XXXX年10月广州房地产市场监测报告课件

2010年10月通胀加剧积压供求爆发调控趋严预期决定后市——2010年“十一”市场监测报告2010年10月通胀加剧积压供求爆发1市场背景“十一”楼市实时监测“十一”后市场走势研判市场背景2市场背景市场背景3经济稳固，为房地产行业提供良好基本面PMI指数8月出现回稳并于9月显著上升，9月PMI指数达53.8%，高于市场预期中值的52%的水平较多，表明中国经济复苏基础稳固。从经济数据看，当前国内进出口数据仍然较为稳固，工业增速仍具基础，且投资增速保持在较高水平。在经济政策上，相对宽松的货币政策在一段时间内仍将继续，在此情况下，国内经济面将继续保持乐观。——经济面稳固使国内就业率保持在合理水平之上，民众对失业的担扰不大，且民众普遍预期未来薪金将能够稳定上涨，这为房产成交奠定良好基础。经济稳固，为房地产行业提供良好基本面PMI指数8月出现回稳并4通胀加剧放大房屋投资保值作用，是近期房产市场快速升温的关键因素7、8月份CPI同比增长分别达3.3%和3.5%，超过3%的警界线。食品价格同比增长达6.8%和7.5%，食品价格上涨带动通胀感受明显增强棉花价格亦显著上升，如情况持续，未来服装价格亦会有涨价压力黄金除投资保值作用外，亦是婚庆的主要消费品，近半年来涨幅明显——民众对通胀已经变得十分敏感，同时市场上亦存在较强的通胀预期。房屋的投资保值作用有所放大，通胀上行是促进近期房产市场成交的关键因素之一。部分商品价格涨幅列举数据项10月初对比4月初猪肉价格涨约3成玉米价格涨近1成大蒜价格涨约4成棉花价格涨约4成黄金价格涨约1成半3%警戒线通胀加剧放大房屋投资保值作用，是近期房产市场快速升温的关键因5对未来经济和收入预期乐观、通胀预期加强

居民消费意愿强烈，国庆期间多项消费数据创新高零售餐饮购物旅游出行对未来经济和收入预期乐观、通胀预期加强

居民消费意愿强烈，国6在强烈人民币升值预期下，将对本国资产价格起到很大推动作用人民币于6月开始再次与美元脱钩，人民币对美元出现一定程度的升值。近段时间以来，国际对人民币升值施加的压力有所增加。自9月开始，人民币对美元的升值幅度有所放大，9月29日人民币对美元汇率破6.7关口。——人民币升值幅度加大，使市场对人民币的升值预期有所增加，房屋作为国内的主要投资产品之一，亦受到人民币升值预期的利好带动，促进房产市场的成交增多。在强烈人民币升值预期下，将对本国资产价格起到很大推动作用人民74.17政策出台后，后续政策基本重在落实2010.4.23《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》2010.4.22《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》2010.4.20《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》2010.4.17国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》2010.6.11《关于做好住房保障规划编制工作的通知》2010.6.8《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》2010.6.4《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》2010.5.25《关于加强土地增值税征管工作的通知》2010.5.19《关于土地增值税清算有关问题的通知》4.17新政2010.5-6加快推进财税、金融、价格、房地产、社会保障等方面改革。——胡锦涛各级政府要加快推进保障性安居工程，尽快增加基本住房供给。继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给。——李克强4.17政策出台后，后续政策基本重在落实2010.4.238利大于空的宏观背景下，尤其是一线城市成交回升明显，价格快速上涨态势重新抬头2010年5月6月7月8月4月9月6月份人民币对美元开始升值，9月升值幅度进一步放大，本币升值预期不断加强今年以来CPI持续上涨，7、8月更是连续突破3%警戒线。通胀预期不断加强8月开始PMI指数企稳回升，经济稳固4.27房贷政策之后，后续政策重在执行和对之前政策的补充政策面抑制经济面多重因素利好利大于空的宏观背景下，尤其是一线城市成交回升明显，价格快速上9在一线市场快速升温的状况下，更加严厉的政策在节前一日出台，遏制房价上涨势头2010.4.23《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》2010.4.22《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》2010.4.20《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》2010.4.17国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》在全国主要城市楼市快速回升，尤其是京、沪、穗、深为代表的城市楼价加速上升的背景下，9月29日国庆前夕，更加严厉的调控政策出台。政策进一步加码2010.6.11《关于做好住房保障规划编制工作的通知》2010.6.8《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》2010.6.4《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》2010.5.25《关于加强土地增值税征管工作的通知》2010.5.19《关于土地增值税清算有关问题的通知》4.17新政2010.5-69.29新政2010.9.29国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨2010.9.29对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求2010.9.29《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》2010.9.29《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》2010.9.27《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》2010.9.27《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》在一线市场快速升温的状况下，更加严厉的政策在节前一日出台，遏10新政是国10号文的落实和深化此次调控重点在贯彻落实、信贷调整、增加有效供应、加强市场监管等方面，是国10号文的落实和深化新政是国10号文的落实和深化此次调控重点在贯彻落实、信贷调整11银行立即全面执行，多次置业和投资需求受限制最大，部分首置需求置业门槛提高90m2以下首次置业门槛提高多次置业和投资需求受到贷款限制最大银行执行力度远高于4.27房贷政策政策内容对比穗商业银行执行情况对比银行立即全面执行，多次置业和投资需求受限制最大，部分首置需求12房产税改革试点更加明朗4.17：财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。9.29：加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。而10月7日出台的上海新政细则中亦明确“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。另外，据媒体报告，上海一业内人士报料称，上海、深圳房产税或已经获批，税率为0.3%~0.4%。房产税改革试点更加明朗4.17：财政部、税务总局要加快研究制13限购令成地方调控杀手锏，但后期执行有不明确性上海、深圳、厦门立即出台地方限购政策深圳“限购令”最为严厉北京、厦门、上海限定同一家庭只能新购买一套（商品住房含新建商品住宅和二手住房）深圳规定对于在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍家庭须暂停购买住房后期政策执行有不确定性从执行时间看，均为“暂时实行”，无明确的执行期限在“家庭认定”、“婚姻认定”等方面定义模糊，遭遇到具体的执行困难限购令成地方调控杀手锏，但后期执行有不明确性上海、深圳、厦门14“十一”市场背景小结经济稳定，对未来收入预期乐观，消费意愿强烈通胀、本币升值等经济因素对推动资产价格上涨起了至关重要的作用利大于空的宏观背景下，房地产市场（尤其是一线城市）快速升温为遏制房地产价格过快上涨，更加严厉的调控政策出台。市场面临进一步考验“十一”市场背景小结经济稳定，对未来收入预期乐观，消费意愿强15“十一”全国楼市概述

“十一”全国楼市概述16全国主要城市新增供应集中上市部分城市相比近几次黄金月，今年十一黄金月供应量达到新高，代表城市：深圳、广州、佛山、中山……而有些城市虽然相比普通月份，供应量增加，但相比往年黄金月，此次供应处于较低水品，代表城市：北京、上海、东莞……而少数城市如济南、武汉，黄金月的新增供应甚至不及普通月份全国主要城市新增供应集中上市部分城市相比近几次黄金月，今年17一线城市黄金月成交放量，价格快速上升备注：以上数据均为网签数四大城市成交面积环比8月增加75%-83%；相比五一（4月），成交也增加明显（除北京）京、沪、深由于市中心供应非常紧缺，成交集中外围，此结构性因素使得价格在数据表现上比较平稳。但价格上涨态势依然明显一线城市黄金月成交放量，价格快速上升备注：以上数据均为网签数18珠三角其他城市呈现量价齐升态势备注：佛山1-4月为备案数，其他数据均为网签数珠三角其他城市9月成交环比8月上升30%-60%，东莞、中山相比五一成交水平，基本相当佛山：主力成交以刚需型单位为主，成交价格创下今年高位东莞：黄金月高端住宅成交突出，9月房价创历史新高珠三角其他城市呈现量价齐升态势备注：佛山1-4月为备案数，其19中部城市市场表现不一备注：济南数据由合富辉煌山东公司监测，其他数据均为网签数成交回升，但只相当于去年同期的50%新兴区域成交少市场促销力度增加，价格小幅回落成交大幅攀升，尤其是满足刚性需求的中小户型强劲价格表现平稳成交平淡，成熟区域项目受欢迎价格小幅下调成交放量，相比去年同期要好。是名副其实的黄金月中部城市市场表现不一备注：济南数据由合富辉煌山东公司监测，其20全国黄金月楼市小结整体呈现供需两旺的局面，不少城市黄金月成交量价都创下新高一线城市价量齐升的势头最猛，同时也是政策打击重点。9.29新政出台后，北京楼市人气转淡，日签约量由新政前的600多套减少至100-200套。而地方“限购令”最严的深圳市，已经有多个楼盘出现退房的现象珠三角其他城市虽然市场热度稍逊一线城市，但量价上升势头也十分明显中部城市表现分化。但整体市场仍旧以刚性需求为绝对支撑，而且价格平稳，甚至小幅下降。因此受政策影响有限全国黄金月楼市小结整体呈现供需两旺的局面，不少城市黄金月成交21“十一”广州楼市实时监测

“十一”广州楼市实时监测22——供货最多的黄金月，主要集中在外围番禺区及花都区——90~125m2、90m2以下产品供应明显增加，吸引置业者关注市场供应营销策略客户需求/成交产品价格2010年“十一”楼市概况：——中心六区成交比重上升、中高端项目的成交比重上升、不少楼盘调高售价，导致整体均价上升明显——通胀加剧，积压供/需引爆楼市成交——目前支撑楼市成交以刚性自住、购房保值需求的客户为主——新货集中供应及“双节”效应，整体广告投放创新高——售价调升后，促销优惠较多——供货最多的黄金月，主要集中在外围番禺区及花都区市场供应营23说明在售货量指剔除“未推售新货”的实际在售货量；未推售货量指已取得预售证，但没有发售的新货量；可售货量指已取得预售证，具备销售条件的所有货量;中心六区为：天河区、海珠区、荔湾区、越秀区、白云区、及黄埔区统计时间为2010.9.1-2010.10.7，以下统称“十一”黄金月说明在售货量指剔除“未推售新货”的实际在售货量；24供货最多的黄金月，广州全市在售货量共5.1万套本次黄金月在售货量高达5.1万套，为近三年黄金月中最多的；除萝岗、黄埔区外，其他各区供应较为充裕；番禺区在售货量约1.8万套，与以往黄金月相比，呈现整倍增长；花都区在售货量约1.2万套，与以往黄金月相比，也有约20~40%的增加。合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据供货最多的黄金月，广州全市在售货量共5.1万套本次黄金月在售25在售六成产品分布在外围番禺区、花都区合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：广州全市“十一”期间商品住宅在售的5.1万套，60%分布在番禺区及花都区；约9000套具备销售条件的新货，在本个黄金销售档期没有公开发售。广州全市商品住宅供应量统计数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据在售六成产品分布在外围番禺区、花都区合富辉煌集团市场研究部的26中心城区在售货量达到1.8万套合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：广州中心城区“十·一”期间商品住宅实际供应约1.8万套；约1600套具备销售条件的新货，在本个黄金销售档期没有公开发售。广州市中心城区商品住宅供应量统计中心城区在售货量达到1.8万套合富辉煌集团市场研究部的监测数2790~125m2、90m2以下产品供应明显增加数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据9月份新增供应的230万平方米住宅中，有154万平米为125m2以下的产品90~125m2、90m2以下产品供应明显增加数据来源：合富28实际在售新货超过2.3万套合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：2010年“十一”期间广州全市在售新货超过2.3万套；接近50%的新货集中在番禺区；其次是花都区，占全市新货的17%。数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据实际在售新货超过2.3万套合富辉煌集团市场研究部的监测数据显29市中心新货新盘供应大幅增加备注：红色字代表全新盘市中心新货新盘供应大幅增加备注：红色字代表全新盘30外围新增供应非常充足，借亚运之机番禺集中推新货备注：红色字代表全新盘外围新增供应非常充足，借亚运之机番禺集中推新货备注：红色字代31——供货最多的黄金月，主要集中在外围番禺区及花都区——90~125m2、90m2以下产品供应明显增加，吸引置业者关注市场供应营销策略客户需求/成交产品价格2010年“十一”楼市概况：——中心六区成交比重上升、中高端项目的成交比重上升、不少楼盘调高售价，导致整体均价上升明显——通胀加剧，积压供/需引爆楼市成交——目前支撑楼市成交以刚性自住、购房保值需求的客户为主——新货集中供应及“双节”效应，整体广告投放创新高——售价调升后，促销优惠较多——供货最多的黄金月，主要集中在外围番禺区及花都区市场供应营329月新货集中供应及“双节”效应，广告投放创近五年新高9月新增集中供应及中秋、国庆的“双节”效应，9月全市投放达11210万元，环比大幅增加232%，同比增加4%，创近五年新高。（统计范围：广州十区住宅性质物业。统计媒体：广日、南都、新快、羊晚）9月新货集中供应及“双节”效应，广告投放创近五年新高9月新增33集中“双节”推售，国庆推货量最大，报广投放最高中秋推货量占全月推货量的32%国庆推货量占全月推货量的50%推货量：当月实际新推货量集中“双节”推售，国庆推货量最大，报广投放最高中秋推货量占全34因9月新增供应激增以及中秋、国庆的“双节”效应的带动，9月广告投放个盘91个，投放强度达123万元/个9月供应激增，发展商集中在“双节”推货，报广投放强度增大（投放强度=投放费用/投放个数）（统计范围：广州十区住宅性质物业。统计媒体：广日、南都、新快、羊晚）因9月新增供应激增以及中秋、国庆的“双节”效应的带动，9月广35番禺推货激增，广告投放费用最高2010年9月全市推广个盘数91个，同比环比大幅增加133%，同比增7%个盘推广量密集的区域分布于番禺、花都、天河、白云2010年9月全市投放费用11210万元，创近五年新高投放费用较大的区域分布于番禺、白云、天河、花都华南板块推广个盘数占番禺区总数的42%，投放占全区的41%亚运城投放占番禺区总投放34%（统计范围：广州十区住宅性质物业。统计媒体：广日、南都、新快、羊晚）番禺推货激增，广告投放费用最高2010年9月全市推广个盘数936品牌楼盘广告投放占主力，亚运城投放领跑全城广告投放20强中，品牌发展商楼盘占六成以上亚运城项目投放达1117万元，领跑全城品牌楼盘广告投放占主力，亚运城投放领跑全城广告投放20强中，37售价调升后，“双节”促销优惠较多售价调升后，“双节”促销优惠较多38地铁沿线物业成热点花都雅居乐白云尚城岭南新世界颐景华苑地铁沿线物业成热点花都雅居乐白云尚城岭南新世界颐景华苑39通胀压力下，投资概念凸显通胀压力下，投资概念凸显40奥园、富力、新世界联展节日优惠奥园、富力、新世界联展节日优惠41——供货最多的黄金月，主要集中在外围番禺区及花都区——90~125m2、90m2以下产品供应明显增加，吸引置业者关注市场供应营销策略客户需求/成交产品价格2010年“十一”楼市概况：——中心六区成交比重上升、中高端项目的成交比重上升、不少楼盘调高售价，导致整体均价上升明显——通胀加剧，积压供/需引爆楼市成交——目前支撑楼市成交以刚性自住、购房保值需求的客户为主——新货集中供应及“双节”效应，整体广告投放创新高——售价调升后，促销优惠较多——供货最多的黄金月，主要集中在外围番禺区及花都区市场供应营42成交结构及个盘升价两大因素导致整体均价上升明显2010年9月广州十区网签均价达13932元/平方米，为历年高位；一方面是中心六区成交比重上升中高端项目的成交面积上升；不少楼盘在8月成交上升后，纷纷调高售价。星晨时代豪庭华南新城时代糖果保利城花都雅居乐成交结构及个盘升价两大因素导致整体均价上升明显2010年9月43成交结构及个盘升价两大因素导致整体均价上升明显2010年9月广州十区网签均价达13932元/平方米，为历年高位；一方面是中心六区成交比重上升中高端项目的成交面积上升；不少楼盘在8月成交上升后，纷纷调高售价。星晨时代豪庭华南新城时代糖果保利城花都雅居乐成交结构及个盘升价两大因素导致整体均价上升明显2010年9月44成交结构及个盘升价两大因素导致整体均价上升明显2010年9月广州十区网签均价达13932元/平方米，为历年高位；一方面是中心六区成交上升；中高端项目的成交面积上升；不少楼盘在8月成交上升后，纷纷调高售价。数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据成交结构及个盘升价两大因素导致整体均价上升明显2010年9月45成交结构及个盘升价两大因素导致整体均价上升明显2010年9月广州十区网签均价达13932元/平方米，为历年高位；一方面是中心六区成交上升；中高端项目的成交面积上升；不少楼盘在8月成交上升后，纷纷调高售价。数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据成交结构及个盘升价两大因素导致整体均价上升明显2010年9月46——供货最多的黄金月，主要集中在外围番禺区及花都区——90~125m2、90m2以下产品供应明显增加，吸引置业者关注市场供应营销策略客户需求/成交产品价格2010年“十一”楼市概况：——中心六区成交比重上升、中高端项目的成交比重上升、不少楼盘调高售价，导致整体均价上升明显——通胀加剧，积压供/需引爆楼市成交——目前支撑楼市成交以刚性自住、购房保值需求的客户为主——新货集中供应及“双节”效应，整体广告投放创新高——售价调升后，促销优惠较多——供货最多的黄金月，主要集中在外围番禺区及花都区市场供应营47通胀加剧，积压供/需引爆楼市成交9月广州十区网签达到94万平方米，超过2009年4月的成交量；“9.29“新政下，由于不少新货在中秋节期间抢闸推出，销售火爆，大部分将在10月网签，预计10月成交量在90万平方米左右。祈福都会花园万科柏悦湾时代蓝湾亚运城数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据通胀加剧，积压供/需引爆楼市成交9月广州十区网签达到94万平48目前支撑楼市成交以刚性自住、购房保值的客户为主数据来源：阳光家缘监测（刚性需求的购房客户包括首次置业、结婚、迫切需求改善居住环境）目前支撑楼市成交以刚性自住、购房保值的客户为主数据来源：阳光49“十一”期间热销楼盘分布及特征市中心150~300万产品热销白云、番禺100~200万产品热销花都、南沙100万以下产品热销“十一”期间热销楼盘分布及特征市中心150~300万产品热销50市中心150~300万产品热销市中心150~300万产品热销51白云、番禺100~200万产品热销；花都、南沙100万以下产品热销白云、番禺100~200万产品热销；花都、南沙100万以下产52市场热点——亚运城项目地址：番禺区清河东路（莲花山旁）项目规模：占地2.73平方公里，总建438万㎡在售货量：新货：媒体、运动员及技术官员村约6000套主力户型：两房:70-105㎡66%三房:114-146㎡28%四房:138-193㎡6%售价：媒体村1.2万/㎡,运动员村1.3-1.4万/㎡,技术官员村1.8-2万/㎡装修标准：带装修优惠措施：9.26~9.30购房88*98折,10.1~10.7购房90*98折。另外一次性付款有额外98折开售时间：首次推售为2010年9月26日成交情况：9月26日至10月7日售出约3700套市场热点——亚运城项目地址：番禺区清河东路（莲花山旁）53市场热点——广州雅居乐花园项目地址：广州市番禺区兴南大道398号

项目规模：占地152万m2，总建185万m2

在售货量：新货：十年小雅1-11栋，共2153套主力户型：两房：75㎡三房：89-96㎡四房：147-165㎡售价：13600元/㎡装修标准：3000优惠措施：9月18日开盘前下筹享93折，旧业主再购额外95折，内部员工、员工亲友购房额外97、98折开售时间：首批2010年9月18日，加推2010年10月1日成交情况：9月18日开盘当天约售出12.15亿，1012套十年小雅市场热点——广州雅居乐花园项目地址：广州市番禺区兴南大道3954市场热点——金山谷项目地址：番禺区东环街市广路飞鹅岭

项目规模：占地83万m2，总建96万m2

在售货量：新货：领仕组团4、11-12座，共480套主力户型：两房：92-113㎡100%（N+1户型）售价：10500元/㎡装修标准：毛坯优惠措施：开售前登记及认筹，开盘获总价减5万优惠。开售时间：2010年9月9日、10月2日成交情况：两次开盘当天均售出八成以上的货量领仕组团市场热点——金山谷项目地址：番禺区东环街市广路飞鹅岭领仕组55市场热点——凯旋新世界项目地址：珠江新城花城大道珠江公园南门对面项目规模：占地11万m2，总建29万m2

在售货量：首推：T12-T15栋，共142套加推：T16栋，共94套产品：高层洋房户型面积：三房172-234m2四房225-299m2五房280-428m2售价：T12-T15栋：48000元/m2T16栋：60000-80000元/m2装标：豪华装修开售时间：2008年9月28日成交情况：开盘首日签约近百套，成交金额超过10亿元T12-T16栋市场热点——凯旋新世界项目地址：珠江新城花城大道珠江公园南门56市场热点——睿山项目地址：天河区五山茶山路项目规模：占地1.2万m2，总建4万m2

在售货量：新货：A栋01单元、D栋，共76套加推：A栋02单元、B、C栋，共94套产品：高层洋房户型面积：三房99m2三房122-133m2四房137-161m2售价：22000-27000元/平方米装标：2500元/平方米优惠：诚意金优惠98折*付款折扣开售时间：2010年9月21日成交情况：看盘当日热销近8成A-D栋市场热点——睿山项目地址：天河区五山茶山路A-D栋57市场热点——华景里项目地址：天河区华景新城内项目规模：占地5.1万m2，总建15.6万m2

在售货量：新货：A1-A3栋，共352套产品：高层洋房户型面积：三房102-108m2两房（2+1房）102-104m2售价：18000-21000元/m2装标：2000元/平方米优惠：诚意登记95折*付款折扣

开售时间：2010年9月12日成交情况：开放首日接受认筹约200个对外宣称开盘当天成交2.6亿元A1-A3栋市场热点——华景里项目地址：天河区华景新城内A1-A3栋58市场热点——可逸家园项目地址：海珠区江南西项目规模：占地3.3万m2，总建7.8万m2

在售货量：新货：A1、A3、A4栋，共435套产品：高层洋房户型面积：两房85-87m2三房98-108m2售价：2.3万元/平方米装标：2000元/平方米优惠：[面价×0.98×0.96再减去1万的优惠折扣

）开售时间：2010年9月23日销售情况：开盘当天售出260套市场热点——可逸家园项目地址：海珠区江南西59市场热点——颐景华苑项目地址：项目规模：占地5.6万m2，总建16.8万m2

在售货量：新货：A1，共167套产品：高层洋房户型面积：一房46m2二房88-108m2三房90-135m2售价：1.8万元/平方米装标：2000元/平方米优惠：[面价×0.95折×0.98×0.98*付款0.97或0.98开售时间：2010年9月22日销售情况：开盘售出150多套，销售率达95%新推市场热点——颐景华苑项目地址：新推60市场热点——万科华庭项目地址：海珠区同福西路199号项目规模：占地9929m2，总建50033m2

总货量：一期A1、A2栋，共374套产品：高层洋房户型面积：69㎡两房96㎡三房（复式）99-114㎡四房（复式）售价：未公布单价签约价：约2.5万元/m2装标：精装修黄金周优惠：面价×万科集团98折-国庆置业大礼包，还可参加现场家电抽奖开售时间：2010年9月24日销售情况：开盘期间：推出200多套，成交超9成市场热点——万科华庭项目地址：海珠区同福西路199号61市场热点——万科柏悦湾项目地址：荔湾区大坦沙海角红楼旁项目规模：占地3.8万m2，总建13万m2

在售货量：新货：T5-T8栋，共411套产品：T7、T8栋14层，T6栋21层，T5栋28层户型面积：两房70m2三房90-100m2售价：1.65万元/m2起装标：精装修优惠：面价×国庆期间0.98折推售时间：T6栋9月11日，9月T7栋10月1日销售情况：9月11日T6栋开盘售出120套，国庆期间售出70套新推市场热点——万科柏悦湾项目地址：荔湾区大坦沙海角红楼旁新62市场热点——中海锦榕湾项目地址：海珠区榕景路（地铁沙园站）项目规模：占地4万㎡，总建20万㎡

在售货量：新货：J7、J8栋，共181套产品：32层洋房，三梯六户户型面积：三房100-122m2售价：2-2.2万元/m2装标：3000元/平方米优惠：[面价×付款折扣-10万元]×0.99×0.99×0.99开售时间：J7栋9月11日，J8栋9月29日销售情况：9月29日-10月7日成交120套，超过2.5亿市场热点——中海锦榕湾项目地址：海珠区榕景路（地铁沙园站）63市场热点——东山领汇广场项目地址：越秀区中山一路59、61、63号项目规模：占地1.03万㎡，总建4.71万㎡产品：高层洋房A、B栋，共261套户型面积：两房70-75㎡三房99-116㎡四房124-130㎡开盘时间：2010-9-22均价（折实价）：两房单位24000元/㎡起三房单位26000元/㎡起四房单位31000元/㎡起装标：豪华精装修优惠：[面价×0.98折(付款折扣)×0.99(国庆节特惠折扣)×0.99(按时付款折扣)成交情况：项目开盘当天A、B栋单位一起推出，首日销售91套，成交额超过2.45亿；截至到2010年10月7日，项目共成交超过170套，成交额超过4亿。市场热点——东山领汇广场项目地址：越秀区中山一路59、61、64市场热点——东山一品项目地址：越秀区水荫路69号

项目规模：占地4万㎡，总建16万㎡产品：南座一号楼

户型面积：三房二厅110-111㎡四房二厅136㎡开盘时间：2010-9-30均价：25000元/㎡（折实价）装标：毛坯优惠：99折优惠

成交情况：开盘当天现场人气旺盛，热销过七成，成交金额超3亿。国庆黄金周假期期间接待客户过千。市场热点——东山一品项目地址：越秀区水荫路69号65市场热点——御江苑项目地址：越秀区南堤二马路36-40号

项目规模：占地0.39万㎡，总建1.35万㎡产品：一栋共41层高层洋房

户型面积：二房69-82㎡（北向）二房85-103-㎡（南向）四房170-181㎡（合并户型）五房194㎡（合并户型）开盘时间：2010-10-1均价：23000-32000元/㎡装标：5000元/㎡优惠：可减免1万元房款并获开盘98折，另国庆期间购房额外99折

成交情况：开盘当天采取排队先到先到的销售方式，现场有八十余台客在轮候选房，开盘成交超六成。市场热点——御江苑项目地址：越秀区南堤二马路36-40号66市场热点——一品湖山项目规模：占地11.7万㎡，总建15.6万㎡在售货量：新货：二期B7~B17，共329套户型面积：三房91-93m2四房146-163m2五房188m2售价：1.4万元/m2装修标准：1800元/m2（三房）、毛坯（四五房）优惠措施：额外97折发售时间：10月1日成交情况：黄金周收金近5亿市场热点——一品湖山项目规模：占地11.7万㎡，总建15.667市场热点——保利西海岸项目规模：占地26万㎡，总建90万㎡在售货量：新货：1、3、6栋，共308套（9.28发售）2、5栋，166套（10.1发售）户型面积：二房80m2三房97-99m2售价：1.35万元/m2装修标准：2500元/m2优惠措施：额外98*99再减25000发售时间：9月28日公开发售成交情况：开盘当天成交超9成市场热点——保利西海岸项目规模：占地26万㎡，总建90万㎡68市场热点——君华香柏广场项目规模：占地5.9万㎡，总建20万㎡在售货量：新货：AB栋，共312套户型面积：公寓：一房56m2，二房78m2普通住宅：三房88-103m2售价：1.7-1.8万元/m2装修标准：3500元/m2（住宅）、4500元/m2（公寓）优惠措施：95折再享5千元优惠发售时间：9月22日成交情况：三房单位基本售罄，公寓产品销售略差市场热点——君华香柏广场项目规模：占地5.9万㎡，总建20万69市场热点——时代南湾项目地址：南沙区南沙街港前大道虎门石矿场段西侧项目规模：占地34万㎡，总建47万㎡在售货量：新货：首期1-3栋，共560套主力户型：两房：94-96㎡30%三房：126-148㎡50%四房：170-173㎡20%售价：9800元/㎡

装修标准：3000元/㎡优惠措施：开盘前已下筹客户当天购房享96*99折，否则享98*99折开售时间：2010年10月1日成交情况：10月1~3日约售出7成以上1-3栋市场热点——时代南湾项目地址：南沙区南沙街港前大道虎门石矿场70市场热点——祈福都会花园项目地址：花都花山镇平山村106国道西项目规模：占地11.70万㎡，总建5.41万㎡产品：1-13栋11层洋房

户型面积：一房43-73㎡二房73-81㎡三房84-114㎡四房133-137㎡开盘时间：2010-10-1均价：6500-7300元/㎡（折实价）装标：2200元/㎡优惠：85*98折

成交情况：开盘当天人气成交两旺，1026套货量销售大半，仅约剩下400余套货量，总价仅为25万起的一房单位全部售罄。

市场热点——祈福都会花园项目地址：花都花山镇平山村106国道71市场热点——好美嘉园项目地址：花都炭步镇花都大道与宝珠路交汇处

项目规模：占地4.10万㎡，总建11.53万㎡产品：一期A-D栋、I、L栋

户型面积：二房二厅86-112㎡三房二厅100-171㎡四房二厅137-231㎡开盘时间：2010-9-24、2010-10-1（加推）均价：3680-4800元/㎡（折实价）装标：毛坯优惠：开盘前诚意登记可享95折，加推98折成交情况：开盘当天现场人气火爆，低价吸引众多市民；仅1个半钟便基本售罊，266套仅余16套，好美嘉园几成“日光盘”；国庆当天加推热销约六成。市场热点——好美嘉园项目地址：花都炭步镇花都大道与宝珠路交汇72市场热点——雅宝新城项目地址：花都区平步大道中雅宝新城项目规模：占地83.92万㎡，总建80万㎡产品：英伦世家二期A-N栋

户型面积：二房92-97㎡三房140-150㎡四房200㎡复式256㎡开盘时间：2010-10-1均价：5800-7800元/㎡装标：毛坯（精选100套带装修，1300元/㎡）优惠：开盘97折-50000成交情况：雅宝新城价格明显下调，旧货网签价格维持在6500元/㎡左右，现开盘特价5800元/㎡起，使得开盘当日销售中心、样板房人气充足，96㎡的两房单位售罄，大户型单位消化相对较慢市场热点——雅宝新城项目地址：花都区平步大道中雅宝新城73市场热点——雅居乐·花间集项目地址：花都新华三东大道与茶碑路交汇处项目规模：占地12.32万㎡，总建5.71万㎡产品：二期3、4、5栋

户型面积：二房二厅100-130㎡（可变创意三房）三房二厅127-158㎡（合并户型，可变创意四房）开盘时间：2010-9-18均价：8000元/㎡装标：1500元/㎡优惠：开盘98，国庆期间推出特价单位，毛坯6300元/㎡起成交情况：开盘成功吸引广州、花都广大客户热情认购，热销115套，劲销过亿

市场热点——雅居乐·花间集项目地址：花都新华三东大道与茶碑路74市场热点——碧桂园凤凰城项目地址：增城广园东快速路项目规模：占地666.67万㎡，总建533.34万㎡产品：“26峰组团”，凤天苑四街3、4、8号，七街5号01、04单位洋房

户型面积：三房105、134㎡五房268㎡开盘时间：2010-10-1均价：四街3、4号，9000元/㎡，七街5号9500元/㎡，四街8号12000元/㎡（面价）装标：四街3、4号毛坯，七街5号带装修优惠：95折

成交情况：开盘当天人气较旺，当天共推出276套，成交约150套市场热点——碧桂园凤凰城项目地址：增城广园东快速路75市场热点——时代倾城项目地址：增城市增江街增江大道与光明路交界处

项目规模：占地8.9万㎡，总建25万㎡产品：一期1-4、8-11栋洋房

户型面积：二房77-84㎡三房98-124㎡四房141㎡开盘时间：2010-9-4均价：6000元/㎡（面价）装标：1500元/㎡优惠：98*99折

成交情况：开盘当天人气成交两旺，共推出509套，开盘当天基本售罄。市场热点——时代倾城项目地址：增城市增江街增江大道与光明路交76“十一”二手楼市概况“十一”二手楼市概况779月广州二手楼市均价快速攀升，成交量未能进一步放大9月广州二手楼市人气充足，需求旺盛，交投增加，而供需关系则偏紧成交均价迅速跃升至1.3万元/平方米以上，环比上涨7%，涨势加快9月广州二手楼市均价快速攀升，成交量未能进一步放大9月广州二78业主叫价过高，成交量未能进一步放大业主普遍返价，有的甚至多轮试价业主返价、惜售现象蔓延，返价幅度集中在5~10%，有业主甚至多轮返价，试验市场承受力自用买家追涨幅度大多在5%左右刚性需求以及较强烈的通胀感受下，自用买家带着一定的投资理财目的入市。大多愿意追价5%左右，难以接受过高的返价投资客谨慎入货，市场难觅“笋盘”

业主叫价过高，投资客难觅“笋盘”，不少追价3~5万后即退缩2010年3-9月份广州二手住宅各类型买家的比例分布（单位：%）业主叫价过高，成交量未能进一步放大业主普遍返价，有的甚至多轮79“9.29新政”后二手买家有所观望，但该出手时还出手部分业主担心9.29新政后楼市会转谈，暂停进一步返价，高位出货意愿有所增强

自用买家有所犹豫，但该出手时还出手投资客更看中物业的升值空间

由“十一”的二手楼市看，“9.29新政”心理影响大于实际，但其调控效果目前尚难确定，仍需进一步观察。“9.29新政”后二手买家有所观望，但该出手时还出手部分业主80四季度广州楼市走势研判经济面政策面开发商土地供应住宅供应住宅成交住宅价格四季度广州楼市走势研判经济面81经济面：偏高的通胀感受仍将持续，购房保值需求依然旺盛经济面：偏高的通胀感受仍将持续，购房保值需求依然旺盛82——从成交量来说，未来楼市成交具备较好的经济基础，楼市成交活跃度保持中度稍高的水平。——从成交价来说，楼市难以回到09年来的疯狂状态，楼价快速上涨会招致更严厉的调控措施。经济面：经济稳定和内需扩大均支撑楼市，但稳定楼价势在必行——从成交量来说，未来楼市成交具备较好的经济基础，楼市成交活83政策面：广州“限购令”或将出台，二次调控短期对市场影响较大9月22日，广州市国土房管局相关负责人表示，将密切关注房价的变化，如出现异动，特别是过快上涨的情况，肯定会有严厉的措施应对，调控措施已上报广州市政府目前四大一线城市仅广州未出台限购政策，预计四季度将出台限购令为落实中央新政，预计广州将要出台或严格执行的政策：政策面：广州“限购令”或将出台，二次调控短期对市场影响较大984开发商：四季度销售压力适中，降价可能性较小，但出货保持积极受益于三季度房地产市场的回暖，品牌开发商销售业绩明显好转大部分品牌开发商1-9月的销售金额占全年目标的比例基本在70%以上，四季度销售压力适中预计四季度品牌房企降价可能性较小，为完成全年目标，出货积极性仍会保持开发商：四季度销售压力适中，降价可能性较小，但出货保持积极受85土地供应：与全年目标尚差4平方公里，四季度土地出让活跃按计划，四季度将要完成全年超过80%的供地2010年前三季度商住用地出让仅87万平米。按照全年5平方公里供地计划，第四季度将出让超过410万平方米商住用地，土地市场将十分活跃。按计划，四季度商住用地的40%集中在萝岗区受九龙镇知识城一宗占地140万用地影响（已出让22万），四季度商住用地面积将集中在萝岗区。数据来源：广州国土资源房管局《2010年国有土地使用权出让计划宗地表》土地供应：与全年目标尚差4平方公里，四季度土地出让活跃按计划86土地供应：四季度中心区优质地块多，对周边楼市成交有所带动四季度中心区计划推15宗商住地，近2平方公里越秀、海珠、黄埔、荔湾、白云、天河六区供地近200万平方米，占比近50%，为历年最高。多宗中心区优质地块推出，对楼市成交有所带动四季度预计推出的多宗中心城区地块建成项目后，除享有成熟、完善的地段生活配套，部分还拥有靓丽的江景和湖景等稀缺资源。按照惯例，四季度这批中心城区地块推出也会吸引大批的本土和外来开发商关注，竞拍也会格外激烈，价格自然不会便宜。“土地市场是楼市的晴雨表”，预计四季度的楼价将会维持稳定，尤其是广州市中心区数据来源：广州国土资源房管局《2010年国有土地使用权出让计划宗地表》土地供应：四季度中心区优质地块多，对周边楼市成交有所带动四季87住宅供应：四季度新货约1.9万套，外围新货供应占六成十一黄金周前，发展商对后市将出台政策调控有着强烈预期，大量项目抢在十一前出货。因此，十一之后，新货供应有回落。预计四季度十区新货约1.9万套。从区域分布来看，四季度新货供应格局不变，新货供应集中在外围区域，中心城区新货不多。外围四区（番禺、花都、南沙及萝岗）的新货供应约占全市十区的63%，主要集中在番禺区及花都区。中心六区当中，除白云区供应较充足（约占11%）外，其它区供应较少。可售新货：已出预售证未售货量+预计四季度出预售证货量住宅供应：四季度新货约1.9万套，外围新货供应占六成十一黄金88住宅供应：四季度广州新城、南沙、金沙洲、市桥、新华等板块新货集中可售新货：已出预售证未售货量+预计四季度出预售证货量。以上统计为各版块货量占全市比例住宅供应：四季度广州新城、南沙、金沙洲、市桥、新华等板块新货89住宅供应：四季度广州部分楼盘新货预测住宅供应：四季度广州部分楼盘新货预测90住宅成交研判：四季度关键因素影响小结住宅成交研判：四季度关键因素影响小结91住宅成交研判：成交量将冲高回落，预计四季度签约面积210万M²左右成交量：“中秋”、“十一”市场热销后，考虑网签滞后的影响因素，预计10月签约可达90万平方米；由于房价反弹，四季度政策面临进一步收紧趋势，投资及改善需求将受到一定压抑，预计成交量将在9-10月冲高后回落预计在供应充足、亚运城标杆效应、开发商积极促销下，市场交投气氛将有所保温根据历史走势，结合市场环境，预计10月签约可达90万平方米（亚运城集中在10月网签），11-12月月均签约在60万平方米左右，四季度签约面积在210万平方米左右住宅成交研判：成交量将冲高回落，预计四季度签约面积210万M92住宅价格研判：价格走势整体平稳，不同区域及个盘走势有所差异成交价：区域及个盘均价走势：由于四季度的存货和新货均主要集中在外围四区，中心六区的供应没有明显的增加，因此，不同区域的价格走势不同。预计外围部分楼盘促销力度将有所增强；中心区特别是中心四区优质楼盘，楼价较坚挺。全市均价：2010年9月广州签约均价达到历史高位的13932元/平方米，由于成交结构影响，全市价格有回调空间，但整体而言，楼盘价格将保持平稳走势。住宅价格研判：价格走势整体平稳，不同区域及个盘走势有所差异成93通货膨胀加剧，积压了半年之久的供应及需求在9月份集中爆发，造就了本次“金九银十”；9月份房地产价格的快速拉升，9.29中央出台了更为严厉的调控政策，而且不排除今后针对房地产的调控政策会越来越严厉。但由于目前调控政策主要是针对需求，打压需求，难以治本；通胀加剧积压供求爆发调控趋严预期决定后市通货膨胀加剧，积压了半年之久的供应及需求在9月份集中爆发，94要稳定市场，政府必须管好预期。控制好一级土地拍卖价格，因为高地价的涌现，一定会提高消费者对今后楼价走势的预期；管理好通货膨胀，稳定物价，降低甚至是消除通胀预期；

人民币升值带来的热钱涌入中国房地产，有利于房地产融资，支撑开发商高价拿地；引发资产价格继续上涨，造成的结果是资产价格的泡沫。通胀加剧积压供求爆发调控趋严预期决定后市要稳定市场，政府必须管好预期。通胀加剧积压供求爆发95——谢谢聆听————谢谢聆听——96演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！972010年10月通胀加剧积压供求爆发调控趋严预期决定后市——2010年“十一”市场监测报告2010年10月通胀加剧积压供求爆发98市场背景“十一”楼市实时监测“十一”后市场走势研判市场背景99市场背景市场背景100经济稳固，为房地产行业提供良好基本面PMI指数8月出现回稳并于9月显著上升，9月PMI指数达53.8%，高于市场预期中值的52%的水平较多，表明中国经济复苏基础稳固。从经济数据看，当前国内进出口数据仍然较为稳固，工业增速仍具基础，且投资增速保持在较高水平。在经济政策上，相对宽松的货币政策在一段时间内仍将继续，在此情况下，国内经济面将继续保持乐观。——经济面稳固使国内就业率保持在合理水平之上，民众对失业的担扰不大，且民众普遍预期未来薪金将能够稳定上涨，这为房产成交奠定良好基础。经济稳固，为房地产行业提供良好基本面PMI指数8月出现回稳并101通胀加剧放大房屋投资保值作用，是近期房产市场快速升温的关键因素7、8月份CPI同比增长分别达3.3%和3.5%，超过3%的警界线。食品价格同比增长达6.8%和7.5%，食品价格上涨带动通胀感受明显增强棉花价格亦显著上升，如情况持续，未来服装价格亦会有涨价压力黄金除投资保值作用外，亦是婚庆的主要消费品，近半年来涨幅明显——民众对通胀已经变得十分敏感，同时市场上亦存在较强的通胀预期。房屋的投资保值作用有所放大，通胀上行是促进近期房产市场成交的关键因素之一。部分商品价格涨幅列举数据项10月初对比4月初猪肉价格涨约3成玉米价格涨近1成大蒜价格涨约4成棉花价格涨约4成黄金价格涨约1成半3%警戒线通胀加剧放大房屋投资保值作用，是近期房产市场快速升温的关键因102对未来经济和收入预期乐观、通胀预期加强

居民消费意愿强烈，国庆期间多项消费数据创新高零售餐饮购物旅游出行对未来经济和收入预期乐观、通胀预期加强

居民消费意愿强烈，国103在强烈人民币升值预期下，将对本国资产价格起到很大推动作用人民币于6月开始再次与美元脱钩，人民币对美元出现一定程度的升值。近段时间以来，国际对人民币升值施加的压力有所增加。自9月开始，人民币对美元的升值幅度有所放大，9月29日人民币对美元汇率破6.7关口。——人民币升值幅度加大，使市场对人民币的升值预期有所增加，房屋作为国内的主要投资产品之一，亦受到人民币升值预期的利好带动，促进房产市场的成交增多。在强烈人民币升值预期下，将对本国资产价格起到很大推动作用人民1044.17政策出台后，后续政策基本重在落实2010.4.23《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》2010.4.22《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》2010.4.20《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》2010.4.17国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》2010.6.11《关于做好住房保障规划编制工作的通知》2010.6.8《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》2010.6.4《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》2010.5.25《关于加强土地增值税征管工作的通知》2010.5.19《关于土地增值税清算有关问题的通知》4.17新政2010.5-6加快推进财税、金融、价格、房地产、社会保障等方面改革。——胡锦涛各级政府要加快推进保障性安居工程，尽快增加基本住房供给。继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给。——李克强4.17政策出台后，后续政策基本重在落实2010.4.23105利大于空的宏观背景下，尤其是一线城市成交回升明显，价格快速上涨态势重新抬头2010年5月6月7月8月4月9月6月份人民币对美元开始升值，9月升值幅度进一步放大，本币升值预期不断加强今年以来CPI持续上涨，7、8月更是连续突破3%警戒线。通胀预期不断加强8月开始PMI指数企稳回升，经济稳固4.27房贷政策之后，后续政策重在执行和对之前政策的补充政策面抑制经济面多重因素利好利大于空的宏观背景下，尤其是一线城市成交回升明显，价格快速上106在一线市场快速升温的状况下，更加严厉的政策在节前一日出台，遏制房价上涨势头2010.4.23《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》2010.4.22《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》2010.4.20《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》2010.4.17国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》在全国主要城市楼市快速回升，尤其是京、沪、穗、深为代表的城市楼价加速上升的背景下，9月29日国庆前夕，更加严厉的调控政策出台。政策进一步加码2010.6.11《关于做好住房保障规划编制工作的通知》2010.6.8《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》2010.6.4《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》2010.5.25《关于加强土地增值税征管工作的通知》2010.5.19《关于土地增值税清算有关问题的通知》4.17新政2010.5-69.29新政2010.9.29国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨2010.9.29对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求2010.9.29《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》2010.9.29《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》2010.9.27《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》2010.9.27《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》在一线市场快速升温的状况下，更加严厉的政策在节前一日出台，遏107新政是国10号文的落实和深化此次调控重点在贯彻落实、信贷调整、增加有效供应、加强市场监管等方面，是国10号文的落实和深化新政是国10号文的落实和深化此次调控重点在贯彻落实、信贷调整108银行立即全面执行，多次置业和投资需求受限制最大，部分首置需求置业门槛提高90m2以下首次置业门槛提高多次置业和投资需求受到贷款限制最大银行执行力度远高于4.27房贷政策政策内容对比穗商业银行执行情况对比银行立即全面执行，多次置业和投资需求受限制最大，部分首置需求109房产税改革试点更加明朗4.17：财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。9.29：加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。而10月7日出台的上海新政细则中亦明确“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。另外，据媒体报告，上海一业内人士报料称，上海、深圳房产税或已经获批，税率为0.3%~0.4%。房产税改革试点更加明朗4.17：财政部、税务总局要加快研究制110限购令成地方调控杀手锏，但后期执行有不明确性上海、深圳、厦门立即出台地方限购政策深圳“限购令”最为严厉北京、厦门、上海限定同一家庭只能新购买一套（商品住房含新建商品住宅和二手住房）深圳规定对于在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍家庭须暂停购买住房后期政策执行有不确定性从执行时间看，均为“暂时实行”，无明确的执行期限在“家庭认定”、“婚姻认定”等方面定义模糊，遭遇到具体的执行困难限购令成地方调控杀手锏，但后期执行有不明确性上海、深圳、厦门111“十一”市场背景小结经济稳定，对未来收入预期乐观，消费意愿强烈通胀、本币升值等经济因素对推动资产价格上涨起了至关重要的作用利大于空的宏观背景下，房地产市场（尤其是一线城市）快速升温为遏制房地产价格过快上涨，更加严厉的调控政策出台。市场面临进一步考验“十一”市场背景小结经济稳定，对未来收入预期乐观，消费意愿强112“十一”全国楼市概述

“十一”全国楼市概述113全国主要城市新增供应集中上市部分城市相比近几次黄金月，今年十一黄金月供应量达到新高，代表城市：深圳、广州、佛山、中山……而有些城市虽然相比普通月份，供应量增加，但相比往年黄金月，此次供应处于较低水品，代表城市：北京、上海、东莞……而少数城市如济南、武汉，黄金月的新增供应甚至不及普通月份全国主要城市新增供应集中上市部分城市相比近几次黄金月，今年114一线城市黄金月成交放量，价格快速上升备注：以上数据均为网签数四大城市成交面积环比8月增加75%-83%；相比五一（4月），成交也增加明显（除北京）京、沪、深由于市中心供应非常紧缺，成交集中外围，此结构性因素使得价格在数据表现上比较平稳。但价格上涨态势依然明显一线城市黄金月成交放量，价格快速上升备注：以上数据均为网签数115珠三角其他城市呈现量价齐升态势备注：佛山1-4月为备案数，其他数据均为网签数珠三角其他城市9月成交环比8月上升30%-60%，东莞、中山相比五一成交水平，基本相当佛山：主力成交以刚需型单位为主，成交价格创下今年高位东莞：黄金月高端住宅成交突出，9月房价创历史新高珠三角其他城市呈现量价齐升态势备注：佛山1-4月为备案数，其116中部城市市场表现不一备注：济南数据由合富辉煌山东公司监测，其他数据均为网签数成交回升，但只相当于去年同期的50%新兴区域成交少市场促销力度增加，价格小幅回落成交大幅攀升，尤其是满足刚性需求的中小户型强劲价格表现平稳成交平淡，成熟区域项目受欢迎价格小幅下调成交放量，相比去年同期要好。是名副其实的黄金月中部城市市场表现不一备注：济南数据由合富辉煌山东公司监测，其117全国黄金月楼市小结整体呈现供需两旺的局面，不少城市黄金月成交量价都创下新高一线城市价量齐升的势头最猛，同时也是政策打击重点。9.29新政出台后，北京楼市人气转淡，日签约量由新政前的600多套减少至100-200套。而地方“限购令”最严的深圳市，已经有多个楼盘出现退房的现象珠三角其他城市虽然市场热度稍逊一线城市，但量价上升势头也十分明显中部城市表现分化。但整体市场仍旧以刚性需求为绝对支撑，而且价格平稳，甚至小幅下降。因此受政策影响有限全国黄金月楼市小结整体呈现供需两旺的局面，不少城市黄金月成交118“十一”广州楼市实时监测

“十一”广州楼市实时监测119——供货最多的黄金月，主要集中在外围番禺区及花都区——90~125m2、90m2以下产品供应明显增加，吸引置业者关注市场供应营销策略客户需求/成交产品价格2010年“十一”楼市概况：——中心六区成交比重上升、中高端项目的成交比重上升、不少楼盘调高售价，导致整体均价上升明显——通胀加剧，积压供/需引爆楼市成交——目前支撑楼市成交以刚性自住、购房保值需求的客户为主——新货集中供应及“双节”效应，整体广告投放创新高——售价调升后，促销优惠较多——供货最多的黄金月，主要集中在外围番禺区及花都区市场供应营120说明在售货量指剔除“未推售新货”的实际在售货量；未推售货量指已取得预售证，但没有发售的新货量；可售货量指已取得预售证，具备销售条件的所有货量;中心六区为：天河区、海珠区、荔湾区、越秀区、白云区、及黄埔区统计时间为2010.9.1-2010.10.7，以下统称“十一”黄金月说明在售货量指剔除“未推售新货”的实际在售货量；121供货最多的黄金月，广州全市在售货量共5.1万套本次黄金月在售货量高达5.1万套，为近三年黄金月中最多的；除萝岗、黄埔区外，其他各区供应较为充裕；番禺区在售货量约1.8万套，与以往黄金月相比，呈现整倍增长；花都区在售货量约1.2万套，与以往黄金月相比，也有约20~40%的增加。合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据供货最多的黄金月，广州全市在售货量共5.1万套本次黄金月在售122在售六成产品分布在外围番禺区、花都区合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：广州全市“十一”期间商品住宅在售的5.1万套，60%分布在番禺区及花都区；约9000套具备销售条件的新货，在本个黄金销售档期没有公开发售。广州全市商品住宅供应量统计数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据在售六成产品分布在外围番禺区、花都区合富辉煌集团市场研究部的123中心城区在售货量达到1.8万套合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：广州中心城区“十·一”期间商品住宅实际供应约1.8万套；约1600套具备销售条件的新货，在本个黄金销售档期没有公开发售。广州市中心城区商品住宅供应量统计中心城区在售货量达到1.8万套合富辉煌集团市场研究部的监测数12490~125m2、90m2以下产品供应明显增加数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据9月份新增供应的230万平方米住宅中，有154万平米为125m2以下的产品90~125m2、90m2以下产品供应明显增加数据来源：合富125实际在售新货超过2.3万套合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：2010年“十一”期间广州全市在售新货超过2.3万套；接近50%的新货集中在番禺区；其次是花都区，占全市新货的17%。数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据实际在售新货超过2.3万套合富辉煌集团市场研究部的监测数据显126市中心新货新盘供应大幅增加备注：红色字代表全新盘市中心新货新盘供应大幅增加备注：红色字代表全新盘127外围新增供应非常充足，借亚运之机番禺集中推新货备注：红色字代表全新盘外围新增供应非常充足，借亚运之机番禺集中推新货备注：红色字代128——供货最多的黄金月，主要集中在外围番禺区及花都区——90~125m2、90m2以下产品供应明显增加，吸引置业者关注市场供应营销策略客户需求/成交产品价格2010年“十一”楼市概况：——中心六区成交比重上升、中高端项目的成交比重上升、不少楼盘调高售价，导致整体均价上升明显——通胀加剧，积压供/需引爆楼市成交——目前支撑楼市成交以刚性自住、购房保值需求的客户为主——新货集中供应及“双节”效应，整体广告投放创新高——售价调升后，促销优惠较多——供货最多的黄金月，主要集中在外围番禺区及花都区市场供应营1299月新货集中供应及“双节”效应，广告投放创近五年新高9月新增集中供应及中秋、国庆的“双节”效应，9月全市投放达11210万元，环比大幅增加232%，同比增加4%，创近五年新高。（统计范围：广州十区住宅性质物业。统计媒体：广日、南都、新快、羊晚）9月新货集中供应及“双节”效应，广告投放创近五年新高9月新增130集中“双节”推售，国庆推货量最大，报广投放最高中秋推货量占全月推货量的32%国庆推货量占全月推货量的50%推货量：当月实际新推货量集中“双节”推售，国庆推货量最大，报广投放最高中秋推货量占全131因9月新增供应激增以及中秋、国庆的“双节”效应的带动，9月广告投放个盘91个，投放强度达123万元/个9月供应激增，发展商集中在“双节”推货，报广投放强度增大（投放强度=投放费用/投放个数）（统计范围：广州十区住宅性质物业。统计媒体：广日、南都、新快、羊晚）因9月新增供应激增以及中秋、国庆的“双节”效应的带动，9月广132番禺推货激增，广告投放费用最高2010年9月全市推广个盘数91个，同比环比大幅增加133%，同比增7%个盘推广量密集的区域分布于番禺、花都、天河、白云2010年9月全市投放费用11210万元，创近五年新高投放费用较大的区域分布于番禺、白云、天河、花都华南板块推广个盘数占番禺区总数的42%，投放占全区的41%亚运城投放占番禺区总投放34%（统计范围：广州十区住宅性质物业。统计媒体：广日、南都、新快、羊晚）番禺推货激增，广告投放费用最高2010年9月全市推广个盘数9133品牌楼盘广告投放占主力，亚运城投放领跑全城广告投放20强中，品牌发展商楼盘占六成以上亚运城项目投放达1117万元，领跑全城品牌楼盘广告投放占主力，亚运城投放领跑全城广告投放20强中，134售价调升后，“双节”促销优惠较多售价调升后，“双节”促销优惠较多135地铁沿线物业成热点花都雅居乐白云尚城岭南新世界颐景华苑地铁沿线物业成热点花都雅居乐白云尚城岭南新世界颐景华苑136通胀压力下，投资概念凸显通胀压力下，投资概念凸显137奥园、富力、新世界联展节日优惠奥园、富力、新世界联展节日优惠138——供货最多的黄金月，主要集中在外围番禺区及花都区——90~125m2、90m2以下产品供应明显增加，吸引置业者关注市场供应营销策略客户需求/成交产品价格2010年“十一”楼市概况：——中心六区成交比重上升、中高端项目的成交比重上升、不少楼盘调高售价，导致整体均价上升明显——通胀加剧，积压供/需引爆楼市成交——目前支撑楼市成交以刚性自住、购房保值需求的客户为主——新货集中供应及“双节”效应，整体广告投放创新高——售价调升后，促销优惠较多——供货最多的黄金月，主要集中在外围番禺区及花都区市场供应营139成交结构及个盘升价两大因素导致整体均价上升明显2010年9月广州十区网签均价达13932元/平方米，为历年高位；一方面是中心六区成交比重上升中高端项目