房地产企业会计培训

房地产开发企业会计核算专题讲座主讲朱登学主任会计师中国注册会计师注册资产评估师承办富阳富春江会计师事务所1前言1993年1月7日财政部（93）财会字第02号文件规定，自1993年7月1日起执行《房地产开发企业会计制度》，这是行业会计制度财政部2000年12月29日发布了《企业会计制度》，从2001年1月1日起，除了小企业和金融企业外都必须执行。从2005年1月1日起，在全国范围内（金融企业除外），开始执行《小企业会计制度》。从此行业会计制度《房地产开发企业会计制度》退出历史舞台。2008年开始在上市公司实施新的《企业会计准则》在现实中房地产会计的核算落后于制度的发展。目前一般企业应该按照《小企业会计制度》进行核算。2

●房地产会计的论述●房地产会计的特点●库存商品的核算●四种产品成本的核算●收入成本费用的核算

●税收与会计的九种差异

房地产会计讲座的内容3第一节总论一、房地产的意义1.土地和房屋财产的总称2.房产的中的建筑物有房屋和构筑物二、房地产开发企业的业务范围

业务范围土地开发商品房开发城市基础设施和配套设施的建设代建房或工程房屋的出租和经营4房地产企业开发库存商品的特点特点房地产商品位置的固定性房地产商品的单件性房地产商品生产周期长房地产商品寿命的耐久性房地产商品的价值的昂贵性房地产商品具有保值增值性5房地产开发企业的经营特点1．开发经营的计划性。

2．开发库存商品的商品性。3．开发经营业务的复杂性：(1)经营业务内容复杂。(2)涉及面广，经济往来对象多。

4．开发建设周期长，投资数额大。5．经营风险大。

6房地产开发企业会计核算特点由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：1．产成品的种类多，核算方法不同。2．库存商品成本的核算复杂。3．经营收入及其相关税金的核算不同。7根据《小企业会计制度的规定》，可以根据业务的需要增设合并会计科目。房地产行业的特殊的会计科目包括：○存货类科目:增设“库存设备”、“周转房”“出租库存商品”科目○设置“生产成本(开发成本)”，并设置明细科目“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”四个二级明细科目；○上述二级明细之下有分为三级明细：“土地征用及拆迁安置补偿费”“前期工程费”“建安工程费”“基础设施费”“公共配套设施费”“开发间接费”

房地产开发企业会计的科目8房地产企业的会计核算1、货币资金的核算：同一般企业的核算。现实中，其他货币资金核算不很规范，一般企业的现金管理不规范。2、应收及预付款项的核算：同一般企业。现实中，坏账准备不计提，坏账损失不确认。3、应收票据的核算：同一般企业。现实中，作为现金入帐、转让不背书、私下贴现。4、预付账款的核算：同一般企业。5、其他应收款的核算：同一般企业，现实中作为变相抽逃出资的主要科目。9房地产企业的存货的核算●包括：原材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、库存商品（开发库存商品）、分期收款发出商品、出租库存商品（开发库存商品）、周转房、在建开发库存商品（生产成本或开发成本）●低值易耗品的核算方法：1、一次摊销法：价值较小，易损坏的物品。2、分次摊销法：价值较高，一次大量领用，使用期限长。●五五摊销法：领用时摊销50％，报废时扣除回收残料的价值摊销另外的50％，适用于在用的低值易耗品按使用部门进行数量和金额明细核算的企业。10房地地产产企企业业的的存存货货的的核核算算五五五摊摊销销法法举举例例：某某房房地地产产开开发发企企业业领领用用器器具具一一批批，，实实际际成成本本5000元，，使使用用一一段段时时间间后后报报废废，，收收回回残残料料价价值值300元。。其其账账务务处处理理为为：：（1）借借：：低低值值易易耗耗品品－－－－在在用用易易耗耗品品5000贷：：低低值值易易耗耗品品－－－－在在库库易易耗耗品品5000（2）借借：：制制造造费费用用2500（5000*50％））贷：：低低值值易易耗耗品品－－－－易易耗耗品品摊摊销销2500（3）借借：：制制造造费费用用2200（5000*50％－－300）贷：：低值值易易耗耗品品－－－－易易耗耗品品摊摊销销2200（4）借借：：原原材材料料300低值值易易耗耗品品－－－－低低值值易易耗耗品品摊摊销销4700贷：：低低值值易易耗耗品品－－－－－－在在用用易易耗耗品品500011库存存商商品品的的核核算算土地地：：是是指指企企业业为为有有偿偿转转让让或或出出租租而而开开发发的的商商品品性性建建设设场场地地。。为为开开发发房房产产自自用用的的土土地地属属于于中中间间库库存存商商品品，，不不能能列列入入开开发发的的库库存存商商品品。。房屋屋：：包包括括商商品品房房、、出出租租房房、、周周转转房房、、受受其其他他单单位位的的委委托托代代为为开开发发的的房房屋屋。。配套套设设施施：：营营业业性性的的配配套套设设施施像像商商店店、、邮邮局局、、银银行行等等，，非非营营业业性性的的配配套套设设施施像像学学校校、、医医院院、、文文化化站站。。指指可可以以有有偿偿转转让让的的配配套套设设施施，，不不能能有有偿偿转转让让的的给给排排水水、、供供电电、、供供气气、、道道路路等等，，不不能能作作为为库库存存商商品品（（开开发发库库存存商商品品））核核算算，，其其成成本本应应分分摊摊计计入入其其他他可可以以有有偿偿转转让让的的库库存存商商品品成成本本。。代建建工工程程：：受受托托代代建建的的其其他他工工程程。。账务务处处理理：：借借记记库库存存商商品品（（土土地地、、房房屋屋、、配配套套设设施施等等）），，贷贷记记生生产产成成本本（（开开发发成成本本））12出租租库库存存商商品品的的核核算算设置置““出出租租库库存存商商品品””科科目目，，并并在在““出出租租库库存存商商品品””科科目目下下设设置置““出出租租库库存存商商品品””和和““出出租租库库存存商商品品摊摊销销””二二个个明明细细科科目目，，核核算算企企业业开开发发完完成成用用于于出出租租经经营营的的土土地地和和房房屋屋的的实实际际成成本本以以及及出出租租库库存存商商品品摊摊销销的的价价值值。。（（1）借记““出租库库存商品品——出租库存存商品””科目，，贷记““库存商商品”科科目。（2）借记““应收账账款”等等科目，，贷记““主营业业务收入入”或““其他业业务收入入”科目目；（3）按期摊摊销出租租库存商商品的成成本，借借记“主主营业务务成本””或“其其他业务务支出””科目，，贷记““出租库库存商品品——出租库存存商品摊摊销”科科目；13出租库存存商品的的核算（4）发生的的出租库库存商品品的维修修费用，，借记““主营业业务成本本”或““其他业业务支出出”科目目，贷记记有关科科目。（5）企业改改变出租租库存商商品用途途，将其其作为商商品对外外销售，，应于销销售实现现时，按按售价，，借记““应收账账款”、、“银行行存款””等科目目，贷记记“主营营业务收收入”科科目。（6）按出租租库存商商品的账账面余额额，借记记“主营营业务成成本”科科目，按按出租库库存商品品累计摊摊销额，，借记““出租库库存商品品——出租库存存商品摊摊销”科科目，按按出租库库存商品品原价，，贷记““出租库库存商品品——出租库存存商品””科目。。月摊销额额＝出租租库存商商品原值值×（1－残值率率）÷摊销年限限÷1214库存商品品的核算算“分期收收款发出出商品””同一般般企业的的核算，，按照合合同约定定的日期期确认收收入并结结转成本本。“周转房房”的核核算同““出租库库存商品品”相同同（1）某企业业用于安安置拆迁迁居民周周转使用用的住房房一批，，现交付付使用，，实际成成本3,000,000元借：周转转房－－－在用用周转房房3,000,000贷：库存存商品－－－－房房屋3,000,000（2）计提本本月的周周转房摊摊销12,000元。借：生产产成本（（制造费费用）12,000贷：周转转房－－－周转房房摊销12,00015库存商品品的核算算（3）支付修修理费30,000元，分6个月摊销销。借：待摊摊费用30,000贷：银行行存款30,000按月分摊摊时借：生产产成本（（制造费费用）5000贷：待摊摊费用5000（4）将周转转房一栋栋作为商商品房销销售，原原值550,000元，累计计摊销额额为350,000元，收回回价款300,000元。借：银行行存款300,000贷:主营业务务收入300,000同时，借借：主主营业务务成本200,000周转房----周转房摊摊销350,000贷:周转房----在用周转转房550,00016房地产开开发企业业的会计计核算房地产开开发企业业投资的的核算同同一般的的企业房地产企企业“固固定资产产”的核核算,自用房产产的建造造通过““工程物物资”、、“在建建工程””、“固固定资产产”核算算。开发发的房地地产虽然然为不动动产，不不能作为为固定资资产核算算，只能能在流动动资产中中“生产产成本””“库存存商品””“周转转房”等等科目核核算。固定资产产的取得得、折旧旧、修理理、租赁赁、清理理等的核核算，同同一般企企业。无形资产产的核算算：土地地使用权权在尚未未开发建建造或自自用项目目前，作作为无形形资产核核算，并并按照会会计制度度规定分分期摊销销。若利利用土地地建造自自己用的的办公楼楼、职工工宿舍时时，将相相关土地地使用权权的价值值转入在在建工程程，若土土地用于于开发项项目时，，应转入入相关项项目的开开发成本本中计入入“生产产成本（（开发成成本）””科目。。17房地产开开发企业业的会计计核算其他无形形资产核核算同一一般的企企业流动负债债：除税税金外同同其他企企业，应应交税金金中，应应交的营营业税、、城建税税、土地地增值税税均计入入“主营营业务税税金及附附加”科科目。房房产税、、土地使使用税、、车船使使用税和和印花税税均应计计入“管管理费用用”科目目。长期负债债的核算算：为开开发房地地产而借借入资金金所发生生的借款款费用，，在房地地产完工工之前发发生的，，应计入入有关房房地产的的开发成成本，，在开发发产品完完工后发发生的计计入财务务费用。。18房地产开开发企业业的会计计核算长期应付付款、专专项应付付款（国家拨拨入的有有专项用用途的资资金，最最后要转转入资本本公积））同一般企企业。债务重组组的核算算：同一一般企业业，重组组的收益益计入资资本公积积，重组组的损失失计入营营业外支支出。“实收资资本”核核算同一一般企业业。（不得随意意变动，，不经验验资原则则上不得得计入实实收资本本，债转转股学术术界认可可，新公公司法悬悬而未决决，工商商局不予予认可，，重点问问题：变变相抽逃逃出资，，非货币币出资未未办理产产权手续续）,法定公积积金转为为资本时时，所留留存的该该项公积积金不得得少于转转增前公公司注册册资本的的百分之之二十五五。19房地产开开发企业业的会计计核算“资本公公积”项项目，资资本公积积的核算算同一般般企业。。(包括：资资本溢价价、拨款款转入、、折算差差额、接接受现金金捐赠、、接受捐捐赠非现现金资产产准备、、股权投投资准备备、其他他。注意意没有评评估增值值）现实中资资本公积积的产生生为资产产评估增增值所得得，为融融资而粉粉饰报表表。“盈余公公积”项项目，反反映企业业盈余公公积的期期末余额额。原公司法法规定：：法定盈盈余公积积10％，公益益金5％；新新公司法法规定：：法定盈盈余公积积10％，无无公益金金。另外：外外商投资资企业提提取的企企业发展展基金（（自定））、职工工福利基基金（5％）、储储备基金金（10％）也在在本科目目反映。。未分配利利润的核核算同一一般企业业。20房地产开发发企业成本本费用的核核算生产成本（开发成本本）土地征用及及拆迁补偿偿前期工程费费基础设施建建设费建筑安装工工程费公共配套设设施费开发间接费费期间费用管理费用财务费用营业费用土地出让金金、安置费费、青青苗补偿费费、土地补补偿费、拆拆迁费等等勘察设计费费、规划设设计费、可可行性研究究费、三通通一平费用用道路、水电电气设施、、供热绿化、通讯讯设施、照照明设施发生的建筑筑安装工程程费不能转让的的：公共会会馆、锅炉炉房、水塔塔、公共厕厕所、自行行车棚等独立核算开开发部门或或现场工程程指挥部门门的工资、、福利费、、折旧费、、修理费、、水电费、、劳动保护护费、办公公费、差旅旅费及周转转房摊销21下列支出不不能列入产产品成本：：（1）构建固定定资产、无无形资产和和其他长期期资产的支支出。属于于资本性支支出，只能能逐期摊入入成本。（2）对外投资资的支出及及分配给投投资者的利利润。（3）被没收的的财产，支支付的滞纳纳金、罚款款、违约金金、赔偿金金，以及企企业的赞助助捐赠支出出。（4）在公积金金、公益金金开支的支支出。（5）其他于开开发产品无无关的支出出。房地产开发发企业成本本费用的核核算22按照下列原原则，选择择成本核算算对象：1．一般的开开发项目，，以每一独独立编制的的概算或施施工图预算算所列单项项工程为成成本核算对对象。2．同一开发发地点、结结构类型相相同的群体体开发项目目，开竣工工时间相近近、由同一一施工单位位施工的，，可以并为为一个成本本核算对象象。3．对于个别别规模较大大、工期较较长的开发发项目，可可以结合经经济责任制制的需要，，按开发项项目的一定定区域和部部位，划分分成本核算算对象。成成本本核算对象象应在开发发项目开工工前确定，，一经确定定就不能随随意改变，，更不能相相互混淆。。房地产开发发企业成本本费用的核核算23划清各种费费用的界限限：（1）划清成本本核算对象象的界限（2）划清各成成本项目的的界限（3）划清各期期成本之间间的界限（（权责发生生制）（4）主体工程程与公共配配套设施工工程之间的的界限。配配套设施竣竣工后，不不能有偿转转让的按照照合理的分分配方法分分配计入有有关开发产产品的成本本，能有偿偿转让的配配套设施，，单独作为为库存商品品处理，不不得分配计计入其他开开发产品的的成本。（5）划清完工工开发产品品与未完工工开发产品品的界限。。（6）划清实际际成本与计计划成本、、预算成本本之间的界界限。作到到计算口径径一致，不不得以计划划成本代替替实际成本本。房地产开发发企业成本本费用的核核算24○设置“生生产成本(开发成本)”，并设置““土地开发发”、“房房屋开发””、“配套套设施开发发”、“代代建工程开开发”四个个二级明细细科目；○上述二级级明细之下下有分为三三级明细：：6个项目“土地征用用及拆迁安安置补偿费费”“前期工程程费”“建安工程程费”“基础设施施费”“公共配套套设施费””“开发间接接费”○设置“制制造费用””一级科目目，核算企企业内部独独立核算单单位为开发发产品而发发生的各种种间接费用用。本账户户按企业内内部不同的的单位、部部门设置明明细账，并并在账内按按费用项目目设置专栏栏进行核算算。房地产开发发企业成本本费用的核核算25科目设置：：生产成本本——土地开发（（6个项目）土地开发成成本的归集集：1、开发商品品性建设场场地所发生生的成本，，直接计入入“生产成成本——土地开发（（某块土土地）”明明细成本账账的项目中中。2、开发自用用建设场地地所发生的的成本费用用，能够分分清负担对对象的，可可以直接计计入“生产产成本——房屋开发””明细帐户户的成本项项目中，不不必单独核核算土地开开发的成本本。3、开发自用用建设场地地所发生的的费用，如如果涉及两两个以上的的成本核算算对象的，，应先归集集所发生的的费用，计计入“生产产成本——土地开发（（某块土地地）”明细细成本账的的项目中。。待开发完完毕投入使使用时，再再按照一定定的标准分分配计入房房屋建筑物物等的开发发成本。为为了避免多多次分配，，对需要分分配计入不不能有偿转转让的公共共配套设施施费，可以以直接分配配计入有关关商品房等等开发产品品成本，不不再进行归归集。土地开发成成本的核算算26土地开发成成本的结转转：1、商品性建建设的场地地，开发完完工后，应应作借记““库存商品品－土地””，贷记““生产成本本－土地开开发”。2、自用的建建设场地，，开发完工工投入使用用时，借记记“生产成成本—房屋开发””，贷记““生产成本本－土地开开发”。3、自用的建建设场地，，开发完工工暂时不使使用时，应应作借记““库存商品品－土地””，贷记““生产成本本－土地开开发”。成本结转的的方法：1、分项平行行结转法。。就就是将应应结转的土土地开发费费用，按成成本项目分分别平行转转入有关房房屋开发成成本的相关关成本项目目内。土地开发成成本的核算算27土地开发成成本的核算算2、归类集中结结转法。就就是是将应结转转的各项土土地开发费费用，归类类合并为““土地征用用及拆迁补补偿费”和和“基础设设施费”两两个费用项项目，然后后转入有关关房屋开发发成本的““土地征用用及拆迁补补偿费”和和“基础设设施费”成成本项目。。例4：甲房地产产开发公司司于2007年5月在梁园开开发一块土土地，占地地面积40000㎡。开发完成成后准备将将其中的30000㎡对外转让，，其余的10000㎡企业自行开开发商品房房。假设梁梁园土地开开发过程中中只发生了了如下经济济业务：28①支付土地出出让金25,000,000元，作会计计分录如下下：

借：：生产成本本－土地开开发—梁园(土地征用及及拆迁费)25,000,000贷：银行行存款25,000,000

②支付拆迁补补偿费5500000元，作会计计分录如下下：

借：：生产成本本——土地开发—梁园(土地征用及及拆迁费)5,500,000贷：银银行存款5,500,000

③支付勘察设设计费210000元，作会计计分录如下下：

借：：生产成本本——土地开发——梁园(前期工程费费)210,000贷：银行行存款210,000土地开发成成本的核算算29土地开发成成本的核算算④支付土石方方费用5500000元，作会计计分录如下下：

借：：生产成本本——土地开发——梁园(前期工程费费)5,500,000贷：银行存存款5,500,000⑤由某施工企企业承包的的地下管道道安装工程程已竣工，，应支付价价款1500000元：

借：：生产成本本——土地开发——梁园(基础设施费费)1,500,000贷：应付账账款——X施工企业1,500,00030⑥9月末，梁园园土地开发发工程完工工。假设““生产成本本——土地开发——梁园”账户户归集的开开发总成本本为37,710,000元，则单位位土地开发发成本为942．75元／㎡。其中自用用的10000㎡土地尚未投投入使用，，其余30000㎡已全部转让让，月终结结转本块土土地的开发发成本。作作会计分录录如下：借：库存商商品——土地(梁园)9,427,500主营业务成成本——土地转让成成本28,282,500贷：生产成成本——土地开发—梁园37,710,000土地开发成成本的核算算31例5续前例，若若自用的10000㎡土地在开发发完成后立立即投入房房屋开发工工程的建设设中，则企企业可采用用下面两种种方法结转转土地开发发成本；①采用归类集集中结转法法结转土地地成本时：：

借：生生产成本——房屋开发——梁园(土地征用及及拆迁费)7,625,000———梁园(基础设施费费)1,802,500贷：生产成成本——土地开发——梁园(土地征用及及拆迁费)7,625,000———梁园(前期工程费费)1,427,500———梁园(基础设施费费)375,000土地开发成成本的核算算32②采用分项平平行结转法法结转土地地成本时：：借：生产成成本——房屋开发——梁园(土地征用及及拆迁费)7,625,000———梁园(前期工程费费)1,427,500————梁园(基础设施费费)375,000贷：生产成成本——土地开发——梁园(土地征用及及拆迁费)7,625,000———梁园(前期工程费费)1,427,500———梁园(基础设施费费)375,000土地开发成成本的核算算33会计科目（（4级）:房屋开发成成本的核算算土地征用及及拆迁补偿偿费前期工程费费基础设施建建设费建筑安装工工程费公共配套设设施费开发间接费费生产成本房屋开发某项房产34房屋开发成成本的归集集:分为两个部部分，一部部分是房屋屋所用建设设用地的土土地开发费费用，另一一部分是开开发建设房房屋所发生生的费用。。前一部分分费用，在在发生时能能够分清负负担对象的的，可以直直接计入各各房屋的开开发成本。。分不清的的，应先归归集计入““生产成本本－土地开开发”账户户，待土地地开发完工工使用时，，再分配计计入有关房房屋的开发发成本。1、土地征用用及拆迁补补偿费（1）在房屋开开发建设过过程中的土土地征用及及拆迁补偿偿费，能够够分清负担担对象的，，可以直接接计入有关关房屋成本本核算对象象的“土地地征用及拆拆迁补偿费费”成本项项目，即借借记“生产产成本－房房屋开发””账户，贷贷记“银行存款款”、应付付账款”等等账户。房屋开发成成本的核算算35房屋开发成成本的核算算2、在房屋开发发建设过程程中的土地地征用及拆拆迁补偿费费，不能够够分清负担担对象的，，应先归集集计入“生生产成本－－土地开发发”账户，，待土地开开发完工使使用时，再再分配计入入有关房屋屋成本核算算对象的““土地征用用及拆迁补补偿费”成成本项目。。3、综合开发发的土地，，一部分销销售，一部部分自用建建设商品房房。所发生生的土地征征用及拆迁迁补偿费，，应先归集集计入“生生产成本－－土地开发发”账户，，待土地开开发完工使使用时，再再将商品房房开发建设设应负担的的土地征用用及拆迁补补偿费转入入有关房屋屋成本核算算对象的““土地征用用及拆迁补补偿费”成成本项目，，销售部分分转入“库库存商品－－土地”科科目。36房屋开发成成本的核算算2、前期工程程费：（1）在房屋开开发建设过过程中的前前期工程费费，能够分分清负担对对象的，可可以直接计计入有关房房屋成本核核算对象的的“前期工工程费”成成本项目，，即借记““生产成本本－房屋开开发（前期期工程费））”账户，，贷记““银银行存款””、应付账账款”等账账户。（2）应有两个个以上成本本对象负担担的前期工工程费，应应按一定的的标准分配配计入有关关房屋的成成本核算对对象的“前前期工程费费”成本项项目。另外，开发发房屋所占占用的土地地，在开发发土地时所所发生的前前期工程费费，能够分分清负担对对象的，可可以直接计计入有关房房屋成本核核算对象的的“前期工工程费”成成本项目，，不能够分分清负担对对象的，应应先归集计计入“生产产成本－土土地开发””账户，待待土地开发发完工使用用时，再分分配计入有关房房屋成本核核算对象的的“前期工程费””成本项目目。37房屋开发成成本的核算算3、建筑安装装工程费：：（1）出包方式式：采用这这种方式发发生的建筑筑安装工程程费，应根根据企业承承付的已完完工程的““工程价款款结算账单单”，直接接计入有关关房屋成本本核算对象象的“建筑筑安装工程程费”成本本项目，即即借记“生生产成本－－房屋开发发”账户，，贷记“银银行存款””、“应付付账款”。。对于企业按按照合同预预付给承包包单位的工工程款和备备料款，不不能直接作作为建筑安安装工程费费支出，在在发生时作作为预付账账款核算。。另外，企业业按照合同同规定，拨拨付给承包包单位抵作作预付备料料款和预付付账款的材材料，应按按照预算价价格结算。。预算价格格与实际成成本的差额额，应计入入有关房屋屋成本核算算对象的““建筑安装装工程费””成本项目目，即借记记“预付账账款（预算算价格）””账户，贷贷记“原材材料（实际际成本）””账户，借借记或贷记记“生产成成本－－房房屋开发（（预算价格格与实际成成本的差额额）”账户户。38房屋开发成成本的核算算（2）自营方式式：即自己己组织施工工力量进行行施工建设设。应在““生产成本本”账户下下增设“工工程施工””和“施工工间接费””明细科目目，用于归归集和核算算企业发生生的各项建建筑安装工工程费用，，并定期转转入“生产产成本－房房屋开发””明细账户户有关房屋屋核算成本本对象的““建筑安装装工程费””成本项目目。另外，企业业开发房屋屋占用的土土地，在开开发阶段发发生的建筑筑安装费用用，分清负负担对象的的直接计入入相关房屋屋成本核算算对象的““建筑安装装工程费””成本项目目，有两个个以上项目目共同承担担的，先归归集再安装装合理的标标准分配。。4、基础设施施费（1）在房屋开开发建设过过程中的前前期基础设设施费，能能够分清负负担对象的的，可以直直接计入有有关房屋成成本核算对对象的基础础设施费成成本项目，，即借记““生产成本本－房屋开开发”账户户，贷记““银行存款款”、应付付账款”等等账户。39房屋开发成成本的核算算（2）应有两个个以上成本本对象负担担的基础设设施费，应应按一定的的标准分配配计入有关关房屋的成成本核算对对象的“基础设施费费”成本项目目。另外，开发发房屋所占占用的土地地，在开发发土地时所所发生的基础设施费费，能够分清清负担对象象的，可以以直接计入入有关房屋屋成本核算算对象的““基础设施费费”成本项目目，不能够够分清负担担对象的，，应先归集集计入“生生产成本－－土地开发发”账户，，待土地开开发完工使使用时，再再分配计入入有关房屋屋成本核算算对象的““基础设施费费”成本项目目。40房屋开发成成本的核算算5、公共配套套设施费（1）公共配套套设施费与与房屋同步步建设时，，其发生的的公共配套套设施费，，能够分清清负担对象象的，应直直接计入有有关房屋成成本核算对对象“公共共配套设施施费”本项项目，即借借记“生产产成本－房房屋开发””账户，贷贷记“银行行存款”、、“应付账账款”等科科目。如果发生的的公共配套套设施费有有两个以上上项目分担担的，则应应先通过““生产成本本－配套设设施开发””明细科目目进行归集集，待配套套设施竣工工时，再按按一定的标标准分配计计入有关房房屋成本核核算对象的的“公共配配套设施费费”成本项项目，即借借记“生生产成本－－房屋开发发”账户，，贷记“““生产成本本－配套设设施开发””账户。41房屋开发成成本的核算算（2）配套设施施晚于房屋屋建设时，，为了及时时结转完工工房屋的成成本，可以以采用预提提的方法。。按照一定定的分配标标准确定已已完工房屋屋应分担的的公共设施施配套费，，计入有关关房屋成本本核算对象象的“公共共配套设施施费”成本本项目。待待配套设施施竣工时，，按实际支支出数冲减减预提的公公共设施配配套费，实实际数与预预提数的差差额，应增增加或减少少有关项目目的成本。。42房屋开发成成本的核算算6、开发间接接费企业在开发发建设房屋屋的过程中中发生的各各项开发间间接费用，，应现在““制造费用用”科目进进行归集，，期末再按按一定的标标准分配计计入有关房房屋核算对对象的“开开发间接费费用”成本本项目，即即借记“生生产成本－－房屋开发发（开发间间接费）””账户，贷贷记“制造造费用”账账户。房屋开开发成成本的的结转转：（1）对于于已验验收的的商品品房、、代建建房，，应将将其实实际成成本转转入““库存存商品品”账账户。。即借借记““库存存商品品－房房屋、、代建建工程程”账账户，，贷记记“生生产成成本－－房屋屋开发发”账账户。。43房屋开开发成成本的的核算算（2）开发发完工工的出出租经经营用用房，，竣工工验收收后直直接投投入使使用的的，应应将其其实际际成本本直接接转入入“出出租库库存商商品””账户户，即即借记记“出出租库库存商商品””账户户，贷贷记““生产产成本本－房房屋开开发””账户户。（3）对于于开发发完工工的周周转房房，竣竣工验验收后后直接接投入入使用用的，，应将将其实实际成成本直直接转转入““周转转房””账户户，即即借记记“周周转房房”账账户，，贷记记“生生产成成本－－房屋屋开发发”账账户。。44下午再再见45配套设设施开开发成成本的的核算算配套设设施的的分类类：（1）一类类是建建成后后能够够有偿偿转让让的公公共配配套设设施，，具体体包括括两部部分：：一是是根据据规划划在开开发小小区内内建设设的商商店、、银行行、邮邮局等等公共共配套套设施施，它它建成成后应应有偿偿转让让给接接受单单位；；二是是根据据规划划在小小区内内建设设的非非营业业性的的配套套设施施，如如学校校、幼幼儿园园、文文化站站、医医院等等。这这一类类配套套设施施是企企业的的商业业产品品，必必须确确定成成本核核算对对象并并计算算其实实际成成本。。（2）另一一类是是建成成后不不能有有偿转转让应应计入入开发发项目目成本本的配配套设设施，，如公公共会会馆、、锅炉炉房、、水塔塔、自自行车车棚、、球场场、景景观水水池等等。这这类配配套设设施不不是企企业的的商品品产品品，不不需要要单独独核算算其成成本。。应按按照一一定的的标准准分配配计入入有关关开发发项目目的成成本。。46配套设设施开开发成成本的的核算算配套设设施的的开发发成本本的归归集（1）土地地征用用及拆拆迁补补偿费费：配配套设设施占占用场场地应应分担担的土土地征征用及及拆迁迁补偿偿费，，应按按其实实际占占用土土地面面积的的一定定比例例分配配计入入配套套设施施的开开发成成本。。即借借记““生产产成本本－配配套设设施开开发””账户户，贷贷记““生产产成本本－土土地开开发””账户户。单位面面积征征用拆拆迁费费＝征征用拆拆迁费费总额额÷各项目目占用用土地地总面面积分配的的征用用拆迁迁费＝＝实际际占用用面积积×单位面面积征征用拆拆迁费费公式中中，““各项项目””包括括开发发建设设的商商品房房、出出租房房、周周转房房、代代建房房和能能够有有偿转转让的的公共共配套套设施施等；；“占占用土土地总总面积积”是是指以以上建建筑物物实际际占用用的面面积，，而不不是征征用的的土地地或建建设场场地的的面积积。47配套设设施开开发成成本的的核算算（2）前期期工程程费和和基础础设施施费能够分分清应应由某某项配配套设设施负负担的的前期期工程程费和和基础础设施施费，，可以以直接接计入入相关关配套套设施施的开开发成成本，，其他他分不不清楚楚的，，先归归集再再按一一定的的标准准分配配，即即借记记“生生产成成本－－配套套设施施开发发（前前期工工程费费或基基础设设施费费）””账户户，贷贷记““银行行存款款”、、“应应付账账款””、““生产产成本本－土土地开开发（（前期期工程程费或或基础础设施施费））”账账户。。（3）建筑筑安装装工程程费：：企业开开发建建设配配套设设施所所发生生的建建筑安安装工工程费费的归归集和和核算算方法法，与与上一一节房房屋开开发的的基本本相同同。无无论是是出包包方式式或是是自营营施工工，所所发生生的建建筑安安装工工程费费，均均应计计入相相应的的配套套设施施的开开发成成本。。即借借记““生产产成本本－配配套设设施开开发（（建筑筑安装装工程程费））”账账户，，贷记记“银银行存存款””、““应付付账款款”、、“原原材料料”等等账户户。48配套设设施开开发成成本的的核算算（4）公共共配套套设施施费：：企业配配套设设施成成本核核算对对象的的“公公共配配套设设施费费”成成本项项目，，核算算的是是能够够有偿偿转让让的配配套设设施按按一定定标准准分担担的不不能有有偿转转让的的配套套设施施发生生的费费用支支出。。即借借记““生产产成本本－配配套设设施开开发－－能有有偿转转让设设施（（公共共配套套设施施费））”账账户，，贷记记“生生产成成本－－配套套设施施开发发－不不能转转让的的配套套设施施”账账户。。（5）开发发间接接费用用：企业发发生的的开发发间接接费用用，首首先在在“制制造费费用””账户户进行行归集集，期期末按按照一一定的的标准准分配配计入入有关关能有有偿转转让的的配套套设施施成本本核算算对象象的““开发发间接接费””成本本项目目，即即借记记“生生产成成本－－配套套设施施开发发(开发间间接费费)”账户，，贷记记“制制造费费用””账户户。49配套设设施开开发成成本的的核算算配套设设施开开发成成本的的结转转：（1）对于于能够够有偿偿转让让的的的配套套设施施，竣竣工验验收后后将其其实际际成本本转入入“库库存商商品””账户户，即即借记记“库库存商商品－－配套套设施施”账账户，，贷记记“生生产成成本－－配套套设施施开发发”。。（2）对于于不能能有偿偿转让让的配配套设设施，，竣工工验收收后将将其实实际成成本，，按照照一定定标准准分配配计入入相关关项目目的成成本。。即借借记““生产产成本本－房房屋开开发、、配套套设施施开发发”等等账户户，贷贷记““生产产成本本－配配套实实施开开发””账户户。50配套设设施开开发成成本的的核算算（3）采用用预提提方式式计入入有关关商品品房开开发成成本的的不能能有偿偿转让让的配配套设设施，，竣工工验收收后将将实际际发生生的成成本冲冲减预预提的的配套套设施施费，，即借借记““预提提费用用－预预提配配套设设施费费”账账户，，贷记记“生生产成成本－－配套套设施施开发发（不不能转转让的的配套套设施施）””账户户，差差额分分配计计入在在建工工程的的项目目。基础设施施费与公公共配套套设施费费的区别别？51基础设施施费与公公共配套套设施费费基础设施施费:指土地、、房屋开开发过程程中发生生的供水水、供电电、供气气、排污污、排洪洪、通讯讯、照明明、绿化化、环卫卫设施以以及道路路等基础础设施费费用。配套设施施费:指在开发发小区内内发生，，可计入入土地、、房屋开开发成本本的不能能有偿转转让的公公共配套套设施费费用，如如钢炉房房、水塔塔、居委委会、派派出所、、幼托、、消防、、自行车车棚、公公厕等设设施支出出。52代建工程程成本的的核算一、代建建工程的的种类及及其成本本核算的的对象和和项目代建工程程是指开开发企业业接受委委托单位位的委托托，代为为开发的的各种工工程，包包括土地地、房屋屋、市政政工程等等。会计制度度规定：：企业代代委托单单位开发发的土地地、房屋屋所发生生的各项项支出，，应分别别通过““生产成成本——土地开发发”和““开发生生产成本本——房屋开发发”账户户进行核核算，同同上述土土地和房房屋的开开发成本本的核算算。除土地、、房屋以以外，企企业代委委托单位位开发的的其他工工程如市市政工程程等，其其所发生生的支出出，则应应通过““生产成成本——代建工程程开发””账户进进行核算算。代建工程程开发成成本的核核算对象象，应根根据各项项工程实实际情况况确定。。成本项项目一般般可设置置如下几几项：（（l）土地征征用及拆拆迁补偿偿费；（（2）前期工工程费；；（3）基础设设施费；；（4）建筑安安装工程程费；（（5）开发间间接费。。在实际际核算工工作中，，应根据据代建工工程支出出内容设设置使用用。53代建工程程成本的的核算二、代建建工程开开发成本本的核算算开发企业业发生的的各项代代建工程程支出和和对代建建工程分分配的开开发间接接费用，，应借记记“生产产成本——代建工程程开发－－某工程程（某费费用项目目）”账账户，贷贷记“银银行存款款”、““应付账账款”、、“库存存材料””、“应应付工资资”、““开发间间接费用用”等账账户。完成开发发并经验验收的代代建工程程，应将将其实际际开发成成本自““生产成成本——代建工程程开发””账户的的贷方转转入“库库存商品品－－代代建工程程”账户户的借方方，在将将代建工工程移交交委托代代建单位位，办妥妥工程价价款结算算手续后后，应借借记“主主营业务务成本””账户，，贷记““库存商商品－－－代建工工程”账账户。54代建工程程成本的的核算例：某开开发企业业接受市市政工程程管理部部门的委委托，代代为扩建建开发风风景区区。发生生如下业业务：1、11月1日，用银银行存款款支付拆拆迁补偿偿费300000元，设计计、堪察察费40000元，作如如下分录录：借：生产产成本——代建工程程开发（（拆迁迁补偿费费）300000（前期工工程费））40000贷：银行行存款3400002、11月15日，企业业承付某某施工企企业工程程进度款款400000元，作分分录：借：生产产成本——代建工程程开发（（建筑筑安装费费)400000贷：应付付账款——应付工程程款400000借：应付付账款——应付工程程款400000贷：银行行存款40000055代建工程程成本的的核算3、11月20日，支付付风景区区绿化费费20000元。作分分录：借：生产产成本——代建工程程开发（（基础设设施费费费）20000贷：银行行存款200004、11月30日，分配配景区应应负担的的开发间间接费30000元，作分分录：借：生产产成本——代建工程程开发（（开发发间接费费）30000贷：制造造费用300005、11月30日，风景景区竣工工，结转转其实际际成本790000元。作分分录：借:库存商品品——代建工程程（景区区）790000贷：生产产成本——代建工程程开发79000056期间费用用的核算算同一般企企业的核核算基本本相同，，注意区区分开发发间接费费与管理理费用的的界限1．管理费费用管管理费费用指企企业行政政管理部部门为管管理和组组织经营营活动而而发生的的各项费费用，包包括：工工资、福福利费、、工会经经费、职职工教育育经费、、劳动保保险费、、房产税税、印花花税、车车船使用用税、土土地使用用税、技技术开发发费、无无形资产产摊销、、递延资资产摊销销、业务务招待费费、坏账账损失、、咨询费费、诉讼讼费、排排污费、、技术转转让费、、存货盘盘亏毁损损和报废废损失等等其他费费用。2．销售费费用企企业为销销售产品品或提供供劳务过过程中发发生的各各项费用用，以及及专设的的销售机机构的各各项费用用，包括括：在产产品销售售过程中中发生的的广告费费、展览览费、代代销手续续费、销销售服务务费；在在产品销销售前发发生的改改装修复复费、水水电费等等；专设设销售机机构人员员工资、、奖金、、福利费费、折旧旧费、修修理费等等。57期间费用用的核算算3．财务费费用企企业为为筹集资资金而发发生的各各项费用用，包括括企业在在经营中中发生的的利息净净支出，，汇总净净损失，，调剂的的外汇手手续费，，金融机机构手续续费及企企业筹资资中发生生的其他他财务费费用等。。在实务中中，准确确地计算算借款利利息，应应注意：：（1）确定用用于开发发成本中中的借款款数额，，以区分分资本化化和费用用化的界界限；（（2）细分用用于不同同工程项项目的借借款数，，正确划划分同一一借款在在不同项项目间的的负担额额；（3）工程停停工时的的借款费费用暂停停资本化化；（4）开发成成本转入入开发产产品即产产品完工工后，借借款利息息直接计计入当期期损益。。58房地产企企业收入入的核算算主营业务务收入：：土地转转让收入入、商品品房销售售收入、、配套设设施销售售收入、、代建工工程结算算收入和和出租开开发产品品的租金金收入。。其他收入入：商品品房售后后服务收收入、无无形资产产转让收收入、固固定资产产出租收收入。建造合同同的收入入：房地地产企业业与买方方签订了了合同，，按合同同要求开开发房地地产取得得的收入入。收入的确确认：同同一般企企业。《企业会计计制度》规定收入入确认条条件是：：①企业已将将商品所所有权上上的主要要风险和和报酬转转移给购购货方；；②企业既没没有保留留通常与与所有权权相联系系的继续续管理权权，也没没有对已已售出的的商品实实施控制制；③与交易相相关的经经济利益益能够流流入企业业；④相关的收收入和成成本能够够可靠地地计量。。在实际际操作过过程中。。开发企企业主要要是以销销售发票票的开具具来确认认销售收收入的实实现。59房地产企企业收入入的核算算特殊销售售商品收收入的确确认：1、分期收收款开发发商品收收入的确确定，按按照合同同约定的的收款日日确定收收入的实实现。同同一般的的企业。。2、分期预预收款销销售开发发商品收收入确定定，待交交付商品品时确认认收入实实现。3、售后回回购开发发商品收收入的确确认，不不予确认认收入，，通过““待转库库存商品品价差””账户核核算。60房地产开开发企业业会计的的核算主营业务务成本明明细科目目：土地地转让成成本、商商品房销销售成本本、配套套设施销销售成本本、代建建工程结结算成本本、出租租产品经经营成本本。主营业务务税金及及附加、、其他业业务收支支、营业业外收支支，同一一般企业业的核算算。所得税：：会计处处理同一一般企业业。利润分配配的核算算：会计计处理同同一般企企业。财务报表表：与一一般企业业基本相相同。房房地产企企业存货货的中的的房产属属于流动动资产，，在其他他企业属属于固定定资产。。61房地产企企业会计计和税收收差异两个文件件：国家税务务总局关关于房地地产开发发业务征征收企业业所得税税问题的的通知国税发[2006]31号《国家税务务总局关关于外商商投资房房地产开开发经营营企业所所得税管管理问题题的通知知》国税发[2001]142号）1、成本费费用扣除除方法不不同成本[2001]142号第五条条规定：：企业当当期成本本费用的的确定，，应根据据当期实实际销售售面积以以及可售售单位工工程成本本费用来来确定。。可售单位位工程成成本费用用=可售总成成本费用用÷总可售面面积其中，可可售总成成本费用用包括为为开发建建设工程程而发生生的成本本及其期期间费用用。31号文件规规定:新办开发发企业在在取得第第一笔开开发产品品实际销销售收入入之前发发生的，，与建造造、销售售开发产产品相关关的广告告费、业业务宣传传费和业业务招待待费，可可以向后后结转，，按税收收规定的的标准扣扣除，但但结转期期限最长长不得超超过3个纳税年年度。62房地产企企业会计计和税收收差异房地产行行业会计计制度规规定，除除开发期期间借入入资金所所发生的的利息以以间接费费用列入入开发产产品成本本科目外外，其余余的期间间费用不不分项目目，应一一律作为为当期损损益处理理。内资房地地产企业业对于期期间费用用的规定定和会计计制度一一致。但但是外资资房地产产企业按按142号文件规规定，期期间费用用应并入入开发总总成本，，并按实实际销售售面积随随销售成成本逐步步摊销。。当期项项目多的的，还应应按项目目分摊费费用，待待各项目目实现销销售时，，按销售售进度摊摊入当期期损益。。这种计计算方法法与会计计制度的的规定不不同。63房地产企企业会计计和税收收差异2、会计制制度确认认销售实实现时间间与税法法规定的的发生纳纳税义务务时间不不同142号文件明明确规定定外商投投资房地地产企业业采用预预售款销销售的收收入确定定原则：：①采取分期期付款或或预售方方式销售售的，以以合同约约定的付付款时间间为销售售收入的的实现；；②采取按揭揭形式的的，以银银行将按按揭贷款款办理转转账之日日，为销销售收入入的实现现；③采取以土土地使用用权或其其他财产产置换房房屋的，，以房产产使用权权交付对对方为销销售收入入的实现现。31号文件也也对内资资房地产产企业收收到的预预售款结结转收入入的时间间作了基基本相同同的规定定。64房地产企企业会计计和税收收差异对于房地地产企业业销售未未完工产产品收到到的预售售款，应应按照上上述规定定确认税税法上的的“收入入”（并并不是严严格意义义上的收收入）并并结合当当地规定定的预计计利润率率预交所所得税。。会计计制制度度对对于于取取得得的的预预售售款款在在当当期期并并不不确确认认也也不不结结转转收收入入，，这这一一点点和和税税收收制制度度存存在在不不同同，，造造成成会会计计制制度度确确认认销销售售实实现现时时间间与与税税法法规规定定的的纳纳税税义义务务时时间