房地产必备基础知识

房地产基础知识系列讲座一房地产术语产权证书产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。您能说说使用权房、公房、不可售公房、已购公房、单位产权房、廉租房、私房、二手房、期房的概念吗？？使用权房

使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。公房

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。不可售公房

不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。已购公房

已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。单位产权房

单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。廉租房

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。私房

私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

二手房

二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。现房准现房

比较现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。外销房内销房

比较外销房

外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

内销房

内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

共同共有有房产共有房产产比较共同共有有房产共同共有有房产：：指两个个或两个个以上的的人，对对全部共共有房产产不分份份额地享享有平等等的所有有权。共有房产产共有房产产：指两两个或两两个以上上的人对对同一项项房产共共同享有有所有权权。尾房烂尾房比较尾房尾房又称称扫尾房房。它是是房地产产业进入入散户零零售时代代的产物物，是空空置房中中的一种种。一般般情况下下，当商商品住宅宅的销售售量达到到80％％以后，，一般就就进入房房地产项项目的清清盘销售售阶段，，此时所所销售的的房产，，一般称称为尾房房。开发发商经过过正常的的销售后后剩下了了少量没没有竞争争力的房房子，这这些房子子或朝向向不好、、采光不不足，或或是楼层层不佳、、位处两两级，其其中一层层大多不不带小花花园且遮遮挡较严严重。烂尾房烂尾房是是指那些些由于开开发商资资金不足足、盲目目上马，，或者错错误判断断供求形形势，开开发总量量供大于于求，导导致大面面积空置置，无法法回收前前期投资资，更无无力进行行后续建建设，甚甚至全盘盘停滞的的积压楼楼宇。"烂尾"的情况况一般不不会发生生在房产产推出销销售的时时候的，，而是随随着项目目的不断断推进，，一步步步显现。。再看看以以下的概概念：配建设施施公共活动动中心产权配建设施施配建设施施是指与与住宅规规模或与与人口规规模相对对应配套套建设的的公共服服务设施施、道路路和公共共绿地的的总称。。公共活动动中心公共活动动中心是是配套公公建相对对集中的的居住区区中心、、小区中中心和组组团中心心等。房产权房屋产权权是指房房产的所所有者按按照国家家法律规规定所享享有的权权利，也也就是房房屋各项项权益益的总和和，即房房屋所有有者对该该房屋财财产的占占有、使使用、收收益和处处分的权权利。价格术语语您买过房房吗？以下的术术语您遇遇到过吗吗？能联系实实际举例例子说说说看吗？？均价均价是指指将各单单位的销销售价格格相加之之后的和和数除以以单位建建筑面积积的和数数，即得得出每平平方米的的均价。。均价一一般不是是销售价价，但也也有例外外，前段段时期某某高层物物业推出出的“不不计楼层层、朝向向，以2800元／平平方米统统一价销销售”，，即以均均价作销销售价，，也不失失为引人人瞩目的的营销策策略。基价基价也叫叫基础价价，是指指经过核核算而确确定的每每平方米米商品房房基本价价格。商商品房的的销售价价一般以以基价为为基数增增减楼层层，朝向向差价后后而得出出。起价起价也叫叫起步价价，是指指某物业业各楼层层销售价价格中的的最低价价格，即即是起价价。多层层住宅，，不带花花园的，，一般以以一楼或或顶楼的的销售价价为起价价；带花花园的住住宅，一一般以二二楼或五五楼做为为销售的的起价。。高层物物业，以以最低层层的销售售价为起起步价。。房产广广告中常常标××××元／／平方米米起售，，以较低低的起价价来引起起消费者者的注意意。预售价预售价也也是商品品房预（（销）售售合同中中的专用用术语；；预售价价不是正正式价格格，在商商品房交交付使用用时，应应按有批批准权限限部问核核定的价价格为准准。一次性买买断价一次性买买断价是是指买方方与卖方方商定的的一次性性定价。。一次性性买断价价属房产产销售合合同中的的专用价价格术语语，确定定之后，，买方或或卖方必必须按此此履行付付款或交交房的义义务，不不得随意意变更。。定金定金是指指当事人人约定由由一方向向对方给给付的，，作为债债权担保保的一定定数额的的货币，，它属于于一种法法律上的的担保方方式，目目的在于于促使债债务人履履行债务务，保障障债权人人的债权权得以实实现。根根据我国国发法通通则和《《担保法法》八十十九条规规定，定定金应当当以书面面形式约约定，当当事人在在定金合合同中应应约定交交付定金金的期限限。定金金合同从从实际交交付定金金之日起起生效，，定金的的数额由由当事人人约定，，但不得得超出合合同标的的额的20%。。如果购购房者交交了定金金之后改改变主意意决定不不买，开开发商有有权以购购房者违违约为由由不退定定金；如如果开发发商将房房屋卖给给他人，，应当向向购房者者双倍返返还定金金。违约金违约金是是指违约约方按照照法律规规定和合合同的约约定，应应该付给给对方的的一定数数量的货货币。违违约金是是对违约约方的一一种经济济制裁，，具有惩惩罚性和和补偿性性，但主主要体现现惩罚性性。只要要当事人人有违约约行为且且在主观观上有过过错，无无论是否否给对方方造成损损失，都都要支付付违约金金。建筑术语语作为房地地产企业业的员工工，您会会计算房房地产开开发项目目的成本本和效益益吗？我我们先来来看看这这些基础础概念吧吧！建筑面积积住宅的建建筑面积积是指建建筑物外外墙外围围所围成成空间的的水平面面积，如如果计算算多、高高层住宅宅的建筑筑面积，，则是各各层建筑筑面积之之和。建建筑面积积包含了了房屋居居住的可可用面积积、墙体体柱体占占地面积积、楼梯梯走道面面积、其其他公摊摊面积等等。使用面积积住宅的使使用面积积，指住住宅各层层平面中中直接供供住户生生活使用用的净面面积之和和。计算算住宅使使用面积积，可以以比较直直观地反反应住宅宅的使用用状况，，但在住住宅买卖卖中一般般不采用用使用面面积来计计算价格格。公用面积积住宅的公公用面积积是指住住宅楼内内为住户户出入方方便、正正常交往往、保障障生活所所设置的的公共走走廊、楼楼梯、电电梯间、、水箱间间等所占占面积的的总和。。开发商商在出售售商品房房时计算算的建筑筑面积存存在公共共面积的的分摊问问题。实用面积积它是“建建筑面积积”扣除除公共分分摊面积积后的余余额。居住面积积住宅的居居住面积积是指住住宅建筑筑各层平平面中直直接供住住户生活活使用的的居室净净面积之之和。所所谓净面面积就是是要除去去墙、柱柱等建筑筑构件所所占有的的水平面面积（即即结构面面积）。。一般作作为衡量量居住水水平的面面积指标标。计租面积积作为计算算房租的的面积。。在住房房制度改改革中，，作出统统一规定定，住宅宅用房按按使用面面积计算算，包括括居室，，客厅，，卫生间间，厨房房，过道道，楼梯梯，阳台台（闭合合式按一一半计算算），壁壁橱等。。非住宅宅用房按按建筑面面积计算算。容积率容积率是是建筑总总面积与与建筑用用地面积积的比。。例如，，在1万万平方米米的土地地上，有有4000平方方米的建建筑总面面积，其其容积率率为0.4。建筑总面面积建筑用地地面积得房率得房率是是指套内内面积与与套（单单元）建建筑面积积之比。。套套内面积积=套内内使用面面积+套套内墙体体面积+阳台建建筑面积积。套套（单单元）建建筑面积积=套内内建筑面面积+分摊得得公用建建筑面积积。开间住宅设计计中，住住宅的宽宽度是指指一间房房屋内一一面墙皮皮到另一一面墙皮皮之间的的实际距距离。因因为是就就一自然然间的宽宽度而言言，故又又称开间间。住宅宅开间一一般不超超过3.0米--3.9米，，砖混结结构住宅宅开间一一般不超超过3.3米。。规定定较小的的开间尺尺度，可可缩短楼楼板的空空间跨度度，增强强住宅结结构整体体性、稳稳定性和和抗震性性。开开间5米米以上，，进深7米以上上的大开开间住宅宅可为住住户提供供一个40--50平平方米甚甚至更大大的居住住空间，，与同样样建筑面面积的小小开间住住宅相比比，承重重墙减少少一半，，使用面面积增加加2%，，便于灵灵活隔断断、装修修改造。。进深在建筑学学上是指指一间独独立的房房屋或一一幢居住住建筑从从前墙皮皮到后墙墙壁之间间的实际际长度。。进深大大的住宅宅可以有有效地节节约用地地，但为为了保证证建成的的住宅可可以有良良好的自自然采光光和通风风条件，，住宅的的进深在在设计上上有一定定的要求求，不宜宜过大。。目前我我国大量量城镇住住宅房间间的进深深一般要要限定在在5米左左右，不不能任意意扩大。。套内面积积俗称“地地砖面积积”。它它是在实实用面积积的基础础上扣除除了柱体体、墙体体等占用用空间的的建筑物物后的一一个内容容空间的的概念。。既有有章可循循，也有有利可图图，吸引引居民和和机构投投资住房房租赁市市场。公摊面积积商品房分分摊的公公用建筑筑面积主主要由两两部分组组成：1．．电梯井井、楼梯梯间、垃垃圾道、、变电室室、设备备室、公公共门厅厅和过道道等功能能上为整整楼建筑筑服务的的公共用用房和管管理用房房的建筑筑面积；；2．各单单元与楼楼宇公共共建筑空空间之间间的分隔隔以及外外墙（包包括山墙墙）墙体体水平投投影面积积的50％。竣工面积积竣工面积积是指竣竣工的各各幢房屋屋建筑面面积之和和。房屋屋建筑的的竣工应应是按照照设计要要求全部部完工，，经验收收合格的的建筑.辅助面积积辅助面积积是指住住宅建筑筑各层中中不直接接供住户户生活的的室内净净面积。。包括过过道、厨厨房、卫卫生间、、厕所、、起居室室、贮藏藏室等。。共有有建建筑筑面面积积房屋屋系系指指各各产产权权主主共共同同占占有有或或共共同同使使用用的的建建筑筑面面积积共有有建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数整幢幢建建筑筑物物的的共共有有建建筑筑面面积积与与整整幢幢建建筑筑物物的的各各套套套套内内建建筑筑面面积积之之和和的的比比值值，，即即为为共共有有建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数。。销售售面面积积销售售面面积积是是指指商商品品房房按按““套套””或或““单单元元””出出售售，，其其销销售售面面积积为为购购房房者者所所购购买买的的套套内内或或单单元元内内建建筑筑面面积积（（以以下下简简称称套套内内建建筑筑面面积积））与与应应分分摊摊的的共共有有建建筑筑面面积积之之和和。。建筑筑密密度度建筑筑密密度度是是指指在在居居住住区区用用地地内内各各类类建建筑筑的的基基底底总总面面积积与与居居住住区区用用地地的的比比率率（（％％）），，它它可可以以反反映映出出一一定定用用地地范范围围内内的的空空地地率率和和建建筑筑密密集集程程度度。。绿化化率率绿化化率率是是指指项项目目规规划划建建设设用用地地范范围围内内的的绿绿化化面面积积与与规规划划建建设设用用地地面面积积之之比比。。对对购购房房者者而而言言，，绿绿化化率率高高为为好好。。绿地地率率绿地地率率描描述述的的是是居居住住区区用用地地范范围围内内各各类类绿绿地地的的总总和和与与居居住住区区用用地地的的比比率率（（%））。。绿绿地地率率所所指指的的““居居住住区区用用地地范范围围内内各各类类绿绿地地””主主要要包包括括公公共共绿绿地地、、宅宅旁旁绿绿地地等等。。其其中中，，公公共共绿绿地地，，又又包包括括居居住住区区公公园园、、小小游游园园、、组组团团绿绿地地及及其其他他的的一一些些块块状状、、带带状状化化公公共共绿绿地地。。层高高层高高是是指指住住宅宅高高度度以以"层层"为为单单位位计计量量，，每每一一层层的的高高度度国国家家在在设设计计上上有有要要求求，，这这个个高高度度就就叫叫层层高高。。它它通通常常包包括括下下层层地地板板面面或或楼楼板板面面到到上上层层楼楼板板面面之之间间的的距距离离。。净高高净高高是是指指层层高高减减去去楼楼板板厚厚度度的的净净剩剩值值。。公用用建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数将建建筑筑物物整整栋栋的的公公用用建建筑筑面面积积除除以以整整栋栋楼楼各各套套套套内内建建筑筑面面积积之之和和，，得得到到建建筑筑物物的的公公用用建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数。。即即公公用用建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数＝＝公公用用建建筑筑面面积积／／套套内内建建筑筑面面积积之之和和。。实用用率率实用用率率是是套套内内建建筑筑面面积积和和住住宅宅面面积积之之比比，，大大于于使使用用率率。。即即实实用用率率＝＝套套内内建建筑筑面面积积／／套套内内建建筑筑面面积积＋＋分分摊摊的的共共有有共共用用建建筑筑面面积积标准准层层标准准层层是是指指平平面面布布置置相相同同的的住住宅宅楼楼层层。。阳台台阳台台是是指指供供居居住住者者进进行行室室外外活活动动、、晾晾晒晒衣衣物物等等的的空空间间。。平台台平台台是是指指供供居居住住者者进进行行室室外外活活动动的的上上人人屋屋面面或或由由住住宅宅底底层层地地面面伸伸出出室室外外的的部部分分。。走廊廊走廊廊是是指指住住宅宅套套外外使使用用的的水水平平交交通通空空间间。。地下下室室地下下室室是是指指房房间间地地面面低低于于室室外外地地平平面面的的高高度度超超过过该该房房间间净净高高的的1／／2者者。。半地地下下室室半地地下下室室是是指指房房间间地地面面低低于于室室外外地地平平面面的的高高度度超超过过该该房房间间净净高高的的1／／3，，且且不不超超过过1／／2者者居住住区区用用地地居住住区区用用地地是是指指住住宅宅用用地地、、公公建建用用地地、、道道路路用用地地和和公公共共绿绿地地等等四四项项用用地地的的总总称称。。住宅宅用用地地住宅宅用用地地是是指指住住宅宅建建筑筑基基底底占占地地及及其其四四周周合合理理间间距距内内的的用用地地含含宅宅间间绿绿地地和和宅宅间间小小路路等等的的总总称称其他他用用地地其他他用用地地是是指指规规划划范范围围内内除除居居住住区区用用地地以以外外的的各各种种用用地地，，应应包包括括非非直直接接为为本本区区居居民民配配建建的的道道路路用用地地、、其其他他单单位位用用地地、、保保留留的的自自然然村村或或不不可可建建设设用用地地等等。。公共共服服务务设设施施用用地地公共共服服务务设设施施用用地地一一般般称称公公建建用用地地，，是是与与居居住住人人口口规规模模相相对对应应配配建建的的、、为为居居民民服服务务和和使使用用的的各各类类设设施施的的用用地地，，应应包包括括建建筑筑基基底底占占地地及及其其所所属属场场院院、、绿绿地地和和配配建建停停车车场场等等。。道路路用用地地道路路用用地地是是指指居居住住区区道道路路、、小小区区路路、、组组团团路路及及非非公公建建配配建建的的居居民民小小汽汽车车、、单单位位通通勤勤车车等等停停放放场场地地。。公共共绿绿地地公共共绿绿地地是是指指满满足足规规定定的的日日照照要要求求，，适适合合于于安安排排游游憩憩活活动动设设施施的的、、供供居居民民共共享享的的游游憩憩绿绿地地，，应应包包括括居居住住区区公公园园、、小小游游园园和和组组团团绿绿地地及及其其他他块块状状带带状状绿绿地地等等。。道路路红红线线道路路红红线线是是指指城城市市道道路路含含居居住住区区级级道道路路用用地地的的