房地产估价程序

房地产估价程序房地产估价程序房地产估价程序——房地产估价全过程中各项具体工作按其内在联系所排列的先后顺序明确基本事项→拟定作业方案→搜集所需资料→→实地查勘对象→选定方法计算→确定结果→→撰写估价报告→估价资料归档房地产估价程序一、明确估价基本事项明确物质实体状况、权益状况实体范围由委托方提供由估价目的决定（三）明确估价时点公历表示，精确到日（二）明确估价对象（一）明确估价目的估价目的源自于对估价的需要其中估价目的是龙头房地产估价程序二、拟定估价作业方案（一）初选估价方法1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法房地产估价程序二、拟定估价作业方案资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定（三）其他估价作业环节安排时间、人力、经费和进度房地产估价程序（二）拟定调查搜集的资料三、搜集所需要资料（一）宏观资料和市场状况资料对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法规；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况

房地产估价程序（三）估价对象状况资料区位、权益、实物（二）估价方法所需资料四、实地察看估价对象（一）实体确认坐落、面积……（二）权利状态确认房地产估价程序五、选定估价方法计算初步方法能否最终采用取决于所搜集资料的数量和质量

房地产估价程序方法:加权算术平均简单算术平均中位数众数其他六、确定估价结果房地产估价程序七、撰写估价报告（一）估价报告的形式（二）估价报告的要求内在质量：结果准确、参数合理、方法正确外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量1、叙述式报告2、表格式报告房地产估价程序1、封面2、目录3、致委托方函4、估价师声明5、估价的假设和限制条件6、估价结果报告7、估价技术报告8、附件（三）估价报告的内容房地产估估价程序序八、资料料归档对估价报报告的要要求方法选择择正确参数选择择合理结果基本本准确格式符合合规范表达清晰晰流畅打印装订订整齐房地产估估价程序序估价报告告的组成成封面一封面二目录一、致委委托方函函二、估价价师声明明三、估价价的假设设和限制制条件四、估价价结果报报告五、估价价技术报报告六、附件件房地产估估价程序序四、估价价结果报报告（一）委委托方（二）估估价方（三）估估价对象象1、坐落2、权利状状况3、建筑物物状况或或土地状状况4、区域状状况（四）估估价目的的（五）估估价时点点房地产估估价程序序（六）价价值定义义（七）估估价依据据（八）估估价原则则（九）估估价方法法（十）估估价结果果（十一））估价人人员（十二））估价作作业日期期（十三））估价报报告应用用的有效效期房地产估估价程序序四、估价价结果报报告五、估价价技术报报告（一）个个别因素素分析（详细说说明、分分析估价价对象的的个别因因素）（二）区区域因素素分析（详细说说明、分分析估价价对象的的区域因因素）（三）市市场背景景分析（详细说说明、分分析市场场状况））（四）估估价方法法选用(详细说明明：选择择理由和和方法,每种方法法的含义义、思路路与公式式)（五）估估价测算算过程房地产估估价程序序1、市场比比较法至少10个交易实实例，说说明：具体地址址、总价价、面积积、单价价、交易易日期、、交易情情况等；；资料来源源：门店店名称、、地址，，网站名名称、网网址。（2）选取可可比实例例至少3个房地产估估价程序序（1）搜集交交易实例例

估价对象实例A实例B实例C坐落

成交价格(元/㎡)

109981134411083交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情况正常正常正常正常区域因素交通条件一般较好一般较好商业配套一般较好一般较好公共设施一般一般一般较好环境状况较好一般较好很好个别因素建造年代2000年2000年1998年2002年朝向南南南南层次2/61/63/66/6装修普装普装精装精装（3）估价对对象与可可比实例例因素比比较房地产估估价程序序

估价对象实例A实例B实例C成交价格(元/㎡)

109981134411083交易日期1710171017141611交易情况100100100100

房地产状况交通条件100102100103商业配套100103100102公共设施100100100101环境状况10098100105建造年代10010097103朝向100100100100层次1009810496装修100100101105合计100101102115（4）比较因因素分值值分析房地产估估价程序序

实例A实例B实例C成交价格(元/㎡)109981134411083交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况100/100100/100100/100交通条件100/102100/100100/103商业配套100/103100/100100/102公共设施100/100100/100100/101环境状况100/98100/100100/105建造年代100/100100/97100/103朝向100/100100/100100/100层次100/98100/104100/96装修100/100100/101100/105修正后价格109001110810170比准价格10726元/㎡（5）比准价价格计算算房地产估估价程序序2、收益还还原法至少5个实例，，说明：：具体地址址、租金金、面积积、配置置、装修修、新旧旧等；资料来源源：门店店名称、、地址，，网站名名称、网网址。（1）搜集收收益实例例（2）求取年年潜在毛毛收入（3）求取年年有效毛毛收入有效毛收收入=潜在毛收收入×（1-空置率））=潜在毛收收入×出租率房地产估估价程序序2、收益还还原法租金中所所包含的的费用——由出租方方所付的的费用管理费、、维修费费、税费费、保保险费……（5）计算年年净收益益年净收益益=有效毛收收入-运营费用用（6）求取还还原利率率（7）确定收收益年限限（8）计算收收益价格格房地产估估价程序序（4）估算运运营费用用3、估价结结果理由、计计算、结结论房地产估估价程序序估价报告告的组成成封面一封面二目录一、致委委托方函函二、估价价师声明明三、估价价的假设设和限制制条件四、估价价结果报报告五、估价价技术报报告六、附件件房地产估估价程序序房地产估估价程序序——房地产估估价全过过程中各各项具体体工作按其内在在联系所所排列的的先后顺顺序明确基本本事项→→拟定作作业方案案→搜集集所需资资料→→实地查查勘对象象→选定定方法计计算→确确定结果果→→撰写估估价报告告→估价价资料归归档房地产估估价程序序一、明确确估价基基本事项项明确物质质实体状状况、权权益状况况实体范围围由委托托方提供供由估价价目的决决定（三）明明确估价价时点公历表示示，精确确到日（二）明明确估价价对象（一）明明确估价价目的估价目的的源自于于对估价价的需要要其中估价价目的是是龙头房地产估估价程序序二、拟定定估价作作业方案案（一）初初选估价价方法1、对同一一估价对对象宜选选用两种种以上的的估价方方法进行行估价2、若估价价对象适适宜采用用多种估估价方法法进行估估价，不不得随意意取舍3、有条件件选用市市场比较较法进行行估价的的应以市市场比较较法为主主要方法法4、收益性性房地产产的估价价应选用用收益法法作为其其中的一一种估价价方法5、具有开开发潜力力的房地地产的应应选用假假设开发发法作为为其中一一种方法法6、在不宜宜采用比比较法、、收益法法、假设设开发法法进行估估价的情情况下，，可采用用成本法法作为主主要的估估价方法法房地产估估价程序序二、拟定定估价作作业方案案资料的范范围及内内容的确确定是由由初选的的估价方方法决定定（三）其其他估价价作业环环节安排排时间、人人力、经经费和进进度房地产估估价程序序（二）拟拟定调查查搜集的的资料三、搜集集所需要要资料（一）宏宏观资料料和市场场状况资资料对房地产产价格有有普遍影影响的资资料对估价对对象所在在地区的的房地产产有影响响的资料料政治制度度、土地地使用制制度、住住房制度度；相关的法法律、法法规；自然条件件、城市市规划、、基础设设施、公公共设施施；人口数量量、人口口素质、、家庭规规模；需求状况况、供给给状况、、出售和和出租状状况、空空置状况况房地产估估价程序序（三）估估价对象象状况资资料区位、权权益、实实物（二）估估价方法法所需资资料四、实地地察看估估价对象象（一）实实体确认认坐落、面面积……（二）权权利状态态确认房地产估估价程序序五、选定定估价方方法计算算初步方法法能否最最终采用用取决于于所搜集集资料的的数量和和质量房地产估估价程序序方法:加权算术术平均简单算术术平均中位数众数其他六、确定定估价结结果房地产估估价程序序七、撰写写估价报报告（一）估估价报告告的形式式（二）估估价报告告的要求求内在质量量：结果果准确、、参数合合理、方方法正确确外在质量量：格式式正确、、文字表表达、印印刷质量量1、叙述式式报告2、表格式式报告房地产估估价程序序1、封面2、目录3、致委托托方函4、估价师师声明5、估价的的假设和和限制条条件6、估价结结果报告告7、估价技技术报告告8、附件（三）估估价报告告的内容容房地产估估价程序序八、资料料归档A.0.7估价技术术报告：：（标题：：）房地地产估价价技术报报告（一）个个别因素素分析详细说明明、分析析估价对对象的个个别因素素（二）区区域因素素分析详细说明明、分析析估价对对象的区区域因素素（三）市市场背景景分析详细说明明、分析析类似房房地产的的市场状状况，包包括过去去、现在和可可预见的的未来（四）最最高最佳佳使用分分析详细分析析、说明明估价对对象最高高最佳使使用（五）估估价方法法选用详细说明明估价的的思路和和采用的的方法及及其理由由（六）估估价测算算过程详细说明明测算过过程，参参数确定定等（七）估估价结果果确定详细说明明估价结结果及其其确定的的理由房地产估估价程序序（五）估估价方法法选用1、选用方方法及理理由2、方法概概念及公公式（六）估估价测算算过程房地产估估价程序序1、市场比比较法（1）搜集交交易实例例至少10个实例的的基本情情况：坐落、单单价、日日期、情情况（2）选取可可比实例例面积、房房型、层层次、朝朝向（3）比较因因素分析析（表格））（4）比较因因素分值值（表格））（5）比准价价格计算算房地地产产估估价价程程序序2、