房地产开发项目管理综合概述

房地产开发与经营

（第二版）

吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第9章房地产开发项目管理

房地产开发项目管理是房地产开发与经营的重要内容。本章主要阐述房地产开发项目的质量管理、进度管理、成本管理、合同管理的有关内容，同时论述开发项目的协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理等内容。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要重点问题房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发项目其他管理房地产开发项目成本管理房地产开发项目进度管理房地产开发项目质量管理房地产开发项目管理概述房地产开发项目管理案例分析房地产开发项目

又称之为建设工程项目。具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。可分为单项工程、单位工程、分部工程等。9.1房地产开发项目管理概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发项目的特点9.1房地产开发项目管理概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材系统性组织的层次性

整体性强知识的密集性

投资额巨大，建设周期长

类型特点房地产开发项目管理的概念

指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进的全面管理。包括：在项目施工建设过程中：计划、指挥、检查、调整和控制；在工程建设过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，它们是既对立又统一的整体。9.1房地产开发项目管理概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材......供货方的项目管理监理方的项目管理

房地产开发项目管理的层次体系

业主方的项目管理

工程总承包方的项目管理

设计方的项目管理施工方的项目管理社会环境方的项目管理9.1房地产开发项目管理概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发项目管理的层次体系房地产开发项目管理的任务--对于房地产开发商来说，项目要求在保证质量的前提下，投资越少越好；--对于承包单位来说，则要研究投标策略，获取利润，以保护承包者的利益。

房地产开发项目管理趋势——国际化、信息化9.1房地产开发项目管理概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材工程项目质量管理的特点9.2房地产开发项目质量管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2质量波动大3质量变异大4质量隐蔽性5终检局限大影响因素多1质量管理的主要内容施工前的准备阶段施工过程中的质量管理9.2房地产开发项目质量管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材项目工工程质质量管管理的的主要要途径径9.2房房地产产开发发项目目质量量管理理房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材现场质量检检验现场质量监监督审核有有关技技术文文件、、报告告或报报表主要途径项目工工程质质量控控制常常用方方法9.2房房地产产开发发项目目质量量管理理房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材排列图法

因果分析图法

直方图法控制图法1234施工阶阶段质质量监监督控控制手手段9.2房房地产产开发发项目目质量量管理理房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材测量试验指令文件利用支付控制手段规定质量监控工作程序旁站监督主要手段房地产产开发发项目目的竣竣工验验收竣工验验收的的范围围及依依据竣工验验收的的要求求竣工验验收程程序验收准准备初初步步验收收正正式验验收竣工验验收的的组织织房地产产开发发项目目一般般由地地市级级主管管部门门———工程程质量量监督督站组组织验验收。。9.2房房地产产开发发项目目质量量管理理房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材项目进进度管管理的的概念念房地产产开发发项目目进度度管理理是指指对开开发项项目各各建设设阶段段的工工作内内容、、工作作程序序、持持续时时间和和衔接接关系系编制制计划划，并并将该该计划划付诸诸实施施，且且在实实施过过程中中经常常检查查实际际进度度是否否按计计划要要求进进行，，对出出现的的偏差差分析析原因因，采采取补补救措措施或或调整整、修修改原原计划划，直直至项项目竣竣工、、交付付使用用。9.3房房地产产开发发项目目进度度管理理房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材房地产产开发发项目目进度度管理理的阶阶段9.3房房地产产开发发项目目进度度管理理房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材项目可行性研究及立项阶段

项目建设阶段

项目交付使用后的适用阶段

核心影响房房地产产开发发项目目的因因素9.3房房地产产开发发项目目进度度管理理房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材序号影响因素1人的因素2技术因素3材料设备与构配件因素4施工机械设备因素5资金因素6水文、地质、气象与自然灾害等自然环境因素7政治、经济（经济危机、金融风暴）等社会环境因素

8其他不确定性因素项目进进度管管理的的主要要任务务9.3房房地产产开发发项目目进度度管理理房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材1.设计前的准备阶段2.设计阶段3.施工阶段-确定工期总目标编制总进度计划编制准备阶段详细工作计划，并控制执行施工现场条件调研与分析-编制施工总进度设计并控制执行编制施工年、季、月实施计划并控制执行编制设计阶段的工作计划并控制其执行编制详细的出土计划并控制执行项目进进度管管理措措施9.3房房地产产开发发项目目进度度管理理房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材组织措措施技术措措施合同措措施经济措措施信息管管理措措施网络图图法的的基本本原理理9.3房房地产产开发发项目目进度度管理理房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材通过网络图时间参数的计算，找出关键线路。将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目，并绘制成网络形式。

利用最优化原理，不断改进网络计划方案，并寻求其最优方案。

123网络图图的分分类9.3房房地产产开发发项目目进度度管理理房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材网络图分类按最终目标

按编制对象范围按工作衔接特点

普通网络图搭接网络图

单目标网络图多目标网络图

群体网络图单项工程网络图局部工程网络图

按表示方法

单代号网络图双代号网络图

网络图图技术术的特特点9.3房房地产产开发发项目目进度度管理理房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材横道图图（（横道道图计计划））网络图图（（网络络图计计划））房地产产开发发项目目进度度管理理系统统9.3房房地产产开发发项目目进度度管理理房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材建设单位进度控制设计单位进度控制施工单位进度控制施工总进度计划单位工程施工进度计划分部分项工程作业计划任务单或承包任务书作业进度实施监理单位进度控制委托房地产产开发发项目目成本本管理理的概概念9.4房房地产产开发发项目目成本本管理理房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材即在投投资决决策阶阶段、、设计计阶段段、开开发项项目发发包阶阶段和和建设设实施施阶段段，把把开发发项目目的投投资控控制在在批准准的投投资限限额以以内，，随时时纠正正发生生的偏偏差，，确保保开发发项目目投资资管理理目标标的实实现，，力求求在开开发项项目中中合理理使用用人力力、财财力、、物力力，以以获得得良好好的经经济效效益、、社会会效益益和环环境效效益。。房地产产开发发项目目成本本构成成9.4房房地产产开发发项目目成本本管理理房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材销售成本开发成本土地费用前期工程费建筑安装工程费基础设施费项目成本构成公共配套设施费开发间接费财务费用销售广告、代理等费用房地地产产开开发发项项目目成成本本管管理理原原则则9.4房房地地产产开开发发项项目目成成本本管管理理房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材…设置科学的成本管理目标…设计阶段投资控制是重点…变被动控制为主动控制…经济与技术结合是成本管理的高效手段房地地产产开开发发项项目目成成本本管管理理的的主主要要内内容容9.4房房地地产产开开发发项项目目成成本本管管理理房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材策划划、、设设计计阶阶段段的的成成本本管管理理发包包、、施施工工阶阶段段的的成成本本管管理理项目目销销售售阶阶段段的的成成本本管管理理9.5房房地地产产开开发发项项目目其其他他管管理理房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材开发项目合同管理

1开发项目协调管理2开发项目资料管理3开发项目现场管理4开发项目信息管理5关键键术术语语房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材质量量管管理理进进度度管管理理成成本本管管理理复习习思思考考题题1.结结合合房房地地产产开开发发特特点点阐阐述述房房地地产产三三大大核核心心管管理理之之间间的的关关系