澳洲基本概况及房产基本知识2013

洲房产知识综合培训教材目 录第一章 澳大利亚基本概况第二章 澳洲主要城市介绍及房产市场概述第三章 海外投资者投资澳大利亚物业须知第四章 澳大利亚房产买卖流程及主要费用第五章 澳洲房产银行贷款及需要的材料第六章 澳大利亚房产投资指南第一章 澳大利亚基本概况一、今日澳大利亚1.澳大利亚概览澳大利亚是一个稳定民主的国度，自然资源丰富,经济发展势头强劲。人口约22,358,000，大部分集中在东部沿海一带。澳大利亚是经济，政治和社会环境最稳定的国家之一。澳大利亚已跻身全球最开放，最具创新精神的经济实体行列。澳大利亚的生活水平很高，澳大利亚是全世界三个居住条件最佳的国家之一，而墨尔本更在2003年获选为”世界最适宜居住城市”第一名。澳洲五大城市曾经入围世界最适合人类居住的城市。澳大利亚迷人之处在于人们可以参加各种户外活动，如郊野宿营，水上冲浪，观光，乡村俱乐部，购物等。高增长,低通货膨胀的经济*过去十年中，经济每年增长 3-4%左右，2010年经济增长将达到 3%，2011年加速增长至3.5%。2009年10-12月，澳大利亚GDP季度增长率为0.9%。2009年1-12月，澳大利亚GDP为12603.14万亿澳元，年增长率为 2.7%，在西方发达国家中式唯一一个正增长的国家。澳大利亚的 GDP在全世界排第13位，人均GDP为5.7万澳元，在世界排名第 6位。安全稳定的政治格局,优良的投资环境澳洲政局稳定，政府高效务实，金融监督制度世界一流；公司与税收等制度相当完善。为保持竞争优势，政府鼓励外商投资，投资的外商享受国民待遇。完善的教育福利系统先进的教育体系，小学到高中实行免费教育。持4年临时居留签证的新移民子女也可享受公立中小学的免费教育，澳洲小学，中学和大学的教育机制完整，其教育机构和课程均具有世界级水平。澳大利亚是高福利的国家，实行全民免费医疗和最低收入保障制度。根据《2002年世界竞争力手册》，澳大利亚居民所享受的生活质量在全世界堪称一流。二、基本概况澳大利亚幅员辽阔，位于南半球，处于印度洋和太平洋之间，是全世界第六大国家，面积约万平方公里，同时也是地球上最小的大陆洲。澳大利亚北部属于亚热带气候，而南部是属于温带气候。她是个移民国家，人口总计在人口约22,358,000，其中22-25%是在国外出生，后来移居此地。澳大利亚是全世界人口密度最低的国家，每平方公里只有两个人居住。最大的三个城市----悉尼、墨尔本和布里斯班居住的人口超过澳大利亚总人口的50%。因澳大利亚是一个低密度国家，大多说人选择在沿海附近的城市居住，类似悉尼和墨尔本，她们位于东部沿海的海港及旅游度假胜地，是大多数人的首选居住城市。地理位于南太平洋和印度洋之间，由澳大利亚大陆和塔斯马尼亚等岛屿组成。历史早在5万年前，名为Aborigine的土著首次来到澳大利亚大陆定居。到了大约200年前，大量的欧洲白人移居，是人类第二次移民澳大利亚。今日的澳大利亚为民主政制，移民以欧亚为主，使澳大利亚形成了独特的多元文化的特色。?人口澳洲人口约有

74.2％是英国及爱尔兰后裔；亚裔占

4.9％（其中华人、华侨约

46.5万人）；土著居民占

2.3％，约

45.5万人，通用英语。居民中有

70.3％信奉基督教，信奉其他宗教的占3.4％，少数信奉犹太教、伊斯兰教和佛教，非宗教人口占

25.1％。通用语言为英语。首都堪培拉(Canberra) ，人口约34.5万（2008年6月），年平均温度 20℃。行政区划澳大利亚全国分为６个州和两个地区。 各州有自己的议会、政府、州督和州总理。６个州是：新南威尔士（NewSouthWales）、维多利亚（Victoria ）、昆士兰（Queensland）、南澳大利亚（SouthAustralia ）、西澳大利亚（WesternAustralia ）、塔斯马尼亚（Tasmania）；两个领地是：北领地（NorthernTerritory ）、首都直辖区（AustralianCapitalTerritory ）。政治英国女王是澳大利亚的国家元首，由女王任命的总督为法定的最高行政长官。总督由总理提名，由女王任命。在联邦行政会议的咨询下执掌联邦政府的行政权，联邦议会是澳的最高立法机构，由女王（由总督代表）和参、众两院组成。１９９２年１２月１７日，澳大利亚联邦政府内阁会议决定，澳大利亚的新公民不再向英国女王及其继承人宣誓效忠。经济矿产资源丰富，是世界重要的矿产资源生产国和出口国。森林覆盖率２０％，澳农牧业发达，有“骑在羊背上的国家”之称，农牧业产品的生产和出口在国民经济中占有重要位置，是世界上最大的羊毛和牛肉出口国。旅游业：澳大利亚旅游资源非常丰富，著名的旅游城市和景点遍布全国。霍巴特的原始森林国家公园、墨尔本艺术馆、悉尼歌剧院、大堡礁奇观、土著人发祥地卡卡杜国家公园、土著文化区威兰吉湖区及独特的东海岸温带和亚热带森林公园等景点，每年都吸引大批国内外游客前往观光，为国家赚取大量的旅游收入。第二章 澳洲主要城市介绍及房产市场概述一、

新南威尔士洲新南威尔士洲曾经是澳大利亚的第一块殖民地。 这里几乎涵盖了澳洲的全部景观

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雨林、海滩、山脉、内陆戈壁滩。基本情况：土地面积

801,735

平方公里，总人口数约

698万（2008年月）。首府城市悉尼。悉尼有“南半球的闪烁之星”之誉，是澳大利亚最早开发，最大及最现代化的城市。悉尼市郊总面积4074平方公里，人口近440多万，约占全国人口1/5。他们来自世界各地，其中54%来自欧洲，22%来自亚洲。悉尼市区分布在杰克逊港的南、北两岸并由港口海底隧道和著名的悉尼港口大桥连为一体。悉尼虽不是首都，却是澳大利亚重要的经济、文化、金融和贸易中心，也是举世闻名的旅游城市。当地气候宜人，终年阳光灿烂，绿草如茵，树木葱茏，繁花似锦，与碧水蓝天相映，美不胜收。悉尼歌剧院、海港大桥、悉尼塔、情人港、中国城、岩石区、维多利亚女王大厦、BONDY海滩等多处名胜，数不胜数，强烈吸引着世界各地的游人。2000年悉尼奥运会更将悉尼推向国际舞台。悉尼是一个充满个性、活力、特色和光彩的现代化城市，集观光、餐饮、金融、购物和娱乐于一体，是澳大利亚最主要的旅游城市，并多次被亚洲和欧洲游客选为最喜爱的旅游城市。悉尼拥有新南威尔士大学、悉尼大学、麦考瑞大学、 UTS大学等十几所高等院校，他们在世界知名度都很高，在各自独特的学术领域中受到崇尚。悉尼的商业、酒店和休闲娱乐场所 主要分布在悉尼的商业中心区 CBD和King’sCross区域附近。悉尼的沙滩闻名世界，Bondi、Manly和Coogee等近郊海滩一年四季的游人都络绎不绝。悉尼的住宿非常方便，选择多，市中心内既有各类高级的星级酒店，也有适合青年学生住宿的青年旅馆。悉尼的第一间赌场于 1995年在著名景区达令港开业，之后迅速成为国内外游客慕名前往的旅游景点。2000年的悉尼奥运会掀起了悉尼的酒店和公寓开发建设高潮， 并吸引了大量外国投资者来悉尼投资酒店和各类物业。悉尼房产市场基本概述悉尼是澳大利亚平均房价最高的城市，最贵的物业是在北面靠海的区域（NorthSydney）和东面的滨海区（RoseBay、DoubleBay等富人区），多数房价都在几百万至几千万澳币。在过去年中，悉尼的房地产市场经历了蓬勃的发展，近城区的物业价格更是高速增长。目前，悉尼仍有大量的物业在开发建设当中。在澳大利亚的所有城市中，悉尼的房屋租金价格最高，留学生如果要租一房公寓，价格约350～450/周，两房的公寓约为450～600/周，而三房的公寓每周要600澳元以上。在投资回报方面，悉尼城市中心西区和南区的公寓回报较高。因2000年悉尼成功举办奥运会，致使悉尼的物业价格从1998年到2003年，经历了一个飞速的增长，几乎翻了一倍，并且在2003年达到了历史高峰。从03年到09年，是悉尼房产市场调整期，物业的价格渐渐趋于平稳，只有很小的升幅。有关权威机构分析，从2010年开始，将是澳洲房产又一个高速增长达到波峰的时期，也是进入澳洲楼市最佳时期。二、维多利亚州位于澳洲大陆的东南部，因19世纪淘金热潮而富饶起来，现在是产粮区和工业中心的混合体。这里有世界风景最美的大洋路、温带雨林、采金区、葡萄园 和壮丽高原等景观。维多利亚州基土地面积 227,600平方公里，总人口数约 531万（2008年6月）。维多利亚州是澳大利亚人口数排名第二的州，虽然人口数只是第二位，但却是澳大利亚人口密度最高的州。首府是墨尔本。墨尔本市位于雅拉河畔(YARRARIVER)，也是澳洲第二大城市。 面积6129平方公里，人口约398万，占维州总人口的3/4。墨尔本是澳大利亚一个较古老的城市，充满文化气息,倍受尊敬，并于1993年被国际组织提名为“最适合人类居住的城市”。墨尔本气候常年温和，但“一天之内有四季”，温差变化大，晴雨无常。夏季(1、2月份)平均气温为25.5度，最高可达40度左右；冬季(7、8月份)平均气温为14度，最低可达4度以下。1835年，大批移民从塔斯马尼亚岛来此定居，并以当时英国首相墨尔本勋爵的名字为该市命名。1851年，墨尔本西北113公里处的巴拉腊特发现金矿，墨尔本随之发展起来。 1901年，澳6个殖民地结成澳洲联邦，墨尔本曾为首都。1927年，澳联邦才迁都堪培拉。墨尔本是澳洲商业、贸易和金融中心之一。澳 10大公司中有6家、10大外资企业中有 7家总部设在墨尔本。市中心办公大楼林立，集中了澳各大银行、保险公司和证券交易所。墨尔本环境优雅，素有“花园城市”的美称，许多街景和建筑还保持著英国维多利亚女王时代的风貌。墨尔本同时也是一座文化城市,维多利亚艺术中心设计独特，雄伟壮观，馆内收藏甚丰，常有音乐、歌剧、芭蕾等演出。墨尔本还有许多体育运动设施、画廊和工艺品市场，航海、钓鱼和赛马也很流行。墨尔本房产市场基本概述作为澳大利亚的第二大城市，在未来的 5年里，墨尔本的物业投资将受到三大因素的影响：1、Dockland区的规划发展和城市中心的翻新；2、城市东部的公路交通网修建计划；3、墨尔本市2030年的城市发展规划。（详见为什么投资墨尔本）三、昆士兰州昆士兰州基本情况：土地面积1,727,200平方公里总人口数约429万，布里斯班约180万，黄金海岸约60万。昆士兰州是人口数排名第三的州，是澳大利亚人口增长最快的地区。近几年，在旅游业的带动下，昆士兰州的经济高速发展。高速的人口增长为昆士兰州的房地产业发展创造了大量的机会，而且居民人数的增加，也使得该地区对物质产品和服务的需求有所增加。首府是布里斯班。布里斯班市是澳大利亚第三大城市， 始建于1924年，现为澳大利亚商业和交通中心，拥有全国最大的海港。布里斯班城市面积为1,22O平方公里，人口密度每公顷12人，年平均温度约为24℃，年最低平均温度约为15℃，人口约18O万（连郊区）。布里斯班地处布里斯班河畔，濒临摩尔顿湾，近南回归线，亚热带气候，平均日照7小时半。四季常青，冬暖如春。曾属新南威尔士州，并以当时州总督马斯·布里斯班的姓名命名，后为昆士兰州首府。布里斯班河呈S形蜿蜒过市，街道笔直有致，略如棋盘，多以昔日英皇室成员命名。市内现代化大楼与典雅古老建筑毗邻为伍，皇后大街为主要商业中心，一年一度的迎春节在此举行。哥德式约翰英国教堂建于19世纪50年代，教堂内的教长住宅，为1859年宣布脱离新南威尔士州之处。建于1932年的市政厅大厦，钟楼高32O英尺，有了望台可俯瞰市容，为布里斯班标志。市区东北广场上有为纪念战争中死难者而建立的纪念亭，亭内火炉日夜不灭。市东南河畔是植物园。多属热带雨林，内有全国最大的天文台。附近有森林公园，园内银瀑飞溅，有孤松保护区和树龄达300年的南极毛榉以及上万棵玫瑰与兰花、九重葛、赤素馨等名花异卉，为树熊、大袋鼠和鸸鹋栖息之地。布里斯班是羊毛、肉类、糖和钢、锡等的输出港。昆士兰州房产市场概述酒店和休闲度假屋的开发是昆士兰州房地产市场的一个发展重点。与悉尼和墨尔本相比，昆士兰州的房屋租金相对较低，但是昆士兰州的房屋出租率却比这两个城市高。昆士兰州的物业主要沿着昆士兰海岸线分布，以布里斯班为中心，南面主要是黄金海岸，北面主要是阳光海岸、凯恩斯和汤斯威尔等地区。在过去的几年，由于有大量的洲际移民从澳大利亚其它州迁入昆士兰，所以昆士兰州首府布里斯班市和东南海岸地区的物业价格高速增长。近一、两年，整个昆士兰州房产市场非常活跃，需求非常旺盛，据市场分析家估计，在未来的四年里，昆士兰洲的房屋价格还将有 35%的升幅。以目前昆士兰州的市场情况来看，有四大因素支撑和影响着该地区房屋市场的价格。1．新移民需求量大。最近一年，昆士兰州每周吸收了 1200名新移民，即一年里有超过 6万人迁入昆士兰州定居，而且这种趋势并没有减缓的迹象。大量的新移民都需要购置房屋，保证了市场的旺盛需求。2．市场供应量小。在当前，昆士兰州特别是布里斯班的房屋处于供不应求的局面，整个昆士兰州每个季度只能提供大约1400间新房屋，远远不能满足市场的需要。3．新增就业机会。在过去的12个月里，该州新增了38000个职位，经济的稳定发展保障了当地居民的收入。4．市场前景。市场分析家认为，相对于悉尼和墨尔本的房价， 布里斯班的房价还有很大的上升空间。昆州的矿产资源极其丰富，教育出口不逊色于新州及维州，高端科技的发达支撑着昆州经济持续稳定发展。昆士兰洲气候宜人，是旅游爱好者必经之地，著名的冲浪天堂及大堡礁分别位于昆州南北沿海，阳光海浪令游人留恋忘返，非常适合居住。在过去的 6、7年，由于悉尼和墨尔本的房价高速攀升，许多当地的居民在房屋升值后都抛售手中的物业而移居布里斯班。在新南威尔士洲，移居昆士兰洲的人数由过去的每年 14000人上升到去年的 27000人。目前在布里斯班，离市中心较近的一些区域价格上升得最快，例如： Ashgrove,Carina 和Morningside，而一些靠近海边的区域也非常热门， 例如：Hamillton、Wynnum,Manly和RedlandBay。澳大利亚的物业投资协会非常看好昆士兰洲的物业投资价值， 强烈建议投资者前往布里斯班投资。黄金海岸房产（请见专题叙述）四、南澳洲南澳洲基本情况土地面积984,277平方公里。南澳洲有人口大约 160万，其中3/4居住在首府城市阿德莱得。南澳洲以农业为主，其主要出口是谷类、羊毛、葡萄酒和肉类。南澳州有“节庆之州”的美誉。该州是澳大利亚第一个自由殖民地。德国移民在该州的人口中占有很大的比例。阿德莱德是南澳的首府，位于澳大利亚南部，被称为教会城，南半球的雅典。阿德莱德是个非常年轻的城市，建于1836年。以其广大、众多的公园，蓝灰砂岩的建筑和轻松愉快的生活方式而著称，人们享有富裕的生活。现在这里的汽车、电器工业发达的澳洲第四大都市。有名的阿德莱德艺术节在偶数年的3月举行，邀请各国著名的艺术家前来，有各项多彩多姿的技艺竞赛。阿德莱德四周环绕着无数著名的葡萄酒酿酒场，是澳大利亚著名的葡萄酒的产地。南澳房产概述阿德莱得的房价比较低，中价位的物业价格仅为 200,000。跟随着悉尼和墨尔本，阿德莱得的房屋价格在过去的几年也经历了高速的增长。 分析家认为，在未来的2、3年，阿德莱得物业价格的升幅将趋缓，但由于该地区的低失业率和稳定的人口增长，其物业价格将稳中有升。类似于布里斯班，在阿德莱得，靠近市中心和海边的房屋价格上升的非常快，而且还将继续增长。目前的投资热门区域有北部和南部的一些市郊，

如：DavorenPark,

MountBarker,

HallettCove,Reynella,SalisburyNorthandChristieDowns

。五、西澳洲西澳洲基本情况土地面积

2,525,500

平方公里。西澳洲的人口接近

226万，主要的支柱经济是铁矿石的开采、种植业和畜牧业，该洲的旅游业近年也发展得比较迅猛，主要围绕西北部城市 Broome和Kimberleys。西澳有着金色的沙漠，金色的海滩，金色的矿蔵，而金色所代表的并不是富饶感和高贵的生活方式，同时还意味着西澳人自由而明亮的生活态度。佩斯是西澳的首府，也是西澳最大的城市。西澳的面积约相当于整个西欧。70%的以上的人居住在首都佩斯。美丽的佩斯由一条天鹅河分为两部分。河北岸是圣乔治大道是佩斯金融，公司和政府机构的集中地，有办公街之称。圣乔治大道北邻的海伊步行街则是佩斯的商业闹市中心。这两条街均为东西向，夹在中央站和天鹅河之间。所以中央火车站往南向天鹅河方向走，就是佩斯的心脏内走动。西澳房产分析柏斯的物业中价位价格为 150,000万。相对于澳洲其它几个主要城市， 佩斯的物业价格今年并没有放慢上升的脚步，在过去的一年，仍有惊人的19%的增幅。在澳大利亚的各大省份，西澳的失业率最低。分析家认为，有经济发展的支撑和移民数目的上升，该地区的物业价格还将稳步上升，每年约有5%-8%的增长。第三章 海外投资者投资澳大利亚物业须知一、海外投资者购置澳大利亚房产遵循的规则、海外投资者购买澳大利亚物业的主要目的（1）为了得到稳定的租金回报和房产增值；（2）为子女在澳洲留学提供舒适安全的读书环境；（3）为未来在定居澳洲提前置业；（4）为赚取一定的外汇波动差价，将风险投资转化为资金安全的房产上；（5）此外还有休闲度假退休、养老等用途。2、FIRB简介FIRB机构负责管理海外房产投资者，它们是建议政府制定相关海外人士投资澳大利亚房产政策的机构。海外人士购买澳大利亚房产首先必须通过FIRB寻求政府的许可，除非一些特殊情况可以免除。在任何想投资澳大利亚房产的国外人士准备投资之前，发展商必须得到FIRB或相关平级的机构的批准。3、海外投资者可以购买澳大利亚的的房产类型（1）公寓、别墅、普通公寓、单元房等期房 (offtheplan)2）未曾出售，出租期未满12个月的新房3）住宅用地（Land,24个月内须建造一套新房）4）建成的新房5）纯度假物业上面的条款，对购买房产的数量、房产的总价值、个人或公司名义购买没有任何限制。但是，每个发展商可以把 50%以上的开发的房产卖给海外投资者。这一规定是为了保护所有买家的利益，也就是意味者所有的住宅项目必须至少有 50%是澳大利亚本地居民购买的。 (目前条件适当放松了)房产项目不可以只卖给海外投资者，这就意味者任何项目在澳大利亚都是很收欢迎的。国外买家不可购买二手房。如果转售，国外投资者不可以将房子也卖给其他国外人。 每周都有几千套转售的的房产，因此一个好的房子在当地市场是很容易转售的。在澳大利亚的主要几个城市，历史迹象表明，过往 40年里，每7年房价平均翻一倍，每年房产平均有10%的增值涨幅，并且每年的租金回报基本在房价的 4-6%左右。房屋的出租率达到 95%以上，并且大多数房产是永久业权。4、哪些人可以免遵守以上条款1）居住在海外的澳大利亚户籍公民2）指定划分的区域的国外人士持有澳洲永久居住权，以及特别种类的VISA如新西兰国家公民。3）国外买家，因为要和配偶居住，并且其配偶是在被指定的居住的区域内。购买任何公寓时，不管是新的还是旧的，都必须按房产及土地总价值交纳税费。一般物业管理公司是发展商成立的一个公司，通常是由自己的购买房产的发展商下属的物业管理公司打理并负责征收经营管理基金和偿债基金。这些基金是为了维护物业的正常使用，如电梯维护费、建筑重新油漆、走廊等公共区域的照明、以及为了所有居住者服务的管理员、保安员、清洁工的工资。投资房产是一个长期增长财富的极佳选择。房产是澳大利亚人很喜欢的一项投资，大概70%左右澳大利亚人投资房地产市场购买了自己的房子，因此，当决定做长期投资时投资房产是没有什么值得大惊小怪的，人们买了住宅房产后，可以出租出去。二、投资房产优点1、房产投资优点房产是有形资产，可以看得到，摸得着；房地产市场比股票市场和债券更稳定，投资房产的人没有必要像投资股票人士那样恐慌和急于卖掉自己的房产；正确选择投资一套房产，可以得到可靠的增值回报；投资者掌控房产比股票更容易，投资者可以在对房子进行装修或重建后加价卖出；房产租金回报将会随通货膨胀上涨；房地产市场是一个容易让人理解和得到相关信息的市场，股票市场常常被内部知情人操控着，有投资者在其住的附近购买一个用于出租投资的房子，他们自然很容易关注当地的房地产市场的变化，他们可以知道在哪条街或市郊的房产购买后升值最大；在一些中心地段，出租房需求数量会不断增加；有些金融贷款机构会让您借到房产全额的贷款，即使因为贷款而增加您的购买成本，但是意味着您购买一个房产没有花费您的现金。三、房产投资成本如果投资房产，很多交易成本费用是可以抵税的，您应当期望这些成本大概是房价的 5%左右。下列所有的成本都可以要求抵税：1、购买前的房屋检查检费用2、建筑结构调查费用3、贷款的印花税4、贷款保险5、其他银行费用和支出（如估价费）6、调查费7、调查费用的印花税8、律师费9、事先已经被业主支付的市政费、水费、物业管理费、土地税会计师相关费用四、交易成本一旦您拥有了房产，您必须面对下列费用：提前准备好租赁合同、租金的收取、房屋检查费用，这些都可以委托房产经纪公司经理安排，不过需要是收取您租金收入的5-8%之间。1、 维护费2、 清洁费3、 利息4、 贷款利息和还款本金部分5、 保险（核实您的保险人他会找警察去收拖欠的租金及租户恶意破坏房子追究其责任。这些现金支出费用是可以抵税的（包括您去管理查看房屋的差旅费及维护费）房产将来必须不断爱惜注意保养，没有不断的维护保养，您投资的房产价值很快就会下跌，如果远离租客且长时间没有去检查，房子的质量可能会遭到破坏！五、折旧您可以要求对任何家具及相关房子装饰设备如地毯、窗帘、冰箱、炉子、洗碗机、加热系统、空调等折旧。不同的东西有着不同的折旧价值。在计算资产增值税之前，就洗手间、厨房等换新而言，被支付的费用，一起加到了总的费用支出上面。六、消费税(10%)只有新建的房子当被卖时必须交纳消费税（GST，一般包含在价格里），二手房再销售时不需要交纳消费税。所有的购买成本需要交纳消费税如律师费、房地产代理公司收取的代理费、土地证费用、水费。消费税可以要求抵税。房东不可以要求将税收算到自己房产的开支上来，这些开支有管理费、维修费、会计费及广告成本等。七、房产投资估价对于成功的投资，您必须购买您认为合适的位置和价格的房产并且从长期角度来说有较大的房产升值。1、地点很重要查看是否离车站、学校、购物中心、运动和娱乐场所和未来有增加工作机会的地方，房子必须在安全、干净、吸引人的环境并且该地区将来会有较多的租务需求；2、房子的质量是关键建筑物必须符合市场的需求 ---- 例如如果位于家庭租赁区至少是三房型的， 或在市区高层建筑必须是安全的地区。它必须是优良的质量美观的设计的墙砖以及属于低维护的建筑，并且有公共的区域如花园，任何的出口都必须设计的井然有续。如果是公寓，确定是否符合个人的财力或银行贷款机构给您贷款的份额。3、在你购买合适的房产之前您必须清楚以下几个问题（1）我可以承受花费多少钱（2）我可以借到多少钱（3）在税前税后我购买房产时需要的成本八、房产投资毛利和净利当您收取租金后，您此刻就要为您的投资支付所有的费用了。之后您就会得到您的净租金回报。为了明白您的投资是怎样进行的净租金回报是一个吸引您的关键点。然而租金可能上涨不是特别快，有时投资成本将会有波动，您必须密切关注。一个快速估算您的净租金回报的方法是在毛利的基础上扣除 25%。（扣除的费用：保险费、维护费、管理费）这会给你一个大体的净租金回报值。九、空置情况大概有30%的澳大利亚人是租房人，空置房屋对投资者来说是意味着是一件很麻烦的事情而且是一个有风险的投资。您必须估计你的毛利的2%的损失是由于房屋的空置。当然，如果一个房子维护的较好，具有吸引人的地方以及合适的位置是不会空置很久的。如果您自己打理您的房产然而不好寻找租客，您可以找当地的房产代理公司帮忙找租客，但需要付一点费用。（详见各城市房产空置率情况）十、投资房产负扣税投资房产负扣税主要是投资客可以借钱购买投资型的房产并且可以要求在购买房产时发生的费用要求抵税。正确使用这种转化可以增加您的收益，任何方面的损失都是可以要求抵税的。1、永远不要为了减税而单独购买一个房产，必须确定您买后的房产今后能够升值。2、您必须有其他稳定的收入面对可能的投资损失。悉尼、墨尔本、布里斯班很多房产投资爱好者多年来都是使用这种投资房产将负面的转为优点，并且提高投资房产的效益。关于房产的租金收入和关于房产的相关费用的不同之处主要是在抵税方面。也有一些看不见的隐形费用，如建筑、灯具、地毯等折旧，这些是可以抵税。以下是可以抵扣税项目：1、购买成本上的折旧2、估价费用3、贷款的印花税4、银行贷款申请费用5、贷款保险6、咨询服务费用7、其他成本折旧成本：1、建筑成本（每年 2.5%，40年）2、固定设备3、家具在购买房产时您有许多因素需要考虑，其中的一个就是买现楼还是期房。 答案是选择期房。这可以最大化取得税务方面的优惠，并且减少您购买房产的成本。澳大利亚和新西兰政府早在80年代就引用贷款是为了提高投资者购买房产的积极性，并且提高租回报。更重要的是贷款和后期的增加房产项目的开发大大促进了城市的发展。许多工业的发展与建筑业的发展息息相关，不但是能给人们提供大量的建筑工作，而且给那些为建筑承建商和房地产发展商提供建筑材料的工厂的员工也带来了利益。（这一因素，在2001年政府强调凡首次置业者政府奖励14000澳币，但现在变成了7000澳币。）另一个对政府有利的是减缓了提供房源和维护房子的压力，特别对那些买了房子不在自己住的地方购买房子。因此，节省了以百万计的资金和大量经营和基本设施费用。就未来这一点分析，大概有34%的澳大利亚人是租房。房子供应数量不但促进了房子租金的上涨，而且也给政府对房子的提供也提供了一定的压力。为了鼓励私人投资房产用于出租，政府制定了合理的税务制度以刺激房产投资者投资。通过这些合理的税务制度，可以使投资者花费很少的钱，实际上是没有什么成本的。十一、投资成本清单1、律师费及交通费交易房产需要的印花税（看印花税列表）贷款的印花税贷款申请费用保险、产权证费用、利息、税十二、土地税和印花税在澳大利亚，涉及房地产的赋税有 印花税和土地税，这两项税费由各个洲自行征收和管理。土地税除了北领地，澳大利亚的各个洲都需要征收土地税，土地税由土地拥有者支付；但在首都堪培拉，土地税由租客承担。土地税的征收对象是未开发建设的土地。每个洲的土地税率不一样，维多利亚洲最高，为 5%；首都堪培拉最低，为 1.5%。在一些洲，土地税可以申请减免，但这主要看土地的用途。总的来说，用做下列用途的土地可以免除土地税：1、非赢利性的社会团体使用的土地；2、宗教机构使用的土地；3、慈善机构使用的土地。十三、房屋印花税房屋印花税是指在房屋转让过程中需要向政府交纳的税费 。印花税额的大小由转让金额决定，在特定情况下可以申请减免，房屋印花税由购房者交纳。对于第一次购房者，澳洲政府都会给予一定的优惠。以下是各洲印花税的计算方法：维多利亚洲：LandTaxStampDuty自住房投资房购买已建造好的房屋，购房者需要支付全额的印花税。如果购买的是楼花，购房者只需要支付部分的印花税，即根据项目工程进度来计算印花税；如果购房者买的时候房屋还没开始建造，那么购房者只需要支付相当于土地价值的那部分印花税，即买得越早，印花税可以减免得越多。新南威尔士洲：LandTax:StampDuty:昆士兰洲：LandTax:StampDuty:南澳LandTax:StampDuty西澳LandTax:StampDuty:各洲的印花税费比较：10万15万25万50万75万100万维多利亚2150466010660256604066055000新南威尔士199037407240179902924040490昆士兰192539757225159752535034725南澳283048308955213303508048830西澳190049059655244054013555905第四章 澳大利亚房产买卖流程及主要费用一、澳洲物业购买流程：1．选房：买家选中房号签预订单，交订金（发展商项目，金额不同） ；2．签约：（预订后5日内）买家签署合同，同时支付首期房款 10%；3．按揭：交房前 2～3个月开始办理按揭（贷款额最高可达 80％）；4．余款：付贷款额余下的房款；（如贷80%，需付余下的10%）；5．交房：三方律师（开发商律师、银行律师、客户律师）在场，交楼时发展商必须持有3个法律文件：持牌测量师发放的合格证、政府验收检查合格证书、房屋产权证书）二、购房支出费用：1、购房签约时：（1）印花税：悉尼房价30万约8,995澳元，超过30万的部分乘4.5%，墨尔本约5%（2）律师费：约1,500～2,000澳元（签约时支付50%，交房时支付50%）（3）贷款费用：约1000澳元左右2、交付入住时：（1）市政税和水费 ：约1,500澳元（2）保险费(房屋保险)：约400澳元（3）物业管理费（公寓需要交纳，别墅却不需要）（4）租务管理费用（如果房屋委托代理公司出租，需收取每月租金收入的7%为租务管理费）（5）会计费：约350澳元(只限投資物业)精品文档 你我共享第五章澳洲房产银行贷款及需要的材料一、贷款（mortgage）投资澳洲房产竞争激烈的贷款市场中，银行和金融服务机构可为你提供各种选择的房屋贷款方式和组合，各种贷款期限(最长可达30年)偿还贷款方式如下：1、固定利率贷款（fixedrate ）（定息）按固定利率和固定年限借款，贷款银行会根据历年来的利率制定一个固定的利率值，今后贷款人就按照这个值还款。特点：这种贷款可以防止利率上升的影响， 固定利率贷款通常比可变贷款或浮动贷款的利率高 ，最多5年。2、可变利率/浮动利率贷款（variablerate ）利率将随市场情况浮动，这种贷款提供随时可以改变还款额的灵活性，包括一次性大笔还款。若是利率下降，你需付的利息将减少，一般期限为 5、10、15、20、25年等。3.只还利息贷款（interestonly ）是一种只还利息不还本金的贷款，但是银行会提出时间限制，一般是5年的期限，这样的贷款方式是银行提供给投资者们的一个贷款优惠。如期限已到，贷款者可以向银行提出申请延长还款期限，手续费仅为HK$1000。这种贷款的特点：（1）年龄大的投资者不被批准；（现在可批准5年）（2）一般期限为5年，到期可再申请 5年，最长共10年；（3）只还利息，不还本金，年末一齐还；（4）澳洲可以使用这种方法贷款；（5）对于专业投资人士可以方便还款，降低投入成本，减轻供房压力。4.100%贷款100% 贷款是指银行可以贷全额给你，买房不需要自己拿首期款。但是这样的贷款方式是有条件限制的。腹有诗书气自华精品文档 你我共享你必须在澳洲已有房产或固定资产。已有房产当初如果是贷款买的，那还应该已经还了50%贷款，然后拿原有房产和新房产抵押给银行，经银行评估后才能贷到。二、贷款计算方式1、n复利贷款（Tabelloan）这是一种连本带利定期还款的贷款。一段时间后，你所借的本金将逐渐减少。是最常见的还本付息贷款，还款金额保持不变，但每一次还款中本金所占比例增加，利息所占比例减少。如等额本息付款：好处是增加利息支出，可以减少净收入，从而少付税，而且可以计算每期还款额度，方便买主预算，且贷款的年期长，每期还款额少。2、减少利息贷款（Reducinginterestloan）在整个还款过程中偿还相同金额的本金。但是随着本金的减少，你所支付的利息也随之减少。也就是说你所付的利息会一年比一年少。如等额本金付款方式：还款额逐年递减，可以提前还款，第一、第二年的还款金额比较大。三、以下是在澳洲银行贷款所需要的材料1．中国护照、身份证及信用卡复印件2．所购买物业的合约第一页（附有购买的价钱及购买人的姓名）3．估计物业出租的租金收入（应由地产代理协助提供）4．雇主提供的收入证明公司信（在信内请列明职位，开始雇用之日期，税前年收入及税后年收入）5．银行存单证明有超过 25%的房产总价的存款。第六章 澳大利亚房产投资指南一、为什么投资澳大利亚房产腹有诗书气自华精品文档 你我共享如果您目前正计划房产投资，那么投资澳大利亚房产将为您开辟一个全新的投资空间，并为您带来更进一步的多元回报。 做为移民国家的澳大利亚，30万百万富翁中间，有85%-90%是靠投资房产达到富有。●完善的房地产法律和管理体系，澳大利亚被评为世界第一类“高度透明”的房地产市场；●产权为永久业权，带精装修，租金回报稳定，空置率低，且购买手续简便；●充分利用银行借贷杠杆原理，通过中长期投资房产，实现财富增长最大化；●澳大利亚强劲的经济增长，利息率及通货膨胀率均稳定，就业率不断上升；●民主和政治稳定的社会制度,澳大利亚的政治环境排名全球第三；●每年平均约有15万移民在澳大利亚安家，大量海外学生选择留学澳洲；●根据最新的权威机构的统计和分析表明：过往40年里，澳大利亚房价基本呈上升趋势，平均每年升值10%，每7年翻一倍。近年来随着澳大利亚经济的不断攀升以及吸引海外投资的政策，有澳大利亚良好稳定的经济环境和政府的支持政策做后盾，加上澳大利亚房产市场不可限量的发展前景，澳大利亚房产投资将成为世界房产投资爱好者的首选。二、澳洲经济概况澳洲人口约2300万，主要分布在新南威尔斯(NewSouthWalles)及维多利亚(Victoria)两地。其第一大城为悉尼(Sydney)。澳洲1998-99年度的经济增长率为4.4％，仅次于前一个年度所创下的4.8％的纪录。预计，下一个年度的经济增长将放缓至3.5％，反映了澳大利亚的内需更趋稳定，但仍高于经济合作与发展组织的预计平均水平。伴随着强劲增长势头的是低通货膨胀。澳洲90年代的通货膨胀率平均为2.1％，与之相比，欧盟同期为3.1％，美国为2.9％。低通货膨胀带来的是低利率。1996年年中以来，澳洲的官方利率降到了60年代以后从未有过的水平，而60年代澳洲的通货膨胀极低。这一骄人的经济表现基于生产率的显著提高。如今，澳大利亚的生产率高于美国。为了确保经济在全球的竞争力和对外资的吸引力，澳洲推行了积极的政策改革。澳洲的体制健全、稳定、富有竞争力，为商业决策提供了保障，有利于经济的持续发展。澳大利亚具有：良好的预算实况-盈余世界一流的金融监督制度完善、为商业服务的公司法和破产制度腹有诗书气自华精品文档 你我共享存在实质性竞争的主要行业，如电信、电力、煤气等行业高度开放的经济，对贸易和投资的限制极小改革了的劳动市场和税收制度悉尼和墨尔本房屋市场从 97金融风暴后复苏，从 2000年楼市开始上升，加上澳洲政府提供首次购房津贴，令两个城市房价在过去四年上升接近70%。估计留学生移民对房屋的庞大需求，将带动着两个城市的房地产价格未来进入另一高峰。澳洲国内移民增长数字在2004年上半年有一万人从其他城市移至布里斯班入住，房屋署推算今年度将有3%升幅。布里斯班由于市场上的房屋供应量不足，而人口又激增，在过去四年内楼市中位数字急升107%，比起全澳州高63