黄色修改-企业开发收益改造案例分析报告

委托方：广州市“三旧”改造工作受托方：广州市衡信土地房地产评估房估资格：粤房估证字叁0100007土地：C201244穗05 审：黄超毅(房地产估价师、土地估价师) 核：容志刚（土地估价师、房地产估价师） 定：陈山（资产评估师、土地估价师）项目：（房地产估价师、土地估价师）项目参与：（土地估价师、房地产估价师）涂铭（资产评估师、土地估价师）梁明妹（助理估价师第一部 咨询结论.................................................第二部 咨询报告书正 项目背 取价标准及测算方 取价依 开发成本的取价标准及测算方 开发收益的取价标准及测算方 项目总体概 分析结 开发企业成本测 建设成 财务费 销售费用及销售税 销售收 企业开发毛利润和毛利率测 附件1：建设成本明细 附件2：房地产行业平均毛利润水 附件:3各条村情 第一部分咨询结一、咨询目二、研究范围10。三、研究内依据10条村当年和现今（2013年中）两个时间点的市场数据，分析开发四、分析结左右，平均毛利率（成本利润率）17.05%，属于合理偏低范围50.95%，出现毛利率翻番的情况。1-1企业开发收益对比村时当年开发收2013年中开发收毛利（亿元成本利润毛利（亿元成本利润猎德琶洲文冲杨箕横沙冼新塘新笔岗棠下平第二部分咨询报告书正项目背根据在威海、调研“城中村”改造工作的指示精神，为更进于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府〔2009〕56号，下称56号文《关于加快推进三旧改造工作的意见（穗府〔2012〕20号，下称20号文）的工作进在这样的背景下，我公司接受广州市“三旧”改造工作的委托，进行对选取的10条城中村当年和现今（2013年中）两个时间点10条取价标准及测算取价依《关于发布广州市建设工程2012年参考造价《省建筑工程开发成本的取价标准及测算方根据相关造价信息，依据广州市内各开发企业的开发各种类型物业所需成本情况，并结合项目的具体开况，得出较为客观合理的开发企业开发开发收益的取价标准及测算方首先，对选取的10条城中村进行了现场实勘、并调研当年和现今（2013年中）10其次，依据10条村当年和现今（2013年中）两个时间点的市场数据，分析得出时预计的开发企业可获得的收入和现今（2013年中）实际市场状况下毛利率（成本利润率）=毛利润/（拿地成本+开发成本拿地成本(未实施的村)=方案改造成本+设定自主改造模式下村企需补交拿地成本（已实施的村）=开发成本=建设成本+用+财务费用+销售费用+销售税费年中）项目地段房价实际市场水平进算；由于猎德、琶洲、林和、文冲四条主要包括的改造成本和需补交的土地出让金，未考虑开发企业给村超过改造开发成本根据项目相关造价信息，并结合广州市内各开发企业2%项目总体概 村（新塘新合1010（5、越秀（1、海珠（1、黄埔（2、萝岗区（1条）四个区内，其中：杨箕村、属于旧城改造的区；冼村、猎德村琶洲村棠下村位于广州市商（CBD）区小塘属于奥体板块；横沙村、文冲村位于黄埔临港商务文化区；笔岗村位于萝岗区。按时从2007年的第一条村（猎德村）到2012年的笔村均有所涉及用土地公开融资模式，横沙村采用自主改造模式，棠下采用土地收储模式。故，10根据各条村的相关及公开资料，各条村基本情况整理如下：3.110村基本情况汇总项目内单猎琶林文杨横冼新笔棠年分析结左右，平均毛利率（成本利润率）17.05%，属于合理偏低范围50.95%，出现毛利率翻番的情况。4-1企业开发收益对比村时当年开发收2013年中开发收毛利（亿元成本利润毛利（亿元成本利润猎德琶洲文冲杨箕横沙冼新塘新笔岗棠下平开发企业成本测建设成建设成本单价标34204850以上单价标准是设定建设为地上30层、2-3层左右，精装修的住、以上单价标准不包含整个项目 、体项目运营、销售费用及各种与之相关的税费5.1.2（当年）的建设成由于当年，融资地块尚未开建，未知开发商市场定位及装修标准，故统34204850表5.1-1（当年）建设成本测算结论村融资地块规划建筑面（万㎡建设成住（含公配商合单（元/㎡总住商（亿元猎德--琶洲--文冲--杨箕横沙--冼--新塘新笔岗棠下--5.1.3现今（2013年中）的建设成5.1-2现今（2013中）建设成本测算结论村融资地块规划建筑面（万㎡建设成住（含公配商合单（元/㎡总住商（亿元猎德（豪华装修--琶洲（豪华装修（豪华装修--文冲（精装修--杨箕横沙--冼--新塘新笔岗棠下--用根据数据，房地产企业的用一般为开发建设成本的3%财务费费用标20%～50%8%。当年计算期间现今（2013年中）计算期2013年中根据每个项目的具体情况：已建成的村，按实际拿地到开售的时间销售费用及销售税根据数据，房地产企业的销售费用及销售税费（销售费用包括营业税5%、城建费0.35%、教育附加费0.15%、堤围防护费0.1%、印花税0.03%、1%及预征土地2%等）3%8.63%。的 2%计算预征税额销售收当年销售收入测表5.5-1当年销售收入测算结论村可出售建筑面（㎡时当年销售单（元/㎡销售收住商住商（亿元猎德--琶洲--文冲--杨箕横沙--冼--新塘新笔岗棠下--现今（2013年中）销售收入测依据10条村现今（2013年中）项目地段房价实际市场水平进算由于猎德、琶洲、林和、文冲四条村已有在售项目的，故现今（2013）售房收入采用实际楼盘售价(具体市场水平详见附件各村周边楼盘资料)进表5.5-2现今（2013年中）销售收入测算结论村可出售建筑面（㎡2013年中销售单（元/㎡2013年销售收住商住商（亿元猎德--琶洲--文冲--杨箕横沙--冼--新塘合笔岗棠下--企业开发毛利润和毛利率测5.6.1.当年销售毛利润和毛利率测依据10条村当年时间点的市场数据，分析得出时预计的开发企业可获得的毛利润和毛利率如下表5.6-1当年毛利润和毛利率测算结论村2.改造成（亿元3.开发成本（亿元4.毛利5.毛利（成本利润率建设成用财务费销售费销售税合（拿地成本建设成本本的资额的8%）3%）猎德琶洲文冲杨箕横沙冼新塘新笔岗棠下在项 当年的土地市场行情下，开发企业的毛利率基本在20%左右，属于合理偏低范围5.6.2.现今（2013年中）毛利润和毛利率测102013（2013）5.6-22013年毛利润和毛利率测算结论村2.改造成（亿元3.开发成本（亿元4.毛利5.毛利（成本利润率建设成用财务费销售费销售税合（拿地成本建设成本本的额的8%）入的8.63%）猎德琶洲文冲杨箕横沙冼新塘新笔岗棠下 附件1：建设成本明细表1-1商业办公建设成本构成序大小单价（元/㎡1前期费设计勘测报建七通一平其他相关费2建筑工程土建工装修工桩基础工其3机电安装工程费水电安装工空调系统安电梯安消防设施安4用地红线内市政工程水电设燃气管5用地红线内基础设施安全防防洪排人防设通讯照6园林绿用地内树木、绿地、景观建7其他费红线外市政配套设施费（交政项目其他杂合*备注：以上单价标准是设定地上30层、2-3层左右，带空调，普通等级的商业办公写字楼建设成本，不包含整个项目的成本（即财务费用）、用（整体项目运营）、销售费用及各种与之相关的税费1-2住宅建设成本构成序大小单价（元/㎡1前期费设计勘测报建七通一平其他相关费2建筑工程土建工装修工桩基础工其3机电安装工程费水电安装工程（到户内电梯安消防设施安4用地红线内市政工程水电设施（到建筑物燃气管5用地红线内基础设施安全防防洪排人防设通讯照6园林绿用地内树木、绿地、景观建7其他费红线外市政配套设施费（交政项目其他杂合*备注：以上单价标准是设定建设为地上30层、2-3层左右，精装修的住宅楼建设附件2：房地产行业平均毛利润水10月22日发展发“发展研究其中住房方面，研究针对住房市场发展趋势与政策进行研究，谈及房地产开发利润和税等话题介绍2003年前后地产行业的毛利润率大致在20%2007年之后年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。报告还，国分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%们从国内上市企业随机抽12表2-国内上市企业近年毛利率情况序年企业名平1保利地2万科地3富力地-4招商地5信达地6格力地7万通地8天房发9珠江实滨华远地格力地平附件:3各条村具体情猎德基本情，年获得改造的改造成本为38.60亿元最终开发商拿地成本为46亿元。，图1.1-1猎德村改造前及区域规划情根据广州市城市规划局【穗规批[2007]248出让公告融资地块占地面积11.42公顷划为商业办公用地筑面积为56.82猎德村周边楼盘售价（表、图图1.1-2猎德村周边在建及在售楼盘分布，，表1.1-1猎德村周边楼盘售价（表、图20092013159-地块4.5CBD7栋楼呈点式布局，皆面江而建157售35000309.57.6电梯数量：客梯8部，货梯3部空调：集中式空调装修状况：精装修停车位：地上车位120个，485个2售3100020㎡～2200825006493号35000㎡（毛坯92170，000CPU300，000寓生活公寓建筑面积110，000平方米酒店酒店建筑面积36，00084空调；停车位：地上车位150个，535个438000㎡占地面积：12335.00160000平方米电梯数量：客梯20部，货梯4部空调：空调停车位：879个琶洲基本情琶洲村位于琶洲岛中部、珠江南岸，紧邻国际会展中心，地铁4号线与地铁8号线在村东南侧交汇，区位十分优越。2009年，琶洲村获得改造，改造2.2-1洲村区位2.1-22.1-2洲村拆迁前图规划情2.2-1琶洲村融资用地规划情地块地块地块地块总用地面（㎡道路面（㎡可建设地（㎡总建筑面（㎡住宅（㎡商业（商业（㎡公建配设施（㎡综合容积净容积琶洲周边在售楼盘售价（表、图2.3-1琶洲周边在建在售楼盘分表2.3-1琶洲村周边在售 新楼盘情况1（住宅保利房地（）有限公司5.5高级公寓、大型购物中心及国际商业街为一体的广州首个百万平米城市综30152东路106824000寓。中洲交易中心占地面约5万㎡，建筑面积约17万㎡，其中用来销售的写字楼（7-22层）面积约5.6万㎡，7万多㎡的商业面积（1-6层）则将持有经3688（广 57565.0196000.001654保利房地（）有限公司2008月年10220002600011861356基本情中路，北至站东路，总用地面积为69470㎡（包括道路、、学校等其中规划净用地面积为64414.6㎡。2009年获得，改造成本为15.73亿元，实际开17.53图3.1-1区位规划情根 的方 融资地块规划全部为住宅，建筑面积为18.73万㎡周边楼盘售价（表、图3.3-周边在售二手楼盘分布，表3.3- 周边在售楼盘售价，序楼盘名地开发开盘时售楼盘详1中，由企业与旧村直接进行合作开发的项目，项目面积约6.4万平方米，涉及建筑571栋、到18.5万平方米。在总面积37万平方米的复建共有19万平方米返还给村里，其中大约17万平方米用于村民回迁。项目规划14住宅中，A1A6栋楼为村民回迁房，每栋均将建150498B1B815048层住宅，其中1栋为服务公寓。而作为商业项目的一部分，改造已规划要建一栋25100米高的办公塔楼。在小区配套方面，在建成后将有大片花园及，花园附近建有一栋2层高托儿所及一栋3层高，并有大型地2河路208开盘均价50000，2010942000，10月又恢复至均价50000，场，1-7层为商业和休闲设施，8层和24层是中空消防层，9层-23层为万豪酒店，25层-41（公寓部分2757-1793120003200052429118的三房到五房单位不等，主力户型是 平方米的五房单 广州20091.91.623500面积近6000方米总建筑面积8.6万平方米,地上部分共三十一层,二层是商业功能,三层层，四至三十一层为写字楼和酒店式公寓。项目总套数1218套。文冲基本情广州市拆迁量最大的城中村改造工程。2009年获得改造，改造成本26.18亿元，加上需补交的土地出让金，实际改造成本为28.68亿元。改造范围主要为文冲路以西的城中村，南至黄埔东路，东到路，西靠乌涌河，北临万科城市花园（楼盘资料5012.94.1-1冲村区位规划情81.76文冲村周边楼盘售价（表、图4.3-1冲村周边楼表4.3-1文冲村周边楼盘售杨箕基本情区域位置优越地铁1号线，5号线杨箕站位于规划区西北侧交通条件便利2005年杨箕村获得，改造成本为18.15亿元，实际成交成本为22.85亿元。5.2-1箕村区位杨箕杨箕大天河州广图5.2-2杨箕村拆迁前建筑规划情根据广州市规划局《关于申请杨箕村改造规划方案的复函》穗规周边楼盘售价（表、图5.3-3杨箕村周边楼表5.3-1杨箕村周边楼盘销售横沙基本情横沙村位于黄埔区中心位置，改造范围是大沙东路以北、护林路以南、港湾64.46211000多户、拆迁人数6000多人。横沙村2010年获得改造，改造成本50.69规划情容积率≤3.41，计算容积率建筑面积≤127.134.17周边楼盘售价（表、图冼基本情总用地面积18.49万㎡。改造成本为41.13亿元，实际成交成本为47.83亿规划情7.4，计算容积率建筑面积≤45.7周边楼盘售价（表、图小新基本情小新塘城中村由广州市国新合经济发展、新塘村产业的标志性工程——广州科201046.5553.25图8.1-1区位及规划情根据市三旧办【穗旧改复[2011]6合公司、广州市新合经济发展（倂民）改造方案调整的，小新8.2-1小新塘融资地块规划情况1㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡小新塘村周边楼盘售4.5洋房单位则要看预计20137月开盘的天健上城（吹风价2.4万/㎡。2010新塘获批时曾有房地产业内楼盘未来两