安置房房地产成本核算课件

安置房成本会计核算一起学习，共同进步

陈春琳安置房成本会计核算一起学习，共同进步主要内容一、安置房的概念及分类二、开发成本核算策略三、开发成本核算实务四、销售成本结转主要内容一、安置房的概念及分类一：安置房的概念及分类一：安置房的概念及分类安置房概念

安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。安置房概念安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设安置房分类

按其土地使用权性质的不同，拆迁安置房可以分为农村集体土地上的拆迁安置房和城市拆迁安置房。一般来说农村拆迁安置房属于征地拆迁中的安置房，其土地属于农村集体所有，不能随便买卖。

而在城市中的拆迁安置房，根据政策的不同又可以分为两种：一种是因重大市政工程动迁居民，而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。所以，在进行拆迁安置房交易时，首先要明确拆迁安置房的性质。

安置房分类

按其土地使用权性质的不同，拆迁安置房可以分为二：开发成本核算策略二：开发成本核算策略房地产开发成本核算策略房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要。

一、房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分：

1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.房地产开发成本核算策略房地产投资项目具有资金投入大，建设周期

3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、加强房地产开发企业的成本核算策略

1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。

2.确定成本核算对象。

对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，安置房房地产成本核算课件房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。

3.设立合理的成本核算项目。正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。

4.准确的进行成本的归集、分配与转结。对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用；

安置房房地产成本核算课件土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配，而在此成本明细科目中分细目归集，每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，在分配时无需按细目分摊，若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用，其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊；对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项，应直接进入成本项目归集，并及时取得发票；对于工程决算后欠付的款项应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。

5.重视项目竣工成本结转核算。已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。比如：（1）为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。（2）开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。（3）房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转完工实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，成本核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈利水平的正确性。商品房销售成本核算应按配比原则，以各个独立销售单元（独立核算对象）进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。

土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配补：编制会计分录要点补：编制会计分录要点一、摘要必须全面准确地描述所记录的交易事项

1摘要内容反映的记账事项要详实全面比如报销凭证，摘要应注明是谁报销、什么时间用于什么事项什么性质的费用。比如“张三报销4月份巡店交通费”，“李四报销招待某某公司业务人员招待费”。

2摘要用语要严谨规范报销人一般要写明实际报销人（也就是真正花钱的是谁，而不是代办报销手续的人-比如领导的秘书代领导履行报销手续时，实际报销人是领导本人），另外，会计凭证中的人名都应当使用全名，而不能用职务代替（比如不能使用“李总”、“王经理”之类的用词）。以此类推，有往来关系的单位名称要尽量使用全称，不得使用地名代替当地的子公司、代理商、供应商或者客户。凡是涉及债权债务确认的，都必须使用对方的全称或全名，以免多个类似名称出现时，混淆不清。

3摘要要尽量反映会计人员进行交易事项的确认或会计估计的思路，尤其是调账凭证比如补提摊销费用，除了要制作能反映整个补提摊销费用来龙去脉的附件以外，在录入凭证摘要时，要说明主要的补提原因、补提的期间等信息。比如“因房租合同延迟签订，补提2012年1月租金摊销”，“因预估金额低于实际金额，补提2013年6-8月办公室装修费摊销”，“因摊销期限由3年改为2年，补提2013年1-6月份转让费摊销”。一、摘要必须全面准确地描述所记录的交易事项二、会计凭证借贷方科目数量的使用限制在录入会计凭证时，会计人员往往图当时之便，加快会计凭证录入速度，采取一个凭证里面多借多贷的方法做账。需要注意几点：

1、允许一借多贷或者多借一贷的会计分录，不允许多借多贷会计分录这里的借贷科目都是指“末级科目”。一借多贷或者多借一贷，“一”是指在借方或者贷方，只允许出现一个“末级科目”（并不是指只允许出现一行分录）；“多”是指在借方或贷方，可以出现多个“末级科目”。比如下面的会计分录属于“多借一贷”：借：管理费用-市内交通费100贷：库存现金100借：销售费用-业务招待费200贷：库存现金200上面的分录记录了两笔报销业务，可以做在一个会计凭证里面，有两个借方末级科目，一个贷方末级科目。如果上述业务是同一个人报销，还可以将贷方科目合并处理：借：管理费用-市内交通费100借：销售费用-业务招待费200贷：库存现金300一般而言，在处理不同性质的交易事项时，录入凭证分录，一借一贷的金额最好保持一致，即使只有一个借方或者贷方科目，也不用合并；现金和银行凭证的分录也不要合并。比如下面的银行收款凭证属于“一借多贷”，借方科目最好不要合并，以保持与银行对账单的流水一致：借：银行存款-1088账户200贷：应收账款-A客户200借：银行存款-1088账户500贷：应收账款-B客户500

2、过渡科目，不允许在一个凭证内进行结转比如下面的分录在同一个凭证是不允许的：借：库存商品200贷：生产成本200借：主营业务成本200贷：库存商品200这个凭证里面，“库存商品”是过渡科目，这个结转过程必须分两个会计凭证处理。同时，这样的做法也违反了上面第1项关于“多借多贷”的限制，借方和贷方都存在两个末级科目。二、会计凭证借贷方科目数量的使用限制另外也要注意，下面这样的凭证同样违反“多借多贷”限制：假设张三借了200元备用金，并在当月偿还，会计人员为图方便在一个凭证里面处理：借：其他应收款-张三200贷：库存现金200借：库存现金200贷：其他应收款-张三200多借多贷凭证，主要是会导致查询明细账的时候，“对方科目”会混乱，不利于正确地使用明细账。当借方和贷方都存在多个末级科目的时候，现有财务软件系统是无法分辨其中的一一对应关系的，系统默认只识别第一次出现的末级科目为对方科目。比如上述生产成本转入库存商品，再转入主营业务成本的例子，主营业务成本的对方科目本来应该是库存商品，但是如果处理在一个凭证里面，查询明细账时，其对方科目就变成了生产成本（因为生产成本出现在前）；而库存商品的对方科目也是生产成本，这样的统计明细账时，生产成本就被重复计算，导致查账错误。另外也要注意，下面这样的凭证同样违反“多借多贷”限制：假设张内容三:开发成本核算会计实务内容三:开发成本核算会计实务房地产开发成本构成一、土地成本二、前期工程费三、建筑安装费四、基础设施费五、公用配套设施费六、开发间接费用房地产开发成本构成一、土地成本安置房房地产成本核算课件安置房房地产成本核算课件安置房房地产成本核算课件安置房房地产成本核算课件安置房房地产成本核算课件安置房房地产成本核算课件

（一）“开发成本”账户

核算房地产开发过程中所发生的各项费用，该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。如：

开发成本—房屋开发

开发成本—土地开发

★“土地开发”、“土地征用及拆迁补偿费”

1.单独核算土地的开发成本；

2.土地开发费用直接计入房屋开发成本；

第一种情况是：原来已将土地做为成本核算对象，单独核算了土地的开发成本。这种情况下，在开始进行房屋开发的时候，要将土地开发成本转入房屋开发成本。会计分录如下：

借：开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费

贷：开发成本—土地开发—某土地

如果土地开发完成后，已将土地的开发成本转入了开发产品，在开始建设房屋的时候，应将作为开发产品的土地成本转入房屋开发成本。会计分录如下：

借：开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费

贷：开发产品—土地—某土地

第二种情况是，开发完土地，准备直接开始建房。土地开发发生的各项成本费用，一开始就可以归集到房屋开发成本上。

“开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费”

土地开发成本单独归集核算的特点：

1.开发成本—土地开发

2.在该二级账下需设置多栏式“土地开发成本明细账”（三级账）进行明细核算。

土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目。（一）“开发成本”账户

核算房地产开发过程中所发生的各安置房房地产成本核算课件

★“公共配套设施”（明细科目）

1.直接计入“开发成本—房屋开发—某房屋”明细账户的“公共配套设施费”成本项目内。

2.如果同步建设的房屋有两个或两个以上成本核算对象，则应先以该配套设施为成本核算对象，单独进行成本核算，待配套设施工程完工时，再将其分配转入各房屋开发成本和能够有偿转让的配套设施成本。

“开发成本—公共配套设施开发—某设施”

3.与房屋非同步建设的，即先建房屋，后建配套设施的，对于配套设施费用可以采用预提的方法，先计入房屋开发成本，将来发生配套设施实际支出时，再将实际支出数与预提数的差额，增加或减少有关在建项目的成本，数额小可直接计入管理费用。

★“开发间接费用”账户（一级科目）

为了核算企业开发现场发生的各项间接费用，房地产开发企业应设置“开发间接费用”总账账户。

是用来核算房地产开发企业在开发现场发生的为直接组织和管理开发项目而发生的各项间接费用，如现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。

该账户借方登记开发现场发生的各项间接费用，贷方登记期末分配转入“开发成本”账户的开发间接费用。月末结转后，该账户应无余额。

该账户应按企业不同的开发现场设置明细账，进行明细核算。如：

开发间接费用—甲开发现场

—乙开发现场

开发间接费用明细账应采用借方多栏式账页，以记录和反映各不同的费用项目。★“公共配套设施”（明细科目）

1.直接计入“开发成本（二）房地产开发成本核算对象类别

其开发建设的房屋，按用途不同可以分为以下四种类型：

1.为了销售而开发建设的商品房；

2.为了出租经营而开发建设的出租房；

3.为了安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；

4.企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房。

房屋开发成本核算对象的确定

房地产开发企业的房屋成本核算对象，应结合房屋建设的

特点和实际开发情况，按以下原则确定：

1.可否销售原则；（能够对外经营销售）

2.分类归集原则；（统一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型相似）

3.功能区分原则；（组成部分相对独立，具有不同使用功能）

4.定价差异原则；（产品类型或功能不同导致预期售价差异大，分别）

5.成本差异原则；（建筑差异导致建造成本差异大，分别）

6.权益区分原则。（属于受托代建或多方合作开发，分别）

房屋开发的成本项目一般包括以下六个项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。（二）房地产开发成本核算对象类别

其开发建设的房屋，按

举例1、1月15日拍得A土地120.6亩（80404平方米），该地块已七通一平，土地出让金546747336元，出让金含城市基础设施配套费，应支付契税16402420.08元（546747336×3%），印花税273374元（546747336×0.5‰），土地出让金首付273373668元，7月15日前支付其余出让金。

借：开发成本—土地开发成本—土地征用及拆迁补偿费563149756.1

管理费用—印花税273374贷：应付账款—国土资源局273373668

银行存款290049462.08

举例1、1月15日拍得A土地120.6亩（80404平方米2、1月20日与勘察设计院签订太平庄路项目勘察设计合同，合同金额320021.3元。合同签订时支付设计费30%，96484.80元，取得勘查设计报告时支付223536.47元。

借：预付账款—勘察设计院96484.8

贷：银行存款96484.8

3、4月12日收到太平庄路项目勘察设计院设计文件，支付余款并取得发票。勘察费计320021.3元，按小区建筑面积126918.4㎡计算

320021.3÷126918.4=2.53元/㎡2、1月20日与勘察设计院签订太平庄路项目勘察设借：开发成本—房屋开发成本

—商品房（商务写字楼）—前期工程费90190

（住宅楼）—前期工程费

218065.76

（社区商业用房）—前期工程费8096

（配套设施）（门卫用房）—前期工程费

227.7

（天然气加压站）—前期工程费151.8

（配电室）—前期工程费151.8

（小区供暖交换站）—前期工程费506

（园林绿化）—前期工程费2353.91

（其他辅助用房）—前期工程费278.3

贷：预付账款—勘察设计院96484.8

银行存款

223536.47

借：开发成本—房屋开发成本

—商品房（商务写4、4月5日与建筑设计院签订太平庄路项目建筑设计合同，合同金额3850140元，合同签订时支付设计费50%，1925070元，取得设计图纸时支付另50%。设计费构成：1.商务写字楼2056332元，2.住宅1758400元，3.门卫用房1800元，4.社区商业用房6400元，5.天然气加压站12000元，6.配电室1200元，7.小区供暖交换站4000元，8.园林绿化景观18608元，9.其他辅助用房2200元。

借：预付账款—建筑设计院1925070

贷：银行存款1925070

5、5月10日收到建筑设计院太平庄路项目设计图纸，按合同约定支付余款，收到设计发票金额3873180元，商务写字楼按设计概算1.5%收取设计费，其他用房按20元/㎡。商务写字楼按设计概算137088800元，设计费2056332元。该组工程项目设计概算：4、4月5日与建筑设计院签订太平庄路项目建筑设计合同，合借：开发成本—房屋开发成本—商品房（商务写字楼）—前期工程费2056332

（住宅楼）—前期工程费1723840

（社区商业用房）—前期工程费64000

配套设施（门卫用房）—前期工程费1800

（天然气加压站）—前期工程费1200

（配电室）—前期工程费1200

（小区供暖交换站）—前期工程费4000

（园林绿化）—前期工程费18608

（其他辅助用房）—前期工程费2200

贷：预付账款—建筑设计院

1925070

银行存款

1948110

借：开发成本—房屋开发成本—商品房（商务写字楼）—前期工程费6、

4月9日委托市政设计院对太平庄路项目小区内上水、下水、热力、煤气、雨水、道路、电力、绿化、围墙等市政设施进行设计，合同签订时暂按115000元的30%预付设计费。

借：预付账款—市政设计院34500

贷：银行存款34500

7、.5月21日市政设计完成太平庄路项目市政设计，设计费按概算5950000元的2%收取，计119000元。

借：开发成本—市政配套设施—上水工程—前期工程费16400

下水工程—前期工程费15800

热力工程—前期工程费20400

煤气工程—前期工程费13400

雨水工程—前期工程费11200

道路工程—前期工程费27200

电力工程—前期工程费11000

绿化工程—前期工程费3000

围墙工程—前期工程费600

贷：预付账款—市政设计院34500

银行存款84500

6、4月9日委托市政设计院对太平庄路项目小区内上水、下水、8、5月11日委托隆达招标咨询公司编制太平庄路项目招标文件，编标费292759元，先付50%，招标文件完成后支付尾款。

借：预付账款—隆达招标咨询公司146380

贷：银行存款146380

9、5月25日招标文件完成支付招标编制费

借：

开发成本—开发间接费用—招标编制费292759

贷：预付账款—隆达招标咨询公司146380

银行存款146379

10、5月25日支付招标办招标管理费73189元

借：开发成本—开发间接费用—招标管理费73189

贷：银行存款73189

11、5月25日收投标单位招标文件费每份10000元共10份

借：银行存款100000

贷：营业外收入1000008、5月11日委托隆达招标咨询公司编制太平庄路项目招标文件

12、6月3日太平庄路项目工程监理招标裕龙监理公司中标，中标价1500000，首次支付20%，年底支付40%，交工支付40%。

借：开发成本—开发间接费—监理费300000

贷：银行存款300000

13、6月4日支付质检费200000元。

借：开发成本—开发间接费—质检费200000

贷：银行存款200000

14、6月12日商务楼项目招标，收投标单位投标保证金每单位100万元，6个单位交纳。

借：银行存款6000000

贷：其他应付款—投标保证金6000000

15、6月25日北京建工总公司中标，商务楼中标价129873600元，监理工程师和合同预算部审核确认北京建工总公司预付款支付申请，经财务部复核中标单位预付款保函和预付款支付申请同意，按中标价的10%，支付中标单位预付款12987360元，工程完成80%开始抵扣。

借：预付账款—工程款（北京建工总公司）12987360

贷：银行存款12987360

16、6月26日退投标保证金

借：其他应付款—投标保证金6000000

贷：银行存款—工商银行6000000

12、6月3日太平庄路项目工程监理招标裕龙监理公司中标，中

17、6月28日收投标单位住宅楼1-6号楼招标文件费，每份10000元共计十份。住宅每栋5472平方米，共计32832平方米，384户。

借：银行存款—工商银行100000

贷：营业外收入100000

18、6月30日取得建设银行一年期270000000短期借款，借款利率7.12%，到期一次还本付息。

借：银行存款270000000

贷：短期借款270000000

19、7月18日支付土地出让金余款

借：应付账款—国土资源局273373668

贷：银行存款273373668

20、7月18日朝阳第一建筑公司中标1-6号楼，中标价51217920元，监理工程师和合同预算部审核确认朝阳第一建筑公司动员预付款支付申请，经财务部复核中标单位预付款保函和动员预付款支付申请同意，按中标价10%，支付中标单位预付款，预付款工程完成80%时分两次从结算款中抵扣。

借：预付账款—工程款（朝阳一建）5121792

贷：银行存款5121792

21、7月22日收投标单位高层住宅楼7-10号楼招标文件费，每份10000元，共计10份。高层住宅每栋13340平方米，135户/栋每户平均92.64平方米（建筑面积：53360平方米）

借：银行存款100000

贷：营业外收入100000

17、6月28日收投标单位住宅楼1-6号楼招标文件费，每

22、8月12日海淀第一建筑公司中标7-10号楼中标价93380000元。监理工程师和合同预算部审核确认海淀第一建筑公司动员预付款支付申请，经财务部复核中标单位预付款保函和动员预付款支付申请同意，按中标价10%，支付中标单位预付款，预付款工程完成80%时分两次从结算款中抵扣。

借：预付账款-工程款（海淀一建）9338000

贷：银行存款9338000

23、8月30日为太平庄路项目取得银行两年期贷款200000000元，贷款利率6.78%，利息每季支付一次，实际利率7.35%，因贷款发生的各种直接费用2100000元。

借：银行存款197900000

长期借款—利息调整2100000

贷：长期借款—成本200000000

19790=339/（1+r）+339/（1+r）2+339/（1+r）3+339/（1+r）4+339/（1+r）5+339/（1+r）6+339/（1+r）7+（20000+339）/（1+r）8

解得r=0.018373

年利率=4*r=7.35%

24、9月1日还北京综合投资公司,北京化工集团总公司,北京东城新兴投资总公司借款及利息。

借：其他应付款—北京综合投资公司80000000

—北京化工集团总公司60000000

—北京东城新兴投资总公司50000000

开发成本—开发间接费—借款利息

7600000

贷：银行存款19760000022、8月12日海淀第一建筑公司中标7-10号楼中标价9

25、9月25日，北京建工总公司申请支付商务写字楼已完工程价款。经监理工程师签字确认，公司合同预算部审核签字确认已完工程量为1200万元。财务部收到工程价款结算账单和已完工程月报，经与中标工程量清单报价和已完工程量和工程形象进度对比时，认为不符，退回预算合同部要求复审，经与监理部门，施工单位均测量复核，施工单位多报已完工程量100万元，

9月30日重报工程价款结算账单和已完工程量月报，本期

已完工程量为1100万元，财务部予以确认

借：开发成本—商品房（商务写字楼）—建筑安装工程费11000000

贷：应付账款—北京建工总公司

11000000

26、9月30日收到经监理工程师，预算合同部签字确认，朝阳一建公司1-6号住宅楼工程价款结算账单和已完工程月报，本期已完工程量为800万元，经与中标工程量清单比对审核，财务部确认。

借：开发成本—商品房-住宅区（1-6号楼）—建筑安装工程费8000000

贷：应付账款—朝阳一建8000000

27、9月30日收到经监理工程师和预算合同部签字确认的海淀第一建筑工程公司7-10号高房住宅工程价款账单已完工程月报，本月已完工程量为850万元，经与申标工程量清单报价对比审核，财务部确认。

借：开发成本—商品房-住宅区（7-10号）—建筑安装工程费8500000

贷：应付账款—海淀一建8500000

25、9月25日，北京建工总公司申请支付商务写字楼已完工程

28、10月26日分别收到监理工程师，预算合同部签字确认的北京建工总公司，朝阳一建，海淀一建，本期工程价款账单和已完工程月报经财务部复核确认，商务用房本期已完工程量2100万，1-6号楼住宅1500万，7-10号楼住宅1800万

借：开发成本—商品房（商务写字楼）一建筑安装工程费21000000

（1-6号楼）一建筑安装工程费

15000000

（7-10号楼）一建筑安装工程费18000000

贷：应付账款—北京城建总公司21000000

—朝阳一建15000000

—海淀一建18000000

29、10月30日取得商品房预售许可证，1-6号楼住宅楼平均每平方米18000元，7-10号楼住宅21500元/平方米，实际销售房屋按层数，朝向按套确定销售价格，这里进行了简化，按平均售价计算，10月销售1-6号楼住宅52套4446平方米，首付收取20%房价款，房屋竣工支付80%，总额16005600元，7-10号楼63套5836.32平方米，金额25096176元（会计不确认收入，税法规定预交增值税及企业所得税）借：银行存款—工商银行41101776

贷：预收账款—客户41101776

30、11月8日交纳销售税金及附加，所得税简化按相关税收政策计算、预交。

借：应交税费—应交增值税2055088.8

—城建税143856.22

—教育费及附加61652.66

—所得税2055088.8

贷：银行存款4315686.48

28、10月26日分别收到监理工程师，预算合同部签31、11月9日收小区附属用房总体招标文件费，每份10000元，共收15份，金额150000元

借：银行存款—工商银行150000

贷：营业处收入150000

32、11月23日，小区附属用房朝阳一建中标，中标价7878600元。其中：

社会商业用房3200平方米×3800元/平方米=5120000元

门卫用房90平方米*1300元/㎡=117000元

天燃汽加压60平方米*1600元/平方米=228000元

配电室60平方米*4100元/平方米=246000元

小区供暧交换站200平方米*3200元/平方米=640000

园林绿化930.4平方米*1500元/平方米=1395600

其他辅助用房110平方米*1200元/平方米=132000

预付工程款：7878600*10%=787860元，完成工程量80%抵扣。

借：预付账款—朝阳一建787860

贷：银行存款787860

33、11月28日分别收到监理工程师，预算合同部签字确认的本期已完工程月报和工程价款结算账单，经财务部复核确认，本期北京建工总公司，朝阳一建，海淀一建分别完成工程量商务用房2800万元，1-6号楼住宅1500万元，7-10号楼住宅2300万元。

借：开发成本—商品房（商务写字楼）—建筑安装工程28000000

（1-6号楼）—建筑安装工程15000000

（7-10号楼）—建筑安装工程23000000

贷：应付账款—北京建工总公司28000000

—朝阳一建15000000

—海淀一建23000000

31、11月9日收小区附属用房总体招标文件费，每份1034、11月30日本月预售1-6号住宅112套9576平方米，金额

34473600元，7-10号楼120套11116.8平方米，金额47802240元。

借：银行存款82275840

贷：预收账款—客户82275840

35、12月7日支付税金

借：应交税费—应交增值税

4113792

—城建税287965.44

—教育费及附加123413.76

—所得税4113792

贷：银行存款

8638963.2

36、12月28日分别收到监理工程师、预算合同部签字确认的本期已完工程月报和工程价款结算账单，经财务部复核确认，本期北京建工总公司，朝阳一建，海淀一建分别完成工程量商务用房1680万、1-6号楼住宅1060万、7-10号楼住宅1800万、社区商业用房150万、附属配套设施85万。

借：开发成本—商品房屋（商务写字楼）—建筑安装工程16800000

（住宅区）-（1-6号楼）—建筑安装工程10600000

（7-10号楼）—建筑安装工程18000000

（商业用房）—建筑安装工程

1500000

（配套设施开发）（门卫）—建筑安装工程300000

（天燃汽加压）—建筑安装工程

67000

（配电室）—建筑安装工程60000

（供暖交换）—建筑安装工程180000

（园林绿化）—建筑安装工程200000

（其他辅助）—建筑安装工43000

贷：应付账款—北京建工总公司16800000

—朝阳一建12950000

—海淀一建18000000

34、11月30日本月预售1-6号住宅112套9576平方37、12月28日支付裕龙监理公司监理费40%。

借：开发成本—开发间接费—监理费600000

贷：银行存款60000038、12月30日预售1-6号楼88套，7524平方米，27086400元；高层住宅96套，8893.44平方米，38241792元；商务写字楼3000平方米，33000元/㎡，19800000元。

借：银行存款85128192

贷：预收账款—客户8512819237、12月28日支付裕龙监理公司监理费40%。

借：间接成本与共同成本的分配

分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本（国税发[2009]31号文）

1.占地面积法

2.建筑面积法

3.直接成本法

4.预算造价法

间接成本与共同成本的分配

分配共同成本和不能分清负担对象39、1-6号楼与7-10号楼前期工程费分配借：开发成本—房屋开发成本—商品房屋-住宅区（1-6号楼）—前期工程费739704.96

（7-10号楼）—前期工程费1202200.80

贷：开发成本—房屋开发成本—商品房屋（住宅区）—前期工程费1941905.7640、土地开发成本分配

借：开发成本—商品房屋（商务写字楼）—土地征用及拆迁补偿费161923157.64

（住宅区）（1-6号楼）—土地征用及拆迁补偿费147362820.48

（7-10号楼）—土地征用及拆迁补偿费239500490.40

（社区商业用房）—土地征用及拆迁补偿费14363287.58

贷：开发成本—土地征用及拆迁补偿费563149756.10

住宅楼前期工程费面积1-6号楼建筑面积7-10号楼建筑面积1-6号楼分配金额7-10号楼分配金额1941905.76861923283253360739704.961202200.8土地开发成本商务写字楼1-6号楼7-10号楼商业用房面积1254683607632832533603200成本563149756.10161923157.64147362820.48239500490.4014363287.5839、1-6号楼与7-10号楼前期工程费分配住宅楼前期工程费41、配套设施费用分配

配套设施商务写字楼1-6号楼7-10号楼商业用房面积1254683607632832533603200成本882677.51253797.57230975.77375391.9122512.26

借：开发成本—房屋开发成本—商品房屋（商务写字楼）—基础设施253797.57

（住宅区）（1-6号楼）—基础设施230975.77

（7-10号楼）—基础设施375391.91

（社区商业用房）—基础设施22512.26

贷：开发成本—房屋开发成本—配套设施882677.51

41、配套设施费用分配

配套设施商务写字楼1-6号楼7

42、市政公共配套设施费分配

市政配套设施商务写字楼1-6号楼7-10号楼商业用房面积1254683607632832533603200成本11900034216.2531139.4850609.243035.04

借：开发成本—商品房屋（商务写字楼）—公用配套设施34216.25

（住宅区）（1-6号楼）—公共配套设施31139.48

（7-10号楼）—公共配套设施50609.24

（社区商业用房）—公共配套设施3035.03

贷：开发成本—市政配套设施119000

42、市政公共配套设施费分配市政配套设施商务写字楼43、开发间接费用分配

间接费用商务写字楼1-6号楼7-10号楼商业用房面积1254683607632832533603200成本127406123663327.053333916.005418425.86324943.08

借：开发成本—商品房屋（商务写字楼）—开发间接费用3663327.05

（住宅区）（1-6号楼）—开发间接费用3333916.00

（7-10号楼—开发间接费用5418425.87

（社区商业用房）—开发间接费用324943.08

贷：开发间接费用12740612

43、开发间接费用分配

间接费用商务写字楼1-6号楼44、完工转入开发产品商务写字楼成本明细账

借：开发产品—商品房屋（商务写字楼）244821020.51

（住宅区）（1-6号楼）200298556.69

（7-10号楼）314047118.22

（社区商业用房）16285873.95

贷：开发成本—商品房屋（商务写字楼）244821020.51

（住宅区）（1-6号楼）200298556.69

（7-10号楼）314047118.22

（社区商业用房）16285873.95

44、完工转入开发产品商务写字楼成本明细账

借：四：结转成本四：结转成本

对于房地产企业来说，结转成本是其最重要的步骤。只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。利润该怎样分配。而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。对于房地产企业来说，结转成本是其最重要的步骤结算第一步：整理销售资料，确认销售收入

就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。按照.确认的销售收入做凭证：借：预收账款贷：主营业务收入结算第一步：整理销售资料，确认销售收入结算第二步：整理工程施工合同清单和结算单。

这个步骤比较麻烦，因为施工合同比较多，结算单有的合同可能有，有的可能没有。一般应该把合同按照成本类别分别进行整理。也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数。整理出来之后，分别算出各个类别合同的结算数。结算第二步：整理工程施工合同清单和结算单。结算第三步：整理好的合同清单跟账面金额进行核对。

各个类别的合同金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成合同金额与账面金额不一致。1.款项已经支付，但是施工单位发票没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比合同金额要少。这样的话，督促施工单位在结算之前，把发票开具过来。2.施工单位还没有结算，发票也没有开具，造成账面金额比合同金额少。这样的话，可以按照国税发2008年第41号文进行不超过10%的预提，进入到成本。3.施工单位质保金发票没有开具。这个可以督促施工单位把质保金发票开过来。结算第三步：整理好的合同清单跟账面金额进行核对。结算第三步：整理好的合同清单跟账面金额进行核对。4.施工单位因为疏忽，多开了发票，但是企业没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回。5.有一部分成本，由于金额较小，既没有签合同，也没有做结算。但是实际上已经发生。把这一部分成本按照类别，添加到合同清单里面。最后，合同清单金额和预提之后的账面金额完全一致。预提时候：借：开发成本贷：应付账款-预提按照这个金额结转到开发产品。借：开发产品贷：开发成本结算第三步：整理好的合同清单跟账面金额进行核对。

结算第四步：计算出开发产品成本单价，结转开发产品到产品销售成本。这一步最重要的一点是确定结转产品面积，这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积。开发产品单价=开发产品/结转产品面积根据第一步算出来的销售金额，计算出来产品销售成本产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积账务处理：借：主营业务成本贷：开发产品这里面一定要注意，开发产品和主营业务成本是有区别的，开发产品归集的是全部成本对象，也就是说，开发产品是发生的全部的成本。而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本。只有在全部物业已经售馨，并且开发商没有自留物业的时候，两者才相等。

结算第四步：计算出开发产品成本单价，结转开发产品到产品销售结算第五步：把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润。这一步跟其他行业的账务处理一样，不在赘述。结算第五步：把主营业务收入和主营业务成本结转到本年

谢谢聆听！谢谢聆听！安置房成本会计核算一起学习，共同进步

陈春琳安置房成本会计核算一起学习，共同进步主要内容一、安置房的概念及分类二、开发成本核算策略三、开发成本核算实务四、销售成本结转主要内容一、安置房的概念及分类一：安置房的概念及分类一：安置房的概念及分类安置房概念

安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。安置房概念安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设安置房分类

按其土地使用权性质的不同，拆迁安置房可以分为农村集体土地上的拆迁安置房和城市拆迁安置房。一般来说农村拆迁安置房属于征地拆迁中的安置房，其土地属于农村集体所有，不能随便买卖。

而在城市中的拆迁安置房，根据政策的不同又可以分为两种：一种是因重大市政工程动迁居民，而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。所以，在进行拆迁安置房交易时，首先要明确拆迁安置房的性质。

安置房分类

按其土地使用权性质的不同，拆迁安置房可以分为二：开发成本核算策略二：开发成本核算策略房地产开发成本核算策略房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要。

一、房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分：

1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.房地产开发成本核算策略房地产投资项目具有资金投入大，建设周期

3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、加强房地产开发企业的成本核算策略

1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、