某房地产营销客服物业管理标准

目录第一章营销标准和手册第一部分 总则…………………01第二部分 市场定位阶段………02第三部分 销售指导书阶段……………………49第四部分 广告提案阶段………61第五部分 推广主题和策略阶段………………68第六部分 市场推广方案阶段…………………72第七部分 开盘阶段……………82第八部分 销售定价方法指引…………………91第九部分 案场管理手册………114第二章客服标准和手册…………127第三章物业标准和手册…………129第一部分公共设备设施承接查验标准………129第二部分商品房交付查验标准………………136第三部分中南物业管理服务标准（试行）…………………142第四部分新项目操作指引……………………163第五部分物业管理方案制定指引……………184第六部分物业接管验收指引…………………225第七部分入住管理指引………295第八部分业户服务指引………322第九部分设施设备管理服务指引……………352第十部分装修管理指引………395第十一部分清洁绿化工作指引…………………417第十二部分秩序维护工作指引…………………456第十三部分消防安全管理指引…………………474第十四部分紧急应变处理指引…………………498第十五部分客服中心服务指引…………………512第一章营销标准和手册

第一部分 总则1．01 为统一中南集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度”的目的，特制定本标准。1．02 本标准为各房地产项目营销均应按照本标准执行。对本标准未涉及的部分，各项目可根据当地特点，酌情予以创新性选择。如中介代理机构的选择和运用等。1．03 本标准中将市场推广主题和策略与市场推广方案分开，分别作为节点之一。意在强调前者工作是后期全程营销传播工作的基础；引导各一线公司营销工作对该节点的重视。1．04 本标准是依据房地产营销理论和模型，并总结中南集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。标准中提出的节点工时为参考时间，非关键路径时间，部分工作可根据实际工作情况同时开展。1．05 本标准遵循以下原则编制： 营销与设计、成本相结合的原则； 计划管理的原则； 检查与反馈的原则； 持续改进的原则。1．06 本标准的执行责任人为中南集团属下各房地产公司主管营销业务的负责人。本标准与准则解释权属中南地产集团营销管理中心所有。第二部分 市场定位阶段操作指引及成果标准本节点工作重点编制项目定位工作执行计划整理项目基础资料完成宏观市场分析完成竞争调研完成典型楼盘调研完成客户调研协作完成《项目定位报告》市场反向论证目录：1．项目定位工作执行计划1.1 成立项目定位工作小组1.2 定位工作总体方向和思路1.3 定位执行和审核计划2．项目基础资料2.1 宗地区位与交通2.2 宗地基本指标2.3 环境及地表现状2.4生活配套与大市政配套3．宏观市场分析3.1 宗地所在城市房地产发展主要脉络3.2 3－5年城市房地产供求走势3.3 宗地所在片区房地产市场供求特征4．竞争调研4.1 竞争项目产品信息4.2竞争项目客户特征4.3 竞争项目价格及销售情况4.4竞争市场集合特征5．典型楼盘调研5.1典型楼盘产品信息5.2典型楼盘客户特征5.3典型楼盘推广及销售特征6．客户调研5.1客户基本特征5.2客户置业偏好5.3客户置业价格承受能力7．《项目定位报告》8．市场反向论证项目定位工作执行计划1.1 项目定位工作小组1.1.1由营销专业牵头，联合设计、成本专业，组成项目定位工作小组；1.1.2项目定位工作小组由营销职能人员直接负责。1.2定位工作总体方向和思路1.2.1定位工作小组召集项目定位工作务虚会，由公司领导、相关部门第一负责人及其他邀请人员参与。1.2.2定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路1.2.3定位工作务虚会需要明确项目定位工作的主要工作节点1.2.4形成定位工作务虚会会议决议。1.3 定位执行和审核计划1.3.1根据定位工作务虚会要求，拟定定位工作执行计划1.3.2拟定阶段性成果及最终成果的汇报、审核计划项目基础资料（详见设计基础资料）2.1 宗地区位与交通2.1.1表现宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作，并说明与城市各主要区域的交通情况2.1.2表现宗地在片区范围内的位置，可在片区地图基础上制作，并说明与片区各主要位置的交通情况2.2 宗地基本指标2.2.1宗地规划设计要点。包括：总用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、车位总数、限高要求、配套的名称与面积要求、退红线要求。2.3 环境及地表现状2.3.1宗地红线范围及四至环境。包括：宗地红线图、四至现状照片及说明。2.3.2宗地红线范围内地表现状。包括：包括红线内现状照片、绿化植被、水面分布及说明。2.4生活配套与大市政配套2.4.1宗地生活配套现状及未来规划情况。包括：交通、教育、医疗、购物、文体、娱乐、银行、邮局等。2.4.2宗地大市政配套现状及未来规划情况。主要描述为施工与居住需求需要扩容与增加的情况。宏观市场分析3.1 宗地所在城市房地产发展主要脉络3.1.1政府对各片区的发展定位，可以在城市地图基础上表示，并说明。3.1.2阐述片区的发展定位对城市房地产市场发展趋势产生的影响，及现阶段呈现的主要脉络。3.1.3重点阐述宗地所处片区房地产市场发展趋势。3.2 3－5年城市房地产供求走势3.2.1用图表形式表现城市3－5年宏观市场发展状况并作简要评述。包括：GDP走势、人均可支配收入走势、商品住宅竣工量走势、商品住宅销售量走势、商品住宅价格走势。3.3 宗地所在片区房地产市场供求特征3.3.1综述片区房地产供应特征。主要从以下几个方面描述：项目规模与开发总量、产品类型、主力户型、价格、消化量和销售周期等。3.3.2综述片区房地产需求特征。主要从以下几个方面描述：客户特征、需求偏好和价格承受能力等。竞争调研4.1 竞争项目产品信息4.1.1竞争项目规划信息。包括：规模、容积率、开发主题及规划特点、绿化率、规划总户数、车位数等。4.1.2竞争项目建筑及景观信息。包括：住宅产品类型、主力户型、会所、商业、教育、其他配套设施面积及功能。（竞争项目是指片区内或其他片区与本项目可能的目标客户存在相似性，可能与本项目产生竞争的代表性楼盘。）4.2竞争项目客户特征4.2.1客户基本特征4.2.2该项目中客户认可的方面4.2.3该项目中客户希望改进的方面4.3 竞争项目价格及销售情况4.3.1价格及价格走势4.3.2消化量及销售周期4.4竞争市场集合特征4.4.1综述竞争市场集合特征。包括：产品特征、客户特征及销售特征。4.5商业专题研究4.5.1当社区商业配置面积等于或大于8000平米时，需要针对商业建议进行专项研究，形成商业专题报告。典型楼盘调研5.1竞争楼盘、典型楼盘产品信息4.1.1竞争楼盘、典型楼盘规划信息。包括：规模、容积率、开发主题及规划特点、绿化率、规划总户数、车位数等。4.1.2竞争楼盘、典型楼盘建筑及景观信息。包括：住宅产品类型、主力户型、单体指标、会所、商业、教育、其他配套设施面积及功能。备注：A）竞争楼盘、典型楼盘是指当地市场上，在产品、成本、推广上对项目具有借鉴作用的楼盘。B）竞争楼盘的选择范围：周围2－3公里以内的项目、价格相差10%－15%之间的其他现卖或潜在项目，本区域最好的前20个项目、知名发展商现在发售或即将发售的项目）5.2典型楼盘客户特征5.2.1客户基本特征5.2.2该项目中客户认可的方面5.2.3该项目中客户希望改进的方面5.3典型楼盘推广及销售特征5.3.1价格及价格走势5.3.2消化量及销售周期5.3.3项目推广特征客户调研根据各项目实际，选择特定样本总体、确定调研方法和内容，调查以下客户信息：6.1客户基本特征6.1.1客户人口特征。包括但不限于：年龄区间、家庭结构等。6.1.2客户社会特征。包括但不限于：文化程度、职业类型等。6.1.3客户经济特征。包括但不限于：家庭年收入等。6.1.4客户目前居住状况。包括但不限于：房屋性质、居住面积、交通出行方式等。6.1.5客户其他特征。包括但不限于：客户来源、置业目的等。6.2客户置业偏好6.2.1客户购房关注点排序。包括但不限于：价格、地段、周边环境、发展商品牌、社区园林、户型、朝向、生活配套、教育配套等客户购房关注点按照关注度进行排序（突出方面标明所占百分比）。6.2.2客户关注点偏好。包括：楼型偏好、户型及面积偏好、车位偏好、交楼标准偏好、商业、文体、会所、教育、交通、金融邮政、医疗卫生等配套偏好。6.3客户置业价格承受能力6.3.1统计客户购房均价、总价的承受能力市调的相关表格：项目调研表项目名称项目位置开发商销售电话施工单位物业公司监理公司代理公司广告推广建筑类别开盘时间开工时间交房时间工程进度项目定位客户群体车位比例物业费销售率规划要点占地面积总建筑面积容积率绿化率得房率工程现状车位比例总层数总幢数总户数楼间距层高户型㎡室厅卫套占总户数比例%，□高层□多层㎡室厅卫套占总户数比例%，□高层□多层㎡室厅卫套占总户数比例%，□高层□多层㎡室厅卫套占总户数比例%，□高层□多层㎡室厅卫套占总户数比例%，□高层□多层㎡室厅卫套占总户数比例%，□高层□多层价格起价最高价均价多层：1F2F3F4F5F6F阁楼层差价高层：其它：首付款成年贷款，最高贷款金额，贷款银行交通状况道路公共交通配套会所：□无□有㎡，会所配套景观：□无□有㎡相关景观幼儿园：□无□有㎡内部设施商业配套：□无□有㎡相关配套其它：公共装修多层外墙高层外墙大堂单元门楼梯间其它协作完成《项目定位报告》8.1《项目定位报告格式》参见附件：附件：“房地产项目定位报告”(格式)目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。第一部分：市场分析与客户定位一、城市及片区房地产供求状况1、简评项目所在城市近三年房地产市场供求走势；基础资料参照该项目发展“可行性报告”。2、市场典型楼盘综述（分片区、分档次、分产品类型）；重点分析项目所在片区楼盘特点。包括各项目规模、开发主题、产品类型、户型面积及配比、均价及走势、目标客户、销售简评等。3、项目所在片区楼盘集合特征总结。二、市场细分及选择目标客户1、项目概况及SWOT分析（1）项目控规、边界条件和地质特征简述；（2）项目SWOT分析：结合项目边界条件和地质特征深入分析优劣势。如地段、周边配套、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；结合项目优劣势分析，提出项目可能面临的机会和威胁。如区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。2、市场消费群体细分（1）经济有效群体细分。通过对项目可能辐射范围的客户调查，按照可承受价格细分现有购房人群；（2）意向有效群体细分。按照对片区和项目的偏好程度继续细分购房人群；（3）客户需求细分。在经济和意向细分的基础上，对客户需求进行再细分。具体细分标准可依综合项目规模、容积率、边界条件等因素确定。建议采用客户购房动机和居住需求为细分标准。 3、竞争项目消费群特点调查竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料；主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。4、选择目标消费群体（1）可能目标消费群体圈定。综合项目SWOT分析、竞争项目客户特点，判断并选择适合该项目的且经济和意向皆有效的客户作为该项目的可能目标消费群体。（2）选择目标客户。结合开发商利益要求、项目规模和以上客户需求细分，确定项目的目标客户。（3）目标客户特征描述。（4）目标客户需求描述。5、目标客户特征与需求汇总表目标客户特征汇总表客户来源（标明各区域来源所占百分比）客户置业类型（标明首次置业、换房客户或是活跃长者及其百分比）客户购房用途（标明自住或投资及其百分比）客户描述人口特征年龄区间（标明各年龄区间所占百分比）家庭结构（标明各种家庭结构所占百分比）社会特征文化程度（标明各种文化程度所占百分比）职业类型（标明各种职业所占百分比）目前居住状况目前居住性质（标明租屋、与父母同住、单位分房或是商品房及比例）目前居住面积（标明各种车辆拥有情况所占百分比）交通出行方式（标明各种状态所占百分比）经济特征家庭年收入（标明各种年收入区间所占百分比）客户购房需求汇总表客户购房关注点排序对价格、地段、周边环境、发展商品牌、社区园林、户型、朝向、生活配套、教育配套等客户购房关注点按照关注度进行排序（突出方面标明所占百分比）。总价可承受区间（标明总价可承受区间及各区间比例）园林景观要求及偏好（标明客户对园林景观的基本要求和偏好）车位需求（标明客户对车位的需求比例，包括总体车位配比和分产品类型配比）楼型偏好（标明客户对楼型的偏好比例）户型及面积需求（标明客户对各种户型及面积的需求比例）户内交楼标准偏好（标明全装修、精装修或是毛坯及其百分比）付款方式偏好（标明一次性、按揭的比例）配套基本需求及偏好商业设施教育设施文体设施交通出行邮政金融医疗卫生第二部分：产品定位一、项目开发主题1、项目主题及开发理念阐明项目开发主题和理念：如生态社区、体育主题、山水城主题、滨海主题等，表现出符合市场需求和客户偏好的项目的独特性或差异化，并符合项目地块及规模的自身特点。基于项目开发主题的明确，提出对建筑风格和园林景观的要求。2、项目档次定位结合项目规划设计要求，说明本项目的档次定位。并对该档次定位提出设计上的具体支撑建议。如：“高品质中高档”定位,需要从市场认识角度提出高品质的具体标准，如：高绿化率、高档建筑用材、高车位配比、大楼间距等。二、项目开发节奏及价格建议项目分期建议根据细分市场历年供求水平和公司经营要求，明确本项目开发节奏。主要包括分期数、各期开发时间、开发位置、规模和主力产品（包括商业、会所、车位等安排）等。2、项目价格建议——项目整体均价及分期价格走势建议。包括住宅产品(分产品类型)和其他可售型物业（商业、会所、车位等）销售均价。——首期整体均价及分产品建筑形式均价建议。包括多层、小高层、别墅等住宅产品,及商业、会所、车位等其他可售物业。三、产品建议1、建筑形式选择及构成建议(结合设计的可行性研究方案说明)结合市场供求状况、地块容积率要求和客户偏好，选择项目整体的建筑形式及构成比例。并重点明确首期开发产品的建筑形式和构成。对建议方案的规划和指标进行说明。建议在市场、设计均可行的前提下，选择3种产品配比方案（分相同容积率与不同容积率两种情况）进行经济策略，并说明确定其中一种方案的原因。2、首期住宅户型及面积选择结合市场现状和目标客户需求，明确项目首期户型及面积配比。如下表：（分产品类型列）户型面积区间预计单价户数比例面积比例总价区间目标客户总户数户均面积3、商业设施建议明确商业和住宅的关系，确定商业设施的功能和经营模式。并初步提出商业业态、面积及价格（或租金）建议。 重点说明首期商业位置、规模、经营模式、经营内容和经营计划等。4、会所设施建议 分析细分市场会所供应和经营情况，结合目标客户偏好及本项目开发要求，提出会所设施的经营模式，以及位置、规模、档次、建筑风格、功能设置等建议。5、车位设置建议 分析细分市场车位供应和经营情况，结合目标客户车位实际需求及本地块车位规划要求，提出本项目车位配置数量及车位/户数比；并说明车位配置形式（如：地面临停、地下车库、架空层停车等）。5、其他配套建议主要说明配套类别、面积及到位时间等。如：教育配套、交通配套、医疗或健康设施、银行、邮局等。注：其中对项目开发起决定性作用的配套设施需重点说明解决方案。四、首期卖场建议1）售楼处与样板房售楼处位置、大小；外部售楼通道（人行、车行）位置；内部售楼通道与样板房、会所及园林等区位的连接；售楼处与项目发展后期关系。2）售楼示范区说明售楼示范区位置、大小及作用等。五、经济测算1、成本与盈利A、说明在拟定容积率情况下、拟定产品组合情况下的获利情况，并以其它容积率、其它产品组合获利情况分析来辅助说明拟定容积率、产品组合的合适性。（如：当容积率为XX、产品组合为XX时，获利情况如何。）分析时可参照以下表格：功能多层小高层高层别墅商业车位合计容积率面积（平方米）比例100%开发成本（元/平米）**销售均价（元/平米）**项目利润（万元）可研报告开发成本（元/平米）**可研报告销售均价（元/平米）**总容积率：；基准地价：。B、参照项目发展“可行性报告”有关经济效益评估内容，着重分析在拟定容积率及产品类型下的项目整体获利情况，可参照下列表格：经济指标单位数值（元/m2）项目总额（万元）可研报告总额（万元）销售收入开发成本总投资项目利润净利润内部收益率销售净利率（注：销售费用以%计取。）C、同时说明项目开发各期的利润体现（参照下列表格）经济指标2003年﹒﹒﹒20××年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（m2）净利润(万元)可研报告结算面积可研报告净利润D、成本控制要求基于售价说明整个项目的成本控制范围，使之可满足项目效益要求。六、附项目市场定位汇总表（参考）1、用地经济指标总用地面积容积率覆盖率/绿化率总建筑面积可售面积地下建筑面积住宅户数/面积办公层数/面积商业层数/面积公建面积会所层数/面积车位个数/面积2、项目房地产市场调查和消费群体调查分析概况3、项目的SWOT分析S(优势)W(劣势)O(机会)T(威胁)4、项目定位分析项目主题定位目标客户定位户型面积比例定位销售价格定位5、发展建议编制单位:制表:审核:日期:六、成本测算明细表填表指引1、本表适用于新项目成本测算、项目定位成本测算、目标成本测算的统一格式。2、本表填报的主要责任部门为成本管理部。其中规划指标需设计部配合，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定；报批报建费根据项目发展部提供的《房地产税费一览表》及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。3、第一级的八大类成本项目及其下的第二级成本项目为集团统一设定，第三级以下的成本项目可根据实际情况进行调整。4、开发间接费中的行政费用、资本化利息和期间费用，请财务部提供。5、成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。6、成本汇总表的总价从各表自动取数，并根据项目的一般分摊原则设置了分摊公式（已在备注中说明），如不符合项目的实际情况请自行修改公式；7、项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。8、可销售的商业网点为独立的核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益情况。9、地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并根据售价决定是否需要分摊其它六类公摊费用。如其不可售时，其建安成本应全部作为配套设施费全部摊销。10、新项目成本测算时，该表应以连同财务测算部分在新项目发展小组实地调研前两天用电子邮件发送到总部财务部成本组。并尽量提供如下资料：项目所在城市政府基准地价或标定地价、税收及优惠政策、政府房地产规费及优惠政策、该区域集团已有类似项目的结算成本、该城市类似项目概算指标、设计概算、投资估算指标等工程造价资料、拟签订土地合约及地价资料、城市水文地质及工程地质勘探资料等。11、表中各成本项目所包括的内容详见《万科集团目标成本实施细则》12、项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从规划指标中引用采用公式计算，便于规划改变时自动计算。规划指标总占地面积m2建筑用地面积m2总建筑面积m2建筑物占地面积m2建筑密度绿地率计容积率面积m2容积率#DIV/0!区内车行道面积m2产品构成占地面积容积率建筑面积可售面积产品比例平均每户面积户数住宅类型1类型2类型3类型4类型5小计公共配套建筑商业成本核算说明需分摊所有八大类费用幼儿园分摊本身主体建造成本会所成本全部摊入可售部分，不单独保留成本物业用房成本全部摊入可售部分，不单独保留成本市政公用成本全部摊入可售部分，不单独保留成本学校成本全部摊入可售部分，不单独保留成本其它车位数建筑面积可售面积停车地下车位只分摊主体建安成本，或保留定额成本架空层根据是否可售及收入配比原则自行确定地面车库根据是否可售及收入配比原则自行确定地面露天不单独留成本小计合计0分产品类型成本汇总表序号成本项目可售面积单位成本总成本（万元）分摊标准说明类型1类型2类型3商业平均类型1类型2类型3商业合计建筑面积*****0.000.000.000.000.00可售面积*****0.000.000.000.000.00一土地获得价款0.001政府地价及相关费用0.00表中公式把地价按可售面积进行分摊。若按占地面积分摊地价，请修改公式。若地价不是在所有产品类型中分摊亦请修改公式2合作款项0.003红线外市政设施0.004拆迁补偿费0.00二开发前期准备费0.001勘察设计费0.00表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2报批报建增容费0.003三通一平费0.004临时设施费0.00三主体建筑工程费0.000.000.000.000.001基础工程0.000.000.000.000.00按产品类型实发生额计算2结构及粗装修0.000.000.000.000.003门窗工程0.000.000.000.000.004公共部位装修0.000.000.000.000.005室内装修0.000.000.000.000.00四主体安装工程费0.000.000.000.000.001室内水暖气电0.000.000.000.000.00按产品类型实发生额计算2设备及安装费0.000.000.000.000.003弱电系统0.000.000.000.000.00五社区管网工程费0.001室外给排水系统0.00表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2室外采暖系统0.003室外燃气系统0.004室外高低压线路0.005室外智能化系统0.006其他0.00六园林环境费0.001环境设计费0.00表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2绿化建设费0.003建筑小品0.004道路广场建造费0.005围墙建造费0.006室外照明0.007室外零星工程0.008其他0.00七配套设施费0.001游泳池0.00表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式1会所0.002幼儿园0.003学校0.005球场0.006设备用房0.007车站建造费0.008其他0.00八开发间接费0.001工程管理费0.00表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2资本化利息0.003营销设施建造费0.004物业完善费0.005不可预见费0.00开发成本#VALUE!#VALUE!#VALUE!#VALUE!0.00九期间费用0.001管理费用0.00表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2销售费用0.003财务费用项目总投资#VALUE!#VALUE!#VALUE!#VALUE!0.00地价及前期费用

金额单位：万元序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价工程量及单价说明一土地成本01政府地价及相关费用0◆土地出让金0◆土地使用费0◆市政配套费0◆政府收益金0◆应交契税0◆其他02合作款项03红线外市政设施费04拆迁补偿费0二开发前期准备费01勘察设计费0◆勘察丈量费0测绘占地面积0文物古迹勘探占地面积0初勘占地面积0详勘栋数0根据每栋角点确定勘点数,深度随地地质施工放线栋数0竣工测量费栋数0◆规划设计费0概念设计建筑面积0规划设计建筑面积0施工图设计建筑面积0包括总图（市政、给排水）施工图设计环境设计环境面积0其它（立面设计等）0◆建筑研究用房02报批报建费0◆报批报建费0政府综合报建费建筑面积0计费基础、收费单位、收费文件人防易地建设费建筑面积0计费基础、收费单位、收费文件白蚁防治费建筑面积0计费基础、收费单位、收费文件图纸审查费建筑面积0计费基础、收费单位、收费文件消防审查费建筑面积0计费基础、收费单位、收费文件教育基金建筑面积0计费基础、收费单位、收费文件新墙体材料保证金建筑面积0计费基础、收费单位、收费文件、可返还比例散装水泥保证金建筑面积0计费基础、收费单位、收费文件卫生防疫审查费建筑面积0计费基础、收费单位、收费文件工程招投标管理费主体建安费0计费基础、收费单位、收费文件招投标代理服务费主体建安费0计费基础、收费单位、收费文件合同鉴证管理费主体建安费0计费基础、收费单位、收费文件项目环境影响评测费项0计费基础、收费单位、收费文件标底编制审查费主体建安费0计费基础、收费单位、收费文件规划执照费概算成本0计费基础、收费单位、收费文件劳保统筹费主体建安费0计费基础、收费单位、收费文件城市生活垃圾服务费建筑面积0计费基础、收费单位、收费文件污水处理费建筑面积0计费基础、收费单位、收费文件……◆增容费0供电贴费建筑面积0收费单位及收费文件说明水增容费建筑面积0收费单位及收费文件说明煤气增容费户数0收费单位及收费文件说明◆3三通一平费0◆临时道路0◆临时用电临时电KVA0◆临时用水0◆场地平整占地面积04临时设施费0◆临时围墙0◆临时办公室0◆临时场地占用费0◆临时围板0五社区管网工程费01室外给排水系统0◆室外给水系统0◆雨污水系统02室外采暖系统0◆管道系统0◆热交换站0◆锅炉房03室外燃气系统0◆管道系统0◆调压站04室外电气及高低压设备0◆高低压配电设备及安装0◆室外强电管道及电缆敷设0◆室外弱电管道埋设0◆5室外智能化系统0◆停车管理系统0露天停车场、地下室、架空层停车场管理◆小区闭路监控系统0◆周界红外防越0◆小区门禁系统0◆电子巡更系统0◆电子公告屏0◆06六园林环境费01环境设计费环境面积02绿化建设费绿化面积03建筑小品0◆雕塑0◆水景0◆小品0◆4道路广场建造费0◆车行道道路面积0◆广场、人行道硬铺装面积05围墙建造费06室外照明07室外零星设施0儿童游乐设施、指示、标识牌、垃圾桶、座椅、阳伞8七配套设施费01游泳池02会所03幼儿园04学校05球场06设备用房0配电房、水泵房土建及装修费7车站建造费08八开发间接费01工程管理费0◆工程监理费建筑面积0◆预结算编审费建筑面积0◆行政费用项目人数0◆施工合同外奖金建筑面积0◆工程质量监督费建筑面积0◆安全监督费建筑面积0◆工程保险费建筑面积0◆02资本化利息财务提供3营销设施建造费0◆广告设施及发布费0◆现场包装费0◆接待厅装修装饰费0◆样板间费用0◆销售模型费0◆……04物业完善费05不可预见费九期间费用01管理费用0◆人工费用0◆行政费用0◆财产费用0◆其他02销售费用0◆媒介广告费0◆营销活动费0◆促销活动费0◆宣传资料及礼品费0◆现场销售器具费0◆销售人工费0◆看楼交通费0◆万客会费用0◆销售代理费及佣金0◆中介策划及咨询费0◆……0类型1主体建安工程费序号成本项目原始指标系数工程量单价(元)合价(万元)可售单方工程量及单价说明三主体建筑工程费01基础工程费0◆土方工程基底面积0◆护壁护坡0◆桩基础0◆桩基检测费0◆降水02结构及粗装修0◆混凝土框架建筑面积0标注含钢量、砼含量；含条基或独立柱基等浅基础◆砌体建筑面积0◆找平及抹灰建筑面积0◆防水防水面积0屋面防水、厨卫防水◆其它建筑面积0脚手、超高、垂直运输、散水等总承包项目◆3门窗工程0◆单元门单元数0◆入户门户数0◆户内门户数0◆窗、阳台门建筑面积04公共部位装修0◆大堂精装修单元数0◆电梯厅装修电梯厅数0◆单元入口装修单元数0◆楼梯间楼梯间面积0◆外立面装修建筑面积0◆外墙外保温建筑面积0◆屋面建筑面积0◆栏杆0楼梯栏杆楼梯间数量0阳台栏杆户数0私家花园栏杆底层户数0空调板装饰户数0◆5室内装修0◆厨房装修0◆卫生间装修0◆厅房装修0含窗台及护栏◆阳台露台地面0◆四主体安装工程费01室内水暖气电0◆室内给排水0给排水0直饮水系统0热水系统0◆室内采暖0◆室内燃气0◆室内电气工程0含楼栋总配电箱及表箱、弱电系统的管盒预埋◆2设备及安装费0◆通风空调系统0◆电梯供货及安装0◆发电机供货及安装0◆消防系统0水消防系统0电消防系统0烟感、温感、报警、消防广播气体灭火系统0防排烟工程0◆人防设备及安装0密闭门、气体过滤装置◆3弱电系统0◆居家防盗系统0◆对讲系统0◆三表远传费用0◆有线电视0◆电话0◆宽带网0◆类型2主体建安工程费序号成本项目原始指标系数工程量单价(元)合价(万元)可售单方工程量及单价说明三主体建筑工程费01基础工程费0◆土方工程基底面积0◆护壁护坡0◆桩基础0◆桩基检测费0◆降水02结构及粗装修0◆混凝土框架建筑面积0标注含钢量、砼含量；含条基或独立柱基等浅基础◆砌体建筑面积0◆找平及抹灰建筑面积0◆防水防水面积0屋面防水、厨卫防水◆其它建筑面积0脚手、超高、垂直运输、散水等总承包项目◆3门窗工程0◆单元门单元数0◆入户门户数0◆户内门户数0◆窗、阳台门建筑面积04公共部位装修0◆大堂精装修单元数0◆电梯厅装修电梯厅数0◆单元入口装修单元数0◆楼梯间楼梯间面积0◆外立面装修建筑面积0◆外墙外保温建筑面积0◆屋面建筑面积0◆栏杆0◆5室内装修0◆厨房装修0◆卫生间装修0◆厅房装修0含窗台及护栏◆阳台露台地面0◆四主体安装工程费01室内水暖气电0◆室内给排水0◆室内采暖0◆室内燃气0◆室内电气工程0含楼栋总配电箱及表箱、弱电系统的管盒预埋◆2设备及安装费0◆通风空调系统0◆电梯供货及安装0◆发电机供货及安装0◆消防系统0◆人防设备及安装0密闭门、气体过滤装置◆3弱电系统0◆居家防盗系统0◆对讲系统0◆三表远传费用0◆有线电视0◆电话0◆宽带网0◆类型3主体建安工程费序号成本项目原始指标系数工程量单价(元)合价(万元)可售单方工程量及单价说明三主体建筑工程费01基础工程费0◆土方工程基底面积0◆护壁护坡0◆桩基础0◆桩基检测费0◆降水02结构及粗装修0◆混凝土框架建筑面积0标注含钢量、砼含量；含条基或独立柱基等浅基础◆砌体建筑面积0◆找平及抹灰建筑面积0◆防水防水面积0屋面防水、厨卫防水◆其它建筑面积0脚手、超高、垂直运输、散水等总承包项目◆3门窗工程0◆单元门单元数0◆入户门户数0◆户内门户数0◆窗、阳台门建筑面积04公共部位装修0◆大堂精装修单元数0◆电梯厅装修电梯厅数0◆单元入口装修单元数0◆楼梯间楼梯间面积0◆外立面装修建筑面积0◆外墙外保温建筑面积0◆屋面建筑面积0◆栏杆0◆5室内装修0◆厨房装修0◆卫生间装修0◆厅房装修0含窗台及护栏◆阳台露台地面0◆四主体安装工程费01室内水暖气电0◆室内给排水0◆室内采暖0◆室内燃气0◆室内电气工程0含楼栋总配电箱及表箱、弱电系统的管盒预埋◆2设备及安装费0◆通风空调系统0◆电梯供货及安装0◆发电机供货及安装0◆消防系统0◆人防设备及安装0密闭门、气体过滤装置◆3弱电系统0◆居家防盗系统0◆对讲系统0◆三表远传费用0◆有线电视0◆电话0◆宽带网0◆商业主体建安工程费序号成本项目原始指标系数工程量单价(元)合价(万元)可售单方工程量及单价说明三主体建筑工程费01基础工程费0◆土方工程基底面积0◆护壁护坡0◆桩基础0◆桩基检测费0◆降水02结构及粗装修0◆混凝土框架建筑面积0标注含钢量、砼含量；含条基或独立柱基等浅基础◆砌体建筑面积0◆找平及抹灰建筑面积0◆防水防水面积0屋面防水、厨卫防水◆其它建筑面积0脚手、超高、垂直运输、散水等总承包项目◆3门窗工程0◆单元门单元数0◆入户门户数0◆户内门户数0◆窗、阳台门建筑面积04公共部位装修0◆大堂精装修单元数0◆电梯厅装修电梯厅数0◆单元入口装修单元数0◆楼梯间楼梯间面积0◆外立面装修建筑面积0◆外墙外保温建筑面积0◆屋面建筑面积0◆栏杆0楼梯栏杆楼梯间数量0阳台栏杆户数0私家花园栏杆底层户数0空调板装饰户数0◆5室内装修0◆厨房装修0◆卫生间装修0◆厅房装修0含窗台及护栏◆阳台露台地面0◆四主体安装工程费01室内水暖气电0◆室内给排水0给排水0直饮水系统0热水系统0◆室内采暖0◆室内燃气0◆室内电气工程0含楼栋总配电箱及表箱、弱电系统的管盒预埋◆2设备及安装费0◆通风空调系统0◆电梯供货及安装0◆发电机供货及安装0◆消防系统0水消防系统0电消防系统0烟感、温感、报警、消防广播气体灭火系统0防排烟工程0◆人防设备及安装0密闭门、气体过滤装置◆3弱电系统0◆居家防盗系统0◆对讲系统0◆三表远传费用0◆有线电视0◆电话0◆宽带网0◆建造标准类型1类型2类型3商业结构及初装修结构形式框架层数\层高4.5层\2.9m基础形式独立基础平屋面\斜层面斜屋面户内平层\错层\复式1-3楼平层，4、5楼为跃层复式房单元间有高差\无高差无高差外墙200mm厚粘土空心砖内墙100mm厚粘土空心砖屋面防水1.5mm厚聚氨脂涂料防水层厨卫防水1.5mm厚聚氨脂涂料防水层外墙防水无单独防水层、涂料防水屋面隔热30mm厚聚苯板门窗工程单元门入户门钢质防火防盗门阳台门铝合金门户内门模压门窗铝合金50平开窗、带纱、中空玻璃公共部位

精装修外墙装饰面砖、涂料外墙保温单元入口装饰花岗石屋面装饰英红瓦屋面、钢制成品雨水天沟电梯厅装饰大堂楼地面装饰墙面装饰天棚装饰楼梯间楼地面装饰防滑地砖墙面装饰乳胶漆天棚装饰乳胶漆栏杆楼梯栏杆铁花栏杆阳台栏杆预制装配式铁花栏杆私家花园栏杆空调板装饰铁艺百叶室内装修厅房楼地面装饰乳胶漆墙面装饰花岗石天棚装饰乳胶漆窗台及护栏不锈钢厨卫楼地面装饰防滑地砖墙面装饰面砖天棚装饰铝扣板吊顶门槛大理石厨卫设备抽油烟机、煤气灶、排气扇橱柜人造石台面、防潮板、含冼菜盆烟道成品阳台楼地面装饰防滑地砖墙面装饰同外墙天棚装饰采用外墙涂料室内给排水给水管材立管PPR、户内PPR、排水UPVC洁具及五金件国产全套室内供暖无室内燃气室内电气穿管布线UPVC管、BV普通导线配电箱\电表箱西门子配电箱、组装电表箱开关插座松本灯具阳台吸顶灯、厨卫筒灯室内通风空调高压配电发电机电梯室内消防弱电系统居家防盗对讲系统有三表远传进口非可视有线电视有电话无宽带网有室外给排水室外智能化停车管理系统小区闭路监控周界红外防越小区门禁系统电子巡更系统园林环境绿化建筑小品道路及广场围墙室外照明零星设施8.2本节点完成参考工时为30天。市场反向论证9.1当概念设计或方案设计阶段，产品出现创新性突破可能，而且这种突破可能与原客户定位和产品建议存在明显差异时，同时该方案在设计指标、经济指标方面比原定位方案更优的情况下，由设计专业向营销职能提出市场反向论证的申请。9.2营销职能召集原定位评审成员，研究决定是否进行市场反向论证。如果会议决定维持原定位结论，则按原定位和原方案继续。（该环节工作也可以通过邮件形式进行）9.3如果会议决定对新方案进行市场论证，则由营销职能部门组织新方案论证协助小组，同时知会一线公司组成新方案论证工作小组，执行论证工作。9.4营销职能部门召集新方案市场论证评审会，对新方案的市场可行性进行评审。第三部分 销售指导书阶段操作指引及成果标准本节点工作重点确定项目销售总体目标和分期销售目标制定营销费用初步预算确定首期入市时间和开盘要求确定项目销售关键节点时间表明确项目销售方式完成《项目销售指导书》目录：1．项目销售总体目标和分期销售目标1.1 项目销售总体目标1.2 项目销售分期及各期销售目标1.3 项目首期当年销售目标2．确定首期入市时间和开盘要求2.1 项目首期主要工程节点时间计划2.2 主要竞争项目关键销售节点预测及首期入市时间选择2.3 项目首期开盘条件要求3．确定项目销售关键节点时间表3.1 项目首期开发关键节点时间计划3.2项目营销节点时间计划4．明确项目销售方式4.1确定项目销售的方式5．制定营销费用初步预算5.1 项目总体及首期经济指标5.2 项目总体及首期营销费用初步预算5.3编制首期《营销费用指导书》初稿6．完成《项目销售指导书》项目销售总体目标和分期销售目标1.1 项目销售总体目标1.1.1包括总体销售周期、销售面积、销售均价、销售金额和项目利润。1.2 项目销售分期及各期销售目标1.2.1项目销售分期。包括各期销售区域、产品类型、主力户型。1.2.2各期销售目标。包括各期销售均价、销售周期、销售面积。1.3 项目当年销售目标1.3.1项目当年销售目标。包括该年度销售区域、产品类型、主力户型、销售均价、销售面积、销售金额。确定首期入市时间和示范区要求2.1 项目首期主要工程节点时间计划2.1.1首期主要工程时间节点。包括：首期开工、首期达到预售条件。2.1.2示范区主要工程时间节点。包括示范区开工、示范区竣工、示范区达到开放条件。2.2 主要竞争项目关键销售节点预测及首期入市时间选择2.2.1主要竞争对手本年度关键销售节点预测。包括：产品发布、排号认购、公开发售、现场开放、重大促销或公关活动等。2.2.2确定首期入市时间。2.3 项目首期开盘条件要求2.3.1首期示范区范围。图示表现首期销售大厅、销售流线、示范单位展示区及其他开盘计划展示的区域。2.3.2首期示范单位展示条件要求。包括：楼栋/组团、户型、效果、预算和完成时间等要求。2.3.3销售大厅展示条件要求。包括：功能分区、效果、预算和完成时间要求。2.3.3首期开盘时配套条件。包括：道路、公交、教育及其他配套条件要求。确定项目销售关键节点时间表3.1 项目首期开发关键节点时间计划3.1.1项目设计、工程、报批报建关键节点的时间计划。3.2项目营销节点时间计划3.1.2项目营销节点时间计划。包括从项目定位完成到公开发售的时间节点。明确项目销售方式4.1确定项目销售的方式4.1.1明确项目销售和代理销售的方式。即明确发展商自己组建销售队伍销售或者选择中介公司代理销售，还是发展商和代理商联合销售等方式。制定营销费用初步预算2.1 项目总体及首期经济指标2.1.1项目总体销售金额2.1.2项目首期销售金额2.2 项目总体及首期营销费用初步预算2.2.1预测营销费用占总体销售金额比例2.2.2估算总体营销费用及首期费用额度2.3编制首期《营销费用指导书》初稿2.3.1根据首期销售任务，和首期营销费用初步预算，完成《营销费用指导书》初稿。营销费用分类表项目名称：****序号营销成本项目金额（元）控制措施及简要说明备注一宣传推广费用1电视广告片制作2电视广告播放费用3广告策划设计费用4报章广告投放费用5其它广告制作发布费用含户外路牌、灯柱、车厢、候车亭、互联网广告等。6展销会（交易会）费用场租、布置、展板制作等费用7模型制作费用8销售用品设计制作费用含楼书、平面图、宣传册、质量保证书、使用说明书等9销售现场布置费用含条幅、标识、花卉、彩旗等10其它宣传活动费用如记者招待会、嘉年华会、巡回展览等。二广告代理费用三销售代理费用1内销代理费用2外销代理费用四售楼机构费用1劳务费清洁费用、保安费用2售楼车辆费用3售楼处办公费用售楼处办公设备、纸张文具、水电费用4其它五销售需要的设计费1售楼处设计费用2装修套餐设计费用六销售需要的建安费1售楼处装修施工及维护费用含施工费用及销售期内维护、修理费用。2示范单位(样板房)设计施工费此费用应为扣除示范单位销售折返之后的实际发生额3示范单位(样板房)施工及维护费含施工费用及销售期内维护、修理费用。4装修套餐样板房施工费用5售楼临时通道修建及维护费用6其它七物业管理费用1空置物业管理费2物业管理开办补贴3其它八配套设施补贴1村巴补贴2会所经营补贴3超市经营补贴4其它九营销优惠费用十售后服务基金营销费用合计编制：审核：编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页完成《项目销售指导书》6.1《项目销售指导书格式》参见附件附件：项目销售指导书（格式）项目销售目标和计划项目销售总体目标应包括：1、住宅类：可售住宅套数、面积、平均售价、销售金额（项目整体和分产品类型） 2、商业类：可售商业面积、平均售价、销售金额 3、其他。*注：简要评述平均售价的来由。项目分期开发和销售计划应包括：整体项目开发周期和平均售价；（住宅、商业和其他）各分期周期及推出时间、区域、面积、产品类型、和平均售价。*注：简要评述销售分期的理由。项目一期销售计划和目标应包括：1、住宅类：销售和结算计划。含面积、金额和均价。2、商业类：销售和结算计划。含面积、金额和均价。3、其他。*注：简要评述一期销售计划和目标的理由。营销费用初步预算应包括：1、整体营销费用额度及各期分配计划。*注：简要评述营销费用额度的理由。2、一期营销费用总额及主要构成：其中，包括：推广费用：销售代理佣金：卖场和示范单位费用：其他费用： 具体参见附件：入市时间和示范区要求1、入市时间：阐明一期项目推广/销售入市时间及理由。*注：简要评述入市时间的理由。2、一期示范区要求包括示范区范围、展示条件、开放时间。（附图说明）关键节点时间阐述影响项目开盘工作的各专业关键节点时间，包括设计出图时间、项目报批报建时间、工程进度时间以及营销关键节点时间。销售渠道计划阐述项目销售形式，并简要说明理由。如果是采用代理销售，则说明代理费率、代理机构承担职责。如果采用甲方自行组建销售团队销售，则说明团队规模、组建计划。6.2本节点完成参考工时为20天。

第四部分 广告提案阶段操作指引及成果标准本节点工作重点确定项目营销陈述编写《广告委托任务书》广告提案招标和回标广告提案及评审完成《广告提案评审意见书》目录：1、《项目营销陈述》1.1项目开发主题及设计陈述1.2项目竞争态势陈述1.3目标客户陈述2、《广告委托任务书》2.1产品基本描述2.2 项目营销陈述2.3 广告招标事项约定2.4 广告回标内容3、广告发标及回标3.1 广告发标3.2广告答疑3.3 广告回标4．广告提案及评审4.1 广告提案4.2 广告评审5．完成《广告公司评审意见书》5.1 广告公司提案内部评议5.2 《广告公司评审意见书》5.3确定中标方案1．《项目营销陈述》1.1项目开发主题及设计陈述1.1.1项目开发主题陈述。总结项目定位阶段对开发主题的陈述。1.1.2项目设计陈述。总结方案阶段的设计陈述。1.2项目竞争态势陈述1.2.1同细分市场竞争环境评述；1.2.2典型竞争项目竞争威胁评述。1.3目标客户陈述1.3.1目标客户特征描述。1.3.1总结目标客户的消费心理和价值偏好。1.4形成《项目营销陈述》1.4.1项目利益点提炼，并按照排他性、比较优势性排序；1.4.2项目劣势描述，并按照固有劣势、比较劣势进行排序；1.4.3公司层面对该项目的产生的经济收益、社会影响力的期望；1.4.4综合以上描述，总结该项目方向性营销任务和实现手段。并以关键词形式形成该项目的营销陈述。2．《广告委托任务书》2.1产品基本描述2.2项目营销陈述2.3广告招标事项约定2.3.1招标说明及合作思路约定2.3.2回标及汇报时间要求2.3.3其他应注意事项2.4 广告回标内容2.4.1项目推广主题及主题平面表现2.4.2项目案名、LOGO、广告语及平面表现2.4.3项目推广策略及媒体策略2.4.4项目小组组成及成员介绍2.4.5合作报价及合同文本3．广告发标和回标3.1 广告发标3.1.1通过广告任务书的形式向三家以上符合项目推广要求的广告公司进行广告代理业务招标。3.2广告答疑会3.2.1在广告标书发出后3个工作日内组织有各广告公司参加的统一答疑会。3.2.2在广告标书发出后18个工作日内组织各广告公司二次答疑会。3.3广告回标3.2.1在规定时间内接受回标。3.2.2检查回标质量，确定并约定提案时间和地点。4．广告提案及评审4.1 广告提案4.1.1组织由公司高层参加的广告公司提案会议。4.1.2广告公司汇报提案内容。4.2 广告评审4.2.1甲方与会人员提问4.2.2广告公司解答5．《广告提案评审意见书》5.1 广告提案内部评议5.1.1召集由集团领导或其授权代表、公司总经理、公司营销职能负责人、项目负责人、项目营销负责人及其他需要参与评审的成员参加内部评议会议。5.1.2各成员发表专业意见。5.2 《广告提案评审意见书》5.2.1根据内部评议会决议，形成《广告提案评审意见书》。6．确定中标提案6.1确定中标提案6.2本节点完成参考工时为25天。第五部分 推广主题和策略阶段操作指引及成果标准本节点工作重点确定项目推广主题和策略确定项目的案名、LOGO和VI目录：1．项目推广主题和策略1.1 营销陈述修正1.2 项目推广主题1.3 项目推广策略1.4项目推广创意2．项目案名、LOGO和VI2.1 项目案名2.2 项目LOGO2.3项目的VI系统项目推广主题和策略1.1 项目营销陈述修正1.1.1结合广告提案，修正项目营销陈述1.2 项目推广主题1.2.1基于项目营销陈述，结合目标客户及市场竞争状况，提炼项目推广主题。1.2.2基于项目推广主题，形成项目的主题形象和主题广告语。1.3 项目推广策略1.3.1项目推广核心诉求1.3.2项目推广节奏安排1.3.3项目推广渠道策略

1.4 项目推广创意1.4.1平面视觉创意。如：户外、报纸广告、包装创意。1.4.2视频音频创意。如：电视、广播创意。1.4.3互动媒介创意。如：网络广告创意。1.4.4公关活动创意。如：事件、新闻活动创意。项目案名、LOGO和VI2.1 项目案名2.1.1项目案名原则性要求。项目的案名需要符合当地地名办的要求，符合当地文化习惯，满足新颖性、恰当性、词义清晰性和无歧义性的基本原则。2.1.2中南项目案名库。2.2 项目LOGO2.2.1项目LOGO原则性要求。项目LOGO除了保证和项目定位的契合感之外，还需要满足推广和包装的延展性。2.2.2中南项目LOGO库。2.3项目的VI系统2.3.1项目VI清单。2.3.2中南项目VI库。3．本节点完成参考工时为35天。第六部分 市场推广方案阶段操作指引及成果标准本节点工作重点完成产品和竞争态势研究完成项目销控计划完成项目营销推广计划完成项目示范区包装计划完成营销费用计划完成《项目市场推广方案》目录：1．产品和竞争态势研究1.1 产品研究1.2竞争态势研究2．销控计划2.1 总体销售节奏安排2.2 各阶段销售推盘具体安排3．营销推广计划3.1 营销推广主题和思路3.2 配合推盘节奏的各阶段营销工作重点3.3 各阶段推广表现和媒体组合4．示范区包装计划4.1 示范区包装总体要求4.2各功能区域包装条件4.3示范区包装执行计划5．营销费用计划5.1项目营销费用使用特点5.2《项目营销费用指导书》6．《项目市场推广方案》产品及竞争态势研究1.1 竞争态势调研1.1.1项目销售周期内竞争项目基本情况。重点分析项目销售周期内市场竞争环境，主要包括： 项目所在的片区的市场当期供应情况，特别是可比项目供应、产品构成、价格策略、推广策略等。 与项目所在片区存在竞争的其它片区的市场当期可比项目供应情况； 整体市场可比项目供应情况。1.1.2项目销售周期内市场竞争态势综述。通过对市场竞争环境的分析，结合本项目产品特点、户型体量和面积配比等对项目销售周期内可能面临的直接市场竞争趋势作出预测。1.2 产品研究1.2.1目标客户描述。总结目标客户的消费心理和价值偏好。1.2.2项目开发主题及规划设计综述。1.2.3项目产品主要构成和特点。包括：产品类型、户型特点、功能性配套、规划和建筑特点、交楼标准等。销控计划2.1 总体销售节奏安排2.1.1开盘确切时间选择。基于以下三方面考虑确定项目开盘时间：对销售周期内市场竞争环境的描述和竞争趋势的预测；考虑项目工程进度；项目推广入市时间和推广周期要求。2.1.2总体推盘节奏安排。通过对片区市场环境和自身产品的综合审视，并结合当地市场推盘经验，确定项目的总体推盘节奏，应包含但不限于以下四个主要阶段：启动、开盘、持销、尾盘。2.1.3总体价格策略和定价参数。2.2 各阶段销售推盘具体安排2.2.1阐述各阶段的推盘时间、产品构成、价格策略和区间分布以及阶段的销售目标确定。营销推广计划3.1 营销推广主题和策略3.1.1描述推广主题。包括：推广形象描述和视觉表现。3.1.2描述推广策略。包括：推广核心诉求、推广节奏安排和推广渠道策略。3.2 分阶段营销推广执行方案基于项目推广主题和思路，配合销控计划，提出整体营销推广执行方案。包括：3.2.1分阶段推广诉求。3.2.2分阶段推广渠道组合。3.2.3分阶段推广创意及表现。示范区包装计划4.1 示范区包装总体要求4.1.1包装范围要求。包括红线内各功能区域形象、氛围营造性包装、交通流线导示性包装和红线外交通导示性包装。4.1.2包装效果要求。结合项目推广要求，提出现场的包装要求，并结合平面效果表示。4.2各功能区域包装条件4.2.1销售大厅包装内容。4.2.2销售流线包装内容。4.2.3示范单位及示范组团包装内容。4.2.4其他展示区域包装内容。4.3示范区包装执行计划4.3.1可以在示范区总平面上图示各功能区域的划分、销售流线及包装位置、内容、时间计划等。营销费用计划5.1项目营销费用使用特点5.1.1营销费用使用分布情况5.1.2营销费用使用周期性分布5.2《项目营销费用指导书》5.2.1格式参见附件6．《项目市场推广方案》6.1格式参见项目市场推广方案（格式）第一部分：产品和竞争态势一、项目陈述1、目标客户描述。总结目标客户的消费心理和价值偏好。2、项目营销陈述。3、项目产品构成和特点陈述。包括：产品类型、户型特点、功能性配套、规划和建筑特点、交楼标准等。4、产品卖点和难点归纳。二、竞争态势研判1、项目销售周期内竞争项目基本情况。重点分析项目销售周期内市场竞争环境，主要包括：项目所在的片区的市场当期供应情况，特别是可比项目供应、产品构成、价格策略、推广策略等。与项目所在片区存在竞争的他片区的市场当期可比项目供应情况；整体市场可比项目供应情况。2、项目销售周期内市场竞争态势综述。通过对市场竞争环境的分析，结合本项目产品特点、户型体量和面积配比等对项目销售周期内可能面临的直接市场竞争趋势作出预测。第二部分：销控计划一、总体销售节奏安排开盘确切时间选择。基于以下三方面考虑确定项目开盘时间：对销售周期内市场竞争环境的描述和竞争趋势