房地产产评估

房地产评估理论与案例北京中企华资产评估有限责任公司北京中企华房地产估价有限公司房地产概述房地产评估的常用方法土地制度和完善土地权属简介土地使用权评估的基本方法主要内容2房地产评估理论与案例房地产概述房地产概述房地产的基本概念房地产的特征房地产的类型房地产价格影响因素房地产评估原则房地产评估程序房地产评估报告格式房地产权属证书4房地产概述--房地产的概念（1）房地产的整体概念是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体土地是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物（如地下管线、庭院、花园、围墙、树木、花草等）5房地产概述--房地产的概念（2）实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，包括有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益区位是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等（距离：可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离）房地产存在形态土地、建筑物、房地6房地产概述--房地产的特征不可移动（就地开发、利用或消费，地区性市场）独一无二（市场不能完全竞争、难以采取样品交易方式）寿命长久（使用时间）供给有限（独占性、房地产供给不能集中一处）价值量大（单位价值高、总体价值大）流动性差（房地产的变现速度）用途多样（房地产利用方式的优选）相互影响（邻近房地产的用途和开发利用）易受限制（管制权、征税权、征收权、充公权）保值增值（投资改良、通货膨胀、需求增加、外部条件改善）7房地产概述--房地产的类型按用途划分居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途、综合房地产等按房地产开发程度划分生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地）等按是否产生收益划分收益性、非收益性按经营使用方式划分销售的、出租的、营业的、自用的

8房地产概述--房地产价格影响因素自身因素（位置，地质条件，地形地势，土地面积和形状，日照、风向、降水量、天然周期性灾害，建筑物本身）环境因素（大气、声觉、水文、视觉、卫生）人口因素（人口数量、人口素质、家庭人口规模）经济因素（经济发展、利率、物价、居民收入）社会因素（政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化）行政因素（房地产制度，房地产价格政策，行政隶属变更，特殊政策，城市发展战略、城市规划、土地利用规划，税收政策，交通管制）国际因素（世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况）心理因素(交易心态、个人偏好、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码）其他因素9房地产概述--房地产评估的原则合法原则合法产权、合法使用、合法处分最高最佳使用原则法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化估价时点原则房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个时间替代原则要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格公平原则要求评估结果对各方当事人均为公平合理的价格

10房地地产产概概述述--房地地产产评评估估的的程程序序获取取评评估估业业务务受理理评评估估委委托托及及明明确确评评估估基基本本事事项项拟定定评评估估工工作作方方案案搜集集评评估估所所需需资资料料实地地查查勘勘评评估估对对象象选定定评评估估方方法法测测算算确定定评评估估结结果果并并撰撰写写评评估估报报告告审核核评评估估报报告告出具具评评估估报报告告及及评评估估资资料料归归档档11房地地产产概概述述--房地地产产估估价价报报告告格格式式执行行标标准准中华华人人民民共共和和国国国国家家标标准准GB/T50291-1999《《房房地地产产估估价价规规范范》》估价价报报告告的的组组成成封面面目录录致委委托托人人函函（致函函对对象象、、正正文文、、落落款款、、日日期期等等））估价价师师声声明明（标标准准格格式式））估价价的的假假设设和和限限制制条条件件估价价结结果果报报告告（委委托托方方、、估估价价方方、、估估价价对对象象、、估估价价目目的的、、估估价价时时点点、、价价值值定定义义、、估估价价依依据据、、估估价价原原则则、、估估价价方方法法、、估估价价结结果果、、估估价价人人员员、、估估价价作作业业日日期期、、估估价价报报告告应应用用的的有有效效期期等等））估价技术报报告（个别因素素分析、区区域因素分分析、市场场背景分析析、最高最最佳使用分分析、估价价方法选用用、估价测测算过程、、估价结果果确定等））附件（图纸照片片、产权证证明复印件件、估价人人员和公司司的资格证证明等）12房地产概述述--房地产权属属证书房屋权属证证书《房屋所有有权证》、、《房屋共共有权证》》和《房屋屋他项权利利证书》土地权属证证书《国有土地地使用证》》、《集体体土地所有有证》、《《集体土地地使用证》》和《土地地权利他项项证书》房地产权证证书《房地产权权证》、《《房地产共共有权证》》和《房地地产他项权权证》13房地产评估估的常用方方法房地产评估估理论与案案例房地产评估估的常用方方法市场法成本法收益法15房地产评估估的常用方方法--市场场法市场法的概概念和适用用前提市场法的计计算公式和和操作步骤骤交易实例的的收集途径径、内容和和要求需修正的各各项因素评估结果的的计算方法法市场法案例例16市场法的概概念和适用用前提市场法的概概念是将估价对对象与在估估价时点近近期交易的的类似房地地产进行比比较，对这这些类似房房地产的成成交价格做做适当的修修正和调整整，以此求求取估价对对象的客观观合理价格格或价值的的方法市场法适用用的对象和和条件适用的对象象是具有交交易性的房房地产，如如房地产开开发用地、、普通商品品住宅、高高档公寓、、写字楼、、市场、标标准工业厂厂房等适用的条件件是在同一一供求范围围内存在着着较多的类类似房地产产的交易17市场法计算算公式和操操作步骤计算公式P=P'×A×B××C式中：P——待估房地产产评估价格格P‘——可比实例价价格A——交易情况修修正系数B——交易日期调调整系数C——房地产状况况调整系数操作步骤搜集交易实实例选取可比交易实实例建立价格可可比基础进行交易情情况修正进行交易日日期调整进行房地产产状况调整整求取比准价价格18交易实例的的收集途径径、内容和和要求（1）交易实例的的收集途径径查阅政府有有关部门的的房地产交交易资料向房地产交交易当事人人、四邻、、关联人员员了解成交交信息与房地产者者出售者洽洽谈，获取取其房地产产的要价资资料查阅报刊、、网络上关关于房地产产租售的信信息参加房地产产交易展示示会，索取取资料，掌掌握信息同行之间相相互提供信信息资料交易实例的的内容交易双方情情况及交易易目的交易实例房房地产状况况成交日期成交价格付款方式交易方式19交易实例的的收集途径径、内容和和要求（2）选取可比实实例的要求求用作比较参参照的交易易实例，简简称可比实实例。选择择可比实例例的要求：：可比实例与与估价对象象处在同一一地区或是是处于同一一供求范围围内的类似似地区可比实例与与估价对象象的用途相相同可比实例与与估价对象象的规模相相当可比实例与与估价对象象的档次相相当可比实例与与估价对象象的建筑结结构相同可比实例与与估价对象象的权利性性质相同可比实例的的成交日期期应与估价价时点接近近可比实例的的交易类型型应与估价价目的吻合合可比实例成成交价格为为正常价格格或可修正正为正常价价格20需修正的各各项因素（（1）交易行为中中需修正的的8项特殊殊因素有利害关系系人之间的的交易急于出售或或者购买的的交易交易双方或或某一方对对市场行情情缺乏了解解的交易交易双方或或某一方有有特别动机机或者特别别偏好的交交易特殊方式的的交易交易税费非非正常负担担的交易相邻房地产产的合并交交易受债权债务务关系影响响的交易交易日期调调整的方法法一般物价指指数或变动动率建筑造价指指数或变动动率建筑材料价价格指数或或变动率建筑人工费费指数或变变动率房地产价格格指数或变变动率21需修正的各各项因素（（2）房地产状况况调整区位状况调调整的内容容繁华程度、、交通便捷捷程度、环环境景观、、公共设施施配套完备备程度（属属于可比实实例、估价价对象以外外的部分））、临路状状况、朝向向、楼层等等权益状况调调整的内容容土地使用权权年限、城城市规划限限制条件等等实物状况调调整内容土地：面积积大小、形形状、基础础设施完备备程度（属属于可比实实例、估价价对象以内内的部分））、土地地平整状况况、地势、、地质、水水文状况建筑物：朝朝向、楼层层、新旧程程度、建筑筑规模、建建筑结构、、设备、装装修、平面面格局、工工程质量等等22评估结果的的计算方法法简单算术平平均法加权算术平平均法中位数法众数法23市场法案例例见案例一24房地产评估估的常用方方法--成本本法成本法概念念和适用前前提成本法计算算公式和操操作步骤重新构建价价格的求取取方法建筑物折旧旧的求取方方法成本法案例例25成本法概念念和适用前前提概念是求取估价价对象在估估价时点的的重新构建建价格，然然后扣除折折旧，以此此求取估价价对象的客客观合理价价格或价值值的方法适用对象和和条件只要是新近近开发建设设、可以假假设重新开开发建设或或者计划开开发建设的的房地产，，都可以采采用成本法法。特别适适用于：既无收益又又很少发生生交易的房房地产，如如学校、图图书馆、体体育场馆、、医院、行行政办公楼楼、军队营营房、公园园等公用、、公益房地地产，以及及化工厂、、钢铁厂、、发电厂、、油田、码码头、机场场等有独特特设计或只只针对个别别用户的特特殊需要而而开发建设设的房地产产单纯建筑物物的估价房地产保险险（包括投投保和理赔赔）及其他他损害赔偿偿的估价26计算公式和和操作步骤骤计算公式积算价格=重新购建建价格-折折旧新开发土地地价格=取取得待开发发土地的成成本+土地地开发成本本+管理费费用+投资资利息+销销售费用+开发利润润新建房地价价格=土地地取得成本本+土地开开发成本+建筑物建建造成本+管理费用用+投资利利息+销售售费用+销销售税费+开发利润润新建建筑物物价格=建建筑物建造造成本+管管理费用+投资利息息+销售费费用+销售售税费+开开发利润旧房地价格格=土地的的重新取得得价格或重重新开发成成本+建筑筑物的重新新构建价格格-建筑物物的折旧操作步骤搜集有关房房地产开发发建设的成成本、税费费、利润等等资料测算重新构构建价格测算折旧求取积算价价格27重新构建价价格的求取取方法（1）重新构建价价格的分类类重置价格：：是采用估估价时点时时的建筑材材料、建筑筑构配件、、建筑设备备和建筑技技术等，按按照估价时时点时的价价格水平，，重新建造造与估价对对象建筑物物具有同等等效用的新新建筑物的的正常价格格重建价格：：是采用与与估价对象象建筑物相相同的建筑筑材料、建建筑构配件件、建筑设设备和建筑筑技术等，，按照估价价时点时的的价格水平平，重新建建造与估价价对象建筑筑物完全相相同的新建建筑物的正正常价格重新构建价价格的测算算方法单位比较法法：是以建建筑物为整整体，选取取与建筑物物价格或成成本密切相相关的某种种计量单位位为比较单单位，通过过调查了解解类似建筑筑物的这种种单位价格格或成本，，并对其做做适当的修修正、调整整来求取建建筑物重新新构建价格格的方法分部分项法法；是以建建筑物的各各个独立构构件或工程程的单位价价格或成本本为基础来来求取建筑筑物重新构构建价格的的方法28重新构建价价格的求取取方法（2）工料测量法法：是先测测算建筑物物所需各种种材料、设设备的数量量和人工时时数，然后后逐一乘以以估价时点点时对应的的单价和人人工费标准准，再将其其相加来求求取建筑物物重新构建建价格的方方法指数调整法法：是运用用物价指数数、建筑成成本（造价价）指数或或变动率，，将估价对对象建筑物物的原始价价值调整到到估价时点点时现行价价值来求取取建筑物重重新构建价价格的方法法重编预算法法：是按工工程预算的的编制方法法，对待估估建筑成本本构成项目目重新估算算其重置成成本预决算调整整法：是以以待估建筑筑物决算中中的工程量量为基础，，按现行工工程预算价价格、费率率将其调整整为按现价价计算的建建筑工程造造价，再加加上间接成成本，估算算出建筑物物重置成本本重编概算法法：是按工工程概算的的编制方法法，对待估估建筑成本本构成项目目重新估算算其重置成成本概算指标调调整法：根根据建设部部门颁发的的建设工程程概算指标标，选取与与评估对象象结构、面面积、用途途相似的参参考对象，，对参考对对象的单位位工程造价价进行建筑筑工程综合合预算定额额转换和取取费调整计计算，从而而得出评估估对象的重重置单价29建筑物折旧旧的求取方方法建筑物折旧旧的分类物质折旧：：是建筑物物在实体方方面的损耗耗所造成的的损失功能折旧：：是指建筑筑物成本效效用的相对对损失所引引起的价值值损失，它它包括由于于消费观念念变更、设设计更新、、技术进步步等原因导导致建筑物物在功能方方面的相对对残缺、落落后或不适适用所造成成的价值损损失；也包包括建筑物物功能过度度充足所造造成的失效效成本经济折旧：：是指建筑筑物本身以以外的各种种不利因素素所造成的的价值损失失，包括供供给过量、、需求不足足、自然环环境恶化、、环境污染染、交通拥拥挤、城市市规划改变变、政府政政策变化等等建筑物折旧旧的求取方方法年限法：折折旧=（建建筑物重新新构建价格格-建筑物物净残值））/建筑物物经济寿命命（直线法法）实际观察法法：估价人人员在现场场勘察后确确定建筑物物折旧的方方法综合法：同同时运用年年限法和实实际观察法法，采用加加权算术平平均法确定定建筑物折折旧的方法法30成本法案例例见案例二31房地产评估估的常用方方法--收益益法收益法的概概念和适用用前提收益法计算算公式和操操作步骤净收益的求求取资本化率确确定的四种种方法收益年期的的确定收益法案例例32收益法的概概念和适用用前提概念是预测估价价对象的未未来收益，，然后将其其转换为价价值，以此此求取估价价对象的客客观合理价价格或价值值的方法适用前提适用的对象象是有收益益或潜在收收益的房地地产，如写写字楼、住住宅（公寓寓）、商店店、旅馆、、餐馆、游游乐场、影影剧院、停停车场、加加油站、标标准厂房（（用于出租租的）、仓仓库（用于于出租的））、农地等等适用的条件件是房地产产的收益和和风险都能能够较准确确地量化33收益法计算算公式和操操作步骤（（1）净收益每年年不变、收收益年限为为有限年的的公式V=（a/r）×[1-1/(1+r)n]式中：V———房地产产收益价格格a——房地地产年净收收益r——房地地产资本化化率n——未来来可获收益益年期净收益在前前若干年有有变化、收收益年限为为有限年的的公式taia1V=Σ———————+———————×[1-——————]i=1(1+r)ir(1+r)t(1+r)n-t式中：V——房地产价价格ai—第i年的房地地产净收益益a—第t年年以后无变变化的房地地产净收益益r—房地产产资本化率率t—纯收益益有变化的的年限n—未来可可获收益年年期34收益法计算算公式和操操作步骤（（2）操作步骤搜集并验证证与估价对对象未来预预期收益有有关的数据据资料，如如估价对象象及其类似似房地产收收入、费用用的数据资资料预测估价对对象未来的的收益（如如净收益））求取资本化化率选用适宜的的收益法公公式计算出出收益价格格35净收益的求求取净收益应根根据评估对对象的具体体情况求取取（出租型型房地产、、营业型房房地产、自自用或尚未未使用的房房地产、混混合型房地地产）评估中采用用的潜在毛毛收入、有有效毛收入入、运营费费用或净收收益，除有有租约限制制的之外，，都应采用用正常客观观的数据；；在求取净收收益时，应应根据净收收益过去、、现在、未未来的变动动情况及可可获收益的的年限，确确定未来净净收益流量量，并判断断该未来净净收益流量量的类型36资本化率的的确定确定资本化化率的三种种方法：累累加法、市市场提取法法、投资报报酬率排序序插入法资本化率分分为综合资资本化率、、土地资本本化率、建建筑物资本本化率，它它们之间的的关系应按按下式确定定：Ro＝L*Rl十B*RB式中Ro——综综合资本化化率(％)，适用于于土地与建建筑物合一一的评估Rl——土地资资本化率(％)，适适用于土地地评估RB——建筑物物资本化率率(％)，，适用于建建筑物评估估L—--土土地价值占占房地价值值的比例B---建建筑物价值值占房地价价值的比例例37收益年期的的确定对于单独土土地和单独独建筑物的的评估，应应分别根据据土地剩余余使用年限限和建筑物物剩余经济济寿命年限限确定收益益年限，选选用相应的的收益年限限为有限年年的公式进进行计算对于土地与与建筑物合合一的评估估对象，当当建筑物剩剩余经济寿寿命年限长长于或等于于土地剩余余使用年限限时，应根根据土地剩剩余使用年年限确定收收益年限，，选用相应应的收益年年限为有限限年的公式式进行计算算对于土地与与建筑物合合一的评估估对象，当当建筑物剩剩余经济寿寿命年限短短于土地位位用权年限限时，可先先根据建筑筑物的剩余余经济寿命命确定收益益年限，选选用相应的的收益年限限为有限年年的公式进进行计算，，然后再加加上土地使使用年限超超出建筑物物经济寿命命的土地剩剩余使用年年限价值的的折现值38收益法案例例见案例三39土地制度和和完善土地地权属简介介房地产评估估理论与案案例土地制度和和完善土地地权属简介介土地制度简简介企业改制完完善土地权权属的标准准企业改制需需完善土地地权属的范范围土地评估报报告格式41土地制度简简介我国现行的的土地所有有制取得土地使使用权的途途径征用土地的的政策规定定出让土地的的政策规定定划拨土地的的政策规定定国有企业改改革中划拨拨土地使用用权的处置置方式划拨土地使使用权的收收回42土地制度简简介（1））我国现行的的土地所有有制我国的全部部土地都为为社会主义义公有制土地的社会会主义公有有制，分为为全民所有有制和劳动动群众集体体所有制两两种形式国家实行土土地登记制制度国家实行国国有土地有有偿有限期期使用制度度取得土地使使用权的途途径行政划拨（（含征用集集体土地））国家出让方方式（也称称土地的一一级市场））房地产转让让方式（如如买卖、赠赠与或其他他合法方式式）（也称称房地产二二、三级市市场）土地或房地地产租赁方方式43土地制度简简介（2））征用土地的的政策规定定征用土地的的范围及批批准权限国家进行经经济、文化化、国防建建设以及兴兴办社会公公共事业和和列入固定定资产投资资计划用地地的，经有有批准权的的人民政府府批准后可可以征用集集体土地，，被征地单单位和个人人应服从国国家需要，，不得阻挠挠；征用土地实实行两级审审批制度：：即国务院院和省级人人民政府征用土地补补偿的范围围及标准（（土地补偿偿费、安置置补助费、、地上附着着物和青苗苗补偿费、、临时用地地补偿、合合理使用土土地补偿费费、安置补补助费）征用土地的的其他政策策规定大中型水利利、水电工工程建设征征用土地的的补偿费标标准和安置置费用，由由国务院另另行规定征用林地、、园林等按按林业管理理部门的规规定办理征用土地发发现文物、、古迹、古古树等应报报主管部门门处理后方方可征用迁移烈士墓墓、华侨墓墓按主管部部门规定办办理用地范围内内的国防设设施，经协协商后方可可征用44土地制度简简介（3））出让土地的的政策规定定土地使用权权出让概念念指国家将国国有土地使使用权在一一定年限内内出让给土土地使用者者，由土地地使用者向向国家缴纳纳土地出让让金的行为为。经出让让取得土地地使用权的的单位和个个人，在土土地使用年年期内没有有所有权，，只有使用用权，在使使用土地期期限内对土土地拥有占占有、使用用、收益和和处分权；；土地使用用权可以进进入市场，，可以依法法转让、出出租、抵押押等经营活活动，但地地下埋藏物物归国家所所有土地使用权权出让的方方式招标、拍卖卖和协议出出让土地使用权权出让的年年限《城镇国有有土地使用用权出让和和转让暂行行条例》规规定了土地地使用权出出让最高年年限：居住住用地70年，工业业用地50年，教育育、科技、、文化、卫卫生、体育育用地50年，商业业、旅游、、娱乐用地地40年，，综合或其其他用地50年45土地制度简简介（4））划拨土地的的政策规定定土地使用权权划拨概念念指县级以上上人民政府府依法批准准，在土地地使用者缴缴纳补偿、、安置等费费用后将该该幅土地交交其使用，，或者将土土地使用权权无偿交给给土地使用用者使用的的行为划拨土地使使用权的范范围国土资源部部第9号令令《划拨用用地目录》》，把可以以通过划拨拨方式取得得的用地分分为国家机机关用地和和军事用地地、城市基基础设施用用地和公益益事业用地地、国家重重点扶持的的能源、交交通、水利利等基础设设施用地及及法律、行行政法规规规定的其他他用地四个个大类十九九个小类分分别进行了了详细列式式，同时时该文件还还规定：对对国家重点点扶持的能能源、交通通、水利等等基础设施施用地项目目，可以以以划拨方式式提供土地地使用权；；对以营利利为目的，，非国家重重点扶持的的能源、交交通、水利利等基础设设施用地项项目，应当当以有偿方方式提供土土地使用权权；以划拨拨方式取得得的土地使使用权，因因企业改制制、土地使使用权转让让或者改变变土地用途途等不再符符合划拨条条件的，应应当实行有有偿使用划拨土地使使用权拥有有的权利经批准可以以转让、出出租、抵押押46土地制度简简介（5））国有企业改改革中划拨拨土地使用用权的处置置方式国有土地出出让、租赁赁、作价出出资（入股股）、授权权经营和保保留划拨土土地等划拨土地使使用权的收收回公共利益需需要使用该该划拨土地地的（城市市基础实施施、公益事事业建设，，国家重点点扶持的能能源、交通通、水利、、矿山、军军事等建设设项目需要要使用的土土地，原土土地使用者者有适当补补偿）；由由于实施城城市规划和和进行旧城城改造，需需要调整使使用土地；；因单位撤撤销、迁移移等，不再再需要使用用该划拨土土地的；公公路、铁路路、机场、、矿场等经经核准报废废的土地国家无偿收收回划拨土土地使用权权时，对其其地上建筑筑物、其他他附着物，，根据实际际情况应给给原土地使使用者适当当补偿47企业改制完完善土地权权属的标准准按照国土资资源部的要要求，进行行改制上市市的企业用用地必须达达到“权属属合法、界界址清楚、、面积准确确、价格合合理”的标标准。因此此完善土地地权属，领领取土地权权属证书，，将已房改改的住宅用用地及其他他辅业、相相关公司单单位用地进进行剥离分分割登记，，是报送土土地部门进进行土地资资产处置和和土地评估估报告备案案的前提条条件。《国有土地地使用证》》、《房地地产权证》》中的各项项登记内容容正确无误误，新发的的土地证必必须是国土土资源部监监制的土地地证土地使用者者应为改制制企业及其其下属的某某一级单位位；用途登登记要规范范，新发证证用途登记记应为商服服、工矿仓仓储、市政政公用设施施、公共建建筑、住宅宅、交通运运输、水利利设施、特特殊用地中中的一种；；土地的使使用年限，，出让土地地的使用年年限应和用用途相对应应，不能超超过国家规规定该用途途的最高使使用年限；；土地面积积要和所附附宗地图中中标识的数数字相一致致；宗地图图要符合地地方土地管管理部门的的要求，有有坐标点，，有骑缝章章或土地管管理部门的的图章。该宗土地没没有纠纷或或法律诉讼讼及其它限限制权利的的情况存在抵押权权的，需取取得抵押权权人《关于于同意土地地使用权处处置的意见见》文件，，并且该意意见符合规规范格式该宗地不属属于非经营营性资产等等重组范围围外的土地地资产土地证中的的图章要清清楚48企业改制需需完善土地地权属的范范围对已有土地地使用证，，但存在以以下情况的的土地须办办理变更登登记土地证证载载用途与实实际不符的的、登记内内容已经发发生变更而而尚未办理理变更登记记的因资产划转转、转让等等原因造成成土地使用用者发生变变化，使得得土地使用用证登记的的使用者名名称与实际际不一致的的与其他方共共同使用一一宗土地，，需要按比比例分摊与其他方共共同使用一一宗土地，，需要界限限分割的未取得国有有土地使用用证的土地地已办理了征征地等手续续，尚未登登记发证，，手续基本本完善的土土地，应尽尽快办证整体购房方方式而占有有的土地，，且土地使使用权为出出让性质的的，办理土土地产权变变更手续，，将土地证证产权人变变到企业名名下整体购房方方式而占有有的土地，，且土地使使用权为划划拨性质，，到土地管管理部门办办理有关手手续取得土土地使用证证购房时不含含土地的，，与现土地地产权方协协商力争获获得该土地地使用权，，并办理土土地使用证证未办理征用用手续而使使用的农村村集体土地地存在权属纠纠纷或诉讼讼的土地设有抵押权权的土地49土地评估报报告格式按国家标准准GB/T18508-2001《城城镇土地估估价规程》》的有关规规定执行土地估价报报告封面摘要估价对象界界定土地估价结结果及其使使用附件土地估价技技术报告封面总述估价对象描描述及地价价影响因素素分析土地估价附件50房地产评估估理论与案案例土地使用权权评估基本本方法土地使用权权评估基本本方法收益还原法法市场比较法法剩余法(假假设开发法法)成本逼近法法基准地价系系数修正法法52收益还原法法、市场比比较法收益还原法法，亦称收收益法，具具体详见房房地产收益益法内容，，具体操作作时注意年年净收益、、资本化率率和收益年年限均单指指土地而言言市场比较法法，亦称市市场法，不不仅适用于于房地产评评估，也同同样适用于于单独的土土地使用权权评估。在在对土地使使用权进行行评估时，，需要注意意的是各项项情况修正正均为对土土地情况的的修正53土地使用权权评估的基基本方法——剩余法概念和适用用范围计算公式和和程序各项参数的的求取剩余法的应应用和案例例54剩余法概念念和适用范范围概念剩余法(又称假设设开发法)，是在估估算开发完完成后不动动产正常交交易价格的的基础上，，扣除建筑筑物建造费费用和与建建造、买卖卖有关的专专业费、利利息、利润润、税收等等费用后，，以价格余余额来确定定估价对象象土地价格格的一种方方法适用范围待开发土地地的估价待拆迁改造造再开发房房地产的估估价仅将土地或或房产整理理成可供直直接利用的的土地或房房产估价现有新旧房房地产中地地价的单独独评估55计算公式和和程序计算公式基本公式V=A-B-C式中：V——购置开发发场地价格格A—总开发发价值或开开发完成后后的不动产产资本价值值B—整个开开发项目的的开发成本本C—开发商商合理利润润具体公式地价=不动动产总价-建筑开发发费-专业业费-不可可预见费-利息-租租售费用-税金-发发展商合理理利润程序调查待估宗宗地的基本本情况确定待估宗宗地的最佳佳开发利用用方式估算开发完完成后的不不地产总价价估算建筑费费、专业费费、利息、、税费、租租售费用和和开发商合合理利润确定定待待估估宗宗地地的的土土地地价价格格56各项项参参数数的的求求取取不动动产产总总价价：：可采采用用市市场场法法（（出出售售））或或收收益益法法（（出出租租））确确定定建筑筑开开发发费费：：包括括直直接接工工程程费费、、间间接接工工程程费费、、建建筑筑承承包包商商利利润润及及由由发发包包商商负负担担的的建建筑筑附附带带费费用用等等，，可可采采用用市市场场法法或或建建筑筑工工程程概概预预算算的的方方法法来来估估算算专业业费费用用：：包括括建建筑筑设设计计费费、、工工程程概概预预算算费费用用等等，，一一般般采采用用建建筑筑费费用用的的一一定定比比例例估估算算不可可预预见见费费：：一般般为为建建筑筑费费和和专专业业费费之之和和的的2-5%开发发建建设设周周期期和和利利息息：：开发发建建设设周周期期是是指指从从取取得得土土地地使使用用权权到到不不动动产产全全部部销销售售或或出出租租完完毕毕的的时时间间，，利利息息即即开开发发全全部部预预付付资资本本的的融融资资成成本本税金金：：指营营业业税税、、印印花花税税、、契契税税等等，，一一般般以以建建成成后后不不动动产产总总价价的的一一定定比比例例计计算算租售售费费用用：：指中中介介代代理理费费、、市市场场营营销销广广告告费费用用、、买买卖卖手手续续费费等等，，一一般般以以不不动动产产总总价价或或租租金金的的一一定定比比例例计计算算合理理利利润润：：一般般以以不不动动产产总总价价或或预预付付总总资资本本的的一一定定比比例例计计算算57剩余余法法的的应应用用和和案案例例评估估土土地地价价格格测算算开开发发商商的的预预期期利利润润确定定建建筑筑费费及及专专业业费费的的最最高高标标准准案例例四四58土地地使使用用权权评评估估基基本本方方法法——成成本本逼逼近近法法概念念和和适适用用范范围围计算算公公式式和和程程序序各项项参参数数的的求求取取案例例59成本本逼逼近近法法概概念念和和适适用用范范围围概念念即以以开开发发土土地地所所耗耗费费的的各各项项费费用用之之和和为为主主要要依依据据，，再再加加上上一一定定的的利利润润、、利利息息、、应应缴缴纳纳的的税税金金和和土土地地增增值值收收益益来来推推算算土土地地价价格格的的估估价价方方法法适用用范范围围新开开发发土土地地的的估估价价土地地市市场场不不发发育育、、土土地地成成交交实实例例不不多多，，无无法法利利用用市市场场法法等等方方法法时时的的土土地地估估价价既无无收收益益又又很很少少有有交交易易情情况况的的学学校校、、公公园园以以及及公公共共建建筑筑、、工工艺艺设设施施等等特特殊殊性性的的土土地地估估价价60成本本逼逼近近法法基基本本公公式式和和程程序序基本本公公式式土地地价价格格=土土地地取取得得费费+土土地地开开发发费费+税税费费+利利息息+利利润润+土土地地增增值值收收益益程序序判断断待待估估土土地地是是否否适适用用成成本本逼逼近近法法收集集与与估估价价有有关关的的成成本本费费用用、、利利息息、、利利润润及及增增值值收收益益等等资资料料通过过直直接接或或间间接接方方式式求求取取待待估估土土地地的的土土地地取取得得费费、、土土地地开开发发费费及及相相关关的的税税费费、、利利息息、、利利润润确定定土土地地开开发发后后较较开开发发前前的的价价值值增增值值额额按地地价价公公式式求求取取待待估估土土地地的的土土地地价价格格对地地价价进进行行修修正正，，确确定定待待估估土土地地的的最最终终价价格格61成本本法法各