XXXX房地产企业必须面对的50个涉税风险点课件

标杆房地产企业

必须要应对的

50个涉税风险点

主讲人：蔡昌

caichang@126.com

标杆房地产企业

必须要应对的

5著名房地产税收筹划实战专家中央财经大学税务管理系主任国际注册高级会计师（ICSPA）中国第一位税务筹划方向博士第三种眼光看税收筹划的奇才北京大学、清华大学客座教授任国内多家股份公司独立董事国内知名房地产企业税务顾问蔡昌

著名房地产税收筹划实战专家蔡昌第1讲

标杆企业如何

规避涉税风险第1讲标杆企业如何2022/12/134税务风险企业的纳税行为偏离税法规定，而导致企业未来利益的损失。其表现形式是多缴了税或者少缴了税，再或者是引起未来多缴税或少缴税。房地产企业为何面临更多的税务风险呢？

（1）开发周期长，不确定性大。

（2）流程复杂，不易于整体观。

（3）朝令夕改，房地产政策变化快。

（4）涉及政府监管多，协调难度大。税务风险的由来2022/12/124税务风险税务风险的由来房地产价值链及

纳税情况分析房地产税负重、征税环

节多、涉及16个税种税收政策复杂而多变各地执行尺度不一税收征管严、稽查多

设计建安环节资金运筹与成本分摊预售与销售项目清算与增值自持物业获取土地税务指引为房地产企业价值链重构与税收筹划指明方向，形成系统的风险控制框架与节税模式。

营业税

土地增值税

企业所得税全程税务指引——房地产税务重构房地产价值链及设计建安资金运筹预售与2022/12/1361.制度与流程控制策略如何进行土地转移的筹划？

转让土地，合作建房，还是其他模式【案例】：企业分家，土地房产转移1、转让土地使用权2、合作建房3、转让在建工程4、对外投资

标杆企业涉税风险应对策略2022/12/1261.制度与流程控制策略标杆企业涉税风险【案例分析】：鸿翔集团是一家开发房地产企业，2012年3月取得一块土地，价值为6000万元，经过董事会决议，准备将土地用于建造鸿翔大厦（作为一家酒店独立经营），从事宾馆住宿和餐饮娱乐服务。鸿翔大厦的建设期为2年，建造鸿翔大厦预计需要再投入1.3亿元资金，预计建成后的鸿翔大厦的公允价值为2.8亿元。请问：集团应如何投资建设鸿翔大酒店？如何投资建设星级酒店【案例分析】：鸿翔集团是一家开发房地产企业，2012年3月取【案例分析】如果先建设鸿翔大厦，建成后以大厦对外投资设立鸿翔大酒店进行经营，则需要按照公允价值2.8亿元计算缴纳土地增值税和企业所得税。如何投资建设星级酒店【案例分析】如何投资建设星级酒店【筹划方案】鸿翔集团以土地使用权和1.3亿元资金，投资成立一家法人企业，由该法人企业建造并经营鸿翔大厦。

建造过程：委托一家建筑施工企业代建。

【技巧】：先投资再委托代建【案例引申】：大型集团公司一般以集团名义出面谈判，但具体拿地时以下属子公司与政府签订土地出让协议，然后建设酒店等经营性物业。如何投资建设星级酒店【筹划方案】如何投资建设星级酒店2022/12/13102.合同签订策略（1）建安成本的分拆：通过经济合同界定“材料

投入清单”。（2）分体的工程项目：分签技巧（3）建安工程的转包：设计一家建安公司

标杆企业涉税风险应对策略2022/12/12102.合同签订策略标杆企业涉税风险应对2022/12/13113.涉税会计处理策略顶部穹窿的摊销处理

成本对象独立核算：成本核算对象

成本分拆的会计技巧标杆企业涉税风险应对策略2022/12/12113.涉税会计处理策略标杆企业涉税风险第2讲

房地产50个

涉税风险点第2讲房地产50个确定投资主体

（1）独立核算的法人子公司

（2）非法人的二级分公司

（3）项目部风险点1、利润分配的税收成本2、注册地与开发地是否一致3、长期持有还是短期包装出售4、借款经营与资金运作模式1.确定投资主体的税务风险点确定投资主体1.确定投资主体的税务风险点税收管辖权分析——属地管理

（1）营业税：纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报缴纳营业税；纳税人销售、出租不动产，应当向不动产所在地的主管税务机关申报缴纳营业税。

（2）土地增值税：自转让房地产合同签订7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税（3）土地使用税：土地所在地税务机关征收

（4）房产税：房产所在地税务机关征收2.房地产分支机构的税务风险点税收管辖权分析——属地管理2.房地产分支机构的税务风险点风险点（1）分公司不具备法人资格，其民事责任由公司全盘承担。包括签订合同、融资、对外投资等。

（2）分公司接受发票

（3）分支机构盈亏状况新设分支机构亏损时，可以考虑采用分公司模式。（4）分支机构的利润分配及风险责任问题

分支机构不利于进行独立的利润分配；

公司运作多个项目时，可能会涉及别的项目风险牵连；分公司也会对总公司造成信誉和经营业绩的显著影响。2.房地产分支机构的税务风险点风险点2.房地产分支机构的税务风险点风险点（5）分公司的企业所得税操作实务a.分公司跨区经营，主要涉及地区财政利益关系，各地税务局存在争抢税源问题。b.跨省经营：统一核算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库。——财税【2008】28号

分支机构在项目所在地按月或按季度预缴企业所得税。

分支机构新设当年不用预缴地方，分支机构撤销当年的税款全部由总机构缴纳。c.省内跨市经营：按照省局政策执行。【河北政策分享】2.房地产分支机构的税务风险点风险点2.房地产分支机构的税务风险点风险点

（1）境外投资者收购中方股权，或以股权转让及其他方式并购境内房地产的，须妥善安排职工、处理债务，自外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内以自有资金一次性支付全部转让金

（2）中外方股东均不得签订有保证任何一方固定回报的收益条款

（3）境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外资房地产审批。

（4）外汇出入境符合国家外汇管理政策。3.外资房地产企业的税务风险点风险点3.外资房地产企业的税务风险点注册资本约束条件

国内设立居民房地产企业，但股东为非居民企业股东。注册资本要求：

（1）投资总额在1000万美元（含）以上的，注册资本不低于投资总额的50%。

（2）投资总额在300万美元至1000万美元的，注册资本不低于投资总额的50%。

（3）投资总额在300万美元（含）以下的，注册资本不低于投资总额的70%。3.外资房地产企业的税务风险点注册资本约束条件3.外资房地产企业的税务风险点2022/12/1319开办费的会计与税务处理开办费不再列入长期待摊费用，与会计准则一致，可以从生产经营当期一次性扣除。国税函[2009]98号文件规定，新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。开办费中的业务招待费直接计入开办费，可以实现一次性税前扣除，不需作纳税调整。

【税务指引】：开办费尽早列支扣除。4.开办费的纳税风险点2022/12/1219开办费的会计与税务处理4.开办费的纳房地产信托融资的两种模式

（1）信托债务融资：房地产企业向信托公司举债，约定按期支付利息。信托融资成本高于银行贷款利率，且需要支付大笔融资顾问费或财务顾问费。

（2）信托股权融资：房地产企业直接吸收信托公司投资。税后支付融资成本，增加显性税负。5.房地产信托融资的税务风险点房地产信托融资的两种模式5.房地产信托融资的税务风险点风险点

（1）信托债务融资合同和利息单据是扣税凭证，融资成本超银行贷款利率部分不能扣除；

（2）融资顾问费形式上为服务业发票，不能作为资本化利息进入开发成本，导致土地增值税损失。（3）信托股权融资到期后需要股权溢价赎回信托公司所持股份，股权转让溢价无法实现税前列支，额外承担土地增值税和企业所得税。同时信托资金退出时，也会涉及股权定价风险。5.房地产信托融资的税务风险点风险点5.房地产信托融资的税务风险点风险点（1）契税计税依据的确定国税函【2009】603号文件规定：出让国有土地使用权，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过招拍挂程序承受国有土地使用权而支付的全部经济利益。对通过招拍挂程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

财税【2004】134号文件规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。6.出让土地计征契税的税务风险点风险点6.出让土地计征契税的税务风险点2022/12/1323（2）计税依据

第一：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

6.出让土地计征契税的税务风险点2022/12/1223（2）计税依据6.出让土地计征契税2022/12/1324（2）计税依据

第二：没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：之一，评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。之二，土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

6.出让土地计征契税的税务风险点2022/12/1224（2）计税依据6.出让土地计征契税2022/12/1325（3）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（4）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。——《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）6.出让土地计征契税的税务风险点2022/12/1225（3）以竞价方式出让的，其契税计2022/12/1326土地返还款如何记账？观点一：取得土地使用权以实际支付的土地价款作为土地成本，实际收到的出让金返还款直接冲减土地成本。观点二：土地返还款具有政府补助的性质，计入营业外收入。【思考】：一般认为，如果企业通过招拍挂取得土地且已全额缴纳了土地出让金并取得全额票据的，后期所取得的土地返还款应作为营业外收入。

土地增值税扣除要求：一般可税前扣除全部土地价款。

大连-土地返还款不得计入扣除项目。

青岛-从政府部门取得的拆迁补偿及财政补贴款项，抵减开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。7.取得政府土地返还款的税务风险点2022/12/1226土地返还款如何记账？7.取得政府土2022/12/1327对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。

计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

——《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函[2008]662号）【注意】：纳税人不得因各种原因少交出让金

而减少契税。8.土地用途变化的税务风险点2022/12/1227对纳税人因改变土地用途而签订土地使用房地产企业应按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入开发产品的建安成本。《房地产开发企业会计制度》规定：土地闲置费计入管理费用。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》规定，土地闲置费计入“土地征用费及拆迁补偿费”。9.土地闲置费的税务风险点房地产企业应按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。【思考】土地闲置费可在土地增值税前扣除吗？9.土地闲置费的税务风险点《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[202022/12/1330土地使用税何时开始缴纳？何时终止？以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。——《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。——《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例

》处理技巧：先做土地整理，稍后与政府签订出让合同9.土地使用税的税务风险点2022/12/1230土地使用税何时开始缴纳？何时终止？9土地投资的涉税分析（1）营业税

免征营业税——财税【2002】191号

（2）土地增值税

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的，暂免征收土地增值税。——财税【1995】48号

对于以土地作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规定。———财税【2006】21号

10.土地作价投资的税务风险点土地投资的涉税分析10.土地作价投资的税务风险点土地投资的涉税分析（3）契税

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属划转，包括母公司与全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。——财税【2012】4号

财税【2008】175号、国税函【2008】514号均失效

（4）印花税

按照双方约定的转让价款作为计税依据，税率为万分之五。10.土地作价投资的税务风险点土地投资的涉税分析10.土地作价投资的税务风险点土地投资的涉税分析（5）企业所得税

投资转让没有增值，则无需缴纳企业所得税。

增值转让，应当确认资产转让所得，计算缴纳企业所得税。即投资交易发生时，分解为按公允价值销售土地使用权和投资两项经济业务处理，计算确认资产转让所得或损失。

10.土地作价投资的税务风险点土地投资的涉税分析10.土地作价投资的税务风险点风险点（1）股权形式转移土地使用权面临税务风险

一些企业取得土地后不想开发或无力开发，以土地设立子公司后直接转让子公司股权以获得增值收益。

面临征收土地增值税的风险：100%转让股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应按土地增值税规定征税。——国税函【2000】687号（2）核定征收的风险

清算房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账清算。——湘地税发【2010】25号10.土地作价投资的税务风险点风险点10.土地作价投资的税务风险点2022/12/1335改制重组契税政策（1）非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，以及有限责任公司与股份有限公司之间变化的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税（2）在股权转让中，单位、个人承受公司股权，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。——财税【2012】4号【注意】：不论部分股权还是全部股权转让，均不征收

契税。【思考】：增资扩股是否缴纳契税？11.股权重组免征契税的税务风险点2022/12/1235改制重组契税政策11.股权重组免征2022/12/1336拆迁补偿税收政策（1）营业税

国税函【1995】549号：开发公司拆一还一，与拆迁面积相等的部分，按成本价征收营业税，超面积部分，按同类产品售价征收营业税。

即：偿还面积与拆迁建筑面积相等部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税；偿还面积超过原拆迁面积的，按房屋实际销售价格或同类房屋的市场价格征收营业税。

成本价仅为建造成本，不包含地价吗？

12.拆迁补偿费的税务风险点2022/12/1236拆迁补偿税收政策12.拆迁补偿费的2022/12/1337拆迁补偿税收政策【案例】：拆掉80平方，取得120平方，因此，80平方按标准价（成本价）计算营业税，40平方按市场价格缴纳营业税。【注意】：实践中许多没有把拆迁还房视同销售计税，还有很多企业根本没有进行清算。12.拆迁补偿费的税务风险点2022/12/1237拆迁补偿税收政策12.拆迁补偿费的2022/12/1338拆迁补偿税收政策（2）个人所得税

按规定取得的拆迁补偿费，免征个人所得税。

（3）企业所得税

货币形式的拆迁补偿费，计入土地成本。

实物补偿的，按照公允价值或同类房屋市场价格计算的金

额，以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。

另外，对补偿的房屋应视同对外销售，销售收入按照公允

价值或同类房屋市场价格计算的金额确定，同时应按同期

同类房屋成本确认为视同销售成本。12.拆迁补偿费的税务风险点2022/12/1238拆迁补偿税收政策12.拆迁补偿费的2022/12/1339拆迁补偿税收政策如何计入开发成本？

【成本处理方法】：

（1）直接支付给被拆迁户的，要有真实性——规划，拆迁文件或公告，当地拆迁补偿文件，补偿协议，付款证明，收款证明，收款人身份证复印件，有关部门测量面积文件等。（2）产权调换，一方面对换出的房屋应视同销售，另一方面，以换出房屋的售价作为下一步开发产品的开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。12.拆迁补偿费的税务风险点2022/12/1239拆迁补偿税收政策12.拆迁补偿费的2022/12/1340拆迁补偿税收政策

【案例分析】中盛房地产公司2011年5月开发某城中村改造项目，该项目占地20000平方米，住宅建筑面积为60000平方米。其中，用于安置回迁户村民的住宅面积为10000平方米，其余50000平方米的住宅由开发商自行销售或使用。该项目于2012年9月完工，2012年12月开发项目全部销售完毕，房屋已交付业主入住。自行销售收入25000万元，平均销售价格为5000元/平方米。

该项目工程竣工决算成本包括开发成本16000万元，其中，土地征用费（不包括拆迁补偿费）6000万元，前期工程费700万元，建筑安装工程费7200万元，基础12.拆迁补偿费的税务风险点2022/12/1240拆迁补偿税收政策12.拆迁补偿费的2022/12/1341设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款400万元（利率不超银行同类同期贷款）。【解答】：拆迁补偿费支出=项目土地成本=销售收入=单位可售面积计税成本=补偿安置房销售成本=整个项目销售成本=【会计处理】12.拆迁补偿费的税务风险点2022/12/1241设施建设费1600万元，公共配套设施2022/12/1342【解答】：拆迁补偿费支出=10000×0.5=5000（万元）项目土地成本=6000+5000=11000（万元）销售收入=25000+5000=30000（万元）单位可售面积计税成本=（160000000+50000000）/60000=3500（元/平方米）补偿安置房销售成本=10000×0.35=3500（万元）整个项目销售成本=3500+50000×0.35=21000（万元）12.拆迁补偿费的税务风险点2022/12/1242【解答】：12.拆迁补偿费的税务风2022/12/1343【会计处理】1.开发产品完工时，按安置时的同期同类房屋价格：借：开发成本——拆迁补偿费5000

贷：应付账款——拆迁补偿费5000借：应付账款——拆迁补偿费5000贷：主营业务收入50002.结转安置房成本的会计处理借：主营业务成本——安置房土地征用及拆迁补偿费3500

贷：开发产品350012.拆迁补偿费的税务风险点2022/12/1243【会计处理】12.拆迁补偿费的税务2022/12/1344拆迁补偿税收政策（4）土地增值税

拆迁补偿费作为房地产开发成本，属于土地增值税清算的扣除项目。

房地产企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。【发票】拆迁补偿费无须开发票，根据付款收据入账，同时将政府拆迁文件、被拆迁人信息、补偿金额等资料留置于房地产公司备查。12.拆迁补偿费的税务风险点2022/12/1244拆迁补偿税收政策12.拆迁补偿费的2022/12/1345拆迁补偿税收政策（5）契税被拆迁户取得的与拆迁面积相等的房屋，免征契税。12.拆迁补偿费的税务风险点2022/12/1245拆迁补偿税收政策12.拆迁补偿费的2022/12/1346政策性搬迁补偿收入的税务处理

政策性搬迁非政策性搬迁的主要区别体现为：

一是企业取得搬迁补偿收入，不立即作为当年度的应税收入征税，而是在搬迁周期内，扣除搬迁支出后统一核算；

二是给予最长五年的搬迁期限；

三是企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，搬迁期间从法定亏损结转年限中减除。

——国家税务总局关于发布

《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告

（国家税务总局公告2012年第40号）13.搬迁补偿的纳税风险点2022/12/1246政策性搬迁补偿收入的税务处理13.2022/12/1347政策性搬迁所涉及的资产的税务处理

一是搬迁后原资产经过简单安装或不安装（如无形资产）仍可以继续使用的，在该资产重新投资使用后，继续计提折旧或摊销费用；

二是搬迁后原资产需要大修理后才能重新使用的，该资产的净值加上大修理支出，为该资产的计税成本。在该资产重新投资使用后，就该资产尚可使用的年限计提折旧。同时，该大修理支出应进行资本化，不得从搬迁收入中扣除。

13.搬迁补偿的纳税风险点2022/12/1247政策性搬迁所涉及的资产的税务处理132022/12/1348政策性搬迁补偿收入的税务处理【风险点分析】：

政策性搬迁补偿收入尽量在5年内按规定开支。

13.搬迁补偿的纳税风险点2022/12/1248政策性搬迁补偿收入的税务处理13.搬1.“甲供材”的经济学分析信息不对称2.“甲供材”的纳税解决方案（1）乙供材料，乙方开发票（2）三方协议（3）甲方负担税款：直接缴税给税务局（4）税款转嫁14.甲供材的纳税风险点1.“甲供材”的经济学分析14.甲供材的纳税风险点（1）由建设单位或总包单位提供边远地区或工期长的项目，施工所需的临时设施一般由建设单位提供，或由建筑企业作为承包工程进行建设，建成后产权归建设单位所有。建造费用直接由建设单位支付并分摊计入开发成本。（2）由建筑单位向建设单位或总包单位收取临时设施包干费，负责搭建施工所需临时设施。临时设施一般按照工程项目的工期进行摊销。15.临时设施/周转房的纳税风险点（1）由建设单位或总包单位提供15.临时设施/周转房的纳税风风险规避与处理技巧：（1）如果售楼部有单独的工程概预算，可单独作为成本对象进行核算，作为自建固定资产处理；（2）如果以后作为物业管理用房，因产权属于全体业主，可作为“开发成本——配套设施”核算；（3）如果是临时建筑，作为固定资产核算，以后售楼处拆除时，直接计入固定资产清理即可。（4）售楼部、样板房的装修费用，凡是利用开发产品作为售楼部、样板房的，无论数额大小，一律计入建造成本。16.售楼部的纳税风险点风险规避与处理技巧：16.售楼部的纳税风险点2022/12/1352以房抵工程款应由房地产企业和施工企业分别给对方开具发票。房地产企业给施工企业开具“销售不动产”发票，同时按照营业税的“销售不动产”税目缴纳营业税，施工企业给房地产企业开具“建筑安装”发票，同时按照营业税的“建筑安装业”税目缴纳营业税。施工企业应保留好收到的“销售不动产”发票。当收到的折抵工程款的房屋再次出售时，在房屋销售环节按照现行二手房销售的相关政策执行。房屋开发企业开给施工企业的“销售不动产”发票，可以作为建安企业取得房屋的成本，在建安企业销售房屋的营业税计税收入中扣除。17.以房抵工程款的纳税风险点2022/12/1252以房抵工程款应由房地产企业和施工企业2022/12/1353转让在建项目的税收政策（1）营业税

单位和个人转让在建工程项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建工程，按以下办法征收营业税：a.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”税目征收营业税。b.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。18.购买在建工程的税务风险点2022/12/1253转让在建项目的税收政策18.购买在2022/12/1354转让在建项目的税收政策（2）土地增值税a.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让土地使用权”征收土地增值税。已投入成本部分可以扣除，但不能加计扣除。b.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收土地增值税，可以考虑加计扣除。【思考】：分解增值——控制税负18.购买在建工程的税务风险点2022/12/1254转让在建项目的税收政策18.购买在2022/12/1355整体收购项目公司（1）涉税政策a.不征收营业税b.免征土地增值税，但考虑风险。c.企业所得税：免税重组——特殊性税务处理-股权收购：收购全部股权的75%以上，股权收购发生时的股权支付金额不低于交易支付总额的85%。-吸收合并：股权支付金额不低于交易支付金额的85%。（2）溢价处理【思考】：事前处理技巧-事后处理技巧19.整体收购项目公司的税务风险点2022/12/1255整体收购项目公司19.整体收购项目2022/12/1356何谓合作开发？（1）基本条件a.必须以双方名义办理合建审批手续b.办理土地使用权变更登记c.其中至少一方应具有房地产开发资质

（2）合作开发的三种模式a.联建模式b.项目公司联营开发模式c.参建模式20.合作开发的多种模式及纳税风险点2022/12/1256何谓合作开发？20.合作开发的多种2022/12/1357模式解析及风险分析（1）联建模式a.一方提供土地使用权b.具有开发资质的房开公司提供技术与资金c.以双方名义开发，按约定比例分配房屋并使用或出售【风险点分析】：实务中往往没有履行必要的联建法律手续。

（2）项目公司联营开发模式

合作双方签署联合开发协议，出资或出土地等资源组成房地产开发实体，资金要投入，土地要过户。20.合作开发的多种模式及纳税风险点2022/12/1257模式解析及风险分析20.合作开发的2022/12/1358模式解析及风险分析【风险点分析】：双方获取的利益视同分红进行利润分配

（3）参建模式

参建方对已经成立的房地产项目参与投资或预购房产的合作行为。

参建模式因没有被主管行政部门批准而被认定为无法律效力。实践中，房屋参建常常表现为间接融资模式。【风险点分析】：其实不是一种合规的联合开发模式。蕴含着各种风险，还可能逃避税收、抽逃利润。20.合作开发的多种模式及纳税风险点2022/12/1258模式解析及风险分析20.合作开发的【土地投资方的税务处理】：供地方出土地占50%股份，建成后分房自用。1、投入土地的营业税：部分土地使用权转移，换取部分不动产，发生土地使用权转让行为，需要缴纳营业税。2、分得50%房产的处理企业所得税：非货币资产交换，且分得的房产按照公允价值计价，并确认土地转让损益。20.合作开发的多种模式及纳税风险点【土地投资方的税务处理】：20.合作开发的多种模式及纳税风险【土地投资方的税务处理】：3、土地增值税：按比例分房自用的，免征土地增值税。4、印花税：产权转移数据，税率0.05%5、契税：免征契税20.合作开发的多种模式及纳税风险点【土地投资方的税务处理】：20.合作开发的多种模式及纳税风险【接受土地方的税务处理】1.投入资金，进行开发成本核算2.换出开发产品：视同销售（1）营业税：按出售一半开发产品计税征收城建税及教育费附加（2）企业所得税：市场销售价格（3）印花税：缴纳0.05%（4）契税：免征（5）土地增值税：分配部分免税；自己销售部分缴税20.合作开发的多种模式及纳税风险点【接受土地方的税务处理】20.合作开发的多种模式及纳税风险点2022/12/1362模式解析及风险分析

房地产开发企业代为客户建设房产，并收取管理费的，按照“服务业-代理业”税目征收5%的营业税。而对建筑施工按照“建筑业”税目征收3%的营业税。

【风险点分析】：必须符合代建条件。

（1）已委托方的名义办理房屋立项及相关手续

（2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移

（3）与委托方签订委托代建合同

（4）不以受托方的名义办理工程结算21.代建模式的纳税风险点2022/12/1262模式解析及风险分析21.代建模式的2022/12/1363BT模式解析及风险分析

所谓BT，即是“BuildTransfer”英文字母缩写，意即“建设—移交”。BT模式是政府利用非政府资金来进行非营利性基础设施建设的一种融资模式。主要运作主体及模式为合同授予方是政府（包括政府有关部门或政府授权的企业），BT项目公司负责该项目的投融资和建设施工，项目完工后移交给政府，政府根据回购协议在规定的期限内支付回购资金（含占用资金的投资回报）。【风险点分析】：BT项目分为两种模式，一种是投资建设方即做投资又提供建造服务；另一种是投资建设方仅进行投资，而未直接提供建造服务的模式。22.BT项目的纳税风险点2022/12/1263BT模式解析及风险分析22.BT项2022/12/1364BT模式缴纳营业税的三种模式（1）以取得的回购款项按照“建筑业”税目全额缴纳营业税。——《重庆市地方税务局关于建筑业营业税有关政策问题的通知》（渝地税发【2008】195号）（2）以取得的回购款项扣除支付给建筑施工企业工程承包款总额后的余额，按照“建筑业”税目缴纳营业税。——安徽省宣城市地方税务局、广东省惠州市地方税务局和河南省地方税务局。（3）以取得的回购款项扣除支付给建筑施工企业工程承包款总额后的余额，按照“服务业-代理业”税目缴纳营业税。——江西省地方税务局2010年第4号公告22.BT项目的纳税风险点2022/12/1264BT模式缴纳营业税的三种模式22.2022/12/1365如何确定成本对象（1）以单独编制设计预算和施工预算的单位工程为成本对象。（2）对同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，由同一单位施工，可以合并为一个成本对象。（3）单独建筑的停车场，应作为成本对象单独核算。但利用地下基础设施形成的停车场，作为公共配套设施处理。【风险点分析】：成本对象在开工之前合理确定，并报税务机关备案。23.确定成本对象的纳税风险点2022/12/1265如何确定成本对象23.确定成本对象成本项目的归集与分配原则成本归集根据企业会计准则、会计制度及财务通则等规定，直接费用在发生时直接计入成本对象，间接费用在资产负债表日按照系统、合理的方法分摊计入成本对象。成本分配原则：谁受益谁承担，多受益多承担。24.成本归集的纳税风险点成本项目的归集与分配原则24.成本归集的纳税风险点成本项目的结转原则与技巧1、配比原则：收入与成本相匹配2、成本结转追溯调整原则：后期开发项目由于预算成本变动、规划变更、或市场因素等各种原因，造成各期开发项目之间分配的成本费用与原来预先分配的金额产生差异时，一般处理原则是：其变化差异金额在发生变化的当期进行结转，调整以前年度已经结转的开发项目成本。25.成本结转的纳税风险点成本项目的结转原则与技巧25.成本结转的纳税风险点XXXX房地产企业必须面对的50个涉税风险点课件2022/12/1369开发间接费的处理企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

【会计处理】：如何核算“开发间接费”

【风险点分析】：“管理费用”向“开发间接费”的转化26.开发间接费的纳税风险点2022/12/1269开发间接费的处理26.开发间接费的1．占地面积法按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。2．建筑面积法按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。27.成本分配方法的纳税风险点1．占地面积法27.成本分配方法的纳税风险点3．直接成本法按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。4．预算造价法按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。5、其他成本分配方法——层高系数建筑面积法27.成本分配方法的纳税风险点3．直接成本法27.成本分配方法的纳税风险点层高系数建筑面积法：对同一项目中既包含住宅，又包含其他类型房产的，可以采用“层高系数建筑面积分摊法”作为成本分摊的计算方法。（1）计算层高系数在纳税人同一项目（包含不同类型房地产）中，选取住宅层高为基数，设定为1；层高低于住宅的，以1为系数；其他的用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。某类型用房层高系数=该类型用房层高/住宅层高27.成本分配方法的纳税风险点层高系数建筑面积法：27.成本分配方法的纳税风险点（2）计算层高系数面积总层高系数面积=∑（某类型用房层高系数×某类型用房可售建筑面积）某类型用房已售部分的层高系数面积=某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积（3）计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本/总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积27.成本分配方法的纳税风险点（2）计算层高系数面积27.成本分配方法的纳税风险点1．一般常见分摊方法直接成本法、预算造价法2．可以考虑的其他方法借款费用资本化【思考】：可以按照建筑面积法分摊利息成本吗？28.利息费用及分摊的纳税风险点1．一般常见分摊方法28.利息费用及分摊的纳税风险点2022/12/1375广告宣传费的税务处理（1）计算基数

销售收入是否包括视同销售收入？视同销售收入是否作为业务招待费、广告费的扣除基数？

（2）预售未完工开发产品取得的收入是否作为业务招待费、广告费的扣除基数？29.广告宣传费的纳税风险点2022/12/1275广告宣传费的税务处理29.广告宣传费2022/12/1376业务招待费的处理（1）扣除标准

不超过营业收入总额的0.5%，按照实际发生额的60%扣除。

（2）预售未完工开发产品取得的收入是否作为业务招待费的扣除基数？

（3）没有销售收入或预售收入的期间如何列支业务招待费？30.业务招待费的纳税风险点2022/12/1276业务招待费的处理30.业务招待费的纳31.装修费的纳税风险点（1）装修费能否进开发成本？（2）装修费的纳税风险点分析

31.装修费的纳税风险点（1）装修费能否进开发成本？2022/12/1378预提费用的税务处理除以下几项预提（应付）费用外，房地产开发成本的计税成本均应为实际发生的成本。（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％

注意：一些未全额支付工程款的房地产开发企业，可能存在预提的空间。但土地增值税不能扣除未支付部分的工程款。32.预提费用的纳税风险点2022/12/1278预提费用的税务处理32.预提费用的纳2022/12/1379（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。32.预提费用的纳税风险点2022/12/1279（2）公共配套设施尚未建造或尚2022/12/1380支付境外劳务费缴纳营业税吗？提供或接受劳务的单位或个人在境内，均应当缴纳营业税。但根据财税【2009】111号文件，境外单位向境内单位提供文化体育业、旅店业、仓储业、服务业中的裱画、镌刻等劳务，不征收营业税。

【风险点分析】：境外设计费需要交纳营业税吗？注意不含税合同的风险33.支付境外劳务费的纳税风险点2022/12/1280支付境外劳务费缴纳营业税吗？33.支2022/12/1381支付境外劳务费缴纳企业所得税吗？（1）境外企业是否在境内设立机构？（2）劳务是否属于来源于中国境内的所得【风险点分析】：境外设计费需要交纳企业所得税吗？33.支付境外劳务费的纳税风险点2022/12/1281支付境外劳务费缴纳企业所得税吗？33

（1）若属于可售面积的一部分，则一般在立项中会有详细而严格的说明。进行正常的成本分配核算。

成本=土地成本+建安成本

（2）属于公共配套或人防工程

作为公共配套设施建造成本，由可售面积共同负担，但不准对业主出售。（3）所获取的收入一般为租赁费或管理费，可考虑由物业公司收取，不计入房款总额。

34.地下室、地下停车场的税务风险（1）若属于可售面积的一部分，则一般在立项中会有详细而企业将停车场所车位成本从总的成本中分出一部分单独核算，对其中售出的车位单独结转了成本。那么没有销售的车位成本如何处理？单独核算成本的停车场，或在“开发产品”下待售，或按规定作为自用固定资产算。但不能将没有销售的车位的成本结转，应该在剩余的房屋销售时结转成本。35.地下车位未结转完的成本如何处理？企业将停车场所车位成本从总的成本中分出一部分单独核算，对其中

（1）企业单独建造的停车场所销售产权或永久使用权，作为成本对象单独核算，视为“销售不动产”处理。（2）销售有限使用权，视为“服务业—租赁业”处理。此时，若视为自用固定资产，不需要清算，但成本也不能作为土地增值税的扣除项目。成本分拆比较困难。（3）作为公共配套处理，销售价款合并为总售房价款纳税。36.人防车位的土地增值税风险点（1）企业单独建造的停车场所销售产权或永久使用权，作为

（1）一般产权属于全体业主，不能买卖交易，可以收取租金或管理费；（2）若有搭棚或修建亭式结构建筑，则要计算修建成本，一般在有限期内摊销，或计入基础设施费或者开发间接费。37.地上停车位的成本分拆（1）一般产权属于全体业主，不能买卖交易，可以收取租金或

（1）成本对象在建造过程中如发生单项工程或单位工程报废或毁损，应按减去残料价值或保险公司、责任人赔偿后的净损失，直接计入继续施工工程的开发成本。（2）成本对象如整体报废或毁损，其损失可按规定报税务部门批准后，按报废原因分别计入管理费用或营业外支出。38.成本对象报废或毁损的纳税风险点（1）成本对象在建造过程中如发生单项工程或单位工程报废或

操作要点

报废、毁损等损失应当尽早确认

政策：财税【2009】57号

国家税务总局2011年25号公告

政策关键点：

（1）清单申报+专项申报

（2）以前年度损失追补确认

（3）损失的处理技巧38.成本对象报废或毁损的纳税风险点操作要点38.成本对象报废或毁损的纳税风险点2022/12/1388虚开发票（1）有哪几种情况？假发票+真发票假业务（2）法律责任【风险点分析】（1）如何防范不按规定开具发票的行为？（2）不符合规定的发票不得扣除39.获取发票的纳税风险点2022/12/1288虚开发票39.获取发票的纳税风险点2022/12/1389《发票管理办法》2011年2月执行第三十六条违反发票管理法规的行为包括：（一）未按照规定印制发票或者生产发票防伪专用品的（二）未按照规定领购发票的；（三）未按照规定开具发票的；（四）未按照规定取得发票的；（五）未按照规定保管发票的；（六）未按照规定接受税务机关检查的。对有上述行为之一的单位和个人，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处一万元以下的罚款。有前款所列两种以上行为的，可以分别处罚。39.获取发票的纳税风险点2022/12/1289《发票管理办法》2011年2月执行32022/12/1390第三十七条非法携带、邮寄、运输或者存放空白发票的，由税务机关收缴发票没收非法所得，可以并处一万元以下的罚款。第三十八条私自印制、伪造变造、倒买倒卖发票，私自制作发票监制章、发票防伪专用品，由税务机关依法予以查封、抵押或者销毁，没收非法所得和作案工具，可以并处一万元以上五万元以下的罚款，构成犯罪的依法追究刑事责任第三十九条违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收非法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款一倍以下的罚款。39.获取发票的纳税风险点2022/12/1290第三十七条非法携带、邮寄、运输2022/12/1391第四十条当事人对税务机关的处罚决定不服的，可以依法向上一级税务机关申请复议或者向人民法院起诉；逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。第四十一条税务人员利用职权之便，故意刁难印制，使用发票的单位和个人，或者有违反发票管理法规行为的，依照国家有关规定给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。39.获取发票的纳税风险点2022/12/1291第四十条当事人对税务机关的处2022/12/1392房地产开发取得的发票类型何种情况下不需取得发票？【风险点分析】40.发票种类及无发票的纳税风险点2022/12/1292房地产开发取得的发票类型40.发票种2022/12/1393受让土地的票据土地出让金应当取得国土部门出具的“国有土地有偿使用收费专用收据”；缴纳的契税应当为“契税完税凭证”。土地开发的凭据

支付给个人的拆迁补偿费可以凭与拆迁户签订的补偿协议与付款记录计入开发成本；支付给有拆迁资格单位的拆迁费用，应当取得地税部门监制的“建筑安装业发票”；40.发票种类及无发票的纳税风险点2022/12/1293受让土地的票据40.发票种类及无发票2022/12/1394规费、前期费用及销售费用

直接向行政事业单位缴纳的规费应当索取行政事业性收费收据；向企事业单位支付的勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等费用，应以支付凭证（或支付清单）为合法的入账凭证；支付给代销公司的销售佣金，应当向对方索取地税机关监制的“服务业发票”；

40.发票种类及无发票的纳税风险点2022/12/1294规费、前期费用及销售费用40.发票种2022/12/1395利息费用银行开具的付息凭证；支付给非金融机构的为地税机关监制的“服务业发票”；其他费用类票据：对属营业税纳税范围的费用，应向对方索取地税监制的发票。房地产开发的票据

工程款支出：应向对方（建筑施工企业）索取建筑安装业统一发票；施工方为生产建筑材料、设备的增值税纳税人的，应向对方索取商品、货物普通发票。40.发票种类及无发票的纳税风险点2022/12/1295利息费用40.发票种类及无发票的纳税2022/12/1396（1）向业主收取的诚意金不确认企业所得税。企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。——国税发[2009]31号（2）诚意金需缴纳营业税和土地增值税。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。——《营业税暂行条例实施细则》纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。——《土地增值税暂行条例实施细则》41.向购房业主收取诚意金的纳税风险点2022/12/1296（1）向业主收取的诚意金不确认企业所2022/12/13971.企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。

2.企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。42.企业促销赠送礼品纳税风险点

2022/12/12971.企业在业务宣传、广告等活动中，随2022/12/13983.企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。【思考】：如何筹划赠送礼品行为不交税？【案例分析】：买房送地下室的业主需要缴纳

个人所得税吗？42.企业促销赠送礼品纳税风险点2022/12/12983.企业对累积消费达到一定额度的顾客2022/12/1399下列赠送礼品行为不交税？（1）捆绑销售：买房产送车库（2）买房产送服务：例如免收若干期物业费（3）销售积分送礼品（4）广告费、业务宣传费性质的赠品42.企业促销赠送礼品纳税风险点2022/12/1299下列赠送礼品行为不交税？42.企业促2022/12/13100“买一赠一”的税务处理【案例分析】：某房地产开发公司推出“买一赠一”促销手段。客户购买一栋别墅，售价为120万元，赠送一个车库，市场价为30万元，应当如何确认收入和纳税？43.买一赠一的纳税风险点2022/12/12100“买一赠一”的税务处理43.买一赠2022/12/13101“买一赠一”的税务处理国税函【2008】875号：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值比例来分摊确认各项的销售收入。别墅价格=【120∕（120+30）】×120=96（万元）车库价格=【30/（120+30）】×120=24（万元）43.买一增一的纳税风险点2022/12/12101“买一赠一”的税务处理43.买一增2022/12/13102税务处理买一赠一的税务处理：按照商业折扣计算缴纳营业税，在发票上注明折扣额，即按照折扣后金额计算营业税；

应分别结转相对应的成本，计算缴纳企业所得税。更多讨论买房赠送汽车，如何处理？43.买一赠一的纳税风险点2022/12/12102税务处理43.买一赠一的纳税风险点【公式】：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积1.面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款2.面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。当面积误差比绝对值超过+3%时，房地产企业支付买受人退房的房款利息，以及承担超出3%部分的房价款；当面积误差比绝对值超过-3%时，房地产企业双倍返还买受人超出3%部分的房价款。44.商品房合同面积与实测面积差异的纳税风险点【公式】：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约（1）营业税处理交纳营业税：国税函【1999】144号文规定：对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。（2）企业所得税处理按照国税函【2008】875号文件的规定，售后回购业务不应确认为收入，原来会计处理以售房收入入账，在进行当年所得税汇算清缴时可按预收款处理，会计处理与税务处理有差异。45.售后回购的纳税风险点（1）营业税处理45.售后回购的纳税风险点（3）土地增值税处理土地增值税首次销售时一般按定额方式征收；回购以后再次对外销售只有所形成的超额收益计入售房收入计算缴纳土地增值税，这样才符合收入成本配比原则。如果税务提出异议，最保守的做法是先计算退回房产原已按定额缴纳的土地增值税，属于多交的税款，按照《税收征管法》的规定，在3年内可以要求税务机关予以退还。且该税款与未来房产是否再次实现销售无关。但由于楼盘未最终清算该税款一直未予结算退还。45.售后回购的纳税风险点（3）土地增值税处理45.售后回购的纳税风险点1、待售产品对外出租房地产开发企业将待售产品对外临时出租，凡所出租时间不超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。2、待售产品转为自用房地产开发企业将待售产品转为自用的，其实际使用时间不超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。3、待售产品转作固定资产房地产开发企业将待售产品转作固定资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除。46.待售产品出租或转固的纳税风险点1、待售产品对外出租46.待售产品出租或转固的纳税风险点（1）五证齐全：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程开工证》《国有土地使用证》《销售许可证》（2）独立意义上的项目：【常规开发】：单项工程-批次开发销售项目-不同性质项目【非常规开发】：五证不全，按照实质重于形式原则处理。47.确认土增税纳税主体的税务风险点（1）五证齐全：47.确认土增税纳税主体的税务风险点对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定（指建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%的，免征土地增值税）。——财税【1995】48号文件第十三条48.项目分开清算的税负风险点对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的，应当按建筑面积分摊扣除项目，分别核算增值额。

这样可能不公平。比如商住一体的楼房，商用房一般是一楼、二楼或三楼，这些商住楼层一般比上面的住宅楼层高，外墙也普遍贴有高档面砖，也就是说商用部分的单位造价高于住宅部分的单位造价，简单按面积分摊，肯定会不公平。有什么好办法吗？48.项目分开清算的税负风险点对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非48.项

一种观点：分开核算企业很接受？如果房价较低，增值较小，加成扣除以后，普通住宅的增值额可能出现负数，整个开发项目增值额是负数，不用缴税。但将普通住宅和非普通住宅分别计算增值额后，普通住宅的增值额负数更大，非普通住宅的增值额为正数，因为将其作为两个清算项目，所以两者之间不能相互抵消，这样普通住宅应交土地增值税为0，而非普通住宅出现了部分应交土地增值税，即使抵减前期已预缴的部分后，还是出现了应补缴税额，企业很难接受.48.项目分开清算的税负风险点一种观点：分开核算企业很接受？48.项目分开清

另一种观点：合并更能少交税

至于分开核算普通住宅如果是负增值额，合并算增值税就有利于纳税人。纳税人可以按《土地增值税暂行条例》选择不分别核算，虽然不能享受20%的普通住宅免税优惠，但不分开核算的话，普通住宅的负增值部分自然就抵消了非普通住宅的增值额，同样达到有利于纳税人的目的，更能少交税。48.项目分开清算的税负风险点另一种观点：合并更能少交税48.项目分

土地增值税的清算条件：控制条件

财税[2006]21号

（2006年3月2日）

三、凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求进行土地增值税的清算。

国税发【2006】187号2006年12月28日（一）必须清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

（二）要求清算：1.可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.申请注销税务登记的4.省税务机关规定的其他情况。土地增值税的清算条件：控制条件财税[2006]房地产企业将从税后利润中提取的法定公积金和任意盈余公积6000万元转增资本，应如何纳税？处理技巧：分两种情况

（1）自然人股东。根据《关于盈余公积金转增注册资本征收个人所得税问题的批复》（国税函【1998】333号）规定，公司将从税后利润中提取的法定公积金和任意盈余公积金转增资本，实际是该公司将盈余公积金向股东分配了股息、红49.税后利润转增资本的纳税风险点房地产企业将从税后利润中提取的法定公积金和任意盈余公积600利，股东再以分得的股息、红利增加注册资本，因此，对属于个人股东分得在投入公司的部分，应按照“股息、红利所得”项目征收个人所得税。（2）法人股东。对于非居民企业股东分得转增注册资本的部分，按照“股息红利等权益性投资收益”征收企业所得税，由该公司代扣代缴。但符合免税条件的免征企业所得税。49.税后利润转增资本的纳税风险点利，股东再以分得的股息、红利增加注册资本，因此，对属于个人股50.房地产虚列成本纳税风险点及检查

虚列成本，是一种违法行为，极易被发现。财务风险很大，税务局检查的一般做法：以“资金流向”为线索，查证纳税人虚列成本的事实。50.房地产虚列成本纳税风险点及检查

虚列成本，是一种违法行

案例特点：本案在稽查方法上，税务稽查人员采取了对营业收入进行“清盘式”的检查，以“资金流向”为线索，查证纳税人虚列成本的事实。案件来源

2012年6月某市纪委在办理中纪委交办的案件过程中，发现A房地产公司有涉嫌偷逃税款的线索。市纪委依照有关规定，将该案件转交市地税局查处。纳税人基本情况

A公司成立于2002年8月。经济性质为有限责任公司。主要从事房地产开发及销售、五交化商品、钢铁、木材、建筑装饰材料销售。注册资本8000万元。该企业自2008年起开发XX项目。

50.房地产虚列成本纳税风险点及检查案例特点：本案在稽查方法上，税务稽查人员采取了对营业收入

检查预案市地税局领导鉴于案件的重要性和紧迫性，专案组经研究决定划分两个小组进行检查，一组核实经营收入情况，一组核实成本、费用情况。检查具体方法

1．经营收入的检查（1）核实房源情况通过研究项目平面图纸和测绘资料后了解到XX项目分别由A公司、B公司、C公司三家联建。由A房地产公司开发的项目共有7栋楼，其中公建12套，住宅208套，车库144套，储藏室208套，总计39538平方米。50.房地产虚列成本纳税风险点及检查检查预案50.房地产虚列成本纳税风险点及检查（2）核实发票的开具情况逐笔核对开具的发票金额。发现该项目共开具了房屋销售发票14032万元，已全部结转销售收入，尚余50套住宅、27套车库未开具销售结算发票。（3）核实办理产权过户的逐笔进行核对，核实已开具销售发票的商品房全部办理了产权登记过户手续。未开具发票的50套住宅、27套车库中有36套住宅、15套车库也办理了产权登记过户手续。至此查明，该公司合计已实现销售收入18959万元，账面记载并申报实现销售收入仅15735万元，少计销售收入3224万元。50.房地产虚列成本纳税风险点及检查（2）核实发票的开具情况50.房地产虚列成本纳税风险（1）核实建筑安装成本情况

2008年，A房地产公司与Y建筑公司签订建筑施工合同，委托Y建筑公司承揽XX项目的小区之间的道路及六栋楼的透寒工程，工程合同、工程预算书俱全。2008年4月，A公司列支了工程施工成本1555万元，于2009年3月付款，取得了Y建筑公司开具的收款收据两张。付款的资金流向不是Y建筑公司，而是支付给了下属公司“X农贸公司”。进一步查看“X农贸公司”的账目，发现该笔资金由“X农贸公司”又分别流向五家公司。分别到这五家公司进行调查、询问，查实这笔工程款最终用于A房地产公司总经理个人开发的海参养殖业务。2.成本费用的检查（1）核实建筑安装成本情况2.成本费用的检查