房地产融资难题的破解与纳税筹划案例分享讲义

2011年全国税务稽查工作要点

税收专项检查指导性项目：(指导性检查项目是指各地按照总局的要求结合本地区实际情况，选择1－2项进行专项检查)①房地产业、建筑安装业；②高收入者个人所得税；③金融行业非居民企业；④各地根据本地实际开展的其他项目。

1

税收专项检查指令性项目

(指令项检查是指所有省份都要按照总局的要求必查的项目)

①资本交易项目（上市公司和非上市公司的股权交易项目）；②广告业；③办理电子、服装类产品等出口退（免）税的企业。重点检查办理计算机中央处理器（CPU）、存储功能卡、数据存储装置、EMC磁盘存储器、固态非易失性存储器件、手持式无线电话等手机相关产品、蓝牙耳机及其他耳机、耳塞（包括传声器与扬声器的组合机）、太阳能电池、液晶显示屏、电路板、集成电路板、偏光片等体积小、价值高的电子产品和各类服装出口退（免）税的出口企业。2陈发树纳税筹划节税11亿元

陈发树是上市公司紫金矿业的董事长，紫金矿业2008年上市，其招股说明书显示三家公司持有紫金矿业的股份，而陈发树本人并未直接持有。也就是说，陈发树对紫金矿业是间接持股。这样的安排实际上就是为了逃避个人所得税。因为间接持股就意味着紫金矿业有利润不用直接分给陈发树，而是先分到中间控股公司，控股公司再将这些钱对外投资，自然就不涉及个人所得税的问题了。

随着紫金矿业谋划上市，陈发树进行了税收筹划，将间接持股变为直接持股。即，将紫金矿业持有的三家公司的股票以每股0.1元的价格转让给陈发树，合计转让35888.16万股，陈发树总计支付转让款3588.82万元。经过股份转让，陈发树对紫金矿业的持股方式就由间接持股成为直接持有。3房地产业成为税收“黑马”成都地税预计2010年税收将突破500亿，年增长30%；4

作为“黑马”的房地产行业，贡献了地税总额的40.33%，居于纳税榜首。同时，营业税、个人所得税、契税和企业所得税贡献显著，共353.85亿元，增速均在30%以上。今年前11个月，成都市民个税交纳额超过61亿元，比去年同期增长16.67亿元。

房地产居首贡献税金近200亿元

让许多人没有想到的是，在宏观调控大背景下的房地产行业，今年是成都税收大户。成都市地税局局长范秋美说，今年1-11月，成都房地产地税收入约178亿元，占整个地税总量的40.33%，比去年同期增长42.75%。

在迅速增加的税收中，前3名纳税行业分别是房地产、建筑安装业（占总税收收入的10.71%）和金融行业（占7.94%）。“地震重灾区的灾后重建，带动部分建筑安装业税收增长。同时，投入的大量资金，也有利于金融业税收收入的增长。”

5财务工作的三大风险资本金风险筹融资风险涉税风险6偷税2190万经理会计同罪

来源：新京报

2009年6月1日

北京光辉纪元贸易有限公司（以下简称“光辉纪元公司”）经理伏梅，在银行开设隐匿账户，偷逃税款2190万元，公司会计窦某和职员巫某对其偷逃行为进行协助。日前，一中院终审以偷税罪对伏梅判刑5年，处罚金3000万元，并对该公司处罚金3000万元。判决书显示，为了偷逃税款，伏梅在银行设立隐匿账户，用该账户收取销售货款。该账户的销售收入不记账，不向税务申报。2003年至2007年，共有1.3亿货款结算到这个隐匿账户中。7从《刑法》201条款的修订

看：涉税风险的变化《刑法》第201条款修订终于尘埃落定

中华人民共和国主席胡锦涛2009年2月28日签署中华人民共和国主席令第10号，公布了中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过的《中华人民共和国刑法修正案（七）》，并自公布之日起施行。其中，备受纳税人关注的《刑法》第201条（简称该条款）的修订终于尘埃落定，“逃避缴纳税款一定条件下可免刑责”成为本次刑法修订的最大亮点之一。910刑法修正正案(八)：修改涉税税犯罪规规定《刑法修修正案（（八）》》对涉税税犯罪规规定作了了重要修修改。取消了虚开增值值税专用用发票、、用于骗骗取出口口退税、、抵扣税税款发票票罪和伪伪造、出出售伪造造的增值值税专用用发票罪罪的死刑，并将虚虚开不具具有骗取取出口退退税、抵抵扣税款款功能的的普通发发票和非非法持有有伪造的的发票等等行为纳纳入到《《刑法》》中。11（一）虚虚开普通通发票情情节严重重的也是是犯罪1.原规规定中涉涉及的普普通发票票犯罪及及立案追追诉标准准原规定中中的发票票犯罪主主要涉及及增值税税专用发发票和用用于骗取取出口退退税、抵抵扣税款款的其他他发票。。关于普通通发票犯犯罪主要要包括两两类：出出售非法法制造的的发票罪罪和非法法出售发发票罪。。这两类类犯罪规规定在《《刑法》》209条第2款、第第4款中中。根据据《关于于公安机机关管辖辖的刑事事案件立立案追诉诉标准的的规定（（二）》》，伪造造、擅自自制造或或者出售售伪造、、擅自制制造的不不具有骗骗取出口口退税、、抵扣税税款功能能的普通通发票一一百份以以上或者者票面额额累计在在四十万万元以上上的，应应予立案案追诉。。非法出出售普通通发票一一百份以以上或者者票面额额累计在在四十万万元以上上的，应应予立案案追诉。。122.新规定内内容原规定中中关于““虚开””问题，，只有虚虚开增值值税专用用发票、、用于骗骗取出口口退税、、抵扣税税款的发发票才构构成犯罪罪。按照新规规定，虚虚开上述述发票之之外的其其他发票票，情节节严重的的，也构构成犯罪罪。刑法修正正案（八八）第三三十三条条规定，，在刑法法第二百百零五条条后增加加一条，，作为二二百零五五条之一一：“虚开本本法第二二百零五五条规定定以外的的其他发票票，情节严严重的，，处二年年以下有有期徒刑刑、拘役役或者管管制，并并处罚金金。单单位位犯前款款罪的，，对单位位判处罚罚金，并并对其直直接负责责的主管管人员和和其他直直接责任任人员，，依照前前款的规规定处罚罚。”13（二）非法持持有伪造的发发票可能构成成犯罪1.新规定内内容《刑法修正案案（八）》第第三十五条规规定，在刑法法第二百一十十条后增加一一条，作为第第二百一十条条之一：“明知是伪造造的发票而持持有，数量较大的，处二年以以下有期徒刑刑、拘役或者者管制，并处处罚金；数量巨大的，处二年以以上七年以下下有期徒刑，，并处罚金。。单位犯前款罪罪的，对单位位判处罚金，，并对其直接接负责的主管管人员和其他他直接责任人人员，依照前前款的规定处处罚。”142.正确理解本罪罪应当注意的的问题首先，本罪是是故意犯罪，，即明知是伪伪造的发票而而非法持有。。过失不构成本本罪。在实践中，，如果行为人人不知道是伪伪造的发票，，而且根据具具体情况也不不可能知道是是伪造的发票票而持有的不不构成本罪；；其次，必须达达到数量较大的程度才构成成本罪。同时时也要综合考考虑案件的社社会危害性的的大小，从犯犯罪情节等方方面加以判断断是否构成犯犯罪，是否应应当追究刑事事责任。15据全国打击发发票违法犯罪罪活动工作协协调小组办公公室召开的新新闻发布会消消息：2010年，，全国共查处各类制售假发发票和非法代代开或取得发发票案件44362起，，捣毁发票犯罪窝点点3291个个，打掉作案案团伙1593个，缴获获假发票6.6亿余份，，查处违法受票企业74833户。2010年，，全国检察机机关共受理发发票犯罪案件件3234件件5230人人，同比分别别上升56.16%和64.41%；批准逮捕2778件4335人，同比上升48.24%和57.29%，提起公诉2926件4696人，同比上升59.28%和77.95%.16观念更新启迪思维立竿见影17第一部分房地产开发企企业纳税筹划划经典案例分享享纳税筹划应把把握四大要点一、划清税收收筹划、避税税以及偷税的的界限1、偷税2、避避税3、筹划二、了解税务务机关对“合理和合法”的纳税解释1、从宪法和和法律规定上上去理解2、税收收政策实践三、准确把握握税收筹划的的尺度1、不能“孤军奋战”2、不应忽视视非税利益3、不应忽略略机会成本4、、不应忽视涉涉税风险四、聘用专业业的税收筹划划专家19建筑工程税金金的节税途径分析20建筑工程营业业税政策解读读21从新旧营业税税政策变化可可以看出其一，征税的的指导思想没没有变化建筑工程无论与对方如如何结算，其其营业额均应应包括工程所所用原材料及及其他物资和和动力的价款款在内。其二，给予了了纳税人的筹筹划空间按照新营业税税政策规定，，有三种例外外的税务处理理需要纳税人人充分利用。。223种例外税务处理：1、提供建筑筑业劳务的同同时销售自产产货物2、建筑装饰饰劳务3、建设单位位提供设备23筹划目的降低涉税风险险节省成本支出出利弊权衡？24筹划思路1开发商成立材材料供应公司司采购材料设设备，将开发发利润转移，，节省土地增增值税。－－〔“一箭双雕””〕效果25举例某开发商开发发电梯公寓10万平方米米，建安成本本2亿元。其其中有6000万元的材材料设备由材材料供应公司司采购，采购购利润为10%。1.材料公公司缴纳增值值税：600*17%=112(万万元)2.房产公公司少交纳土土地增值税：：600*1.2*30=216(万元）3.节省省税金：216-112=104(万元)26操作要点1、成立开发发商可以控制制的材料供应应公司，取得得增值税一般般纳税人资格格；2、购买开发发项目所需材材料设备供应应给房地产公公司以及施工工企业；3、材料公司司赚取10%的采购利润润，相当于开开发商的材料料设备成本增增加了10%；4、开发商的的利润不仅要要缴纳企业所所得税，还要要缴纳土地增增值税；而材材料公司不需需要缴纳土地地增值税。27政策依据1、《增值税税暂行条例》》2、《土地增增值税暂行条条例》及其实实施细则28筹划思路2开发商直接购购买工程所需需建筑工程设备备，节省工程营营业税。29举例某开发商开发发电梯公寓10万平方米米，需要购入入建筑工程设设备有3000万元。如如果由施工单单位自行采购购，应该计入入工程总造价价缴纳营业税税；如果采取取“甲供”方方式，则可以以节省工程营营业税：3000万元元×3％=90万元30操作要点1、搞清楚工工程所在地主主管税务机关关对免税建筑筑工程设备的的具体内容；；2、与设备安安装公司签订订《施工合同同》时，必须须明确约定，，工程设备由由甲方供应，，合同价款不不能包括设备备价值；313、开发商直直接与设备供供应商签订《《建筑工程设设备买卖合同同》，直接支支付价款，取取得增值税普普通发票发票票。4、一般情况况下不需委托托施工单位代代购设备。（（增值税小规模模纳税人与一一般纳税人、、资金流与发发票抬头、增增值率等）32政策依据文件1《营业税暂行行条例实施细细则》第十六六条规定：除本细则第七七条规定外，，纳税人提供供建筑业劳务务（不含装饰饰劳务）的，，其营业额应应当包括工程程所用原材料料、设备及其其他物资和动动力价款在内内，但不包括建设方方提供的设备备的价款。33文件2财税〔2003〕〕16号文规定：第三条第十三三款通信线路工程程和输送管道道工程所使用用的电缆、光光缆和构成管管道工程主体体的防腐管段段、管件（弯弯头、三通、、冷弯管、绝绝缘接头）、、清管器、收收发球筒、机机泵、加热炉炉、金属容器器等物品均属于设备，其价值不包括括在工程的计计税营业额中中。其他建筑安装装工程的计税税营业额也不不应包括设备备价值，具体设备名单单可由省级地地方税务机关关根据各自实实际情况列举举。34文件3川地税发[2003]31号一、关于建筑筑业中安装工工程计税营业业额不记设备备问题。设备：是指不不需经过任何何加工，具有有生产制造、、检测、医疗疗、储运、扩扩能、传递或或转换等功能能的成品机器器产品。具体安装工程程不计入营业业额的设备名名单由各市、、各州地税局局确定。35文件4成地税函〔2003〕〕177号文根据川地税发发[2003]31号文文规定，现将将建筑安装工工程不计入应应税营业额的的设备第一批批名单下发你你们，凡未列列入名单的一一律照章征收收营业税，请请一并依照执执行。36一、设备与材材料的划分原原则：（一）、设备备按川地税发发[2003]31号文文第一条规定定确定。设备包括标准准设备；非标标准设备；各各种设备的本本体及随设备备到货的配件件、备件和附附属于设备本本体制作成型型的梯子、平平台、栏杆及及管道等；各各种附属于设设备本体的仪仪器仪表等；；附属于设备备本体的油类类、化学药品品等；（二）、材料料是指为完成成建筑、安装装工程所需的的原料和经过过工业加工的的设备本体以以外的零配件件、附件、成成品、半成品品等。37二、通信线路路工程和输送送管道工程的的设备按财税税[2003]16号文文第三条第十十三款确定。。三、设备的具具体名单：38筹划思路3开发商直接购购买工程所需需特殊建筑材料与设设备，巧妙签签订相关合同同，节省工程程营业税。39特殊材料设备备的含义开发商在开发发过程中，有有可能发生大大量的需要对对方（供应商商、承包商））“提供建筑筑业劳务的同同时销售自产产货物（含建建筑材料、设设备）的行为为”。40特殊材料设备备主要包括1、金属结构构件：包括活活动板房、钢钢结构房、钢钢结构产品、、金属网架等等产品；2、各种材质质的门窗（铝铝合金、塑钢钢等）；3、玻璃幕墙墙；4、机机器设备、电电子通讯设备备；5、防水材料料；等等。41举例某开发商开发发电梯公寓10万平方米米，需要购入入特殊建筑材材料设备4000万元。。比如钢结构构工程500万元（其中中：材料费350万元、、施工费150万元），，有三种方式式供选择：其一，购入钢钢结构件，委委托施工单位位施工。购入钢结构件件350万万元，取得增增值税发票，，委托施工单单位施工，施施工费用150万元（包包括营业税金金及附加）。。施工单位缴缴纳营业税的的基数需要包包括钢结构件件价值350万元，缴纳纳10.5万万元营业税，，此税应该由由开发商承担担。42其二，将钢结结构工程发包包给施工单位位开发商与施工工企业签订《《钢结构工程程施工合同》》，合同总价价为510.5万元（150万元＋＋350×3%）。43其三三，，将将钢钢结结构构工工程程发发包包给给既既有有施施工工资资质质又又是是自自产产自自销销的的生生产产厂厂家家开发发商商与与该该企企业业签签订订《《钢钢结结构构工工程程施施工工合合同同》》，，合合同同总总价价为为500万万元元，，合合同同约约定定其其中中150万万元元为为建建筑筑工工程程劳劳务务费费，，350万万元元为为材材料料费费；；150万万元元开开具具建建筑筑业业发发票票，，350万万元元开开具具增增值值税税普普通通发发票票。。由此此可可见见，，第第三三种种方方法法开开发发商商成成本本支支出出为为500万万元元，，比比上上述述两两种种方方法法节节税税10万万余余元元。。44操作作要要点点1、、在在进进行行建建筑筑材材料料、、建建筑筑设设备备施施工工招招标标时时，，对对承承包包商商的的要要求求应应与与““国国税税发发[2002]117号号文文””规规定定的的一一致致，，即即承承包包商商一一方方面面要要有有相相应应的的施施工工资资质质，，同同时时应应该该是是自自产产、、自自制制、、自自销销建建筑筑材材料料设设备备的的。。（否否则则，，不不能能按按照照““国国税税发发[2002]117号号文文””规规定定以以及及新新细细则则第第7条条执执行行））2、、与与承承包包商商进进行行商商务务谈谈判判时时，，应应明明确确合合同同价价款款总总额额是是由由建建筑筑工工程程劳劳务务费费用用、、自自制制加加工工建建筑筑材材料料费费的的金金额额而而构构成成。。453、、在在签签订订合合同同时时应应注注意意以以下下环环节节：：（1））合合同同名名称称：：应应该该是是《《××××××建建设设工工程程施施工工合合同同》》，，而而不不能能是是《《××××××购购销销合合同同》》、、《《××××××加加工工合合同同》》；；（2））合合同同价价款款：：合合同同中中必必须须约约定定和和注注明明““建建筑筑业业劳劳务务价价款款””的的具具体体金金额额；；（3））发发票票的的取取得得：：房房地地产产开开发发企企业业支支付付合合同同价价款款时时，，应应分分别别取取得得加加工工制制作作的的增增值值税税发发票票以以及及建建筑筑安安装装劳劳务务的的建建筑筑业业发发票票。。46政策策依依据据文件件1《营营业业税税暂暂行行条条例例实实施施细细则则》》第第十十六六条条规规定定：：除本本细细则则第第七七条条规规定定外外，纳税税人人提提供供建建筑筑业业劳劳务务（（不含含装装饰饰劳劳务务）的的，，其其营营业业额额应应当当包包括括工工程程所所用用原原材材料料、、设设备备及及其其他他物物资资和和动动力力价价款款在在内内，，但但不不包包括括建建设设方方提提供供的的设设备备的的价价款款。。47文件件2《营营业业税税暂暂行行条条例例实实施施细细则则》》第第7条条规规定定：：纳税税人人的的下下列列混混合合销销售售行行为为，，应应当当分分别别核核算算应应税税劳劳务务的的营营业业额额和和货货物物的的销销售售额额，，其其应应税税劳劳务务的的营营业业额额缴缴纳纳营营业业税税，，货货物物销销售售额额不不缴缴纳纳营营业业税税；；未未分分别别核核算算的的，，由由主主管管税税务务机机关关核核定定其其应应税税劳劳务务的的营营业业额额：：（一一））销销售售自自产产货货物物并并同同时时提提供供建建筑筑业业劳劳务务的的行行为为；；（二二））财财政政部部、、国国家家税税务务总总局局规规定定的的其其他他情情形形。。48文件件3：：国税税发发〔〔2002〕〕117号号文文规规定定：：1、、关关于于纳纳税税人人销销售售自自产产货货物物提提供供增增值值税税应应税税劳劳务务并并同同时时提提供供建建筑筑业业劳劳务务征征收收增增值值税税、、营营业业税税划划分分问问题题纳税人以以签订建建设工程程施工总总包或分分包合同同（包括括建筑、、安装、、装饰、、修缮等等工程总总包和分分包合同同，下同同）方式式开展经经营活动动时，销销售自产产货物、、提供增增值税应应税劳务务并同时时提供建建筑业劳劳务（包包括建筑筑、安装装、修缮缮、装饰饰、其他他工程作作业，下下同），，同时符合合以下条条件的，对销售售自产货货物和提提供增值值税应税税劳务取取得的收收入征收增值值税，提供建建筑业劳劳务收入入（不包包括按规规定应征征收增值值税的自自产货物物和增值值税应税税劳务收收入）征收营业业税：49(一)具具备建设设行政部部门批准准的建筑筑业施工工（安装装）资质质；(二二)签订订建设工工程施工工总包或或分包合合同中单单独注明明建筑业业劳务价价款。凡不同时时符合以以上条件件的，对对纳税人人取得的的全部收收入征收收增值税税。以上所称称建筑业业劳务收收入，以以签订的的建设工工程施工工总包或或分包合合同上注注明的建建筑业劳劳务价款款为准。。纳税人通通过签订订建设工工程施工工合同，，销售自自产货物物、提供供增值税税应税劳劳务的同同时，将将建筑业业劳务分分包或转转包给其其他单位位和个人人的，对对其销售售的货物物和提供供的增值值税应税税劳务征征收增值值税；502、关于于纳税人人问题本通知中中所称纳纳税人是是指从事事货物生生产的单单位或个个人。纳税人销销售自产产货物、、提供增增值税应应税劳务务并同时时提供建建筑业劳劳务，应向营业业税应税税劳务发发生地地地方税务务局提供供其机构构所在地地主管国国家税务务局出具具的纳税税人属于于从事货货物生产产的单位位或个人人的证明明，营业税税应税劳务务发生地地地方税务务局根据据纳税人人持有的的证明按按本通知知的有关关规定征征收营业业税。513、关于于自产货货物范围围问题本通知所所称自产产货物是是指：(一)金金属结构构件：包包括活动动板房、、钢结构构房、钢钢结构产产品、金金属网架架等产品品；(二二)铝合合金门窗窗；(三三)玻璃璃幕墙；；(四)机器设设备、电电子通讯讯设备；；(五)国家税税务总局局规定的的其他自自产货物物。（此条款款已失效效或废止止）52筹划思路路4开发商直直接购买买装饰工工程所需需建筑材材料与设设备，节节省工程程营业税税。53举例某开发商商开发电电梯公寓寓（精装装房）10万平平方米，，建安成成本3亿亿元。其其中装饰饰工程总总价（不不含税））10，，000万元，，装饰材材料设备备7000万元元。如果果将装饰饰工程发发包给施施工企业业，采取取“包工工包料””形式，，则装饰饰公司缴缴税（营营业税））基数为为1亿元元；如果与装装饰公司司签订的的合同中中约定采采取“清清包工””方式，，装饰材材料由开开发商提提供，则则装饰公公司缴税税（营业业税）基基数仅为为3000万元元，甲供供装饰材材料7000万万元不需需要缴纳纳营业税税，可以节税税：7000×3％％＝210（万万元）54操作要点点1、房地地产开发发公司在在进行建建筑工程程招标时时，可以以将装饰饰工程单单独进行行。2、中标标的施工工企业必必须具有有装饰工工程施工工资质，，相关证证照在有有效期内内。（《《营业执执照》《《施工资资质》、、《安全全生产许许可证》》等）3、装饰饰工程如如何界定定？554、与施施工单位位签订《《装饰工工程合同同》时，，应该明明确约定定“甲供供部分装装饰材料料及设备备”，装装饰公司司仅仅是是收取装装饰工程程劳务费费（即人人工费、、管理费费及辅助助材料费费等费用用），并并注明装装饰工程程劳务费费总金额额5、同时时合同中中应明确确，甲供供装饰材材料、设设备价款款不再与与施工单单位结算算。56政策依据据文件1：：《营业税税暂行条条例实施施细则》》第十六条条规定：除本细则则第七条条规定外外，纳税税人提供供建筑业业劳务（（不含装饰饰劳务）的，其其营业额额应当包包括工程程所用原原材料、、设备及及其他物物资和动动力价款款在内，，但不包包括建设设方提供供的设备备的价款款。57政策2：财税〔2006〕114号文规定定：纳税人采采用清包包工形式式提供的的装饰劳劳务，按按照其向向客户实实际收取取的人工工费、管管理费和和辅助材材料费等等收入(不含客户户自行采采购的材材料价款款和设备备价款)确认计计税营业业额。上述以清包工形式提供供的装饰饰劳务是是指，工工程所需需的主要要原材料料和设备备由客户户自行采采购，纳纳税人只只向客户户收取人人工费、、管理费费及辅助助材料费费等费用用的装饰饰劳务。。58筹划思路路5再分包工工程的涉涉税处理理方式的的筹划59举例开发商（（甲方）将工程程发包给给某施工工企业（（总包方方〔乙方〕）（一一级土建建资质等等），工工程总价价值2亿亿元。如如果该施施工企业业将其中中的防水水工程100分分包给防防水公司司（分包包方〔丙方〕）施工工。丙方从乙乙方承接接了100万元元的防水水工程，，丙方缴缴纳的营营业税已已经包含含在乙方方的工程程价款中中，不得得再向开开发商收收取。60政策依据据《营业税税暂行条条例》第第五条规规定：纳税人将将建筑工工程分包包给其他他单位的的，以其其取得的的全部价价款和价价外费用用扣除其其支付给给其他单单位的分分包款后后的余额额为营业业额。61筹划思路路6巧签商品品混凝土土购买合合同，节节省工程程成本1、开发发商与商商品混凝凝土公司司签订《《商品混混凝土委委托加工工合同》》，合同同中明确确规定，，水泥由由开发商商供应；；2、商品品混凝土土公司仅仅仅向开开发商收收取加工工费、机机械费辅辅助材料料费等；；3、开发发商与水水泥供应应商签订订《水泥泥买卖合合同》，，直接支支付水泥泥价款。。62举例一般情况况下开发发商购买买商品混混凝土都都是与商商品混凝凝土供应应商签订订《商品品混凝土土买卖合合同》。。某开发发项目需需购买20，000立立方米，，其单价价为400元，，总价款款为800万元元。如果将《《买卖合合同》变变更为《《委托加加工合同同》，则则商品混混凝土的的价款将将会减少少。假定：每每立方米米商品混混凝土用用水泥400公公斤，单单价为500元元，单位位水泥价价值200元，，也就是是说水泥泥价值占占商品混混凝土价价值的50%。。63采取委托托加工方方式，实实质上水水泥由开开发商购购买，提提供给商商品混凝凝土公司司作为加加工的原原材料，，商品混混凝土公公司仅仅仅收取其其他材料料费和加加工费等等，每立立方米单单价就变变成了200元元。按照照规定，，商品混混凝土公公司按照照200元缴纳纳6%的的增值税税。这样，，商品品混凝凝土公公司可可以少少交纳纳增值值税：：400万元元×6%＝＝24万元元也就是是说，，采取取委托托加工工方式式后，，商品品混凝凝土公公司可可以少少交纳纳增值值税24万万元，，这是是与开开发商商的运运作密密切相相关的的，因因此开开发商商要求求商品品混凝凝土公公司降降低单单价至至少3%是是可行行的，，开发商商和商商品混混凝土土公司司各获获取12万万元的的收益益。64政策依依据“财税税〔2009〕〕9号号”文明确确规定定：一般纳纳税人人销售售自产产的下下列货货物，，可选选择按按照简简易办办法依依照6%征征收率率计算算缴纳纳增值值税：：。。。。。。。。6.商商品混混凝土土（仅仅限于于以水水泥为为原料料生产产的水水泥混混凝土土）。。65工程税税金筹筹划思思路的的总结1、凡凡是属属于建建筑工工程范范围内内，开开发商商一般般不要要直接接购买买（不不含装装饰材材料、、工程程设备备）材材料、、产品品等，，尽量量采取取承包包方式式（施施工资资质））；2、对对于““提供供建筑筑业劳劳务的的同时时销售售自产产货物物”的的项目目（如如：钢钢结构构工程程、玻玻璃幕幕墙等等），，要求求施工工方必必须有有施工工资质质；663、属属于主主管税税务机机关认认可的的建筑筑工程程设备备，原原则上上由开开发商商直接接购买买；4、对对于装装饰工工程，，尽量量采取取“甲甲供装装饰材材料设设备””模式式。67一般操操作模模式（一））招投投标阶阶段1、施施工资资质要要求2、是是否是是自产产自销销代建建安劳劳务3、是是否具具有增增值税税一般般纳税税人资资格4、是是否响响应甲甲供设设备、、装饰饰材料料的要要求5、支支付形形式约约定（（银行承承兑汇汇票等等）6、甲甲供装装饰材材料节节约超超支的的处理理68一般操操作模模式（二））商务务谈判判及合合同签签订阶阶段1、《《装饰饰工程程施工工合同同》（明确确甲供供装饰饰材料料的处处理方方式、、质量量保证证金等等）2、《《工程程设备备施工工合同同》3、《《销售售建筑筑材料料设备备及施施工的的合同同》（总价价款中中建筑筑劳务务款的的明确确、发发票的的提供供等））4、《《装饰饰材料料买卖卖合同同》（（甲供材材料节节约超超支的的处理理、是是否结结算甲甲供材材料设设备等等）5、《《建筑筑工程程设备备买卖卖合同同》69一般操操作模模式（三））合同同履行行阶段段1、施施工产产值的的确认认2、甲甲供材材料的的结算算3、工工程款款项的的支付付4、工工程预预结算算与工工程财财务结结算5、工工程保保修金金70其他税税金的的筹划划71筹划思思路7改变““多负负担承承接债债务利利息””的支支付形形式，，节省省土地地增值值税基本思思路与政府府协商商：一一方面面将““多负负担的的承接接债务务利息息支出出”作作为土土地价价款；；另一一方面面政府府以““财政政扶持持”名名义将将此款款返还还公司司。72具体作作法：：1、与与国土土局签签订《《补充充协议议》，，将承承接债债务的的利息息支出出作为为土地地价款款；2、财财政局局以文文件形形式明明确将将多承承担的的利息息支出出以财财政扶扶持名名义拨拨付企企业。。节税效效果：假定定“多多负担担承接接债务务利息息”金金额为为1500万万元，，则可以少少交纳纳土地地增值值税：：1500*30%＝360(万万元））73筹划思思路8正确核核算““开发发间接接费用用”““采购购保管管费””，节节省土土地增增值税税1、以以公司司文件件形式式明确确“项项目经经理部部”的的人员员组成成；2、增增设““采购购保管管费””会计计科目目，核核算采采购过过程中中发生生的费费用。。74筹划思思路9力争当当地政政府的的财政政扶持持政策策与当地地政府府协商商，按按照自自身缴缴纳的的各种种税金金的一一定比比例返返还企企业。。财政局局下文文明确确财政政扶持持政策策，按按照缴缴税金金额作作为基基数计计算财财政扶扶持金金额，，每季季度兑兑现一一次。。财政政扶持持金额额原则则上不不低于于“多多负担担的承承接债债务利利息支支出””。75筹划思路路10营销方式式的筹划划A房地产开发公司司准备为为一个住住宅小区区做促销销活动，，在开盘盘当日推推出了一一个面向向客户群体的营销方案。方案一：凡在开开盘日签签订购房房合同的的客户，，均可以以事受免免交年的的物业管理费、送价价值千元元的冷暖暖空调一一台和新新马泰旅旅游。该销售优惠吸引引了不少少消费者者前来购购买，在在优惠期期间销售售住宅，，实现销销售收入入1600万元元，推出出空调总总价值10万元元，优惠惠的物业业管理费费合计为为4万元元，送出出的旅游游团票价价值26万元，，合计40万元元。方案二：公司采采取折扣扣的方式式，优惠惠2.5%，直直接送价价值40万元的的折扣。。76营业业税税分分析析这个个案案例例涉涉及及营营业业税税中中视视同同销销售售情情况况。。在在方方案案一一中中公公司司直直接接给给业业主主免免交交物物业业管管理理费费用用，，免免费费赠赠送送空空调调和和旅旅游游，，这这些些免免费费赠赠送送的的实实物物和和劳劳务务要要视视同同销销售售，，在在销销售售商商品品房房的的同同时时送送实实物物和和劳劳务务，，等等于于发发生生了了混混合合销销售售行行为为，，所所以以要要将将所所赠赠送送的的实实物物和和劳劳务务的的价价值值加加到到房房屋屋的的销销售售收收入入中中，，合合并并缴缴纳纳营营业业税税，，则则公公司司应应缴缴纳纳的的营营业业税税为为（（1600＋＋40））××5%＝＝82万万元元。在方方案案二二中中公公司司将将实实物物和和服服务务优优惠惠的的价价值值直直接接作作为为购购房房折折扣扣，，在在成成交交价价中中抵抵减减，，则则可可以以直直接接按按折折扣扣后后的的金金额额作作为为营营业业额额，，公公司司应应缴缴纳纳的的营营业业税税为为（（1600－－40））××5%＝＝78万万元元。方案案二二只只是是修修改改了了优优惠惠方方式式，，由由赠赠送送实实物物转转换换成成直直接接折折扣扣就就节省省了了营营业业税税4万万元元。。77所得得税税分分析析1、、优优惠惠的的物物业业管管理理费费4万万元元物业业管管理理费费支支出出4万万元元是是代代业业主主支支付付的的，，属属于于与与企企业业无无关关的的支支出出，，不不得得在在企企业业所所得得税税税税前前扣扣除除。。企企业业将将多多缴缴纳纳企企业业所所得得税税：：4万万元元*25%＝＝1万万元元2、、送送出出的的旅旅游游团团票票价价值值26万万元元按照照规规定定，，企企业业应应该该代代扣扣代代缴缴个个人人所所得得税税：：26万万元元*20%=5.2万万元元。78筹划划思思路路11适当当加加大大成成本本，，节节省省土土地地增增值值税税A房房地地产产公公司司开开发发一一住住宅宅小小区区，，住住宅宅可可售售面面积积100，，000平平方方米米，，全全部部都都是是普普通通住住宅宅。。销销售售均均价价为为3500元元，，预预计计销销售售总总收收入入为为35000万万元元，，缴缴纳纳的的营营业业税税为为1750万万元元，，城城市市建建设设维维护护税税及及教教育育费费附附加加为为175万万元元，，取取得得土土地地使使用用权权费费用用和和开开发发成成本本为为20800万万元元。。79方案案一一直接接按按现现状状开开发发销销售售。。其其中中可可扣扣除除项项目目金金额额为为20800××（（1＋＋10%＋＋20%））＋＋1750＋＋175＝＝28965，，增增值值额额为为35000－－28965＝＝6035，，增增值值率率为为20.8%，，应应缴缴纳纳的的土土地地增增值值税税为为6035××30%＝＝1810.5万万元元。。80方案案二二在小小区区中中心心花花园园建建设设一一个个喷喷泉泉，，美美化化绿绿化化整整个个小小区区，，在在靠靠近近马马路路的的地地方方建建隔隔音音带带，，追追加加固固林林绿绿化化方方面面的的投投资资300万万元元，，则则可可扣扣除除项项目目金金额额为为（（20800＋＋300））××（（1＋＋10%＋＋20%））＋＋1750＋＋175＝＝29355，，增增值值额额为为35000－－29355＝＝5645，，增增值值率率为为19.2%，，正正好好符符合合税税收收优优惠惠政政策策，，可可以以免免交交土土地地增增值值税税。。投资了300万万对小区区进行绿绿化，提提高了小小区的配配套设施施和商品品房质量量，同时时少缴了了1810.5万的税税收。81政策依据据《土地增增值税暂暂行条例例实施细细则》明明确规定定：纳税人建建造普通通标准住住宅出售售，增值值额未超过本细则第第七条（（一）、、（二））、（三三）、（（五）、、（六））项扣除除项目金金额之和和20%的的，免征土地地增值税税；增值额额超过扣扣除项目目金额之之和20%的，，应就其其全部增增值额按按规定计计税。82筹划思路路12员工集资资利息的的筹划83筹划思路路13采取“分分立”方方式，筹筹划契税税A房地产产公司要要将6000万万的物业业资产转转移到控控股的C公司名名下，由由于所有有权发生生了转移移需要缴缴纳契税税，目前前成都市市的税率率为3%，则要要缴纳6000×3%＝180万元元的契税税。84尽管本例例中C是是A的控控股企业业，但双双方的投投资主体体不全相相同。如如果A房房地产公公司采取取新设立立分公司司方式分分立，将将新设立立的分公公司注册册资本按按股份比比例分给给A公司司原来的的股东，，则被分分立公司司和分立立公司主主体一致致，就可可免征契契税。85政策依据据“财税〔2008〕175”明明确规定定：“企业依依照法律律规定、、合同约约定分设设为两个个或两个个以上投投资主体体相同的的企业，，对派生生方承受受原企业业土地、、房屋权权属，不不征收契契税。””86筹划思路路14员工工资资收入部部分费用用化筹划思路路15商场租赁赁免租期期房产税税的筹划划筹划思路路16房屋租赁赁租金收收入分解解的筹划划87筹划思路路17采取分立立方式节节省营业业税、企企业所得得税、契契税筹划思路路18利用物业业公司转转租节省省房产税税筹划思路路19筹划地下下车库出出租节省省房产税税88筹划思路路20正确核算算“开发发间接费费用”““采购保保管费””节省土土地增值值税筹划思路路21老板购车车的筹划划筹划思路路22“土地使使用权””摊销的的筹划89筹划思路路23合理分配配车库成成本，，延迟缴缴纳企业业所得税税筹划思路路24成立销售售公司节节省土地地增值税税筹划思路路25员工旅游游费个人人所得税税的筹划划90筹划思路路26员工购车车款的筹筹划筹划思路路27卖别墅送送汽车的的筹划筹划思路路28送物业管管理费、、契税的的筹划91筹划思路路29商场营业业税与增增值税的的筹划筹划思路路30建立健全全内部财财务制度度节省企企业所得得税92第二部分分房地产融融资难题题的破解解与涉税问题题的解决决措施限购与限贷

演变成

禁购与禁贷94主要内容容一、债权权融资－－－房地地产开发发贷款一、债权权融资－－－经营营性物业业贷款三、合作作开发四、房地地产信托托五、典当当六、施工工企业垫垫资七、按揭揭贷款八、其他他手段95一、债权权融资－（1）房地产产开发贷贷款1、什么么是债权权融资？？债权融资资就是借债，由开发发企业向向别人借借贷。最常见的的就是向向银行贷贷款，实实践中银银行一般般会要求求开发企企业或第第三人为为贷款提提供担保保，比如如开发企企业将建建设项目目向银行行抵押作作为还款款的担保保：开发发企业将将开发项项目的国国有土地地使用权权，或国国有土地地使用权权连同在在建工程程向贷款款银行抵抵押，贷贷款银行行在抵押押登记手手续办理理完毕并并取得他他项权证证后，按按照工程程的施工工进度发发放贷款款，并对对开发企企业的资资金使用用进行监监管。962、央行““121”号文有有哪些主主要内容容？2003年6月月13号号央行121号号文件《《关于进进一步加加强房地地产信贷贷业务管管事的通通知》,从121号文文件的内内容分析析,可见见其对房房地产融融资的影影响之大大。新政政策主要要是对房房地产开开发四个个环节的的运作加加以严格格限制。。央行121号文文973、合法粉粉饰财务务会计报报告的技技巧（一）资资产负债债重分类类，降低低资产负负债率（二）将将股东负负债转化化为资本本公积，，做大所所有者权权益（三）提提前确认认商品房房销售收收入，体体现销售售利润（四）利利用投资资性房地地产核算算，做大大所有者者权益（五）984、应对““121号文”的的措施有有哪些？？1、项目目分期与与“五证证”的取取得2、关于于“自有有资金””的定义义3、土地地使用权权、在建建工程抵抵押（第第二顺位位等）4、销售售时在建建工程抵抵押的释释放5、关联联公司、、集团公公司担保保6、关于于财务会会计报告告（资产产负债率率、所有有者权益益等）7、融资资顾问费费、财务务顾问费费、银团团牵头费费8、贷款款支用：：委托支支付995、《借借款合同同》条款款的约定定：（1）提提前还款款违约金金（2）基基准利率率与上浮浮（3）利利润分配配、分红红利（4）罚罚息、加加息的约约定（5）销销售回款款、租金金收入的的监管1006、设立商商贸公司司融资与与节税（1）公公司名称称（2）资资本金与与股东结结构（关关联）（3）经经营范围围（5）流流动资金金贷款（（抵押物物、用途途）（6）开开具银行行承兑汇汇票，支支付材料料设备款款项（7）购购买建筑筑材料设设备，节节省建筑筑工程营营业税、、土地增增值税（8）受受托支付付101一、债权权融资－（2）经营性性物业贷贷款1021、什么是是经营性性物业贷贷款？经营性物物业贷款款是指联合银银行向自自行开发发或购置置的经营营性物业业的法人人或其他他经济组组织发放放的，以其所拥拥有的物物业作为为贷款抵抵押物或或者第三三方提供供充足担担保，并以该该物业的经经营收入入但不限限于该物物业的经经营收入入进行还还本付息息的贷款款。1032、经营性性物业贷贷款的准准入条件件？经有权部部门批准准成立并并依法持持有企业业营业执执照、实行独立立核算的的法人或或其他经经济组织织，其拥拥有的物物业已投投入运营营，并对对该物业业有独立立的处置置权。具体包括括：（1）具具有法人人营业执执照并已已办理年年检手续续；（2）法法人治理理结构健健全、经经营管理理规范、、财务状状况正常常、预期期经营收收益良好好；（3）具具有贷款款证(卡卡)并在在农行开开立基本本账户或或一般账账户，信信用等级级符合银银行贷款款要求，，无不良良信用记记录。（4）而而作为贷贷款抵押押担保物物的经营营性物业业必须具具有董事事会同意意将其拥拥有或购购置的决决议。1043、贷款用用途有何何限制？？可用于物物业在经经营期的的资金需需求，其其中包括括置换负债债性资金金（银行贷贷款、股股东借款款等）以以及物业存续续期间的的装潢、、维修、、管理等等费用支出。1054、该贷款款的适用范围围？已投入商商业运营营，经营营管理比较较规范、经营利润较为为稳定、现金流量量较为充裕裕、综合合收益较较好的商商业、办办公、生生产、仓仓储用房房，包括括商场、、商品交交易市场场、写字字楼、星星级宾馆馆酒店、、综合商商业设施施、标准准厂房、、仓库等等物业形形式。1065、所需的的相关资资料？（1）信信贷业务务申请书书（2）申申请人人基本资资料：法法人营业业执照、、法人代代码证、、税务登登记证、、法人代代表身份份证、贷贷款卡、、公司章章程及验验资报告告的复印印件；法法人代表表授权委委托书原原件；财财务资料料等（3））物物业业对对外外出出租租的的有有关关协协议议、、合合同同（4））土土地地性性质质为为出出让让的的经经营营性性物物业业贷贷款款，，须须提提供供产产权权证证书书；；性性质质为为租租赁赁的的，，需需提提供供相相关关部部门门同同意意建建造造物物业业证证明明资资料料1076、、《《借借款款合合同同》》注注意意事事宜宜：：（1））贷贷款款额额度度的的测测算算（（现现金金流流、、抵抵押押率率））（2））利利率率与与中中间间业业务务费费、、银银团团牵牵头头费费（3））提提前前还还款款违违约约金金（4））还还款款““宽宽限限期期””（5））款款项项用用途途（6））提提款款时时间间安安排排（7））三三方方合合同同签签订订（（出出租租方方、、承承租租方方、、银银行行））108一、、债债权权融融资资－（（3）向向单单位位的的借借款款1、、房房地地产产公公司司向向单单位位借借款款应应关关注注哪哪些些问问题题？？房地地产产企企业业向向关关联联公公司司以以及及其其他他单单位位借借款款也也是是经经常常发发生生的的。。（1））借借款款合合同同的的签签订订（2））抵抵押押物物及及担担保保方方式式（3））利利率率及及利利息息支支付付方方式式（4））印印花花税税1092、房房产产公公司司支支付付单单位位利利息息如如何何进进行行税税务务处处理理？？问题题：我我们们是是一一个个房房地地产产集集团团公公司司，，集集团团内内的的甲甲公公司司资资金金丰丰裕裕，，乙乙公公司司资资金金短短缺缺，，公公司司老老板板决决定定甲甲公公司司借借给给乙乙公公司司3000万万元元。。考考虑虑到到都都是是集集团团公公司司内内部部的的资资金金拆拆借借，，为为了了减减少少不不必必要要的的营营业业税税金金及及附附加加支支出出，，因因此此《《借借款款合合同同》》约约定定：：借借款款期期限限为为两两年年，，借借款款期期间间不不收收取取利利息息。。（（假假定定，，银银行行贷贷款款基基准准利利率率7%，，两两年年应应该该收收取取利利息息金金额额为为：：3000万万元元××7％％××2年年＝＝420万万元元。。））请请问问我我们们应应该该如如何何进进行行税税务务处处理理？？110涉税税风风险险提提示示该集集团团的的作作法法如如果果不不改改变变，，将将存存在在以以下下涉涉税税风风险险：：（1）甲公司甲公司应该该向乙公司司收取利息息而没有收收取，主管管税务机关关有权按照照应收利息息金额调增增应纳税所所得额4