房地产市场走势研判新景祥课件

房地产市场走势研判房地产市场走势研判22007年进出口贸易总额达到2万亿美元，累计贸易顺差达到2622亿元2007年全国固定资产投资13.72万亿元，同比增长24.8%2007年信贷投放额达27.8万亿元，同比增长16.4%贸易顺差过大投资增长过快信贷投放过多流动性过剩经济过热宏观经济背景外贸出口固定资产投资内需消费经济发展的三驾马车驱动中国经济增长的三驾马车出现了信贷投放规模大，投资增长过快以及贸易顺差累计效应巨大的问题，导致目前经济发展出现从过快向过热转变的风险22007年进出口贸易总额达到2万亿美元，累计贸易顺差达到23第一次第二次第三次第四次1978年以来，中国出现过四次显著通货膨胀，历次通货膨胀的根源都是投资或消费需求过于旺盛；时间CPI最高持续时间成因79-80年6.0%1年经济增长迅猛，投资规模猛增，外贸赤字、外汇储备为负84-86年9.3%2年基建规模、社会消费需求、货币信贷投放急剧扩张87-89年18.8%2年85-86年紧缩政策在未见到成效的情况下全面松动，导致需求量的严重膨胀93-95年24.1%2年固定资产投资规模扩张过猛目前通货膨胀的最直接表现聚焦在CPI上，如何控制消费品价格持续上涨，避免CPI持续高位运行，政府可能出台各种政策，保证CPI快速降至合理水平。中国历年通货膨胀状况宏观经济背景从历史看，中国经历了四次较典型的经济过热，主要是由工业化初期大规模的投资需求引发的信贷失控导致的，经济过热突出表现为CPI指数过高3第一次第二次第三次第四次1978年以来，中国出现过四次显著4目前宏观经济过热的风险与人民币汇率存在较大的关联，贸易顺差的过快增长使得中国目前盯住美元的政策承受越来越多的压力，人民币升值的通道已经打开关键背景要素——人民币升值外部压力内部动力日本美国“盯住美元汇率”政策，使美元贬值的积极效用没能全面发挥；施压人民币升值与美国对华反倾销政策一起，构成了布什政府对华经贸政策调整的新内容。日本提出议案，提请七国集团通过‘广场协议’类似的文件”，逼迫人民币升值，打垮人民币对日元的挑战，确保日元在亚洲的未来主导地位。相对劳动生产率快速增长，贸易顺差越来越大，外汇储备过高人民币购买力评价（PPP）过低，中国物价水平只相当与美国的21%全球油价持续高企，美元贬值国内通胀压力人民币升值原因4目前宏观经济过热的风险与人民币汇率存在较大的关联，贸易顺差5而对人民币持续升值的预期则造成大量国际热钱快速涌入中国，在推高外汇储备的同时也使得国内的流动性过剩加剧，并使得通胀的风险增大目前人民币对美元汇率中间价已经突破6.9，较07年初升值幅度达到13%。2007年底，我国外汇储备余额已经达到1.53万亿美元，国际热钱正在加速流入中国。关键背景要素——人民币升值5而对人民币持续升值的预期则造成大量国际热钱快速涌入中国，在6随着中国经济继续向重化工业的深入，对资源性产品的需求不断增大，而以石油为代表的资源性产品价格的上涨将对国内宏观经济的发展产生越来越重要的影响国内70美元/桶国际120美元/桶在国际油价不断冲高的背景下，要与国际油价接轨，国内油价至少还将有50%的上涨空间，油价持续上涨已成必然趋势。中国实际GDP和石油消费变动率的相关系数年份1961-19701971-19801981-19901991-20001997-20042000-2004相关系数0.670.090.090.410.860.93关键背景要素——资源产品价格上涨6随着中国经济继续向重化工业的深入，对资源性产品的需求不断增7在资源性产品价格上涨已成世界趋势的前提下，来自市场的压力将使国内资源性产品的价格逐渐与世界接轨，可以预期，国内资源性产品价格将进入一个长期上涨通道

《关于深化价格改革促进资源节约和环境保护的意见》:把环境治理成本和资源枯竭后的退出成本计入石油、天然气、水、电、煤炭和土地等产品的定价中，

《节约能源法》正式实施后，我国将采取一系列措施，推动全社会节约能源、提高能源利用效率,其中包括继续实施有利于节能的经济政策，积极稳妥地推进能源价格改革，择机进一步理顺成品油、天然气价格。能源涨价时间表2005年12月，国家发改委将天然气出厂价格每千立方米提高50-150元，平均涨幅达到10％

2006年3月26日，国家发展改革委发出通知，将汽油和柴油出厂价格每吨分别提高300元和200元。2006年5月24日，国家发改委又将汽油、柴油和航空燃油格分别每吨提高500元。2006年6月30日，国家发改委开始实施电价调整方案，将全国销售电价平均每千瓦时提高2.5分。2007年11月1日，国家发改委宣布提高国内成品油价格，汽油和柴油的全国平均零售基准价分别由每吨5480元和5020元调整为5980元和5520元，全国平均零售价分别为每吨6460元和5960元；折合每升约分别提高0.4元和0.46元。

2008年6月20日起将汽油、柴油价格每吨提高1,000元，航空煤油价格每吨提高1,500元；自2008年7月1日起，将全国销售电价平均每千瓦时提高2.5分钱。汽油和柴油上调后，全国平均零售基准价折合每升约分别提高0.8元和0.92元。据测算，汽油、柴油零售价涨幅分别为16.7%，18.1%，电价上调4.7%。关键背景要素——资源产品价格上涨7在资源性产品价格上涨已成世界趋势的前提下，来自市场的压力将8由于资源性产品在整个经济中基础性及先导性的地位，其价格上涨的渗透力极强，将带动一大批关联产业成本上扬，宏观经济中成本驱动的通胀风险将持续存在国内原油价格水平提升原油加工企业的生产成本提高，下游企业面临较大的涨价压力替代产品例如煤炭等的价格上涨CPI上涨国际原油价格上涨中国原油净进口量及所消耗外汇额年份19971998199920002001200220032004200520062007原油净进口量（万吨）1564.11172.22944.7598352706220829911732118751388015928原油净进口额（亿美元）27.217.538.9148.6116.6127.6181.6325.9450.2636.6780.9平均价格（美元）173.9149.3132.1248.4221.3205.1218.8277.8379.1458.6490.3注：平均价格＝原油净进口额/原油净进口量资料来源：《中国统计年鉴》1993－2006年，商务部进出口统计快报2007年关键背景要素——资源产品价格上涨8由于资源性产品在整个经济中基础性及先导性的地位，其价格上涨91991年夏，日本经历了二战后长时间的经济高速增长后，泡沫经济崩溃，出现一系列后遗症：巨额不良资产、投资信心崩溃、市场低迷、企业倒闭失业率攀升等，日本进入失落的十年。二战后，美国共经历十次经济衰退，表现为工业减产，失业率上升、金融衰退。经济学家汉密尔顿指出：在美国发生的历次经济衰退中，除一次外，衰退之前原油价格均大幅上涨。日本经济的十年衰落阶段时间特点崩溃期1991-1994经济滑坡；股票土地价格下跌；企业减产暂短景气期1995-1996金融危机；企业倒闭；失业增加经济萧条深化期1997-1999经济出现负增长；金融危机，个人消费疲软；企业倒闭数量增加；失业问题日益突出。景气起伏期2000-2001居民消费持续低迷，物价下降，股市狂泻，失业率飙升。他山之石美国不同经济衰退期特点时间历时特点1969.12-1970.1111个月工业生产下降8.1%，失业率达到7%以上1973.11-1975.316个月石油危机引发股市大跌48%，失业率8.5%，消费物价上涨7%1980.1-1980.77个月几次经济衰退中时间最短，由石油价格上涨引起1981.7-1982.1116个月温和通胀导致衰退1990.7-1991.38个月80年代经济增长累计矛盾的总爆发2001.3-2002.312个月2001年三季度，经济出现1.1%的萎缩日本和美国的经济发展历程表明：经济过热和通货膨胀可能引发经济滑坡、资产价格下跌、企业减产倒闭、金融危机失业率增加等社会问题。日本和美国的经济发展历程表明：经济过热可能引发经济滑坡、资产价格下跌、企业减产倒闭、金融危机失业率增加等一系列严重的社会问题91991年夏，日本经历了二战后长时间的经济高速增长后，泡沫10总结：由于人民币升值的历程短期不会结束、世界资源性产品上涨的长期趋势及中国经济发展中投资拉动的动力引擎持续存在，中国经济将在较长时期内面临流动过剩以及通胀风险，因此适度紧缩的金融政策将成为未来中国经济发展中较常态的现象宏观经济核心影响因素人民币持续升值趋势不会改变能源价格不断上升趋势不会改变治理通胀成为是宏观经济政策的主要目标热钱继续涌入中国，通货压力继续增加持续从紧货币政策适度稳健财政政策人民币持续升值、能源价格的持续上涨、生产资料价格持续上涨的趋势不会改变、因此我国未来将面临的通胀压力将继续加大，治理通胀也必将是宏观经济政策的主要目标，而作为调控通胀的主要手段，我国也必将在较长一段时间坚持从紧货币政策。宏观调控10总结：由于人民币升值的历程短期不会结束、世界资源性产品上11由于房地产行业资金密集型特征以及房地产在国民经济中的地位，目前紧缩的金融政策以及相关的行政政策对房地产的发展产生了直接的影响政府指出：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格结构性上涨演变为明显通胀是宏观调控主要任务。在政府价格干预和价格监控下，08年5月份CPI同比上涨7.7%，物价仍在高位运行，政府将继续采取市场加行政组合拳打压。行政手段紧缩地根、增加保障房供应、价格干预等2008年1月7日，国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》加大闲置土地处置力度；

增加保障房和普通住房的供应；2008年，政府临时价格干预，加强价格监管。从紧货币政策市场手段央行执行从紧的货币政策，08年以来存款准备金率快速上调5次，现达到历史新高的17.5%；增加第二套房首付比例及利率水平。市场手段集中回收流动性，给经济降温；行政手段侧重房地产市场，抑制房价持续上涨。市场行政相结合房地产政策趋向11由于房地产行业资金密集型特征以及房地产在国民经济中的地位1208年以来中国频发的自然灾害以及奥运效应进入尾声，对未来宏观经济的走向造成了一定影响但不会改变经济大势，维持紧缩的金融政策仍然是政府经济调控的主基调金融政策趋向：持续加息、信贷紧缩、限制外资，行业资金门槛提升06/806/9加息限外06/11上调存款准备金率07/1上调存款准备金率07/2上调存款准备金率07/3上调利率准备金率07/4上调存款准备金率07/507/607/7上调存款准备金率上调存款准备金率上调利率准备金率07/8上调利率准备金率07/9上调利率准备金率07/12上调利率准备金率中国事件背景：08/108/308/508/4上调利率准备金率上调利率准备金率上调利率准备金率上调利率准备金率上调利率准备金率08/61月25日，我国南方地区发生雪灾，湘、贵等21个省不同程度受灾，直接经济损失达1516亿。5月12日，四川汶川发生8.0级地震，受灾人口达3000万人，遇难6.9万人，造成经济损失超过雪灾，保守估计在1900亿元。5月27日至29日，暴雨席卷湘、鄂、贵、桂等南方12省，受灾人口912万，直接经济损失约50亿元。立秋吉日2008年8月8日8时北京奥运开幕房地产政策趋向1208年以来中国频发的自然灾害以及奥运效应进入尾声，对未来13经过05年到07年密集的调控政策出台，以及08年以来宏观经济大势影响，房地产已开始进入一个深度调整期，短期出台新的政策可能性较小，潜在调控手段有物业税信贷紧缩导致2007年全国房地产市场成交下降，价格已有下降趋势；2008年房地产市场调控将从土地、行政、供应、金融和税收四个方面进行调控。从市场效果来看，房贷紧缩政策将是抑制房价上涨的有效手段，可能成为政策主力；从经济增长来看，通货膨胀的压力也将迫使银行采取紧缩的货币与财政政策；从国家金融体系稳定来看，人民币升值必然带来外资严控政策。土地政策供应结构税收政策金融政策紧缩地根规范土地交易保障性住房控制贷款规模物业税限外政策未来调控主要方向房地产政策趋向13经过05年到07年密集的调控政策出台，以及08年以来宏观14此次房地产行业的深度调整周期与宏观经济大势的走向密切相关，预计中国仍需要较长时间来消化国内的流动过剩问题，房地产此次调控期预计将达到1～2年时间国家统计局数据显示：1-5月份，房地产开发投资9119亿元，同比增长31.9%，这说明目前房企仍在大规模扩张，而信贷从紧则使开发商资金链出现问题，据国泰君安报告称，08年全行业资金缺口达到7100亿元，平均每家开发商资金缺口1201万元。加息、提高首付比等金融调控极大打击了房地产投资及投机行为，再加上房价向下运行的预期，市场观望氛围浓重。目前北京、深圳、广州、南京等各大城市销竣比已低0.7，而销售面积同比降幅均也在40%以上。高价拿地大幅扩张房企资金缺口巨大打击投资观望情绪浓重价格调整成为必然，房地产市场未来将迎来调整期货币政策从紧信贷持续紧缩房地产市场面临深度调整开发商购房者政府在未来持续通货膨胀的压力下，货币政策必然持续从紧，这使开发商资金压力必然异常严峻，而价格下降的预期使房地产市场的观望氛浓重，多重因素的影响下，房价调整成为必然，房地产市场也必迎来一个漫长的低迷期。房地产政策趋向14此次房地产行业的深度调整周期与宏观经济大势的走向密切相关15但在未来通胀压力有所缓和时，货币政策也必将有所放松，房地产投资需求必将再度呈增长趋势，已在空转的物业税必将落实出台，房地产市场将因此进入一个更为漫长的调整期物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高

.目前我国实行的房地产税是按照房产原值征税，土地税是按照土地的面积来征税我国现行物业税改革的基本框架是"将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税"。模拟物业税出台的时间表：2010年物业税将开征并导致房地产市场的深度调整预测值物业税出台合并为保有环节缴纳的物业税房地产政策趋向15但在未来通胀压力有所缓和时，货币政策也必将有所放松，房地16物业税开征后将从消费环节抑制需求，改变地方财政收入来源构成方式上改变原来的房地产游戏规则，市场将经历长期整固物业税相关：物业税现已在北京、辽宁、江苏等十省市开始“空转”运行。

物业税属地方税种，在大力推进保障性住房的前提下，物业税的开征可能成为保障住房资金的重要来源，因此政府有望在稳定的前提下适时推出，现国税总局正在积极准备。物业税将大力打击投机行为，据保守估计，物业税开征将使房价下降25%。房价调整物业税出台打击投资需求资金来源政绩工程地方政府财政收入增加国税总局已在积极准备中，在通胀回落，货币政策放松的情况下，物业税将适时出台大力兴建保障性住房分流市场开发成本降低土地出让金及税费在持有环节缴纳房地产政策趋向16物业税开征后将从消费环节抑制需求，改变地方财政收入来源构17机会型快速成长型区域领先型跨地区发展型全国化型资源型资金型专业型年销售额6个亿6-10个亿10-30个亿30-50个亿50亿以上市场的深度调整将加速房地产行业整合，不同资源禀赋的房企将出现分化，领先房企由于融资渠道多元化优势明显，资金、土地等要素资源将加速向其集中发展趋势缺失开发经验、成本控制能力相对较弱，未来面临挑战巨大融资渠道主要依靠银行贷款，未来面临挑战巨大资源优势显现，有望加速成长融资渠道多元化，竞争力进一步增强挑战与机遇并存，总体发展趋势向上处于从区域领先向跨区域或者从跨区域向全国领先企业转变过程中，风险巨大机会型企业的未来关注点在于项目的成败其他类型企业在现阶段都必须考虑通过快速回现稳固资金链，通过拓宽融资渠道缓解资金压力不同企业的影响17机会型快速成长型区域领先型跨地区发展型全国化型资源型资金18房地产企业的融资方式包含内外两种，并遵循着先内后外，先债后权的融资路径房地产企业的资金融通方式外源性融资内源性融资债务性融资内部融资权益性融资企业自有资金销售回款股东注资关联企业内部借款……房地产投资基金权益性投资信托上市融资合作开发银行借贷债券融资债务性信托融资租赁住房抵押贷款证券化房地产投资信托Vs上市融资VsVs债券融资融资规模小，不超过6亿流动性差，机构投资者持有法律环境不完善法律环境不完善人才匮乏，税收限制公司治理结构限制短期债审批极其困难企业债只能够由央企发行上市企业可发行部分公司债政策环境成熟，操作相对较易融资规模巨大，可重复发行监管相对较松，可选择空间大优选方式房地产投资基金虽然房地产企业就拓宽融资渠道进行了有益探索，但是由于法律及政策环境的约束和发展不完善，使得上市成为房地产企业融资的优选方式，但是具备条件的企业相对较少，国家近期的审批也非常严格，造成地产企业资金链普遍偏紧中南控股集团有限公司房地产业务借壳大连金牛（000961）浙商集团将旗下超过45亿元的房地产业务注入SST亚华（000918）常州高新技术产业开发区发展（集团）总公司将房地产和城市建设资产注入黑牡丹（600510）新洲集团将房地产业务与白猫股份（600633）全部资产和负债进行置换。18房地产企业的融资方式包含内外两种，并遵循着先内后外，先债19随着房地产市场的调整的开始，虽然已经努力拓宽融资渠道，但是万科、中海、碧桂园、长江实业等众多地产领先企业纷纷采取降价促销手段，快速回流资金中海2008年5月份，中海地产位于深圳宝安、龙岗的两个新盘分别以5500元/平方米、4988元平方米的超低价开盘，创下区域内的价格新低。万科2007年末，万科在广州、深圳、成都等城市率先降价销售，降幅在15%-30%之间；2008年2月21日（元宵节），万科对上海的十个楼盘集中优惠销售，优惠幅度5%。万科1-5月份共销售197亿元，回流资金良好。碧桂园碧桂园一贯采用低价销售策略，07年年底，广州凤凰城就以4800元/平米冲击市场，端午期间，广州另一项目还打出3800-4000元/平米超低价；5、6月份，碧桂园在广州、重庆、武汉等多个项目进入预售期，碧桂园仍以低价策略占领市场，5月实现销售合同20亿元。面对楼市寒冬，降价成为大势所趋，领先企业已经开始未雨绸缪。市场表现富力天津富力地产携旗下富力津门湖、富力城、富力湾及富力桃园四盘联展，联手推出“3＋2尊享大礼”活动：3送，即送契税3%、送维修基金1%、送购房产权交易印花税0.05%；两重大礼，为99折购房优惠，另加赠送2777元购房喜宴19随着房地产市场的调整的开始，虽然已经努力拓宽融资渠道，但20总结：我们对目前宏观经济背景下，房地产产业发展的关键分析结论此次房地产调整的时间落点将取决于宏观经济什么时候走出通胀风险的判断，预计调整周期会在1～2年时间市场需求会在较高程度受到抑制，对后市看淡的预期将使得持币待购现象突出，需求萎缩将是市场直接体现企业在此有四种选择：放慢开发节奏观望市场、降价促销积极回笼现金流、项目的转让或者收购、多元化发展（如综合性物业开发及运营）平衡住宅市场调控风险1调整周期2市场影响3开发企业行为此次房地产行业调整是供求关系决定价格这一基本经济规律战胜非理性的市场行为一次例证，同时也是对前几年狂飙的房地产行业的一次理性的洗礼，房地产企业汰弱留强的进程已经开始，喧闹过去后，市场将重新回归到对产品、对服务等客户价值的追求20总结：我们对目前宏观经济背景下，房地产产业发展的关键分析“我总是这样想：今天很痛苦，明天更痛苦，后天很美好。但绝大多数的人会死在明天晚上，坚持、撑下去，随时准备明天会有更倒霉的事会发生，那便可能看到后天的太阳了。”马云TheEnd.“我总是这样想：今天很痛苦，明天更痛苦，后天房地产市场走势研判房地产市场走势研判232007年进出口贸易总额达到2万亿美元，累计贸易顺差达到2622亿元2007年全国固定资产投资13.72万亿元，同比增长24.8%2007年信贷投放额达27.8万亿元，同比增长16.4%贸易顺差过大投资增长过快信贷投放过多流动性过剩经济过热宏观经济背景外贸出口固定资产投资内需消费经济发展的三驾马车驱动中国经济增长的三驾马车出现了信贷投放规模大，投资增长过快以及贸易顺差累计效应巨大的问题，导致目前经济发展出现从过快向过热转变的风险22007年进出口贸易总额达到2万亿美元，累计贸易顺差达到224第一次第二次第三次第四次1978年以来，中国出现过四次显著通货膨胀，历次通货膨胀的根源都是投资或消费需求过于旺盛；时间CPI最高持续时间成因79-80年6.0%1年经济增长迅猛，投资规模猛增，外贸赤字、外汇储备为负84-86年9.3%2年基建规模、社会消费需求、货币信贷投放急剧扩张87-89年18.8%2年85-86年紧缩政策在未见到成效的情况下全面松动，导致需求量的严重膨胀93-95年24.1%2年固定资产投资规模扩张过猛目前通货膨胀的最直接表现聚焦在CPI上，如何控制消费品价格持续上涨，避免CPI持续高位运行，政府可能出台各种政策，保证CPI快速降至合理水平。中国历年通货膨胀状况宏观经济背景从历史看，中国经历了四次较典型的经济过热，主要是由工业化初期大规模的投资需求引发的信贷失控导致的，经济过热突出表现为CPI指数过高3第一次第二次第三次第四次1978年以来，中国出现过四次显著25目前宏观经济过热的风险与人民币汇率存在较大的关联，贸易顺差的过快增长使得中国目前盯住美元的政策承受越来越多的压力，人民币升值的通道已经打开关键背景要素——人民币升值外部压力内部动力日本美国“盯住美元汇率”政策，使美元贬值的积极效用没能全面发挥；施压人民币升值与美国对华反倾销政策一起，构成了布什政府对华经贸政策调整的新内容。日本提出议案，提请七国集团通过‘广场协议’类似的文件”，逼迫人民币升值，打垮人民币对日元的挑战，确保日元在亚洲的未来主导地位。相对劳动生产率快速增长，贸易顺差越来越大，外汇储备过高人民币购买力评价（PPP）过低，中国物价水平只相当与美国的21%全球油价持续高企，美元贬值国内通胀压力人民币升值原因4目前宏观经济过热的风险与人民币汇率存在较大的关联，贸易顺差26而对人民币持续升值的预期则造成大量国际热钱快速涌入中国，在推高外汇储备的同时也使得国内的流动性过剩加剧，并使得通胀的风险增大目前人民币对美元汇率中间价已经突破6.9，较07年初升值幅度达到13%。2007年底，我国外汇储备余额已经达到1.53万亿美元，国际热钱正在加速流入中国。关键背景要素——人民币升值5而对人民币持续升值的预期则造成大量国际热钱快速涌入中国，在27随着中国经济继续向重化工业的深入，对资源性产品的需求不断增大，而以石油为代表的资源性产品价格的上涨将对国内宏观经济的发展产生越来越重要的影响国内70美元/桶国际120美元/桶在国际油价不断冲高的背景下，要与国际油价接轨，国内油价至少还将有50%的上涨空间，油价持续上涨已成必然趋势。中国实际GDP和石油消费变动率的相关系数年份1961-19701971-19801981-19901991-20001997-20042000-2004相关系数0.670.090.090.410.860.93关键背景要素——资源产品价格上涨6随着中国经济继续向重化工业的深入，对资源性产品的需求不断增28在资源性产品价格上涨已成世界趋势的前提下，来自市场的压力将使国内资源性产品的价格逐渐与世界接轨，可以预期，国内资源性产品价格将进入一个长期上涨通道

《关于深化价格改革促进资源节约和环境保护的意见》:把环境治理成本和资源枯竭后的退出成本计入石油、天然气、水、电、煤炭和土地等产品的定价中，

《节约能源法》正式实施后，我国将采取一系列措施，推动全社会节约能源、提高能源利用效率,其中包括继续实施有利于节能的经济政策，积极稳妥地推进能源价格改革，择机进一步理顺成品油、天然气价格。能源涨价时间表2005年12月，国家发改委将天然气出厂价格每千立方米提高50-150元，平均涨幅达到10％

2006年3月26日，国家发展改革委发出通知，将汽油和柴油出厂价格每吨分别提高300元和200元。2006年5月24日，国家发改委又将汽油、柴油和航空燃油格分别每吨提高500元。2006年6月30日，国家发改委开始实施电价调整方案，将全国销售电价平均每千瓦时提高2.5分。2007年11月1日，国家发改委宣布提高国内成品油价格，汽油和柴油的全国平均零售基准价分别由每吨5480元和5020元调整为5980元和5520元，全国平均零售价分别为每吨6460元和5960元；折合每升约分别提高0.4元和0.46元。

2008年6月20日起将汽油、柴油价格每吨提高1,000元，航空煤油价格每吨提高1,500元；自2008年7月1日起，将全国销售电价平均每千瓦时提高2.5分钱。汽油和柴油上调后，全国平均零售基准价折合每升约分别提高0.8元和0.92元。据测算，汽油、柴油零售价涨幅分别为16.7%，18.1%，电价上调4.7%。关键背景要素——资源产品价格上涨7在资源性产品价格上涨已成世界趋势的前提下，来自市场的压力将29由于资源性产品在整个经济中基础性及先导性的地位，其价格上涨的渗透力极强，将带动一大批关联产业成本上扬，宏观经济中成本驱动的通胀风险将持续存在国内原油价格水平提升原油加工企业的生产成本提高，下游企业面临较大的涨价压力替代产品例如煤炭等的价格上涨CPI上涨国际原油价格上涨中国原油净进口量及所消耗外汇额年份19971998199920002001200220032004200520062007原油净进口量（万吨）1564.11172.22944.7598352706220829911732118751388015928原油净进口额（亿美元）27.217.538.9148.6116.6127.6181.6325.9450.2636.6780.9平均价格（美元）173.9149.3132.1248.4221.3205.1218.8277.8379.1458.6490.3注：平均价格＝原油净进口额/原油净进口量资料来源：《中国统计年鉴》1993－2006年，商务部进出口统计快报2007年关键背景要素——资源产品价格上涨8由于资源性产品在整个经济中基础性及先导性的地位，其价格上涨301991年夏，日本经历了二战后长时间的经济高速增长后，泡沫经济崩溃，出现一系列后遗症：巨额不良资产、投资信心崩溃、市场低迷、企业倒闭失业率攀升等，日本进入失落的十年。二战后，美国共经历十次经济衰退，表现为工业减产，失业率上升、金融衰退。经济学家汉密尔顿指出：在美国发生的历次经济衰退中，除一次外，衰退之前原油价格均大幅上涨。日本经济的十年衰落阶段时间特点崩溃期1991-1994经济滑坡；股票土地价格下跌；企业减产暂短景气期1995-1996金融危机；企业倒闭；失业增加经济萧条深化期1997-1999经济出现负增长；金融危机，个人消费疲软；企业倒闭数量增加；失业问题日益突出。景气起伏期2000-2001居民消费持续低迷，物价下降，股市狂泻，失业率飙升。他山之石美国不同经济衰退期特点时间历时特点1969.12-1970.1111个月工业生产下降8.1%，失业率达到7%以上1973.11-1975.316个月石油危机引发股市大跌48%，失业率8.5%，消费物价上涨7%1980.1-1980.77个月几次经济衰退中时间最短，由石油价格上涨引起1981.7-1982.1116个月温和通胀导致衰退1990.7-1991.38个月80年代经济增长累计矛盾的总爆发2001.3-2002.312个月2001年三季度，经济出现1.1%的萎缩日本和美国的经济发展历程表明：经济过热和通货膨胀可能引发经济滑坡、资产价格下跌、企业减产倒闭、金融危机失业率增加等社会问题。日本和美国的经济发展历程表明：经济过热可能引发经济滑坡、资产价格下跌、企业减产倒闭、金融危机失业率增加等一系列严重的社会问题91991年夏，日本经历了二战后长时间的经济高速增长后，泡沫31总结：由于人民币升值的历程短期不会结束、世界资源性产品上涨的长期趋势及中国经济发展中投资拉动的动力引擎持续存在，中国经济将在较长时期内面临流动过剩以及通胀风险，因此适度紧缩的金融政策将成为未来中国经济发展中较常态的现象宏观经济核心影响因素人民币持续升值趋势不会改变能源价格不断上升趋势不会改变治理通胀成为是宏观经济政策的主要目标热钱继续涌入中国，通货压力继续增加持续从紧货币政策适度稳健财政政策人民币持续升值、能源价格的持续上涨、生产资料价格持续上涨的趋势不会改变、因此我国未来将面临的通胀压力将继续加大，治理通胀也必将是宏观经济政策的主要目标，而作为调控通胀的主要手段，我国也必将在较长一段时间坚持从紧货币政策。宏观调控10总结：由于人民币升值的历程短期不会结束、世界资源性产品上32由于房地产行业资金密集型特征以及房地产在国民经济中的地位，目前紧缩的金融政策以及相关的行政政策对房地产的发展产生了直接的影响政府指出：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格结构性上涨演变为明显通胀是宏观调控主要任务。在政府价格干预和价格监控下，08年5月份CPI同比上涨7.7%，物价仍在高位运行，政府将继续采取市场加行政组合拳打压。行政手段紧缩地根、增加保障房供应、价格干预等2008年1月7日，国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》加大闲置土地处置力度；

增加保障房和普通住房的供应；2008年，政府临时价格干预，加强价格监管。从紧货币政策市场手段央行执行从紧的货币政策，08年以来存款准备金率快速上调5次，现达到历史新高的17.5%；增加第二套房首付比例及利率水平。市场手段集中回收流动性，给经济降温；行政手段侧重房地产市场，抑制房价持续上涨。市场行政相结合房地产政策趋向11由于房地产行业资金密集型特征以及房地产在国民经济中的地位3308年以来中国频发的自然灾害以及奥运效应进入尾声，对未来宏观经济的走向造成了一定影响但不会改变经济大势，维持紧缩的金融政策仍然是政府经济调控的主基调金融政策趋向：持续加息、信贷紧缩、限制外资，行业资金门槛提升06/806/9加息限外06/11上调存款准备金率07/1上调存款准备金率07/2上调存款准备金率07/3上调利率准备金率07/4上调存款准备金率07/507/607/7上调存款准备金率上调存款准备金率上调利率准备金率07/8上调利率准备金率07/9上调利率准备金率07/12上调利率准备金率中国事件背景：08/108/308/508/4上调利率准备金率上调利率准备金率上调利率准备金率上调利率准备金率上调利率准备金率08/61月25日，我国南方地区发生雪灾，湘、贵等21个省不同程度受灾，直接经济损失达1516亿。5月12日，四川汶川发生8.0级地震，受灾人口达3000万人，遇难6.9万人，造成经济损失超过雪灾，保守估计在1900亿元。5月27日至29日，暴雨席卷湘、鄂、贵、桂等南方12省，受灾人口912万，直接经济损失约50亿元。立秋吉日2008年8月8日8时北京奥运开幕房地产政策趋向1208年以来中国频发的自然灾害以及奥运效应进入尾声，对未来34经过05年到07年密集的调控政策出台，以及08年以来宏观经济大势影响，房地产已开始进入一个深度调整期，短期出台新的政策可能性较小，潜在调控手段有物业税信贷紧缩导致2007年全国房地产市场成交下降，价格已有下降趋势；2008年房地产市场调控将从土地、行政、供应、金融和税收四个方面进行调控。从市场效果来看，房贷紧缩政策将是抑制房价上涨的有效手段，可能成为政策主力；从经济增长来看，通货膨胀的压力也将迫使银行采取紧缩的货币与财政政策；从国家金融体系稳定来看，人民币升值必然带来外资严控政策。土地政策供应结构税收政策金融政策紧缩地根规范土地交易保障性住房控制贷款规模物业税限外政策未来调控主要方向房地产政策趋向13经过05年到07年密集的调控政策出台，以及08年以来宏观35此次房地产行业的深度调整周期与宏观经济大势的走向密切相关，预计中国仍需要较长时间来消化国内的流动过剩问题，房地产此次调控期预计将达到1～2年时间国家统计局数据显示：1-5月份，房地产开发投资9119亿元，同比增长31.9%，这说明目前房企仍在大规模扩张，而信贷从紧则使开发商资金链出现问题，据国泰君安报告称，08年全行业资金缺口达到7100亿元，平均每家开发商资金缺口1201万元。加息、提高首付比等金融调控极大打击了房地产投资及投机行为，再加上房价向下运行的预期，市场观望氛围浓重。目前北京、深圳、广州、南京等各大城市销竣比已低0.7，而销售面积同比降幅均也在40%以上。高价拿地大幅扩张房企资金缺口巨大打击投资观望情绪浓重价格调整成为必然，房地产市场未来将迎来调整期货币政策从紧信贷持续紧缩房地产市场面临深度调整开发商购房者政府在未来持续通货膨胀的压力下，货币政策必然持续从紧，这使开发商资金压力必然异常严峻，而价格下降的预期使房地产市场的观望氛浓重，多重因素的影响下，房价调整成为必然，房地产市场也必迎来一个漫长的低迷期。房地产政策趋向14此次房地产行业的深度调整周期与宏观经济大势的走向密切相关36但在未来通胀压力有所缓和时，货币政策也必将有所放松，房地产投资需求必将再度呈增长趋势，已在空转的物业税必将落实出台，房地产市场将因此进入一个更为漫长的调整期物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高

.目前我国实行的房地产税是按照房产原值征税，土地税是按照土地的面积来征税我国现行物业税改革的基本框架是"将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税"。模拟物业税出台的时间表：2010年物业税将开征并导致房地产市场的深度调整预测值物业税出台合并为保有环节缴纳的物业税房地产政策趋向15但在未来通胀压力有所缓和时，货币政策也必将有所放松，房地37物业税开征后将从消费环节抑制需求，改变地方财政收入来源构成方式上改变原来的房地产游戏规则，市场将经历长期整固物业税相关：物业税现已在北京、辽宁、江苏等十省市开始“空转”运行。

物业税属地方税种，在大力推进保障性住房的前提下，物业税的开征可能成为保障住房资金的重要来源，因此政府有望在稳定的前提下适时推出，现国税总局正在积极准备。物业税将大力打击投机行为，据保守估计，物业税开征将使房价下降25%。房价调整物业税出台打击投资需求资金来源政绩工程地方政府财政收入增加国税总局已在积极准备中，在通胀回落，货币政策放松的情况下，物业税将适时出台大力兴建保障性住房分流市场开发成本降低土地出让金及税费在持有环节缴纳房地产政策趋向16物业税开征后将从消费环节抑制需求，改变地方财政收入来源构38机会型快速成长型区域领先型跨地区发展型全国化型资源型资金型专业型年销售额6个亿6-10个亿10-30个亿30-50个亿50亿以上市场的深度调整将加速房地产行业整合，不同资源禀赋的房企将出现分化，领先房企由于融资渠道多元化优势明显，资金、土地等要素资源将加速向其集中发展趋势缺失开发经验、成本控制能力相对较弱，未来面临挑战巨大融资渠道主要依靠银行贷款，未来面临挑战巨大资源优势显现，有望加速成长融资渠道多元化，竞争力进一步增强挑战与机遇并存，总体发展趋势向上处于从区域领先向跨区域或者从跨区域向全国领先企业转变过程中，风险巨大机会型企业的未来关注点在于项目的成败其他类型企业在现阶段都必须考虑通过快速回现稳固资金链，通过拓宽融资渠道缓解资金压力不同企业的影响17机会型快速成长型区域领先型跨地区发展型全国化型资源型资金39房地产企业的融资方式包含内外两种，并遵循着先内后外，先债后