CBD项目市场调研及分物业定位报告第一阶段课件

10December2022南通中南CBD地块前期定位顾问服务

DTZDebenhamTieLeung研究咨询部中南集团南通CBD项目市场调研及分物业定位报告(上)10December2022南通中南CBD地块前期定位顾更多戴德梁行DTZ的咨询报告戴德梁行太古广场呼尔浩特项目研究报告150页戴德梁行-苏州李公堤商业地产项目计划书-72页戴德梁行DTZ：成都金牛万达广场项目市场顾问报告深化144页戴德梁行DTZ：杭州坤和国际金融中心项目报告汇总222页戴德梁行DTZ：2007武汉商圈市场研究报告.pdf戴德梁行_武汉福星国际城项目前期顾问初步定位报告275页2009戴德梁行：成都美国城评估报告75页DTZ戴德梁行：西安不夜城项目运营顾问报告.pdf【戴德梁行】2010青岛大拇指广场商业定位报告终稿.pptx戴德梁行：上海均瑶国际广场写字楼整体营销策略.ppt戴德梁行西安水晶岛酒店式公寓项目策划（58页）戴德梁行地产顾问公司全程策划内容要点戴德梁行制度与规程合集戴德梁行2007杭州国际机场大厦市场研究及定位咨询报告【房库】房地产专业资源下载库下载更多戴德梁行的咨询报告：【戴德梁行专区】更多戴德梁行DTZ的咨询报告戴德梁行太古广场呼尔浩特项目研究10December2022Agenda

第一阶段工作内容项目宏观环境研究分物业市场研究及定位第二阶段工作内容计划南通中南CBD地块前期定位顾问服务

DTZDebenhamTieLeung研究咨询部10December2022Agenda南通中南CBD10December2022第一阶段工作内容南通中南CBD地块前期定位顾问服务

DTZDebenhamTieLeung研究咨询部10December2022第一阶段工作内容南通中南CB4weeksPhaseI项目推广主题研究分物业初步定位市场调研12已完成工作宏观环境及产业调研写字楼市场调研商业（含体育）市场调研住宅市场调研酒店市场调研酒店式公寓市场调研工作成果各物业市场调研结论3weeks第一阶段工作内容已完成工作宏观环境及产业分析写字楼市场定位商业（含体育）市场定位住宅市场定位酒店市场定位酒店式公寓市场定位工作成果各物业市场初步定位综合定位5weeksPhaseII10months项目招商工作协助…34weeksPhaseI项目推广主题研究分物业初步定位10December2022项目宏观环境研究南通中南CBD地块前期定位顾问服务

DTZDebenhamTieLeung研究咨询部10December2022项目宏观环境研究南通中南CB

交通路网四通八达,区位交通优势显赫区位交通是经济发展的先决条件,南通正成为上海北翼的现代化港口城市;苏通大桥预计2008年中建成通车,届时南通至上海仅需1小时车程;崇海大桥、崇启大桥、上海长江大桥等路桥建设更能有效改善南通对外交通便捷程度;南通作为仅次于上海的长江下游区域第一个深水港城市,已经逐步发展成为国际船舶修造基地;铁路运输与航空运输也正处于不断完善之中。外部交通区位条件分析交通路网四通八达,区位交通优势显赫外部交通区位条件分

城市城市功能定位支柱产业上海国际经济、贸易、金融及航运中心金融、贸易、航运、钢铁、汽车杭州长三角地区休闲、会展和旅游中心电子信息、医药化工、机械制造、纺织服装、食品饮料南京长三角中转站电子信息、石油化工、汽车、钢铁、电力苏州以高技术产业为主的外向型、现代化工业基地。已逐步取代杭州，成为了长三角副中心城市电子信息、新材料、生物制药、精密机械、精细化工常州确立了以世界跨国公司的加工厂和上海工业的后方基地的目标，要把其建成长三角地区重要的现代制造业基地机械、冶金、电子、纺织、服装南通能源、原材料及深加工为主的工业基地纺织、电子信息、船舶制造、精细化工无锡已建成以纺织、电子、机械、化工、医药为主、门类比较齐全，配套协作能力较强的工业体系，成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市。精密机械及汽车、电子信息、精细化工及生物医药、特色冶金、纺织服装扬州力争形成错位竞争的地方产业结构体系，成为泛上海都市圈内的产业梯度转移承接基地、产业配套加工基地、区域性商品集散基地和优质农副产品供应基地。手工艺和工艺美术品、纺织、铜器玉器、现代工业镇江靠长江岸线资源，积极引进基础原材料工业大项目。以积极的态度接受上海辐射的同时，在高新技术产业发展上，另辟奚径将其打造成国家的光电子产业基地。锚链生产、造纸、工程塑料生产长三角重点城市功能定位与产业特征城市城市功能定位支柱产业上海国际经济、贸易、金融及航城市功能定位:上海都市圈副中心城市,上海北翼现代化港口、工业、贸易、旅游城市,长江流域现代化物流基地人口发展规划:2010年全市人口418万,市区100万,2020年全市人口516万,市区人口115万;经济发展现状:工业化中期、城市化加速期、经济国际化提升期;经济发展战略:实施科教兴市、以港兴城,接轨苏南,接轨大上海;产业发展规划:上海都市圈苏锡常都市圈南京都市圈杭州都市圈宁波都市圈南通建设电力能源、食品加工、船舶制造、现代纺织五大基地;积极发展机电一体化、制造业、高新技术产业;积极吸引上海传统产业转移至南通市。南通城市功能定位与发展战略城市功能定位:上海都市圈副中心城市,上海北翼现代化港口、工业城市结构

南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001平方公里；大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构。徐州市连云港市盐城市南京市常州市无锡市苏州市上海市沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构城市结构南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，经济发展与地位

近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%，2004年突破15%；南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金三角”，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP贡献率达到7.9%，仅次于苏州、无锡与南京；按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心；相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的城乡结构与产业结构。南通在长三角的优势区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利度以及经济区域化程度、区域开放度较高；产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；南通在长三角的劣势城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市化水平较低；产业结构：第一产业比重较高，传统产业的产品市场份额偏大，高新技术产业特征不显著，比重偏低，整体水平不高；经济发展与地位近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以人口结构与消费水平

截至2004年，南通市共有人口773.79万人，其中南通市区人口84.38万人，占全市人口的10.9%；全市农业人口比重依然较高，城镇化率为31.1%，海安、如皋的城镇化率在25%左右，启东与海门的非农业人口比重仅为15.2%、17.3%；南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后增幅加快，人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增长。1996年2004年南通市城乡人口结构变化人口结构与消费水平截至2004年，南通市共有人口773.7产业结构与规划

南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一产业比重逐年下降，工业在国民经济中的比重最高；按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个省级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六口”：陈桥、横港等6个道口经济板块；“十区”：陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区的产业布局结构；南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶制造）正逐渐形成聚集效应，这将有助于南通在长三角开发中实行“错位竞争“，打造上海扩散产业的协作基地，以及长三角的加工基地。沿河产业带以港口、石化、仓储、精细化工、纺织、电子新材料和造纸等为主体崇川开发区东区以一类工业和高新技术产业为主，东区以化工、纺织业为主沿江产业带，以港口、物流仓储、船舶修造业为主港闸区重点发展电力、现代纺织、新型医药、电子、船舶配套、物流

南通经济技术开发区崇川、港闸省级开发区道口经济板块工业集中区产业结构与规划南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一产

2004年南通三次产业总值1226亿元,是1995年的2.63倍;主要受沿海开放政策的有力促进,南通产业结构调整始于上个世纪90年代初期;至1995年南通基本奠定”二三一”的产业结构雏形;2004年南通三次产业结构比重为12:54:34,规划至2020年比重调整为5:45:50。1978198019851990199519971998199920002001200220032004第一产业12.2811.6123.2642.88108.46122.13124.63127.9129.76135.63140.92138.81148.89第二产业10.9816.129.7760.46234.13269.45291.73313.44354.08392.85438.58517.76664.16第三产业6.127.9514.1230.9123.94185.89208.12229.09252.61280.82307.83350.14413.01合计29.3835.6667.15134.24466.53577.47624.48670.43736.45809.3887.331006.711226.06单位:亿元南通市三次产业发展(1978-2004)经济结构分析19781980198519901995199719

近三年南通第二产业年均发展速度达到19.32%,其中2004年更是达到28.3%;相比较第二产业,第三产业速度较慢,近三年平均速度13.77%;第二产业与第三产业发展速度普遍较第一产业快10-20个百分点;在第二产业中,1995-2000年建筑业发展速度明显低于工业总体速度,但随2000年之后房地产投资因素,建筑业高速发展,约高出5-10%。经济结构分析经济结构分析城市内部交通布局与规划

公路：已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速；铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥港口：南通港,与世界上65个国家和地区的199个港口通航，江海岸线绵延430多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10万吨至20万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。苏通大桥城市内部交通布局与规划公路：已建成204国道、宁通高速、沪大桥建设对经济与产业的长远影响

苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈，促使南通充分发挥其投资成本低，基础建设好、劳动力素质高等综合优势，将有助于南通产业结构重组，提升二、三产业发展，并带动临港经济发展；从区域经济角度，苏通大桥的建成将促进苏南产业向苏北的转移，增强上海都市圈对苏中、苏北的辐射作用，从而巩固南通在上海都市圈副中心城市以及通泰盐区域经济体系中心城市的地位。江阴长江大桥建成后靖江与江阴的经济联动与产业融合的表现

打通江阴、靖江两市行政区划阻隔，两市共同缔造江阴经济开发区靖江园区，与省级靖江经济开发区等开发区的建设促使靖江市产业布局结构的演进；

通过开发江北岸线资源，江阴将拆船业、造船业、散货码头等产业转移到长江北岸，大量加工制造业进驻靖江园区，而靖江劳动力资源也充分为江阴所用；

靖江市产业结构得到升级，现代船舶制造、石化、电力能源、生物医药、粮油深精加工等成为吸纳外资、打造沿江先进制造业基地的项目首选。大桥经济效应：改变地区区位条件，降低产品和要素的移动成本，进而带来资源重组、要素流动、信息沟通、市场扩张、产业集聚等一系列有利于区域经济社会发展的积极影响，为区域经济提供了新的发展契机以及加速发展的动力大桥建设对经济与产业的长远影响苏通长江公路大桥建成以后，城市总体规划南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形成沿江“组群式”城市结构。港闸区传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。江海港区以发展大运输量、大用水量的港口工业和仓储业为主的新区。港闸区主城区开发区江海港区城市总体规划南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸近期重点建设港闸开发区利用岸线资源，大力发展临港工业在改善传统工业的基础上，积极发展高新技术完善城市配套公共设施新区核心区建立体育会展等公共设施大力推进大学城的建设完善城市道路网和基础设施建设中心区绿化及商贸区建设观音山片区要点建设轻纺、染织工业基地促进物流基地的形成完善水电等基础设施加快城市道路的建设开发区中心区大力推进出口加工产业区建设继续建设长江国际纤维工业园完善大型城市公共设施的建设加快配套的居住小区江海港区全面推进造纸项目的建设尽快启动长江国际新材料工业园发挥交通区位优势，发展物流产业基础设施建设适当超前近期重点建设港闸开发区新区核心区观音山片区开发区中心区江海港项目周边关键要素436821910751、老城区传统商业、文化中心2、易初莲花、麦客隆新城区与老城区交界处3、观音山片区工业、物流发展基地4、市政府

5、居住规划区将新增人口5万人6、南通大学近4万师生7、崇川开发区西区以港口产业为主8、狼山国家A级旅游风景区9、经济开发区国家级开发区10、苏通大桥预计2008年底建成项目周边关键要素436821910751、老城区现状分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位办公楼供应市场分析办公楼消费者调研案例分析南通地区消费者调研园区、港口物流企业消费者调研郊区、外省市消费者调研办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业(含体育会展)研究及定位研究逻辑流程图未来预测现状分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位办公楼供应市场分析南通产业定位徐州市连云港市盐城市南京市常州市无锡市苏州市上海市

区域重点发展产业核心区充分利用沿江港口优势和苏通大桥效应，以南通经济开发区、崇川、港闸、通州、海门经济开发区为空间载体船舶修造、精细化工、电力能源、造纸、冶金、新型材料、食品饲料等大吞吐、高耗水的产业和现代纺织等优势产业，形成国际资本和基础产业集聚的高地。东翼依托沿江生态岸线和崇启大桥及区位优势，以启东经济开发区和滨江新城为空间载体重点发展服务上海的城郊型工业和生物医药、电子等高新技术产业，成为服务上海、接受上海产业梯度转移和国际资本转移的制造业基地。西翼充分利用沿江滨水岸线资源，以如皋港开发区和滨江港城（长江镇）为空间载体重点发展船舶修造、冶金、精细化工等港口型大吞吐工业及中转物资的后道加工业，形成接受苏南、上海产业递度转移或扩张转移的制造业基地和国际资本、民间资本的集聚地。南通产业定位徐州市连云港市盐城市南京市常州市无锡市苏州市上海南通市产业规划精细化工新型医药石油化工船舶修造配套冶金造纸食品饲料电力能源现代物流现代纺织新材料工业电子信息制造滨水产业后沿产业单位：亿元南通十大产业空间规划2010年目标工业销售收入未知南通市产业规划精细化工新型医药石油化工船舶修造配套冶金造南通市区生产力布局重点发展经济开发区港闸开发区崇川开发区加快发展

精细化工捷利康、先正达电子工业中天科技现代纺织东丽、帝人造纸日本王子新材料（造纸）日本王子出口加工业出口加工区

现代物流吉斯达

船舶修造中远、川崎电子工业富士通食品加工业宝港油脂汽配工业汽配生产、安装现代纺织纺织控股公司、三友服饰集团新材料工业南亚塑胶现代物流南通港集装箱、运河现代物流中心精细化工醋酸纤维、东洋之花现代纺织大生集团电子工业永兴多媒体电力能源天电、华能集团机械制造中集集装箱精细化工（新兴医药）精华集团冶金工业宝日制钢船舶修造南通亚华、南通港闸造船现代物流“道口经济”、交通枢纽站场行业典型企业行业典型企业南通市区生产力布局港崇精细化工捷利康、先正达电子工业中天科南通入驻办公楼主要行业增长率比较入驻南通办公楼的主要行业近十年发展速度较快，十年内的平均增长幅度均超过10%，其中建筑和贸易行业近十年发展迅速，平均增长幅度均高于南通GDP近十年发展速度，成为南通经济的主要增长产业；贸易行业近5年的发展飞速，成为近5年南通经济主要增长点。备注：纺织业、建筑业仅指加工制造产值增长情况；物流统计货运吞吐量和运输量的增长率；贸易行业包括纺织品、塑料橡胶制品、食品饮料制品等进出口总额增长率。南通入驻办公楼主要行业增长率比较备注：纺织业、建筑业仅指加工未来预测现状分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位办公楼供应市场分析办公楼消费者调研案例分析南通地区消费者调研园区、港口物流企业消费者调研郊区、外省市消费者调研研究逻辑流程图办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业(含体育会展)研究及定位未来预测现状分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位办公楼供应供应特征：南通办公楼累计总供应（包括在建）95万平方米；其中22%的办公楼是机构自用的；金融机构的承受力较高，但是金融机构在南通总部基本自建大楼，如PICC、建行、交行、农行等。南通办公楼供应特征按建筑面积分(万平方米)供应特征：南通办公楼供应特征按建筑面积分171813111098192015621162223242826271214725291234567910111213151617181912345678910111213141516123452021222324252614172729303128南通办公楼分布特征（一）分布特征：按照线型布局发展：沿人民路、南大街、青年路、工农路发展；作为南通连接外省市的必经之路工农路，依托其交通道路的便捷，成为南通办公楼近年来开发的主要线路，并且由中段向南北方向发展；姚港路跃龙路办公楼供应量不大，但是其高档办公楼占据了90%以上。全市分布特征高档办公楼分布17181311109819201562116222324217181311109819201562116222324282627121472529123453031南通办公楼分布特征（二）

工农路办公楼分布特征：依托方天大市场，促使工农路的办公楼沿北段和中段聚集；而本项目地处工农路的南段，目前看主要是几幢自用的办公楼；从未来看，工农路办公楼发展将向南段延伸；并且本项目所处工农路南段是政府大楼所处位置，也为工农南路未来开发办公楼提供了更强的优势。虹桥路人民路171813111098192015621162223242南通办公楼档次分布

档次分布特征：南通高档办公楼所占比重较大，但是23%都是机构自建自用；中低档办公楼中机构自用的物业基本无；自用的高档办公楼中归属于银行、政府、电信、保险等机构，成为这些机构在南通的总部；在高档办公楼中机构自用的大楼比其他大楼品质更高些。南通办公楼档次分布档次分布特征：南通办公楼入住率分析

入住率特征：南通高档办公楼需求大，供应少，导致其多个物业达到满租；由于南大街受到交通道路限制，制约了其办公楼的发展，入住率也因此下滑；青年路和姚港路由于离港口近，而吸引了大量的物流及相关产业的入驻，入住率也排行较前；工农路则凭借其便捷交通，成为办公楼供应最大的区域，同时也吸引了大量企业入住。按区域分(%)南通办公楼入住率分析入住率特征：按区域分南通办公楼租金特征

租金特征：南通市的租金水平在10-55元/月间；南通城市由西向东发展，老城区早期建造的办公楼较旧，物业档次和租金也逐步下滑；人民中路、跃龙路、青年中路、工农路围合的区域商业商务及旅游酒店业均比较发达，高品质办公楼基本沿这些区段分布建造，在这些区段形成了租金高地。南通办公楼租金特征租金特征：南通办公楼物业管理费

物业管理费特征：南通市的物业费用尚可，峰值集中在2-2.5元/平方米/月；南通办公楼的物业管理水平整体不高，即使是高品质的办公楼管理上也不是很完善。全市分布比例(元/平方米/月)南通办公楼物业管理费物业管理费特征：全市分布比例南通办公楼售价特征

售价特征：南通办公楼价格差距不明显，办公楼的销售价格基本在5000-6000元/平方米间；南通办公楼的销售价格和周边住宅或者同一社区内的住宅价格水平差不多；受工农路北段方天市场的辐射影响，钟秀路沿线开始开发办公楼，相对工农路地段略差，起步晚，办公楼尚未形成规模，因而售价最低。备注：统计二手房市场和一手房市场的综合均价南通办公楼售价特征售价特征：备注：统计二手房市场和一南通办公楼销售率

销售特征：南通市场上所有的办公物业均为销售型物业，而纯租赁的办公楼目前市场上尚无；目前市场上在售的办公物业销售情况较好，年销售率均达到100%；南通目前在售的5个楼盘中，外观比较好，但是内部配置还是一般，走道装修基本为地砖，这些办公楼基本无大堂，也不提供集中中央空调。供应面积(万平方米)销售率(%)工农路中段工农路北段南大街新南大街新人民中路2004.112005.6200420052004.114400元/m26350元/m27000元/m26500元/m26500元/m2备注：标注的价格为目前售价，银河名都的价格为二手房市场报价，当时开盘的价格仅在5500元/平方米南通办公楼销售率销售特征：供应面积工农路中段工农路南段跃龙路外观比例(%)

外观特征：南通外观好的办公楼不多，很多外观气派体面的都是金融机构和政府部门自用的大楼。南通办公楼产品特征（一）工农路中段工农路南段跃龙路外观比例(%)南通办公楼产品特征（二）单元分割办公楼类型商住楼纯写字楼各单元面积

单元特征：南通商住楼和纯写字楼除了产品上不一样外，租金、单元面积、物业管理费上无明显差异；办公楼主力面积段为100--200平方米。南通办公楼产品特征（二）单元分割办公楼类型商住楼纯写字楼各单南通办公楼产品特征（三）楼层高度楼层面积

楼层特征：南通办公楼呈现横向铺展特征，即楼层低，单层面积大；有的住宅的底层裙楼2-3层用作办公楼，这也反映出当地办公楼比商业更有市场。南通办公楼产品特征（三）楼层高度楼层面积楼层特征：南通办公楼装修配套情况走道大堂三菱OTIS其他品牌KONEDOVFRTOSHIBA黑马蒙哥马利南通金东南通中天奥现代永大日立电梯

装修配套特征：南通的办公楼早期交付时候的走道基本不装修；目前交付的办公楼走道基本都铺设地砖；办公楼多数无大堂，所用的电梯最多的品牌是上海三菱，多数大楼的电梯都无品牌。南通办公楼装修配套情况走道大堂三菱OTIS其他品牌KON南通租户特征——企业性质企业性质：民营经济在南通比较发达，南通近半数的企业都是民营企业；另外入驻南通办公楼的客户有14%是股份制的企业和跨国企业。企业性质南通租户特征——企业性质企业性质：企业性质企业来源地来源地特征：入驻南通办公楼的企业以南通本地企业居多；入驻外省市的企业以江苏和上海居多；2007年苏通大桥建成，届时南通通往上海将更加便捷；从地域上缩短两地距离的同时，也将吸引更多的上海企业投资和入驻南通，同时对办公需求也将加大。南通租户特征——企业来源地企业来源地来源地特征：南通租户特征——企业来源地行业分布特征全市行业分布特征：入驻南通办公楼的行业主要分布在建筑装潢建材/房地产业、贸易、服务、纺织/服装业；南通依托江海优势的临港产业和依托南通经济园区的化工产业将是未来发展的重点。南通租户特征——行业特征（一）注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业等行业分布特征全市行业分布特征：南通租户特征——行业特征（一）123456789

分路段行业分布特征：南通入驻办公楼多的9大行业在工农路分布最多；青年西路和姚港路由于离港口近，物流行业分布较多；跃龙路地段佳加上高品质的办公楼聚集，成为承受力高的金融行业的首选。南通租户特征——行业特征（二）123456789分路段行业分布特征：南通租户特征—南通租户特征——行业特征（三）

工农路行业分布特征：依托工农路北段的方天大市场（建筑建材装潢等工业消费品综合市场），促使工农路沿线办公楼此类行业聚集；另外南通最大的贸易行业炜赋外贸入驻在位于工农中段的银星大厦内。12345678910南通租户特征——行业特征（三）工农路行业分布特征：1未来预测现状分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位办公楼供应市场分析办公楼消费者调研案例分析南通地区消费者调研园区、港口物流企业消费者调研郊区、外省市消费者调研研究逻辑流程图办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业(含体育会展)研究及定位未来预测现状分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位办公楼供应消费者分析—基本特征行业分布公司规模租买客户分类公司性质消费者分析—基本特征行业分布公司规模租买客户分类公司性质现状分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位办公楼供应市场分析办公楼消费者调研案例分析南通地区消费者调研园区、港口物流企业消费者调研郊区、外省市消费者调研研究逻辑流程图办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业(含体育会展)研究及定位未来预测现状分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位办公楼供应市场分析类型选择：被访客户中选择纯写字楼办公近7成；选择纯写字楼的以租居多;选择商住楼的则以买居多;目前南通纯租赁的办公楼尚无，这也反映出纯租赁的纯写字楼有较大的发展空间；被访者中对办公楼购买意愿不分伯仲，所占比重分别为38%和39%。消费者分析—选择类型（一）对不同类型办公楼的倾向特征类型选择：消费者分析—选择类型（一）对不同类型办公楼的倾向消费者分析—选择类型（二）建筑建材装潢

纺织服装业化工/机电/石化科技贸易/经贸

广告金融/保险

服务

其他类型选择：入驻南通办公楼比较多的几个行业均以选择纯办公楼的居多，这些行业大多为南通支柱产业，对写字楼档次和品质有一定要求。而选择LOFT这种特殊的办公楼物业的比例很少，其中贸易、服务业选择较多。注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业其他行业包括物流、加工制造业不同行业选择办公楼类型的倾向特征消费者分析—选择类型（二）建筑建材装潢纺织消费者分析—关键因素（一）选择目前办公点的原因是否由于客户的原因选择办公地点的原因：被访者中40%的企业由于周边覆盖大量客户群而选择在此办公，可见行业之间的上下游结合有助于提高利润和效益；消费者调研显示，客户选择办公地点主要考虑的因素是交通和地段环境，而租金价格等其他因素的影响较小；从长远来看，这些企业所看中的办公条件等要素本项目都具备，因此本地块自身的特征为开发办公楼奠定了良好的基础。目前办公地点选择原因工农路交通便利、地段优越南大街地段繁华青年西路地段较好人民路环境较好、交通便利、姚港路地段较好、租金便宜跃龙路环境好、交通便利消费者分析—关键因素（一）选择目前办公点的原因是否由于客户的消费者分析—关键因素（二）对目前办公楼不满意的因素不满因素：目前入驻南通办公楼的企业主要是对办公楼的物业管理极其不满意，本项目可在服务上加大力度，从而从另一侧面提升项目品质；入驻纯写字楼的企业主要是物业管理不满意，而入驻商住楼的企业主要感觉目前所租用的商住楼的设备达不到办公楼要求——可见总体而言，商住楼品质仍较纯写字楼稍低，未能达到办公客户要求

选项纯写字楼商住楼物业管理28%21%设备落后25%26%其他18%19%周边环境17%21%写字楼品质差10%7%地段不好3%5%消费者分析—关键因素（二）对目前办公楼不满意的因素不满因素消费者分析—关键因素（三）选择写字楼时考虑的因素排序考虑因素：地段和交通是目前入驻南通办公楼的主要考虑因素，尤其是交通；倾向搬迁点：倾向选择的办公点看，倾向选择新城区/工农路沿线的占近6成，多数企业选择此地是由于交通便捷，可通行卡车；另外4成企业选择搬迁的办公点在市中心，主要由于市区繁华、人气鼎盛；综述：目前看企业选择办公时候考虑的主要因素交通，本项目完全符合条件，但是企业对环境和地段的期盼，本项目还需要一定的酝酿期和建设期。考虑因素首选次选合计交通6941110地段6247109商务环境5552107写字楼品质465298景观414485周边配套394685行业聚集443983倾向搬迁地点倾向搬迁点目前办公地点选择搬迁点原因比例新城区工农路沿线59%

工农路沿线交通便利9%南大街交通便利、地段佳18%姚港路/青年路交通便利23%人民路交通便利9%市中心41%

跃龙路地段优越、人气旺盛5%人民路人气集中18%工农路沿线客户集中9%青年路环境较好9%消费者分析—关键因素（三）选择写字楼时考虑的因素排序考虑因素消费者分析—面积需求特征（一）面积特征：选择纯写字楼的以100-160平方米的小面积和300平方米以上的大面积需求居多；行业特征：金融行业对办公楼的需求以300平方米的大面积需求居多。选择纯写字楼面积需求分布不同行业对纯写字楼面积需求分布建筑建材装潢纺织服装业化工机电石化科技贸易经贸广告金融保险服务其他17%15%15%14%12%9%6%6%6%注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业其他行业包括物流、加工制造业等单位：平方米消费者分析—面积需求特征（一）面积特征：选择纯写字楼的以1消费者分析—面积需求特征（二）面积特征：选择商住楼企业对面积需求较小，被访客户中44%的企业选择150平方米以下面积；而选择110平方米以下的客户中有11%选择30-50平方米；行业特征：被访客户中金融保险业和科技类行业不考虑商住楼，选择最多为服务业。选择商住楼面积需求分布不同行业对商住楼面积需求分布注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业其他行业包括物流、加工制造业等服务纺织服装业建筑建材装潢贸易经贸化工机电石化广告其他金融保险科技23%22%16%13%9%9%8%0%0%单位：平方米消费者分析—面积需求特征（二）面积特征：选择商住楼企业对面消费者分析—面积需求特征（三）面积特征：选择面积在100-160居多，占总量的44%，可见LOFT由于可以分割，客户所需面积并不很大；行业特征：选择LOFT的以服务业和贸易行业居多。选择LOFT面积需求分布不同行业对LOFT面积需求分布注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业其他行业包括物流、加工制造业等服务贸易经贸科技广告金融保险注：LOFT指层高5.4米以上，可分割2层43%28%15%8%6%单位：平方米消费者分析—面积需求特征（三）面积特征：选择面积在100-消费者分析—价格需求特征（一）选择纯写字楼承受的租金选择纯写字楼的不同行业租金承受能力租金特征：选择纯写字楼的租金承受力在15-25和35-45元居多，整体期望值较低，这与南通写字楼整体水平及档次不高有关；行业特征：租金承受力高的行业分布在建筑/建材、科技、广告、金融保险业。注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业其他行业包括物流、加工制造业等单位：元/平方米/月建筑建材装潢纺织服装业化工机电石化科技贸易经贸广告金融保险服务其他17%15%15%14%12%9%6%6%6%消费者分析—价格需求特征（一）选择纯写字楼承受的租金选择纯写消费者分析—价格需求特征（二）选择商住楼承受的租金选择商住楼的不同行业能承受的租金服务化工机电石化纺织服装业建筑建材装潢贸易经贸广告注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业其他行业包括物流、加工制造业等租金特征：选择商住楼的租金承受力在15-25和15以下元居多，整体期望值较低；行业特征：租金承受力高的行业分布在服务及化工行业，这也是南通的支柱产业，为南通GDP增长的一大助力。单位：元/平方米/月消费者分析—价格需求特征（二）选择商住楼承受的租金选择商住楼消费者分析—价格需求特征（三）选择LOFT承受的租金单位：元/平方米/月租金特征：选择LOFT的租金承受力最低，4成多的人选择15元以下；消费者分析—价格需求特征（三）选择LOFT承受的租金单位：消费者分析—对本项目的意愿租买意愿比例不同行业对本项目租买意愿纺织服装业贸易经贸服务建筑建材装潢化工机电石化其他科技广告金融保险租买意愿：对本项目有租买意愿的达到32%，其中以考虑租的居多；行业租买意愿：考虑买的以纺织/服装业、贸易、化工、广告、金融居多；考虑租的以纺织/服装、贸易、服务、化工、科技、广告业居多。消费者分析—对本项目的意愿租买意愿比例不同行业对本项目租买意意愿客户消费者分析—价格需求特征（一）认为本项目纯写字楼的合理租金认为本项目纯写字楼的合理售价租金特征：对本项目纯写字楼有租赁意愿的企业对本项目合理租金认识普遍低于所有被访客户认为的合理租金。售价特征：对本项目有购买意愿的企业对本项目合理售价接受度普遍高于所有被访者认为的合适的售价。单位：元/月/平方米单位：元/平方米意愿客户消费者分析—价格需求特征（一）认为本项目纯写字楼的合认为本项目商住楼的合理租金认为本项目的商住楼合理售价租金特征：对本项目商住楼有租赁意愿的企业租金接受度普遍低于所有被访者认为合理价格；售价特征：对本项目商住楼有购买意愿的企业对本项目的售价认识普遍低于所有被访者认为的价格。单位：元/月/平方米单位：元/平方米意愿客户消费者分析—价格需求特征（二）认为本项目商住楼的合理租金认为本项目的商住楼合理售价租金特征认为本项目LOFT的合理租金认为本项目的LOFT合理售价单位：元/月/平方米单位：元/平方米租金特征：对本项目LOFT有租赁意愿的企业租金接受度基本和所有被访者认为的合理价格一致；售价特征：对本项目LOFT有购买意愿的企业对本项目的售价接受度和所有被访者认为的合理售价差不多。意愿客户消费者分析—价格需求特征（三）认为本项目LOFT的合理租金认为本项目的LOFT合理售价单位纯写字楼物业管理商住楼物业管理物业管理费：被访者中希望物业管理费普遍较低，供应市场看主要集中在2-3元/平方米/月，被访客户中基本希望管理费用在1.5-2.5元/平方米/月。商住楼物业管理意愿客户消费者分析—价格需求特征（四）单位：元/月/平方米单位：元/月/平方米单位：元/月/平方米纯写字楼物业管理商住楼物业管理物业管理费：被访者中希望物业纯写字楼装修倾向意愿客户消费者分析——产品需求特征（一）商住楼LOFT装修倾向：被访客户中选择简单装修的企业多；选择纯写字楼简单装修居多；选择商住楼的希望是毛坯的占一定比例；而选择LOFT的则更倾向于精装修。毛坯装修定义：无吊顶、墙面不粉刷、水泥地坪、无隔断、水泥走道、若无中央空调不提供分体空调简单装修定义：无吊顶、墙面粉白、水泥地坪、无隔断、走道铺设地砖或大理石、若无中央空调不提供分体空调精装修定义：吊顶、墙面墙纸或高级涂料、地毯地坪、根据公司要求隔断、走道铺设地砖或大理石、若无中央空调提供分体空调纯写字楼装修倾向意愿客户消费者分析——产品需求特征（一）商住纯写字楼物业管理倾向意愿客户消费者分析——产品需求特征（二）商住楼LOFT物业管理倾向：被访客户中82%的企业选择国际管理公司；南通目前办公楼的物业管理比较差，选择国际管理的公司多，这也表现出入驻办公楼的企业希望目前的管理能有大幅提升。纯写字楼物业管理倾向意愿客户消费者分析——产品需求特征（二）意愿客户消费者分析——产品需求特征（三）纯写字楼/商住楼楼层高度倾向层高需求：被访者希望越高越好;纯写字楼/商住楼：被访者近三成的企业选择3米以上；LOFT：被访者44%的企业希望LOFT的层高在5.6-5.8米。LOFT楼层高度倾向意愿客户消费者分析——产品需求特征（三）纯写字楼/商住楼楼层物业周边配套倾向意愿客户消费者分析——周边配套倾向配套选择：被访客户需要最多的配套设施就是员工餐厅和银行；其他选项中主要是希望配有购物中心；物业周边配套倾向意愿客户消费者分析——周边配套倾向配套选择意愿客户消费者分析—购买客户特征购买目的购买时间：被访者中近4成的客户打算5年内购买办公楼；近6成的客户对什么时候购买并不清楚。购买目的：纺织服装行业目前办公楼倾向购买，并且购买目的以自用为主。购买时间意愿客户消费者分析—购买客户特征购买目的购买时间：被访者中轿车需求量车位倾向：轿车：每50-100M2需要一个车位的为主力段,其中峰值为本每50平方米需要一个车位。商务车：每50-100M2需要一个车位的为主力段,其中峰值为本每100平方米需要一个商务车车位。意愿客户消费者分析—车位需求特征商务车需求量轿车需求量车位倾向：意愿客户消费者分析—车位需求特征商务车物流消费者分析—基本特征公司规模公司性质分布租买客户分类基本特征：物流行业以国营企业居多；物流行业的办公楼基本是自建的大楼。物流消费者分析—基本特征公司规模公司性质分布租买客户分类基本物流消费者分析—关键因素（一）购买打算时间租买倾向物流行业对本项目的租买意愿较高，租买意愿比例达到67%；购买时间打算3年内的占40%；物流消费者分析—关键因素（一）购买打算时间租买倾向目前办公的地点打算搬迁的办公点是否由于客户的原因物流消费者分析—关键因素（二）选择办公地点的原因：物流被访者中选择办公点的原因基本不是因为客户在附近；物流行业若搬迁，首选区域还是以人民西路、青年路和姚港路为首选，主要是由于这些区域离港口近，另外行业也比较聚集。目前办公的地点打算搬迁的办公点是否由于客户的原因物流消费者分类型选择配比类型选择：被访客户中55%企业为选择纯写字楼，有近45%被访者选择LOFT；相比南通其他行业，物流行业对LOFT的更为偏爱。物流消费者分析—选择类型注：类型1为每个层面配置公共卫生间类型2为每个单元配置独立的卫生间类型选择配比类型选择：物流消费者分析—选择类型注：类型1为意愿比例意愿比例：物流企业对本项目的租买意愿在40%；由于物流企业中以国营企业居多，占51%，因此主要以买居多。物流消费者分析—本项目意愿意愿比例意愿比例：物流消费者分析—本项目意愿面积需求分布消费者分析—产品需求特征（一）购买目的面积需求：物流企业对面积需求较小，基本都在200平方米以下，其中100平方米以下占近6成；购买目的：物流行业购买目的主要用途为自用。面积需求分布消费者分析—产品需求特征（一）购买目的面积需求物业公司倾向装修倾向消费者分析—产品需求特征（二）装修倾向：被访者多数倾向简单装修；物业管理：物流行业很多企业是自建大楼，因此对管理公司要求不高。物业公司倾向装修倾向消费者分析—产品需求特征（二）装修倾向：办公楼合理售价消费者分析—售价倾向售价倾向特征：物流行业的承受力较低，能接受的合理售价在5000元/平方米以下占6成；租金倾向特征：能接受的合理租金在10元/平方米/月以下的占28%。物业管理费：认为合理的物业管理费用都在2元/平方米/月以下。办公楼合理租金合理物业管理费用办公楼合理售价消费者分析—售价倾向售价倾向特征：物流行业的物业周边配套倾向消费者分析—周边配套倾向配套选择：被访客户需要最多的配套设施就是票务中心和银行；物业周边配套倾向消费者分析—周边配套倾向配套选择：园区消费者分析—基本特征公司规模行业分布公司性质分布租买客户分类园区消费者分析—基本特征公司规模行业分布公司性质分布租买客户园区消费者分析—关键因素（一）购买打算时间办公楼使用部门租买倾向园区的企业基本打算租赁；园区内的企业用来办公的主要是行政部和销售部门；购买的时间5年内的有47%。园区消费者分析—关键因素（一）购买打算时间办公楼使用部门租买目前办公的地点打算搬迁的办公点是否由于客户的原因园区消费者分析—关键因素（二）选择办公地点的原因：被访者中选择办公点的原因基本不是因为客户在附近；目前办公多的地点是园区和人民中路，而未来打算搬迁的以工农南路居多，选择的原因多数是因为认为工农南路的发展空间大。目前办公的地点打算搬迁的办公点是否由于客户的原因园区消费者分选择写字楼时考虑的因素排序对目前写字楼不满意的因素园区消费者分析—关键因素（三）考虑因素：地段和周边商务环境是园区内企业选择办公楼考虑的主要因素；不满因数：园区内的企业对目前写字楼不满意的方面主要体现在写字楼品质、物业管理和设备，这三方面都反映出园区内的企业对写字楼的档次要求高，而南通目前甲级写字楼无，为本项目开发甲级及超甲级办公楼创造了机会。考虑因素首选次选合计地段181129周边商务环境415交通189周边配套112写字楼品质112行业聚集112选择写字楼时考虑的因素排序对目前写字楼不满意的因素园区消费者类型选择配比类型选择：被访客户中60%企业为独资企业，其中以日本企业居多，因此在选择纯写字楼物业时候，很多日本企业希望自己的单元有独立的卫生间使用，这样比较卫生、私密；园区内的企业选择办公类型9成以上偏爱纯写字楼。园区内的企业对LOFT均不感兴趣。园区消费者分析—选择类型（一）注：类型1为每个层面配置公共卫生间类型2为每个单元配置独立的卫生间类型选择配比类型选择：园区消费者分析—选择类型（一）注：类类型选择配比对本项目意向意愿比例：园区内的企业对本项目的意愿比例较高，有租买意向的高达73%；选择纯写字楼办公的多，并且以租赁居多。园区消费者分析—本项目意愿类型选择配比对本项目意向意愿比例：园区消费者分析—本项目意面积需求分布园区消费者分析—产品需求特征（一）购买目的面积需求：由于园区内的企业在园区外租用办公的使用部门基本是行政部门和销售部门，因此对办公楼的需求面积不大，基本在200平方米以下，并且以100-200平方米的办公需求面积居多；购买目的：园区内的企业购买以自用兼投资的居多，主要功能还是自用。面积需求分布园区消费者分析—产品需求特征（一）购买目的面积需物业公司倾向装修倾向园区消费者分析—产品需求特征（二）装修倾向：被访者多数倾向简单装修；物业管理：外资企业对物业管理服务要求很高，因此在选择管理公司上更倾向国际管理公司。物业公司倾向装修倾向园区消费者分析—产品需求特征（二）装修倾办公楼合理售价（元/平方米）园区消费者分析—价格倾向（一）售价倾向特征：园区企业对办公楼的价格承受明显高于南通其他行业对办公楼的价格承受；租金倾向特征：园区内企业对办公楼的租金预期高于南通其他行业对租金的预期。办公楼合理租金（元/平方米/月）办公楼合理售价（元/平方米）园区消费者分析—价格倾向（一）售物业管理费用：被访客户中希望的物业管理费用普遍低；期望和实际还是有一定差距；供应市场上以2-3元/平方米/月居多。园区消费者分析—价格倾向（二）物业管理费用：园区消费者分析—价格倾向（二）物业周边配套倾向园区消费者分析—周边配套倾向配套选择：被访客户需要最多的配套设施就是员工餐厅和银行；物业周边配套倾向园区消费者分析—周边配套倾向配套选择：外省市消费者分析—基本特征基本特征：调研样本120个企业；各个地区的调研比例基本相同。来源地分布外省市消费者分析—基本特征基本特征：来源地分布外省市消费者分析—对本项目意向对本项目意愿不同地区对本项目意愿意愿比例：南通北面的郊县经济略差于南通市，对本项目的意愿度高些，而南通东面的郊县不打算到南通发展，若发展了，考虑往苏南地区迁；外省市的企业基本不考虑南通，一些小型企业仅限于在本地发展，而大的企业发展战略尚未考虑到南通。郊县外省市南通北面南通东面外省市消费者分析—对本项目意向对本项目意愿不同地区对本项目意项目周边镇区中小型企业调研——产业分布特征新开镇小海镇三星镇三和镇竹行镇张芝山镇

产业企业数主要行业狼山镇纺织、织布观音山镇

“纺织之乡”

纺织企业全镇80%以上的企业为纺织企业新开镇纺织、钢丝制品等企业少纺织略多竹行镇

“钢绳之镇”钢丝制品、机电、皮鞋、制罐、方向机、铁链等220家60%以上是钢丝、钢丝绳行业张芝山镇钢丝、纺织、金属制品等估计100多家钢丝行业略多小海镇行业分布不明显

包装厂略多三星镇

“绣品之乡”纺织、床上用品的生产和销售集散地3074家纺织行业三和镇电子铝箔、绣品、玩具、玻璃厨具、五金、玻塑仪器等100多家

——观音山镇狼山镇项目周边镇区中小型企业调研——产业分布特征新开镇小海镇三星镇项目周边镇区中小型企业调研——对本项目意愿度观音山镇从未买过办公楼，对办公楼一点概念也没在厂房内办公，不考虑在外办公狼山镇公司小，不需要办公楼新开镇自己拥有独立办公房，而且在新开镇买了地块建了厂区，在厂区内办公产；没资金，暂不考虑。竹行镇

做门市生意，规模小，一般在家办公，即使打算搬迁，也只考虑五金市场，南通汽车站这里；自己在开发区内砌的房子用不完；等项目建好再议；已经在新政府附近买了房。张芝山镇钢丝绳行业所涉及的领域与新政府所在地不吻合；自己在开发区内的办公厂房楼还想租出去。小海镇在家里办公，无在外办公打算。三星镇

目前办公区域和厂房在海门市秀品市场这里,目前还考虑把厂区租给别人；目前在家里办公；目前办公区域是自己建造的,在开发区内办公；自己的办公楼刚刚搬到三星镇新开发区内,那里有四车道、五车道，环境好，交通便捷；旧开发区与新开发区连在一起，原三星镇较多公司都搬到新开发区。三和镇现在的地理位置及其优越，南通新政府地区没什么特别吸引之处，而且苏通大桥通车后，这里的交通会更加便捷；目前地理位置离海门市政府和南通市政府都比较近，不考虑搬迁。项目南通周边镇区的中小型民营企业对本项目有一定的意愿度，但总体看，意愿比例尚不高，主要原因是这些企业基本在园区工厂内办公或者在家里办公，暂时无在别处办公需求。不考虑原因如下：海门三星和三和镇对本项目意愿度很低；不考虑原因主要是对目前的办公地点、环境、交通都比较满意。不考虑原因如下：钢丝绳行业：小型民营企业多，基本为家庭型办公模式，受房地产行业下滑，钢丝绳产业受之影响，产量下滑；尤其是些小作坊的民营企业，面临公司关闭的风险；纺织行业：美欧对我国的纺织服装产品设限，江苏省的纺织服装出口产生受到较大影响；南通纺织服装产品以日本、东欧和韩国等原非设限国家为主要市场，纺织行业相对影响小，产销比较平稳。项目周边镇区中小型企业调研——对本项目意愿度观音山镇从未买过项目周边镇区中小型企业调研——对本项目需求特征需求特征总结访问的基本为项目周边镇区的中小型民营企业，对本项目的办公楼需求特征比较类似，需求特征如下：只考虑购买，对租赁没倾向；选择纯写字楼并且是自己的单元配有独立的卫生间居多；面积需求在100-160平方米居多；管理费用在1-1.5元/月/平方米；合理价格在5000-7000元/平方米；希望简单装修和精装修不分伯仲；购买目的均是自用；配置车位需要2个轿车和1个商务车位项目周边镇区的中小型民营企业对本项目有一定的需求，但需求比例不高，这些中小型企业很多只负责加工制造，无专门的行政管理和销售部门，多数是在园区工厂内办公或者在家庭办公，对办公需求小，由此看，只是本项目的一小部分客户，但是不作为本项目的主力客户，项目周边镇区中小型企业调研——对本项目需求特征需求特征总结项项目周边镇区中小型企业调研——访谈企业名录1．南通光明钢丝制品有限公司2．南通市华星钢丝制品有限公司3．惠宏钢丝厂4．南通中远钢丝制品有限公司5．江苏南通市通宇钢丝绳厂驻临汾办事处6．通州市银河钢丝绳厂二分厂7．南通开发区龙马钢丝制品有限公司8．南通市力立钢丝厂9．南通市洲洋金属制品有限公司10．南通富来得钢绳有限公司11．通州市虎力钢丝绳厂12．通州市苏华钢绳厂13．通州市成功钢丝绳厂14．南通开发区浩江金属镀饰有限公司15．通州市双龙钢丝制品厂16．通州市亚龙钢丝绳厂17．通州市万年钢丝厂18．南通市观音山吉鹏织布厂19．南通市佳丽色织厂20．南通市狼山永兴纺织厂21．江苏八一印染织造集团有限公司群福经营分公司22．南通普惠纺织有限公司23．南通市倍斯特帽业有限公司24．南通市启东惠丰三星镇橡塑五金厂25．南通海泰德家用纺织品有限公司26．南通富安娜家用纺织品有限公司27．南通怡龙纺织品有限公司28．海门市星晨家用纺织品有限公司29．海门市中天纺织品有限公司30．南通梦安妮寝具发展有限公司31．舒贝乐（南通）纺织品有限公司32．海门市圣洁家用纺织品有限公司

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项目档次较高，租金水平较高，入住率80%。实景图案例五：华丽大厦（高档商住楼）基本情况地址麦客隆对面发展行业分布楼宇装修配置情况案例五：华丽大厦（高档商住楼）交房标准吊顶无墙面刷白地坪水泥大堂大理石走道大理石设施情况卫星电视宽带地上车位面积/数75个地下车位面积/数3000(m2)客梯数(辆)2客梯品牌永大日立客梯分区货梯数(辆)货梯品牌物业管理服务及设施空调工作时间每周工作天数超时收费烟雾探测器自动喷淋其他安全设施24小时巡逻红外监测其他保安措施行业分布楼宇装修配置情况案例五：华丽大厦（高档商住楼）交房标案例六：南方大厦（中高档商住楼）基本情况地址工农路108号发展商物业管理南通苏通物业竣工时间2003售价45