DIBO,遗产活化的系统实现方式

DIBO,遗产活化的系统实现方式一以景德镇陶溪11为例刘岩【期刊名称】《建筑技艺》【年(卷)，期】2017(000)011【总页数】11页(P15-25)【作者】刘岩【作者单位】北京清华同衡规划设计研究院【正文语种】中文2017年11月3日，由破旧厂房改造的景德镇陶溪川博物馆设计获得亚太遗产保护创新奖。在此之前的2016年，住建部将陶溪川的城市设计收入了教材，作为旧城更新类城市设计的案例。也是在这一年，中央美术学院、中国美术学院、北欧设计中心等机构陆续将艺术设计的研究团队搬进陶溪川，这里已然成为艺术界的新宠。时光倒流5年，2012年的夏天，在房地产开发仍然火热的势头下，景德镇东郊的宇宙瓷厂赶走了最后一批房地产商。对于一个全年财政收入只有60亿的地级市而言1，保留地处东郊、没有任何保护要求的一大片厂房，是一场冒险。当时决定进行这场冒险的筹码是第一批国家历史文化名城的政府对遗产保护的深刻理解，同时更认定了这将是一个不可逆转的趋势:城市经营的方式，将从土地财政的现金流模式走向创新驱动的金融资产模式。在这个过程中，咨询设计所代表的综合效益将取代单一投资所代表的经济效益，并占据主导地位。1遗产保护与活化是创新驱动城市发展的重要手段长期以来，我国的城市发展一直处于以投资为主导驱动力的状态——GDP三驾马车此消彼长，从未均衡。尽管投资并不意味着直接扩张，但难以否认的是，城市在增值税制下的最高效做法是增量开发，而非存量的功能提升和创新。因此，我们很容易理解为什么新区飞速建设而旧城基础设施改善困难，同时也能够理解，为什么即使在旧城更新领域，功能变更的最快方式不是用运营的姿态缓慢培育，而是直接推倒重来——这也是文化遗产破坏速度惊人的重要原因。投资驱动的逻辑反映到城市竞争中，对资本吸引力更大的东南沿海地区最先脱颖而出，对资本吸引力小的地区与先进地区差距逐渐拉大。同样，这个逻辑反映到具体项目上，呈现出投资(Investment)是绝对主导；建造(Build)的速度是关键，甚至某些开发企业的〃十八个月理论”被部分人奉为业界圭臬；咨询和规划设计(Design)为〃建起来”服务，反复加班修改的设计不是因为空间品质或社会效益，而是〃效率要求”；运营(Operation)时常缺席，因缺少短期回报，以外包为主。然而，十数亿人口集中在胡焕庸线以东的事实，使得以增量为核心的投资驱动方式无法一直持续。2017年9月底，被视为新时代城市规划风向标的北京市总体规划全文发布，〃让历史文化与自然生态永续利用、交相辉映”成为规划的指导思想之一。在新时代城市发展建设思路变化的背景下，城市发展的驱动力将从传统的投资驱动向创新驱动逐渐转化，而城市文化活力和生态宜居优势将成为吸引创新人才、聚集创新动力的要素之一2。在文化资源富集的城市，创新发展的驱动力更加倾向于发挥文化价值的力量。值得注意的是，遗产地城市的发展，应当借助真实遗产的价值影响，通过遗产保护与活化促进文化相关产业的发展，提升城市活力，促进消费增长。同时，应当特别警惕以文化为名进行圈地或资产泡沫式增值的行为。1陶溪川一期建成后照片2陶溪川一期总平面设计图伴随着驱动导向的变化，城市经营的方式也已经产生了变化：土地财政饱受诟病且后继无力，存在巨大争议的物业税难以出台。因此，培育创新产业形成由城市公共利益持有并可持续支配的公共资产包，成为新时期城市经营的核心。这些城市公共资产中，最容易吸引创新产业附着的文化遗产聚集片区，因其不可再生性成为核心资源。城市经营模式的变革给地区发展和具体项目实施带来三个变化：第一，与投资驱动阶段的东南沿海城市一样，那些具备文化影响力的地区将获得重大发展机会，有望实现跨越式发展，因此遗产地城市的发展潜力将得到重新评估；第二，文化遗产活化利用工作是基于存量的发展，很难凭空〃塑造”，需要有计划的中长期培育，运营成为非常关键的因素；第三，在具体项目中，政策性资金的强大补充使地方政府对投资主导的意愿逐渐降低，咨询和规划设计成为服务公共利益、实现社会效益的首要途径。具备公共属性的“D”（Design），将统筹“DIBO”整个产业链条，成为具体项目实施中的主导。在这个趋势下，景德镇这个极具文化影响力的欠发达城市，迎来了一个新的契机。从这一角度出发，陶溪川的成功有其必然的因素。而“DIBO”一体化的工作方式，在整个陶溪川的实施过程中起到了十分关键的作用。2DIBO方式DIBO方式涉及咨询设计、投资、建造、运营四个方面的若干专业领域及相应内容，从本质上讲是针对特定对象的资源整合和有效配置过程。从2012年至今，笔者经历了与景德镇长达5年的〃陪伴式成长”3,也在宁波、杭州、石家庄、株洲等地进行了不同类型项目综合实施的尝试，从适用项目、工作路线、工作内容三个层面对DIBO模式的工作方式进行了初步的总结。3陶溪川博物馆建成后夜景照片4陶溪川片区整体手绘效果图5陶溪川一期设计效果图6遗产地DIB。项目操作框图2.1适用DIBO方式的项目类型DIBO工作的适用项目，要么具有政府公共资源的明确指向，具备传统产业基础或产业吸引力，能够形成资产包，获得可持续的合理收益；要么具有明确的政策导向性，虽然不是公共资源，但也具有社会效益的属性。因此，DIBOT作的适用项目一般包括两类：第一类是各种类型的遗产地，包括世界自然与文化遗产地、历史文化街区、历史地段、历史文化名镇名村、传统村落、工业遗产集中片区等，这些区域按照文物保护法、历史文化名城名镇名村保护条例等相关法律法规的要求，具有强烈的公共属性，同时其资产也具有可评估价值；第二类是某些具有政策属性的开发项目，如与产业结合的棚户区改造项目，或产业倾向明确的特色小镇类项目。受专业所限，本文以遗产地的系统工作为研究对象进行介绍。2.2遗产地DIBO方式的操作路线在历史文化街区、历史地段、工业遗产集中区域等遗产地，DIBO方式的进行需要根据实施项目的阶段性，构建不同层面的合作平台。平台基本面的构成是〃地方+学术”，不论投资还是运营都应当在这个基本平台之下形成新的合作模式。套用股权投资的语言，地方政府和学术机构类似于PE（PrivateEquity，私募基金）中的双GP（GeneralPartner，普通合伙人），不论资本或是产业资源，都作为LP（LimitedPartner，有限合伙人）发挥作用并获得收益。需要注意的是，由于遗产地是公共资源，在重资产的持有端应当注意平台参与方的国有属性；在轻资产方面则相对灵活，可以通过对国有资产特许经营等权限的剥离，形成可量化的无形资产，在国有资产的保障和监督下，充分调动市场的积极性，发挥政府和市场的共同作用，使整个项目得到更好的运作。2.3遗产地DIBO方式的工作重点2.3.1咨询设计的三个问题“D”层面的工作往往由学术机构组织完成，应当注重三个问题：第一，需要规划专业来把控项目与城市的关系。单个项目的选取与城市密不可分，在合适的地点进行合适的项目，对城市和项目而言都意义重大。第二，将〃策划”变为〃运营咨询”。在DIBO联动工作的过程中，传统的策划方式很难直接发挥作用，要将定性、定量结合起来考虑，同时要结合平台进行部分预招商咨询的工作，不再做咨询业惯常的〃一锤子买卖”。第三，要有设计管理的思维，设计团队将参与并影响融资方式、建设方式、运营方式，同时保持遗产地项目的学术敏感性，维护遗产保护的各项基本要求。2.3.2投资的区别对待“I”层面的工作往往由政府平台根据城市研究的结果和遗产地的操作限制来决定融资方式，这其中“D”的参与不可或缺。对文物保护单位的保护范围、历史文化街区的核心保护范围等区域，融资方式应当尽量保持国有资产的属性。如果涉及多种政策区划叠加的问题，需要在学术平台的指导下划分不同政策单元，采取不同的融资方式。景德镇陶溪川园区在国保单位御窑厂一带进行修缮工作的融资方式，就采取了与大陶溪川工业遗产集聚区完全不同的策略来进行。2.3.3建设过程，设计主导在“B”的实施过程中，同样应当注重“D”的主导性。这个方式事实上已经成为当前设计和施工行业的主流做法：设计是成本控制的关键，设计也是效果控制的核心。政府出于事权、财政和招投标等因素，坚持〃规划政府做”、“设计市场做”，这是没错的。但是，在实施项目中，规划和设计的脱节，使得政府不得不在落地阶段重新调整规划，其中的行政代价和时间成本恐怕远远高于经济的损失。陶溪川也是在经历后才明白：政府与其平台联合委托设计机构，从规划到设计、施工图和工地控制，按序一并完成，几乎是遗产地实施性项目的唯一出路。2.3.4运营全程跟随：从配角到主角DIBO方式是伴随着新时代城市经营方式的变化而产生的。〃资产包”的核心诉求，是公共资产价值的上升幅度。运营，这个在投资驱动的若干年中被边缘化或被定义为单纯招商、商管的对象，重新站到了舞台中央，运营的内容和手段也需要更加多元化。值得指出的是，去年笔者在参与的课题研究中发现，在我国已经公布的50条历史文化名街中，仅有9条名街与市场型运营团队有接触，大多数名街的运营团队均由政府或其平台自行组建。“O”端实际上是与“D”端联系最密切的团队。运营与设计的合作，在很多时候并不是简单的横向合作，而是彻底的纵向统筹式合作。前期运营咨询的建议对策划和设计具有颠覆性影响；后期运营则在设计的〃学术校正”中走上前台。在遗产地的运营过程中，运营的内容包括了从产业到业态、从招商到推广、从资管到U物管的全部内容。其中，产业的运营是核心：传统产业需要得到延续，并在运营的过程中得到创新支持，这才是遗产地长期良性发展的有效保障。从长远看，简单的招商运营对城市发展并无实质贡献，二次衰败的危险时时存在。3陶溪川的“DIBO”实践陶溪川的DIBO实践是一个渐进的过程。值得庆幸的是，在陶溪川建设之初，作为设计团队的北京清华同衡规划设计研究院就确立了DIBO的发展方式，成立了DIBO的统筹团队。这一方式得到了陶溪川业主的支持，陶文旅集团也成为了DIBO联盟的第一批成员。7陶溪川博物馆建成后照片8陶溪川南入口的胡桃里酒吧9陶溪川美术馆入口照片10陶溪川夜景3.1设计的作用3.1.1选定陶溪川陶溪川在景德镇东郊，是由包括宇宙、为民在内的5个工厂及老铁路站场、国家粮库构成的，总面积超过1km2。今天能够看到的是第一期实验型的陶溪川，只有宇宙瓷厂一个厂区，占地约10ha，总建筑面积8万m2。这个反差，事实上也反映出当时选定陶溪川的忐忑。2012年8月，设计团队接到了进行景德镇10个老工厂规划的任务。简单调研后，设计团队很快否定了市里的这个题目：所有瓷厂都在衰败，出路在哪？身为瓷都，没有一个让市民自豪的印象，在哪里突破？这些问题没解决，一上来就做10个瓷厂的规划是行不通的。在得到市委、市政府的支持后，设计团队提出了一个务实的计划：整理出城市的特色空间，找出一个能够提振景德镇人心气的地方，对其重点实施。接下来的一年时间里，在对整个老城数百万栋建筑进行了风貌评估后，项目组选定了今天陶溪川的区域。这片区域虽在东郊，但北依凤凰山，南抵老南河，山、水、遗产地集中且丰富。〃让景德镇人喜欢景德镇”，成为陶溪川建设的唯一目标。3.1.2专业的统筹设计的专业类型包含很多方面，规划、景观、建筑、结构、设备、室内、VI都是陶溪川工作中需要统筹的队伍。但是作为设计方，陶溪川的所有设计参与者在刚接到任务时，就收到一个特殊要求：把所有的工作分成〃拉框架”、“定规矩”、〃做实施”三个阶段，只分阶段、不分专业的做法在实践中收到了奇效。3.1.3参与全过程陶溪川的实施，是从单纯的规划设计逐渐发展到DIBO全系统工作的。通过规划设计进行选址；对国有资产平台的成立和建设提出要求，共同策划发展路径和融资方式；组织若干设计团队，采取总包的方式在陶溪川大园区的不同区域开展设计工作，这些都是“D”方团队的工作范畴，与运营方的合作则持续在整个项目进程中。由此可见，在DIBO的系统工作中，“D”已经不是简单的规划设计，而成为以规划设计贯穿整个项目运作的系统工作。3.2陶溪川的投资方式在陶溪川立项准备、规划设计的过程中，我们用了两年的时间与景德镇的有识之士一起反复呼吁，促使地方成立了景德镇的文化旅游集团，定名为〃陶文旅”。这并非一个简单的融资平台，而是集合了投融资、建设、地推运营的综合平台。这个平台的搭建，为后来陶溪川的建成和运营成功起到了关键的作用。按照发展创新产业、形成城市资产的策略，陶溪川的重资产投资完全由政府的平台公司完成。政府独资的方式，确保了作为重资产的公共资产不会流失。在具体融资过程中，陶溪川在争取政策性资金上取得了重大突破，在设计团队的协助下，陶溪川先后申报成为江西省环鄱阳湖经济带示范项目、国家首批十大文化产业园区，获得了若干产业支持和政策性专项资金支持。以此为起步，陶溪川结合后续〃联合运营”的良好成绩，进一步增强了融资能力。3.3建设过程的精益求精业主的事必躬亲和设计方的专业跟进，是建设效果的重要保障。这一点的实现，业主厥功至伟：首先，非常清楚利害关系，从不站在施工团队角度考虑问题；其次，在与设计团队意见不一致时，虽然也有争吵，但最终服从设计团队的意见；承担现场施工跟进的工作，随时与设计团队沟通，一面墙往往要建成再推倒十几次才能最终成型，用钢结构替换木结构后的效果与原木结构如出一辙。这些细节的反复控制和对设计团队的尊重甚至无条件服从，使得陶溪川的建设水平远远超出当地的常见水平。11砌筑方案比选12改造前的宇宙瓷厂成型车间13改造为艺术创造、展示空间的宇宙瓷厂成型车间14改造前的宇宙瓷厂烧炼车间15改造为陶溪川博物馆的宇宙瓷厂成型车间16改造前的宇宙瓷厂大门17改造后的陶溪川入口18改造前的宇宙瓷厂附属用房19改造为咖啡茶吧的宇宙瓷厂附属用房3.4运营的全过程参与3.4.1碰壁之后：跟着规划上场对运营的重视，是陶溪川取得一定影响力的基础。在陶溪川的发展过程中，最初也是按照〃先策划、再规划、做设计、搞建设、做运营”的理想模式设计的。然而，这个看上去很美的〃套路”，在现实中却付出了高昂的代价。国内的策划团队往往把定性研究和定量测算分为两个层面，前者强调〃符号”的作用，后者强调“经济”的作用。最重要的是，这些先期的策划团队与后期运营团队无关，〃一锤子买卖”带来的后果可想而知。陶溪川的代价，可能是各地曾经经历或正在经历的过程。面对这一情况，DIBO的统筹团队提出运营提前介入的建议，并在DIBO联盟的合作单位中遴选推荐了运营团队。继而，运营跟着规划上场。3.4.2从外包到联合：没有旁观者陶溪川的运营介入很早，但并非一帆风顺。最初的设想是：绑定一家有招商经验的机构，从设计开展阶段就进场，休戚与共。然而，有三个问题被忽略了。第一，在我国遗产地，以资产包为目标的运营团队极其稀缺，多数运营团队事实上是经常服务于商业地产的招商管理团队——这类团队在现金流的逻辑下工作，认为购物中心的运营和历史街区的运营并没有本质上的区别。第二，传统的商业运营团队多数具有商业资源导入的能力，也能够输出一些小型的本地化商业，但没有产业资源引入和输出的能力。然而，产业关乎DIBO逻辑的初心：没有产业，就没有就业，失去了改善民生的意义；没有产业，遗产地的运营就成了依靠一个又一个噱头来强行支撑的泡沫，短期内或许可以成为〃政绩”或企业家的豪赌，但显然对城市的未来并无裨益。陶溪川采取了〃地方+学术联合平台”把控的DIBO模式，无法接受为一时之快而丧失可持续力的泡沫行为。第三，遗产地的特点是自身资源丰富。夕卜来的运营团队能够在招商、宣传推广、技术等领域发挥作用，但无法解决本地资源挖掘的问题。组织陶工、发掘文化资源，这些基础性的工作必须由地方团队来进行。这三个问题暴露之后，陶溪川的外包式运营阶段就很快结束了。有了陶溪川这个建设底子，以及景德镇的文化影响力，招商成了卖方市场，于是陶溪川开始由业主全盘自主运营。这种运营方式也有弱点：整体的运营需要团队对人才有吸附力，并因此产生强大的学习能力，地方团队受平台所限往往很难做到；在对外输出上，渠道、内容都是有限的；在高科技事物的弓1入上，地方运营团队只能〃接触”、“考察”，很难真正实现落地；在管理效率上，运营团队是业主的附庸，对业主来说方便指挥——但业主具有很强的行政属性，它的指令并非建立在〃效率第一”的基础上，而是〃政治无限优先”。这样的方式，势必走向落后。于是，陶溪川的运营开始顶住压力，采取联合运营的方式。大家开始明白：运营不能用老套路，需要专业化，但没有旁观者。3.4.3豁出去，忍得住需要直面的是，虽然运营是遗产地项目现金流的几乎唯一来源，但这种来源的稳定化需要一个较长的过程，陶溪川已经经历了两个阶段。第一阶段，文化、商业气质的培育阶段。陶溪川完成了一个有趣的场景，对这个场景中文化内涵与商业气质的培育需要一段时间，这个时期的现金流多数是净流出的，业主承受着巨大压力。但是，在压力面前，业主依然要按照联合运营团队的要求控制好内容，避免因短暂的经营问题而使整体失格。在这一点上，陶溪川的业主做出了巨大的努力。第二阶段，大人流、小现金流的阶段。在陶溪川这样一个独一无二的场景中，通过城市内部挖潜以及既有活动的维护，很容易形成人气。但在人气建立起来之后，只依靠既有内容很难把人流量变成现金流。这也是在初始阶段陶溪川的商铺租金与国内其他类似地区存在较大差距的原因。随着联合运营的实现，这一问题将逐渐得到缓解。20改造后的隧道窑21改造后的圆窑22每周末的陶瓷市集23陶溪川活动现场3.4.4从陶溪川走出去走出去，一直是陶溪川的目标之一。DIBO为陶溪川的推广起到了巨大的作用：从学术界的广泛关注到入选住建部城市设计教材，从文创、文博的学术领域到成为全国十大文创园区。这些基于“D”平台的推广，往往能够以最快速度转化到其他端口。在运营初期，陶溪川已经与故宫博物院等机构建立了一定的输出机制，但始终难以做到〃品牌输出”；进入联合运营阶段，陶溪川才真正有了品牌输出的可能。作为联合运营的试点，陶溪川在重庆、昆明、青岛进行了卓有成效的品牌输出工作，这种DIBO遗产地资源全方位的交流机制给〃走出去”留足了想象空间。4结语2017年10月的深夜，我参加完一个活动后匆匆赶回陶溪川。一天的喧嚣刚刚散去，几个保洁人员正准备清理。让我最惊讶的是，地上只有落叶和不多的烟蒂，这与我看到的夕卜面的景德镇截然不同。一个好的项目，能激发市民的自豪感，并自发地约束不良行为来呵护