成都市房地产发展历程

朱春平60张华平53胥必龙40杨朝鹏43罗阳靖松26伍丹37房产2班

一、成都市房地产发展历程

1、萌芽阶段

2、楼市风生水起

3、外来资本进入

4、规范提升期二、成都市房地产投资环境分析

1、人口

2、宏观经济

3、土地市场

4、住宅市场

5、新热点区域三、房地产项目目录1.成都初生房产企业（20余家成都本土房产企业成立）1988年，为促进房地产市场的发展，住房制度改革在成都乃至全国轰轰烈烈地推进之时，有人抓住了这个机遇--成都首批20余家房地产企业宣告成立，金房、合力达、青年房产、交大房产等房地产公司的名字逐渐出现在成都市民的视野中，成都房地产市场迈出了从无到有的实质性一步。

1992年12月，刚刚满30岁的陈家刚注册成立了成都豪斯物业有限公司。在这个时期，新加坡维信集团成为最早的一批进军内地市场的房地产开发企业，主要股东为新加坡维信(集团)有限公司的成都华新国际城市公司成立，在成都开发了第一个在当时称得上是真正意义上的豪宅。成都市房地产发展历程之萌芽阶段2.高档楼盘诞生（锦绣花园，独领风骚）

1991年成都市统建办在城南修建占地12.245公顷，面积16.5万平方米的棕北小区，这是成都首个注重小区环境规划的小区，并成为建设部优秀示范小区，其每平方米1200元左。的售价，使这里成为“有钱老板”的居住区。而此后出现的“锦城苑“不仅诞生了120平方米的大户型，还率先解决了户型空间的合理化，并且加入科学的规划设计，解决了空调水的集中排放等问题。1996年6月，成都交大房产在全国首次提出住宅智能化的概念，在成都城西北成规模推出"交大智能小区"。1992年，新加坡维信集团在桐梓林片区开发锦绣花园，“开奔驰车，住锦绣花园。”这句成都妇孺皆知的广告语让人至今回味，锦绣花园成为这个时代顶端豪宅的代名词。“锦绣花园”开出5000元每平米的“天价”，但依旧销势力火爆，至今仍是业界典故。成都市房地产发展历程之萌芽阶段3.区域开发格局扩大(一环向二环扩张)随着商品房开发项目品质的不断提高，普通住房从单一满住居住需求向环境优美、功能齐全的舒适型精品住宅方向发展，一些高档住宅也开始涌现。其中，城南在这一时期成为房地产开发的热土，也成为成都房地产发展的一个缩影。随着锦绣花园的成功开发，带动了成都第一个富人区桐梓林高档社区的形成，而银都花园（查看地图）、中华园、凯莱蒂景等一大批中高档小区的落成，成都富人区轮廓成型。1992年，全长28.028公里，双向8车道的二环路建成通车，串起了成渝路、成绵路和成温路，预示成都房地产开始了由一环向二环扩张的路径。成都市房地产发展历程之萌芽阶段4.五大花园闹成都

1992年，第一次以商品房名义亮相蓉城并得到市民认可的五大花园(中央花园、交大花园、红运花园、皇家花园、名流花园)，在成都房地产领域（查看地图）既有其深刻的历史意义，成为成都楼市的标志性楼盘，但同时又给城市建设带来了难以回避的后遗症。成都市房地产发展历程之萌芽阶段交大花园

序言:

成都房地产市场在这个时期随着国家第一次宏观调控结束和单位福利分房制度的取消，按揭贷款买房的发展，市场呈现出供需两旺的局面。同时，为对抗1997年亚洲金融风暴，拉动内需，作为龙头行业的房地产发挥了巨大的作用。大批的房地产企业也如雨后春笋般相继面世。有了行业竞争，房地产必然关注到客户服务，同时出现了专业代理公司。当时的住宅开始注重建筑的美观实用，并配有简单配套设施，如水、电、气、光纤、通讯等，小区绿化也逐渐产生。1994年7月5日《城市房地产管理法》颁布(1995年1月1日实施)，这是继《土地管理法》之后规范房地产市场的第二部重要法律，标志着中国房地产法制逐渐走向完备，地产、房产分开立法的状况逐步走向房地产一体立法。成都市房地产发展历程之初生期-楼市风生水起1.成都房企走向鼎盛(代表企业：金房集团、置信)

1993年，成都第一个房地产集团——成都金房集团成立，后来成为成都本土房地产企业龙头的成都置信也于1997年扬帆启航。而成立于1988年的成都首批20余家房地产企业：金房、合力达、青年房产、交大房产等房地产公司持续发力，成都本土房地产企业在这一时期风生水起。正是在这个时期，乐民、青年等房产公司先后崛起，五大花园、紫荆小区、战旗小区等楼盘陆续面市。从开发商的数量上看，成都楼市由此进入了前所未有的“鼎盛”时期。表现最突出的无疑是置信。置信在双楠片区的挥洒值得成都房地产史上大书特书。成都市房地产发展历程初生期-楼市风生水起之2.河居时代到“置信生活方式”(代表产品：上河城、置信“双楠谊苑”)成都房地产发展有今天的繁荣局面，离不开1993年的府南河整治，整个工程耗时5年，投入资金27亿元，使市中心人口最密集、污染最严重的府南河15公里河段面貌焕然一新(1998年，府南河综合整治项目获得联合国人居奖。)。府南河开创了成都最早的河居时代，也是目前成都所有的河流中房产开发最为成熟的区域。在1997年，置信开发了他的第一个项目——双楠谊苑。当时，双楠谊苑地块位于的双楠片区还是一片荒芜、没有开发商问津的农田。年轻的置信公司把全新的现代居住理念灌注到这个项目中，起价每平方米不到1600元的双楠谊苑被称为当时“老百姓买得起，有钱人看得起”的好房子，引发了成都购房狂潮。在置信双楠谊苑的带动下，才有今天高品质生活社区——双楠小区的出现，置信在双楠谊苑的营销基础上，开创了一种全新的“置信生活方式”模式，也几乎是一夜之间，“先做环境再造房子”成为各大开发商恪守的信条。成都市房地产发展历程之初生期-楼市风生水起3.开发区域向二环集中(一环、二环都是市中心)

由于置信对双楠片区的成功开发，成都房地产开发突破前一阶段集中在一环之内的格局，开始向二环集中。随着二环路沿线住宅开发的逐渐完成，二环路在人们的意识中已经和一环路一样成为市中心的一部分。这个时期人们的居住观念随着房产产品特征的发展变化而有所改观，有了行业竞争，房地产必然关注到客户服务，同时出现了专业代理公司。当时的住宅已经开始注重外立面的美观实用，并配有简单配套设施，如水、电、气、光纤、通讯，绿化也开始打造，购房者在这一时期大多把重心放在生活的便利性上。成都市房地产发展历程之初生期-楼市风生水起4.上河城昙昙花一现现这一时期期，由陈陈家刚担担任董事事长的豪豪斯物业业在拿到到府南河河政府改改造工程程——上河坝项项目之后后，几个个具有艺艺术天赋赋的建筑筑文化人人聚集一一起，就就这个占占地只有有43亩的府南南河住宅宅项目市市场定位位和营销销策略展展开了激激情四溢溢的讨论论。包括括陈家刚刚本人在在内的当当时豪斯斯物业副副总一级级的高层层管理人人士中，，有好几几个都有有美院情情结、文文化人情情结和品品位。因因此，对对于上河河城项目目，他们们融入了了许多人人文的东东西、艺艺术的因因子。于于是，一一个拍摄摄于黄龙龙溪、勾勾起成都都人怀旧旧情结的的广告：：“一座座充满回回忆的新新城(新城博客客,新城新闻闻,新城说吧吧)”的招贴画画和电视视广告片片几乎在在一夜之之间充斥斥成都的的大街小小巷。竖竖立在盐盐市口与与蜀都大大道人民民商场交交叉路口口上的大大型路牌牌广告更更是牵动动了行人人的视线线，上河河城一炮炮打响，，仅一期期销售回回款就达达到了1.1亿元。成都市房地地产发展历历程之初生期-楼市风生水水起6.如果说上河河城一期销销售的巨大大成功应该该归功于陈陈家刚及其其旗下的一一帮智囊团团对房地产产营销理念念和策略的的全新理解解和准确把把握，那么么，上河城城的失败，，也应当仁仁不让地归归结于豪斯斯物业的管管理者。公公司管理上上的混乱，，是导致上上河城和豪豪斯物业崩崩盘的最直直接原因。。豪斯物业业开创初期期，总经理理一级的老老总就设了了近10个职位，而而豪斯物业业发展的鼎鼎盛时期，，公司员工工达到了140人，每月开开支仅工资资一项就是是好几十万万元。如此此庞大的员员工队伍，，与开发13万平方米、、43亩项目的规规模和开发发周期极不不相称，这这使他们错错失了良好好的市场发发展商机，，在遭遇市市场形势突突变时，几几乎无力调调头和还手手。陈家刚和他他的豪斯物物业算是给给本土企业业提了一个个醒，房地地产市场上上虽然有着着较高的利利润空间，，但即使在在产品上有有着清晰的的定位，也也并不意味味着可以无无限的扩张张，企业必必须结合市市场有一个个良好的定定位和把控控。好在，，同时期的的杨豪和他他的置信已已经展开了了军事化管管理。成都市房地地产发展历历程之初生期-楼市风生水水起序言：1998年，中央政政府正式叫叫停实施了了40多年的“福利分房”制度。“住房货币化化”掀起成都房房地产开发发的高潮。。是年，住住房按揭贷贷款开始走走进人们的的生活，住住房”商品化“也开始走向向极致，贷贷款买房甚甚至成为人人们改变生生活和消费费观念的决决定因素。。此时，万万科、中海海、华润、、龙湖、花花样年深长长城等外来来房地产开开发巨头也也纷纷进入入成都，外外地房企和和本土开发发商第一次次展开贴身身肉搏并逐逐渐占据上上风。房企企近一步分分化，开发发格局也进进一步明朗朗，多数人人认为如果果从企业角角度讲，这这是一个”外来资本入入侵“的阶段。成都市房地地产发展历历程之生长期-外来资本进进入1.贴身肉搏代表企业：：置信、蓝蓝光、武海海、金房、、中海，华华润，花样样年，吉宝宝，仁恒，，盛吉立，，深长城1999年深圳房地地产巨头万万科来到成成都，开启启了成都房房地产新篇篇章。成都都出现了第第一个小户户型楼盘SOHO，高档写字字楼--川信大厦，，冠城广场场，正规的的商业集中中体--荷花池市场场，东大街街灯具市场场等商业地地产展露楼楼盘头角，，使成都的的房产开发发市场丰富富和立体起起来。成都市房地地产发展历历程之生长期-外来资本进进入2.大盘、花园园洋房诞生生代表产品：：成都花园园、齐力花花园、万科科城市花园园、中海名名城、锦官官新城等2000年，大连万万达与成都都市政府携携手联合打打造的成都都花园成为为成都楼市市上第一个个真正意义义上的大盘盘。之后，，万科、中中海等全国国知名房地地产企业相相继抢滩成成都市场。。在这个时时期内，花花园洋房开开始兴起，，当时的齐齐力花园率率先掘到花花园洋房的的第一桶金金，小区以以”城市花园“为规划主旨旨，运用自自由式规划划布局，给给人以多种种景色和视视觉观赏效效果。2001年以后，万万科城市花花园、大华华情融苑、、中海名城城、锦官新新城、边城城水恋等相相继推出花花园洋房，，都成了成成都楼市的的抢手货。。成都市房地地产发展历历程之生长期-外来资本进进入中海名城3.“5＋2”生活模式出出现随着该时期期产品形态态的丰富和和新理念的的移入，购购房者对居居住需求从从单纯追寻寻价格的便便宜和交通通等因素，，开始关注注到项目的的品质。而而“绿色”、“健康”等关键词开开始进入人人们视野。。2001年，河滨印印象，在西西南地区首首次获得“绿色住宅”称号，这不不仅为生态态住宅、健健康住宅等等验明正身身，同时也也在蓉城掀掀起一股“绿色”旋风。2000年11月29日，青城山山--都江堰申报报世界文化化遗产成功功，青城山山旅游业从从本质上发发生了改变变。青城山山的一系列列转变，立立刻触及到到了房地产产开发商们们的神经，，一时之间间，成都10多家房地产产开发商囤囤兵青城山山。这些开开发商联手手将当时风风靡全国的的“5＋2”生活模式展展示在世人人面前，成成都高端生生活找到了了突破口。。成都市房地地产发展历历程之生长期-外来资本进进入4.区域开发全全面开花关键区域：：城东、城城西、沙河河片区、周周边区域2001年，万科入入驻城东，，当时城东东还没有摘摘除“东穷”的帽子，地地产开发也也大部分集集中在城南南和城西区区域，而城城北和城东东几乎还是是成都房产产开发空白白地带。万万科进入成成都的首个个作品“万科·城市花园”在这块土地地上拉开帷帷幕。万科科充分利用用坡地地形形、地貌、、植被、水水体等现状状条件，引引入生态、、环保概念念，营造生生长型的居居住环境，，创造出一一片舒适的的居住家园园。由于万万科的成功功开发，带带动了包括括蓝谷地（（查看地图）、卓锦城城（查看地图）、康郡（（查看地图）、万科·魅力之城等等一大批高高品质楼盘盘的出现，，使得该区区域目前已已经成为成成都楼市的的热点居住住区域之一一。成都市房地地产发展历历程之生长期-外来资本进进入序言:成都楼市这这个阶段被被分析人士士解读为在在规范中提提升的时期期。各大知知名房企几几乎都已来来到成都，，成都楼市市在进入2004年后，房价价大幅度飞飞涨，购房房者踊跃买买房，市场场持续升温温以至膨胀胀，楼市面面临巨大的的考验。在在全国楼市市普遍过热热的背景下下，国家宏宏观调控、、市场调整整、政策的的进一步规规范，都大大大提高了了开发的门门槛，新老老“国八条”和“国六条”相继出台。。而从2007年开始，CPI飞涨、流动动性过剩、、宏观经济济过热，加加上“试验区”的成立，成成都楼市持持续走高，，籍此，国国家开始了了新一轮的的针对房地地产市场的的调控，这这一年也被被称为“政策年”，因此这一一时期又被被称之为政政策调整期期。成都市房地地产发展历历程之规范提升期期1.本土巨头崛崛起代表人物：：杨豪、陈陈宏杨豪：置信信老总杨毫毫无疑是成成都地产界界最具传奇奇色彩的老老板。在置置信创造出出的一个又又一个奇迹迹背后，都都包含了杨杨毫的个人人追求。在在此时期外外来开发商商"围剿"本土企业的的时候，杨杨豪和他的的置信找到到了一种有有效的合作作模式，与与川投成立立合作公司司，牵手置置信凯德成成立凯德置置地，壮大大了自身力力量，为企企业健康的的成长找到到了新的模模式。陈宏：陈宏宏是一个真真正的建筑筑人。毕业业于重庆建建筑学院、、并曾就职职于西南建建筑勘测设设计院。他他于2000年正式组建建四川宏信信实业有限限公司。勇勇气加上智智慧，走合合作路线，，陈宏成功功了。达义义出地，宏宏信出启动动资金，原原计划需1.2亿的启动资资金,由于双方迅迅速进入角角色，没有有内耗，只只投了8000万，项目“上东阳光”开始顺利运运转，如今今“上东阳光”的后续开发发仍然是宏宏信强有力力的造血资资源和可靠靠后方。在在此阶段陈陈宏的意义义在于，2007年宏信在资资本市场上上联合奇峰峰竞得ST东源大股东东身份一役役，让陈宏宏在企业发发展的探索索上增加了了一个筹码码，同时提提供了一种种值得借鉴鉴的模式，，拉开了成成都本土房房企接触资资本市场的的序幕。成都市房房地产发发展历程程规范提升升期之2.多点的开开发格局局2003年，成都都市向东东向南发发展的战战略规划划出台，，市极大大的刺激激了外南南天府大大道沿线线的房地地产开发发。三环环路以外外开始发发展起来来，华阳阳也随着着"城南副中中心效应应"被越来越越多的成成都市民民所接受受，华阳阳迎来房房地产开开发热潮潮。是年年，蓝光光等本地地开发商商推出的的商业项项目引来来众多国国内投资资者争相相购买。。成都市房房地产发发展历程程之规范提升升期3.楼市引发发拐点争争论经过近20年的发展展，成都都楼市进进入前所所未有的的鼎盛时时期，2007年9.27之前，房房价飙升升，市场场也进入入了前所所未有的的繁荣阶阶段。这这个时候候，由于于开发商商和推出出的产品品众多，，在保证证品质的的前提下下，消费费者开始始关注更更具实际际层面的的物管和和服务，，"物管改变变生活质质量"成为购房房者在选选择产品品时的重重要考虑虑因素"，买房就就是买生生活方式式"成为这个个时期的的购房理理念。而而经过多多年的历历练，特特别是9.27宏观调控控后，消消费者也也越来越越理性，，随这万万科的率率升先降降价，一一场围绕绕王石(王石博客客,王石新闻闻,王石说吧吧)“楼市拐点点论”的讨论和和观望在在全国和和成都楼楼市蔓延延开来。成都市房房地产发发展历程程之规范提升升期成都市房房地产的的投资环环境1.人口环境境成都是四四川省的的省会，，西南地地区科技技、金融融、商贸贸中心，，交通、、通讯枢枢纽。全全市行政政区辖有有9区（锦江江区、青青羊区、、金牛区区、武侯侯区、成成华区、、龙泉驿驿区、青青白江区区、温江江区、新新都区））、４市市（都江江堰市、、彭州市市、邛崃崃市、崇崇州市））、6县（金堂堂县、双双流县、、郫县、、大邑县县、蒲江江县、新新津县））。2005年末，全全市户籍籍人口1082.0万人，比比2004年末增加加22.3万人。但但随着城城市化进进程的加加快，成成都市的的人口将将达到饱饱和。成都市房房地产的的投资环环境2.宏观经济济快速增增长1999~2006年，成都都市GDP和人均GDP保持了快快速增长长势头，，国内生生产总值值年均增增长11.30%，比全国国高3.65个百分点点。2006年全市生生产总值值依然保保持了较较快的增增长速度度，比上上年增长长13.5%，保持了了快速的的增长势势头。城城市居民民收入及及消费力力稳步增增长近近几年成成都市的的社会零零售品销销售总额额及城镇镇居民的的可支配配收入均均保持了了稳定的的增长态态势，成成都市商商品消费费能力名名列国内内大中城城市前列列。2005年实现社社会消费费品零售售总额999亿元，同同比2004年增加了了14.2%，人均可可支配收收入由1999年的7098元上升到到2005年的10358元，市民民消费能能力保持持了稳定定快速的的增长势势头。结结论：：居民购购房能力力将在一一定程度度上得到到提升。。成都市房房地产的的投资环环境3.土地市场场分析2.2.1土地供应应量、成成交量都都有所减减少与与2005年相比，，2006年土地供供给量和和成交量量都有不不同程度度的下降降。2006年土地供供应量为为287.2公顷，同同比下降降21%；实际成成交61宗，成交交量为256公顷，成成交量同同比下降降29%。成都市房房地产的的投资环环境4.住宅市场场分析供应面积积大幅增增加2005年新增住住宅项目目133个，住宅宅供应面面积达633.23万平方米米，同比比上涨41.74%。城西、、城东、、城南形形成成都都市住宅宅供应三三足鼎立立的局面面，无论论是从供供应数量量还是供供应体量量来看，，均名列列前三。。住宅供供应以普普通住宅宅为主，，西三环环、东三三环附近近的住宅宅成为市市场供应应主体。。2.3.2销售价格格持续上上涨2006年成都市市住宅平平均价格格为4956元/平方米，，同比上上涨17.94%。平均价价格在3500-4500元/平方米之之间的住住宅，占占供应总总量的50%以上。到到2006年住宅市市场呈现现供需平平衡的局局面，供供需比为为1.025。成都市房房地产的的投资环环境5.城东改造造区将成成为开发发热点区区域随随着城东东片区城城市功能能的转变变，区域域工厂拆拆迁速度度的加快快，特别别是2005年城东四四二○厂厂成功挂挂牌，开开发建筑筑面积约约200万平方米米的大型型综合社社区，大大大提高高了城东东改造片片区的房房地产档档次。加加之外地地开发商商的涌入入，也会会极大地地提高片片区房地地产的开开发速度度和开发发水平。。成都市房房地产的的投资环环境6.南部新区区仍为关关注热点点标志性建建筑世纪纪城的建建成、和和黄地块块的动工工以及大大量拆迁迁土地的的腾出，，使得2006年该区域域仍为房房产市场场的热点点关注区区域。成都市房房地产的的投资环环境世纪城-观山园7.温江新城城成为郊郊区开发发热点随着光华华大道全全面通车车和第六六届中国国花卉博博览会成成功举办办，以及及一些本本地和香香港的开开发巨头头的涌入入，温江江新城未未来几年年的房地地产开发发将出现现井喷。。成都市房房地产的的投资环环境温江公园园项目基本本情况项项目目名称：：“白石.古莲城”房地产开开发项目目可行性性研究开开发发商：四四川南南光房地地产开发发有限责责任公司司项项目概况况：白石石.古莲城城项目目位于于龙泉泉青龙龙湖公公园西西北面面，东东临成成洛大大道；；南含含十陵陵森林林公园园；距距十陵陵镇约约1000米。该该区域域公交交线路路四通通八达达，交交通方方便。。房地产产项目目开发发方案案项目目主主要要技技术术经经济济指指标标：：项项目目计计量量单单位位数数量量所所占占比比值值规规划划用用地地总总面面积积2100亩规规划划净净用用地地2000亩总总建建筑筑面面积积2400951.78平方方米米住住宅宅面面积积2267750平方方米米其其中中：：多