当代城市家园会所样板店项目商业定位与招商策略方案-XXXX年

二零一一年八月当代城市家园会所

----样板店经营方案一、项目概况二、市场环境三、策划定位四、理念导入五、商业规划六、招商策略七、财务分析目录一、项目概况-基础信息地理位置：海淀区清河安宁庄西路，中关村上地信息产业基地东侧，南守中关村，北接西二旗居住大社区。小区现状：当代城市家园一、二期已全面建成并投入使用，小区共2200户，入住率达98%。会所位置：当代城市家园社区东侧入口内。会所规模：共三层，地下一层、地上两层，建筑面积约4680平方米。开间面积：25-600平米。目前租金：2.1元/平米/天（建筑面积，首层，全含）。停车位：30个（含地上、地下停车位）。电梯：2部自动扶梯，通往地下一层。空调：中央空调。通讯网络：直拨电话网络设施。保安：24小时保安。会所功能：康体健身、购物、餐饮、美容、医药保健等。经营模式：康体健身、地下车库自营，两家餐饮独立出租，首层、地下一层其他面积整租于超市经营。经营状况：目前处于亏损状态，2005年4、5、6月份平均月亏损3万多元。外观实景内部实景当代城市家园1、所处位置尴尬不直接临街，位于小区围墙内侧2、缺乏长远计划

整体规划、经营阶段性计划失缺3、经营手段有限

未引入品牌商家作为支撑，错失经营佳期，反被对手赶超4、经营者不专业

定位模糊，没有特色，缺少聚客策略，缺乏招商能力5、招商策略失误

对大面积承租人的经营能力缺少考察，退租风险控制差，并缺少跟进手段6、能源消耗较大

采用中央空调，局部面积能源消耗与收益不成比例一、项目概况-亏损原因二、市场环境-周边社区清河⊙二炮住宅区⊙博雅德园⊙领秀硅谷上地信息产业基地铭科苑⊙金泰富地大厦⊙⊙当代城市家园⊙怡美家园⊙智慧苑1,500米商圈北五环⊙清上园⊙安宁里小区⊙总装住宅区中关村软件园北大生物城⊙毛纺北小区⊙阳光北里社区名称相对位置住户数商业配套情况当代城市家园本项目2200户会所4600平米底商2880平米怡美家园本项目南50米1500户领秀硅谷本项目北900米790户5000平米独立商业博雅德园本项目北1100米1000户无智慧苑本项目北700米2400户无铭科苑本项目北600米1152户无合计9037户周边1,500米范围内居住人口超过5万。周边主要社区住户调查生活配套缺乏规模化目前当代城市花园项目周边配套设施就日常生活居住而言不存在较大问题，但如要提升到讲求居住品质就存在一定的差距，零售、餐饮、娱乐等都维持在小而全的层面，而没有达到大而精的规模化和品质化，这也与早期该区域人群的消费能力较弱有直接的关系。

二、市场环境-会所招商部分首层及地下一层经营历史：2003年9月，菜香阁作为第一家租户入住；2004年10月1日，超市等商铺进驻，健身中心开始营业；2005年5月黄金周后，超市撤场，部分商铺随之撤场。曾入住商铺：同心发超市、柔婷美容、儿童玩具、菜香阁餐厅目前商铺：药房、洗衣房、餐厅、姚大夫美容、汽车俱乐部兴旺时期状况：2004年10月~2005年5月，有1家超市、2个餐厅、5个商铺及康体健身客流高峰：周一至五晚6：00-9：30、周末目前商户租约：商户租约原与超市签定，已解约，但尚未与会所签约，租金未最终确定，有意向继续合作。原超市入口151.7平米的药店美容店、药店外观东侧餐厅外观楼层房间号营业面积原业态租金备注首层10125书店10278.13药店1.5-2.004年起租10378.13药店10439.06美容院2.0-2.504年起租10528.67洗衣店2.0-2.504年起租10678.13餐饮2.5-3.010年租约,03年起租余468.68空置小计795.8空置率59%二层201598.66健身户外75平米余615.95空置小计1214.61空置率51%地下D101440.85超市0.45已经退租，空置余212.13空置小计652.98空置率100%总经营面积2663.39使用率85%会所经营现况一览二、市场环境-会所自营部分豪达休闲俱乐部俱乐部概况：豪达休闲俱乐部管理有限公司，法人代表为现当代物业总经理吴建波。组织结构：共8人。其中管理层3人，包括总经理、物业经理和财务人员；康体部2人，工程部3人；保安和保洁外包。能耗状况：会所整体主要为水、电、气消耗；其中水由各商铺水表单独计量，会所每月承担5000元左右，电全年平均约23000元，燃气月均15000元，每年40000~45000元。会员状况：目前230多个会员，包括90多个年卡会员（2200元/人），10多个半年卡会员（1200元/人）、20个左右季卡会员（800元/人）、少数几个月卡会员（480元/人），另有部分综合卡会员，种类较复杂；70%以上会员来自小区业主，另外30%来自二炮、怡美家园等。受欢迎的项目：乒乓球（周末有等候情形）、美式台球、气旋球。二、市场环境-竞争项目富地大厦大型健身俱乐部开业，吸引走部分客流公司名称：北京富地康体健身俱乐部有限责任公司（开发商自营）项目位置：当代城市家园西南侧金泰富地大厦三、四层内开业时间：2004年10月28日客户定位：上地居住区以及中关村高科技园区人士项目规模：超大规模健身区面积达3600平方米，可同时容纳200多人进行健身运动。服务项目：器械健身区、健身操房、形体房、动感单车室、乒乓球、羽毛球场、网球场以及近千平米的休闲区和沐浴区，四星级酒店式标准客房内还配有桑拿等高档服务。器械健身区规模：近800平米设施：有氧设备44台力量训练器械46台健身操房规模：150平米，最多可容纳40多名会员。男女舒洁区:

规模：500多平米，共设有数十个单人淋浴间。规模：室内4个乒乓球4片羽毛球场地室外3片网球场地二、市场环境1、周边社区已渐成熟2、五万以上高知人口3、生活消费需求旺盛4、商业雷同缺乏品牌5、市场租金承受力差6、面临严峻市场竞争三、策划定位客户定位小区业主、租户为主，周边客户为辅，主要是工薪阶层，包括：IT行业从业者、中层军人、普通居民等功能定位聚财餐饮、聚客超市、家庭健身、家的延展经营模式HOMECOOL社区商业中心形象定位迎合消费者需要的亲切的社区综合服务租金策略标准租金，适当优惠，稳健递增四、理理念导导入-业业态组组合3+X业态态组合合模型型聚客超市聚财餐饮还乡宴（乡土菜）主食厨房早餐清粥小菜跑步机力量训练设备乒乓球室练操房家庭健身家的延展生鲜食品加工食品包装食品家庭杂货家居用品医疗配套音像书吧儿童馆数码彩扩理容SPA…………①②③ⅹ工业生生产带带来的的诸多多化学学污染染，过过分消消费导导致的的诸多多富贵贵病以以及现现代人人越来来越追追求健健康生生活等等等因因素影影响下下，消消费者者日益益追逐逐餐饮饮产品品的绿色性性和自然性性。各种种清新新、朴朴实、、自然然、美美味的的粗粮粮系列列、野野菜系系列、、豆腐腐系列列、森森林蔬蔬菜系系列、、海洋洋蔬菜菜系列列等日日益受受到消消费者者的追追捧。。田园园风格格、乡乡土风风格、、森林林风格格、海海洋风风格成成为消消费者者嘴中中的高高频词词。遍遍布都都市街街头的的特色色餐饮饮店不不仅在在菜品品上追追逐这这一绿色之之风，在店店名设设计、、店堂堂布置置上也也着力力再现现原汁原原味的绿色色文化化。面面对越越来越越成熟熟理性性的消消费者者，店店家不不得不不经营营独具具创新新的店店铺，，适应应消费费需求求，使使得特色餐餐饮市场异异彩纷纷呈。。四、理理念导导入-聚聚财餐餐饮据北京市市商务务局不不完全全统计计，餐餐饮业业的增幅为为28.69%，位居居所有有行业业之首首。北北京市市商务务局有有关人人士表表示，，据对对全市市29家餐餐饮企企业140个门门店的的统计计，5月4日实现营营业额额639.8万万元，继续续保持持旺势势。全全市餐餐饮企企业营营业收收入同比增增长25.1%。旅游游为北北京的的餐饮饮业带带来大大量客客流，，具有有北京京特色色的四四合院院式餐餐厅几几乎无无不爆爆满。。以郊郊区的的各主主要旅旅游景景点为为核心心开展展的农农家饭饭、特特色餐餐饮消消费比比去年年更加加火爆爆。烟袋斜街羊肉胡同灵境胡同四、理理念导导入-聚聚财餐餐饮经营定定位客户定位以当代城市家园业主为基础的中档消费客群特色定位京味文化、健康主题餐饮产品定位北京风味土菜“还乡宴”+家常菜、清粥小菜及主食厨房经营模式自主经营、特色主题餐饮，成熟连锁模式形象定位绿色、健康、文化价格定位中档消费水平四、理理念导导入-聚聚财餐餐饮特色产产品获得竞竞争优优势科学管管理确保市市场地地位经营模模式适应环环境变变化优质服服务提升品品牌价价值经营密密码四、理理念导导入-聚聚财餐餐饮独特的的餐饮饮产品品成熟的的管理理模式式共享的的经营营资源源拥有良良好市市场前前景，，分享享巨大大利润润空间间！怀乡宴宴当代商商业专业的的商业业策划划多重的的聚客客策略略整合的的商业业资源源特色色菜菜品品特色色服服务务特色色环环境境打造造特特色色““””餐餐饮饮品品牌牌四、、理理念念导导入入-聚聚财财餐餐饮饮超市市经经营营的的日日用用种种类类齐齐全全、、商商品品陈陈列列直直观观、、降降低低流流通通成成本本、、节节约约购购买买时时间间、、刺刺激激消消费费欲欲望望、、避避免免人人际际摩摩擦擦等等特特点点，，对对消消费费者者有有着着很强强的的吸吸引引力力，达达到到其其聚聚客客的的功功能能；；而而品牌牌连连锁锁超超市市号召召力力和和稳稳健健的的经经营营能能力力，，更更是是““聚聚客客、、保保客客””的的基基石石。。在对对城城市市家家园园及及其其周周边边项项目目的的调调查查过过程程中中，，我我们们发发现现这这里里普普遍遍采采购购的的距距离离为为3到到4站站的的车车程程，，也也就就是是说说这这里里位位于于清清河河小小白白羊羊超超市市和和上上地地超超市市发发超超市市的的规规划划商商圈圈边边缘缘，，所所以以大大多多数数居居民民都都企企盼盼一一个个中等等规规模模的的便便利利超超市市以方方便便他他们们的的购购物物。。鉴于于超超市市支支付付租租金金的的预预算算较较低低，，所所以以我我们们计计划划将将超超市市设设置置在在地下下一一层层。四、、理理念念导导入入-聚聚客客超超市市经营营方方式式：：自自助助服服务务、、一一次次结结算算经营营品品种种：：日日常常食食品品、、日日用用百百货货经营营原原则则：：标标准准包包装装、、大大量量销销售售经营营特特色色：：降降低低成成本本、、加加速速周周转转经营营方方针针：：质质优优价价廉廉、、让让利利顾顾客客四、、理理念念导导入入-聚聚客客超超市市四、、理理念念导导入入-家家庭庭健健身身健身场所高端健身中心专业健身连锁店社区会所健身房专业体育场馆家庭庭健健身身小而而精精低低能能耗耗四、、理理念念导导入入-家家庭庭健健身身在满满足足了了基基本本的的生生活活需需求求后后，，休休闲闲、、健健康康成成为为了了人人们们下下一一个个消消费费热热点点，，居居民民对对体体育育产产品品和和运运动动健健身身的的需需求求日日益益增增长长。。健身身中中心心是是各各大大社社区区中中重重要要的的组组成成部部分分。。作作为为社社区区级级健健身身场场馆馆，，一一般般价价格格较较低低，，规规模模较较小小，，主主要要面面对对小小区区居居民民，，功功能能可可满满足足小小区区居居民民的的普普通通健健身身需需求求，，功功能能和和服服务务都都比比较较简简单单。。经过过对对多多个个社社区区健健身身场场馆馆设设施施及及运运营营状状况况的的考考察察，，我我们们可可以以发发现现居居民民健健身身需需求求主主要要集集中中在在以以下下几几种种：：跑跑步步机机、、力力量量训训练练设设备备、、乒乒乓乓球球/羽羽毛毛球球、、游游泳泳馆馆，，其其中中游游泳泳馆馆耗耗能能巨巨大大，，所所需需较较大大消消费费群群体体的的支支撑撑。。针对对城城市市家家园园会会所所周周边边直直接接面面对对的的3800户户居居民民（（当当代代城城市市家家园园、、怡怡美美家家园园））和和富富地地大大厦厦专专业业健健身身中中心心的的竞竞争争，，Home-Cool的的健健身身中中心心定定位位于于““家庭庭健健身身”，，主主要要针针对对周周边边社社区区居居民民进进行行功功能能设设计计和和推推广广，，集集中中做做好好““跑步步机机、、力力量量训训练练设设备备、、乒乒乓乓球球”等等老老少少咸咸宜宜的的活活动动，，以以会会员员制制吸吸引引家家庭庭客客户户来来此此日日常常健健身身消消费费。。医疗疗配配套套√家庭庭长长期期居居住住的的基基本本条条件件之之一一√销售售项项目目宣宣传传的的重重要要卖卖点点之之一一√治疗疗头头疼疼脑脑热热等等小小病病√大病病能能及及时时转转院院四、、理理念念导导入入-家家的的延延展展音像像书书吧吧√满足足居居民民精精神神生生活活的的必必备备配配套套√开盘盘初初期期即即开开张张营营业业，，销销售售流流行行图图书书、、CD、、VCD，，配配合合营营造造社社区区生生活活的的文文化化环环境境银行行√便利利生生活活的的重重要要手手段段√购物物卖卖场场的的配配套套设设施施√部分分社社区区设设置置自自动动取取款款机机√以租租赁赁形形式式开开设设分分理理处处四、、理理念念导导入入-家家的的延延展展儿童童馆馆√解决决业业主主事事业业的的后后顾顾之之忧忧√第一一居居所所的的主主要要问问题题之之一一五、、商商业业规规划划■便利利超超市市■餐厅厅（（燕燕昕昕旗旗源源））■足疗疗保保健健■儿童童游游艺艺■生活活服服务务足疗保健384m2便利超市448m2餐厅（厨房）75m2儿童游艺125m2生活服务87m2地下一层五、、商商业业规规划划餐厅384m2药店149m2（厨房100m2）房产中介25m2理容美发-159m2餐厅75m2服装养护加工65m2理容美发-298m2花店14m2地上一层■餐厅厅（（还还乡乡宴宴））■餐厅厅（（燕燕昕昕旗旗源源））■房产产中中介介■药店店（（百百旺旺盛盛世世））■服装装养养护护加加工工■理容容美美发发■理容容美美发发（（姚姚大大夫夫））■花店店五、、商商业业规规划划多功能厅192m2健身俱乐部512m2塑身保健125m2茶社109m2餐厅192m2地上二层■餐厅厅（（还还乡乡宴宴））■多功功能能厅厅（（兼兼乒乒乓乓室室））■茶社社■塑身身保保健健■健身身俱俱乐乐部部（（目目前前自自营营））六、、招招商商策策略略必要要准准备备工工作作1、、办办理理产产权权证证办理理产产权权是是获获取取出出租租许许可可和和合合法法运运营营的的基基本本条条件件。。2、社区会所对外外开放与物业公司协协调，在社区区入口取消非非本社区居民民不得入内的的提示，改造造入口建筑，，突出会所建建筑；一层商商铺可直接对对外开门。2、调整户外外宣传广告对会所现有招招牌、广告位位重新整理，，结合商家需需求，预留各各商家广告位位；设置会所所活动宣传栏栏；在社区内内及周边寻找找合适广告位位。3、完善会所所基础设施对两处餐厅厨厨房改造，增增设或改建隔隔油和排污处处理设施，规规范餐厅及会会所其他商家家废弃物的处处理；对会所所现有各项设设备运行状况况进行评估。。4、注重培育育引鸾筑巢为知名的或符符合项目发展展要求的商户户提供多种灵灵活的合作方方式，并充分分发挥其领头头作用。六、招商策略略说明：由当代商业统筹重新整合合资源聚财餐饮根据小区客户需求适当增加餐饮招租比例，计划三至四家不同风格的中档餐厅。聚客超市招租适合工薪阶层的中型品牌超市，如美廉美、好邻居、上海联华等。家庭健身根据周边实际情况及客户需求重新合理规划康体健身区，扩大乒乓球、台球区域，增加适合老人及儿童的设施项目；可将康体健身区域出租或合作管理以降低成本、增加收入。家的延展增加招租贴近客户日常生活的社区服务项目，如理容足疗、宠物用品店、音像书店等。设备运行请专业设备公司承包管理会所整体设备，务求达到降耗节能、保养运行正常之目的。六、招商策略略六、招商策略略招商要点：成熟社区环境交通位置便利建筑结构合理招商工具：物业情况表地理位置图结构平面图通用推介书租控图表访客登记表标准租赁合同商户群体：重点针对品牌商家招商方式：户外广告平面媒体网络媒体派发推介清河⊙二炮住宅区⊙博雅德园⊙领秀硅谷上地信息产业基地铭科苑⊙金泰富地大厦⊙⊙怡美家园⊙智慧苑1,500米商圈北五环⊙清上园⊙安宁里小区⊙总装住宅区中关村软件园北大生物城⊙毛纺北小区⊙阳光北里⊙当代城市家园六、招商策略略主动开拓发展代理招租渠道热线客户接待散户关联推介通过租户沟通通、市场试探探，发现目标标客群，主动动联系发现机机会。现场安排培训训有素的招租租人员，长期期接待在该区区域寻找商铺铺的客户。向各代理行发发布招租信息息，建立长期期合作的业务务关系，利用用其长期积累累的客户关系系，保证项目目的一定出租租率。建立奖励机制制，鼓励公司司相关项目的的工作人员、、业主、租户户介绍客户，，深度挖掘客客户资源。专人接听热线线，并积极跟跟踪、走访，，通过深入了了解需求，实实现签约。七、财务分析析-主要指标标主要经济指标标表财务分析说明明1.本项目计计算期为5.25年，其其中自2005年10月月至12月月为筹备及试试营业期，2006年1月至2010年12月为正式经经营期；2.基准收益益率按8%计计算；3.收取租金金计算单位为为“元/天/套内建筑平平方米”，本本次测算中的的租金不包含含能源动力费费用，本项目目能源动力费费用以依照每每个商户单元元套内建筑面面积合理分摊摊计算，另行行收取；4.整体租金金收入水平变变化情况，按按2007年年起每年增长长3%计算，，平均出租率率保持95%；5.首期商户户入住给于1.5月的免免租期；6.商户押金金按相当2-3个月的租租金设定，考考虑到押金可可达到一定的的金额，因此此不再申请流流动资金贷款款。七、财务分析析-经营收入入会所运营租金金收益示意表表本项目经营收收入主要由租租金收入和停停车场收入组组成。出租预计起始始平均出租价价格为0.83元/天/套内建建筑平方米，则第一年年年租金收入可可达93.0万元元。依照假设，以以租金收入每每年增长3%计算，到第五年本项目年租金金收入可达99.5万元元。停车场收入平平均年收入预预计为10.8万元元。经营收入七、财务分析析-成本费用用税金项目运营成本合计每年为56.0万元元，包括设备维维护10.4万元和能源源消耗45.6万元。。项目运营费用合计每年为35.1万元元，包括管理费费用32.7万元，招商商及营销推广广费用2.4万元。人员薪资支出出表运营成本及费费用营业税金计算期内，项项目营业税金及附附加共计29.5万元，平均均每年5.9万元。前期投入项目调整前期投入预计为15.0万元元，包括设备购购置6万元，，装修改造4万元，开办办费、招商费费及运营资金金共5万元。。能源支出测算算表七、财务分析析-运营利润润会所运营简单单利润表由会所运营简简单利润表可可知，五年经经营计算期满满后，本项目目累计利润总总额可达246.1万万元。除2005年年试运营期间间亏损6.2万元，进入入正式运营后后每年将有超超过45万元元的税前利润润，第五年年年利润可达55.8万元元，平均每年49.2万元元。运营利润业主快捷的购物便利的生活舒适的环境成熟的家园开发商全面降低成长期投投入高度提升社区成熟熟度有力支持公司品牌牌度主动刺激客户购房房欲强劲配合后期的销销售结论Home-Cool实现当代城市家园价值最大化！谢谢！THANKYOU9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Thursday,December8,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。15:10:2415:10:2415:1012/8/20223:10:24PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2215:10:2415:10Dec-2208-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。15:10:2415:10:2415:10Thursday,December8,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2215:10:2415:10:24December8,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。08十十二二月20223:10:24下下午15:10:2412月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月223:10下午午12月-2215:10December8,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/815:10:2415:10:2408December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。3:10:24下午3:10下下午15:10:2412月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Thursday,December8,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。15:10:2415:10:2415:1012/8/20223:10:24PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2215:10:2415:10Dec-2208-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。15:10:2415:10:2415