培训资料房地产企业税务稽查应对培训oweroi

房地产企业税务稽查应对培训得威财税服务机构（北京）二〇〇七年七月1

财富巨人，纳税侏儒

2004年开展的第一次全国经济普查报告：房地产行业的利润率仅为6.7%，不管是净资产回报率还是销售利润率都在7%以下，在全国普查的16个行业中销售利润率排在第7位，仅为中游的水平。福州市物价局2006年在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。经测算，该市开发商的利润率平均约为50%，最低的约20%，最高的超过90%。

22007年２月，中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会共同发布的一份调查结果显示：房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第二位的电力煤气业的利润高１倍多，比平均水平高５倍。其中，房产业的利润率一般在15％－30％之间；地产业利润率更是高达100％－300％。房地产行业的高利润，造就了该行业中不胜枚举的富豪。一部“胡润制造”的“2004中国大陆百富榜”中，房地产企业老板竟然占到了４５％。在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。财富巨人，纳税侏儒

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2005年，国税总局公布的2004年度“中国纳税500强”企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业，500强中也只有一家。2006年9月2日，国税总局发布的“中国纳税500强”企业中，房地产企业的数量仅占0.6%，纳税额仅占0.3%。房地产业，被公认为是造就富人最多的暴利行业，却成了税收违法行为最严重的行业。2007年国家税务总局继续把房地产企业列为专项检查重点，这是全国第六次把房地产列为专项检查的范围，也说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度关注。财富巨人，纳税侏儒

4本次培训目的针对行业特色探讨稽查策略剖析稽查内容指导业务操作关注涉税事项重点项目解析5本次培训的内容一、房地产行业的特点及对税收检查的影响二、房地产行业的检查策略三、房地产行业预售的检查四、房地产行业收入的检查五、房地产行业税前扣除的检查6一、房地产行业的特点及对税收稽查的影响（一）房地产企业经营活动的主要业务（二）房地产企业开发审批过程及批件（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响（四）房地产企业主要税收违法行为7（一）房地产企业经营活动的主要业务

房地产企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随着我国土地使用改革、城乡住宅建设事业的发展以及城(镇)住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业，它与施工企业、工业制造业有着一定相似之处，但又不同于这些产业，而形成一个独立的行业——房地产业。1．土地的开发与经营2．房屋的开发与经营

《城市房地产转让管理规定》以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；8②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。3．城市基础设施和公共配套设施的开发4．代建工程的开发（一）房地产企业经营活动的主要业务9（二）房地产企业开发审批过程及批件立项审批

由公司向建委提出立项申请，建委与发改委会签审批文件，公司凭立项文件，向发改委申请投资计划立项批复

10规划审审批由规划划管理理、土土地管管理、、财政政部门门负责责，通通常包包括办办理““两证证一书书”即“建建筑工工程规规划许许可证证”、、“规规划用用地许许可证证”、、“选选址意意见书书”（（确定定用地地范围围，审审核红红线图图）（1）城市市规划划管理理局建建设用用地许许可证证、建建设工工程规规划许许可证证（2）城镇镇国有有土地地使用用出让让合同同以及及相关关补充充合同同（3）国土土资源源和房房屋管管理局局颁发发的国国有土土地使使用证证（4）土地地开发发协议议及补补充协协议（（通过过协议议列支支拆迁迁费和和开发发费的的依据据)（二））房地地产企企业开开发审审批过过程及及批件件11施工审审批房地产产公司司向建建委报报送规规划许许可证证和规规费缴缴纳凭凭证等等资料料，申申请施施工许许可证证，由由建委委、消消防、、环保保、市市政公公用等等部门门分别别负责责（1）建委委颁发发的施施工许许可证证（2）企业业与施施工企企业的的施工工合同同，了了解企企业的的建安安工程程支出出（二））房地地产企企业开开发审审批过过程及及批件件12销售审审批依据《商品房房销售售管理理办法法》、《城市商商品房房预售售管理理办法法》（1）房屋屋管理理局颁颁发的的商品品房销销售（（预售售）许许可证证，作作为可可售面面积的的依据据（2）企业业签署署的所所有商商品房房预售售契约约和商商品房房买卖卖合同同，作作为衡衡量销销售收收入的的依据据。（3）规划划局颁颁发的的建设设工程程规划划验收收合格格通知知书和和建委委颁发发的建建设工工程竣竣工验验收备备案表表（确确定开开发成成本的的终止止日））（4）房地地产管管理局局测绘绘队颁颁发的的测绘绘明细细等登登记表表（二））房地地产企企业开开发审审批过过程及及批件件13产权审审批商品房房交付付使用用后，，由业业主向向房管管局报报送购购买房房产的的资料料，办办理房房产证证房屋所所有权权证，，作为为检查查人员员了解解企业业自用用产权权、移移送产产权、、转让让产权权以及及销售售产权权的依依据资料：房地地产开开发的的法律律程序序、步步骤和和税费费（二））房地地产企企业开开发审审批过过程及及批件件14（三））房地地产企企业行行业特特点对对税收收检查查的影影响房地产产企业业有非非常特特殊的的行业业特点点必须须认真真分析析研究究，才才能解解剖税税收漏漏洞。。1、房地地产行行业生生产周周期长长，经经营业业务复复杂房地产产企业业生产产最终终产品品周期期较长长，最最少数数月，，多则则数年年，而而且要要等每每一单单体工工程或或一组组工程程甚至至整个个项目目竣工工办理理决算算后才才能计计算确确定其其建造造成本本，但但房地地产开开发产产品一一般按按分户户分套套分割割销售售，而而且可可以预预售。。成本本核算算的真真实性性和准准确性性难以以逐笔笔核实实。15经营业业务复复杂一是经经营业业务的的内容容复杂杂，囊囊括了了征地地、拆拆迁、、勘察察、设设计、、施工工、销销售、、售后后服务务等过过程。。二是涉涉及面面广、、经济济往来来对象象多。。（三））房地地产企企业行行业特特点对对税收收检查查的影影响162、资金金密集集型产产业，，前期期投入入资金金大，，企业业资金金压力力大，，有强强烈的的迟缓缓税款款缴纳纳的意意愿。。原因建住房房[2002]217号号规定定：对对未取取得土土地使使用权权证书书、建建设用用地规规划许许可证证、建建设工工程规规划许许可证证和施施工许许可证证的项项目，，不得得发放放任何何形式式的贷贷款。。《中国国人民民银行行关于于进一一步加加强房房地产产信贷贷业务务管理理的通通知》》规规定房地产产开发发企业业申请请银行行贷款款，其其自有有资金金（指指所有有者权权益））应不不低于于开发发项目目总投投资的的30％（三））房地地产企企业行行业特特点对对税收收检查查的影影响17商业银银行对对房地地产开开发企企业申申请的的贷款款，只只能通通过房房地产产开发发贷款款科目目发放放，严严禁以以房地地产开开发流流动资资金贷贷款及及其他他形式式贷款款科目目发放放。商业银银行发发放的的房地地产贷贷款，，只能能用于于本地地区的的房地地产项项目，，严禁禁跨地地区使使用。。承建房房地产产建设设项目目的建建筑施施工企企业只只能将将获得得的流流动资资金贷贷款用用于购购买施施工所所必需需的设设备（（如塔塔吊、、挖土土机、、推土土机等等）。。（三））房地地产企企业行行业特特点对对税收收检查查的影影响183、购房房者中中相当当一部部分是是个人人，存存在大大量的的现金金交易易与其他他行业业相比比，商商品房房的消消费群群体主主要关关心的的是产产权证证明的的办理理结果果，为为房地地产开开发企企业采采取隐隐匿经经营收收入等等手段段偷逃逃税款款开了了方便便之门门。4、产品品具有有固定定性、、永久久性便便于取取证，，有一一定的的补救救措施施每套房房产都都有一一套完完整的的档案案资料料，便便于检检查人人员取取证，，有一一定的的补救救措施施（三））房地地产企企业行行业特特点对对税收收检查查的影影响19（四））房地地产企企业主主要税税收违违法行行为一般来来说，，内资资房地地产企企业在在所得得税上上“做做手脚脚”多多采用用虚假假成本本的方方式避避税，，而外外资房房地产产企业业则擅擅长运运用““转让让定价价”的的手法法避税税。房地产企业业偷逃税收收手段花样样繁多，高高招迭出，，真可谓是是“八仙过过海，各显显神通”。。概括来看看，主要有有以下几种种形式：1、移花接木木式——少计不计应应税营业收收入偷逃税税收。（1）“以房换换地”不计计收入（2）“以房抵抵欠”不计计收入20（3）银行按揭揭收入充抵抵借款少计计收入（4）代收代垫垫款项不计计收入（5）返租房款款冲抵收入入2、瞒天过海海式——采取虚增成成本手段偷偷逃所得税税（1）采用混淆淆成本归属属期、成本本所属项目目的办法，，人为控制制成本结转转将不属于某某一项目的的成本挤入入该项目，，提前结转转成本，甚甚至重复计计算结转成成本，空转转成本，调调节利润，，少缴税款款。（四四））房房地地产产企企业业主主要要税税收收违违法法行行为为21（2）不不按按规规定定核核算算资资本本性性支支出出与与经经营营性性支支出出将应应当当在在开开发发成成本本中中核核算算的的相相关关支支出出直直接接在在期期间间费费用用中中列列支支，，混混淆淆成成本本费费用用界界限限，，减减少少当当期期应应纳纳税税所所得得额额。。（3）购购进进土土地地““三三通通一一平平””后后，，进进行行虚虚假假土土地地评评估估，，虚虚增增土土地地成成本本，，并并将将虚虚增增土土地地成成本本直直接接计计入入开开发发成成本本，，侵侵蚀蚀企企业业所所得得税税税税基基。。3、偷偷梁梁换换柱柱式式———将开开发发行行为为改改头头换换面面为为自自建建联联建建行行为为逃逃避避税税收收。。存在在““假假合合同同，，假假集集资资，，假假代代建建，，假假联联建建””的的四四假假行行为为（四四））房房地地产产企企业业主主要要税税收收违违法法行行为为224、暗暗渡渡陈陈仓仓式式———利用用关关联联企企业业进进行行偷偷逃逃税税收收。。房地地产产开开发发企企业业麽麽下下拥拥有有了了一一些些控控股股或或全全资资的的建建筑筑安安装装公公司司、、销销售售公公司司和和物物业业管管理理公公司司。。房地地产产开开发发集集团团公公司司采采取取将将开开发发房房屋屋的的建建安安工工程程转转交交给给关关联联的的建建筑筑公公司司承承建建，，由由关关联联的的销销售售公公司司经经营营其其房房地地产产开开发发企企业业的的代代理理销销售售业业务务和和广广告告业业务务等等，，由由下下辖辖的的物物业业公公司司代代收收房房地地产产企企业业的的代代垫垫代代付付维维修修基基金金等等价价外外费费用用。。这这些些关关联联企企业业通通过过订订立立各各种种假假合合同同等等手手段段，，相相互互调调控控收收入入及及利利润润，，达达到到偷偷逃逃税税收收的的目目的的。。（四））房地地产企企业主主要税税收违违法行行为23二、房房地产产行业业的检检查策策略（一））从行行业特特点出出发改改进税税务检检查的的方法法，由由单一一的年年度检检查改改为年度检检查查与开开发项项目检检查相相结合合。（二））拓展展和完完善调查取取证的渠道道和方方法（三））收集集企业业基础资资料、、数据据（四））运用用整体测测算法法分析析企业成成本构构成比比例的的合理理性，，找寻寻检查查突破破口（五））实地检检查与与询问问调查查相结合合（六））账内检检查与与外调调相结合（七））重视视房地地产合同凭凭证的检查查24（一））改进进税务务检查查的方方法，，年度度检查查与开开发项项目检检查相相结合合以房地地产企企业已已完工工或阶阶段性性完工工的开开发项项目为为检查查重点点。从从项目目开始始到结结束，，针对对项目目的完完税情情况，，全面面审核核项目目的收收入和和成本本支出出的真真实性性、准准确性性。对对开发发周期期较长长项目目，分分期作作为检检查的的重点点。25（1）从立立项环环节入入手，，到发发展改改革计计划委委员会会调查查房地地产开开发企企业批批准立立项的的全部部开发发项目目及其其开发发量。。（2）从开开发环环节入入手，，通过过对开开发项项目主主体工工程预预（决决）算算建筑筑面积积的审审核，，掌握握开发发企业业竣工工和在在建的的开发发项目目及其其开发发量。。（3）从竣竣工环环节入入手，，通过过建筑筑质检检部门门了解解开发发产品品竣工工验收收的建建筑面面积，，责令令房开开企业业提供供测绘绘报告告，核核实开开发企企业竣竣工项项目的的开发发量——““库存商商品（（或开开发产产品））”。。（一））改进进税务务检查查的方方法，，年度度检查查与开开发项项目检检查相相结合合26（二））拓展展和完完善调调查取取证的的渠道道和方方法1、根据据房地地产开开发的的审批批、备备案程程序，，依托托社会会综合合治税税网络络，采采集涉涉税信信息。（1）向发改委委采集开开发项项目批批准文文号、、建设设单位位、批批复项项目、、投资资概算算、建建设地地址、、项目目备案案号等等立项项批复复信息息。（2）向规划部部门采集开开发项项目名名称、、性质质、占占地面面积、、建筑筑面积积、容容积率率、可可销售售面积积、不不可销销售面面积、、公共共配套套设施施情况况等信信息。。27（3）向建设部部门采集城城市拆拆迁资资料信信息，，发放放的建建筑工工程施施工许许可证证书编编号、、建设设单位位、工工程名名称、、工程程地址址、工工程概概算、、施工工单位位、监监理单单位、、开工工日期期等。。（4）向土地管管理部部门采集土土地使使用权权出让让和转转让信信息，，转（（出））让方方、转转（出出）让让方地地址、、受让让方地地址、、土地地位置置、土土地面面积、、土地地用途途、土土地成成交价价格、、转让让金额额等（5）向房产管管理部部门采集房房产位位置、、建筑筑面积积、产产权证证号、、发证证时间间等房房产交交易信信息，，预售售许可可证发发放的的情况况，以以及涉涉及拆拆迁户户数、、面积积、补补偿款款等开开发成成本情情况。。（二）拓展展和完善调调查取证的的渠道和方方法282、收集集企业业基本本情况况主要了了解：：（1）企业业的业业务性性质、、经营营规模模、组组织机机构和和经营营情况况。目目的了了解是是否有有关联联机构构，有有几个个分支支机构构；有有几个个开发发项目目，是是否有有挂靠靠机构构或挂挂靠项项目。。与建建筑商商或销销售商商的关关系交交易。。（2）企业业的内内部控控制制制度和和财务务管理理制度度；（3）公司司的重重要会会计政政策的的选择择；（4）企业业会计计销售售收入入的确确认时时限；；（5）企业业销售售成本本的计计算方方法等等。（6）以前前年度度接受受审计计和税税务检检查的的情况况；（二））拓展展和完完善调调查取取证的的渠道道和方方法293、收集集开发发项目目的基基本信信息（1））开发发项目目名称称；（2））项目目坐落落地址址；（3））取得得土地地使用用权方方式和和支付付地价价款；；（4））支付付的土土地补补偿费费、公公共设设施配配套费费等各各项费费用；；（5））开发发项目目总建建筑面面积；；（6））开发发产品品类型型和各各自建建筑面面积；；（7））项目目施工工建筑筑总承承包企企业名名称；；（8））建筑筑工程程预（（决））算金金额；；（9））项目目可供供销售售面积积；（10）已已销售售（含含预售售）房房屋（（土地地）面面积；；（11）最最低房房屋销销售价价格；；（12）采采取何何种销销售方方式；；（13）已已售房房屋收收取总总价款款等。。（二））拓展展和完完善调调查取取证的的渠道道和方方法30（三））收集集企业业基础础资料料、数数据1、需要要收集集的基基础资资料、、数据据房地产产企业业纳税税检查查需要要收集集的基基础资资料有有：企业基基本情情况表表、开开发手手续情情况登登记表表、项项目部部分会会计科科目汇汇总表表、开开发成成本明明细表表，项项目销销售情情况一一览表表等。通过以以上数数据的的收集集，可可以全全面掌掌握房房地产产项目目开发发的实实际情情况，，提高高稽查查分析析、定定性的的准确确性；；同时时可以以为下下一次次检查查提供供数据据参考考达到到数据据共享享，提提高检检查效效率。。31（四））整体体测算算由于房房地产产企业业财务务数据据多，，金额额大，，特别别是成成本方方面的的纳税税检查查，检检查人人员寻1、根据同行业同一性质房产的成本构成比例和平均建安成本比例，与企业的实际比例进行比较

2006年盐城出台了首个“官方版”房价构成清单，涉及该市2004年以来开盘的97个楼盘。“土地费用195.82元/平方米、前期费用37.58元/平方米、建安费用832.09元/平方米、附属配套费33.43元/平方米、公共基础设施费用255.41元/平方米、管理销售财务费用114.49元/平方米、政府规费157.1元/平方米、土地增值利润税金494.41元/平方米。”32以此作作为标标准，，盐城城市物物价局局核定定上海海某公公司开开发的的普通通住宅宅商品品房基基准销销售价价格为为2120元/平方米米，可可在上上浮不不超过过8%的幅度度内确确定具具体价价格。。南京市市栖霞霞区日日前发发布的的《2006年房地地产价价格管管理情情况分分析》报告，，官方方版房房价成成本清清单是是这样样界定定“商商品房房价格格组成成”的的：（1）土地地成本本占到到了37%；（2）建安安费用用约占占总成成本28%；（3）公共共基础础设施施费约约占10%；（4）前期期工程程费用用和附附属公公共配配套设设施费费各占占2%；（5）各项项税、、费及及利润润约占占21%。房地产产企业业成本构构成分分析（四））整体体测算算332、通过过相关关费用用追查查开发发项目目的信信息土地契契税、、土地地出让让金、、房屋屋产权权交易易费和和配套套费用用（人人防基基建费费、市市政建建设配配套费费、墙墙改费费、公公共建建地费费、渣渣土处处理费费、煤煤气、、天然然气集集资费费、规规划验验收费费）房房屋产产权交交易费费等，，都是是按照照一定定比例例征收收的，，可测测算企企业比比例是是否合合理，，通过过与其其他政政府部部门的的信息息共享享，掌掌握企企业情情况是是否属属实。。（四））整体体测算算34（五））实地地检查查与询询问调调查相相结合合在掌握握项目目开发发总体体情况况和检检查账账本资资料的的基础础上，，深入入到项项目开开发地地、销销售地地实地地盘点点检查查，了了解项项目的的实际际建设设情况况、房房屋销销售情情况及及购房房者的的入住住情况况。同时广广泛和和有关关人员员接触触，通通过询询问方方式了了解房房屋销销售方方式，，有无无有工工程配配套设设施、、有无无出租租未售售出房房屋的的情况况，周周转房房的摊摊销情情况等等与项项目检检查中中的有有关数数据进进行比比对，，查证证涉税税问题题。35（六））账内内检查查与外外调相相结合合由于房房地产产开发发企业业涉及及的关关系单单位较较多，，一个个项目目的开开发包包括售售地单单位、、施工工企业业、建建材商商贸、、销售售代理理公司司、广广告公公司、、物业业管理理等诸诸多部部门，，使得得房地地产企企业的的财务务日常常处理理票据据的工工作量量加大大，成成本核核算也也容易易混乱乱；因因此应应考虑虑对与与房地地产公公司往往来账账账载载金额额大、、且业业务往往来频频繁的的单位位，进进行重重点外外调核核实。。36（七七））重重视视房房地地产产合合同同凭凭证证的的检检查查房地地产产企企业业的的会会计计的的帐帐目目，，是是不不可可信信任任的的，，房房地地产产所所有有的的合合同同凭凭证证是是唯唯一一稽稽查查的的依依据据。。房地地产产企企业业会会计计核核算算不不真真实实、、不不清清晰晰已已成成为为税税务务部部门门稽稽征征税税收收的的主主要要障障碍碍，，规规范范企企业业的的会会计计基基础础核核算算工工作作、、如如实实核核算算财财务务成成果果成成为为税税务务部部门门做做好好税税收收征征管管工工作作的的当当务务之之急急。。财政政部部2006年11月3日通通报报了了对对39户房房地地产产企企业业进进行行检检查查的的结结果果：：这这些些房房地地产产企企业业资资产产不不实实93亿元元，，收收入入不不实实84亿元元，，利利润润不不实实33亿元元，，有有的的房房地地产产企企业业刻刻意意隐隐瞒瞒的的利利润润率率最最高高达达57%。37三、、房房地地产产行行业业预预售售的的检检查查（一一））预预售售收收入入的的检查查方方法法（二二））检检查查中中应应当当注意意的的几几个个问问题题38（一一））预预售售收收入入的的检检查查方方法法1、登登陆陆房产产网网查查询询合合同同备备案案情况况，，检检查查预预售售收收入入是是否否纳纳税税申申报报，，结结合合开开发发产产品品完完工工情情况况的的检检查查，，审审查查是是否否及及时时转转为为销销售售收收入入2、通通过过核核对对售售房房合合同同约约定定的的收收款款方方式式，，检检查查企企业业预预收收房房款款是是否否全全额额入入账账；；采采取取预预售售方方式式销销售售开开发发产产品品的的，，预预售售收收入入是是否否按按规规定定预预缴缴企企业业所所得得税税。。3、与与地地税税部部门门核核对对企企业业开开具具预预收收房房款款的的收收据据金金额额与与申申报报的的预预售售房房款款是是否否一一致致39（二）检检查中应应当主要要的几个个问题1、预售收收入包括括企业在在取得《预售许可可证》前向客户户收取的的订金或或诚意金金《城市商品品房预售售管理办办法》规定：（1）预售的的条件：：已交付付全部土土地使用用权出让让金，取取得土地地使用证证；持有有规划许许可证；；预售房房的投入入的开发发资金达达到工程程建设总总投资的的25%以上.（2）开发商商与承购购人签订订商品房房预售合合同，并并于签约约之日起起30日内持商商品房预预售合同同向房管管部门备备案。40建设部《关于进一一步整顿顿规范房房地产交交易秩序序的通知知》（建住房房[2006]166号）规定：未取得商商品房预预售许可可证的项项目，房房地产开开发企业业不得非非法预售售商品房房，也不得以以认购（（包括认认订、登登记、选选号等））、收取取预定款款性质费费用等各各种形式式变相预预售商品品房。根据最新新的规定定，房地地产开（二））检查查中应应当主主要的的几个个问题题412、销售售收入入与预预售收收入的的划分分是否否正确确国税发发〔2006〕31号开发产产品完完工后后，开开发企企业应应根据据收入入的性性质和和销售售方式式，按按照收收入确确认的的原则则，合合理地地将预预售收收入确确认为为实际际销售售收入入，同同时按按规定定结转转其对对应的的计税税成本本，计计算出出该项项开发发产品品实际际销售售收入入的毛毛利额额。符合下下列条条件之之一的的，应应视为为开发发产品品已经经完工工：①竣工工证明明已报报房地地产管管理部部门备备案的的开发发产品品（成成本对对象））；②已开开始投投入使使用的的开发发产品品（成成本对对象））；③已取取得了了初始始产权权证明明的开开发产产品（（成本本对象象）。。（二））检查查中应应当主主要的的几个个问题题42国税发发[2001]142号企业应应以房房地产产管理理部门门出具具工程程项目目合格格证之之日，，或者者首笔笔房地地产使使用权权交付付之日日，或或者办办理首首笔产产权转转让手手续之之日的的较早早者为为房地地产销销售开开始。。（二））检查查中应应当主主要的的几个个问题题43关于完完工的的相关关法律律规定定《城市房房地产产开发发经营营管理理条例例》（国务务院令令第248号）第十七七条规规定：：房地地产开开发项项目竣竣工，，经验验收合合格后后，方方可交交付使使用；；未经经验收收或者者验收收不合合格的的，不不得交交付使使用。。房地地产开开发项项目竣竣工后后，房房地产产开发发企业业应当当向项项目所所在地地的县县级以以上地地方人人民政政府房房地产产开发发主管管部门门提出出竣工工验收收申请请。房房地产产开发发主管管部门门应当当自收收到竣竣工验验收申申请之之日起起30日内，，对涉涉及公公共安安全的的内容容，组组织工工程质质量监监督、、规划划、消消防、、人防防等有有关部部门或或者单单位进进行验验收。。《商品品房房销销售售管管理理办办法法》（建建设设部部令令第第88号））第三三十十条条规规定定：：房房地地产产开开发发企企业业应应当当按按照照合合同同约约定定，，将将符符合合交交付付使使用用条条件件的的商商品品房房按按期期交交付付给给买买受受人人。。然而而多多数数地地区区，，房房地地产产开开发发企企业业在在实实际际商商品品房房预预售售过过程程中中，，为为了了履履行行当当初初合合同同约约定定的的交交付付日日期期，，往往往往是是房房屋屋尚尚未未竣竣工工，，尚尚未未达达到到入入住住条条件件（（一一般般是是勉勉强强达达到到可可装装修修条条件件））即即将将房房屋屋交交付付给给业业主主。。（二二））检检查查中中应应当当主主要要的的几几个个问问题题443、预预计计计计税税毛毛利利率率的的问问题题（1）经经济济适适用用房房的的批批准准文文件件和和证证明明材材料料开发发企企业业对对经经济济适适用用房房项项目目的的预预售售收收入入进进行行初初始始纳纳税税申申报报时时,必须须附附送送有有关关部部门门的的批批准准文文件件以以及及其其他他相相关关证证明明材材料料。。凡凡不不符符合合规规定定或或未未附附送送有有关关部部门门的的批批准准文文件件以以及及其其他他相相关关证证明明材材料料的的，，一一律律按按销销售售非非经经济济适适用用房房的的规规定定计计算算缴缴纳纳企企业业所所得得税税。。（（国税税发发[2006]31号））经济济适适用用房房必必须须报报送送有有关关部部门门的的批批准准文文件件，，是是指指国国土土资资源源、、建建设设、、物物价价行行政政主主管管部部门门的的批批准准文文件件；；其其他他相相关关证证明明材材料料是是指指《国有有土土地地使使用用证证》、《建设设用用地地规规划划许许可可证证》、《建设设工工程程规规划划许许可可证证》、《建设设工工程程开开工工许许可可证证》以及及税税务务机机关关要要求求报报送送的的其其他他相相关关材材料料（二二））检检查查中中应应当当主主要要的的几几个个问问题题45（2）预预计计计计税税毛毛利利率率政政策策衔衔接接问问题题企业业2005年12月31日账账面面预预收收账账款款余余额额按按《国家家税税务务总总局局关关于于房房地地产产开开发发有有关关企企业业所所得得税税问问题题的的通通知知》（国国税税发发[2003]83号））第第二二条条规规定定计计算算预预计计营营业业利利润润额额；；2006年1月1日以以后后新新增增预预收收账账款款按按国国税税发发[2006]31号第一一条规规定的的预计计计税税毛利利率计计算预预计毛毛利额额内资企企业经济适适用房房项目目计税税毛利利率不不得低低于3%。。非经济济适用用房开开发项项目预预计计计税毛毛利率率按以以下规规定确确定：：（二））检查查中应应当主主要的的几个个问题题46开发项项目位位于省省、自自治区区、直直辖市市和计计划单单列市市人民民政府府所在在地城城市城城区和和郊区区的，，不得得低于于20％。。开发项项目位位于地地及地地级市市城区区及郊郊区的的，不不得低低于15%。开发项项目位位于其其他地地区的的，不不得低低于10％％。外资企企业苏国税税发[2002]62号该省执执行的的预计计利润润率分分为两两档：：别墅、、写字字楼、、公寓寓、营营业用用房预预计利利润率率为10%－20％；普通住住宅预预计利利润率率为5%－10％。（二））检查查中应应当主主要的的几个个问题题47普通住住宅标标准的的问题题国办发发〔2005〕26号中小套套型、、中低低价位位普通通住房房原则则上应应同时时满足足以下下条件件：住住宅小小区建建筑容容积率率在1.0以上、、单套套建筑筑面积积在120平方米米以下下、实实际成成交价价格低低于同同级别别土地地上住住房平平均交交易价价格1.2倍以下下。各省、、自治治区、、直辖辖市要要根据据实际际情况况，制制定本本地区区享受受优惠惠政策策普通通住房房的具具体标标准。。允许许单套套建筑筑面积积和价价格标标准适适当浮浮动，，但向向上浮浮动的的比例例不得得超过过上述述标准准的20%。（二））检查查中应应当主主要的的几个个问题题484、关于于预售售款使使用票票据问问题苏地税税发[2006]120号企业收收取的的开发发产品品预售售收入入（包包括定定金））使用用地方方税务务局监监制的的“房房地产产开发发销售售预收收款凭凭据””，待待产品品完工工后，，必须须向购购买方方开具具“销销售不不动产产通用用发票票”。。（二））检查查中应应当主主要的的几个个问题题49辛苦了了，休休息一一下！！50四、房房地产产行业业收入入的检检查（一））销售售收入入检查查的方法（二））销售售收入入检查查的重点51（一））销售售收入入检查查的方方法（1）将从从外部部取得得的有有关开开发项项目分分析信信息，，与企企业的的收入入、成成本等等项目目核对对，确确认申申报的的开发发项目目。核实纳纳税人人实际际参与与开发发的项项目数数量，，各项项目的的开发发地点点，重重点核核对基基本情情况资资料，，与该该项目目的““竣工工验收收证明明书””、““土地地规划划许可可证””、““土地地出让让（转转让））合同同”、、“竣竣工验验收时时间””等资资料进进行核核对，，对影影响主主营业业务的的有关关问题题进行行审核核。52（2）从房房地产产主管管部门门和相相关部部门收收集各各项目目的建建筑面面积，，与企企业帐帐载面面积和和实地地核对对，以以确认认销售售面积积。与开发发项目目的建筑规规划许许可证证、规规划用用地许许可证证、竣竣工验验收报报告、、施工工图设设计文文件审审查意意见或或联建建协议议等资料料进行行核对对，核核实开开发项项目的的开发发面积积情况况。通过抽抽查开开发项项目的的回迁迁安置置协议议、联联建协协议、、房屋屋销售售合同同，并并根据据开发发项目目座落落地点点等客客观情情况判判定回回迁，，联建建商品品房面面积的的真实实性，，核实实开发发项目目可售售商品品房面面积的的真实实数量量。（一））销售售收入入检查查的方方法53（3）验证证审核核开发发项目目已售售商品品房面面积的的真实实程度度，核核实开开发项项目是是否有有隐匿匿或少少转收收入的的情况况。收集企企业销销售合合同统统计数数据、、预售售房款款统计计数据据、售售房发发票记记录，，分析析比对对，并并将结结果与与申报报、帐帐上记记录进进行核核对,以确认认销售售（收收入时时间、、数量量、金金额））准确确性、、及时时性。。到企业业的售售楼部部门直直接了了解楼楼盘的的销售售状况况、掌掌握尚尚有未未卖出出的楼楼房状状况，，结合合企业业的售售房合合同、、销售售方式式、物物业管管理部部门的的入住住档案案资料料、企企业负负责协协助办办理房房屋产产权的的部门门办理理房屋屋产权权底册册，同同企业业“销销售收收入””和““预收收帐款款”明明细帐帐进行行比对对。（一）销销售收入入检查的的方法54（4）根据企企业“销销售费用用”科目目中发生生的房管管局收取取的房屋屋买卖交交易服务务费（根根据售房房面积按按定额费费率收取取），可可以估算算企业应应按照其其会计口口径确认认的收入入，用倒倒算结果果和企业业的帐面面销售收收入进行行比较，，测试其其销售收收入的完完整性。。（5）根据发发票开具具情况，，抽查部部分用户户进行核核对，看看开票金金额与收收取货款款金额是是否一致致。（6）核核实开发发项目的的销售单单价与同同期市场场价格相相比是否否异常（一）销销售收入入检查的的方法55（二）销销售收入入检查的的重点1、“预收账账款”不不及时结结转销售售收入或或不结转转预计利利润将预收账账款的贷贷方明细细与房屋屋销售合合同进行行比对，，以确定定是否有有预收账账款不及及时结转转收入的的情况；；2、分解售售房款房地产业业的营业业收入是是指销售售开发产产品所取取得的全全部价款款和价外外费用，，包括收收取的小小房款、、停车位位款等。。而有些些单位采采取分解解售房款款的形式式，将小小房款、、停车位位款等款款项不按按规定计计入经营营收入，，而计入入往来款款项，造造成少缴缴营业税税和企业业所得税税56价外费用用也是企企业分解解售房款款的内容容国税发〔2006〕31号开发企业业代有关关部门、、单位和和企业收收取的各各种基金金、费用用和附加加等，凡凡纳入开开发产品品价内或或由开发发企业开开具发票票的，应应按规定定全部确确认为销销售收入入；凡未未纳入开开发产品品价内并并由开发发企业之之外的其其他收取取部门、、单位开开具发票票的，可可作为代代收代缴缴款项进进行管理理。（二）销销售收入入检查的的重点573、以物易易物少记记收入房地产业业中以房房换地或或以房抵抵债等销销售房产产形式普普遍存在在，换取取土地或或抵偿债债务均为为销售房房地产取取得收入入的不同同形式，，应按照照市场销销售价确确认收入入申报缴缴纳企业业所得税税。一些些房地产产开发企企业往往往采取直直接冲减减成本或或者长期期挂往来来账的形形式隐瞒瞒收入，，逃避税税款。如对某房房地产开开发公司司进行检检查时，，发现该单单位资金金相当困困难，而而与某建建筑公司司的往来来账户““应付账账款”却却一次性性付清了了所欠工工程款，应进一一步检查查。（二）销销售收入入检查的的重点584、以假代代建真开开发的名名义开发发产品少少申报收收入，造造成少缴缴税款名为代建建、实为为销售房房地产，，偷逃税税款。这这种偷税税方式多多以土地地所有方方的名义义报建，，所需资资金由开开发方代代垫，实实际是开开发企业业以转让让部分房房屋所有有权为代代价，换换取了部部分土地地所有权权，而土土地所有有方以转转让部分分土地所所有权为为代价换换取了部部分房屋屋所有权权。双方方均发生生了纳税税义务，，一方为为销售不不动产，，另一方方为转让让无形资资产。对假代建建的检查查要以合合同协议议为主，，严格执执行代建建的四个个条件即即：（1）以委托托方的名名义办理理房屋立立项及相相关手续续；（2）与委托托方不发发生土地地使用权权、产权权的转移移；（3）与委托托方事前前签订委委托代建建合同；；（4）不以受受托方的的名义办办理工程程结算。。（二）销销售收入入检查的的重点595、银行按按揭贷款款资金不不及时结结转收入入，滞纳纳税款采取银行行按揭方方式销售售开发产产品，其其首付款款应于实实际收到到日确认认收入实实现，余余款在银银行按揭揭贷款办办理转账账之日确确认收入入实现。。而企业业不按照照规定及及时足额额结转收收入，偷偷逃税款款。检查时可可以从银银行存款款账入手手，检查银行行按揭的的保证金金账户存存款余额额（银行行规定按按揭贷款款的5-7%不允许动动用），，可以推推算银行行按揭贷贷款数额额，与结结转收入入数比较较，查找涉税税问题。。（二）销销售收入入检查的的重点60检查人员员也可以以到当地地人民银银行的信信贷登记记咨询系系统查询询按揭贷贷款的发发放情况况。《中国人人民银行行关于进进一步加加强房地地产信贷贷业务管管理的通通知》》商业银行行应将发发放的个个人住房房贷款情情况登记记在当地地人民银银行的信信贷登记记咨询系系统，详详细记载载借款人人的借款款金额、、贷款期期限、借借款人及及其配偶偶的身份证证号码。。商业银银行在发发放个人人住房贷贷款前，，应到信信贷登记记咨询系系统进行行查询。。（二）销销售收入入检查的的重点616、拆迁补补偿收入入不按规规定确认认收入房地产开开发企业业对老城城区或旧旧居民区区进行开开发时，，对原住住户普遍遍采用建建成后新新房等面面积安置置，即““拆一还还一，多多增补价价”的方方式，如如需增加加面积则则以市场场价或优优惠价出出售。（1）收取的的超面积积安置收收入，应应当并入入当期的的应纳税税所得额额，计算算缴纳企企业所得得税。（2）按照费费用与收收入配比比的原则则，为简简化计算算，确定定单位可可售面积积成本时时，对房房地产企企业按政政府拆迁迁办法规规定的补补偿标准准安置拆拆迁户的的面积，，可从可可售面积积中剔除除，将安安置标准准内的面面积发生生的有关关开发成成本，作作为取得得土地的的费用，，只就额额外取得得收入的的面积计计算单位位成本。。（二）销销售收入入检查的的重点627、合作开开发房地地产项目目收入（1）合作建建房行为为的认定定国税发[1995]156号规定：合合作建房房，是指指由一方方（以下下简称甲甲方）提提供土地地使用权权，另一一方（以以下简称称乙方））提供资资金，合合作建房房。（2）不同合合作建房房方式的的所得税税处理国税发〔2006〕31号开发企企业以以本企企业为为主体体联合合其他他企业业、单单位、、个人人合作作或合合资开开发房房地产产项目目，且且该项项目未未成立立独立立法人人公司司的，，按下下列规规定进进行处处理：：（二））销售售收入入检查查的重重点63A、凡开开发合合同或或协议议中约约定向向投资资各方方分配开开发产产品的，开开发企企业在在首次次分配配开发发产品品时，，如该该项目目已经经结算算计税税成本本，其其应分分配给给投资资方（（即合合作、、合资资方，，下同同）开发产产品的的计税税成本本与其其投资资额之之间的的差额额计入入当期期应纳纳税所所得额额；如未结结算计计税成成本，，则将将投资资方的的投资资额视视同预预售收收入进进行相相关的的税务务处理理。（二））销售售收入入检查查的重重点64B、凡开开发合合同或或协议议中约定分分配项项目利利润的，应应按以以下规规定进进行处处理:①开发企企业应应将该该项目目形成成的营营业利利润额额并入入当期期应纳纳税所所得额额统一一申报报缴纳纳企业业所得得税，，不得得在税税前分分配该该项目目的利利润。。同时时不能能因接接受投投资方方投资资额而而在成成本中中摊销销或在在税前前扣除除相关关的利利息支支出。。②投资资方取取得该该项目目的营营业利利润应应视同同取得得股息息、红红利，，凭开开发企企业的的主管管税务务机关关出具具的证证明按按规定定补交交企业业所得得税。。案例：：（二））销售售收入入检查查的重重点658、视同同销售售收入入的稽稽查国税发发〔2006〕31号开发企企业将将开发产产品转转作固固定资资产或用于于捐赠赠、赞赞助、、职工工福利利、奖奖励、、对外外投资资、分分配给给股东东或投投资人人、抵抵偿债债务、、换取取其他他企事事业单单位和和个人人的非非货币币性资资产等等行为为，应应视同同销售售，于于开发发产品品所有有权或或使用用权转转移，，或于于实际际取得得利益益权利利时确确认收收入（（或利利润））的实实现。。（二））销售售收入入检查查的重重点66注意：：在开开发项项目立立项时时作为为自用用或经经营性性的资资产，，可作作为自自建固固定资资产，，按实实际发发生的的成本本计价价，不不视同同销售售。国税发发〔2006〕31号①按本本企业业近期期或本本年度度最近近月份份同类类开发发产品品市场场销售售价格格确定定；②由由主主管管税税务务机机关关参参照照同同类类开开发发产产品品市市场场公公允允价价值值确确定定；；③按成成本本利利润润率率确确定定，，其其中中，，开开发发产产品品的的成成本本利利润润率率不不得得低低于于15%(含15%),具体体由由主主管管税税