成本法及其应用

成本法及其应用掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新购建成本与折旧，建筑物减价修正额的估算方法。本章内容第一节

成本法的基本原理第二节

房地产价格的构成第三节

成本法的基本公式第四节

重新购建价格第五节

建筑物的折旧第六节成本法应用中涉及的有关规定第七节成本法应用举例第一节成本法的基本原理一、成本法的概念成本法（costapproach）是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。因而成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。采用成本法评估出来的不动产价格又称为积算价格。第一节成本法的基本原理二、理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论—商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他重新开发建设该房地产所需要花费的代价。一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需要花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价。第一节成本法的基本原理三、适用的对象和条件适用于既无收益又很少交易的不动产估价（学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施）。单纯的建筑物通常也采用成本法估价。独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的不动产。成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的不动产估价。需要注意的是，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。因此在估价中注意：一是要区分实际成本和客观成本，估价中应采用客观成本；二是要结合市场供求分析来确定评估价值。第一节成本法的基本原理四、操作步骤1.搜集有关成本、税费、开发利润等资料；2.估算重置价格或重建价格；3.估算折旧；4.求取积算价格。第二节房地产价格的构成搞清楚房地产价格的构成是运用成本法估价的基础工作。在运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，首先是要调查了解从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度来划分房地产价格构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。第二节房地产价格的构成一、土地取得成本土地取得成本是指房地产开发用地所必需的费用、税金等。一般由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费构成。根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成分为：1、通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。2、通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。3、通过市场“购买”取得的，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。第二节房地产价格的构成二、开发成本开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。理论上可将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本，实际中主要包括：1、勘察设计和前期工程费。2、基础设施建设费。3、房屋建筑安装工程费。4、公共配套设施建设费。5、开发建设过程中的税费。第二节房地产价格的构成三、管理费用管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。一般按土地取得成本和开发成本之和的一定比例测算。四、投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息。五、销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。通常按售价的一定比例来测算。第二节房房地地产价格格的构成成六、销售售税费销售税费费是指销销售开发发完成后后的房地地产应由由房地产产开发商商（卖方方）缴纳纳的税费费。1.销售售税金及及附加，，包括营营业税、、城市维维护建设设税、和和教育费费附加（（“两税税一费””）。2.其他他销售税税费，包包括应由由卖方负负担的交交易手续续费等。。销售税费费通常是是售价的的一定比比率。第二节房房地地产价格格的构成成七、开发发利润运用成本本法估价价需要先先测算开开发利润润。在估估价中，，测算开开发利润润应注意意下述几几点：1.开发发利润是是所得税税前的，，即开发发利润＝＝开发完完成后的的房地产产价值－－土地取取得成本本－开发发成本－－管理费费用－投投资利息息－销售售费用－－销售税税费2.开发发利润是是在正常常条件下下房地产产开发商商所能获获得的平平均利润润，不是是个别开开发商获获得的实实际利润润，也不不是个别别开发商商所期望望获得的的利润。。3.开发发利润通通常按照照一定基基数乘以以同一市市场上类类似房地地产开发发项目所所要求的的相应利利润率来来测算。。开发利利润的计计算基数数和相应应的利润润率主要要有：第二节房房地地产价格格的构成成1)计算算基数＝＝土地取取得成本本+开发发成本，，相应的的利润率率称为直直接成本本利润率率，即直直接成本本利润率率＝开发发利润÷÷(土地地取得成成本+开开发成本本)2)计算算基数＝＝土地取取得成本本+开发发成本+管理费费用+投投资利息息+销售售费用，，相应的的利润率率称为成成本利润润率，即即成本利利润率＝＝开发利利润÷(土地取取得成本本+开发发成本+管理费费用+投投资利息息+销售售费用)3)计算算基数＝＝开发完完成后的的房地产产价值(售价)，相应应的利润润率称为为销售利利润率，，即销售售利润率率＝开发发利润÷÷开发完完成后的的房地产产价值在测算开开发利润润时要注注意计算算基数与与利润率率相匹配配，即采采用不同同的计算算基数，，应选用用相对应应的利润润率；反反之，选选用不同同的利润润率，应应采用相相对应的的计算基基数。第三节成成本本法的基基本公式式一、最基基本的公公式房地产价价格＝重重新购建建价格－－折旧上述公式式根据下下列3类类估价对对象而具具体化：：新开发发的土地地；新建建的房地地产；旧旧的房地地产。新开发的的土地和和新建的的房地产产采用成成本法估估价一般般不存在在这就问问题，但但应考虑虑工程质质量、规规划设计计、周围围环境、、房地产产市场状状况等而而予以适适当的增增减价调调整。二、适用用于新开开发土地地的基本本公式新开发土土地价格格＝取得得待开发发土地的的成本+土地开开发成本本+管理理费用+投资利利息+销销售费用用+销售售税费+开发利利润第三节成成本本法的基基本公式式上述新开开发土地地的基本本公式在在具体情情况下还还会有具具体形式式。如成成片开发发完成后后的熟地地的分宗宗估价公公式：新新开发区区某宗土土地的单单价＝(取得开开发区用用地的总总成本+土地开开发总成成本+总总管理费费用+总总投资利利息+总总销售费费用+总总销售税税费+总总开发利利润)÷÷开发完完成后可可转让土土地总面面积×用用途、区区位等因因素调整整系数三、适用用于新建建房地产产的基本本公式1.在新新建房地地的情况况下新建房地地价格＝＝土地取取得成本本+土地地开发成成本+建建筑物建建造成本本+管理理费用+投资利利息+销销售费用用+销售售税费+开发利利润第三节成成本本法的基基本公式式2.在新新建建筑筑物的情情况下(新建房房地价格格公式中中不含土土地取得得成本、、土地开开发成本本及归属属于土地地的管理理费用、、投资利利息、销销售费用用、销售售税费和和开发利利润)，，即新建建筑筑物价格格=建筑筑物建造造成本+管理费费用+投投资利息息+销售售费用+销售税税费+开开发利润润三、适用用于旧房房地产的的基本公公式1.在旧旧房地的的情况下下旧房地价价格＝房房地的重重新购建建价格－－建筑物物的折旧旧＝土地地的重新新购建价价格+建建筑物的的重新购购建价格格－建筑筑物的折折旧2.在在旧建建筑物物的情情况下下旧建筑筑物价价格＝＝建筑筑物的的重新新购建建价格格－建建筑物物的折折旧第四节节重重新新购建建价格格一、重重新购购建价价格的的概念念1.重重新购购建价价格又又称重重新购购建成成本，，是指指假设设在估估价时时点重重新取取得全全新状状况的的估价价对象象所必必需的的支出出，或或者重重新开开发建建设全全新状状况的的估价价对象象所必必需的的支出出和应应获得得的利利润。。(1)重新新购建建价格格是估估价时时点的的价格格。(2)重新新购建建价格格是客客观的的价格格。(3)建筑筑物的的重新新购建建价格格是全全新状状况下下的价价格,土地地的重重新购购建价价格是是估价价时点点状况况下的的价格格。因因此，，建筑筑物的的重新新购建建价格格中未未扣除除建筑筑物的的折旧旧，而而土地地的增增减价价因素素一般般已考考虑在在其重重新购购建价价格中中。第四节节重重新新购建建价格格2.重重置价价格和和重建建价格格建筑物物的重重新购购建价价格根根据建建筑物物重新新建造造方式式的不不同，，分为为重置置价格格(成成本)和重重建价价格(成本本)。。建筑物物重置置价格格(replacementcostofbuilding)是指指采用用估价价时点点的建建筑材材料和和建筑筑技术术，按按估价价时点点的价价格水水平，，重新新建造造与估估价对对象具具有同同等功功能效效用的的全新新状态态的建建筑物物的正正常价价格。。建筑物物重建建价格格(reproductioncostofbuilding)是是指采采用估估价对对象原原有的的建筑筑材料料和建建筑技技术，，按估估价时时点的的价格格水平平，重重新建建造与与估价价对象象相同同的全全新状状态的的建筑筑物的的正常常价格格(所必需需的支支出和和应获获得的的利润润)。第四节节重重新新购建建价格格建筑物物的重重置价价格,宜用用于一一般建建筑物物和因因年代代久远远、已已缺少少与旧旧有建建筑物物相同同的建建筑材材料,或因因建筑筑技术术变迁迁,使使得旧旧有建建筑物物复原原建造造有困困难的的建筑筑物的的估价价。建建筑物物的重重建价价格,宜用用于有有特殊殊保护护价值值的建建筑物物的估估价。。重置价价格通通常要要比重重建价价格低低。二、重重新购购建价价格的的求取取思路路求取房房地的的重新新购建建价格格有两两大路路径:一是是将房房地分分为土土地和和建筑筑物两两个相相对独独立的的部分分,先先求取取土地地的重重新购购建价价格,再加加上建建筑物物的重重新购购建价价格。。二是是不将将房地地分为为土地地和建建筑物物两个个相对对独立立的部部分,而是是模拟拟房地地产开开发过过程,在分分析房房地产产价格格构成成基础础上采采用成成本法法求取取。第四节节重重新新购建建价格格三、重重新购购建价价格的的求取取方法法建筑物物的重重置价价格和和重建建价格格，可可采用用成本本法、、市场场比较较法求求取，，或通通过政政府确确定公公布的的房屋屋重置置价格格扣除除可能能包含含的土土地价价格后后的比比较修修正来来求取取。具体体方法法有:1.单单位比比较法法单位比比较法法(comparative-unitmethod)是是以估估价对对象建建筑物物为整整体,选取取某种种与该该建筑筑物造造价密密切相相关的的计量量单位位为比比较单单位,通过过调查查了解解估价价时点点类似似建筑筑物的的单位位造价价,并并对其其作适适当的的修正正来求求取建建筑物物重新新购建建价格格的方方法。。有单单位面面积法法和单单位体体积法法。第四节重重新购建价格格(1)单位面面积法单位面积法(square-footmethod)是是根据当地近近期建成的类类似建筑物的的单位面积造造价,对其作作适当的修正正、调整,然然后乘以估价价对象建筑物物的面积来估估算建筑物的的重新购建价价格。主要适适用于造价与与面积关系较较大的房屋。。(2)单位体体积法单位体积法(cubic-footmethod)与单单位面积法相相似,是根据据当地近期建建成的类似建建筑物的单位位体积造价,对其作适当当的修正、调调整,然后乘乘以估价对象象建筑物的体体积来估算建建筑物的重新新购建价格。。主要适用于于造价与体积积关系较大的的建筑物。建筑物基准重重置价格表基准日期:年年月月日价价格单位位:元/M2钢结构钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构简易结构普通住宅高档公寓别墅大型商场中小商店办公楼星级宾馆招待所标准厂房仓库影剧院体育馆加油站其他第四节重重新购建价格格2.分部分项项法分部分项法(unit-in-placemethod)是先假设设将估价对象象建筑物分解解为各个独立立的构件或分分部分项工程程,然后测算算各个独立构构件或分部分分项工程的数数量,再调查查了解估价时时点各个独立立构件或分部部分项工程的的单位价格或或成本,最后后将各个独立立构件或分部部分项工程的的数量乘以相相应的单位价价格或成本后后相加,来估估算建筑物重重新购建价格格的方法。需注意:(1)应结合合各个构件或或分部分项工工程的特点使使用计量单位位;(2)既既不要漏项也也不要重复计计算。分部分项法项目数量单位成本金额（元）基础工程150m3200元／m330000墙体工程160m2400元／m264000楼地面工程150m2200元／m230000屋面工程150m2300元／m245000给排水工程25000供暖工程15000电气工程20000直接费合计229000承包商间接费、利润和税金8%18320工程承发包价格247320开发商管理费、利息和税费20%49464建筑物重新购建价格296784第四节重重新购建价格格3.工料测量量法工料测量法(quantitysurveymethod)是先先假设将估价价对象建筑物物分解还原为为建筑材料、、建筑构配件件和建筑设备备,然后测算算重新建造该该建筑物所需需要的建筑材材料、建筑构构配件、建筑筑设备种类、、数量和人工工时数,再调调查了解估价价时点相应建建筑材料、建建筑构配件和和建筑设备的的数量和人工工时数,最后后将各种建筑筑材料、建筑筑构配件和建建筑设备的数数量和人工时时数乘以相应应的单价和人人工费标准后后相加,来估估算建筑物重重新购建价格格的方法。工料测量法主主要用于具有有历史价值的的建筑物重建建价格的求取取。工料测量法项目数量单价成本（元）现场准备3000水泥6500沙石5000砖块12000木材7000瓦面3000铁钉200人工15000税费1000其他5000重新购建价格57700第四节重重新购建价格格4.指数调整整法指数调整法(indexmethod,cost-indextrending)是利利用有关价格格指数或变动动率,将估价价对象建筑物物的原始价值值调整到估价价时点的价值值来求取建筑筑物重新购建建价格的方法法。主要用于于检验其它方方法的测算结结果。将估价对象建建筑物的原始始价值调整到到估价时点的的价值的具体体方法,与市市场比较法中中交易日期调调整的方法相相同。第五节建建筑物的折旧旧一、建筑物折折旧的概念和和原因1.含义：估估价上的建筑筑物折旧是指指由于各种原原因而造成的的建筑物价值值损失，其数数额为建筑物物在估价时点点时的市场价价值与重新购购建价格的差差额，即建筑筑物折旧＝建建筑物重新购购建价格－建建筑物市场价价值2.建筑物折折旧的原因：：根据造成建建筑物折旧的的原因，分为为物质折旧、、功能折旧和和经济折旧。。(1)物质折折旧(physicaldepreciation，physicaldeterioration)是建筑筑物在物质实实体方面的磨磨损所造成的的建筑物价值值的损失。第五节建建筑物的折旧旧物质折旧由以以下方面引起起：自然经过过的老化；正正常使用的磨磨损；意外的的破坏损毁；；延迟维修的的损坏残存。。(2)功能折折旧(functionaldepreciation，functionalobsolescence)是指建建筑物在功能能上的相对缺缺乏、落后或或过剩所造成成的建筑物价价值的损失。。功能缺乏是指指建筑物没有有其应该有的的某些部件、、设备、设施施或系统等。。如住宅没有有卫生间、暖暖气等。功能落后是指指建筑物已有有部件、设备备、设施或系系统等的标准准低于正常标标准或有缺陷陷而阻碍其他他部件、设备备、设施或系系统等的正常常运营。第五节建建筑物的折旧旧功能过剩是指指建筑物已有有部件、设备备、设施或系系统等的标准准超过市场要要求的标准而而对房地产价价值的贡献小小于其成本。。(3)经济折折旧（economicdepreciation，economicobsolescence）,又称外外部性折旧（（externalobsolescence）,是指指建筑物本身身以外的各种种不利因素所所造成的建筑筑物价值的损损失。不利因因素可能是经经济因素(如如供给过量或或需求不足)、区位因素素(如环境改改变)，也可可能是其他因因素(如政策策变化)。第五节建建筑物的折旧旧（二）折旧的的求取方法1.年限法(1)年限限法和有关年年限的概念年限法是根据据建筑物的经经济寿命、有有效经过年数数或剩余经济济寿命来求取取建筑物折旧旧的方法。建筑物的寿命命分为自然寿寿命和经济寿寿命。自然寿命(physicallife)是是从建筑物竣竣工之日开始始到建筑物主主要结构构件件和设备的自自然老化或损损坏而不能继继续保证建筑筑物安全使用用为止的时间间。经济寿命(economiclife)是是从建筑物竣竣工之日开始始到建筑物对对房地产价值值不再有贡献献为止的时间间。如收益性性建筑物的经经济寿命就是是从建筑物竣竣工之日开始始在正常市场场和运营状态态下产生的收收益大于运营营费用的持续续时间。第五节建建筑物的折旧旧建筑物的经过过年数分为实实际经过年数数和有效经过过年数。实际际经过年数(actualage)是指从建建筑物竣工之之日开始到估估价时点为止止的日历年数数。有效经过过年数(effectiveage)是指估估价时点时的的建筑物状况况和效用所显显示的经过年年数。建筑物的剩余余寿命(remaininglife)是其其寿命减去经经过年数之后后的寿命，分分为剩余自然然寿命和剩余余经济寿命。。剩余自然寿寿命(remainingphysicallife)是其自然然寿命减去实实际经过年数数之后的寿命命。剩余经济济寿命(remainingeconomiclife)是其经经济寿命减去去有效经过年年数之后的寿寿命。第五节建建筑物的的折旧利用年限法法求取建筑筑物折旧时时，建筑物物的寿命应应为经济寿寿命，经过过年数应为为有效经过过年数，剩剩余寿命应应为剩余经经济寿命。。(2)直线线法直线法(straight-linemethod)假设在建建筑物的经经济寿命期期间每年的的折旧额相相等。年折折旧额计算算公式为：：式中Di－第i年年的折旧额额；C－建建筑物的重重新建造成成本；S－－预预计计的的建建筑筑物物的的净净残残值值；；N－－建建筑筑物物的的经经济济寿寿命命；；R－－建建筑筑物物的的残残值值率率第五五节节建建筑筑物物的的折折旧旧年折折旧旧率率为为：：t年年末末的的累累计计的的折折旧旧额额为为：：建筑筑物物的的估估价价时时点点价价值值为为：：第五五节节建建筑筑物物的的折折旧旧(3)成成新新折折扣扣法法根据据建建筑筑物物的的建建成成年年代代、、新新旧旧程程度度或或完完损损程程度度等等，，判判定定出出建建筑筑物物的的成成新新率率，，或或者者用用建建筑筑物物的的寿寿命命、、经经过过年年数数计计算算出出建建筑筑物物的的成成新新率率，，然然后后将将建建筑筑物物的的重重新新购购建建价价格格乘乘以以该该成成新新率率来来直直接接求求取取建建筑筑物物的的现现值值。。[例例]某某10年年前前建建成成交交付付使使用用的的建建筑筑物物,估估价价人人员员实实地地观观察察判判定定其其剩剩余余经经济济寿寿命命为为30年年,残残值值率率为为零零。。用用直直线线法法计计算算该该建建筑筑物物的的成成新新率率。。该建建筑筑物物的的成成新新率率＝＝30÷÷(10+30)=75%第五五节节建建筑筑物物的的折折旧旧2.市市场场提提取取法法市场场提提取取法法(marketextractionmethod)是是利利用用与与估估价价对对象象建建筑筑物物具具有有类类似似折折旧旧程程度度的的可可比比实实例例来来求求取取估估价价对对象象建建筑筑物物折折旧旧的的方方法法。。再再假假设设建建筑筑物物残残值值率率为为零零的的情情况况下下，，该该方方法法求求取取折折旧旧的的步步骤骤为为：：(1)搜搜集集交交易易实实例例;(2)从从交交易易实实例例中中选选取取3个个以以上上与与估估价价对对象象建建筑筑物物具具有有类类似似折折旧旧程程度度的的可可比比实实例例;(3)对对可可比比实实例例成成交交价价格格进进行行付付款款方方式式、、交交易易情情况况等等修修正正;(4)求求取取可可比比实实例例在在其其成成交交日日期期时时的的土土地地价价值值,将将可可比比实实例例的的成成交交价价格格减减去去该该土土地地价价值值得得出出建建筑筑物物的的折折旧旧后后价价值值;第五五节节建建筑筑物物的的折折旧旧(5)求求取取可可比比实实例例在在其其成成交交日日期期时时的的建建筑筑物物重重新新购购建建价价格格,将将该该建建筑筑物物重重新新购购建建价价格格减减去去建建筑筑物物的的折折旧旧后后价价值值得得出出建建筑筑物物折折旧旧;(6)将将可可比比实实例例的的建建筑筑物物折折旧旧除除以以建建筑筑物物重重新新购购建建价价格格转转换换为为折折旧旧率率,把把各各可可比比实实例例折折旧旧率率调调整整为为适适合合估估价价对对象象的的折折旧旧率率;或或将将各各可可比比实实例例的的折折旧旧率率除除以以其其经经过过年年数数转转换换为为年年折折旧旧率率,再再将将各各可可比比实实例例年年折折旧旧率率调调整整为为适适合合估估价价对对象象的的年年折折旧旧率率；；(7)将将估估价价对对象象建建筑筑物物的的重重新新购购建建价价格格乘乘以以折折旧旧率率,或或者者乘乘以以年年折折旧旧率率再再乘乘以以其其经经过过年年数数，，便便可可求求出出估估价价对对象象建建筑筑物物的的折折旧旧。。第五五节节建建筑筑物物的的折折旧旧3.分分解解法法分解解法法(breakdownmethod)是是对对建建筑筑物物各各种种类类型型的的折折旧旧分分别别予予以以分分析析和和测测定定,然然后后加加总总来来求求取取建建筑筑物物折折旧旧的的方方法法。。分解解法法认认为为各各种种类类型型的的物物质质折折旧旧、、功功能能折折旧旧和和经经济济折折旧旧,应应根根据据各各自自的的具具体体情情况况分分别别采采用用适适当当的的方方法法来来估估算算。。步步骤骤:(1)将将物物质质折折旧旧分分解解为为各各个个项项目目,分分别别采采用用适适当当的的方方法法求求取取折折旧旧后后相相加加得得到到物物质质折折旧旧;(2)将将功功能能折折旧旧分分解解为为各各个个项项目目,分分别别采采用用适适当当的的方方法法求求取取折折旧旧后后相相加加得得到到功功能能折折旧旧;(3)将将经经济济折折旧旧分分为为不不同同情情况况,分分别别采采用用适适当当的的方方法法求求取取折折旧旧后后相相加加得得到到经经济济折折旧旧;(4)将将上上述述求求取取的的所所有有折折旧旧额额相相加加得得到到建建筑筑物物的的折折旧旧总总额额。。分解解法法求求取取建建筑筑物物折折旧旧的的途途径径建筑筑物物折折旧旧可修修复复物质质折折旧旧功能能折折旧旧经济济折折旧旧不可可修修复复可修修复复长寿寿命命不可可修修复复可修修复复短寿寿命命不可可修修复复可修修复复不可可修修复复可修修复复不可可修修复复暂时时性性永久久性性功能能缺缺乏乏功能能落落后后功能能过过剩剩第五五节节建建筑筑物物的的折折旧旧(1)物物质质折折旧旧的的求求取取1)将将物物质质折折旧旧项项目目分分为为可可修修复复项项目目和和不不可可修修复复项项目目。。修复复所所需需的的费费用用小小于于或或等等于于修修复复后后房房地地产产价价值值的的增增加加额额的的,为为可可修修复复部部分分;反反之之为为不不可可修修复复部部分分。。对对于于可可修修复复部部分分,可可直直接接估估算算其其修修复复所所需需的的费费用用作作为为折折旧旧额额。。2)对对于于不不可可修修复复的的项项目目,根根据据估估价价时时点点时时的的剩剩余余使使用用寿寿命命是是否否短短于于整整体体建建筑筑物物的的剩剩余余经经济济寿寿命命,将将其其分分为为短短寿寿命命项项目目和和长长寿寿命命项项目目。。短寿寿命命项项目目分分别别根根据据各各自自的的重重新新购购建建价价格格、、寿寿命命、、经经过过年年数数或或剩剩余余使使用用寿寿命命,采采用用年年限限法法计计算算折折旧旧额额。。第五五节节建建筑筑物物的的折折旧旧长寿寿命命项项目目是是根根据据建建筑筑物物重重新新购购建建价价格格减减去去可可修修复复项项目目的的修修复复费费用用和和各各短短寿寿命命项项目目的的重重新新构构建建价价格格后后的的余余额额、、建建筑筑物物的的经经济济寿寿命命、、有有效效经经过过年年数数或或剩剩余余经经济济寿寿命命，，采采用用年年限限法法计计算算折折旧旧额额。。3)将将可可修修复复项项目目的的修修复复费费用用、、短短寿寿命命项项目目的的折折旧旧额额、、长长寿寿命命项项目目的的折折旧旧额额相相加加，，即即为为建建筑筑物物的的物物质质折折旧旧额额。。[例例]某某建建筑筑物物重重置置价价格格为为180万万元元,经经济济寿寿命命为为50年年,有有效效经经过过年年数数为为10年年.其其中中门门窗窗等等损损坏坏的的修修复复费费用用为为2万万元元;装装修修的的重重置置价价格格为为30万万元元,平平均均寿寿命命为为5年年,经经过过年年数数为为3年年;设设备备的的重重置置价价格格为为60万万元元,平平均均寿寿命命为为15年年,经经过过年年数数为为10年年.计计算算建建筑筑物物的的物物质质折折旧旧额额.假假设设残残值值率率均均为为零零.第五五节节建建筑筑物物的的折折旧旧(2)功功能能折折旧旧的的求求取取1)将将功功能能折折旧旧分分为为功功能能缺缺乏乏、、功功能能落落后后和和功功能能过过剩剩，，并并进进一一步步分分为为可可修修复复的的和和不不可可修修复复的的。。2)对对于于可可修修复复的的功功能能缺缺乏乏引引起起的的折折旧旧:估估算算在在估估价价对对象象建建筑筑物物上上增增加加该该功功能能所所必必需需的的费费用用;估估算算该该功功能能如如果果在在建建筑筑物物建建造造时时就就具具有有所所必必需需的的费费用用;将将在在估估价价对对象象建建筑筑物物上上增增加加该该功功能能所所必必需需的的费费用用减减去去该该功功能能如如果果在在建建筑筑物物建建造造时时就就具具有有所所必必需需的的费费用用,即即增增加加该该功功能能所所超超额额的的费费用用作作为为折折旧旧额额。。第五五节节建建筑筑物物的的折折旧旧对于于不不可可修修复复的的功功能能缺缺乏乏引引起起的的折折旧旧:采采用用““租租金金损损失失资资本本化化法法””求求取取缺缺乏乏该该功功能能导导致致的的未未来来每每年年损损失失租租金金的的现现值值之之和和;估估算算该该功功能能如如果果在在建建筑筑物物建建造造时时就就具具有有所所必必需需的的费费用用;将将未未来来每每年年损损失失租租金金的的现现值值之之和和减减去去该该功功能能如如果果在在建建筑筑物物建建造造时时就就具具有有所所必必需需的的费费用用,作作为为折折旧旧额额。。3)对对于于可可修修复复的的功功能能落落后后引引起起的的折折旧旧,以以空空调调系系统统为为例例,其其折折旧旧额额为为该该功功能能落落后后系系统统的的重重新新购购建建价价格格,减减去去该该功功能能落落后后系系统统已已提提折折旧旧,加加上上拆拆除除该该功功能能落落后后系系统统所所必必需需的的费费用用,减减去去该该功功能能落落后后系系统统可可回回收收的的残残值值(以以上上是是落落后后功功能能的的服服务务期期未未满满而而提提前前报报废废的的损损失失),加加上上安安装装新新的的功功能能先先进进系系统统所所必必需需的的费费用用,减减去去该该新新的的功功能能先先进进系系统统如如果果在在建建筑筑物物建建造造时时就就安安装装所所必必需需的的费费用用。。第五节建建筑筑物的折折旧对于不可可修复的的功能落落后引起起的折旧旧,以空空调系统统为例,其折旧旧额是在在上述可可修复的的功能落落后引起起的折旧旧额计算算中,将将安装新新的功能能先进系系统所必必需的费费用,替替换为采采用“租租金损失失资本化化法”求求取的功功能落后后系统导导致的未未来每年年损失租租金的现现值之和和。4)功能能过剩一一般是不不可修复复的。功功能过剩剩引起的的折旧包包括功能能过剩造造成的无无效成本本和超额额持有成成本。无无效成本本可以通通过使用用重置成成本而自自动得到到消除,如果使使用重建建成本则则不能消消除。超超额持有有成本可可采用““超额运运营费用用资本化化法”——功能过过剩导致致的未来来每年超超额运营营费用的的现值之之和来求求取。第五节建建筑物的的折旧在使用重置置成本下，，扣除功能能过剩引起起的折旧后后的成本＝＝重置成本本－超额持持有成本;在使用重重建成本下下，扣除功功能过剩引引起的折旧旧后的成本本＝重建成成本－无效效成本－超超额持有成成本5)将功能能缺乏引起起的折旧额额、功能落落后引起的的折旧额、、功能过剩剩引起的折折旧额相加加,即为功功能折旧额额。(2)经济济折旧的求求取经济折旧在在估价时点点时通常是是不可修复复的,首先先应分清它它是暂时性性的还是永永久性的,然后可以以根据租金金损失的期期限不同,采用租金金损失资本本化法求取取未来每年年所损失租租金的现值值之和作为为折旧额。。第五节建建筑物的的折旧三、求取建建筑物折旧旧应注意的的问题1.估价上上的折旧与与会计上的的折旧的区区别估价上的折折旧注重的的是市场价价值的真实实减损,科科学地说不不是“折旧旧”,而是是“减价调调整”;会会计上的折折旧注重的的是原始价价值的分摊摊、补偿或或回收。2.土地使使用年限对对建筑物经经济寿命的的影响估价中确定定建筑物经济寿命与折旧，遇遇有下列情情况时的处处理应为：：(1)建筑筑物的建设设期不计入入耐用年限限，即建筑筑物的经济寿命应从建筑物物竣工验收收合格之日日起计；第五节建建筑物的的折旧(2)建筑筑物经济寿命短于土地使使用权年限限时，应按按建筑物经济寿命计计算折旧；(3)建筑筑物经济寿命长于土地使使用权年限限时，应按按土地使用用权年限计计算折旧；；(4)建筑筑物出现于于补办土地地使用权出出让手续之之前，其经济寿命早于土地使使用权年限限而结束时时，应按建建筑物经济寿命计算折旧；；(5)建筑筑物出现于于补办土地地使用权出出让手续之之前，其经济寿命晚于土地使使用权年限限而结束时时，应按建建筑物已使使用年限加加上地使用用权剩余年年限计算折折旧。第六节成成本法应用用中涉及的的有关规定定一、商品住住宅和经济济适用住房房价格构成成的有关规规定1.商品住住宅价格构构成的有关关规定《商品住宅宅价格管理理暂行办法法》规定:商品住宅宅价格应以以合理成本本为依据,有适当利利润,结合合供求状况况和国家政政策要求制制定,并根根据楼层、、朝向和所所处地段等等因素,实实行差别价价格。商品品住宅价格格有下列项项目构成：：(1)成本本。包括：：1)征地地费及拆迁迁安置补偿偿费；2)勘察设计计及前期工工程费；3)住宅建建筑、安装装工程费；；4)住宅宅小区基础础设施和住住宅小区级级非营业性性配套公共共建筑的建建设费；5)管理费费:以上述述1)至4)项之和和为基数的的1％～3％计算；；6)贷款款利息。第六节成成本法应用用中涉及的的有关规定定(2)利润润:以上述述成本中1)至4)项之和为为基数核定定(3)税金金(4)地段段差价不计入商品品住宅的费费用：非住住宅小区级级的公共建建筑的建设设费用；住住宅小区内内的营业性性用房和设设施的建设设费用。2.经济适适用住房价价格构成的的有关规定定《经济适用用住房价格格管理暂行行办法》规规定:经济济适用住房房价格实行行政府指导导价。制定定经济适用用住房价格格，应当与与城镇中低低收入家庭庭经济承受受能力相适适应，以保保本微利为为原则，与与同一区域域内的普通通商品住房房价格保持持合理差价价，体现政政府优惠政政策。第六节成成本法应用用中涉及的的有关规定定经济适用住住房价格由由开发成本本、税金和和利润构成成：(1)成本本。包括：：1)征地地费及拆迁迁安置补偿偿费；2)勘察设计计及前期工工程费；3)住宅建建筑、安装装工程费；；4)住宅宅小区基础础设施和非非营业性公公共配套设设施建设费费；5)管管理费以不不超过上述述1)至4)项之和和的2％计计算；6)贷款利息息。(2)税金金(3)利润润按不超过过开发成本本中1)至至4)项之之和的3％％计算二、房屋折折旧的有关关规定1.各种结结构房屋的的经济耐用用年限的参参考值一般般为钢结构:生生产用房70年,受受腐蚀的生生产用房50年,非非生产用房房80年;第六节成成本法应用用中涉及的的有关规定定钢筋混凝土土结构:生生产用房50年,受受腐蚀的生生产用房35年,非非生产用房房60年；；砖混结构一一等：生产产用房40年,受腐腐蚀的生产产用房30年,非生生产用房50年；砖混结构二二等：生产产用房40年,受腐腐蚀的生产产用房30年,非生生产用房