济南宏观经济和政策环境

文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.第1章济南市宏观经济和政策环境宏观经济形势分析济南市GDP及人均GDP增长分析2004-2009年济南市GDP增长情况数据来源：《济南市统计年鉴》及2009年统计公报2004-2009年济南市GDP和人均GDP两项指标均保持整体稳步走高的趋势，2009年济南实现生产总值3351.4亿元，同比增长12.2%，可以看出，济南市经济的稳定及持续向上发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时济南市经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。2009年济南GDP总量及人均GDP与其他副省级城市对比情况数据来源：各市2009年统计公报2009年济南市GDP以及人均GDP分别为3351.4亿元和50376元，增长速度快。2009年济南GDP在中国15个副省级城市中位居第10，人均GDP排名第9,与杭州、南京等副省级城市相比仍有一定差距，由此看来，作为2009年GDP总量位居全国第3名的山东省的省会，济南经济发展尚有很大的增长空间。文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.济南市产业指标分析数据来源：济南市统计局及2009年统计公报通过图表可以看出，济南产业结构日趋合理，第一产业比重逐渐下降，第三产业已经超过第二产业成为济南经济的最重要组成部分，产业结构的日趋合理，说明济南市的城市功能越来越完善，对人才的吸引力更加增强。第三产业的发展，为房地产市场提供了广泛而有效的客群资源，加大了消费需求。济南市人口分析2004-2009年济南市人口规模及增长情况济南市人口规模及增长数据来源：济南统计年鉴2004-2009年济南市户籍人口数量保持稳定增长，2009年已达到603.27万人，城市化率达58%，济南全市人口和城市人口的稳定增加为房地产市场发展带来巨大的市场需求，济南房地产市场发展较为健康，发展潜力较大。文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.人口增长预示着济南市将吸引大批量的外来人口,将产生对济南市住宅和商业空间的新需求。同时从上图中可以看出，济南非农比和市区人口在全市中所占比重均呈现整体上升的趋势。说明近年来，随着经济发展和改革开发步伐的加快，以及城市建设的增加，大量济南周边人口转向城市。预计未来将保持这种平稳的速度递增，济南城市化的进程受其他外在因素影响较小。城市人口的增加使得城市化进程加快，从而促进城市空间的拓展，有利于新项目消化速度的提高。2009年济南市各年龄段人口数量及增长率注：25-55岁年龄段具体数据无法取得济南人口中，0-14岁的人口为91万人，占总人口的15.09%；15-64岁的人口为452万人，占总人口的74.96%；65岁及以上的人口为60万人，占总人口的9.95%。与第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了2.87个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.92个百分点。说明济南具有购房能力的25-55岁的中青年客群占绝对主体，在未来十年内人口红利优势仍会显现，房地产行业仍具备巨大的市场需求。人口红利：指的是一个经济体内的青年人口在某一年附近达到顶峰，随后生育率的下降使这些人需要供养的子女和老人相对较少，于文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.是劳动力队伍的扩张提供了一个把钱花到其他方面的机会窗口。人口红利有利于经济发展。优势原因：济南已经进入了老年型人口的初级阶段，同时进入了“人口红利”期。到2020年，济南市的人口规模有望达到900万至1000万。随着计划生育的深入开展，济南的出生率持续下降，人口年龄结构逐步发生变化。从2000年开始，我市已经进入老年型人口的门槛。目前，济南市已经出现“人口红利”期，即赡养和抚养负担较小、劳动力资源十分丰富的阶段，对济南市的经济发展较为有利。而随着流动人口的大量持续迁入，高校学生留济的人数增加，将有效缓解济南市人口老龄化的程度。因此，济南预计购买力的增强和购房青年化的主题优势仍将有力支撑济南楼市发展。济南市固定资产投资分析数据来源：2004-2009年济南市国民经济和社会发展统计公报从以上表格可以看出，2004-2009年济南市固定资产投资以20%以上较高的增长速度快速增长，从而带动了经济的快速复苏。固定资产投资增势强劲。固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长，直接促进城市基础设施的完善，改进工农业生产能力，提高人民的生活水平。同时，对房地产市场来说，城市基础设施的完善，能促进项目的周边环境配套的改善，对房地产的项目的升值提供了空间。因此加大

文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.固定资产投资将是济南市较长时期内一贯政策。济南市住宅购买力指标研究2004-2009年度城市居民可支配收入表济南市城市居民人均可支配收入分析2004-2009年度城市居民可支配收入表20.00%18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%数据来源：2004-2009年济南市国民经济和社会发展统计公报从以上表格可以看出，城镇居民收入的快速增长。一般来说，城市居民可支配收入是反映城市居民消费能力的一个重要指标，济南市城市居民可支配收入增长率维持在10%左右，在2008年超过2万元大关的基础上，2009年城镇居民收入继续增长，说明济南经济增长和GDP水平的不断提高，城市居民生活水平也随之快速增长，也意味着居民购买力不断增长。济南城镇居民家庭恩格尔系数数据来源：2004-2009年济南市国民经济和社会发展统计公报从以上表格可以看出，济南市城市居民恩格尔系数较为稳定，在文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.31.1%-33%之间，这表明济南市城镇居民综合消费能力比较强，也意味着济南中高端收入阶层大规模形成,这就为济南住宅市场的良好发展提供了有效的消费力支撑。2009年在国内生活必需品物价上涨严重的情况下，恩格尔系数略有上涨，但并未真正影响到居民的实际消费能力。注：恩格尔系数是国际上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标，根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。1.1.6济南宏观经济综述通过对济南宏观经济的分析，我们可以得到以下结论：＞经济形式良好，为房地产发展创造了基础条件济南整体宏观经济运行良好，历年GDP及人均GDP均保持良好的上涨势头，居民购买力不断增大，为城市经济的良好运行提供了良好的基础保证，为房地产的发展创造了良好的条件。在GDP及人均GDP快速增长的同时，济南固定资产投资及房地产投资也在不断的增长，多个大型知名房地产企业进驻济南，一方面使市场竞争更加激烈，同时，也说明了济南市场巨大的潜力，未来的市场，将会是竞争与机遇共存的市场。＞城市居民不断增加，刚性需求很大近年来，随着城市建设的不断完善，对人才的新引力越来越强，文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.常住人口不断增加，城市人口比重也在不断提高，虽然房地产投资额增长速度很快，但供需比仍处不断下降趋势，济南市场上对于房产的刚性需求依然很大。＞人均可支配收入增加，但物价全面上涨，影响了居民生活水平的提高2007年-2008年，全国物价全面、大幅度上涨，对普通居民生活影响巨大。虽然济南人均可支配收入持续增长，但恩格尔系数却连续上涨。可见，物价上涨已经影响了居民生活水平的提高，未来很可能影响居民消费习惯，消费将变得更为谨慎，住房消费习惯也可能随之改变。＞国家对房地产的宏观调控逐渐从紧，须认真做好项目运作每一环节房地产市场在经过2008年下半年的寒冰期后，在刚性需求及国家政策的刺激下，逐渐走出了低谷，并在2009年取的火爆的行情，在此情况下，国家出台政策调控市场，增加了开发公司的投资风险，同时也会影响消费者的消费预期，购房更加的理性。因此，现在市场环境依然良好，但存在宏观调控的风险，对于新上市项目而言，需要更加谨慎的做好前期准备工作，深入了解市场及客群的需要，做出迎合市场需求的产品。同时，做好相应的措施应付国家政策的改变，最大限度的减少项目运作风险。文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.1.2房地产市场宏观形式及政策分析房地产市场宏观形势＞房地产市场运行形势良好，健康稳固发展房地产市场是各级政府的“核心支柱产业”、是政策主导下的强势产业，中国经济的快速发展离不开地产的快速拉升，在近年来，房地产已经是中国最重要的甚至是唯一的优势产业。2008年美国金融危机波及到内地，“楼市拐点说”甚嚣尘上，让一直以来热火朝天的地产市场陡然遇冷，政府出台一些列措施“救市”。2009年内地经济数字，勾勒出中国经济大步流星的“V字型”走出经济低谷的画面，经济恢复的乐观性得以稳固，反映在房企方面，土地市场急速升温，地块溢价成交，地王频出，“面粉贵过面包”现象呈现，地产供需两旺，房价飞速增长，全国70个大中城市几乎房价全部在上涨，“看多逼迫看空”的行业表象显著，在众多龙头房企疯狂拿地的冲击下，越来越多的房企拿地冲动被触发。从2008年底和2009年初政策对房地产的鼓励，到之后房调政策的长时间静默之后，12月上旬的中央经济工作会议和国务院常务会议，重新拉开房调大幕，各项抑制房价过快增长的政策频出，在4月份达到峰值，经过一些列政策的调整，投资客速离房市，整个市场从“头脑发热”渐趋于“冷静”，购买行为更加理性，投机性购买比例减少，整个市场在健康平稳中发展。＞房价居高位，波动中将持续上扬文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.2009年房价上升至高位，部分城市房价已经触及普通购房者的承受上限，2010年又因抑制政策的频繁出台，加大调控力度，大批投资客出局，自住型客户信心受挫，市场呈现“滞涨”“降价”的销售态势，恒大就在全国率先打出了“成本价开盘”的口号以争取更多的意向客户。从目前价格水平看，即便房价小幅下调，房企仍可维持良好的操作空间。同时，供求关系、流动性支持房价阶段性高价，房价不会一直处于如此平稳状态，供应紧缺的局面决定了房价难短期内大幅回落，预计2010年整体房价将在现有水平平稳运行，未来将在波动中持续上扬。>刚性需求的强力支撑，未来将迎来新一轮增长，呈现“井喷”之势目前在政策的抑制下，整个地产市场成交量明显下滑，购买意愿受到抑制。但是伴随着新一轮经济增长的到来，将引发新一轮地产热潮，呈现“井喷”之势。2010年房地产市场宏观政策>2010年4月15日，国务院常务会议（“新国四条”）。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.作用：差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求。>2010年4月17日，房价过高地区可暂停发放第三套房贷。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。作用：严格限制各种名目的炒房和投机性购房，有效抑制外地炒房团的投机、投资性买房,虽然对存量房的影响不大，但对出于投资、投机性质购房为目的的增量房数量将产生很大影响。>2010年5月2日，央行年内第三次上调存款准备金率。央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。作用：此次调整是配合为楼市降温而考虑的，主要是为了收紧经济流动性，同时也将限制商业银行的信贷能力。4月份国家出台了一系列严厉的房地产调控政策，在未来几个月，配套政策将会继续跟进，“新国十条”中，税收政策相对缓和，5月份出台配套调控政策主要为税收政策，包括政府明确推进房产税改革，明确土地增值税清算细则。土地增值税将和土地、信贷、行业等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳”，与此同时房产税改革呼声渐高，有望成为房地产调控的利器。政策解读：从成交量角度来看：本次政策最大的亮点:提出实行更为严格的文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.差别化住房信贷政策，提高了购买首套房但建筑面积大于90平方米的家庭的首付比例（3成）。提高了购买第二套住房家庭的首付比例（5成）和贷款利率（1.1倍），对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。本次政策出台后，对投资投机性购房行为具有巨大的影响，未来一段时间房地产很有可能将进入到价格调整，和成交量大幅萎缩的局面，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。大量投资需求被抑制，刚性需求也会处在观望状态。新政对济南市场的影响在成交上主要表现在5月份客户观望心理较重，但由于市场刚性需求较大，此次新政对投资型需求影响较重。从价格角度来看：明确提出对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。如100万贷款本次利率提高后增加负担每月均在1.3万以上。从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，房地产价格调整已不可避免。此次政策短期内不大可能起到明显作用，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。新政对济南当前市场的价格影响较小，城市核心地段的高升值潜力产品市场较为乐观。截至目前，济南销售价格逐渐平升，一些重要楼盘在此之间，进行优惠和暖场活动，基本平缓了此次新政对市场的冲击，但产品竞争日趋激烈。文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.从客户变化的角度来看：采取了最为严厉的信贷政策，对首套房和二套房也都分别提高了首付比例和贷款利率贷款标准，直接调节了居民购房需求。目前我国居民购房的主要资金来源就是按揭贷款，约占购房款比例的70%，虽然主要是针对二套房和大套房，但是由于目前市场上90平米以下的套房较少，因此除了投机及投资者，在某种程度上还将影响一些首套房购买者。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。限制外地人购房以及限定购房套数等将打击投机炒房者，短期内将严重打击部分以外地投资客为目标的房地产项目（如部分城市的滨海项目）。此次政策将使市场的供给与需求发生明显变化。在住房供应短期难以增加的情况下严格限制各种名目的炒房和投机性购房，按揭业务将承压，有效的遏制炒房现象。并在一定程度上抑制了改善性自住需求。对济南市场客群的变化来看，根据市场调查我司发现济南刚性需求比较旺盛，改善性客群需求和塔尖的中坚客群需求受到的影响较小，此次新政对投资和投机型客群的影响较重。1.2.3当前形势下的房地产应对策略积极调整产品结构策略:理解政府政策，分析客户对政策的敏感和受政策影响程度，文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.知己知彼，分类型采取相应的对策。例如着重开发、销售受政策影响小的90平米以下户型；豪宅客户资金雄厚，受信贷影响小，加之未来大户型供应越来越少，稀缺性加大，在条件允许情况下，可以继续并加大力度开发；中等面积产品由于目标客户群实力不足，对政策敏感度高，日后销售难度较高。建议：本项目以中大户型为主，包含别墅、小高层洋房等高端产品，从规避政策的角度来讲，本项目规划巧妙避开了新政的重击。从竞争策略上树立竞争差异，将是项目成功的关键。＞推售策略的调整策略：基于现在政策初现，市场后续观望之际，调整推售策略，在市场未测的情况下，不仅增强自身的抗风险能力，又能保障购房信心，满足不同层次客户购房需求。建议：对于本项目来说，一方面要考究推售单位的搭配，另一方面要调整速度，小步快跑，不仅有利于试探市场反应，使后市房地产走势明朗化，便于后期随时调整价格，并且还能制造市场热点，传达利好信号给消费者，保障居民购房信心。＞保障整体价格水平，增强优惠促销力度策略：增强市场信心，必须保证一定市场成交量，而及时促进成交，最好办法是加大部分单位的促销力度，并且不要大幅度调整价格，增强购买信心。建议：当前形势下，本项目在价格上可以给予适当优惠，但不做文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.整体价格体系的调整，首先要保证一定的销售量，增加部分单位的竞争力，如加大折扣、送装修等等，加大成交。在未来市场形势向好的情况下，可借势拉高，提升价值。＞加大宣传推广策略：在目前市场形势下，部分客户观望情绪较浓，除了线上传播奠定项目市场影响力外，也需要突破常规宣传推广手段，多角度出发，对楼盘船体的生活历年有更强的导向，更有效锁定目标客群。建议：在本项目宣传推广中，建议加大投入，针对圈层客户进行有效宣传；利用多种营销活动增加曝光率，吸引市场关注；持续组织老客户活动，加大口碑宣传。＞充分挖掘一线人员主观能动性策略：销售人员是第一生产力，当前经济形势下，注重一线人员专业性的提升，增强主观能动性。建议：第一时间对销售人员进行政策解读，销售引导，在现有基础上，继续加大现场奖励制度，增强现场销售力。第2章济南城市规划分析济南整体城市规划东拓、西进、南控、北跨、中疏的发展战略2.1.1.1战略概况文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.以城乡一体化为目标,根据经济布局、人口分布和资源环境承载能力，按照中部优化开发、东西重点开发、北部加快开发、南部保护开发的功能分区要求，实施沿路、沿线、沿河、沿黄“四沿”发展战略，统筹中心区、近郊区、远郊区“三区”协调发展强化南部山区生态建设，完善中心城、次中心城、中心镇和一般镇四级城镇体系，形成“4314”发展新格局。东拓：打造制造业发展走廊按照省城城市空间发展战略，“东拓”主要是发展东部城区的东部产业带。形成高新技术产业开发区新区、枣园■龙山工业园、圣井工业园、明水经济开发区4个产业园区，打造山东省济青产业西进：大做旅游产品文章目前，开发济南经济开发区、高校科技园和长清主城区等已成为省城“西进”的主旋律。南控：发展生态和观光旅游按照规划，南部山区将着力发展生态和观光旅游农业，大力发展林果生产，加快优质果品生产基地建设，形成绿色产业体系。北跨：打造重化工业基地跨过黄河后，着力打造精细化工、煤电化工、石油化工、纺织服装、农副产品深加工等产业集群，形成济北开发区、兴商工业园2个产业园区，成为特色鲜明、优势明显的重化工业基地。中疏：大力发展总部经济文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.主城区在改造提升传统服务业的同时，以发展现代服务业和新兴流通业为主体，逐步弱化工业生产功能，积极发展都市型产业，大力发展总部经济，有效吸引企业总部、研发中心、销售中心、管理中心等入驻发展。2.1.1.2战略解读该策略自2004年被提升日程，经过7年的发展，已经取得明显成效，在地产发展中，呈现以下特点：“东拓”，由于东部土地资源丰富，且符合人们“住东不住西”的传统观念的带动，有高新产业、会展经济的拉动，又有全运的人文，一路高歌突飞猛进，成为发展速度最快的一极。目前，政府东迁事件成为关注的重点，东部因奥体政府区再次受到热议，被认定是济南仅次于泉城广场的“又一核心”。“西进”，有“西客站”利好的带动，发展也有了明显成效，然而西部在“老济南”的心目中环境较差，又有传统观念的抵制，一定程度上，其整体认可度和价值性要略低与东部，但依然无法改变西部未来的良好前景。“南控”，南部土地资源稀缺，在政策的控制下南部地价飙高，成为城市顶级住宅的聚集地，从价格上在济南房产市场上树立了标杆。“北跨”，着力于黄河北岸工业企业的建设，对于房地产来说意义不大，北部是济南地产发展最弱的一极。文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.“中疏”，主城区在发展过程中也取得一些成效，然而受城区土地资源的限制，主城区地产项目相对较少，且项目体量普遍偏小，在济南市场上缺乏影响力，但暂时来说，主城区的便利性、繁华程度依然是其他区域所无法比拟的。构建“一城三区”的中心城布局战略概况一城:指100多平方公里的主城区，由于是城市发展较早的区域，城市各项基础设施偏于老旧，该区域房地产市场发展以旧城改造为主，全新项目极少。西部新城：主要包括长清大学科技园区、西客站片区、济西湿地，现在正在规划建设的西部文化中心就落户在西客站区域；近年来，该区域在政策的刺激、西客站利好的促动下，发展速度较快，然而区域发展成型尚需时日。东部城区：主要以奥体文博片区、高新片区、唐冶中心区、孙村工业园区和出口加工区为主。该区域符合济南人“住东不住西”的传统观念，大量的空地资源便于开发，政府“东拓”策略的实施、全运会的距啊班，提升了区域价值，目前该区域聚集了大批量高端住宅项目，东部城区已初具规模。滨河新区：而以小清河为主轴沿两岸展开的滨河新区，整个规划范围约150平方公里，包括3.5平方公里的核心区、14平方公里的华山片区、3平方公里的泺口片区以及30平方公里的新济南东站地文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.区等几个重要节点。该片区处于发展初期，伴随小清河工程的完善，未来区域的优越性可见一斑。战略解读“一城三区”的规划再次重申了济南发展的4大重点：中部、东部、西部、北部。济南将一如既往地加大在这4个区域的投入，未来购房选择趋向较为广泛，表明后续市场依然维持激烈竞争的场面。“四沿”带动战略，拓展城市发展空间“四沿”战略规划图战略概况按照“大规划、大整合、大建设、大发展”的要求，实施沿经十路、沿铁路线、沿小清河、沿黄河“四沿”带动，拓展城市发展空间明确载体功能定位，以线带点推动重点片区建设，形成连接东西、辐射南北、体现区域性中心城市功能和都市景观特色的城市发展带、经济隆起带、社会发展带和生态景观带。•沿经十路：强化经十路发展主轴作用,按照整体布局、组团发展、生态隔离、东西串联的原则，在道路两侧及纵深范围内，调整优化现状布局，规划建设产业新区，形成现代制造业两翼展开、服务业中部集聚、文体设施合理分布，融经济、社会、交通、景观、居住等功能于一体的主体发展带。按照布局园区化、产业集群化的原则，东部以高新开发区、明水开发区为支撑，重点发展交通装备和高新技术文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.产业；西部以经济开发区和优势企业为载体，重点发展机械装备制造业。主城区围绕提升城市综合服务功能，突出现代化都市景观特色，促进房地产、金融、信息、商贸业有序发展。发挥西部长清大学科技园、东部章丘职业教育基地集聚作用，促进教育资源合理集中。以奥体中心、政务中心为重点，搞好沿路重要片区的规划布局，提升延伸城市功能。•沿铁路线：围绕综合整治，加快京沪、胶济铁路城区路段沿线开发，形成新的城市景观带和产业发展聚集区。城区铁路沿线两侧,通过拆除破旧建筑，加强美化绿化,改善交通条件，营造良好居住环境推动党家庄、白马山、段店立交周边地带、火车站周边地带、北园路以北沿线路段等片区开发，形成各具特色的商居组团。“十一五”时期,率先启动火车站周边的官扎营、北坦、宝华街等街区的改造开发工程，规划建设站北广场，带动服务行业加快发展。发挥邻近铁路、公铁联运的综合优势，在担山屯、郭店附近建设物流园区，分别形成西部和东部物流集散地。发挥铁路适于大运量物料输送的功能，支撑沿线钢铁、建材、化纤、电力等能源原材料产业发展。•沿小清河：结合“南水北调”济南段建设、小清河流域综合治理和市区水系整理，形成集城市防洪、旅游观光、娱乐休闲、商贸服务于一体的绿色景观长廊和服务业发展带。高起点、高标准治理开发小清河，拓展河道，加大治污截污力度，绿化美化沿河景观，搞好药山风景园、华山水景园和历城万亩荷塘的规划建设，突出娱乐休闲和生态旅游功能,形成泉城特色风貌带的有机组成部分。全面推进市区文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.河道治理，形成相联互通、贯穿城区的市区水系，构建小清河与大明湖、市内泉群的衔接通道，建设环城水上游览线路，创造良好的景观效果和人居环境。充分利用小清河两岸存量土地，以匡山、无影山、黄台等片区为重点，积极发展不同档次功能的房地产，合理布局小清河沿岸商贸设施,突出生活服务功能,带动人口和产业集聚，促进城市北部面貌尽快改观。•沿黄河：完善跨河交通设施和防洪兴利水利设施,变悬河之害为发展之利,推进鹊山龙湖建设开发,构筑城市北跨的桥头堡,东联济阳黄河河段,建成集生态农业、娱乐休闲、旅游观光、防洪灌溉于一体的生态风貌带、自然景观带和旅游产业带，以生态环境的根本改善,吸引城市产业和人口北上转移,实现中心城区北跨发展。以黄河北展宽区为主体,融合鹊山水库及黄河沉沙池,按照“河湖辉映、山岛龙行、旷野阡陌、城水交融”的鹊山龙湖规划布局，积极发展生态旅游和生态农业，构建人居示范生态社区,带动文化娱乐、休闲购物、餐饮住宿等产业的发展。加快整合鹊山龙湖和沿黄旅游资源,沿市域66公里标准化堤防带状展开，搞好体现黄河文化、齐鲁文化景观设施建设,形成与险工石坝、黄河河道、绿色堤防浑然一体的黄河观光旅游带。在高速绕城北环线以内，以济南化工园为载体，承接市区传统产业转移,规划建设桑梓店、崔寨物流中心，促进黄河北新城区加快形成。战略解读“四沿”战略的提出，让“经十路”沿线唐冶片区、彩石片区、文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.孙村等成为时下发展的热点，地产项目的进驻，带动了片区的活跃;“清河路”正建设得如火如荼，多个大盘同时启动，极大提升了该区域的价值空间。2.2东部区域规划道路交通：打造方格状路网在规划建设中，东部新城的整体交通优势明显。其中，贯穿城市东西的六条城市骨架路网（旅游东路、经十东路、工业南路、花园东路、工业北路、荷花路）将东部新城与东部产业带、西部泉城特色风貌带紧密衔接，由二环东路、奥体中路贯通南北，构成方格网状路网主骨架，并与高速公路系统衔接。■历山路、东外环一一BRT带动沿线大发展和普通公交线路不同，快速公交线路拥有地面道路专用权、统一的收费系统、短暂的停留时间及豪华客运车等特点，被人们誉为“没有轨道的地面轻轨”。除了轻轨和地铁之外，快速公交成为许多大城市解决交通拥堵问题的又一个突破口。济南北园路的快速公交竣工，根据新的规划，历山路和东外环也将要建设快速公交系统，出行的方便很明显带动了沿线房产的发展，东城本来就是济南教育等资源相对集中的地区，再加上快速公交这些大的市政建设，所以东城一直引领着济南的房价。■奥体中路奥体中路作为“三纵两横”（三纵：历山路、二环东路、奥体中文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.路；两横：北园大街一工业北路、经十路快速公交网中重要的一纵，该路定位为城市主干道，是省城东部的一条南北交通大动脉。奥体中路已与经十路、北园大街等形成BRT网络。奥体中心的客流通过世纪大道一一工业北路一一北园大街，以及经十路一一历山路——北园大街两条快速公交通道输送，以满足新老城区之间的通行需要。奥体中心：再现“泉城广场”奥体中心落成以后东部将再添一座“泉城广场”。在奥体中心的中心区，省城再建设一座和泉城广场类似的中心广场，该广场将集休闲、购物、停车、健身于一体，并和奥体中心一起交付使用。根据规划，在奥体中心东部场馆和西部体育场之间，还有一块很大的空闲地，济南市参照泉城广场的标准，把这里打造成一个新型的健身休闲广场。在这个新建的广场上，将设有喷泉、绿地、休闲坐椅以及各类健身器材，同时还将移植一些大树，让市民提前享受到绿荫。奥体中心的规划再加上经十东路这条泉城大动脉，使该地段的市政设施将达到极高的水平，周边的地价在原先的基础上上了一个台阶，水涨船高，周围的房价也应声而起，该项目有的楼盘的平均价格已经超过10000元/E，这中间当然有这几年房价的普遍上升和经十东路开发的因素在起作用，但奥体中心的建设，和良好的市政配套所起到的作用也是巨大的。文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.贤文片区：花园式生态城区贤文片区的生活和商业中心位于工业南路两侧，以会展中心为核心的区域。地区级公共中心兼居住中心的定位决定了该区域将成为高新区的政务和商业中心，因此，该区域的未来生活配套将会比其他区域更加完善。根据公示规划，贤文片区将配合居住功能分区，在未来设置13所幼儿园、2所九年一贯制学校，3所小学，未来区域教育配套完善。其他公共设施将按照其他城区的配套设施进行建设。从片区空间布局的未来建设方向可以看出公共中心区域将是一个产业和城市功能结合的区域，是为产业带提供生活配套的生活商业区域，因此，该区域的商品房开发将成为主要的开发方式，也将是东部房地产开发最火的区域之一。两河片区：东部入城“第一站”两河片区的位置相对来说，是是东部地区入城“第一站”，规划面积和规划人口都处在分别为21.64平方公里6.1万人，是济南未来发展的重要片区。其对外的主要交通是通过经十东路和高速公路联系，可以说交通道路比较发达，是济南与章丘的重要交接口。从居住功能上来看，该片区的主要功能是以工业和居住功能为主，其中西南片以生活居住为主，其他均为工业街坊。未来该区域随着经济的快速发展，将成为济南重要的拓展区域之一。文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.唐冶新区：东部城区建设重点唐冶新区，位于省城济南东西城市发展轴和东部南北产业带的交汇中心，东起围子山、西到东绕城高速公路，南邻经十东路、北靠胶济铁路，南北长5.2公里，东西宽3.5公里，规划用地面积约17.8平方公里，规划居住人口20万，功能定位于泉城东部新的政治、经济、文化中心。唐冶新区规划设计为“一心三轴、两带多团'。“一心”是指唐冶新区行政中心；“三轴”分别是世纪大道城市功能发展轴、飞跃大道东部城区产业发展轴和唐冶大道山水景观轴；“两带”是指沿刘公河和土河所形成的两条滨河景观带；“多团”是指构成片区的多个城市功能组团。按照规划，唐冶新区将建设“6纵11横1环线”18条道路，改造辖区内的土河和刘公河；对11个行政村实施村庄整合，建设行政、商务、文化、体育及居民建设安置中心21个街坊；同时启动污水处理厂和10平方公里的围子山公园等配套设施建设。根据建设时序，整个新区基础设施建设分两期实施。一期基础设施建设主要是实施“102141”工程。“10”是指建设10条路；“2”是指对土河和刘公河两条河道进行整治；“1”是指建设经十东路与唐冶大道相交的互通下沉式唐冶立交桥；“4”是指对港沟镇东邢、西邢、大官、北官4个村庄进行整合；“1”是指实施110千伏韩潘线高压走廊落地。小结：近年来政府东拓步伐加快、力度加大。奥体中心、省博物馆、济南政务中心、会展中心落驻东部，在二环东路以东，有高新区管委会办公大楼，历下区政府办公大楼，加上济南市政务中心大厦，文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.政治中心的地位毋庸置疑。松下、百事可乐等16家世界500强企业扎堆落户，再加上本土知名企业浪潮、轻骑等巨头抢入，东部成为济南经济的引擎。齐鲁软件园、中国留学人员创业园、大学科技园、环保科技园、齐鲁机电园、生物医药园成为科技企业的创业港湾，聚集着一批科技精英，再加上与北大、清华、山大等省内外知名高等院校良好的合作，科技中心呼之欲出。东部还是未来居住中心：政务中心的东迁，产业的聚集，商业的繁荣,必将带动居住中心的兴起。随着东部城区配套开发的唐冶新城、孙村、彩石等居住区的兴建，在风景秀丽的经十东路、旅游路两侧必将会形成东部的中央居住区。对本案来说，如何借助东部腾飞这一大的利好机遇，体现出与东部整体区域环境相适应的特点是本案未来的挑战。第3章济南地产市场分析济南市房地产市场发展分析数据来源：2004-2009年济南市国民经济和社会发展统计公报从以上表格可以看出，2004-2009年济南房地产投资继续保持高速增长，这与整体经济的发展有关，也与固定资产投资持续稳定的增长相关。尽管2008年遭受到了经济危机的影响，但是房地产的投资增长速度有所下降，但是整体的增长势头并没有改变，2009年济南的房地产投资继续增长，房地产投资总额达到332.6亿元。2008年的经济危机，2009年的市场观望，都没有对济南房地产文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.的发展造成很大的影响。济南的房地产呈稳步发展趋势，并且济南房地产仍有较大的发展空间，同时在拉动经济增长方面的作用日益重要。济南市房地产供需分析数据来源：济南统计年鉴自2004年以来济南市的住宅供应量和销售面积在不断的增长，说明市场需求在不断的增加。将住宅供应量和销售面积对比来看，供需比呈现降低的趋势，供需逐渐平衡，根据供需平衡理论，供需比不断下降，意味着需求在不断增加，未来将有较大的供应，自2004年济南市场出现供不应求的局面。近年来济南市的供求比变化比较混乱，但是其仍然呈现了总体降低的趋势，说明近年来需求在不断增加，供应量反而跟不上需求的发展，这充分预示了开发的黄金时期已经来临。济南商品住宅价格走势2004-2010年是济南住宅价格持续快速增长，至2009年济南普通住宅价格已高达6029元/平米，较上年同期价格上涨7.9%。房价高企和严厉的房地产调控政策为房地产开发及销售带来较大的风险和压力。2004-2009年济南市市区房价收入比数据来源：济南统计年鉴注：房价收入比:当年商品销售房户均总价/户均可支配收入济南市市区平均房价年涨幅8.4%，济南城市居民家庭人均年收文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.入平均涨幅达12.8%。济南城市居民的购买能力正不断增强。随着济南市民购房能力的增强、户型设计的集约紧凑化、房价水平适中等因素的影响，2004-2008年济南房价收入比呈现不断下降的趋势；但因2009年济南房价快速上涨，而受经济危机的影响济南市民的收入涨幅环比有所下降，导致2009年房价收入比环比快速上涨。根据国际惯例，房价收入比在3—5之间为正常，超过6就表明房价过高。虽然中国的发展不能够完全按照国外的标准，但我们仍应保持足够的警惕。房价等物价不断上涨、新政下贷款利率高起等原因使居民的收入缩水，济南市民的购房压力已较大，需要开发商在户型设计、价格定位方面更进一步契合市民的购房能力。2006-2009年土地交易土地成交量走势数据来源：中国土地市场网济南房地产市场近年来的“量价齐升”点燃了众多开发商的购地热情，自2006—2009年，济南居住用地成交量呈“厂型走势，08、09年土地成交量大幅增加，且成交用地逐渐呈现郊区化的特点。各性质土地成交量分析数据来源：中国土地市场网济南市土地市场的流拍率较低，土地成交结构主要受政府的土地供应影响。因住宅需求量大、开发及销售风险性较小，济南各年土地成交均以居住用地为主。文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.成交住宅用地建筑面积预估数据来源：中国土地市场网2006-2009年济南居住用地成交量快速上涨，并且随着土地的稀缺化和用地强度的增加，近年来出让土地的平均容积率在2左右，楼房普遍“长高”。从上图可以看出，2006至2009四年的居住用地面积与预计建筑面积比例相对应，2006年成交居住用地168.6平米，预计形成潜在住宅供应348.1万平米；2007年成交的居住用地容积率相对较高，47.5亩用地形成潜在供应122.2万平米;2008年成交居住用地330.6平米，预计形成潜在住宅供应842.4万平米。2009年成交用地较为郊区化，用地容积率有所下降，404.2万平米用地形成潜在供应836.5万平米。济南市土地成交价格走势土地成交价格走势（万元/亩）文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.数据来源：中国土地市场网2007年成交土地多分布于高新区，07年济南市政府对高新区的发展态度及该区土地价值的稀缺性推高了地价；08年的金融危机及房地产市场的不景气是地价下跌的主因；随着经济形势的好转和房地产市场的持续升温，09年地价又大幅回升。未来住宅土地供应预测供应量及供应区域土地潜在供应量预测：土地供应量比去年有所增加，重点供应区域为天桥、槐荫、历下。济南市2010年5-12月份年度土地供应区域划分区域宗数规模（亩）供地重点区域高新区牛旺旧村改造地块12946.95贤文旧村改造地块槐荫区121539经一路附近地块历城区10931.95经十路以东、唐冶大道以西地块历下区371464山大路、二环东路及龙奥大厦西侧地块市中区9948.15市中区十六里河镇及经三路附近地块天桥区172074.05北园大街附近地块及经一路南侧地块合计9779042010年1-4月份土地供应量为53宗，共计2415亩。据济南市2010年度土地供应计划表可知，2010年济南市居住及商服用地总供应宗数为97宗，共计7904亩。2010年5-12月份济南将供应居住及商服用地44宗，共计5489亩。2010年5-12月济南市房地产开发重点区域将锁定在天桥区、槐荫区和历下区，该部分区域将是济南市的重点开发区域。文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.成交预测土地成交预测：预计5-12月将成交住宅及商业用地300万平米，具体视宏观调控政策力度和开发商资金链的宽松程度而定。通过参考历年土地成交情况及本年度前四个月已经成交土地情况，预计在五月至十二月期间将成交300万平方米的土地，约占全年土地供应总量的60%。实际具体成交状况要看宏观政策对市场影响的情况而定。如果开发商对市场看好，资金链条比较充足，会增加他们拿地的信心，市场成交情况会比预期的要好；如果政策持续时间较长，开发商的资金链条受到极大的影响，会影响他们拿地的积极性，成交量也自然会再次受到影响。第4章济南住宅市场分析住宅区域成熟度对比根据济南市传统的地域划分，结合楼盘的集中区域和集中程度，对济南市的楼盘区域进行划分：东部、南部、西部、北部。东部：西起历山路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉。南部：北起经十路，南到二环南路；西起建设路，郎茂山路，东至二环东路。西部：东起大纬二路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路。文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.北部：南起胶济铁路、济齐路，北到绕城高速；西起二环西路，东至大辛河。中部：东西南北区域围合部分为中部区域。文档来源为:从网络收限区域范围界定区域特点区域配套交通商业医疗教育金融娱乐东部西起历山路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉。土地资源充沛，以住宅和写字楼为主，高端项目不断涌现，是济南房地产市场最具发展潜力的区域。道路系统比较完善、公交线路比较发达，出行比较方便。现在具备区域性商圈、能满足大多数人购物需求，随着东城的建设，将会成为重要的商业圈。大型医院和社区医院并存，能满足基本就医。大、中、小院校云集，并且集中了各级重点院校，文化氛围浓厚。拥有一定银行、证券、保险等金融机构，基本能满足居民金融需求。具备一定［:性娱乐场手南部北起经十路，南到二环南路；西起建设路，郎茂山路，北至二环东路。自然环境优美，是高档住宅和别墅的聚集地，区域消费能力强。道路系统比较完善、公交线路比较发达，出行比较方便。具备区域性商圈、能满足大多数人购物需求。大型医院和社区医院并存，能满足基本就医。初级教育和高等教育并存，具备一定文化氛围。拥有一定银行、证券、保险等金融机构，基本能满足居民金融需求。具备一定［:性娱乐场手西部东起大纬二路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路。，此区域原来工厂搬迁，大规模的土地用来做房地产开发，西客站的建设提供了良好的发展机遇，以住宅为主。道路系统比较完善、公交线路比较发达，出行比较方便。具备区域性商圈、能满足大多数人购物需求。大型医院和社区医院并存，能满足基本就医。以初级教育为主，具备师资力量较强的学校。拥有一定银行、证券、保险等金融机构，基本能满足居民金融需求。少量中小十娱乐场所。北部南起胶济铁路、济齐路，北到绕城高速；西起二环西路，东至大辛河。相比于济南其他区域，北部基础设施比较差，以中档以下水平的住宅为主。道路系统比较完善、公交线路比较发达，出行比较方便。具备区域性商圈、能满足大多数人购物需求。以社区医院及诊所为主，能满足简单就医。以初级教育为主、师资力量不足。仅有中小储蓄机构，能满足居民简单金融需求。少量中小十娱乐场所。中部东西南北区域围合部分。济南市重要的商业和商务区，土地稀缺，以商业和写字楼为主。道路系统非常完善、公交线路很发达，出行非常方便。具备成熟商圈、零售业发达、购物非常方便。省立大型医院和中小型社区医院、诊所并存，就医非常方便。大、中、小院校云集，并且集中了各级重点院校，文化氛围浓厚。拥有一定银行、证券、保险等金融机构，基本能满足居民金融需求。具备一定［:性娱乐场手档次很高。文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.2010年济南住宅市场概述2010年1-7月份济南份住宅总体供应量及区域分布2010年1月份截至到7月份济南住宅总供应量为6249套，63.5万平米，环比大幅上升。这主要是大量新项目入市以及很多项目的加推带动本月供应量明显上升。从区域看，东部供应量仍居首位，2398套，占整体供应量的38%；其次是南部1651套，占整体供应的26%；北部供应量最少，只占整体供应量的6%。2010年1-7月份年济南住宅总体成交量及区域分布2010年1-7月份除济南市场住宅成交量稳步上升（2月份除外），2010年7月住宅共消化房源2860套，同比有大幅提高。这主要是由于持续在售项目采取大幅度优惠，新开楼盘低价入市，逆势热销，尤其是恒大绿洲开盘即销售980套，这些项目的热销带动整体成交量大幅上升。成交量的区域分布与新增供应量的区域分布保持一致。南部是成交量最大的区域，1166套，占整体成交量的41%，其次是东部656套；而成交量最少的是新增供应量较少的北部，共123套。2010年1-7月份年济南新增供应量及区域分布2010年7月济南住宅新增供应量为3256套，环比提高69.8%。这主要是由于祥泰•森林河湾、瑞驰舜耕上城、万豪君悦府、恒大绿文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.洲项目开盘，并且绿地卢浮宫馆、万象新天等项目都加推大量房源。济南商品住宅成交客户分析济南商品住宅成交户型分析济南市销售情况显示，以60—90平米、90—120平米、120—150平米三个面积区间的户型成交量最大，是主力需求户型，这表明中小经济户型和改善居住条件的户型为主流需求。近期济南60平米以下、150平米以上户型的成交量环比有所上涨，表明济南市场受全国宏观市场的影响，楼市逐渐升温，呈现多元化需求。2、客户年龄分析数据来源：国华数据库通过对济南竞争项目客户的调查，成交客户的年龄主要分布在31—40、41—50岁，主要原因在于该年龄段的客户购买能力较强，置业的主要目的以改变居住条件的二次置业和为子女购买婚房为主，20—30岁、50岁以上的人群购买能力不强，在成交客户中所占比例较少。客户职业分析通过对成交客户职业的调查，济南的客户群中，企业中高层管理者，所占比例最高，达到28%，其次为机关事业单位的公务员、医生、老师，所占比例为26%，入迁济南的生意人、个体户、私企老板的购房量也很大，收入较低的普通职员等置业能力不强，成交量最低。文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.2011年住宅市场展望＞市场供应量大，开发企业对后续市场信心十足2008、2009年济南市区成交的土地中将有部分项目会在2010—2011年上市，这些新增项目加上现在售项目的后续开发部分，保守估计，2010—2012年3年内市场供应量将达1200万平米左右。从整个土地市场的成交量和成交热度，可以看出开发商对于2011年及后续地产市场仍旧充满信心。＞购房信心指数回升，未来不乏出台新政的可能政策下的2010年上半年住宅市场呈现量跌价涨的局面，然而从2010年1-7月份的成交状况来看，整体呈现回暖上升趋势，购房信心指数稳步回升，在2011年政府可能会再行新政，整顿房市，短期波动在所难免。＞热点开发片区遍地开花，未来市场竞争激烈整个市场住宅供应量主要集中在小清河沿线、南二环两侧、腊山片区、北园大街两侧、经十东路两侧，这些区域将成为住宅市场的热点开发区域，未来客户可选范围较大，加大了整个市场的竞争。＞东部区域开发力度最大，将是未来最热区域东部2008-2010年土地成交量最大，未来市场供应量遥遥领先；从2010年1-7月份销售状况来看，东部成交656套，仅次于南部，由此来看，东部整体呈现供需两旺的状况，伴随着政府东迁工程的实施，东部必将乘这列政策快车成为济南地产开发最热的区域。文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.第5章东部区域楼盘分析住宅市场划分及特点东部区域特征＞东部地产发展速度快。东部区域土地供应量大，政策导向性明显，热点不断，未来市场供应量大，项目层次较高，商业配套设施趋渐成熟。目前该区处于整体规划布局的一个阶段，各个项目周边的商业配套和居住氛围均已具备规模，整个区域处于一个趋于成熟和上升的阶段。可以说，东部区域是济南几大片区中地产发展最快的区域。＞大牌开发商角逐的主要战场。保利、中海、恒大等全国一线开发商纷纷进驻东部，先进的开发理念和成熟的操盘思路，让东部区域的地产素质居于济南市领先地位。＞楼盘以中等规模居多。作为济南市新开发区域，东部区域整体规划发展较为有序，政府在城市规划的基础上考量房地产的发展，对地块规模进行了有力规划，大多社区规模都在20万一30万平米左右，较为统一，当然，也不乏海尔绿城•全运村、黄金・99、名士豪庭这样的大盘。＞新建项目高层为主，产品类型呈现多样化。整个区域的项目基本以高层为主，许多项目规划中也有别墅、洋房、小高层产品丰富了该区域的产品类型，提高了整体的品质。＞区域内项目配套设施的完善。大多项目本身规划会所、幼儿园、文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.沿街商业，区域内项目的配套设施比较完善，将会提升整个区域的产品价值。东部区域板块划分房地产市场的竞争不单是楼盘间的竞争，也是板块的竞争，因其具有极强的地域性特点。一般情况下，同一区位的楼盘在户型组合、销售价格、目标客户等等特性上都较为接近。通过对各个板块的分析及比较，掌握各板块的市场特征及各板块间的竞争态势和优劣对比。以便在楼盘的策划销售阶段充分发掘项目楼盘所在板块的优势,甚至联合同一区位的各个楼盘联合炒作本板块,借助楼盘所在板块的市场影响力和市场美誉度来刺激楼盘的销售。因此，板块分析方法是房地产调研的重要分析方法之一。依据决定板块划分的三大因素城市行政网路结构、区位特征、市民认知，可将临沂房地产市场划分为以下三个板块：二环东路板块＞板块区域界定：南到经十东路，北到花园路及延线，东至化纤厂路，西至二环东路所在区域，属于二环东路辐射区域。＞板块描述：二环东路板块是连接主城区与新城区的纽带，受主城区的影响渗透，板块发展占尽先机，目前已经成为济南重要的商务集中区，区域住宅项目不多，楼盘规模较小。》交通条件：★★★★文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.板块近享二环东路之便利：BRT快速公交、高架桥、多路公交车遍布周边，区域地利，瞬间畅达全城。＞自然环境：★★板块处于商务集中区，周边基本没有什么自然资源。＞配套设施：★★★★商场：大润发、沃尔玛等大型超市在项目附近设有班车停靠点；学校：七里河小学、山东大学、省图书馆、便民药店：漱玉平民大药房、信达康药店、建联药店写字楼：嘉恒大厦、发展大厦咖啡店：上岛咖啡＞住宅品质：★★★★区域没有大规模地产项目，项目多从自身规划入手，小而精致，大地锐城带有五星级酒店，内部配套资源佳；祥泰•森林河湾虽然只有3栋楼，然而就地貌特征，进行宣传，彰显价值。＞预测潜力：★★★主城区地块价值弥足珍贵，东部新城区价值日益彰显，作为连接两者的纽带，二环东路板块发展潜力较为可观。＞代表项目：丁豪•蓝调国际、大地锐城、祥泰•森林河湾、海信•都市阳光。高新区会展中心板块文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.＞板块区域界定：南至经十东路，北至花园路，东侧为工业南路东端，西临化纤厂路。＞板块描述：高新区整体规划好，人口密度小，居住密度低，绿化指标高，没有市中心的拥堵与压抑，却日渐拥有生活居住、办公的方便。目前最吸引人的就是发展潜力的巨大。＞交通条件：★★★高新区板块内部交通网络星罗棋布，生活居住非常方便。近两年新增了多条公交线路，方便着无车一族的出行。虽然无法与主城区的交通状况相媲美，但一切都在逐步完善当中。＞自然环境：★★★高新区会展中信板块空气质量好，绿化状况佳。＞配套设施：★★银座双语幼儿园、济南高新区第二实验学校、济南高新区实验学校、山东师范大学附属小学雅居园校区、山东大学齐鲁软件学院、齐鲁医院高新区分院、汇丰医院、历下区第三人民医院等，区域配套相对较差，未来有待进一步完善。＞住宅品质：★★★★板块住宅项目积都在20—30万平方米左右，规划档次较好，都具备中等的价位有着中高端的产品的特色，楼盘注重内部景观规划立面视觉效果，整体呈现良好的品质感。＞预测潜力：★★★★文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.凭借会展中心的带动以及区域住宅项目的日益成熟，区域前景广阔，将是未来东部核心居住区之一。＞代表项目：海信慧园、茗筑美嘉、中海•紫御东郡、中齐未来城、丰奥嘉园经十东路板块＞板块区域界定：南至旅游路，北至经十东路，西到二环东路，东至经十东路东侧。＞板块描述：经十东路板块拥有济南首屈一指的交通条件，且板块自有资源较好，山地、缓坡，地块较整便于规划，因此该区域聚集了一批大盘、名盘、高档盘，名士豪庭、中海•奥龙观邸、海尔绿城全运村被誉为经十路板块的三架马车，铸就新城三大地标。＞交通条件：★★★★经十东路板块拥多条景观要道：经十东路、奥体中路、旅游路等等，不仅从便利性方面提供了畅达出行的条件，景观和绿化也相当出彩。＞自然环境：★★★板块自然环境较好，山体资源、坡地资源等，为高档项目提供了有利的环境保障。＞配套设施：★★板块虽然有奥体场馆等高档配套，但生活配套明显不足。文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.＞住宅品质：★★★★板块聚集了济南高端的住宅项目，名士豪庭借助自然规划打造公园社区；中海•奥龙观邸依山而建，缔造极致尊贵的豪宅社区；恒大名都造大湖景观，营造舒适的感官盛宴；从档次和规划来讲，该板块楼盘可谓济南市场上的豪宅板块。＞预测潜力：★★★★★奥体板块成为济南最抢眼的热点，政府东迁，板块坐未来政务区，未来发展空间相当大。＞代表项目：名士豪庭、海尔绿城•全运村、中海•奥龙观邸、黄金-99、银座花园、现代逸城、红山圣都、逸城山色、恒生•伴山。二环东路板块在售项目分析

文档来源为:从网络收限规划及供应量分析「豪・蓝调国际化纤厂路与华能路交叉口丁豪集团2.46122.435.2%高层先AJ开座大地锐城留学人员创业园南邻山东三威置业-7（住宅2000套）3.0730%高层2（月号登森林河湾化纤厂路与花园路交汇处东南祥泰实业有限公司2.000172.956%高层2（月盘海信都市阳光工业南路94号海信地产3.19398.55292.1643%7栋中高层（13~18层）、高层（21层）腾骐冠宸二环东路经济隆起带，祝舜路以北山东腾骐置业发展有限公司3.761.442%4层洋房、18层住宅、18层公寓2（盘栋文档来源为:从网络收限＞二环东路板块项目较少，且从位置上来看较为分散，究其原因，主要是因为该区域地资源匮乏。＞板块项目规模较小，多在10万方以下，缺乏大盘的气势和影响力，多从产品和周］＞板块产品密度普遍偏大，且多规划为高层，多规划为高层住宅和公寓，低密度产品宸有少量洋房。＞推售方式多采用传统的分段式销售，先开部分产品预热市场，后进行加推销售。＞从剩余量来看，未来板块内部供应量较少，更多面临与外部板块的竞争。

文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.5.2.2产品分析丁豪・蓝调国际一居室40-58J总价低，适合年轻人投资两居室73-87J总价低三居室100-120J面积大，能够承受该总价的人可选范围大（40年产权）三居室120-140J大地锐城二居室64-100J总价低三居室100-160J面积大，总价过高祥泰，森林河湾两居室87J总价相对低，去划速度快三居室95-110J面积紧凑合理，较受市场欢迎三居室111-130销售平稳面积偏大，总价高海信，都市阳光两居室85-95J面积小，总价低，该户型是项目主力户型三居室126销售平稳三室面积适中，但相对二居去化速度慢一些腾骐冠宸一居室23-66J近邻铁路，噪音较大二居室87-100J户型设计合理，大部分客户青睐项目多层设计三居室101-137J户型设计佳，多层大户受欢迎＞板块供应多为面积较小的一居室和小两居以及部分中等面积的三居室，面积较为紧凑，1309以上的大户型供应较少。＞高层方面，对于一居室和小两居认可度较好，但对于100-120tf的中等户型则表现较为平淡。

文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.＞洋房是本区域稀缺性产品，目前市场认可度较好，101-1379的面积都能接受。5.2.3价格分析丁豪•蓝调国际710060-100全装修一室售磬（均价为96折后价）大地锐城875056-140精装修祥泰•森林河湾790067-100简装修剩余200余套海信，都市阳光817070-110毛坯客厅大面积飘窗和卧室270°观景飘窗9400精装腾骐冠宸洋房850085-120简装修该楼盘现场折扣力度较大，每平米优惠50元-300元不等普宅8200＞市场总价在50-140万之间，范围较为广泛，部分采用精装修，目前市场折扣力度较大。5.2.4客群分析丁豪•蓝调国际年轻客群为主，公司的职员、领导投资客以及周边政府公务人员大地锐城年轻客群为主，公司的职员、领导企事业单位员工，私企职员祥泰•森林河湾年轻客群为主，公司的职员、领导企业事业单位员工文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.海信，都市阳光周边居民、私营业主、个体工商户政府公务人员、产业工人腾骐冠宸周边居民、个体工商户事业单位、企业员工及领导＞由于板块多公寓楼盘，因此吸引了一大批年轻客群前来购买，主要是公司的职员和领导。＞另外，板块也吸引了部分企事业单位的人员、周边政府公务人员以及部分投资客，但占比例较小。文档来源为:从网络收限5.3高新区会展中心板块在售项目分析规划及供应量分析茗筑美嘉新东方花园东北侧浪潮地产9.2262.2535%多层、小高层、高层 ▲分中海.紫御东郡花园路与奥体中路交汇处中海地产8.8361.6535.3%高层、别墅先部，价,中齐・未来城工业南路与开拓路交汇处中齐地产17402.3940%小高层公寓、高层、花园洋房(4+1)20(月开:2、高,鑫苑，国际城市花园高新工业南路与开拓路交汇处山东鑫苑置业有限公司9.3929.222.435%海信•慧园(一期)国际会展中心北侧500米海信地产8.8302.840.7%小高层、高层文档来源为:从网络收限＞板块项目分布较为集中，多围绕在高新区会展中心附近以及工业南路沿线，唯有中偏于北侧。项目集中度高，板块整体规划较为合理，利于大型配套的进驻和未来生＞板块聚集了一批较有影响力的开发商：中海地产、鑫苑置业、海信地产、中齐地产依托，或有一定影响力的开发企业，实力见证品质，知名开发企业入驻对于板块发的磅礴崛起，会展中心附近居住形态已然成型。＞板块多为中等面积楼盘，在20万壮一30万壮之间，面积较为相似，利于规划，楼部景观园林的营造。＞板块产品较为丰富：多层、小高层、高层、洋房、别墅，然而低密度产品只属于前多数是高层。＞板块目前市场供应较少，多数项目都已售罄，唯有茗筑美嘉和中齐未来城还在销售多来自与其他版块和区域的竞争，因而对于产品规划和营销手段有更高的要求。

文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.5.3.2产品分析茗筑美嘉一居室69J总价低，首付低，适合周边年轻人及投资客两居室85-97J适合普通三口之家，总价低三居室110-120销售平稳去化速度相对慢三居室121-145J面积偏大，总价偏高，楼盘档次偏低中海.紫御东郡两居室79-85J户型紧凑，利用率高，总价低三居室95-120J热销程度仅次于两居室，户型大面宽，单价相对低，对有支付能力的人具备一定吸引力四居室140-148J楼盘位置和高层售价决定了该楼盘客源层次偏中，该客源对于大面积高总价难以承受中海.紫御东郡别墅180-260J别墅是稀缺性产品，多种户型均热销中齐・未来城（高层）一居室41-52J小面积低总价二居室89-96J低总价、高利用率三居室126-134销售平稳面积符合部分改善型生活需求四居室209J面积偏大，竞争激烈鑫苑，国际城市花一居室55-60J小户型，适宜投资办公和过渡

文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.园二居室75-81J面积紧凑，总价不高三居室90-116J紧凑型三居，较受市场青睐海信•慧园二居室87-95J低总价三居室110-140较快销售虽然销售速度较二居室慢，但依然十分受市欢迎＞板块对于一居室、两居室、三居室的反应均好，其中一居室最受欢迎，消化速度最快，两居室其次，面积在100-1209之间小三居依然火爆，但面积在120以上的户型则消化速度慢一些。＞别墅和洋房是板块的稀缺品，消化速度较快，未来前景好。价格分析茗筑美嘉720049-75毛坯中海•紫御东郡800063-118毛坯中海•紫御东郡（别墅）10000180-260毛坯中齐・未来城9600194-226毛坯（公寓部分精装）鑫苑，国际城市花园7377毛坯海信•慧园850073-120毛坯＞版块内高层的价格在7200-8500元/9之间，总价49万-120万的都有，洋房单价为9600元/9左右，总价大约180-226万元。＞别墅目前已经绝版，销售终结成交价为10000元/9，总价在文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.180-260万元之间，价格较为便宜，与目前市场价格相对相差甚远，可见板块发展速度相当快。客群分析茗筑美嘉周边居民，首次置业者和青年置业者投资客，政府事业单位人员中海.紫御东郡公司白领，企业中高层管理者，私企业主，机关事业单位人群投资客中海.紫御东郡（别墅）个体私营业主，政府公务人员高收入人群（知名律师、艺术家）中齐・未来城周边居民，年轻客户，过渡房和部分投资客户政府事业单位人员鑫苑，国际城市花园投资客、个体私营业主、公司白领政府事业单位人员、周边客户海信•慧园公司白领，企业中高层管理者，私企业主，机关事业单位人群产业工人、投资客＞板块客户首次置业者和改善性多次置业者并重，公司白领、个体私营业主、政府公务人员、产业工人构成购房主力。＞部分投资客、高收入人群（知名律师、艺术家）也是购房重要人群。经十东路沿线在售项目分析规划及供应量分析

文档来源为:从网络收限名士豪庭经十东路南侧，燕山立交东香港南益集团33.33586.142.0040%公寓小高层高层先层层寓海尔绿城•全运村经十东路，奥体中心南济南海尔绿城-全运村置业有限公司86.7143.321.2340%小高层、高层、多层、小独栋及联已售741套先多中海•奥龙观邸历下区奥体中心东500米山东中海华创地产有限公司23.6461.6340%高层、联排双拼别墅先套升值恒大名都历城唐冶新城核心区恒大地产集团13.434.932.840%高层2(月盘5(共保利花园历城经十东路299号保利山东置业有限公司8.2626.52.645.20%小高层、高层2(目期

文档来源为:从网络收限黄金-99历下区南临回龙山，东临浆水泉路，西临二环东路山东黄金绿苑房地产开发有限公司801001.6439%别墅、花园洋房、小高层、高层2(购高年6洋1高银座花园历下区经十东路转山西路7号山东银座久信房地产开发有限公司24351.4510层小高层现代•逸城历卜区解放东路中段南侧济南鲍德房地产开发有限公司8272.15多层、小高层、高层红山圣都经十东路200号山东舜兴房地产开发有限公司15.7200.8235%多层电梯洋房、叠拼别墅逸城山色历下旅游路与洪山路路口南山东惠喜德置业发展有限公3.27.3565小高层普宅侧

文档来源为:从网络收限司丰奥嘉园高新奥体西路济南东拓置业有限公司11.2372.335%多层高层现所不墅售舜奥嘉园高新区舜华南路西侧、玉顶山南侧。济南东拓置业有限公司14.8381.6高层、小高层、叠加复式涵玉翠岭济南高新区小汉峪村西山坡、旅游路南侧济南东拓置业有限公司12.333.2371.6高层、小高层山岭麓城（一期）经十路以北，舜华路以西山岭集团271.6高层龙园高新舜华路东，时代总部基地以北，大山坡东南济南高新控股集团东拓置业有限公司13.82.635%高层、商业1文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.＞板块项目众多，多分布在经十路沿线和旅游路沿线，楼盘昭示性和交通条件均好。＞板块国内知名开发商云集：中海、保利、海尔、绿城个个是响当当的地产大鳄，他们成熟的开发理念和操盘技巧提升了整个板块的价值。＞板块楼盘容积率相对较低，规划档次较好，多洋房产品、小高层普宅以及高层住宅，大多楼盘采用多产品组合的方式进行开发。＞目前可售面积在三个板块中最大，市场竞争较为激烈，唯有从产品、营销方面做好充分的准备，才能在板块中脱颖而出。5.4.2产品分析名士豪庭二居室90-96J面积小总价低三居室135-141J仅次于二居受欢迎，改善居住之选四居室178-202销售平稳面积过大总价过高，多数承受不了，消化速度慢海尔绿城•全运村二居室80-130m2J总价低，入住高端社区，且升值潜力大，引发投资客关注三居室130-160mJ项目档次高，且有全运会宣传，该户型容易受一批追求高档次生活的中高收入者所接受四居室160-208m销售平稳总价较高，面临与高端物业的竞争中海.二居室80-100mJ低总价，低首付

文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.奥龙观邸（高层）三居室101-120m2J户型设计好，对于城市三口之家面积适中，销售形势仅次于二居室四居室130-140m销售平稳面积大，总价高，客户可选范围大中海•奥龙观邸（别墅）别墅375-600mJ稀缺产品均热销恒大名都二居室92-101J面积小总价低三居室102-153J130以下三居较实用J130以上消化速度相对较慢四居室179-181J保利花园一居室6