房地产市场违法行为初探课件

2018房地产市场违法行为初探汇报人：2018房地产市场违法行为初探汇报人：1目录/Contents房地产开发基本常识及开发过程中违法问题广告违法问题案件调查证据收集0203040501房地产买卖霸王条款开发商主体资格问题目录/Contents房地产开发基本常识及广告违法问题案件调2房地产开发基本常识及开发过程中违法问题PART01房地产开发基本常识PART013“五证俱全”是指哪五证？（1）国有土地使用证（2）建筑用地规划许可证（3）建设工程规划许可证（4）建设工程施工许可证（5）商品房预售(销售)许可证房地产开发基本常识“五证俱全”是指哪五证？（1）国有土地使用证房地产开发基本常4房地产开发基本常识商品房销售应具备“五证”

《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付了土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》是建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。《商品房预售(销售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。房地产开发基本常识商品房销售应具备“五证”5房地产开发基本常识商品房销售实行两书制度房地产开发企业在商品房交付使用时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发基本常识商品房销售实行两书制度6土地使用权的最高出让年限？房地产开发基本常识土地使用权的最高出让年限？房地产开发基本常识7房地产开发基本常识1、商品房预售的概念：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。2、商品房预售的条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；④向县、市人民政府房地产行政主管部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。房地产开发基本常识1、商品房预售的概念：商品房预售是指房地产8房地产开发过程中违法问题房地产项目开发的全过程一般要经过以下五个阶段：1、项目确立阶段2、项目前期阶段3、项目实施阶段—工程施工和产品销售。4、项目验收交付阶段5、收尾阶段具体内容详见《房地产项目开发全程运作程序图》房地产开发过程中违法问题房地产项目开发的全过程一般要经过以下9房地产开发过程中违法问题房地产项目开发全程运作程序图重点是第三、四阶段房地产开发过程中违法问题房地产项目开发全程运作程序图重点是第10侵害消费者权益物业公司商业贿赂电讯运营商（一）挂靠经营的行为（二）转包中的违法行为建筑商产品质量问题材料供应商开发商房地产开发基本常识侵害消费者权益物业公司商业贿赂电讯运营商（一）挂靠经营的行为11房地产开发基本常识房地产开发基本常识12开发商主体资格问题PART02开发商PART0213开发商主体资格问题1、擅自开发房地产

《城市房地产开发经营管理条例》设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

开发商主体资格问题1、擅自开发房地产14开发商主体资格问题1、擅自开发房地产《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

《无证无照经营查处办法》第五条经营者未依法取得许可从事经营活动的，由法律、法规、国务院决定规定的部门予以查处；法律、法规、国务院决定没有规定或者规定不明确的，由省、自治区、直辖市人民政府确定的部门予以查处。第七条经营者未依法取得许可且未依法取得营业执照从事经营活动的，依照本办法第五条的规定予以查处。

根据《房地产开发企业资质管理规定》未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。

问题：

在新的《无证无照经营查处办法》实施之后，工商局能否处罚？处罚措施开发商主体资格问题1、擅自开发房地产处罚15开发商主体资格问题2、售楼部无照经营的行为在《无证无照经营查处办法》实施后，“第十三条从事无照经营的，由工商行政管理部门依照相关法律、行政法规的规定予以处罚。法律、行政法规对无照经营的处罚没有明确规定的，由工商行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处1万以下的罚款。”据此，违法行为应优先适用《公司法》

开发商主体资格问题2、售楼部无照经营的行为16开发商主体资格问题2、售楼部无照经营的行为

情况一：售楼部照以分公司名义开展经营活动的，但无分公司营业执照，按照擅自设立分公司处理

《公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。第二百一十条未依法登记为有限责任公司或者股份有限公司，而冒用有限责任公司或者股份有限公司名义的，或者未依法登记为有限责任公司或者股份有限公司的分公司，而冒用有限责任公司或者股份有限公司的分公司名义的，由公司登记机关责令改正或者予以取缔，可以并处十万元以下的罚款。开发商主体资格问题2、售楼部无照经营的行为17开发商主体资格问题2、售楼部无照经营的行为

情况二：售楼部以开发公司名义，但在住所以外，从事经营活动，按擅自变更登记事项处理。《中华人民共和国公司登记管理条例》第六十八条公司登记事项发生变更时，未依照本条例规定办理有关变更登记的，由公司登记机关责令限期登记；逾期不登记的，处以1万元以上10万元以下的罚款。其中，变更经营范围涉及法律、行政法规或者国务院决定规定须经批准的项目而未取得批准，擅自从事相关经营活动，情节严重的，吊销营业执照。

开发商主体资格问题2、售楼部无照经营的行为18开发商主体资格问题3、开发商的其他登记违法行为

房地产开发企业的资质已经取消对注册资本的要求，注册资本现在已经是认缴制，所以要看具体情况。《房地产开发企业资质管理规定》第三条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。第五条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。新设立的房地产开发企业应领取《暂定资质证书》有关知识开发商主体资格问题3、开发商的其他登记违法行为有关19广告违法问题PART03广告违法问题PART03202015年新广告法对房地产项目进行

广告宣传要求第一介绍要真实第二评价要客观2015年新广告法对房地产项目进行

广告宣传要求第一介21第一，对房地产项目的介绍要真实1.在价格表示上，应当清楚地表示为销售价格，并明示价格的有效期限。2.在位置表示上，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置，同时项目位置示意图应准确、清楚、比例恰当。3.在面积表示上，应当表明为建筑面积还是套内建筑面积。4.在结构及装修装饰的表示上，应当真实准确，不能简单说某级某类、豪华装修、进口材料装饰等。5.在环境和形象表示上，不得利用其他项目的环境和形象作为本项目的效果；使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。6.在周边设施表示上，涉及正在规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件的，应当在广告中注明。7.在物业管理表示上，应当符合国家有关规定，尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。第一，对房地产项目的介绍要真实1.在价格表示上，应当清楚地表22价格、位置、面积、结构及装修装饰、环境和形象、周边设施、物业管理周装假（价）面，为（位）五（物）环价格、位置、面积、结构及装修装饰、环境和形象、周边设施、物业23第二，对房地产项目的评价要客观。

1.不得含有升值或者投资回报的承诺。2.广告表现要符合社会良好风尚，不得含有风水、占卜等封建迷信内容。3.不得出现融资或者变相融资内容。4.涉及资产评估的，应当表明评估单位、评估师和评估时间。5.涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。6.不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。第二，对房地产项目的评价要客观。1.不得含有升值或24

钱：

1.不得含有升值或者投资回报的承诺。

2.不得出现融资或者变相融资内容。

3.涉及资产评估的，应当表明评估单位、评估师和评估时间。

4.涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。人：

1.不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。2.广告表现要符合社会良好风尚，不得含有风水、占卜等封建迷信内容。钱：25预售、出售房地产广告中，必须载明以下事项

1.开发企业名称；2.中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；3.预售或者销售许可证书号。但广告中仅介绍房地产项目名称的，不必载明上述事项。预售、出售房地产广告中，必须载明以下事项26广告违法问题法律依据《广告法》与《房地产广告发布规定》广告违法问题法律依据27广告违法问题常见问题分为两类：一、发布房地产广告的条件是否具备。《房地产广告发布规定》第五条、第六条、第七条规定二、广告内容违法。有涉及风水、产权、价格、距离、升值、图片、预售证、面积、物业、配套设施等。《房地产广告发布规定》第八条至第二十条规定广告违法问题常见问题分为两类：28广告违法问题处罚条款：《广告法》第五十五条（20-100）、五十七条（20-100）、五十八条（10-20，20-100）、五十九条（10万以下）《房地产广告发布规定》第二十一条违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。广告违法问题处罚条款：29房地产广告常见问题房地产广告常见问题301承诺有什么，不能不明确新法第二章广告内容准则第八条广告中对商品的性能、功能、产地、用途、质量、成分、价格、生产者、有效期限、允诺等或者对服务的内容、提供者、形式、质量、价格、允诺等有表示的，应当准确、清楚、明白。广告中表明推销的商品或者服务附带赠送的，应当明示所附带赠送商品或者服务的品种、规格、数量、期限和方式。法律、行政法规规定广告中应当明示的内容，应当显著、清晰表示。1承诺有什么，不能不明确新法第二章广告内容准则第八条31我们常常在生活中看到一些表述模糊的广告，比如某些低价房产销售广告常常以价格吸引人目光，但并不是实际销售价格，消费者到访后才被告知数量仅有多少，或是活动已经结束。还有买房送车的，不说清楚买的什么房到底送多少价值的车。处罚措施例：

新法中第五十九条规定若有上述广告形为的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，对广告主处十万元以下的罚款。我们常常在生活中看到一些表述模糊的广告，比如某些低价房产销售322投资回报，不能说第二十六条

第二十六条房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。2投资回报，不能说第二十六条第二十六条房地产33“买房150%的投资回报率”“投资回报每年7%增长”，这样的表述出现在房地产广告中就会被认定是违法广告。处罚措施例：

第五十八条由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。“买房150%的投资回报率”“投资回报每年7%增长”，这样的343距离远不远，不能说时间第二十六条第二十六条房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：(一)升值或者投资回报的承诺；(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；(三)违反国家有关价格管理的规定；(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。3距离远不远，不能说时间第二十六条第二十六条35“距离XXX5分钟路程”的时间是怎么计算出来的？是步行呢？骑自行车呢？还是开车？开车以多少的速度行驶呢？这简直是道数学难题！房地产广告不得含有以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置的内容，这样的表述是违法的！处罚措施例：第五十八条由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。“距离XXX5分钟路程”的时间是怎么计算出来的？是步行呢？骑364配套不能吹嘘，数据要有出处第二十六条第二十六条房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：(一)升值或者投资回报的承诺；(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；(三)违反国家有关价格管理的规定；(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。4配套不能吹嘘，数据要有出处第二十六条第二十六条房地产广37买XXX读XXX小学，买XXX送户口，这样用市政条件作为误导的广告也会被认定为违法。处罚措施例：第五十八条由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。买XXX读XXX小学，买XXX送户口，这样用市政条件作为误导385禁止虚假噱头，误导消费者第二十八条第二十八条广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告：(一)商品或者服务不存在的；(二)商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；(三)使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；(四)虚构使用商品或者接受服务的效果的；(五)以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。5禁止虚假噱头，误导消费者第二十八条第二十八条39买房送老婆，动不动生态豪宅，城市中心湿地板块，三房首付9万（一房隔出迷你三房）等等开发商利用“开盘劲销XX亿，开盘半小时售罄”等没有出处，以后“吹牛皮要打草稿”，拿出数据来源！处罚措施例：第五十五条违反本法规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。买房送老婆，动不动生态豪宅，城市中心湿地板块，三房首付9万（406禁止使用“最高级”“最佳”等用语第九条广告不得有下列情形：(一)使用或者变相使用中华人民共和国的国旗、国歌、国徽，军旗、军歌、军徽；(二)使用或者变相使用国家机关、国家机关工作人员的名义或者形象；(三)使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语；6禁止使用“最高级”“最佳”等用语第九条广告不得有下列情形：41满大街的某某区域销量最高（销冠）、最具性价比等这些广告语，大家都不陌生，但是问题来了：哪里来的权利评出来的？以后这种类似用语将不得出现。处罚措施例：第五十七条违反本法第九条规定的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由工商行政管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。满大街的某某区域销量最高（销冠）、最具性价比等这些广告语，大426禁止诋毁竞争对手第十三条广告不得贬低其他生产经营者的商品或者服务。6禁止诋毁竞争对手第十三条广告不得贬低其他生产经营者的商品或43处罚措施例：第五十九条有下列行为之一的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，对广告主处十万元以下的罚款：（四）违反本法第十三条规定，广告贬低其他生产经营者的商品或者服务的。广告经营者、广告发布者明知或者应知有前款规定违法行为仍设计、制作、代理、发布的，由工商行政管理部门处十万元以下的罚款。神州租车与优步的撕逼大战处罚例：第五十九条有下列行为之一的，由工商行政44房地产买卖霸王条款PART04PPT模板下载：/moban/行业PPT模板：/hangye/节日PPT模板：/jieri/PPT素材下载：/sucai/PPT背景图片：/beijing/PPT图表下载：/tubiao/优秀PPT下载：/xiazai/PPT教程：/powerpoint/Word教程：/word/Excel教程：/excel/资料下载：/ziliao/PPT课件下载：/kejian/范文下载：/fanwen/试卷下载：/shiti/教案下载：/jiaoan/PPT论坛：

房地产买卖霸王条款PART04PPT模板下载：www.1p451转移登记费、房屋评估费、账户托管费2代办费《商品房销售明码标价规定》第十一条商品房销售应当公示以下收费：（一）商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。3房屋测绘费依据《商品房销售管理办法》和《房产测绘管理办法》规定，该类费用为开发商的经营成本房地产买卖霸王条款转移登记费（依据《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》规定，该类费用应开发商承担）和房屋评估费（依据《中华人民共和国商业银行法》和《关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》的规定，该类费用本应由房地产开发商承担，但在实际销售过程中，部分开发商却向消费者收取。房地产开发公司将其与银行按揭业务产生的“账户托管费”（该类费用按开发商和银行的合同约定是开发商承担）转向消费者承担。1转移登记费、房屋评估费、账户托管费2代办费《商46案件调查证据收集PART05PPT模板下载：/moban/行业PPT模板：/hangye/节日PPT模板：/jieri/PPT素材下载：/sucai/PPT背景图片：/beijing/PPT图表下载：/tubiao/优秀PPT下载：/xiazai/PPT教程：/powerpoint/Word教程：/word/Excel教程：/excel/资料下载：/ziliao/PPT课件下载：/kejian/范文下载：/fanwen/试卷下载：/shiti/教案下载：/jiaoan/PPT论坛：

案件调查证据收集PART05PPT模板下载：www.1pp47案件调查证据问题一、树立证据思维证据先于定性（主张）没有调查就没有发言权，每个人对自己的主张，都应有事实依据。而不能凭自己的想法、感觉。如“小别野”案严格按照“事实为依据，法律为准绳”，在法律授权范围内行使权力。案件调查证据问题一、树立证据思维48案件调查证据问题二、对定案证据的要求：关联性、合法性、真实性关联性，是指证据与待证事实之间有内在的联系。合法性，是指证据必须符合法律的规定。真实性，是指证据本身必须是真实和客观的事实，不能是主观的猜测和推断。案件调查证据问题49案件调查证据问题三、证据的审查判断执法人员按照法定的程序和依据，对有关证据能否作为定案根据进行衡量，并据此对案件事实做出判断的行为或者过程。证据的审查判断与证据的收集也是交替进行个别证据的审查判断和综合全案证据进行的审查判断案件调查证据问题三、证据的审查判断50案件调查证据问题三、证据的审查判断（一）证据裁判主义：客观事实与法律事实（二）证据的审查判断的总体标准：关联性、合法性和真实性案件调查证据问题三、证据的审查判断51案件调查证据问题三、证据的审查判断不真实证据排除规则下面几种证据因不具有真实性应当排除：一是无法与原件、原物对照，无其他证据印证，并受到利害关系人否认的复制件或者复制品；二是被人为进行技术处理而无法辨明真伪的证据材料；三是不能正确表达意志的证人提供的证言；四是错误或不明确的鉴定结论。案件调查证据问题三、证据的审查判断52案件调查证据问题三、证据的审查判断所谓优势证据规则，也有的称为最佳证据规则，是指证明同一事实而又相互矛盾的数个证据之间的证明力大小的比较规则。不同证据的证明力的优劣1．国家机关以及其他职能部门依职权制作的公文文书优于其他书证；2．鉴定结论、现场笔录、勘验笔录、档案材料以及经过公证或者登记的书证优于其他书证、视听资料和证人证言；3．原件、原物优于复制件、复制品；4．法定鉴定部门的鉴定结论优于其他鉴定部门的鉴定结论；5．原始证据优于传来证据；6．其他证人证言优于与当事人有亲属关系或者其他密切关系的证人提供的对该当事人有利的证言；7．出庭作证的证人证言优于未出庭作证的证人证言；8．数个种类不同、内容一致的证据优于一个孤立的证据。案件调查证据问题三、证据的审查判断53案件调查证据问题三、证据的审查判断补强证据主要有以下几类：1．未成年人所作的与其年龄和智力状况不相适应的证言；2．与一方当事人有亲属关系或者其他密切关系的证人所作的对该当事人有利的证言，或者与一方当事人有不利关系的证人所作的对该当事人不利的证言；3．难以识别是否经过修改的视听资料；4．无法与原件、原物核对的复制件或者复制品；5．经一方当事人或者他人改动，对方当事人不予以认可的证据材料；6．其他不能单独作为定案依据的证据材料。7．此外，以有形载体固定或者显示的电子数据交换、电子邮件以及其他数据资料，也可以归入补强证据之列，其本身不足以单独作为定案根据，必须有其他证据印证，即其制作情况和真实性经对方当事人确认，或者以公证等其他有效方式予以证明的，才可以作为定案根据。案件调查证据问题三、证据的审查判断54案件调查证据问题三、证据的审查判断常见的可单独作为定案根据的证据有以下几种：1．生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实，可以作为定案依据；2．经公证证明的法律行为、法律事实和文书；3．国家机关以及其他职能部门依职权制作的公文文书；4．书证原件和与书证原件核对无异的复制件；5．物证原物和与物证原物核对无异的复制品、照片、录像；6．以合法手段取得、无疑点的视听资料；7．法定鉴定机构依法做出的鉴定结论。案件调查证据问题三、证据的审查判断55案件调查证据问题四、证明证明：运用所收集到的证据阐明和确认案件事实的活动证明的对象：是指为做出行政处罚需要运用去证据证明的法律事实，又称待证事实。（即在处罚决定书中查明的事实）案件调查证据问题四、证明56案件调查证据问题四、证明（一）需证明的三类事实在行政执法中，证明对象有三类：实体性事实、程序性事实以及证据。实体性事实，是指由行政实体法所规定的需要加以证明的案件事实。比如虚假宣传行为是否存在，商标侵权行为是否存在，抽逃资金行为是否存在等都是实体性事实。实体性事实的证明一般要把握“七何”：何时、何地、何人、何事、何物、何情（情节）、何故（原因）。程序性事实，是指由行政程序法所规定的需要证明的行政处罚程序问题。如回避的理由是否存在等就属于程序性事实。证据本身也需要证明，我们要根据法律的规定审查证据的关联性、合法性和真实性，其实就是对证据本身的证明过程。证据合法与否、真实与否等都是需要证明的。实体性事实是基础和主干，对实体性事实的证明总是在一定程序下借助一定的证据来完成。所以，不特别指出的话，一般所说的待证事实或证明对象都指的是实体性事实。案件调查证据问题四、证明57案件调查证据问题四、证明（二）不需证明的五类事实一是自然规律及定理。比如四季更替、1+1=2等。二是众所周知的事实。三是按照法律规定推定的事实。根据的法律的具体规定，当某一事实存在时，必然推定出另一事实的存在，常被称为法律推定制度。四是已经依法证明的事实。主要是指由已生效的判决、裁决、行政决定所认定的事实。五是根据日常生活经验法则推定的事实。除自然规律及定理外，其他四类事实允许当事人提出相反的证据予以推翻。案件调查证据问题四、证明58132查清相对人的基本情况。如：公司的营业执照自然人的身份证违法广告违法事实的主要情节清楚。包括违法行为的来龙去脉，违法活动的方式、手段，当事人的动机目的，有无应当免于处罚、从轻处罚或从重处罚等情节。如：楼盘宣传资料、相关证书、广告宣传材料，现场笔录、照片违法所得、非法经营额等情况清楚。财务单据，广告宣传费用案件调查证据问题常见证据132查清相对人的基本情况。违法广告违法事实的主要情节清楚。59书证；物证；证人证言；视听资料、计算机数据当事人陈；鉴定结论；勘验笔录、现场笔录（七种）法律事实不同种类的证据可以证明相同的案件事实，应当综合分析选取可靠性最强、证明力最优，取证效率最高的方式。案件调查证据问题书证；物证；证人证言；视听资料、计算机数据当事人陈；鉴定结论60总结1明确房地产开发的阶段2查清当事人的基本情况3根据线索，确定调查方向4根据常见问题，进行清单式检查4.1、无照经营检查4.2广告违法检查4.3侵犯消费者权益检查5及时固定证据，证据审核与证据收集交替进行。6根据相关法律、法规、规章的规定，对当事人的违法行为进行定性，做出处罚建议。总结1明确房地产开发的阶段61纸上得来终觉浅绝知此事要躬行感谢您的聆听希望批评指正纸上得来终觉浅感谢您的聆听622018房地产市场违法行为初探汇报人：2018房地产市场违法行为初探汇报人：63目录/Contents房地产开发基本常识及开发过程中违法问题广告违法问题案件调查证据收集0203040501房地产买卖霸王条款开发商主体资格问题目录/Contents房地产开发基本常识及广告违法问题案件调64房地产开发基本常识及开发过程中违法问题PART01房地产开发基本常识PART0165“五证俱全”是指哪五证？（1）国有土地使用证（2）建筑用地规划许可证（3）建设工程规划许可证（4）建设工程施工许可证（5）商品房预售(销售)许可证房地产开发基本常识“五证俱全”是指哪五证？（1）国有土地使用证房地产开发基本常66房地产开发基本常识商品房销售应具备“五证”

《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付了土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》是建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。《商品房预售(销售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。房地产开发基本常识商品房销售应具备“五证”67房地产开发基本常识商品房销售实行两书制度房地产开发企业在商品房交付使用时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发基本常识商品房销售实行两书制度68土地使用权的最高出让年限？房地产开发基本常识土地使用权的最高出让年限？房地产开发基本常识69房地产开发基本常识1、商品房预售的概念：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。2、商品房预售的条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；④向县、市人民政府房地产行政主管部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。房地产开发基本常识1、商品房预售的概念：商品房预售是指房地产70房地产开发过程中违法问题房地产项目开发的全过程一般要经过以下五个阶段：1、项目确立阶段2、项目前期阶段3、项目实施阶段—工程施工和产品销售。4、项目验收交付阶段5、收尾阶段具体内容详见《房地产项目开发全程运作程序图》房地产开发过程中违法问题房地产项目开发的全过程一般要经过以下71房地产开发过程中违法问题房地产项目开发全程运作程序图重点是第三、四阶段房地产开发过程中违法问题房地产项目开发全程运作程序图重点是第72侵害消费者权益物业公司商业贿赂电讯运营商（一）挂靠经营的行为（二）转包中的违法行为建筑商产品质量问题材料供应商开发商房地产开发基本常识侵害消费者权益物业公司商业贿赂电讯运营商（一）挂靠经营的行为73房地产开发基本常识房地产开发基本常识74开发商主体资格问题PART02开发商PART0275开发商主体资格问题1、擅自开发房地产

《城市房地产开发经营管理条例》设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

开发商主体资格问题1、擅自开发房地产76开发商主体资格问题1、擅自开发房地产《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

《无证无照经营查处办法》第五条经营者未依法取得许可从事经营活动的，由法律、法规、国务院决定规定的部门予以查处；法律、法规、国务院决定没有规定或者规定不明确的，由省、自治区、直辖市人民政府确定的部门予以查处。第七条经营者未依法取得许可且未依法取得营业执照从事经营活动的，依照本办法第五条的规定予以查处。

根据《房地产开发企业资质管理规定》未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。

问题：

在新的《无证无照经营查处办法》实施之后，工商局能否处罚？处罚措施开发商主体资格问题1、擅自开发房地产处罚77开发商主体资格问题2、售楼部无照经营的行为在《无证无照经营查处办法》实施后，“第十三条从事无照经营的，由工商行政管理部门依照相关法律、行政法规的规定予以处罚。法律、行政法规对无照经营的处罚没有明确规定的，由工商行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处1万以下的罚款。”据此，违法行为应优先适用《公司法》

开发商主体资格问题2、售楼部无照经营的行为78开发商主体资格问题2、售楼部无照经营的行为

情况一：售楼部照以分公司名义开展经营活动的，但无分公司营业执照，按照擅自设立分公司处理

《公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。第二百一十条未依法登记为有限责任公司或者股份有限公司，而冒用有限责任公司或者股份有限公司名义的，或者未依法登记为有限责任公司或者股份有限公司的分公司，而冒用有限责任公司或者股份有限公司的分公司名义的，由公司登记机关责令改正或者予以取缔，可以并处十万元以下的罚款。开发商主体资格问题2、售楼部无照经营的行为79开发商主体资格问题2、售楼部无照经营的行为

情况二：售楼部以开发公司名义，但在住所以外，从事经营活动，按擅自变更登记事项处理。《中华人民共和国公司登记管理条例》第六十八条公司登记事项发生变更时，未依照本条例规定办理有关变更登记的，由公司登记机关责令限期登记；逾期不登记的，处以1万元以上10万元以下的罚款。其中，变更经营范围涉及法律、行政法规或者国务院决定规定须经批准的项目而未取得批准，擅自从事相关经营活动，情节严重的，吊销营业执照。

开发商主体资格问题2、售楼部无照经营的行为80开发商主体资格问题3、开发商的其他登记违法行为

房地产开发企业的资质已经取消对注册资本的要求，注册资本现在已经是认缴制，所以要看具体情况。《房地产开发企业资质管理规定》第三条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。第五条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。新设立的房地产开发企业应领取《暂定资质证书》有关知识开发商主体资格问题3、开发商的其他登记违法行为有关81广告违法问题PART03广告违法问题PART03822015年新广告法对房地产项目进行

广告宣传要求第一介绍要真实第二评价要客观2015年新广告法对房地产项目进行

广告宣传要求第一介83第一，对房地产项目的介绍要真实1.在价格表示上，应当清楚地表示为销售价格，并明示价格的有效期限。2.在位置表示上，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置，同时项目位置示意图应准确、清楚、比例恰当。3.在面积表示上，应当表明为建筑面积还是套内建筑面积。4.在结构及装修装饰的表示上，应当真实准确，不能简单说某级某类、豪华装修、进口材料装饰等。5.在环境和形象表示上，不得利用其他项目的环境和形象作为本项目的效果；使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。6.在周边设施表示上，涉及正在规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件的，应当在广告中注明。7.在物业管理表示上，应当符合国家有关规定，尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。第一，对房地产项目的介绍要真实1.在价格表示上，应当清楚地表84价格、位置、面积、结构及装修装饰、环境和形象、周边设施、物业管理周装假（价）面，为（位）五（物）环价格、位置、面积、结构及装修装饰、环境和形象、周边设施、物业85第二，对房地产项目的评价要客观。

1.不得含有升值或者投资回报的承诺。2.广告表现要符合社会良好风尚，不得含有风水、占卜等封建迷信内容。3.不得出现融资或者变相融资内容。4.涉及资产评估的，应当表明评估单位、评估师和评估时间。5.涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。6.不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。第二，对房地产项目的评价要客观。1.不得含有升值或86

钱：

1.不得含有升值或者投资回报的承诺。

2.不得出现融资或者变相融资内容。

3.涉及资产评估的，应当表明评估单位、评估师和评估时间。

4.涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。人：

1.不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。2.广告表现要符合社会良好风尚，不得含有风水、占卜等封建迷信内容。钱：87预售、出售房地产广告中，必须载明以下事项

1.开发企业名称；2.中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；3.预售或者销售许可证书号。但广告中仅介绍房地产项目名称的，不必载明上述事项。预售、出售房地产广告中，必须载明以下事项88广告违法问题法律依据《广告法》与《房地产广告发布规定》广告违法问题法律依据89广告违法问题常见问题分为两类：一、发布房地产广告的条件是否具备。《房地产广告发布规定》第五条、第六条、第七条规定二、广告内容违法。有涉及风水、产权、价格、距离、升值、图片、预售证、面积、物业、配套设施等。《房地产广告发布规定》第八条至第二十条规定广告违法问题常见问题分为两类：90广告违法问题处罚条款：《广告法》第五十五条（20-100）、五十七条（20-100）、五十八条（10-20，20-100）、五十九条（10万以下）《房地产广告发布规定》第二十一条违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。广告违法问题处罚条款：91房地产广告常见问题房地产广告常见问题921承诺有什么，不能不明确新法第二章广告内容准则第八条广告中对商品的性能、功能、产地、用途、质量、成分、价格、生产者、有效期限、允诺等或者对服务的内容、提供者、形式、质量、价格、允诺等有表示的，应当准确、清楚、明白。广告中表明推销的商品或者服务附带赠送的，应当明示所附带赠送商品或者服务的品种、规格、数量、期限和方式。法律、行政法规规定广告中应当明示的内容，应当显著、清晰表示。1承诺有什么，不能不明确新法第二章广告内容准则第八条93我们常常在生活中看到一些表述模糊的广告，比如某些低价房产销售广告常常以价格吸引人目光，但并不是实际销售价格，消费者到访后才被告知数量仅有多少，或是活动已经结束。还有买房送车的，不说清楚买的什么房到底送多少价值的车。处罚措施例：

新法中第五十九条规定若有上述广告形为的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，对广告主处十万元以下的罚款。我们常常在生活中看到一些表述模糊的广告，比如某些低价房产销售942投资回报，不能说第二十六条

第二十六条房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。2投资回报，不能说第二十六条第二十六条房地产95“买房150%的投资回报率”“投资回报每年7%增长”，这样的表述出现在房地产广告中就会被认定是违法广告。处罚措施例：

第五十八条由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。“买房150%的投资回报率”“投资回报每年7%增长”，这样的963距离远不远，不能说时间第二十六条第二十六条房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：(一)升值或者投资回报的承诺；(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；(三)违反国家有关价格管理的规定；(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。3距离远不远，不能说时间第二十六条第二十六条97“距离XXX5分钟路程”的时间是怎么计算出来的？是步行呢？骑自行车呢？还是开车？开车以多少的速度行驶呢？这简直是道数学难题！房地产广告不得含有以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置的内容，这样的表述是违法的！处罚措施例：第五十八条由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。“距离XXX5分钟路程”的时间是怎么计算出来的？是步行呢？骑984配套不能吹嘘，数据要有出处第二十六条第二十六条房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：(一)升值或者投资回报的承诺；(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；(三)违反国家有关价格管理的规定；(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。4配套不能吹嘘，数据要有出处第二十六条第二十六条房地产广99买XXX读XXX小学，买XXX送户口，这样用市政条件作为误导的广告也会被认定为违法。处罚措施例：第五十八条由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。买XXX读XXX小学，买XXX送户口，这样用市政条件作为误导1005禁止虚假噱头，误导消费者第二十八条第二十八条广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告：(一)商品或者服务不存在的；(二)商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；(三)使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；(四)虚构使用商品或者接受服务的效果的；(五)以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。5禁止虚假噱头，误导消费者第二十八条第二十八条101买房送老婆，动不动生态豪宅，城市中心湿地板块，三房首付9万（一房隔出迷你三房）等等开发商利用“开盘劲销XX亿，开盘半小时售罄”等没有出处，以后“吹牛皮要打草稿”，拿出数据来源！处罚措施例：第五十五条违反本法规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。买房送老婆，动不动生态豪宅，城市中心湿地板块，三房首付9万（1026禁止使用“最高级”“最佳”等用语第九条广告不得有下列情形：(一)使用或者变相使用中华人民共和国的国旗、国歌、国徽，军旗、军歌、军徽；(二)使用或者变相使用国家机关、国家机关工作人员的名义或者形象；(三)使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语；6禁止使用“最高级”“最佳”等用语第九条广告不得有下列情形：103满大街的某某区域销量最高（销冠）、最具性价比等这些广告语，大家都不陌生，但是问题来了：哪里来的权利评出来的？以后这种类似用语将不得出现。处罚措施例：第五十七条违反本法第九条规定的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由工商行政管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。满大街的某某区域销量最高（销冠）、最具性价比等这些广告语，大1046禁止诋毁竞争对手第十三条广告不得贬低其他生产经营者的商品或者服务。6禁止诋毁竞争对手第十三条广告不得贬低其他生产经营者的商品或105处罚措施例：第五十九条有下列行为之一的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，对广告主处十万元以下的罚款：（四）违反本法第十三条规定，广告贬低其他生产经营者的商品或者服务的。广告经营者、广告发布者明知或者应知有前款规定违法行为仍设计、制作、代理、发布的，由工商行政管理部门处十万元以下的罚款。神州租车与优步的撕逼大战处罚例：第五十九条有下列行为之一的，由工商行政106房地产买卖霸王条款PART04PPT模板下载：/moban/行业PPT模板：/hangye/节日PPT模板：/jieri/PPT素材下载：/sucai/PPT背景图片：/beijing/PPT图表下载：/tubiao/优秀PPT下载：/xiazai/PPT教程：/powerpoint/Word教程：/word/Excel教程：/excel/资料下载：/ziliao/PPT课件下载：/kejian/范文下载：/fanwen/试卷下载：/shiti/教案下载：/jiaoan/PPT论坛：

房地产买卖霸王条款PART04PPT模板下载：www.1p1071转移登记费、房屋评估费、账户托管费2代办费《商品房销售明码标价规定》第十一条商品房销售应当公示以下收费：（一）商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。3房屋测绘费依据《商品房销售管理办法》和《房产测绘管理办法》规定，该类费用为开发商的经营成本房地产买卖霸王条款转移登记费（依据《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》规定，该类费用应开发商承担）和房屋评估费（依据《中华人民共和国商业银行法》和《关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》的规定，该类费用本应由房地产开发商承担，但在实际销售过程中，部分开发商却向消费者收取。房地产开发公司将其与银行按揭业务产生的“账户托管费”（该类费用按开发商和银行的合同约定是开发商承担）转向消费者承担。1转移登记费、房屋评估费、账户托管费2代办费《商108案件调查证据收集PART05PPT模板下载：/moban/行业PPT模板：/hangye/节日PPT模板：/jieri/PPT素材下载：/sucai/PPT背景图片：/beijing/PPT图表下载：/tubiao/优秀PPT下载：/xiazai/PPT教程：/powerpoint/Word教程：/word/Excel教程：/excel/资料下载：/ziliao/PPT课件下载：/kejian/范文下载：/fanwen/试卷下载：/shiti/教案下载：/jiaoan/PPT论坛：

案件调查证据收集PART05PPT模板下载：www.1pp109案件调查证据问题一、树立证据思维证据先于定性（主张）没有调查就没有发言权，每个人对自己的主张，都应有事实依据。而不能凭自己的想法、感觉。如“小别野”案严格按照“事实为依据，法律为准绳”，在法律授权范围内行使权力。案件调查证据问题一、树立证据思维110案件调查证据问题二、对定案证据的要求：关联性、合法性、真实性关联性，是指证据与待证事实之间有内在的联系。合法性，是指证据必须符合法律的规定。真实性，是指证据本身必须是真实和客观的事实，不能是主观的猜测和推断。案件调查证据问题111案件调查证据问题三、证据的审查判断执法人员按照法定的程序和依据，对有关证据能否作为定案根据进行衡量，并据此对案件事实做出判断的行为或者过程。证据的审查判断与证据的收集也是交替进行个别证据的审查判断和综合全案证据进行的审查判断案件调查证据问题三、证据的审查判断112案件调查证据问题三、证据的审查判断（一）证据裁判主义：客观事实与法律事实（二）证据的审查判断的总体标准：关联性、合法性和真实性案件调