房地产开发企业会计培训课件

第二章房地产开发企业会计西南财大会计学院何本芳第二章房地产开发企业会计学习目的和要求本章主要介绍房地产开发企业的开发产品成本核算的特点，通过本章的学习应掌握以下几个方面的内容：1、掌握房地产开发企业开发成本的核算的内容及其核算；2、掌握开发产品增加、减少以及分期收款开发产品的核算；3、出租开发产品和周转房的特点及其核算；第二章房地产开发企业会计本章介绍的内容：

第一节开发成本的核算第三节开发产品的核算第三节出租开发产品和周转房的核算

第二章房地产开发企业会计

房地产开发企业：是从事土地、房屋、配套设施等开发建设的经济实体。

房地产开发：是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的总体要求，对土地和地上建筑物、构筑物进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。

房地产开发企业的基本经营活动：是开发、经营商品房等建筑产品。建筑产品的开发建设过程是开发企业经营活动的中心环节。因此开发成本的核算，就显得非常重要。

第一节开发成本的核算一、房地产开发企业会计特点（一）房地产业的主要经营活动包括：土地的开发与建设（包括新土地开发和旧城区改造）、房屋的开发与经营、房地产的管理与售后服务工作。

房地产开发跨越生产和流通两个领域，它的活动内容用图示表示：

售后管理维修服务等交付使用经营销售各类房屋建造工程验收征地撤迁土地开发规划设计

（二）、房地产开发企业会计的特点：

由于房地产开发的产品是地产或房产，与一般企业会计相比较，具有开发产品周期长，生产经营方式多样，投资主体复杂等特点，具体表现在：1、资金筹集渠道的多源性：资金来源的形式与渠道主要有：（1）予售购房定金或予收建设资金；（2）予收代建工程款；（3）土地开发及商品房贷款；（4）发行企业债券；

（5）与其它单位联合开发，吸收其它单位投资；（6）发行股票，筹集股本。2、资金占用形态的多元性：（1）表现为直线运动：货币资金储备资金在建资金成品资金

（2）表现为多向平行运动：土地开发项目在建资金商品房项目在建资金

配套设施项目在建资金代建工程项目在建资金市政工程项目在建资金经营房、周转项目在建资金（结算资金）储备资金成品资金3、结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性：房地产开发企业供应单位建筑产品购买单位施工单位勘察设计单位房屋承租单位采购业务予付、应付采购完成结算销售业务予收定金等房屋移交结算施工业务予付工程、备料款根据工程进度结算予付设计费等完成结算予收保证金租金等4、开发产品品的长期性导导致核算周期期的长期性：：由于开发产品品往往会跨越越一个或多个个会计年度，，这就引起了了开发企业会会计核算从开开工结算到竣竣工决算为止止整个周期的的长期性。二、开发成本核算算的内容及基基本要求（一）开发成成本核算的内内容土地开发成本本房屋开发成本本配套设施开发发成本代建工程开发发成本1、土地开发发成本指房地产开发发企业开发土土地（即建设设场地）所发发生的各项费费用支出。2.房屋开发发成本指房地产开发发企业开发各各种房屋（包包括商品房、、出租房、周周转房、代建建房等）所发发生的各项费费用支出。3.配套设施施开发成本。。指房地产开发发企业根据城城市建设规划划的要求，或或项目建设设设计规划的要要求，为满足足居住的需要要而与开发项项目配套的各各种服务性设设施建设，所所发生的各项项费用支出。。4.代建工程程开发成本指开发企业接接受有关单位位的委托，代代为开发建设设的工程，或或参加委托单单位招标，经经过投标中标标后承建的开开发项目，所所发生的各项项费用支出。。(以上四类开开发产品成本本，在核算上上将其费用分分为如下六个个成本项目：：1、土地征征用及拆迁补补偿费;2、、前期工程费费;3、建筑筑安装工程费费;4、基础础设施费;5、公共配套套设施费;6、开发间接接费用)（二）、成本本核算的基本本要求1、合理确定定成本核算对对象成本核算对象象是指房地产产产品开发过过程中为了归归集和分配费费用而确定的的费用承担者者.成本核算算对象可根据据具体情况,按如下原则则确定:（1）、一般般的开发项目目，可以每一一独立编制的的设计概（预预）算，或每每一独立的施施工图预算所所列的单项开开发工程为成成本核算对象象；（2）、同一一开发地点、、结构类型相相同的群体开开发建设项目目，如果开工工竣工时间相相近，由同一一施工单位施施工，可以合合并为一个成成本核算对象象；（3）、对于于个别规模较较大、工期较较长的开发项项目，可以结结合经济责任任制的需要，，按开发项目目的一定区域域或部分，划划分成本核算算对象。2、严格遵守守成本的开支支范围按照企业会计计准则的规定定，凡是与开开发经营有关关的各种耗费费均应记入成成本费用，反反之，不能。。3、正确划分分各种成本费费用的界限划分如下几个个界限：（1）正确划划分应计人产产品成本费用用与不应计人人产品成本费费用的界限如与开发经营营无关的：非非常损失、公公益救济性捐捐赠、固定资资产盘亏、毁毁损不能计人人产品成本（2）正确划划分各个会计计期间的成本本费用界限（3）正确划划分开发产品成本本与期间费用的的界限应该计入开发发产品成本的的成本项目：：成本项目土地征用及折折迁补偿费前期工程费建筑安装工程程费基础设施费公共配套设施施费开发间接费a、土地征用及折折迁补偿费指房地产开发企企业按照城市市建设总体规规划进行土地地开发所发生生的各项费用用，包括土地地征用费、耕耕地占用税、、劳动力安置置费及有关地地上、地下附附着物拆迁补补偿的净支出出（即扣除拆拆迁旧建筑物物回收的残值值）、安置动动迁用房支出出等b、前期工程程费它是指房地产产开发项目前前期工程所发发生的各项费费用，包括规规划、设计、、项目可行性性研究、水文文、地质、勘勘察、测绘、、“三通一平平支出”（即即通水、通电电、通道路和和平整场地））等支出。C、建筑安装装工程费费它是指房房地产开开发项目目在开发发过程中中发生的的各项建筑安装装费用，，包括房地地产开发发企业以以出包方方式支付付给承包包单位的的建筑安安装工程程费，以以自营方方式发生生的例例如开发发项目工工程施工工预算内内的各项项费用d、基础设施施费指房地产开开发企业业在开发发过程中中所发生生的各项项基础设施施支出，，包括小小区内道道路、供供水、供供电、供供气、排排污、排排洪、通通讯照明明、环卫卫、绿化化等工程程支出e、公公共配套套设施费费它是指房房地产开开发项目目内发生生的、独立的、、非营业业性的（（不能有有偿转让让）公共共配套设设施支出出，包括括居委会会、派出出所、幼幼儿园、、消防、、锅炉房房、水塔塔、自行行车棚、、公共厕厕所等设设施支出出。f、开发发间接费费用它是指房地产开开发企业业所属直直接组织管理理开发项项目所发发生的费费用，包包括管理理人员工工资、职职工福利利费、折折旧费、、修理费费、办公公费、水水电费、、劳动保保护费、、周转房房摊销等等。（4）划划分各种种开发产产品成本本界限三、成本本费用核核算应设设置的账账户和一一般程序序（一）成成本费用用核算应应设置的的账户1、开发发成本开发成本本性质：成本类帐帐户；用途：核核算开发发产品发发生的直直接费用和和分配负负担的间间接费用；；结构：按种类设设置明细细账：开发成本本——土地开发发成本——房屋屋开发成成本——配套套设施开开发成本本——代建建工程开开发成本本并且以上上四类开开发产品品成本，，在核算算上还将将其进一一步细分分为如下下六个成成本项目目，进行行明细核核算。六个成本本项目：：a、土地征用用及拆迁迁补偿费费、b、前期期工程费费、c、建筑筑安装工工程费、、d、基础础设施费费、e、公共共配套设设施费、、f、开发发间接费费用明细账格格式：具体核算算时应按按各开发发项目开开设明细细帐年凭证号数摘要开发成本项目合计月日土地征用及折迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费土地开发成本5000006000040000600000结算建筑安装费80000008000000予提配套费180000180000分配间接费用1200012000接转完工成本500000600008000000400001800001200087920002、开发间接接费用开发间接接费用性质：成本类帐帐户；用途：核核算开发发产品发发生的各各项间接费费用结构：3、待摊摊费用性质：资资产类帐户用途：核核算企企业已经经支出但但应该由由本期和和以待摊费用用后各期分分别负担担的分摊摊期在1年以内内的各项费用用。如预预付保险险费、固固定资产产修理费、、低值易易耗品摊摊销结构：：4、预提提费用预提费用用性质：负负债用途：核算企企业预提提计入成成本费用用但尚未未实际支出的的各项费费用，如如：预提提配套实实施费、预提提固定资资产修理理费用、、预提借借款利息等。。结构：（二）、、成本费费用核算算的一般般程序1、设立立成本计计算对象象；2、对当当期发生生的各种种费用支支出进行行审核成成本费用用界限；；3、对应应计入成成本费用用的各种种费用支支出，按按经济用用途及发发生地点点，分别别计入各各类开发发产品成成本和期期间费用用4、贯彻彻权责发发生制，，正确处处理待摊摊费用和和预提费费用，确确认应由由本期负负担的费费用；5、按受受益对象象分配开开发间接接费用；；6、结转转完工开开发产品品成本开发成本本费用核核算程序序图：开发成本本核算程程序图：：银存、库库材料开开发成本本开开发产品品（1）（4）应付职工工薪酬（3）累计折旧旧开发间接接费用周转房等等待待摊摊、预提提（2）四、开发发成本的的核算（一）土土地开发发成本的的核算1、土地地开发的的特点（1）土土地开发发产品为为：建设场地地；（2）开开发的目目的与用用途：①为销售售或有偿偿转让而而开发商商品性建建设场地地；②为本企企业兴建建商品房房和其他他经营性性房屋屋而开发发自用建建设场地地。2、核算算土地开发发的直接接费用，，如土地地征用及及拆迁补补偿费、、前期工工程费、、基础设设施费等等，在费费用发生生时，根根据有关关凭证直接计入“开发成本本——土土地开发发”账户的的借方；；发生的的开发间间接费用用先计入“开发间接接费用”账户的的借方，，期末按按一定标标准分配配结转的的应由土土地开发发成本负负担的开开发间接接费用，，借记““开发成成本———土地开开发”账账户，贷贷记“开开发间接接费用””；结转开发完工工建设场场地成本本时，贷贷记“开发成成本———土地开开发”账户，，商品性性建设用用地，借借记“开开发产品品”账户户，自用用建设场场地，借借记“开开发成本本——房房屋开发发”账户户；期末末“开发发成本———土地地开发””账户的的余额，，表示正正在开发发土地的的成本。。用图示表表示：开发间接接费开发成本本——土土地开发发开发产品品-土地地开发成本本——房房屋开发发×××××××××××××××期末分配配完工结转直接费用用自用商品性余额举例分析析1通发房地地产开发发公司开开发土地地（A））10000平平方米，，发生下下列业务务：（1）用用银行存存款支付付土地折折迁费200万万元，耕耕地占用用税500万元元，劳动动力安置置费50万元，，出售折折迁地上上农房回回收材料料款2万万元，存存入银行行。借：开发发成本——土地开开发成本本（A））750万元贷：银行行存款750万万元借：银行行存款2万元贷：开发发成本——土地地开发成成本（A）2万元（2）应应付A地地的“三三通一平平”费用用50万万元。借：开发发成本——土地地开发成成本（A）50万元贷：应付付账款50万元元（3）支支付施工工单位基基础设施施费50万元，，建筑安安装工程程费200万元元，款已已结清。。借：开发发成本——土地开开发成本本（A））250万元贷：银行行存款250万元元（4）应应负担开开发间接接费12万元。。借：开发成本本—土地地开发成成本（A）12万元元贷：开发发间接费费用12万元元（5）开开发A地地结束，，已验收收合格，，其中40%直直接对外外出售，，60%进一步步开发商商品房，，结转其其成本。。A地开发发成本=750-2+50+250+12=1060（万万元）对外销售售部分成成本=1060×40%=424（万元元）开发商品品房部分分成本=1060×60%=636（万元元）借：开发发成本———房屋屋开发636万元元开发产品品——土土地424万元贷：开发发成本———土土地开发发1060万元银行存款款开发间接接费开发成本本—土地开开发开发产品品-土地地开发成本本—房屋开发发××××①2万××××①750万③250万①750万③250万②50万万④12万万应付账款款②50万万④12万万①2万⑤1060万⑤424万⑤636万（二）配配套设施施开发成成本的核核算1、配套设施施开发成本的的核算特点房地产开发企企业开发的配配套设施，可可以分为如下下两类：一类：是开发小区内内开发的不能能有偿转让的的公共配套设设施，如居委委会、派出所所、幼托、消消防、锅炉房房、水塔、自自行车棚、公公厕等；另一类：是能有偿转让让的城市规划划中规定的大大配套设施项项目，包括：：（1）开发小小区内营业性性公共配套设设施，如商店店、银行、邮邮局等；（2）开发小小区内非营业业性配套设施施，如中小学学、文化站、、医院等；（3）开发项项目外为居民民服务的给排排水、供电、、供气的增容容增压、交通通道路等。2、配套设施施开发成本的的核算配套设施能有偿转让的的城市规划中中规定的大型配配套设施项目目不能有偿转让让的公共配套设施施营业性公共配套设施非营业性配套设施开发项目外为为居民服务的的水、电、气、、交通道路等等居委会.幼儿儿园.消防设施.锅炉炉房.水塔.自行车棚棚.公厕等商店、银行、、邮局等中小学、文化化站、医院等给排水.供电电.供气的增增容.增压.交交通道路等有关账户开发成本———配套设施开发发开发成本———房屋开发开发产品———配套设施×××××××××完工结转不能有偿转让让的能有偿转让的的×××余额注:按照财务制度度规定,城市市建设规划中中的大型配套套设施项目,不得计入商商品房成本;不能有偿转转让的开发小小区内公共配配套设施发生生的支出可以计入开发成本本.举例分析2（1）正大房房地产开发公公司开发建设设住宅小区配套的商店和自行行车棚工程，，用银行存款款支付工程款款67000元。借：开发成本本——配套套设施开发67000贷：银行存款款67000（2）商店和和自行车棚工工程完工，实实际成本分别别为12万元元和0.2万万元。自行车车棚为商品房房开发工程所所建，商店则则为小区第三三产业经营用用房。借：开发产品品——配套设设施12万开发成本———房屋开发0.2万贷:开发成本本——配套设施施开发12.2万（三）房屋开开发成本的核核算1、房屋开发发成本的核算算特点（1）房屋开发发的分类：①对外销售而而开发的商品品房；②为出租经营营而开发的经经营房；③为安置折迁迁居民周转使使用而开发的的周转房；④受其他单位位委托，代为为开发建设的的代建房。。（2）成本核核算对象的确确定房屋的成本核核算对象的确确定，应该结结合开发地点点、用途、结结构等因素加加以确定：①一般房屋的的开发项目，，以每一独立立编制设计概概（预）算，，或每一独立立施工图预算算所列的单项项开发工程为为成本核算对对象；②同一开发地地点，结构类类型相同的群群体开发项目目，开竣工时时间相近，同同一施工队伍伍施工的，可可以合并为一一个成本核算算对象，于开开发完成算出出实际开发成成本后，再按按各个单项工工程概预数的的比例，计算算各幢房屋的的开发成本；③对于个别规规模较大、工工期较长的房屋开发项目目，可以结合合经济责任制制的需要，按按房屋开发项项目的部位划划分成本核算算对象（3）设置账账户“开发成本———房屋开发发”同时，在设置置“开发成本本——房屋开开发”明细账账的同时，还还应设置以下下6个成本项项目，进行明明细核算：——土地征用用及折迁补偿偿费——前期工程程费——基础设施施费——建筑安装装工程费——配套设施施费——开发间接费用用即：开发成本——房屋开发发——土地征征用及折迁补补偿费——前期工程程费——基础设施施费等成本项项目2、房屋开发成本本的核算(1)费用计计入成本的方方法①能分清成成本核算对象象的:在开发房屋过过程中发生的的土地征用及及折迁补偿费费、前期工程程费、基础设设施费等，应应直接计入：：开发成本———房屋开发发——土地征征用及折迁补补偿费——前期工程程费——基础设施施费等成本项项目。②如果费用发发生时分不清清成本核算对对象，应由两两个或两个以以上成本核算算对象负担的的：应先通过“开开发成本———土地开发””帐户进行归归集，待土地地开发完成用用于房屋建设设时，再采用用一定的方法法分配结转计计入“开发成成本——房屋屋开发”帐户户。(2)不不同同施施工工方方式式下下的的核核算算①出出包包方方式式：：按施施工工企企业业开开出出的的““工工程程价价款款结结算算帐帐单单””记记入入：：借：：开开发发成成本本———房房屋屋开开发发————建建筑筑安安装装工工程程费费用用贷：：应应付付帐帐款款等等②自自营营方方式式下下：：按实实际际发发生生的的建建筑筑安安装装工工程程费费用用：：施工工间间接接费费工程程施施工工开发发成成本本——房房屋屋开开发发间接接费费分分配配直接接费费间接接费费期末末结结转转×××××发生生直直接接费费(3)房房屋屋开开发发成成本本中中的的配配套套设设施施费费（（不不能能有有偿偿转转让让的的））①与与商商品品房房同同步步建建设设的的：：A、、能能分分清清受受益益对对象象的的：：发生生时时直直接接计计入入：：开发发成成本本———房房屋屋开开发发————公公共共配配套套设设施施费费；；B、、不不能能分分清清受受益益对对象象的的：：应先先计计入入：：开开发发成成本本————配配套套设设施施开开发发竣工工时时再再转转入入：：开开发发成成本本————房房屋屋开开发发②不不是是与与商商品品房房同同步步建建设设的的商品品房房已已建建成成出出售售，，配配套套设设施施尚尚在在建建设设中中，，可可对对配配套套设设施施的的成成本本采采用用予予提提的的方方法法，，预预先先计计入入商商品品房房成成本本，，待待完完工工后后冲冲减减予予提提，，然然后后差差额额调调整整成成本本。。（4））举举例例分分析析3①泰来房地地产开发公公司开发场场地甲工程程，征用土土地5000平米，，本月共计计发生下列列费用：土土地征用及及折迁补偿偿费1000万元；；前期工程程费200万元；基基础设施费费500万万元；建筑筑安装工程程费100万元，共共计1800万元，，款已支付付。借：开发成成本——土土地开发——土地征征用及折迁迁补偿费1000万万元——前期工工程费200万元——基础设设施费500万元——建筑安安装工程费费100万元元贷：银行存存款1800万元元②开发场地地甲工程已已完工，其其中2500平米用用于商品房房建设，其其成本见““开发成本本计算单””开发成本计计算单类型：土地地开发———甲地金金额单位：：万元摘要土地征用及折迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费合计发生费用10002005001001800结转开发成本50010025050900期末余额50010025050900各项目结转转数：土地征用及及折迁补偿偿费=1000万元×2500/5000=500万元前期工程费费=200万万元×2500/5000=100万万元基础设施费费=500万万元×2500/5000=250万万元建筑安装工工程费=100万万元×2500/5000=50万元元借：开发成成本——房房屋开发900万元元贷“开发成成本——土土地开发900万万元③将甲工程程商品房建建设工程出出包给市建建三公司。。商品房建建设完工，，收到市建建三公司提提交的“工工程价款结结算帐单””应付承包包工程款1200万万元，原已已预付1000万元元，经审查查同意补付付工程款200万元元。借：开发成成本——房房屋开发1200万万元贷：预付帐帐款——市市建三公司司1000万万元银行存款200万元④按照有关关规定，泰泰来房地产产开发公司司建设与该该商品房配配套的公共共设施（包包括居委会会、派出所所、水塔、、自行车棚棚等）共发发生建筑安安装费100万元，，市建三公公司已提交交“工程价价款结算帐帐单”经审审核同意延延期付款。。（商品房房配套的公公共设施通通常与主体体商品房一一同建设和和结算）借：开发成成本——房房屋开发100万元贷：应应付帐帐款———市市建三三公司司100万万元注：此处为为能分分清成成本计计算对对象的的直接接计入入“房屋屋开发发成本本”⑤甲工工程应应负担担间接接费用用200万万元。。发生间间接费费用时时：借：开开发间间接费费用200万元元贷：有有关帐帐户200万元元间接费费用结结转时时：借：开开发成成本———房房屋开开发200万元元贷：开开发间间接费费用200万万元⑥甲商商品房房工程程已完完工验验收，，其总总成本本见：：开发成成本计计算单单金额单单位：：万元元摘要土地征用及折迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费合计转入土地开发成本50010025050900房屋建设费12001200配套费100100间接费200200本期发生费用50010025012501002002400结转完工成本50010025012501002002400期末余额——————————————结转完完工成成本：：借：开开发产产品———商商品房房2400万元元贷：开开发成成本———房房屋开开发2400万元元开发成成本存款等等——土土地开开发开发成成本——房房屋开开发开发产产品×××××1800万1200万万100万200万1800万万900万万900万2400万1200万万100万200万2400万万（四））代建建工程程开发发成本本核算算（1））定义义：代建工工程开开发成成本是是指开开发企企业接接受有有关单单位的的委托托，代代为开开发建建设的的工程程（或或参加加委托托单位位招标标，经经过投投标中中标后后承建建的开开发项项目））所发发生的的费用用支出出。（2））内容容：包括：：土地地开发发、房房屋开开发、、市政政工程程开发发(城市道道路、、基础础设施施、园园林绿绿化、、旅游游风景景区开开发））等开发发项目目支出出。（3））核算算：①接受受委托托代为为开发发的建建设场场地和和房屋屋接受委委托代代为开开发的的建设设场地地和房房屋，，其建建设内内容和和特点点与企企业的的土地地开发发及房房屋开开发基基本相相同，，所以可可比照照土地地开发发和房房屋开开发的的核算算方法法进行行核算算，其其开发发费用用分别别在“开发发成本本———土地地开发发”和和“开开发成成本―――房房屋开开发””两个明明细账账户核核算，，开发发工程程完工工，验验收合合格时时，转入““开发发产品品———代建建工程程”账账户内内②其他他代建建工程程项目目除土地地、房房屋以以外的的其他他代建建工程程项目目(市市政工工程））应在在“开发发成本本———代建建工程程开发发”中核算算，竣竣工验验收后后转入入“开发发产品品———代建建工程程”（4））举例例分析析4①兴业业房地地产开开发公公司接接受市市政建建设指指挥部部委托托，代代为扩扩建某某风景景旅游游区，，分别别发生生：折折迁补补偿费费30万元元；前前期工工程费费15万元元；基基础设设施费费20万元元；应应负担担开发发间接接费2万元元。借：开开发成成本——代建建工程程开发发（折折迁补补偿费费）30万万元—代建建工程程开发发（前前期工工程费费）15万元元—代建建工程程开发发（基基础设设施费费）20万元元—代建建工程程开发发（开开发间间接费费）2万元元贷：银银行存存款65万万元开发间间接费费2万元元②完工工验收收合格格，结结转其其实际际成本本。借：开开发产产品———代代建工工程67万元元贷：开开发成成本——代建建工程程开发发（折迁迁补偿偿费））30万—代建建工程程开发发（前期期工程程费））15万—代建工工程开开发（（基础设设施费费）20万万—代建工工程开开发（（开发间间接费费））2万万第二节节开开发发产品品的核核算开发产产品是是指企企业已已经完完成全全部开开发过过程，，并已已验收收合格格，符符合设设计标标准，，可以以按照照合同同规定定的条条件移移交购购货单单位，，或者者可以以作为为商品品对外外销售售的产产品，，包括括土地地、房房屋、、配套套设施施和代代建工工程等等。一、开发产品品增加的核算算企业开发的产产品，应于竣竣工验收时，，借记“开发发产品”账户户，贷记“开开发成本”账账户。[例]仁太房房地产开发公公司，根据其其开发的住宅宅楼验收交接接凭证，结转转住宅楼开发发实际成本6500000元，，应作如下会会计处理：借：开发产品品6500000贷：开发成本本6500000二、开发产品品减少的核算算房地产企业出出售、转让或或出租开发产产品，都会造造成开发产品品的减少，企企业应区别不不同情况及时时进行开发产产品结转的会会计处理。1、有偿转让让与出售：月终结转成本本时：借：经营成本本贷：开发产品品2、分期收款款方式销售：：企业如果是采采用分期收款款结算方式销销售开发产品品，在将开发发产品移交使使用单位或办办妥分期收款款销售合同时时，应将分期期收款开发产产品的实际成成本，自“开开发产品”账账户转入“分分期收款开发发产品”账户户：将产品移交购购买者时：借：分期收款款开发产品贷：开发产品品3、出租或安安置折迁居民民作为周转房房使用：企业将开发的的土地和房屋屋用于出租和将开发的房房屋安置拆迁迁居民周转使用，应于签签定合同、协协议和移交使使用时，将该该土地和房屋屋的实际成本本，自“开发发产品”账户户转入“出租租开发产品””、“周转房房”账户即：应于合同或协协议生效时：：借：投资性房房地产（出租租开发产品））周转房贷：开发产品品4、将营业性性配套设施作作为第三产业业用房应视同自有固固定资产，结结转成本时：：借：固定资产产贷：开发产品品——配套设设施注：（1）企业用用于安置折迁迁居民的房屋屋，应按实际安置面积进进行实物量管管理和结转；；（2）对于已已交付使用或或办理销售和和结转手续，而产权尚尚未移交出去去的开发产品品，如商品房和配配套设施等，，应登记“代代管房产备查簿””，进行实物物管理，不得得入帐及折旧和摊摊销。（3）代管房房产过程中发发生的收支应应作为“其他业务收支””处理，不在在“开发产品品”中核算。3、举例分析析5（1）房地产产开发公司结结转已销售的的住宅楼，实际成成本650万万元。借：经营成本本650万元贷：开发产品品650万万元（2）将一栋栋住宅楼出租租，其实际成成本240万元。。借：投资性房房地产240万万元贷：开发产品品240万元（3）将开发发的房屋一栋栋用于安置折折迁居民周转使用，实实际成本为500万元。。借：周转房500万元贷：开发产品品500万元元（4）将配套套设施的商店店作为第三产产业经营用房，实际成成本58万元元。借：固定资产产58万元贷：开发产品品58万元元（5）以分期期收款方式销销售一套公寓寓，售价60万元，合同同规定价款分分两次支付；；房屋交付使使用时支付70%，6个个月后支付余余下的30%，该公寓的的开发成本为为40万元。。①合同生效时时：借：分期收款款开发产品42万元元贷：开发产品品42万元元②收到第一笔笔房款时：借：银行存款款42万元贷：经营收入入42万元元③结转相关的的成本时：借：经营成本本28万元元贷：分期收款款开发产品28万元④6个月后收收到第二笔放放款时：借：银行存款款18万元贷：经营收入入18万万元⑤结转成本：：借：经营成本本12万元贷：分期收款款开发产品12万元元第三节出出租开开发产品和周周转房的核算算一、出租开发发产品的核算算1、概念及特特点：出租开发产品品是指由开发发企业开发完完成，用于出出租经营的土土地和房屋。。其特点为：①不是固定资资产②不是企业的的一般劳动产产品③原财务制度视作企业的存存货，现在“投资性房地地产”2、核算：核算内容：包包括：使用、、摊销、增减减变动。帐户设置：投资性房地产产、累计摊销同时根据出租租经营的实际际情况，按出出租产品的类类别进行明细细核算，并建建立“出租产产品卡片，详细记录出租租产品坐落地地点、结构、、层次、面积积、租金、单单价等情况。。举例分析：（1）房地产产开发公司将将开发竣工后后的一栋楼房房出租给立业业公司，该房房屋的总成本本为450万万元。结转完工成本本：借：开发产品品450万元贷：开发成本本450万万元结转出租房产产成本：借：投资性房房地产450万元贷：开发产品品450万元（二）出租开开发产品摊销销的核算出租房屋随着着使用及自然然力的侵蚀，，会逐渐发生生损耗而减少少其价值，这这部分损耗价价值，房地产产开发企业应应根据出租产产品的账面原原价（实际成成本）和预计计使用年限，，计算其损耗耗额，并作为为出租房经营营期间的费用用，将它按月月计入出租房房屋的经营成成本，其计算算公式如下：：月摊销率＝（（1-估计净净残值率）÷÷摊销年限÷÷12月摊销额=出出租房屋原原值×月摊销销率企业按月计提提出租开发产产品摊销额时时，借记“经经营成本”账账户、贷记““累计摊销””账户。例：出租的上上述楼房规定定摊销期限为为40年，假假设每月摊销销为0.2%，按月摊销销时：每月摊销额=450×0.2%=0.9(万元元)借:经营成本本0.9万元贷:累计摊销销0.9万元（三）出租开开发产品修理理的核算出租开发产品品在租赁期间间发生的修理理费用，应列列为企业的经经营成本，数数额不大的可可直接计入““经营成本””账户，借记记“经营成本本”账户，贷贷记“银行存存款”、“应应付职工薪酬酬”等账户；；如果数额较较大，可先在在“待摊费用用”账户归集集后，分期摊摊入“经营成成本”账户。。如果符合资资本化条件的的，可以追加加计入“投资资性房地产””成本.[例]该房屋屋出租后的第第二年,对房房屋进行修复复、装饰等共共发生费用13.6万元元,其中:人人工费5万元元、材料费7万元、其他他费用1.6万元,用银银行存款支付付。费用发生时：：借：开发成本本13.6万万元贷:银行存款款1.6万万元库存材料7万元应付职工薪酬酬5万万元工程完工后结结转成本:借:投资性房房地产13.6万元贷:开发成本本13.6万元[例]：公司司对该房屋进进行修理，发发生修理费用用0.38万万元.借:经营成本本0.38万元贷:银行存款款0.38万元（四）出租开开发产品改变变用途对外销销售的核算房地产开发企企业的出租开开发产品与企企业的固定资资产不同，它它不属于企业业的劳动资料料，而是企业业的一种开发发产品。因此此，企业如果果改变出租开开发产品的用用途，将其作作为产品对外外销售时，则则应视同开发发产品销售处处理。企业的出租开开发产品改变变用途对外销销售，在销售售成立时，按按其销售价格格，借记“银银行存款”或或“应收账款款”账户，贷贷记“经营收收入”账户。。其末，结转转对外销售的的出租开发产产品成本时，，按其摊余价价值，借记““经营成本””账户，按其其已提累计摊摊销额，借记记“累计摊销销”账户，按按原值，贷记记“投资性房房地产”账户户。[例]：公司司将出租5年年后的房屋对对外销售,取取得收入500万元。该房屋已摊销销:0.9××12×5=54(万元元)该房屋原值为为:450+13.6=463.6(万元)借:银行存款款500万元贷:经营收入入500万元借：经营成本本409.6万元元累计摊销54万元元贷:投资性房房地产463.6万元二、周转房的的核算1、概念及内内容：周转房是指用用于安置被折折迁居民，产产权归企业所所有的各种房房屋，包括：：①在开发过程程中已明确其其为安置折迁迁居民的房屋屋；②搭建用于安安置折迁居民民的临时性简简易房；③开发的商品品房在销售前前用于安置折折迁居民。2、核算帐户设置：周转房——在在用周转房——周转房摊摊销应根据周转房房的使用情况况等进行明细细核算，并建建立“周转房房卡片”等。（1）、周转转房增加的核核算企业开发建成成的周转房，，应在其竣工工后，借记““开发产品””账户，贷记记“开发成本本”账户。明明确作为周转转房后，按其其实际成本，，借记“周转转房——在用用周转房”账账户，贷记““开发产品””账户。例子：举例分析（1）房地产产开发公司将将自己建造的的一栋楼作为为折迁居民的的周转房，实实际成本300万元。根据交付使用用凭证结转完完工成本：借：开发产品品300万万元贷：开发成本本300万元元转入周转房成成本：借：周转房———在用周转转房300万万元贷：开发产品品300万元（2）周转房房的摊销：周转房随着使使用及自然力力的侵蚀，会会逐渐发生损损耗而减少其其价值，因此此，应根据周周转房的使用用年限按月摊摊销其损耗价价值。这部分分损耗价值，，应作为开发发期间的费用用，将它计入入土地、房屋屋的开发成本本。周转房摊摊销额的基本本计算公式如如下：月摊销率＝（（1-估计净净残值率）÷÷（摊销年限限×12）月摊销额=周周转房账面原原值×月摊销销率周转房损耗价价值的摊销额额，应在“周周转房——周周转房摊销””账户核算。。每月计提的的周转房摊销销额，对能确确定其为某项项土地或房屋屋开发项目负负担的，应计计入该土地或或房屋的开发发成本，借记记“开发成本本——土地开开发”或“开开发成本———房屋开发””账户，贷记记“周转房———周转房摊摊销”账户。。对不能确定定其为某项土土地或房屋开开发项目负担担的周转房摊摊销额，应记记入“开发间间接费用”账账户的借方和和“周转房———周转房摊摊销”账户的的贷方。[例]：公司司每月计提周周转房摊销额额0.5万元元借:开发间接接费用(或开开发成本)0.5万万元贷:周转房———周转房摊摊销0.5万万元（3）、周转转房修理费用用的核算由于周转房是是为了安置因因开发项目等等建筑产品的的开发建设而而动迁的居民民，是直接服服务于某项开开发项目的，，因此，周转转房在使用过过程中发生的的修理费用，，应作为有关关开发项目的的成本。按其其实际发生的的成本，借记记“开发成本本”、“开发发间接费用””账户，贷记记“银行存款款”、“应付付职工薪酬””等账户。如如果发生的修修理费用数额额较大的，可可通过“待摊摊费用”账户户进行归集，，分次摊入有有关的开发项项目的成本。。[例]2#楼周转房发发生修理费用用50000元，以银银行存款支付付，该费用分分10个月摊摊销计入成本本，应作如下下会计处理：：支付费用时：：借：待摊费用用50000贷：银行存款款50000每月摊销修理理费时：借：开发间接接费用（或开开发成本）5000贷：待摊费用用5000（4）周转房房改变用途对对外销售的核核算与固定资产出出售核算不同同，改变用途途对外销售的的周转房，应应视作开发产产品对外销售售处理。在销销售成立时，，借记“银行行存款”或““应收账款””账户，贷记记“经营收入入”账户；同同时，按其摊摊余价值，借借记“经营成成本”账户，，按其已提累累计摊销额，，借记“周转转房——周转转房摊销”账账户，按其原原值，贷记““周转房———在用周转房房”账户。[例]周转转房使用20个月后后,公司将将其作为商商品房对外外销售,取取得收入400万元元,存入银银行.根据售房结结算帐单:借:银行存存款400万