《突破房地产企业工程管理瓶颈》修改稿课件

如何突破房地产工程管理瓶颈

现代工程管理体系的破解之道2010年6月30日南京如何突破房地产工程管理瓶颈

现代工程管理体系的破解之道201提出工程管理瓶颈的背景中国的工程管理缺少技术标准吗？提出工程管理瓶颈的背景中国的工程管理缺少技术标准吗？2提出工程管理瓶颈的背景房地产的工程建设中有多少高新科技吗？提出工程管理瓶颈的背景房地产的工程建设中有多少高新科技吗？3提出工程管理瓶颈的背景都在管理工程质量。为什么还会出现问题？甲方工程部监理公司施工单位提出工程管理瓶颈的背景都在管理工程质量。为什么还会出现问题？4提出工程管理瓶颈的背景对国内部分房地产企业管理者进行走访，以及部分媒体所做的市场反馈调查。客户对房地产工程质量的满意度，是房地产设计、营销、工程三大业务体系中最低的提出工程管理瓶颈的背景对国内部分房地产企业管理者进行走访，以5房地产工程管理面临的主要问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题二、新形势下房地产企业对工程管理的要求三、外部资源对房地产工程管理的影响房地产工程管理面临的主要问题一、房地产企业工程管理容易出现的6房地产工程管理容易出现的问题■工程质量问题引起业主的投诉及索赔◆万科“金色雅筑”项目的“漏水门”和“隔音门”事件房地产工程管理容易出现的问题■工程质量问题引起业主的投诉及7房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题8房地产工程管理容易出现的问题■工程质量问题引起业主的投诉及索赔◆中海“文华熙岸”项目被政府质量监督部门列入“黑名单”事件◆保利“西子湾”项目的“拒收门”事件房地产工程管理容易出现的问题■工程质量问题引起业主的投诉及9房地产工程管理容易出现的问题■工程进度滞后引起的延期开盘及交付◆金地“格林小镇”因市政、道路、园林景观工程组织不当，延期交付引起业主投诉及索赔◆万科“四季花城”因冬施组织问题，延期交付引起业主投诉及索赔房地产工程管理容易出现的问题■工程进度滞后引起的延期开盘及10房地产工程管理容易出现的问题■工程成本突破引起的项目经营利润下降◆复地“国际公寓”因规划、定位产生的时间成本造成项目经营利润下降◆万科“万科紫台”项目因地下水位和抗浮水位的逆向偏差造成项目经营利润下降房地产工程管理容易出现的问题■工程成本突破引起的项目经营利11房地产工程管理容易出现的问题■工程招标合约不严谨造成管理难度加大◆SOHO中国“SOHO尚都”项目因总包单位与幕墙安装单位分工、配合要求约定不清，造成项目工程管理难度加大◆珠江地产“珠江骏景”项目因道路景观与市政管井标高配合要求约定不清，造成项目工程管理难度加大房地产工程管理容易出现的问题■工程招标合约不严谨造成管理难12房地产工程管理容易出现的问题■质量、进度、成本失衡造成管理混乱◆正确看待质量、进度、成本之间的平衡关系成本进度质量最佳房地产工程管理容易出现的问题■质量、进度、成本失衡造成管理13房地产工程管理容易出现的问题◆桩基：成桩后28天达到龄期，开始试桩◆合理的施工技术间歇必须考虑◆砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm2后才能上人◆加气块砌筑：1天砌筑高度不得超过1.5米，

2天砌完，7天后顶砖，15天后（含顶砖时间）才能开始粉刷房地产工程管理容易出现的问题◆桩基：成桩后28天达到龄期，14房地产工程管理容易出现的问题◆分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天◆合理的施工技术间歇必须考虑◆防水：表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时间（聚氨酯24h，JS涂膜8h）◆地坪：养护7天后才能上人房地产工程管理容易出现的问题◆分层粉刷：分层粉刷，每层间隔15房地产工程管理容易出现的问题■与外部资源的角色定位、分工不清◆房地产企业工程管理的主要任务是什么？组织？监督？协调？房地产工程管理容易出现的问题■与外部资源的角色定位、分工不16房地产企业对工程管理的要求一、房地产行业业务经营模式的演变及背景二、新形势下房地产企业对工程质量的要求三、新形势下房地产企业对工程进度的要求四、新形势下房地产企业对工程成本的要求房地产企业对工程管理的要求一、房地产行业业务经营模式的演变及17房地产行业业务经营模式的演变■行业竞争加剧引起的经营模式的演变以生产为中心以销售为中心以利润为中心以客户为中心统建房时代及房地产初期促销、广告包装、差异化提高效率降低成本客户导向的产品、服务体系房地产行业业务经营模式的演变■行业竞争加剧引起的经营模式的18房地产行业业务经营模式的演变■业主维权意识的不断提高◆对功能的严格检查◆对观感的高度重视◆对细节的认真查验◆对合理性、舒适性的追求◆……房地产行业业务经营模式的演变■业主维权意识的不断提高◆对19房地产行业业务经营模式的演变■房地产企业品牌化建设引起的演变非忠诚业主差距（某个细节上）品牌期待符合或超越（每个细节上）问题处理销售过程规划设计问题处理工程质量问题处理物业管理问题处理忠诚业主品牌形象/广告宣传业内口碑/朋友介绍看房购买收楼居住房地产行业业务经营模式的演变■房地产企业品牌化建设引起的演20房地产行业业务经营模式的演变房地产行业业务经营模式的演变21新形势下企业对工程质量的要求■传统意义上工程质量标准的定义：◆强调按图施工，符合施工质量验收标准◆强调工序、工艺质量控制的实体质量效果◆强调施工方案、技术措施、施工工法的管理新形势下企业对工程质量的要求■传统意义上工程质量标准的定义22新形势下企业对工程质量的要求■传统意义上工程质量标准的误区：◆我国的施工质量验收标准有缺陷吗？◆设计图纸能够符合客户需求吗？◆符合现行设计规范要求的图纸有缺陷吗？新形势下企业对工程质量的要求■传统意义上工程质量标准的误区23新形势下企业对工程质量的要求■传统意义上工程质量管控的重点◆人：质量意识、质量管理能力、技术技能◆料：材料采购、材料验收、材料管理◆法：技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计◆机：合理选配、使用维护◆环：外部环境、气候环境、工序环境新形势下企业对工程质量的要求■传统意义上工程质量管控的重点24新形势下企业对工程质量的要求◆厨房布置不当，影响洗、切、炒的流线◆地漏的返味◆空调室外机的噪音◆外保温的冷桥与结露◆私家花园内的井盖◆玄关设置过小■新形式下更注重产品的功能性、舒适性等细节新形势下企业对工程质量的要求◆厨房布置不当，影响洗、切、炒25新形势下企业对工程质量的要求◆小尺度卫生间布置不当◆户与户之间的对视干扰◆厨房烟道的串味◆小区入口的人、车分流◆户内的隔音◆地漏的防水节点处理新形势下企业对工程质量的要求◆小尺度卫生间布置不当◆户与26新形势下企业对工程质量的要求厨房的常见问题：厨房布置造成业主使用功能不完善新形势下企业对工程质量的要求厨房的常见问题：厨房布置造成业主27新形势下企业对工程质量的要求燃气表及灶台布置冲突，管线设计时缺乏有效控制厨房的常见问题：新形势下企业对工程质量的要求燃气表及灶台布置冲突，管线设计时28新形势下企业对工程质量的要求一层餐厅的上部是二层的卫生间除了一个南向卧室外，其余三个都是北向新形势下企业对工程质量的要求一层餐厅的上部是二层的卫生间除了29新形势下企业对工程质量的要求屋面落水管雨水口：防水层未粘进雨水斗内或防水层出现破裂细石混凝土出现收缩裂缝或浇捣不密实找坡不够汇水区直径不够新形势下企业对工程质量的要求屋面落水管雨水口：防水层未粘进雨30新形势下企业对工程质量的要求外墙穿墙螺杆孔容易忽视的穿墙螺杆：施工单位往往用碎建渣填堵，里外一抹灰就算填堵完成。即使采用细石混凝土，也容易出现干缩裂缝新形势下企业对工程质量的要求外墙穿墙螺杆孔容易忽视的穿墙螺杆31新形势下企业对工程质量的要求不同材料钉钢丝网的处理砼上搭接不够只在砌体上固定钢丝网太细砼上粘胶不规范新形势下企业对工程质量的要求不同材料钉钢丝网的处理砼上搭接不32新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量标准的定义◆以客户质量标准作为施工质量的验收标准新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量标准的定义◆33新形势下企业对工程质量的要求保证稳定要求工程项目质量适用性可靠性经济性协调性业主要求的其他特殊功能平面布置合理性空间布置合理性建筑物理功能其他使用功能采光通风隔声隔热安全性可维修性有效性满足抗震要求满足防火要求保证强度要求满足抗腐蚀性要求满足使用寿命要求质量成本质量效益与建设地区工程设施的协调与生态环境的协调与社区环境的协调造型与美感新形势下企业对工程质量的要求保证稳定要求工程项目质量适用性可34新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆从传统的工序、工艺质量检验转为向为产品定位、设计研发和建造的全过程质量控制新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆35新形势下企业对工程质量的要求使用寿命结束时处置和再生利用过程策划和开发采购生产或服务提供营销和市场调研产品设计和开发售后销售和分发安装和投入运行技术支持和服务包装和储存验证新形势下企业对工程质量的要求使用寿命结束时处置和再生利用过36新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆工程质量的管理手段从常用的事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）和零缺陷质量控制（分户验收）新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆37新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆质量分析和质量策划成为工程质量保证体系的重点新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆38新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆39新形势下企业对工程质量的要求工程质量虽然是在甲方的管理下形成，但毕竟是通过工程供方实现的。如果不能有效的输出甲方的质量管理标准和体系，取得供方的认可完全依靠甲方的处罚和供方自身的管理，都是很难达到质量目标的新形势下企业对工程质量的要求工程质量虽然是在甲方的管理下形成40新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆41新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变。通过设计完善的动态管理工具，辅以先进的信息设备，可以实现对施工部位、施工班组的动态跟踪新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆42新形势下企业对工程进度的要求■传统意义上工程进度控制的定义：◆强调施工工序、工艺进度控制的施工进度管理◆强调总、分包、分项工程协作、专业工序穿插的施工组织管理新形势下企业对工程进度的要求■传统意义上工程进度控制的定义43新形势下企业对工程进度的要求■传统意义上工程进度管控的重点：◆施工组织设计◆专项施工方案◆劳动力保证◆材料保证◆机械设备保证◆……新形势下企业对工程进度的要求■传统意义上工程进度管控的重点44新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度控制的定义◆从传统的施工工艺进度控制转为经营进度控制，施工进度管理是经营进度控制的组成部分及实现保障环节如：具备预售条件形象进度要求实体售楼处保障园林、景观先行配合销售开盘新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度控制的定义◆45新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求46新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求47新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求48新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求49新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度管控的重点◆依据经营目标计划分解的项目开发计划成为工程进度管控的依据◆一系列保障性资源计划的管控成为项目工程进度管控的重点新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度管控的重点◆50新形势下企业对工程进度的要求概念设计研究概念设计方案评审及确认规划方案设计规划设计评审及确认单体方案评审及确认扩初方案完成扩初方案评审及确认土建施工图完成景观设计评审及确认销售包装设计开工时间开盘时间详规报建方案报建初步设计报建施工图报建售楼处报建设计控制点相关重要节点新形势下企业对工程进度的要求概念设计研究开工时间设计控制点相51新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度管控的重点◆设计深度、设计质量的过程控制，可以有效地避免因图纸问题造成工程的调整及返工◆总承包单位的生产组织能力和配合意识，成为制约工程进度管理的关键。新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度管控的重点◆52新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度管控的重点◆甲供材、甲分包单位与总承包单位的配合、协调往往成为制约项目工程进度的瓶颈◆大小市政、设备配套用房土建专业的提前配合，可以保障交付的能源开通新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度管控的重点◆53新形势下企业对工程成本的要求■传统意义上工程成本控制的定义：◆传统的工程成本控制是施工阶段的合约成本控制◆传统工程成本控制的责任主体是成本管理部门新形势下企业对工程成本的要求■传统意义上工程成本控制的定义54新形势下企业对工程成本的要求■传统意义上工程成本管控的重点：◆招标管理和合约管理是降低施工成本的主要手段◆通过施工组织和施工工艺控制施工成本◆对主要材料设备价格进行控制和管理◆控制现场签证◆审查工程结算新形势下企业对工程成本的要求■传统意义上工程成本管控的重点55新形势下企业对工程成本的要求■新形势下工程成本控制的定义：◆由传统的施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制◆由传统的施工阶段控制转为向为投资分析产品定位、设计研发、招标采购、工程建造、运营维护的全过程成本控制新形势下企业对工程成本的要求■新形势下工程成本控制的定义：56新形势下企业对工程成本的要求确定项目目标项目投入使用项目决策阶段项目实施阶段项目使用阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修期时间（项目策划）（项目管理）（物业管理）产品定位分析可研新形势下企业对工程成本的要求确定项目目标项目投入使用项目决策57新形势下企业对工程成本的要求研发采购生产营销服务价值链盈利能力在产品价值链中，利润最高的部分是研发、营销与服务，而生产环节的利润最低。在研发方面具有竞争优势的企业通常比在制造能力具有竞争优势的企业有更高的竞争力新形势下企业对工程成本的要求价值链盈在产品价值链中，利润58新形势下企业对工程成本的要求■新形势下工程成本管控的重点：◆项目投资分析是项目成本控制的起点，开发成本受开发节奏、市场销售价格、经营风险控制等条件的多重制约◆产品定位的准确性、差异性决定了项目成本控制的优劣新形势下企业对工程成本的要求■新形势下工程成本管控的重点：59新形势下企业对工程成本的要求房地产成本项目的设置○

土地成本○

开发前期准备费○

主体建筑工程费○

主体安装工程费○

园区管网工程费○

园林环境建设费○

配套设施费○

开发间接费楼面地价主体造价园区造价含资金成本新形势下企业对工程成本的要求房地产成本项目的设置○土地成本60新形势下企业对工程成本的要求■新形势下工程成本管控的重点：◆规划设计方案指标、功能、技术参数、配套档次的确定，决定了70%以上的工程成本◆最低价中标是控制工程建造成本的重点◆时间成本和质量成本往往是房地产企业成本管理忽视的环节和事后的遗憾新形势下企业对工程成本的要求■新形势下工程成本管控的重点：61新形势下企业对工程成本的要求■工程质量成本的重要性：◆工程质量成本的概念：为了确保和保证取得满意的工程质量而发生的费用以及没有达到满意的质量所造成的损失新形势下企业对工程成本的要求■工程质量成本的重要性：◆工62新形势下企业对工程成本的要求设计阶段施工准备阶段施工阶段使用阶段改正错误的时间1$1.010.0100.0改正错误所需费用10$$$$$$$$$$100$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$1000$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$“十倍原理”图形象地说明项目进展各阶段改正错误所需费用的比较（见左图），对于工程质量成本而言，达到成本控制的最有效的时间是在项目的施工准备阶段新形势下企业对工程成本的要求设计施工准施工使用改正错误11.63新形势下企业对工程成本的要求■工程质量成本的管控重点：◆以预防为主的质量成本管理，把钱花在避免质量故障的出现，而不是解决不合格项造成的后果，是质量成本控制的基础新形势下企业对工程成本的要求■工程质量成本的管控重点：◆64新形势下企业对工程成本的要求■工程质量成本的管控重点：◆百分之百的现场工程质量控制施工手工操作质量是很难实现的，针对施工质量通病找出关键的故障点，通过前期的设计节点强化、施工工艺改进往往能避免施工手工操作的带来的偏差新形势下企业对工程成本的要求■工程质量成本的管控重点：◆65新形势下企业对工程成本的要求■工程质量成本的管控重点：◆鉴定成本主要是完善材料检验和对施工过程中工序质量、工程质量检查等方面管理的投入，合理的投入和有效管理是质量成本控制的重点新形势下企业对工程成本的要求■工程质量成本的管控重点：◆66外部资源对房地产工程管理的影响一、国内总承包单位的管理现状分析二、国内监理单位的管理现状分析外部资源对房地产工程管理的影响一、国内总承包单位的管理现状分67国内总承包单位的管理现状分析■国内工程总承包商的总体概况：◆建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低，资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系◆劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制是施工质量保证的重要前提国内总承包单位的管理现状分析■国内工程总承包商的总体概况：68国内总承包单位的管理现状分析◆施工企业为降低成本，普遍采用项目承包制，推行项目法施工，以包代管情况普遍工程质量的好坏与项目经理及项目管理班子的技术水平、管理能力存在很明显的关系，项目经理素质差异很大◆施工企业对施工项目经理部的支持监管较少，施工管理出现问题后，施工企业高层的支持体现不明显国内总承包单位的管理现状分析◆施工企业为降低成本，普遍采用69国内总承包单位的管理现状分析■国内总承包单位的分类◆第一类：大型建安集团◆第二类：中型建筑企业◆第三类：小型成建制的民营、集体建筑企业◆第四类：小型、专业施工企业国内总承包单位的管理现状分析■国内总承包单位的分类◆第一70国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析71国内总承包单位的管理现状分析■从成本角度考虑总承包商的选择策略：◆选择承包商时，要重点考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应企业的成本控制。避免过多的管理层级造成不必要的管理费上升◆杜绝层层转包是从成本角度选择承包商的重要指标国内总承包单位的管理现状分析■从成本角度考虑总承包商的选择72国内总承包单位的管理现状分析◆选择高效率，重信誉重合约，管理组织扁平化，管理成本低的工程公司是有效降低成本的手段◆房地产企业通过提高对施工单位的管理能力，输出技术标准和质保体系要求，可以向选择三、四类施工企业过渡，在保证质量的前提下降低工程成本国内总承包单位的管理现状分析◆选择高效率，重信誉重合约，管73国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析74国内总承包单位的管理现状分析■从质量角度考虑总承包商的选择策略：◆承包商施工项目经理（项目承包人）的质量意识、配合能力对工程质量的影响很大是房地产企业考察施工队伍以及保证工程质量的重要因素国内总承包单位的管理现状分析■从质量角度考虑总承包商的选择75国内总承包单位的管理现状分析◆承建商自身的质量保证体系、管理模式、管理水平、管理人员配备，上级公司的支持与重视程度等对工程质量的影响较大◆对规模小的建筑公司和实行项目全面承包的公司的材料管理需要额外加以关注国内总承包单位的管理现状分析◆承建商自身的质量保证体系、管76国内监理单位的管理现状分析■国内监理公司的总体概况：◆市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工程师行为不规范◆监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理旁站和旁站记录往往走过场国内监理单位的管理现状分析■国内监理公司的总体概况：◆市77国内监理单位的管理现状分析◆尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用◆监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高制约监理行业的发展国内监理单位的管理现状分析◆尽管监理提供的时间长，人员多，78国内监理单位的管理现状分析◆

建设部建市【2002】189号文《房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行）》监理旁站前的：“三查两问一核对”监理旁站过程的：“一核查三监督”监理旁站监督控制的是点还是区域？哪些部位、哪些工序需要监理旁站？如何判定监理工程师的配备满足监理要求？国内监理单位的管理现状分析◆建设部建市【2002】189号79国内监理单位的管理现状分析■监理公司对房地产成本和质量的影响：◆监理公司选择对房地产成本的影响：监理费用在房地产成本中所占比例较小，目前监理费在不同城市、不同项目不同，大约5～20元/㎡，占建安费0.5～

0.8%，占售价的0.25%。其价格的变动对房地产成本的影响较小

国内监理单位的管理现状分析■监理公司对房地产成本和质量的影80国内监理单位的管理现状分析◆监理公司选择对房地产工程质量的影响监理的效果对工程质量影响较大，监理公司责任是提供工程监督，资源主要是专业人员，监理单位的素质和管理能力直接影响工程实体质量国内监理单位的管理现状分析◆监理公司选择对房地产工程质量的81国内监理单位的管理现状分析■监理公司的选择策略：◆资格预审环节中应注重监理公司的管理模式、组织架构及制度体系

◆招标前，应详细列出对监理公司不同阶段派驻现场的人员数量及资质要求。评标时应对监理公司人员进行考核（总监考试、总监资格认定等）国内监理单位的管理现状分析■监理公司的选择策略：◆资格预82国内监理单位的管理现状分析◆清晰工作范围，明确责任。招标前应书面明确职责分工，要求监理公司全面履行施工过程的全面监督，提高监督标准要求，对监理公司重点部位、关键工序等检验方式及检验标准等提出具体要求◆对监理公司的报价可考虑采取成本加酬金的方式进行综合报价国内监理单位的管理现状分析◆清晰工作范围，明确责任。招标前83国内监理单位的管理现状分析◆监理公司是施工现场质量监管的主要力量，充分发挥监理公司的作用。对监理公司人员进行月度评价考核◆对监理公司的监督重点在于其管理体系，甲方项目工程部应通过不少于30%的施工工序检查检验施工方及监理方的管理体系◆工程承包方的协调、成本管理应以甲方管理为主国内监理单位的管理现状分析◆监理公司是施工现场质量监管的主84房地产企业工程管理的薄弱环节一、房地产工程管理的定位及管理理念二、工程质量管理的薄弱环节三、工程进度管理的薄弱环节四、项目成本管理的薄弱环节房地产企业工程管理的薄弱环节一、房地产工程管理的定位及管理理85房地产工程管理的定位及管理理念■传统房地产工程管理定位的误区：◆房地产的工程管理，很多的现在是充当传统施工管理的计划、组织、协调、监控等职能，对于工程质量，要么自己亲历亲为的监督，要么依赖于总承包单位的管理，没有充分发挥“系统协调”的职能房地产工程管理的定位及管理理念■传统房地产工程管理定位的误86房地产工程管理的定位及管理理念影响工程质量的主要因素（前三位）1、监理公司未有效监管理（74%）2、技术管理不足（64%）3、工期过短（62%）影响工程进度的主要因素（前三位）1、设计变更过多（72%）2、施工计划不合理（70%）3、营销部门影响（48%）◆对房地产企业工程管理人员所做的问卷调查分析影响成本的主要因素（前三位）1、设计不合理（67%）2、设计变更过多（66%）3、设计方案未充分论证（57%）房地产工程管理的定位及管理理念影响工程质量的主要因素（前三位87房地产工程管理的理念及定位成品质量操作工人项目经理监理公司甲方工程部班组长质检负责人质检人员项目生产经理技术负责人10万平方米共计140个班组10万平方米共计16个质检房地产工程管理的理念及定位成品质量操作工人项目经理监理公司甲88房地产工程管理的理念及定位◆真正的工程质量是在施工班组的手中实现的，甲方工程管理人员的配备不可能达到班组◆项目承包制下总承包单位“以包带管”现象严重，其自身质保体系大多无法保证工程质量◆总承包单位不了解也不关心房地产的市场标准、客户标准、部品标准、成本控制要求，无法统一协调甲分包及甲供材房地产工程管理的理念及定位◆真正的工程质量是在施工班组的手89房地产工程管理的理念及定位■房地产工程管理的定位：◆，

实际结果与最终需求的符合性，付款提要求审核◆发展商的工程管理与总包、监理、设计、政府部门的理解有很大不同◆分包管理在甲方要求明确的前提下，应主要以总承包单位为主房地产工程管理的理念及定位■房地产工程管理的定位：◆90房地产工程管理的理念及定位◆提要求的目的：通过提出明确的要求，提高监理公司和施工单位的管理能力，从而保证工程目标的实现◆提什么要求：管理标准（质保体系要求、进度、成本控制要求、总分包配合要求等）质量标准（技术标准、施工工艺标准、质量控制措施、质量检验要求等）房地产工程管理的理念及定位◆提要求的目的：◆提什么要求：91房地产工程管理的理念及定位◆提要求的时间：从前期考察监理公司和施工单位开始，到招标文件，招标答疑、回标质询、评标定标的全过程◆提要求的方式：招标文件、合约文件、考察评标房地产工程管理的理念及定位◆提要求的时间：◆提要求的方式92房地产工程管理的理念及定位■工程质量不是只由现场施工管理决定的◆房地产专业分工的细化，开发节奏的加快让工程质量的实现过程呈现多专业、多部门协同流水作业的形态投资分析工程施工产品定位规划设计销售实现营销策划客户服务物业服务房地产工程管理的理念及定位■工程质量不是只由现场施工管理决93房地产工程管理的理念及定位◆设计阶段很少考虑工程质量通病的防治，传统理念大多集中在严格按施工规范、按施工工艺规程施工就能够保证工程质量没有考虑到工程质量的递减和手工操作的偏差，没有通过设计上的强化设计保证工程质量房地产工程管理的理念及定位◆设计阶段很少考虑工程质量通病的94房地产工程管理的理念及定位◆设计对一些构造形式复杂的设计节点，往往采用引注方式。如详见《＊＊标准图集》P＊＊页或参见＊＊做法。不同的管理者不同的施工单位对此的理解，尤其是对工艺质量要点的控制要求，往往都不相同。甲方现场的工程管理人员往往也因经验的不同产生不同的质量效果房地产工程管理的理念及定位◆设计对一些构造形式复杂的设计节95房地产工程管理的理念及定位■房地产的现场工程管理普遍缺乏有效的过程监管工具和责任落实体系：◆甲方内部的工程质量保证体系不健全，项目工程部内部的工程质量管理理念、标准、要求不统一，实际工程管理效果因人而异差异性极大房地产工程管理的理念及定位■房地产的现场工程管理普遍缺乏有96房地产工程管理的理念及定位◆甲方的工程质量管理往往变成了施工企业的质检部门，习惯于通过处罚等方式管理施工企业，习惯于通过点的处理解决质量问题，而不是帮助施工企业完善自身的质量管理体系房地产工程管理的理念及定位◆甲方的工程质量管理往往变成了施97房地产工程管理的理念及定位■一个简单的讨论题：◆一天，一个甲方的工程部经理去施工现场巡检，发现几个正在砌筑的门窗洞口存在较大的偏差。这时，砌筑工作刚刚展开。假如这个工程部经理是你，你会如何处理？处理的重点是什么？房地产工程管理的理念及定位■一个简单的讨论题：◆一天，一98工程质量管理的薄弱环节■对设计过程质量缺乏有效的控制：◆设计单位不一定了解客户需求，不一定掌握客户标准的设计控制要点，不一定清楚开发企业的成本控制要求，更不一定知道如何通过设计强化对工程质量通病进行预防工程质量管理的薄弱环节■对设计过程质量缺乏有效的控制：◆99工程质量管理的薄弱环节◆如果开发企业不能在设计前期，对设计单位提出具体明确的设计要点和细部要求，完全依靠施工图质量控制。一旦出现重大设计缺陷，要么造成设计返工，要么带有质量缺陷进行施工，都会严重影响项目的开发周期或工程质量工程质量管理的薄弱环节◆如果开发企业不能在设计前期，对设计100工程质量管理的薄弱环节◆设计专业计算、设计参数确认、设计选型等决定工程成本的关键因素，如果不能在设计过程中进行审查，一旦出现偏差，要不造成颠覆性设计返工，要不造成甲方工程成本的极大浪费，依靠后期工程招标压缩施工成本，只是治标不治本的做法工程质量管理的薄弱环节◆设计专业计算、设计参数确认、设计选101工程质量管理的薄弱环节■对设计施工图审查缺乏有效的管理：◆开发企业往往习惯性地一拿到施工图，迫不及待的马上组织招标、施工等后续工作忽视了应同步进行的甲方施工图审查环节◆传统的施工图审查，往往偏重于设计规范的审查，忽视对客户质量标准的审查工程质量管理的薄弱环节■对设计施工图审查缺乏有效的管理：◆102工程质量管理的薄弱环节◆工程的施工图会审，往往偏重于“错、漏、碰、缺”和施工工艺工序等操作性方面的审查◆客户使用功能性审查、关键施工质量通病防治节点、甲供材、甲分包与总包的交叉作业界面及节点等，由于与总包单位和监理单位关系不大，往往在施工图会审中很难发现工程质量管理的薄弱环节◆工程的施工图会审，往往偏重于“错、103工程质量管理的薄弱环节■缺乏标准的最低价中标忽视了质量控制◆在普遍采用“工程量清单”报价方式后，最低价中标成为开发企业普遍采用的中标原则。但由于在考察、入围、招标文件中缺乏统一的管理标准、质量标准、技术标准、配合标准等方面的考核及要求，实际产生的最低价往往是以降低工程质量为代价的工程质量管理的薄弱环节■缺乏标准的最低价中标忽视了质量控制104工程质量管理的薄弱环节◆我们会在招标文件中明确关键工序、关键部位工艺质量控制体系的具体要求吗？◆我们会在招标文件中约定工程质量样板要求、成品保护要求、工程照管要求吗？◆我们会在招标文件中约定分户验收、交付、维修等高、低限指标的奖惩要求吗？◆我们会在招标文件中约定不同阶段施工企业技术、质检人员的具体配备要求吗？工程质量管理的薄弱环节◆我们会在招标文件中明确关键工序、关105工程质量管理的薄弱环节■对工程质量偏重于目标管理和结果管理◆施工组织设计审查忽视质保体系和责任体系要求◆专项技术方案要求不明确◆技术交底审查流于形式◆关键工序、关键部位质量控制的重要手段样板引路流于形式工程质量管理的薄弱环节■对工程质量偏重于目标管理和结果管理106工程质量管理的薄弱环节◆缺乏过程质量控制的管理工具，检查要求、检查标准不清晰，质量责任无法落实◆对总分包施工界面、工序交叉作业质量控制缺乏明确的质量控制要求◆分户验收流于形式◆维修不及时、维修质量不到位容易引发激烈的业主投诉升级工程质量管理的薄弱环节◆缺乏过程质量控制的管理工具，检查要107工程进度管理的薄弱环节■工程进度前期过程控制的薄弱环节：◆设计图纸的保障◆报批报建手续的保障◆成本确定的保障◆招标采购的保障◆施工场地“三通一平”的保障工程进度管理的薄弱环节■工程进度前期过程控制的薄弱环节：◆108工程进度管理的薄弱环节■工程进度招标过程控制的薄弱环节：◆招标文件中只对关键形象进度节点进行约定，对施工流水段划分没有具体要求◆招标文件中没有约定施工不同阶段人、机、料配备的基本要求工程进度管理的薄弱环节■工程进度招标过程控制的薄弱环节：◆109工程进度管理的薄弱环节◆招标文件中没有约定一旦出现工程进度滞后，甲方对管理补充要求、承包范围调整要求、管理费收取、已完工程费用认定标准，后续施工费用标准、作业面退出条件工程进度管理的薄弱环节◆招标文件中没有约定一旦出现工程进度110工程进度管理的薄弱环节■工程进度施工过程控制的薄弱环节：◆施工组织设计及专项施工方案的合理性◆甲供材、甲分包进场的保障◆总、分包穿插工序作业配合的保障◆市政配套施工单位进场的保障◆施工场地、道路的保障◆专项验收的保障工程进度管理的薄弱环节■工程进度施工过程控制的薄弱环节：◆111工程成本管理的薄弱环节■目标成本管理体系不完善：◆目标成本：◆责任成本：◆动态成本：◆过程成本控制：工程成本管理的薄弱环节■目标成本管理体系不完善：◆目标成112工程成本管理的薄弱环节■产品定位阶段成本控制的薄弱环节：◆产品定位：◆类型与档次定位：◆单价：◆总价：高层/多层/低密度/别墅决定产品档次。听成本还是听市场？客户支付能力档次高档次高总价VS低档次高总价工程成本管理的薄弱环节■产品定位阶段成本控制的薄弱环节：◆113工程成本管理的薄弱环节◆容积率：◆产品类型：◆区位档次交通方式：听规划还是听市场？规划结构车位配置◆家庭结构、生活方式：户型细节◆爱好品位：建筑形象工程成本管理的薄弱环节◆容积率：◆产品类型：◆区位档次114工程成本管理的薄弱环节容积率：1.2限高：6层建筑密度：30％工程成本管理的薄弱环节容积率：1.2115工程成本管理的薄弱环节容积率与利润率的测算容积率单价总利润利润率建筑形式方案一1.24500元/㎡12150万元33%花园洋房方案二1.05500元/㎡12375万元41%叠拼方案三0.67000元/㎡9450万元32%TOWNHOUSE方案四0.312500元/㎡8438万元28%独栋别墅叠拼具有与低层（四层）板楼相似（甚至更高）的容积率，且因为类似TOWNHOUSE，售价也更高工程成本管理的薄弱环节容积率与利润率的测算容积率单价总利润利116工程成本管理的薄弱环节■设计阶段成本控制的薄弱环节：◆设计阶段的成本管理缺乏管控◆规划设计阶段：规划指标分析，产品参数控制（如门窗比例、公摊面积、配套指标），设备系统档次、土方平衡方案，市政配套方案等工程成本管理的薄弱环节■设计阶段成本控制的薄弱环节：◆设117工程成本管理的薄弱环节◆扩初设计阶段：建筑、结构参数控制（层高、地基处理形式、结构形式，荷载取值，配筋要求等）设备系统、参数控制工程成本管理的薄弱环节◆扩初设计阶段：118工程成本管理的薄弱环节■招标阶段成本控制的薄弱环节：◆工程量清单编制缺乏审查，“丢、漏、错”

项造成后期成本增加◆招标文件、合约文件中甲、乙方责、权、利、分包配合、材料领用等管理要求划分不清，造成后期成本增加◆施工措施费明细不清，造成后期成本增加工程成本管理的薄弱环节■招标阶段成本控制的薄弱环节：◆工119工程成本管理的薄弱环节■施工阶段成本控制的薄弱环节：◆“先洽后干”与“先干后洽”的效率之争◆“三边工程”成本控制的难点◆甲供材、甲分包组织对工程成本的影响◆防止设计缺失造成工程返工损失工程成本管理的薄弱环节■施工阶段成本控制的薄弱环节：◆“120演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！121如何突破房地产工程管理瓶颈

现代工程管理体系的破解之道2010年6月30日南京如何突破房地产工程管理瓶颈

现代工程管理体系的破解之道20122提出工程管理瓶颈的背景中国的工程管理缺少技术标准吗？提出工程管理瓶颈的背景中国的工程管理缺少技术标准吗？123提出工程管理瓶颈的背景房地产的工程建设中有多少高新科技吗？提出工程管理瓶颈的背景房地产的工程建设中有多少高新科技吗？124提出工程管理瓶颈的背景都在管理工程质量。为什么还会出现问题？甲方工程部监理公司施工单位提出工程管理瓶颈的背景都在管理工程质量。为什么还会出现问题？125提出工程管理瓶颈的背景对国内部分房地产企业管理者进行走访，以及部分媒体所做的市场反馈调查。客户对房地产工程质量的满意度，是房地产设计、营销、工程三大业务体系中最低的提出工程管理瓶颈的背景对国内部分房地产企业管理者进行走访，以126房地产工程管理面临的主要问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题二、新形势下房地产企业对工程管理的要求三、外部资源对房地产工程管理的影响房地产工程管理面临的主要问题一、房地产企业工程管理容易出现的127房地产工程管理容易出现的问题■工程质量问题引起业主的投诉及索赔◆万科“金色雅筑”项目的“漏水门”和“隔音门”事件房地产工程管理容易出现的问题■工程质量问题引起业主的投诉及128房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题129房地产工程管理容易出现的问题■工程质量问题引起业主的投诉及索赔◆中海“文华熙岸”项目被政府质量监督部门列入“黑名单”事件◆保利“西子湾”项目的“拒收门”事件房地产工程管理容易出现的问题■工程质量问题引起业主的投诉及130房地产工程管理容易出现的问题■工程进度滞后引起的延期开盘及交付◆金地“格林小镇”因市政、道路、园林景观工程组织不当，延期交付引起业主投诉及索赔◆万科“四季花城”因冬施组织问题，延期交付引起业主投诉及索赔房地产工程管理容易出现的问题■工程进度滞后引起的延期开盘及131房地产工程管理容易出现的问题■工程成本突破引起的项目经营利润下降◆复地“国际公寓”因规划、定位产生的时间成本造成项目经营利润下降◆万科“万科紫台”项目因地下水位和抗浮水位的逆向偏差造成项目经营利润下降房地产工程管理容易出现的问题■工程成本突破引起的项目经营利132房地产工程管理容易出现的问题■工程招标合约不严谨造成管理难度加大◆SOHO中国“SOHO尚都”项目因总包单位与幕墙安装单位分工、配合要求约定不清，造成项目工程管理难度加大◆珠江地产“珠江骏景”项目因道路景观与市政管井标高配合要求约定不清，造成项目工程管理难度加大房地产工程管理容易出现的问题■工程招标合约不严谨造成管理难133房地产工程管理容易出现的问题■质量、进度、成本失衡造成管理混乱◆正确看待质量、进度、成本之间的平衡关系成本进度质量最佳房地产工程管理容易出现的问题■质量、进度、成本失衡造成管理134房地产工程管理容易出现的问题◆桩基：成桩后28天达到龄期，开始试桩◆合理的施工技术间歇必须考虑◆砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm2后才能上人◆加气块砌筑：1天砌筑高度不得超过1.5米，

2天砌完，7天后顶砖，15天后（含顶砖时间）才能开始粉刷房地产工程管理容易出现的问题◆桩基：成桩后28天达到龄期，135房地产工程管理容易出现的问题◆分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天◆合理的施工技术间歇必须考虑◆防水：表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时间（聚氨酯24h，JS涂膜8h）◆地坪：养护7天后才能上人房地产工程管理容易出现的问题◆分层粉刷：分层粉刷，每层间隔136房地产工程管理容易出现的问题■与外部资源的角色定位、分工不清◆房地产企业工程管理的主要任务是什么？组织？监督？协调？房地产工程管理容易出现的问题■与外部资源的角色定位、分工不137房地产企业对工程管理的要求一、房地产行业业务经营模式的演变及背景二、新形势下房地产企业对工程质量的要求三、新形势下房地产企业对工程进度的要求四、新形势下房地产企业对工程成本的要求房地产企业对工程管理的要求一、房地产行业业务经营模式的演变及138房地产行业业务经营模式的演变■行业竞争加剧引起的经营模式的演变以生产为中心以销售为中心以利润为中心以客户为中心统建房时代及房地产初期促销、广告包装、差异化提高效率降低成本客户导向的产品、服务体系房地产行业业务经营模式的演变■行业竞争加剧引起的经营模式的139房地产行业业务经营模式的演变■业主维权意识的不断提高◆对功能的严格检查◆对观感的高度重视◆对细节的认真查验◆对合理性、舒适性的追求◆……房地产行业业务经营模式的演变■业主维权意识的不断提高◆对140房地产行业业务经营模式的演变■房地产企业品牌化建设引起的演变非忠诚业主差距（某个细节上）品牌期待符合或超越（每个细节上）问题处理销售过程规划设计问题处理工程质量问题处理物业管理问题处理忠诚业主品牌形象/广告宣传业内口碑/朋友介绍看房购买收楼居住房地产行业业务经营模式的演变■房地产企业品牌化建设引起的演141房地产行业业务经营模式的演变房地产行业业务经营模式的演变142新形势下企业对工程质量的要求■传统意义上工程质量标准的定义：◆强调按图施工，符合施工质量验收标准◆强调工序、工艺质量控制的实体质量效果◆强调施工方案、技术措施、施工工法的管理新形势下企业对工程质量的要求■传统意义上工程质量标准的定义143新形势下企业对工程质量的要求■传统意义上工程质量标准的误区：◆我国的施工质量验收标准有缺陷吗？◆设计图纸能够符合客户需求吗？◆符合现行设计规范要求的图纸有缺陷吗？新形势下企业对工程质量的要求■传统意义上工程质量标准的误区144新形势下企业对工程质量的要求■传统意义上工程质量管控的重点◆人：质量意识、质量管理能力、技术技能◆料：材料采购、材料验收、材料管理◆法：技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计◆机：合理选配、使用维护◆环：外部环境、气候环境、工序环境新形势下企业对工程质量的要求■传统意义上工程质量管控的重点145新形势下企业对工程质量的要求◆厨房布置不当，影响洗、切、炒的流线◆地漏的返味◆空调室外机的噪音◆外保温的冷桥与结露◆私家花园内的井盖◆玄关设置过小■新形式下更注重产品的功能性、舒适性等细节新形势下企业对工程质量的要求◆厨房布置不当，影响洗、切、炒146新形势下企业对工程质量的要求◆小尺度卫生间布置不当◆户与户之间的对视干扰◆厨房烟道的串味◆小区入口的人、车分流◆户内的隔音◆地漏的防水节点处理新形势下企业对工程质量的要求◆小尺度卫生间布置不当◆户与147新形势下企业对工程质量的要求厨房的常见问题：厨房布置造成业主使用功能不完善新形势下企业对工程质量的要求厨房的常见问题：厨房布置造成业主148新形势下企业对工程质量的要求燃气表及灶台布置冲突，管线设计时缺乏有效控制厨房的常见问题：新形势下企业对工程质量的要求燃气表及灶台布置冲突，管线设计时149新形势下企业对工程质量的要求一层餐厅的上部是二层的卫生间除了一个南向卧室外，其余三个都是北向新形势下企业对工程质量的要求一层餐厅的上部是二层的卫生间除了150新形势下企业对工程质量的要求屋面落水管雨水口：防水层未粘进雨水斗内或防水层出现破裂细石混凝土出现收缩裂缝或浇捣不密实找坡不够汇水区直径不够新形势下企业对工程质量的要求屋面落水管雨水口：防水层未粘进雨151新形势下企业对工程质量的要求外墙穿墙螺杆孔容易忽视的穿墙螺杆：施工单位往往用碎建渣填堵，里外一抹灰就算填堵完成。即使采用细石混凝土，也容易出现干缩裂缝新形势下企业对工程质量的要求外墙穿墙螺杆孔容易忽视的穿墙螺杆152新形势下企业对工程质量的要求不同材料钉钢丝网的处理砼上搭接不够只在砌体上固定钢丝网太细砼上粘胶不规范新形势下企业对工程质量的要求不同材料钉钢丝网的处理砼上搭接不153新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量标准的定义◆以客户质量标准作为施工质量的验收标准新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量标准的定义◆154新形势下企业对工程质量的要求保证稳定要求工程项目质量适用性可靠性经济性协调性业主要求的其他特殊功能平面布置合理性空间布置合理性建筑物理功能其他使用功能采光通风隔声隔热安全性可维修性有效性满足抗震要求满足防火要求保证强度要求满足抗腐蚀性要求满足使用寿命要求质量成本质量效益与建设地区工程设施的协调与生态环境的协调与社区环境的协调造型与美感新形势下企业对工程质量的要求保证稳定要求工程项目质量适用性可155新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆从传统的工序、工艺质量检验转为向为产品定位、设计研发和建造的全过程质量控制新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆156新形势下企业对工程质量的要求使用寿命结束时处置和再生利用过程策划和开发采购生产或服务提供营销和市场调研产品设计和开发售后销售和分发安装和投入运行技术支持和服务包装和储存验证新形势下企业对工程质量的要求使用寿命结束时处置和再生利用过157新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆工程质量的管理手段从常用的事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）和零缺陷质量控制（分户验收）新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆158新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆质量分析和质量策划成为工程质量保证体系的重点新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆159新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆160新形势下企业对工程质量的要求工程质量虽然是在甲方的管理下形成，但毕竟是通过工程供方实现的。如果不能有效的输出甲方的质量管理标准和体系，取得供方的认可完全依靠甲方的处罚和供方自身的管理，都是很难达到质量目标的新形势下企业对工程质量的要求工程质量虽然是在甲方的管理下形成161新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆162新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变。通过设计完善的动态管理工具，辅以先进的信息设备，可以实现对施工部位、施工班组的动态跟踪新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆163新形势下企业对工程进度的要求■传统意义上工程进度控制的定义：◆强调施工工序、工艺进度控制的施工进度管理◆强调总、分包、分项工程协作、专业工序穿插的施工组织管理新形势下企业对工程进度的要求■传统意义上工程进度控制的定义164新形势下企业对工程进度的要求■传统意义上工程进度管控的重点：◆施工组织设计◆专项施工方案◆劳动力保证◆材料保证◆机械设备保证◆……新形势下企业对工程进度的要求■传统意义上工程进度管控的重点165新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度控制的定义◆从传统的施工工艺进度控制转为经营进度控制，施工进度管理是经营进度控制的组成部分及实现保障环节如：具备预售条件形象进度要求实体售楼处保障园林、景观先行配合销售开盘新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度控制的定义◆166新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求167新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求168新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求169新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求170新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度管控的重点◆依据经营目标计划分解的项目开发计划成为工程进度管控的依据◆一系列保障性资源计划的管控成为项目工程进度管控的重点新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度管控的重点◆171新形势下企业对工程进度的要求概念设计研究概念设计方案评审及确认规划方案设计规划设计评审及确认单体方案评审及确认扩初方案完成扩初方案评审及确认土建施工图完成景观设计评审及确认销售包装设计开工时间开盘时间详规报建方案报建初步设计报建施工图报建售楼处报建设计控制点相关重要节点新形势下企业对工程进度的要求概念设计研究开工时间设计控制点相172新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度管控的重点◆设计深度、设计质量的过程控制，可以有效地避免因图纸问题造成工程的调整及返工◆总承包单位的生产组织能力和配合意识，成为制约工程进度管理的关键。新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度管控的重点◆173新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度管控的重点◆甲供材、甲分包单位与总承包单位的配合、协调往往成为制约项目工程进度的瓶颈◆大小市政、设备配套用房土建专业的提前配合，可以保障交付的能源开通新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度管控的重点◆174新形势下企业对工程成本的要求■传统意义上工程成本控制的定义：◆传统的工程成本控制是施工阶段的合约成本控制◆传统工程成本控制的责任主体是成本管理部门新形势下企业对工程成本的要求■传统意义上工程成本控制的定义175新形势下企业对工程成本的要求■传统意义上工程成本管控的重点：◆招标管理和合约管理是降低施工成本的主要手段◆通过施工组织和施工工艺控制施工成本◆对主要材料设备价格进行控制和管理◆控制现场签证◆审查工程结算新形势下企业对工程成本的要求■传统意义上工程成本管控的重点176新形势下企业对工程成本的要求■新形势下工程成本控制的定义：◆由传统的施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制◆由传统的施工阶段控制转为向为投资分析产品定位、设计研发、招标采购、工程建造、运营维护的全过程成本控制新形势下企业对工程成本的要求■新形势下工程成本控制的定义：177新形势下企业对工程成本的要求确定项目目标项目投入使用项目决策阶段项目实施阶段项目使用阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修期时间（项目策划）（项目管理）（物业管理）产品定位分析可研新形势下企业对工程成本的要求确定项目目标项目投入使用项目决策178新形势下企业对工程成本的要求研发采购生产营销服务价值链盈利能力在产品价值链中，利润最高的部分是研发、营销与服务，而生产环节的利润最低。在研发方面具有竞争优势的企业通常比在制造能力具有竞争优势的企业有更高的竞争力新形势下企业对工程成本的要求价值链盈在产品价值链中，利润179新形势下企业对工程成本的要求■新形势下工程成本管控的重点：◆项目投资分析是项目成本控制的起点，开发成本受开发节奏、市场销售价格、经营风险控制等条件的多重制约◆产品定位的准确性、差异性决定了项目成本控制的优劣新形势下企业对工程成本的要求■新形势下工程成本管控的重点：180新形势下企业对工程成本的要求房地产成本项目的设置○

土地成本○

开发前期准备费○

主体建筑工程费○

主体安装工程费○

园区管网工程费○

园林环境建设费○

配套设施费○

开发间接费楼面地价主体造价园区造价含资金成本新形势下企业对工程成本的要求房地产成本项目的设置○土地成本181新形势下企业对工程成本的要求■新形势下工程成本管控的重点：◆规划设计方案指标、功能、技术参数、配套档次的确定，决定了70%以上的工程成本◆最低价中标是控制工程建造成本的重点◆时间成本和质量成本往往是房地产企业成本管理忽视的环节和事后的遗憾新形势下企业对工程成本的要求■新形势下工程成本管控的重点：182新形势下企业对工程成本的要求■工程质量成本的重要性：◆工程质量成本的概念：为了确保和保证取得满意的工程质量而发生的费用以及没有达到满意的质量所造成的损失新形势下企业对工程成本的要求■工程质量成本的重要性：◆工183新形势下企业对工程成本的要求设计阶段施工准备阶段施工阶段使用阶段改正错误的时间1$1.010.0100.0改正错误所需费用10$$$$$$$$$$100$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$1000$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$“十倍原理”图形象地说明项目进展各阶段改正错误所需费用的比较（见左图），对于工程质量成本而言，达到成本控制的最有效的时间是在项目的施工准备阶段新形势下企业对工程成本的要求设计施工准施工使用改正错误11.184新形势下企业对工程成本的要求■工程质量成本的管控重点：◆以预防为主的质量成本管理，把钱花在避免质量故障的出现，而不是解决不合格项造成的后果，是质量成本控制的基础新形势下企业对工程成本的要求■工程质量成本的管控重点：◆185新形势下企业对工程成本的要求■工程质量成本的管控重点：◆百分之百的现场工程质量控制施工手工操作质量是很难实现的，针对施工质量通病找出关键的故障点，通过前期的设计节点强化、施工工艺改进往往能避免施工手工操作的带来的偏差新形势下企业对工程成本的要求■工程质量成本的管控重点：◆186新形势下企业对工程成本的要求■工程质量成本的管控重点：◆鉴定成本主要是完善材料检验和对施工过程中工序质量、工程质量检查等方面管理的投入，合理的投入和有效管理是质量成本控制的重点新形势下企业对工程成本的要求■工程质量成本的管控重点：◆187外部资源对房地产工程管理的影响一、国内总承包单位的管理现状分析二、国内监理单位的管理现状分析外部资源对房地产工程管理的影响一、国内总承包单位的管理现状分188国内总承包单位的管理现状分析■国内工程总承包商的总体概况：◆建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低，资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系◆劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制是施工质量保证的重要前提国内总承包单位的管理现状分析■国内工程总承包商的总体概况：189国内总承包单位的管理现状分析◆施工企业为降低成本，普遍采用项目承包制，推行项目法施工，以包代管情况普遍工程质量的好坏与项目经理及项目管理班子的技术水平、管理能力存在很明显的关系，项目经理素质差异很大◆施工企业对施工项目经理部的支持监管较少，施工管理出现问题后，施工企业高层的支持体现不明显国内总承包单位的管理现状分析◆施工企业为降低成本，普遍采用190国内总承包单位的管理现状分析■国内总承包单位的分类◆第一类：大型建安集团◆第二类：中型建筑企业◆第三类：小型成建制的民营、集体建筑企业◆第四类：小型、专业施工企业国内总承包单位的管理现状分析■国内总承包单位的分类◆第一191国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析192国内总承包单位的管理现状分析■从成本角度考虑总承包商的选择策略：◆选择承包商时，要重点考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应企业的成本控制。避免过多的管理层级造成不必要的管理费上升◆杜绝层层转包是从成本角度选择承包商的重要指标国内总承包单位的管理现状分析■从成本角度考虑总承包商的选择193国内总承包单位的管理现状分析◆选择高效率，重信誉重合约，管理组织扁平化，管理成本低的工程公司是有效降低成本的手段◆房地产企业通过提高对施工单位的管理能力，输出技术标准和质保体系要求，可以向选择三、四类施工企业过渡，在保证质量的前提下降低工程成本国内总承包单位的管理现状分析◆选择高效率，重信誉重合约，管194国内总承