开发报建流程与技巧

开发报建流程和技巧阶段性成果的要素房产证预售证竣工验收施工证工程证总规目录一.引言二.开发资质三.流程图四.报建程序五.注意事项六、道德行为规范及职业操守一.引言—名词解释报建建设单位在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当地建设行政主管进行报建，交验工程项目立项的批准文件，包括银行出具的资信证实以及批准的建设用地等其他有关文件的行为。开发将各研究成果（知识）、资源应用某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。一.引言—房地产法律法规1房地产宏观管理类：如中华人民共和国土地管理法共计10个2土地类：如国家土地管理局土地登记规则共计54个3房地产开发规划类：如房地产开发企业资质管理规定共计47个4房屋拆迁基本政策类：如城市房屋拆迁管理条例共计12个5住房改革基本政策类：如国家安居工程实施方案共计21个6房地产税收类：如中华人民共和国契税暂行条例共计36个7涉外房地产类：如外商投资开发经营成片土地暂行管理办法共计5个一.引言—行政部门城乡规划局消防大队国土资源局住建局市政局环保局发改委派出所、街道办园林局市政府、区政府供水、供电人防办卫生局、工商局民政局房产局交警大队一.引言—行政许可行政部门依据法律法规/部门规章用行政许可的方式对房地产开发的全称进行监控行政许可

是指在法律一般禁止的情况下，行政主体根据行政相对方的申请，经依法审查，通过颁发许可证、执照等形式，赋予或确认行政相对方从事某种活动的法律资格或法律权利的一种具体行政行为。一.引言开发报建的职能有那些？一.引言及时性性合法性性有效性性前瞻性性定位——项目的的守卫卫军作用——以配合合公司司争取取最大大利益益为工工作出出发点点，及及时完完成各各开发发环节节的手手续，，全程程协调调对外外关系系，建建立集集团与与政府府各职职能部部门沟沟通的的桥梁梁。目录录一.引言言二.开发资资质三.流程图图四.报建程程序五.注意事事项六、道道德行行为规规范及及职业业操守守二.开发资资质二、取得《资质证书新成立公司当年取得暂定资质一、注册公司取得营业执照深圳市华南城房地产发展有限公司深圳市华南城房地产有限公司二.开发资资质1

房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由建设部审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。2

根据《房地产开发企业资质管理规定》，新成立公司必须取得暂定房地产开发资质证书，才能从事房地产开发经营业务。《房地产开发企业资质证书》是进行房地产开发建设的基本条件。《房地产产开发发企业业资质质证书书》二.开发资资质—申请条条件(一级资资质)15注册资本不低于5000万元。未发生过重大工程质量事故。1从事房地产开发经营5年以上。2近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。3连续5年建筑工程质量合格率达100％。4上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。6工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度8二.开发资资质—申请条条件(二级资资质)16注册资本不低于2000万元。未发生过重大工程质量事故。1从事房地产开发经营3年以上。2近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。3连续3年建筑工程质量合格率达100％。4上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人。6工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度8二.开发资资质—申请条条件(三级资质质)17注册资本不低于800万元。未发生过重大工程质量事故。1从事房地产开发经营2年以上。2房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。3连2年建筑工程质量合格率达100％。4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。5工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。6具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度7二.开发资资质—申请条条件(四级资质质)18注册资本不低于100万元。未发生过重大工程质量事故。1从事房地产开发经营1年以上。2已竣工建筑工程质量合格率达100％。3有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；4工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。5具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度6目录录一.引言言二.开发资资质三.流程图图四.报建程程序五.注意事事项六、道道德行行为规规范及及职业业操守守20三、流流程图图—xxxx地区报报建全全景图图资质证书书国有土地地使用证证建设用地地规划许许可证建设工程程规划许许可证建筑工程程施工许许可证预售许可可证确权竣工备案案证建设项目目投资立立项环保批复复节能审查查人防审批批书散装水泥泥\墙材施工单位位备案勘察设计计备案建设监理理备案交易中心心质量监督督管理安全监督督管理造价管理理工资保障障金组织设计计方案防雷验收收环保验收收电梯验收收人防验收收规划验收收消防验收收节能验收收安全验收收正式水电电验收燃气验收收超容/公建/配套费核核算与缴缴交施工图审审查修建性规规划总图图审查施工报建建放线、验验线面积测绘绘消防、防防雷土地分割割实测目录录一.引言二.开发资质质三.流程图四.报建程序序五.注意事项项六、道德德行为规规范及职职业操守守四.报建程序序主体目的事项提交文件投资开发部投资中心资源获取1.市场判断2.地块位置3.获取成本项目分析报告本阶段,如果需要要寻找合合作伙伴伴,签定合作作意向,协议及合合同书市场前期期判断只只是宏观观方面的的粗略判判断,仅从所在在区域的的市场供供求与潜潜力及投投资回报报分析进进行判断断取得土地地开工建设设规划设计计立项开盘销售售竣工验收收四.报建程序序办理《国有土地地使用权权证》过户手续续开工建设设规划设计计取得土地地开盘销售售竣工验收立项项一、建设用用地使用权权公开转让让合同签订订二、取得交交易证明书书三、缴纳税税费四、在所属属国土分局局办理《国有土地使使用权证》1、工商企业查查询资料、、公司章程程2、土地权利书书3、土地使用权权用权转让让合同4、房地产土地地转让登记记申请表5、土地使用权权公开交易易证明书关键词：交交易证明书书缴缴纳税费土土地地证四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）总规平面图规划局有资质设计单位30天关键词：设设计要点土土地地证办理《总规平面图图》需准备：申请表国有土地使使用证设计要点图纸及电子子版开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项项四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）建设工程方案电子报批规划局1.设计中心2.有资质设计院关键词：总总规审核方方案设计办理《建设工程方方案审查》需准备：规划建设计计方案图（（3套）电子文件开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项项四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）立项发展与改革局1.财务中心2.有资质立项单位30天关键词：总总规审核可可行性报报告命命名批复办理《立项》需准备：取得环保局局建设环评评批复委托有资质质单位编制制可行性报报告项目总投资资25%资本金证明明、项目命命名批复书书规划局批复复的《修建性详细细规划总体体规划图》开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项项四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）环评环保局1.有资质环评单位30天关键词：总总规审核立立项批复复办理《环评》需准备：委托有资质质单位编制制《建设项目环环境影响评评价报告书书》取得发改局局的立项批批复规划局批复复的《修建性详细细规划总体体规划图》开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项项四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）项目命名地名办销售中心品质部10天关键词：命命名总总规批复办理《项目命名》需准备：填写《深圳市地名名命名、更更名审批表表》建筑物住建设用地规划许可证、土地使用证规划部门批准的总平面图及三线图建筑物住宅区平面四至图开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项项四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）建设工程规划许可证规划局1.设计中心、财务中心2.有资质的设计院15天办理《建设工程规规划许可证证》需准备文件件如下：建设项目规规划审批报报表规划局批复复的设计方方案、设计计要点及三三线图规划局批复复的电子报报批文件建筑工程施施工设计图图纸及电子子文件控制性详细细规划指标标缴交公建配配套费及超超容费等费费用关键词：退退让间距日日照分析析控规规指标电电子报批意意见配套套费开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项项四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）建设工程质量、安全监督办理质监局1、审图公司2、监理单位3、工程项目部15天办理《质量、安全全监督办理理》需准备文件件如下：工程项目质质量、安全全监督登记记申请表生产和文明明施工组织织设计及施施工现场平平面布置图图，脚手架架、深基坑坑支护、模模板工程、、施工用电电、起重吊吊装、提升升架装拆等等专项方案案监理规划方方案、实施施细则、地地基勘测报报告施工、监理理、勘察企企业资质证证书，施工工单位安全全生产许可可证安全第一责责任人任命命书、项目目管理安全全责任协议议书、建设设与施工单单位安全生生产责任书书审图合格证证及盖审图图章的图纸纸（建施、、结施、水水电施）关键词：组组织方案盖盖审图图章图纸开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项项四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）施工许可证住建局1、财务中心2、施工、设计、监理、勘探等单位30天办理《建设工程施施工许可证证》需准备文件件：立项批复、工程规划许许可证、消消防审核意意见、施工工图审查合合格书、人人防审查意意见书设计、施工工、监理合合同备案资资料建设工程工工资保障金金存款证明明设计、施工工、监理、、勘探、防防雷等单位位资质证质量安全监监督报监资资料审批。。。。关键词：穿穿插作业协协调配合合工资资保障金施施工图图审查图开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项项四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）预售许可证住建局1、财务部3、项目部7办理《商品房预售售许可证》需准备文件件：立项批复、、监管协议议总平面图、、建设工程程规划许可可证、施工许可证证开发企业资资质证已解压《国有土地使使用证》现场进度：：高层达到到三分之二二，低层达达到封顶……开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项项关键词：提提前审批协协调配合合土地证证解压现现场进度四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）规划验收规划局1、设计中心2、工程项目部20办理《规划验收》需准备文件件：建设工程规规划验收申申请表建设工程规规划许可证证及批复报建图（已已盖规划局局审核章））建设设工工程程放放线线报报告告、、验验线线批批复复书书竣工工测测量量图图及及电电子子文文件件土地地使使用用证证开工工建建设设规划划设设计计取得得土土地地开盘盘销销售售竣工工验验收收立项项关键键词词：：现现场场具具备备验验收收条条件件竣竣工工测测量量图图面面积积在在允允许许误误差差内内四.报建建程程序序事项审批部门协办部门办理时限（天）竣工验收备案登记住建局各子单位部门协调出具各项验收文件15开工工建建设设规划划设设计计取得得土土地地开盘盘销销售售竣工工验验收收立项项关键键词词：：穿穿插插作作业业各各专专业业验验收收协协调调配配合合办理理《建设设工工程程竣竣工工验验收收备备案案登登记记》需准准备备文文件件：：规划划验验线线建设设工工程程规规划划验验收收合合格格证证市政政工工程程（（永永久久水水电电、、道道路路排排水水工工程程））消防防、、人人防防、、环环保保燃气气、、电电梯梯、、电电讯讯、、防防雷雷等等专专业业验验收收施工工许许可可证证、、施施工工图图审审查查合合格格证证、、住住宅宅质质量量保保证证书书、、住住宅宅使使用用说说明明书书、、工工程程质质量量保保修修书书安监监站站《建设设工工程程安安全全评评价价书书》建设设单单位位已已按按合合同同约约定定支支付付工工程程款款的的证证明明《建筑筑工工程程竣竣工工验验收收备备案案表表》核发发…………………四.报建建程程序序事项审批部门协办部门办理时限（天）回退新型墙体材料专项基金散水办1、财务中心2、采购部30开工工建建设设规划划设设计计取得得土土地地开盘盘销销售售竣工工验验收收立项项关键键词词：：购购买买墙墙材材发发票票办理理《回退退新新型型墙墙材材专专项项基基金金》需准准备备文文件件：：退回回新新型型墙墙体体材材料料专专项项基基金金申申请请书书已预预交交新新型型墙墙体体材材料料专专项项基基金金专专用用票票据据（（交交回回原原件件））建筑筑工工程程新新墙墙材材使使用用验验收收备备案案表表购买买新新型型墙墙体体材材料料的的合合法法发发票票新型型墙墙体体材材料料出出厂厂合合格格证证四.报建建程程序序事项审批部门协办部门办理时限（天）申请返还建设工程工资保障金1、建设局2、劳动和社会保障局1、施工单位、监理单位2、财务中心3、工程项目部30开工工建建设设规划划设设计计取得得土土地地开盘盘销销售售竣工工验验收收立项项关键键词词：：工工人人每每月月工工资资表表调调配配费费办理理《申请请返返还还建建设设工工程程工工资资保保障障金金》需准准备备文文件件：：返还还建建设设工工程程工工资资保保障障金金申申请请表表建设设工工程程验验收收竣竣工工备备案案表表施工工单单位位出出具具无无拖拖欠欠工工资资证证明明建筑筑企企业业用用工工备备案案表表、、花花名名册册、、工工人人每每月月工工资资签签收收表表原原件件建筑筑业业劳劳动动合合同同（（全全体体员员工工））施工工单单位位必必须须按按规规定定缴缴纳纳使使用用流流动动人人员员调调配配费费四.报建建程程序序事项审批部门协办部门办理时限（天）商品房产权权属证明书国土资源局30开工工建建设设规划划设设计计取得得土土地地开盘盘销销售售竣工工验验收收立项项关键键词词：：办理理《商品品房房产产权权权权属属证证明明书书》需准准备备文文件件：：填写写商商品品房房产产权权权权属属申申请请表表土地地证证、、预预售售证证、、工工程程规规划划许许可可证证、、设设计计要要点点及及三三线线图图、、规规划划报报建建总总平平面面图图、、规规划划验验收收批批复复书书、、建建设设工工程程竣竣工工验验收收备备案案登登记记证证由公安安部门门核准准地址址明细细的门门牌证证明实测面面积明明细表表目录录一.引言言二.开发资资质三.流程图图四.报建程程序五.注意事事项六、道道德行行为规规范及及职业业操守守五.注意事事项房地产产开发发过程程中从从政府府部门门取得得的主主要要证件件有:1《建设用地规划许可证》2《国有土地使用证》3《建设工程规划许可证》4《建设工程施工许可证》5《商品房销售(预售)许可证》6《竣工备案合格证》五.注意事事项-思考&研讨如何加加快项项目的的报批批进程程？五.注意事事项-如何加加快项项目报报批进进程1质量控制：设计图纸质量出图时间图纸变更人员证书；1开发作业：周密计划穿插作业有效沟通2快速决策：时间紧凑提前做好审批工作56…………61现场配合：现场进度现场接待3合作伙伴配合：人员证件资质证书单项备案市场准入4五.注意事事项-思考&研讨如何处处理无证施施工？？五.注意事事项-如何处处理无无证施施工431234567技术处处理上级关关系协调现场配配合诚信原原则属地关关系协调及时有有效沟通责任意意识目录录一.引言言二.开发资资质三.流程图图四.报建程程序五.注意事事项六、道道德行行为规规范及及职业业操守守六、道道德行行为规规范及及职业业操守守1、忠诚诚像老板板一样样热爱爱公司司李嘉诚诚先生生曾经经说过过：““做事事先做做人，，一个个人无无论成成就多多大的的事业业，人人品永永远是是第一一位的的，而而人品品的第第一要要素就就是忠忠诚。。”2、敬敬业作为一一名员员工要要时时时处处处考虑虑企业业的利利益，，时刻刻关注注企业业的发发展，，把自自己的的工作作干好好，积积极参参与企企业管管理。。在领导导的心心目中中，好好员工工应该该具有有强烈烈的主主人翁翁意识识，关关心集集体，，关心心企业业的发发展；；在工工作中中及时时发现现并反反馈生生产、、技术术、管管理等等各方方面存存在的的问题题，能能提出出合理理化建建议。。3、服从从常言道道：恭恭敬不不如从从命。。对于命命令，，首先先要服服从，，执行行后方方知效效果；；还未未执行行，就就发挥挥自己己的““聪明明才智智”，，大谈谈见解解和不不可执执行的的理由由，走走到哪哪里都都是不不受欢欢迎的的角色色。对对于有有瑕疵疵的命命令，，首先先还是是服从从，在在服从从后与与领导导交流流意见见，就就是完完成任任务后后的总总结。。这种种总结结是尤尤其可可贵的的，它它让你你更成成熟、、更优优秀，，并逐逐步显显露出出你的的价值值。企业就是如如此，在服服从、执行行、总结的的过程中攻攻克一个个个目标，并并相应调整整策略，为为完成下一一个任务做做准备。服服从是成功功的第一步步，服从是是对领导最最好的赞美美。道德行为规规范及职业业操守4、诚信“言必信，，行必果，，诺必诚””这是人与与人、与社社会交往过过程中的立立身处世之之本。5、自信自信，作为为一种人格格素质，是是决定员工工应对变革革的能力高高低的关键键。你的自自我感觉会会在很大程程度上影响响着别人如如何看待你你。6、微笑微笑传达友友好和善意意。一个微微笑虽然只只能在你脸脸上停留几几秒钟，但但却深深地地烙在对方方的心中。。7、主动有两种人永远远无法取得成成功：一种人人是只做上司司交待的事情情，另一种人人是做不好上上司交待的事事情。——主动去做上司司没有交待的的事情，并把把这些事做好好，你就能提提升自己在上上司心目中的的位置，就会会被调升到更更高的职位，，获得更大的的成功。8、思考，变变通“直路不通，，走弯路”，，相信办法总总比问题多。。道德行为规范范及职业操守守9、没有任何何借口！——战场上，借口口就是无情的的子弹，找借借口贻误战机机就会饮弹亡亡命；商场上上，借口就是是钱包的漏洞洞，找借口错错过商机就会会钱财尽失。。工作就是不不找任何借口口地去执行。。10、永不言败败永不言败是让让你付出劳动动、付出汗水水之后，能无无怨无悔地承承受失败；永永不言败是让让你重视失败败、吸取教训训、总结经验验，再次整装装待发。11、沟通、协协作沟通就是传达达、倾听、协协调。1+1＞2，这就是优秀秀团队的核心心思想。12、宠辱不惊惊，以忍求尊尊人生在世，大大可不必把别别人的态度太太当一回事,如果你因失宠宠于某人而自自暴自弃，或或因受辱于某某人而自怨自自艾，甚至由由此做出种种种极端的举动动，其目光是是否太短浅了了些？胸怀是是否太狭窄了了些？为人处处世，对任何何事都应当拿拿得起，放得得下，想得开开.宠辱不惊，以以忍求尊是一一门人生艺术术，更是一种种处世智慧。。13、学习、学学习、再学习习一个有理想的的人只要不辞辞辛苦，默默默地在自己脚脚下多垫些“砖头”，就一定能够够看到自己渴渴望看到的风风景，摘到挂挂在高处的那那些诱人的果果实.道德行为规范范及职业操守守14、创新什么叫创新？？《伊索寓言》里的一个小故故事给我们一一个形象的解解释：一个暴风雨的的日子，有一一个穷人到