德思勤华润中心万象城二期发展思考

因城市而流传因中心而辉煌——华润中心二期发展思考也不仅仅是全新的城市空间不仅仅是全新的建筑形态华润中心深圳唯一的SUPERHOPSCA18.8万平米深圳商业航母不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式四大领航国际品牌主力店法国（Réel）体验时尚生活百货公司嘉禾影院

华润万佳CityValue奥林匹克标准真冰溜冰场深圳城市发展渐渐呈现多中心发展态势城市膨胀，人口上升，活动区域渐次扩展深圳城市发展趋势罗湖中心区福田中心区深圳中心悖论罗湖中心？谁是真正的中心？福田中心？深圳现有的政治、文化、金融、商业、商务中心罗湖熟透了深圳未来的行政中心、文化中心政府意志≠市场成熟深圳中心悖论罗湖先天不足福田尚待时日华润中心生逢其时深圳国际化进程加速香港经济复苏在即深圳直辖市的呼声让我们看看华润中心的真实价值Value地王信兴广场书城—深交所—发展银行华润中心国贸大厦中信城市广场中信城市广场的开业，世界金融中心的落成，修正了地王商务圈财富指数。华润中心的加盟则对城区予以重新定义，升级为全新的华润——地王财富圈！世界金融中心项目区域图罗湖口岸火车站香格里拉酒店华润中心地王大厦世界金融中心嘉里中心文锦渡口岸国贸大厦华润－地王财富圈中信城市广场深交所农行人民银行商业银行东门商业圈人民南商贸圈建设银行城市天地广场彭年酒店阳光酒店天安大厦财富硬指数一级商业中心甲级写字楼星级酒店华润写字楼地王大厦深业中心发展银行大厦中信大厦万德大厦世界金融中心华润酒店木棉花酒店晶都酒店万德酒店世界金融中心华润万象城中信城市广场财富富软软指指数数银行行金融融证证券券保险险联合合证证券券大鹏鹏证证券券中信信证证券券华鑫鑫证证券券金元元证证券券南方方证证券券鹏华华基基金金友邦邦保保险险太平平洋洋保保险险人保保中保保华泰泰保保险险深圳圳发发展展银银行行中信信城城市市银银行行建设设银银行行工商商银银行行农业业银银行行人民民银银行行商业业银银行行华润润能能量量指指数数商业业航航母母5A级级写写字字楼楼五星星级级酒酒店店………华润润品品牌牌能能量量财富富硬硬指指数数财富富软软指指数数华润润能能量量指指数数深圳只有一个中心：华润中心华润润中中心心港人人北北上上东部部人人群群西西进进西部部人人群群重重返返市外外人人群群南南下下人流倍数级增长地块价值急剧攀升我们的客户群必然是远远越出了深圳甚至国内的范畴城市发展核动力能量地产填补补深深圳圳国国际际都都市市化化进进程程中中的的城城市市硬硬件件缺缺失失全新新的的运运营营理理念念提提升升深深圳圳整整体体城城市市营营运运档档次次传承承城城市市发发展展沉沉淀淀，，提提炼炼打打造造城城市市新新文文化化内内涵涵能量量地地产产增添添城城市市价价值值营运运城城市市空空间间引航航城城市市地地产产华润润中中心心决定了了本项项目的的开发发建设设已经经超越越了常常规地地产开开发的的范畴畴，而而带有有浓厚厚的运运营城城市空空间的的色彩彩。运营城城市是是复合合地产产发展展的最最高境境界！！本项目目的规规模体体量本项目目所在在城区区的外外在发发展要要求运营城城市项目地地块图图华润润中中心城市天天地广广场世界金金融中中心地王甲级写写字楼楼万象城城华润中中心二期城城物业名称世界金融中心物业位置深南东路4003号总占地面积（规模）一栋54层甲级写字楼，两栋服务式公寓总建筑面积150，000m2，其中写字楼71，995m2

发展商深圳茂业（集团）股份有限公司物业管理第一太平戴维斯物业管理顾问，物管为崇德置业顾问（深圳）有限公司工程进度现楼物管费用29元/m2（包括中央空调费）市场租金只租不售，租期最短为1年，83～130元/m2市场认同度

自身配套会所、商场户型标准层整层面积1693.43-1725.28㎡、6～19楼118.9-237.8-304.46㎡、21～43楼431㎡左右、44～46楼401㎡左右、47-49楼278.45㎡销售周期只租不售主要卖点中国首座采用UACS（地下送风空调系统）智能化写字楼，活动地板、提升式地台及综合布线客户情况以货运、物流、海运、船运为主，国际性公司和港资公司次之，辅以律师事务所租售情况：20％由于运运营成成本高高，周周边存存在租租赁住住宅做做写字字楼现现象物业名称城市天地广场物业位置嘉宾路与宝安南路交界处（华润中心对面）总占地面积

总建筑面积约18万㎡发展商深圳汉国华业发展有限公司物业管理管理顾问：戴德梁行、工程进度接近封顶物管费用待定销售均价尚未公布，估计1万元/㎡左右市场认同度

自身配套会所、商场户型2186户，单房、一房、两房（面积40-70㎡）销售周期近期开始认筹主要卖点位置：地王·华润商圈主要营销特点

租金情况：预计：单房（43㎡）2300-2500元/月、一房（56㎡）3000元/月、两房（70㎡）3500元/月0投资型型小户户型一一直是是市场场追捧捧的方方向

客户分类客户细分特征需求主要居住区域相关置业楼盘本项目客户A本地人投资积累多，经济实力强，对片区物业投资前景看好1房、2房、渔农村向西村蔡屋围罗芳村等云景豪苑港逸豪苑环岛丽园都市名园★★★★★为子女购买为子女安家购买1房、2房★★★★★B私营业主自用经济实力强，对价格不太敏感，多为3-4口之家，需求户型较大3房、4房、5房、别墅主要在东门、人民南、罗湖口岸等商业集中地带嘉多利花园万科彩园——投资在本区域及周边片区经商、对片区十分熟悉，认同区域投资价值1房、2房、3房长丰苑★★★★★C政府公务员本地人（自用）对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感3房、4房、5房鹿丹村罗湖新村滨河新村滨江新村万科桂苑翠拥华庭百仕达花园——外地人（自用）求安家稳定，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感2房、3房——投资积累多，对片区物业投资前景看好1房、2房丹枫·白露旭飞华达园★★★★★D企业高层酒店型不常住，临时休憩，面积要求不高2房、3房地王-国贸商务圈华乐星苑名仕阁★★★舒居型讲求品质、户型、景观，需要安静3房、4房、5房中信星光名庭——E白领阶层管理人员积蓄较多，月供能力较强，家中多有小孩，年龄较大，对价格比较敏感2房、3房地王-国贸商务圈银座金钻★★★普通白领年轻，追求生活品质，积蓄不多，月供能力一般，对价格较为敏感，1房、2房翡翠星空东悦名轩★周边区区域置置业客客户构构成G企业给外籍或高级员工的住房舒居型，对楼体素质2房、3房、4房嘉里中心地王大厦等地王金融区国贸商务圈华乐星苑名仕阁★★H普通工薪阶层经济能力有限，对价格较为敏感二房人民南-东门附近工作彩世界、太阳新城——I自由职业者年轻、能力较强、收入较高，主要为家庭办公，对户型面积需求一般，要求能满足居住与办公需要1房、2房、3房人民南片区爵士大厦★★★★★J三缘港人血缘港人置业以投资、暂住为主，需求户型较小1房、2房、3房渔民村、向西村等向西大厦金城华庭★★中港家庭自住为主，需求户型面积较小2房蔡屋围、人民南东门、罗芳村黄贝岭、田心村文锦渡等凯悦华庭、长丰苑罗湖金岸、环岛丽园、翠盈嘉园★★★★工作缘港人因工作在深暂住，户型面积要求不大1房、2房地王—国贸商屋圈银座金钻、名仕阁都市名园★★★★★纯港人旅游度假为主1房、2房罗湖口岸附近罗湖金岸★货柜车司机基本集中在文锦渡口岸1房、2房文锦渡口岸锦上花★K商务商贸人士本片区较为集中的一类人群，年轻、收入较高，对生活品质要求高，同时长期工作在本区域，认同片区环境，过渡置业1房、2房、3房国贸附近、文锦渡、东门、蔡屋围、田贝、洪湖新港鸿花园百仕达花园都市名园★★★L创业型小公司本片区此类小公司多为贸易、旅游等需要与口岸距离较近的行业，看中片区物业远期投资价值，选择购买代替租赁，早期作为办公场所，待发展后用来出租1房、2房、3房东门、罗湖口岸国贸附近、蔡屋围、宝安北路等爵士大厦庐山大厦★★★HOPSCA人人流链链五星级酒店甲级写字楼商务公寓ShoppingMall酒店公寓居住公寓资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质酒店大型商商业写字楼楼中高收收入租租赁或或居住住人群群娱乐、、休闲闲、消消费、、观光光、旅旅游、、商业业服务务人群群商务、、会议议、旅旅游人人群客户需需求体体现为为多功能能、高高品质质、全方方位依托一一期能能量积积聚分分享城城市价价值增增值地块发发展主主价值值点城市增值综合与国际际化关关联(地王王—华华润国国际商商务圈圈)与财富富机会会关联联（土土地增增值、、投资资回报报）与无限限可能能关联联（功功能复复合、、空间间组合合）城市增增值综综合体体产品定定位方方向二期地地块发发展可可行方方向城市增增值综综合体体产品方方向投资自用工作商商务酒店公公寓商务公公寓高档住住宅商业酒店二期地地块发发展可可行方方向商业：在一期期的基基础上上，增增加娱娱乐、、休闲闲的商商业业业态态，上上演快快乐、、参与与体验验酒店：五星级级酒店店，引引进国国外知知名品品牌，，具有有影响响力和和号召召力产品方向投资自用工作商务服务公寓商务公寓高档住宅高档住住宅？？产品发发展可可行方方向纯住宅宅发展展方向向？高档住住宅社区自然资资源园林教育居住配配套完完善－－－－－深圳高档住住宅区福田中中心区区香蜜湖湖华侨城城红树湾湾蛇口大梅沙沙－－－－结论：在售楼楼盘均价超超过8000销售速度很慢，，风险险大不宜开开发高高档纯纯住宅宅产品方方向投资自用工作商务酒店公寓商务公寓高档住宅酒店公公寓？？产品发发展可可行方方向酒店公寓的发展条件区内商务、商业气氛浓郁位置优越，多位于繁华商务区交通便捷周边配套齐全区域发展前景优越高投资价值多为高层建筑，具有一定的区域标志性作用昭示性强酒店公公寓？？楼盘名称户型面积楼层租金每平米租金装修情况配置庐山花园1×146

180039拼木地板，橱浴全套基本家私电器

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280056全新地板、橱浴基本家私电器都市名苑2×26520280043复合地板、橱浴基本家私电器

2×26517220034复合地板、橱浴无

1×0226120055地砖、橱浴无长丰苑1×03312220067复合地板、橱浴空调

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1×0409240060复合地板、橱浴空调

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1×1556220040复合地板、橱浴无云景豪园1合地板、橱浴空调港逸豪庭1×141

2300.0056复合地板、橱浴空调平均52罗湖高高档楼楼盘平平均租租金计计算楼盘名称户型面积楼层租金每平米租金装修情况配置备注世界金融中心复式双套房50

12000240豪华全套进口家私电器水、电、管理费全包地王公寓2房2厅2卫10424900087普通全套家私电器￥12元/㎡（中央空调）

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1000081普通全套家私电器￥13元/㎡（中央空调）名仕阁1×041

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平

均68

参考楼楼盘平平均租租金计计算酒店公公寓？？高档带带装修修公寓寓租金金高，，在50-60之间间酒店公公寓市市场表表现好好，如如丹枫枫白露露、金金茂礼礼都与五星星级酒酒店互互补酒店公公寓的的经营营模式式投资型型公寓寓式酒酒店丹枫白白露模模式酒店式式服务务公寓寓汇展阁阁、名名仕阁阁标准准之上上的纯纯酒店店管理理公寓寓投资型型公寓寓式酒酒店：：是将将一种种传统统住宅宅物业业投资资与酒酒店式式经营营管理理相结结合而而产生生的一一种新新型酒酒店式式公寓寓类型型。它它是一一种介介于酒酒店与与家庭庭之间间的类类酒店店物业业。既既具有有酒店店的便便利，，又能能够有有家庭庭的温温馨，，还具具有极极强的的商务务、投投资价价值。。开发商商资源源调控控能力力、运营管管理能能力、所处区区位条条件、客户资资源构成公公寓式式酒店店运作作的基基本要要素经营管管理模模式是是其成成败的的关键键投资型型公寓寓式酒酒店丹枫白白露在在销售售时主主推五五星级级服务务式公公寓的的概念念，主主推““首期期18万，，永不不供楼楼”，，销售售时大大获成成功,40天完完成销销售。。而后后又由由国际际著名名酒店店设计计机构构进行行全面面设计计，引引进国国际管管理团团队管管理以以星级级酒店店模式式进行行经营营，取取得了了非常常好的的效益益。。。丹枫白白露酒酒店公公寓开开业后后入住率率稳定定在85％％左右右，客源以以深港港两地地的商商务人人士占占主导导999RoyalSuites&Towers酒店式式管理理公寓寓既吸吸收了了星级级酒店店的服服务功功能和和管理理模式式，又又吸收收了信信息时时代写写字楼楼的特特点，，拥有有良好好的通通讯条条件，，可针针对性性地提提供秘秘书、、信息息、翻翻译等等商务务服务务，是是一种种综合合性很很强的的物业业管理理概念念，集集住宅宅，酒酒店、、会所所等多多种功功能于于一体体。它是酒店、、写字楼、、公寓的三三者结合，，使项目的的客户更加加多元化。。酒店性服服务式公寓寓的出现，，是将“住住”、“商商”、“家家”这三种种形式有机机地结合起起来。作为为连接酒店店和私人公公寓的桥梁梁，解决了了酒店或私私人公寓因因其经营本本质所决定定的不能提提供短期和和长期