机构看市地震对房地产市场的影响分析

机构（正合）看市：地震对房地产市场的影响分析人类自诞生之日起，便孜孜不倦地探索自然、改造世界，进而与地球和谐共存。地震作为人类所面临的预测难、危害19941995年日本阪神大地震（-淡路）XX921大地震为例，分层次（房地产行业宏观环境、中观房地产市场、微观购房者消费选择模式XX-长期影响。一、案例研究背景介绍1、美国1994年洛杉矶地震6.45%。3540平方公里，北起塔哈扎比ft，南至长滩，东起波莫那，西抵SantaMonica80余个城镇与1994117日，美国北部ft脉地带发生6.7级地震，此次地震离洛杉32.19300人死亡，9000多人受伤，25000人无家可2500余座，洛杉矶城市内部高速公路损坏，通向洛杉矶市区及其他地区的112、日本1995年阪神大地震19951177.2级地震。本次地震是日本第一个袭击市中心区的大地震，影响X围波——关西经济圈（该经济圈产值占日本国内生产总值的17%），1000643332万人。其中，震中神户市作为兵库县首府，面积544平方公里，人口近143万，地处日本第三大工业区和交通枢纽地带——阪神工业区。阪神工业区有日本第二大城市大阪和第六大城市神户，制造业产值占全国的13%，工厂数占全国的15%，钢铁产量占全国的24%，纺织业占全国的20%，机械制造业占全国的19%，电器产值占全国的10%。阪神工业区还生产汽车零部件、化学制品，造纸、造船业发达。547167421间。3、XX921大地震（集集大地震）1999921XX7.32051150.2万人，下辖２市（）５镇（东势镇、大甲镇、清水镇、沙鹿镇、梧栖镇）１４410654ftXX比例非常小。XX1121371111306人受伤。地震袭击台东主要发达地区，其中地震中心区域台中县和南投县GDPXX7.6GDPXX省超50％。XX80XXXX案例在本报告中仅做局部经验借鉴。二、汶川地震对区域房地产宏观环境的影响PEST、以及科技（Technological）四个方面展开分析。1. 经济方面报告分析要点：GDP、CPI、货币政策、财政政策、上游原材料价格汶ft大地震对2008年中国经济总体增长的影响有限。地震不改变中国宏观经济稳定增长的长期趋势，预计未来1~2年房地产行业的景气发展度依然取决于国家各类宏观调控政策力度。XX8级，波及X10万平方公里。根据对三大地震城市案例研究得知，尽管地震7级XX是农业大省，但震区并非农业主产区；同时，虽然XXXX10XXXXGDP4.3%6.45%、日本阪神工业区占全17%XX7.6％），固定资产投资分别占到全国的4.1%2.3%，房地产投资分别占到全国的5.3%3.4%XX2008GDP增长的影响仅会局限在第二季度；而之后的重建工作还有助于实现下半年固定资产投资增长。2008“”，但全国信贷总量不变，挤压部分资产价值高估城市的信贷量。XX经济仅占中国GDP的4%，但农产品增加值占全国的6%左右，粮食产量占全国的5.8%，猪肉产量占全国的11%。汶川地震将导致局部农业生产与交通终端，短期将对全国的粮食及猪肉价格造成一定影响，增加国内通胀压力。”515日再次上调存款准备金率的背景下，央行决定，对受灾严重的XX、XX6市州，地方520日暂不提高存款准备金率；同时，追加救灾支农再贷款限额1510亿元。增大贷款额度：央行两次对地震灾区增加再贷款额度，共计70亿元。“三农客户贷款、个人客户贷款以及项目贷款等，均可在现行利率政策X围内执行最优惠利率；对灾区居民新发放的个人住房15%的优惠利率。等等。值得注意的是，在现阶段高通胀的经济形势下，我们判断在灾区实施的货币倾斜政策，仅是结构上的调整，而非以增多货币供给导致社会总需求膨胀为代价的（否则会影响今年CPI控制目标），此类倾斜将以其他地区信贷更加紧缩为代价。基此可得：可能XX省内的受重灾区的影响的轻灾城市（例如XX）将面临相对宽松的贷款政策环境，这可能有利于房地产市场的迅速复苏；而前期房价增长的城市（例如XX）可能短期将面临更为严厉信贷政策，加长自去年开始的房地产市场调整周期。20071710万亿元，年均增长22.1％。与此同时，中央财政赤字率和债务率保持很低水平，表明中央政府财政状况良好，不仅可动用财力充裕，而且有较大的减税和发债空间。基于目前现阶段复杂的国内外经济形式，我们判定在未来的灾区重建工作中，政府将以利用财政政策为主。这体现在：财政支付转移与财政资金划拨：根据国务院常务会议决定，中央财政今年先安排700亿元，建立灾后恢复重建基金，明后年继续作相应安排。同时，中央财政安排250亿元，加大对抗震救灾的资金投入。实施税收优惠政策：5月19日，财政部、国家税务总局发布《关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知》，要求财政税务机关贯彻落实好现行税收法律、法规中可以适用于抗震救灾及灾后重建的有关税收优惠政策，优惠税种包括企业所得税、个人所得税、房产税、资源税、契税、城镇土地使用税、车船税、进出口税收等。基于以上分析，政府每年需要增加财政开支几千亿元，灾区可能将享受到明显的财政政策倾斜。扩X性财政政策在灾区将有明显体现；加之差异化的信贷政策和各界社会重建资金的援助，投入效果对区域经济为正面。而且这种正面效应，在中长期对XX的非重灾区大都市，经济促进作用或许更明显；而区域基础设施的重新规划、改善带来更大的投资潜力。灾后重建将导致原材料和劳动力的短缺，XX非重建城市的房地产开发公司将面临建安成本提高的潜在风险。中国目前处于高通涨时期，房地产上游原材料（如钢筋、水泥、砂石等）价格日益攀升。而本次地震的灾后重建工程将无疑放大原材料需求。此外，由于水泥、钢铁等行业的运输条件、成本限制，并且XX地区地处盆地，运输不便，注定了灾区重建的主要材料来源地以当地或附近企业为主力。下面我们将简单测算灾区重建的钢铁、水泥需求量。520日，汶川大地震导致超过540万人无家可归，按人均面积20平方米计，则需重建房屋1.08亿平方324~594万吨的钢铁（30~55公斤平方米计）2376~2808万吨的水泥（220~260公斤/平方米计）。考虑到公共建设配套的修建，灾区重建的钢铁、水泥用量可能翻倍。根据统计，2007年中国生产粗钢4.89亿吨，同比增长15%，出口5488万吨，基本实现供给平衡。由于地震影响，XX及出口合同的履行，突发的地震导致钢铁需求放量。我们预计灾后重建将可能将引发一定程度的钢铁供给短缺。据统计，2007XX131415622008XX及周边省份的新增产量为3500万吨左右，在正常生产的前提下依然存在1500万吨的缺口。加之地震影响，江油双马水泥、黔江水泥、都江堰拉发基水泥生产基地受损，且2007年中停产高环境污染、低安全效益的小水泥。基于种种因素的叠加，我们预计将导致水泥供应远不能满足灾后重建的需求。由于大规模的重建工作将于今年下半年开始、明年进入高峰期。我们预见，明年将是建筑原材料最为紧X的一年，政府将采取资源战略平衡原则，在短期内通过行政手段实施价格控制，为灾区重建提供足量的原材料和劳动力供应；而在XX轻灾非重建城市将可能面临原材料供应短缺的风险，进而推高该地房地产公司的建安费用。在前期房地产市场宏观调控、量价走低的大环境下，房地产开发公司将在短期内无法提高房屋售价，对冲建安成本走高的影响，存在开发项目利润率下降、现金流进一步恶化的运营风险。2、政治方面报告分析要点：家庭地震财产险、住房抵押贷款处理场产生长期深远的影响。制度性安排要求：制风险、保持利润的角度考虑，一般不保地震财产险。保监会为保证保险行业的健康发展，也做出相关制度性安排。在1993年中国人民银行下发银发《全国性保险条款年保监会下发《关于企业财产保险业务不得扩展承保地震风险的通知必须逐案报保监会批准。在政策实施后，考虑到企业对地震险的实际需求（比如建筑工程单位倾向于在拓展条款基础上，约定增加地震险），200110外。另一方面，根据《民法通则》，抵押品的灭失并不导致债务人和债权人之间关系的终结，地震所导致的房屋抵押品损坏，从法律上看并不能终止住房抵押贷款人向银行偿还贷款的义务，同时银行有权从追索贷款者的其他财产中优先受偿。可以预见，本次汶川大地震将引发购房者对地震险的重新关注，并根据中国地震险（或配套类似险种）的制度性安排而对XX及中国房地产行业产生深远影响：523日根据《金融企业呆账核销管理办法年修订版）》规定，要求各银行业金融机构对借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。灾区的“核销政策”不仅能缓冲地震险制度性空缺对房地产行业的负面影响，同时也能触发部分灾区房屋重大受损的富裕人民快速爆发刚性需求；,XX的购房投资意愿。其中以外地人置业、投资为主体的XXXXXX反之，若政府实施类似案例研究中的任一巨灾保险模式，在灾后地区进行试验性运行，配合相对宽松的信贷政策，将有效释放大规模的刚性需求。3、社会报告分析要点：灾区房屋重建计划、城市旧改未来1~3年重灾区的住房重建将进入实施阶段，而非重灾区的城市旧改力度也将加大。毫无疑问这两项城市级开发项目的实施将会对XX房地产市场产生深远影响。目前灾区房屋重建计划的详细政策及规划尚未出台；但是我们预计政府将利用住房保障、小产权，解决灾区人民的住房需求问题。灾区重建计划对房地产市场的影响，将更具重修具体方案而定，目前我们仅能暂凭现存可能方案，评估该影响的可能属性。灾区住房重建计划截至20日，本次汶川大地震导致超过3000万平米建面的建筑倒塌、1.2亿平方米的房屋受损。预计，今年投资的700亿重建基金主要用于过渡安置房重建、基础设施建设、农业补贴、疾病治疗等领域。目前重灾区正在进行第一阶段规划，其中主要的一项是临时安置点的规划。518“5.12”地震灾后过渡安置房规划导则》，本次地震受灾群众的过渡安置住房建设工作主要从以下几个方面解决：临时安置点的建设将采取无偿捐赠和下达任务结合的办法，由20个省市在4个月内为XX灾区300万受灾群众建100万套过渡住房，这将大大缓解当前承担灾民临时安置任务的XX、德阳、XX及周边城市的接待压力。这些过渡安置房的使用寿命为1-3年，1-3年后拆除过渡安置房，依据规划修建永久性住房。考虑到永久性住房的修建周期等因素，住房与城乡建设部可能在6月就要启动灾后重建规划。而缺乏地震财产险的永久性房屋重建工作将面临众多挑战。例如，倒塌住房的产权认定、倒塌住房剩余土地价值的判定等。结合发达国家灾后住房重建经验与中国国情，我们估计住房重建政策将以地震损失住房为基础，按国家财政补贴、家庭支出及商业优惠利率信贷支持、住房保障体制支持等方式，会出台多套根据家庭经济能力差异的住房重建方案。（表1）表1：灾区住房重建计划对区域房地产市场影响案例研究：美国1994年洛杉矶地震在1994年，洛杉矶受灾区大约60%的房屋缺乏地震保险。为了促进房地产市场与灾区经济稳步恢复，美国洛杉矶政府将总计高达120亿美金财政调拨与公众捐助，分配组装成七个互为补充的住宅恢复计划。（图1）按住房重建阶段，美国洛杉矶住房重修计划如下：过度临时安置阶段：1993年美国正经历经济缓慢复苏阶段。政府通过财政支付转移，修建部分临时安置，分配给灾区人民。同时为了刺激资产市场，将未能分配到临时居住灾区人民，发放FederalEmergencyManagementAgency(FEMA临时居住补贴（2~31150/月的租金资助）与HUDSection8补贴（18个月的住房租金补贴）1504%~8%SmallBusinessAdministration(SBA商业贷款，用于重新启动商业活动，创造灾区良好的经济货币政策环境。针对房屋销售市场，政府为吸引各住房投资机构参与灾区重建的兴趣，加大对集合住宅项目的信贷批准力度，成立HUD贷款，为集合住宅项目提供金额最高可达1亿美金的无息贷款建设贷款；与此同时，政府成立SmallBusinessAdministration(SBA204%~8%的低息贷款，用于维修住房、房屋抵押贷款等，提供住房消费支持。针对部分贫穷客户，政府提出FederalEmergencyManagementAgency(FEMA)MHR高达1万美金的房屋补贴，作为SBA未满足需求的补充。针对租赁市场，政府提供FederalEmergencyManagementAgency(FEMA)IFG：为住房租赁者提供最高可达12200美金的租赁补贴，作为SBA租赁客户未满足需求的补充。旧城改造XXXX能会提出更高的要求：不符合国家抗震设防要求的区域会进城市旧改、本次地震中所造成的危房纳旧城改造X畴。根据XX市旧城改造的经验将采就地安/临近安置与现金补贴两种方式若家庭地震险或类似配套政策能顺利推出预计城市旧改引发的房屋升级刚性需求，将在拆迁补贴的支持下，得到有效释放。 本次汶川大地震使房地产市场各参与主体都对抗震规X的重要性意识加深并对建筑抗震能力提出更高的要求我们预计政府后期会出台相关防震规X，要求XX地区各城市按地震带分布（图），分级分层严格实施抗震X标准。由于XX不处于地震带，可能对开发商建安成本的增加相对较低，对房地产市场是个利好。图：XX省建筑地震裂度分布与此同时，若政府能对在建所有商品房进行质量鉴定，并出具权威的鉴定书，不仅可达城市抗震减灾的效果，也能有效对冲购房者对地震带来房屋质量的负面心理影响，并有利于地震险的推出（参险评估）。总结分析：三、汶川地震对区域房地产市场影响的中观分析报告分析要点：房地产市场恢复周期、土地市场、房地产二级市场、房地产三级市场、城市规划我们将以美国洛杉矶大地震与日本阪神大地震为例，详细分析本次汶川大地震对房地产市场中观层次的影响。案例研究：美国1994年洛杉矶地震洛杉矶大地震发生时的经济背景：8年以上的扩X1990年海湾战争前步入了收缩期。通过21993年开始，美国经济重新进入经济恢复期；在19941GDP以上的增长，CPI则控制在相对合理水平19956.8%6.1%增长率分别为2.9%、2.6%、2.8%）。洛杉矶大地震对房地产市场的影响：在美国洛杉矶地震发生后，受灾后住房修建计划影响，住宅供给套数稳步增长（图2），经历23个月的恢复重建，配合全面走稳的宏观经济环境，住宅物业销售价格止跌缓慢回升。这表明，洛杉矶区域已从地震的负面影响中恢复，并重新获得居住人口与投资者的吸引力。2：洛杉矶新增住宅供给洛杉矶新增住宅价格中位数洛杉矶房地产市场从地震影响中迅速恢复除了经济稳步、温和的长期增长因素外，更重要的是政府持续投入大量重建资金，以财政政策的倾斜保证洛杉矶经济与社会的稳定，同时也确保了当地商业复苏。三、汶川地震对区域房地产市场影响的中观分析报告分析要点：房地产市场恢复周期、土地市场、房地产二级市场、房地产三级市场、城市规划我们将以美国洛杉矶大地震与日本阪神大地震为例，详细分析本次汶川大地震对房地产市场中观层次的影响。案例研究：美国1994年洛杉矶地震洛杉矶大地震发生时的经济背景：8年以上的扩X1990年海湾战争前步入了收缩期。通过21993年开始，美国经济重新进入经济恢复期；在19941GDP以上的增长，CPI则控制在相对合理水平19956.8%6.1%增长率分别为2.9%、2.6%、2.8%）。洛杉矶大地震对房地产市场的影响：在美国洛杉矶地震发生后，受灾后住房修建计划影响，住宅供给套数稳步增长（图2），经历23个月的恢复重建，配合全面走稳的宏观经济环境，住宅物业销售价格止跌缓慢回升。这表明，洛杉矶区域已从地震的负面影响中恢复，并重新获得居住人口与投资者的吸引力。图2：洛杉矶新增住宅供给洛杉矶新增住宅价格中位数洛杉矶房地产市场从地震影响中迅速恢复除了经济稳步、温和的长期增长因素外，更重要的是政府持续投入大量重建资金，以财政政策的倾斜保证洛杉矶经济与社会的稳定，同时也确保了当地商业复苏。案例研究：阪神大地震消费者购房意愿调查地震在短期内对自住购买者与投资者影响巨大，根据日本房屋与城市发展部于1992~19961995年阪神大地震（所有消费者及亲戚在此之前都未经历地震）50.4%（中国所称的廉租房与私人商品房的租赁需求大幅上扬：46.1%79.1%2.6%5.6%（图5）奈良县紧邻阪神地震区域，但未被官方定义为地震区。在此次地震中，奈良县居民住所被地震摇晃，但地震未破坏其住所，影响其生命财产安全；奈良县居民可以便捷的前往灾区观察灾情。根据以上案例分析，我们对本次汶川大地震对房地产市场中观层次的影响概述为如下几个方面。1、房地产市场恢复周期：经济复苏期以上）的洛杉矶大地震（）对当地房地产市场的影响恢复期大23个月，而经济衰退期1%~1.5%）日本阪神大地震（放松的货币政策支持）只对股市形成了大约6个月的小幅冲击，并没有加剧当时的日本房地产市场的下跌趋势。XXXX房地产市场前期已处于宏观调控期，且开发商、特别是品牌开发商囤积了大量土地，面临银根紧缩，急需回现的困境，我们认为XX房地产市场的恢复周期将可能超过6个月的时间，具体的恢复时间将取决于市场信心的建立速度、货币政策的金融支持力度。2、房地产二级市场：XX）所以短期内房地产二级市场的走势可能更多取决于购房者购买心理。由于XX二级市场购房者本地客户与外地各半，我们将分别分析这两类客户的购房心理。本地客户：从“阪神大地震消费者购房意愿调查”案例分析可以看出：地震在短期内对自住购买者将造成一定的心理阴影；而在中国现阶段地震险制度性缺位、以及灭失抵押品不终止债务债权关系的法律框架下，这种购买负面心理可能会得到加剧。我们预计，政府如果出台类似地震险的保障业主权益的政策条例，则本轮地震所引发的各类换房刚性需XXXX轻灾非重建城市将可能面临原材料供应调空间有限。外地客户：地震将可能引发外地客户（XX工作的客户）在XX投资需求与自住需求的出逃，所以XX“XXXX”的新形象，并通过地震鉴定结果稳定外地客户的购买心理。否则，XX房地产市场将面临一般的购买需求消失的可能性。3、房地产一级市场：在宽松的货币金融支持下，日本土地价格指数与住宅地价指数仅是小幅下降，跌幅远低于9394可见地震对衰退期日本的土地价格影响并非如我们想象中巨大。处于宏观调控中的中国房地产市场，今年土地价格与去年相比已近腰斩。X级市场继续保持调整状态，但考虑到二级市场价格下调空间有限。我们预计土地市场将处于震荡调整。4、房地产三级市场：从“阪神大地震消费者购房意愿调查”案例分析可以看出：虽然震后购买需求不明显，但租赁市场将保持兴旺，进而带动住房租金的大幅上扬。考虑到XX市商品房较高的空置率，我们预计地震后三级租赁市场会保持一定的活跃度，租金会小步提高。影响三级销售市场的活跃度。反之，三级销售市场将保持目前的平淡格局，不会发生明显改变。5、城市格局与规划执行：XX执行、土地出让阶段受到市场的质疑。均质高密的城市规划格局策略将可能实现局部调整：在XX二环以内土地功能将四、汶川地震对区域房地产市场的微观分析我们将以日本阪神大地震前后个体消费者的购买倾向改变为例的影响。报告分析要点：建筑产品、产品溢价能力、购买区域、住宅物业价值要素重要度排序1、建筑产品地震对购房者选择住宅物业类型产生重大影响，预计未来购房者倾向低密度抗震产品，在未来6个月市场恢复阶案例研究：日本1995年阪神大地震消费者购房产品类型意向调查根据日本房屋与城市发展部于1992~1996对阪神大地震后奈良县的购房消费者购房意向的的详细研究表明，地震对住宅产品将产生深远影响。虽然未被此次地震影响生命与财产安全，地震前倾向购买高层与超高层集合住宅的消费者数量，在地震后下16.9%的比例。高层建筑将面临销售价格回落、价格体系重建的挑战。（图6）70.8%6个月市场恢复阶段，低密、多层将引领市场复苏。（图6）地震对高层住宅与多层住宅的影响最大：超高层居民在准备换房升级时，震前25.9%的高层居住选择率在震7.9%69.5%；而多层住宅在地震后受欢迎度大幅增加，增幅为489%。开发