房地产权属登记与发证

第十章

房地产权属登记与领证学习目标1．掌握房地产权属登记的概念、法律依据及作用。2．理解土地权属登记的内容、机关和种类。3．理解房屋权属登记的内容、机关和程序。4．了解土地权属证书的种类、房屋权属证书的种类。第一节房地产权属登记概述一、房地产权属登记的概念房地产权属，即房地产各项权利的归属。房地产权属登记，简称房地产登记，是指法律规定的房地产行政管理部门对房地产所有权和使用权以及抵押权等其他权属状况进行持续的、永久性的登记。房地产权属登记的法定机构将申请人的房地产权利登记于依法设立的特定的簿册上，并颁发相应的房地产权利证书。二、房地产权属登记的法律依据（一）土地权属登记的法律依据我国的土地产权登记依据的法规是《土地权属登记办法》（国土资源部令2007年第40号，2008年2月1日起施行），是国土资源部的部门规章，国土资源部贯彻落实《物权法》的配套法规。我国《物权法》确立了不动产统一登记制度的基本原则，决定了我国不动产登记的发展趋势和方向，也决定了我国土地权属登记制度的未来发展方向。土地是最重要、最基础的不动产，土地权属登记是不动产登记的基础。（二）房屋权属登记的法律依据房屋产权登记的依据的法规是《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号，2008年7月1日起施行），《房屋登记簿管理试行办法》（建住房[2008]84号，2008年5月6日起施行）。这两个法规都是建设部（现名住房与城乡建设部）的部门规章，和《土地权属登记办法》一样，也是一部贯彻落实《物权法》的配套法规。三、房地产权属登记的效力为了确保房地产登记簿的公信力，我国房地产权属登记实行三项制度：1．强制登记不管以什么方式取得房屋所有权，均须登记，以确保每一套房屋都有合法的产权证书，使登记簿成为唯一表征房屋产权的工具。2．统一登记全国各地的登记机关、权属证书、登记程序基本统一。3．形式审查和实质审查相结合在对房地产权属进行登记时，国土房管部门要对房地产的权属进行审查，以确保房地产登记簿和相应证书真实反映房地产权属的变化，确保房地产交易安全。四、房地产权属登记的作用房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，具有多方面的作用。（一）权利确认功能权利确认功能指房地产权属登记依法确认房地产权利归属状态，经过登记的房地产权利受国家法律及其强制力的保护，可以对抗权利人以外的任何人。经过登记赋予房地产权利以相应的法律效力，保护房地产与权利人之间的法律支配关系。登记确权的房地产必须颁发权利证书。房屋权属证书包括《房屋所有权证》（包括共有权）、《房屋他项权证》等。（二）权利公示功能权利公示功能指房地产权属登记公开房地产权利变动状况，公示利益关系人与社会公众，保障房地产交易的安全。房地产权属登记通过公示能够将房地产流转的情况和结果及时的公布，具有风险预警的作用，进而可以保护房地产权利人和善意第三人的利益。但是目前在我国房地产权属登记中公示作用尚未完全发挥。例如：根据有关规定，房地产登记文件资料的查阅，按照国土房管部门规定办理。未经允许不得向第三者提供或者公布。房地产权转让、抵押和出租应当以登记文件资料为准。（三）管理功能管理功能指的是房地产权属依法登记实现政府管理意图，通过登记建立房地产籍资料，进行房地产籍管理；通过登记审查相关权利设立、变更、终止的合法性，进而避免违法行为发生。通过房地产权属登记对房地产的登记档案、图纸等资料进行管理，对申请登记的房地产权利的真实合法性进行审查监督，同时也为城市规划、税收等提供依据。

第二节土地权属登记与房屋权属登记一、土地权属登记（一）土地权属登记的内容土地权属登记内容包括国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利。土地权属登记内容依法记载于土地权属登记簿公示。土地权属登记制度的设立，目的在于建立权威登记信息载体——土地权属登记簿，核发权威土地权属证书，避免土地侵权行为和其他违法、违规行为，也为国家掌握土地资源使用情况提供准确、全面的数据、资料。（二））土地地权属属登记记机关关土地权权属登登记实实行属属地登登记原原则，，土地地权属属登记记申请请人必必须向向土地地所在在地的的县级级以上上人民民政府府国土土资源源行政政主管管部门门提出出土地地权属属登记记申请请，依依法报报县级级以上上人民民政府府登记记造册册，核核发土土地权权属证证书。。跨县县级行行政区区域使使用的的土地地，应应当报报土地地所跨跨区域域各县县级以以上人人民政政府分分别办办理土土地权权属登登记。。在京京中央央国家家机关关使用用的土土地，，按照照《在在京中中央国国家机机关用用地土土地权权属登登记办办法》》的规规定执执行。。（三））土地地权属属登记记种类类1．土地总总登记记土地总总登记记，是是指在在一定定时间间内国国土资资源行行政主主管部部门对对其辖辖区内内全部部土地地或者者特定定区域域内土土地进进行的的全面面登记记。执执行土土地总总登记记时会会发布布通告告。通通告的的主要要内容容包括括：土土地权权属登登记区区的划划分；；土地地权属属登记记的期期限；；土地地权属属登记记收件件地点点；土土地权权属登登记申申请人人应当当提交交的相相关文文件材材料；；需要要通告告的其其他事事项。。2．初初始登登记初始登登记，，是指指国土土资源源行政政主管管部门门进行行土地地总登登记之之外对对设立立的土土地权权利进进行的的登记记。以以下情情况可可以申申请初初始登登记：：（1））依法法以划划拨方方式取取得国国有建建设用用地使使用权权的，，可以以申请请国有有土地地使用用权初初始登登记。。（2））依法法以出出让方方式取取得国国有建建设用用地使使用权权的，，可以以申请请国有有土地地使用用权初初始登登记。。（3））划拨拨国有有建设设用地地使用用权已已依法法转为为出让让国有有建设设用地地使用用权的的，可可以申申请国国有土土地使使用权权初始始登记记。3．变变更登登记变更登登记，，是指指因土土地权权利人人发生生改变变，或或者因因土地地权利利人姓姓名或或者名名称、、地址址和土土地用用途等等内容容发生生变更更而进进行的的登记记。以以下情情况可可以申申请变变更登登记：：（1））依法法以出出让、、国有有土地地租赁赁、作作价出出资或或者入入股方方式取取得的的国有有建设设用地地使用用权转转让的的，可可以申申请国国有建建设用用地使使用权权变更更登记记。（2）因依法法买卖、交换换、赠与地上上建筑物、构构筑物及其附附属设施涉及及建设用地使使用权转移的的，可以申请请建设用地使使用权变更登登记。（3）因法人人或者其他组组织合并、分分立、兼并、、破产等原因因致使土地使使用权发生转转移的，可以以申请土地使使用权变更登登记。4．注销登记记注销登记是指指因土地权利利的消灭等而而进行的登记记。土地权属属登记注销后后，相应的土土地权属证书书由国土资源源行政主管部部门收回；如如确实无法收收回的，国土土资源行政主主管部门会在在土地权属登登记簿上注明明，并经公告告后废止。（1）有下列列情形之一的的，可直接办办理注销登记记（国土资源源行政主管部部门直接进行行）：①依法收回回的国有土地地；②依法征收收的农民集体体土地；③因人民法法院、仲裁机机构的生效法法律文书致使使原土地权利利消灭，当事事人未办理注注销登记的。。（2）因自然然灾害等原因因造成土地权权利消灭的，，可以申请注注销登记。（3）非住宅宅国有建设用用地使用权期期限届满，国国有建设用地地使用权人未未申请续期或或者申请续期期未获批准的的，可以申请请注销登记。。5．其他登记记《土地权属登登记办法》规规定的其他登登记，包括更更正登记、异异议登记、预预告登记和查查封登记。（1）更正登登记①国土资源行行政主管部门门发现土地权权属登记簿记记载的事项确确有错误的，，应当报经人人民政府批准准后进行更正正登记，并书书面通知当事事人在规定期期限内办理更更换或者注销销原土地权属属证书的手续续。当事人逾逾期不办理的的，国土资源源行政主管部部门报经人民民政府批准并并公告后，原原土地权属证证书废止。更更正登记涉及及土地权利归归属的，对更更正登记结果果进行公告。。②土地权利人人认为土地权权属登记簿记记载的事项错错误的，可以以申请更正登登记。③利害关系人人认为土地权权属登记簿记记载的事项错错误的，可以以申请更正登登记。（2）异议登登记①土地权属登登记簿记载的的权利人不同同意利害关系系人申请更正正登记的，利利害关系人可可以申请异议议登记。②对符合异议议登记条件的的，国土资源源行政主管部部门应当将相相关事项记载载于土地权属属登记簿，并并向申请人颁颁发异议登记记证明，同时时书面通知土土地权属登记记簿记载的土土地权利人。。③异议登记期期间，未经异异议登记权利利人同意，不不得办理土地地权利的变更更登记或者设设定土地抵押押权。（3）注销异异议登记：以下情况异议议登记申请人人或者土地权权属登记簿记记载的土地权权利人可以申申请注销异议议登记：①异议登记申申请人在异议议登记之日起起十五日内没没有起诉。②人民法院对对异议登记申申请人的起诉诉不予受理的的。③人民法院对对异议登记申申请人的诉讼讼请求不予支支持的。（4）（土地地转让）预告告登记：当事人签订土土地权利转让让的协议后，，可以按照约约定持转让协协议申请预告告登记。对符符合预告登记记条件的，国国土资源行政政主管部门将将相关事项记记载于土地权权属登记簿，，并向申请人人颁发预告登登记证明。预预告登记期间间，未经预告告登记权利人人同意，不得得办理土地权权利的变更登登记或者土地地抵押权、地地役权登记。。预告登记后后，债权消灭灭或者自能够够进行土地权权属登记之日日起三个月内内当事人未申申请土地权属属登记的，预预告登记失效效。（5）查封、、预查封登记记：查封、预查封封是在经济纠纠纷案件中法法院采取的财财产保全及强强制执行措施施，《土地权权属登记办法法》规定了查查封登记以及及与此相关的的预查封和轮轮候查封登记记制度。①查封登记，，是指国土资资源行政主管管部门根据人人民法院提供供的查封裁定定书和协助执执行通知书，，报经人民政政府批准后将将查封或者预预查封的情况况在土地权属属登记簿上加加以记载的登登记。②预查封登记记，是指在土土地使用权、、房屋尚未取取得产权登记记的情况下，，人民法院作作出查封裁定定，在取得权权属登记时，，转为正式查查封。预查封封所针对的对对象实际上仅仅是被执行人人将要取得财财产，实际上上查封的是被被执行人的预预期权利，在在土地、房屋屋权属在预查查封期间登记记在被执行人人名下的，预预查封登记转转为正式查封封登记。③轮候查封登登记，是指两两个以上人民民法院对同一一宗土地使用用权、房屋进进行查封的，，国土资源、、房地产管理理部门为首先先送达协助执执行通知书的的人民法院办办理查封登记记手续后，对对后来办理查查封登记的人人民法院作轮轮候查封登记记，并书面告告知该土地使使用权、房屋屋已被其他人人民法院查封封的事实及查查封的有关情情况。查封、预查封封的效力：预预查封和查封封在限制标的的物转让的效效力上是相同同的。在人民民法院查封、、预查封期间间，任何单位位和个人不得得擅自处分预预查封的财产产，有关部门门也不得办理理转让、抵押押、地役权登登记手续。但但是预查封和和查封也有一一些细微的区区别：人民法法院不能对预预查封的房地地产进行处理理；预查封期期间，登记机机关除了可以以将预查封的的房地产登记记在被执行人人名下外（登登记机关不得得受理任何其其他登记行为为）。④查封、预预查封的失效效：查封、预预查封登记因因期限届满或或人民法院解解除查封失效效，失效后，，国土资源行行政主管部门门直接办理注注销登记。二、房屋权属属登记（一）房屋权权属登记的内内容见本章阅读材材料1：《房房屋登记簿记记载内容说明明》。（二）房屋权权属登记机关关《房屋登记办办法》第一章章第三条、第第四条规定：：国务院建设设主管部门负负责指导、监监督全国的房房屋登记工作作。省、自治治区、直辖市市人民政府建建设（房地产产）主管部门门负责指导、、监督本行政政区域内的房房屋登记工作作。房屋登记，由由房屋所在地地的房屋登记记机构办理。。本办法所称称房屋登记机机构，是指直直辖市、市、、县人民政府府建设（房地地产）主管部部门或者其设设置的负责房房屋登记工作作的机构。（三）房屋权权属登记程序序《房屋登记办办法》第二章章第七条规定定：办理房屋屋登记，一般般依照下列程程序进行：1．申请；2．受理；3．审核；4．记载载于登记记簿；5．发证证。房屋登记记机构认认为必要要时，可可以就登登记事项项进行公公告。（四）对对《房屋屋登记办办法》的的一些解解读《房屋登登记办法法》在总总结了房房地产市市场发展展的积累累经验基基础上完完善了登登记制度度，解决决了一些些热点问问题。1．维护护市场秩秩序，避避免一房房多售一房多售售多年来来一直是是房地产产市场的的一种常常见诈骗骗行为，，为了确确保房产产交易的的安全，，按照《《房屋登登记办法法》，买买方在正正式办理理房屋权权属证明明前，可可以申请请房屋权权属交易易预告登登记，即即向社会会公示已已取得交交易房源源的产权权。通过过此项程程序，取取得《房房地产预预告登记记证明》》，可以以有效防防止一房房多售等等现象的的出现。。2．设置置确认房房屋权属属纠偏机机制、对对违规登登记实行行追责我国房地地产权属属登记制制度是以以政府保保管的登登记资料料作为房房地产权权属依据据的，出出现人为为或非故故意失误误等造成成登记误误差，往往往给房房地产权权利人带带来不便便和损失失，《房房屋登记记办法》》对这个个制度进进行了修修正。按按规定，，权利人人、利害害关系人人认为房房屋登记记薄记载载的事项项有错误误的，可可以提交交材料，，申请更更正登记记。而房房屋权利利人不同同意更正正的，利利害关系系人可以以申请异异议登记记，更正正、异议议这两种种纠偏登登记，确确保了房房屋权利利登记人人的真正正权利，，更正登登记能够够彻底地地消除登登记权利利与真正正权利不不一致状状态，避避免第三三人依据据房屋登登记薄取取得房屋屋登记薄薄上记载载的物权权。3．使《《物权法法》相关关规定落落到实处处（1）对对《物权权法》所所确定的的预告登登记、更更正登记记、异议议登记、、在建工工程抵押押登记、、最高额额抵押登登记、村村民住房房登记、、地役权权登记等等登记类类型做了了具体化化规定。。同时也也对各种种非法取取得的房房地产权权利确定定了不予予登记的的条件。。（2）明明确了业业主共有有场所和和设施的的登记办办法明确规定定了房地地产开发发企业申申请房屋屋所有权权初始登登记时，，应当对对建筑区区划内依依法属于于全体业业主共有有的公共共场所、、公用设设施和物物业服务务用房等等房屋一一并申请请登记，，由房屋屋登记机机构在房房屋登记记薄上予予以记载载，不颁颁发房屋屋权属证证书。同同时，在在房屋上上设立地地役权的的，当事事人可以以申请地地役权利利登记，，对符合合规定条条件的地地役权设设立登记记，房屋屋登记应应当将有有关事项项记载于于需役地地和供役役地房屋屋登记薄薄。4．保护护未成年年人合法法财产权权利———明确了了未成年年房主的的房屋登登记问题题未成年房房主的房房屋登记记过去一一直没有有明确规规定，《《房屋登登记办法法》把未未成年房房主的房房屋登记记专门作作为一条条加以规规范确定定──未未成年人人的房屋屋，应当当由其监监护人代代为申请请登记，，监护人人代为申申请未成成年人房房屋登记记的，同同时对保保护未成成年人财财产权利利作出了了相应的的规定。。第三节房房地产产权属证证书一、土地地权属证证书土地权属属证书是是土地权权属登记记机关核核发的证证明土地地权属的的证书。。土地权权属登记记机关是是国土资资源行政政主管部部门，具具体登记记办法按按照《土土地权属属登记办办法》规规定执行行，土地地权属登登记后国国土资源源行政主主管部门门依据土土地登记记内容核核发土地地权属证证书。1．土土地权权属证证书种种类和和适用用范围围（1））国有有土地地使用用证：：国有有建设设用地地使用用权和和国有有农用用地使使用权权。（2））集体体土地地所有有证：：集体体土地地所有有权。。（3））集体体土地地使用用证：：集体体建设设用地地使用用权、、宅基基地使使用权权和集集体农农用地地使用用权（（不含含土地地承包包经营营权））。（4））土地地他项项权利利证明明书：：土地地抵押押权和和地役役权。。土地权权属证证书是是土地地权利利人享享有土土地权权利的的证明明，在在土地地权属属登记记后由由国土土资源源行政政主管管部门门颁发发给土土地权权利人人。2．现现行土土地权权属证证书为使土土地权权属证证书具具有法法律权权威性性，土土地权权属证证书是是由国国务院院国土土资源源行政政主管管部门门（国国土资资源部部）进进行全全国统统一印印制、、统一一编号号的，，没有有其他他地方方政府府机关关有权权印制制颁发发，除除了国国土资资源部部规定定的土土地权权属证证书外外其他他任何何土地地权属属证书书都是是非法法、无无效的的。为为保证证土地地权属属证书书的权权威性性、维维护土土地权权属登登记公公信力力、规规范土土地权权属登登记行行为，，国土土资源源部办办公厅厅在国国土资资厅发发[2009]58号文文（2009年年6月月24日））要求求：土土地权权属证证书实实行全全国统统一印印制土土地权权属证证书。。二、房房屋权权属证证书1．房屋权权属证证书种种类和和适用用范围围按照《《房屋屋登记记办法法》规规定，，房屋屋权属属证书书有四四种：：（1））《房房地产产权证证》（2））《房房地产产他项项权证证》（3））《在在建工工程抵抵押登登记证证明》》（4））《房房屋预预告登登记证证明》》不同地地区稍稍有差差别，，例如如名称称在广广东省省就是是：《《广东东省房房地产产权证证》、、《广广东省省房地地产他他项权权证》》、《《广东东省在在建工工程抵抵押登登记证证明》》、《《广东东省房房地产产预告告登记记证明明》。。2．现现行（（2008版））房地地产权权证简简介各地2009年年开始始陆续续使用用的2008年年版房房屋权权属证证书主主要记记载权权属人人、房房屋性