XXXX1129-大庆-北国之春梦幻城-项目整体战略定位和发展课件

现在这里是一片荒芜…明天这里将是国际一流水准的北国之春梦幻城让我们一起见证北国之春梦幻城的成长历程…现在明天让我们一起见证谨呈：梦幻侏罗纪探险时代（北京）投资管理有限责任公司大庆城市转型里程碑

全国旅游新城新坐标——大庆市北国之春梦幻城项目整体定位及发展战略报告谨呈：梦幻侏罗纪探险时代（北京）投资管理有限责任公司大庆城市工作所处阶段与提交成果《项目整体定位及发展战略》报告工作内容提交成果《项目启动区定位及物业发展建议》报告《项目营销战略与策略》报告阶段划分

第一阶段整体定位及发展战略第二阶段启动区物业发展建议

第三阶段营销战略与策略大庆市场研究东北旅游市场研究旅游地产模式研究国外成功案例研究项目整体战略研究项目功能布局研究项目开发策略研究启动区发展策略研究启动区功能布局研究启动区物业配比建议启动区经济测评45个日历天时间进度30个日历天30个日历天项目整体营销战略研究可售物业价值点梳理细分市场客户研究启动期形象策略价值展示策略工作所处阶段与提交成果《项目整体定位及发展战略》报告工作内容写在定位开始之前立意。关于本项目的理想——写在定位开始之前立意。关于本项目的理想——同一个项目，不同个主体，寄寓不同的理想——成功运营区域，打造目的地旅游，实现区域价值增值，确保经济利益实现

政府愿景

将本项目建设成为“世界一流，中国唯一，面向全国”旅游项目，迈出大庆城市由能源城市向旅游城市即城市职能转换的关键一步。

运营商目标

定位于“城市运营商”，希望借势政府和旅游配套设施的开发，提升住宅价格和后续土地价值，实现后续土地的一级开发，最终获得较高利润。

结合运营商目标第一，政府目标是基础。同一个项目，不同个主体，寄寓不同的理想——成功运营区域，打造政府目标——打造国际一流水准、国内首家以侏罗纪探险时代为主题的综合旅游休闲娱乐项目；承载城市理想——大庆政府重点招商引资项目，是带动城市及区域旅游产业发展、完善城市功能、提升城市形象的名片项目壮大接续产业、完善城市功能、建设宜居城市——本项目是大庆培育壮大接续产业的一个标志性工程，更是完善城市功能、建设宜居城市、不断满足群众更高层次文化需求的重要举措；——项目将进一步提升大庆国际知名度和国际形象，每年为大庆新增上百亿元旅游收入，同时还带动和促进大庆乃至黑龙江省旅游业提档升级和跨越式发展。标准——“世界一流，中国唯一，面向全国”城市名片，带动区域产业升级与发展政府目标——打造国际一流水准、国内首家以侏罗纪探险时代为主题运营商目标——将本项目打造成具有号召力的旅游目的地，打造侏罗纪主题公园品牌，后期可以将侏罗纪品牌作为公司自有资产，打包上市；运营商理想——综合开发，打造目的地旅游，通过旅游设施带动住宅和土地价值提升，最终实现200亿盈利旅游配套设施提升住宅和后续土地价值——在兑现政府承诺的基础上，通过旅游配套设施的开发，提升住宅价格和后续土地价值，即后期土地的一级开发；——项目预期利润目标为200亿左右；启动区进行二级开发完成后，进行一级土地运作，而不是开始单纯获利。打造具有“北国风情的”目的地旅游项目项目利润目标预计200亿左右运营商目标——将本项目打造成具有号召力的旅游目的地，打造侏罗项目理想超级新城国际水准——“梦幻城”以梦幻侏罗纪探险为主题，——集大型游乐、生态休闲旅游、温泉度假、超星级酒店、康体健身运动、会展商务、特色购物、美食、娱乐为一体——国际一流水准的“超级新城”

项目理想超级新城国际水准——“梦幻城”以梦幻侏罗纪探险为主题报告内容第一部分：旅游新城发展困局第三部分：旅游新城突围战略第四部分：旅游新城的成功之路——项目发展模式研究——项目核心问题提炼——项目发展战略解析——项目开发举措第二部分：突破三线城市旅游困局报告内容第一部分：旅游新城发展困局第三部分：旅游新城突围战略位于大庆城市边缘，大庆为三线城市，与哈尔滨直线距离163公里，齐齐哈尔183公里453km183km268km163km222km绥化长春哈尔滨齐齐哈尔大庆白城大庆市地图飞机场项目位置：地处大庆市高新技术开发区北湖片区，南侧紧邻建设中的滨州户居住区，西邻规划中的兰德湖居住。看本体位于大庆城市边缘，大庆为三线城市，与哈尔滨直线距离163公里对外交通,四通八达，交通便利，与各交通枢纽联系紧密项目位置距哈大高速公路出入口10公里；距规划中的让胡路火车站约25公里；距大庆火车站约15公里；距龙凤火车站约16公里，G015国道环城路经九街学伟大街对内交通，外围道路交通便捷，道路通达性较好项目南侧紧邻环城路西邻经九街北侧为学伟大街东侧为G015国道靠近机场，外围道路交通便捷，与大庆市交通枢纽联系紧密11飞机场看本体对外交通,四通八达，交通便利，与各交通枢纽联系紧密G015国选址区内北湖面积为3.04平方公里，其余有部分荒草地、鱼塘和大量耕地。周边道路情况：用地东侧为新G015国道，西侧为经九街，南侧为环城路，北侧为学伟大街。基地地形较平整，规划区域内地势平坦，基地总体地势由北向南逐渐变低，但相对高差不大，地质条件好，易于开发。用地条件：地块占地面积：总用地20.11平方公里，地块呈西北－东南走向，地势平坦、相对高差不大总占地面积20.11平方公里，其中陆地面积17.07平方公里，北湖水面3.04平方公里。看本体选址区内北湖面积为3.04平方公里，其余有部分荒草地、鱼塘项目背景：地块中部区域景观价值最优化，拥有优势的湖景岸线资源，适于集中开发，构筑核心价值湖景景观湿地景观森林景观视点地块北部：依靠天然湖景资源，俯视森林绿色景观；开发建议：适度开发，独占景色优势产品；地块中部：沿优势的湖景岸线资源，各优势资源集中区域；开发建议：集中开发，构筑核心吸引力；地块南部：毗邻现有环城区域地产居住区域；开发建议：选择开发，提升项目核心价值；视点视点视点看本体项目背景：地块中部区域景观价值最优化，拥有优势的湖景岸线资源大规模旅游地产区域综合开发项目，一期开发372公顷，部分设施已经确定，有资金快速回笼要求名称面积(公顷)现状建设用地69.41现状非建设用地1941.89规划总用地总计2011.30用地指标规模：项目总占地20.11平方公里，其中北湖占地3.04平方公里，现状建设用地69.41公顷。其中一期开发372公顷。用地性质：涵盖居住用地、公共设施用地、工业用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、水域和其他用地等七大类用地组成已确定设施政府已经确定项目必建设施为滑雪场、会展中心、侏罗纪为主题公园；其中，会展中心规模为12万㎡，位置待定；滑雪场规模和位置待定。运营商资金条件一期启动投入资金20亿，为银行贷款，因此利用地产开发来推动后期的配套开发，所以希望通过住宅销售来快速回笼资金，前期回收部分启动资金20亿元不是一次性投入，主题公园可以采取合作的方式，设施可以租赁，投入不一定要超高，但档次要保证一流。限制条件项目界定：三线城市/无强势资源/大规模/旅游新城开发看本体大规模旅游地产区域综合开发项目，一期开发372公顷，部分设施

启动资金与滚动投入资金差额，决定项目需要持续增值并规避启动风险财务条件限制下，整体增值和规避启动风险是项目成功的关键启动资金滚动投入资金银行贷款30亿元，其中20亿元为基础设施建设投入设施投入：温泉20亿，侏罗纪公园30亿，酒店40亿，会展中心4亿，高尔夫5亿，马球2亿，水上公园8亿，滑雪场20亿实际启动资金10亿设施需投入119亿项目财务目标解析看财务启动资金与滚动投入资金差额，决定项目需要持续增值并规避启动旅游市场：大庆为非旅游型城市，对于旅游项目而言城市吸引力不足大庆2008年旅游接待人群江省内排名单位：亿元大庆接待旅游人群数量相对较小。2008年，全年接待游客640万人次，实现旅游收入14.1亿元，同比增长5.2%；国内过境游客为主，平均停留停留时间为1.8天；非旅游型城市，旅游接待人群在黑龙江省排名第三，远低于哈尔滨和齐齐哈尔。单位：万人

年份游客20042005200620072008国内旅游人（万）496519589619640国外旅游人（人）880085009775110009000据市旅游局介绍，1997年以来的旅游统计数据，来我市旅游的游客中，约九成是省内游客。南方游客来我省旅游，然后从哈尔滨等方向来到我市，而不是从南方专程来到大庆。——大庆网

相关链接大庆2004-2008旅游收入大庆2004-2008旅游接待人群看大势旅游市场：大庆为非旅游型城市，对于旅游项目而言城市吸引力不足旅游交通：城市立体交通网路欠完善，城市辐射范围有限，成为发展旅游业的障碍公路辐射（车速按60-80公里/小时计）：1小时车程：至安达市40公里，以及大庆周边各县2小时车程：覆盖达大安市151公里，肇东市124公里3小时车程：齐齐哈尔183公里，哈尔滨163公里，松原206公里，绥化222公里4小时车程：白城268公里，西至兴安盟300公里，北至海伦243公里铁路辐射向南至长春453公里，东至伊春507公里，车程需要6小时左右航空辐射：飞机航程：大庆-北京1小时50分；大庆-青岛2小时；大庆-大连1小时40分；看大势旅游交通：城市立体交通网路欠完善，城市辐射范围有限，成为发展旅游资源：作为旅游地产项目，自身资源湖泊、温泉等资源稀缺性相对不足项目内部拥有北湖，北湖面积较大，有3.04平方公里，北湖水资源丰富，水质较好，已经达到饮用水标准，内部盛产鱼、虾等项目内部具有天然温泉资源，每平方公里可打井一口，稳定出水200吨项目内部有草甸、森林资源，环境优美项目区域北湖黎明河温泉湿地草甸东部森林看本体旅游资源：作为旅游地产项目，自身资源湖泊、温泉等资源稀缺性相大庆市地图飞机场项目位置：地处大庆市高新技术开发区北湖片区，南侧紧邻建设中的滨州户居住区，西邻规划中的兰德湖居住；规模：项目总占地20.11平方公里，其中北湖占地3.04平方公里，现状建设用地69.41公顷。其中一期开发372公顷。地产：陌生区域大盘，平台价格难实现高价值；且内生市场吸纳量有限，市场支撑力不足项目所在区域——新村板块在售项目项目区位图周边项目售价：高层4100-4500元/平米，多层：4500-5000元/平米，别墅8000-8500元/平米2008年大庆市商品房销售面积241.2万平方米（数据来源：大庆市统计年鉴）看本体大庆市地图飞机场项目位置：地处大庆市高新技术开发区北湖片区，项目核心问题提炼实现项目整体价值提升的困境：困境1：关于单纯地产开发，难以实现高价值，且长期市场吸纳量有限，内生市场支撑力不足困境2：关于旅游开发，三线非旅游城市，城市吸引力不足，且自身无强势资源项目核心问题提炼Q:三线城市、自身无强势资源的大规模旅游地产综合开发项目，如何处理旅游和地产的关系，实现项目整体增值并规避启动风险？项目核心问题提炼实现项目整体价值提升的困境：困境1：关于单纯报告内容第一部分：发展旅游新城的困局第三部分：旅游新城突围战略第四部分：旅游新城的成功之路——项目发展模式研究——项目核心问题提炼——项目发展战略解析——项目开发举措第二部分：突破三线城市旅游困局发展模式研究发展机会研究报告内容第一部分：发展旅游新城的困局第三部分：旅游新城突围战破局。关于旅游地产模式研究——项目开发模式研究破局。关于旅游地产模式研究——项目开发模式研究纵观国内与国际旅游地产，其发展模式主要有三种类型——“旅游地产

三种发展模式模式一：旅游功能主导型深圳东部华侨城典型案例天津京津新城深圳华侨城发展模式模式一：城市功能主导型模式三：旅游+城市混合功能主导型实现土地增值和规避启动风险，首先需要处理旅游和地产的关系——世联研究模型纵观国内与国际旅游地产，其发展模式主要有三种类型——“旅游地天然植被资源水域资源资源特征原生态资源特质临海自然环境多样性的地理属性空间东部华侨城的自然资源体系谷地资源山林资源多样性的资源属性特征（山谷、水域、临海）：为区域塑造原生态与城市差异较大的主题性度假区奠定基础【资源特征】依托强势的山、海、湖资源自然资源，结合区域生态特征打造主题产品深圳·东部华侨城天然植被资源水域资源资源特征原生态资源特质东部华侨城的自然资【配套优势】自身配套功能体系的建立以满足旅游功能为主海拔471米的深圳地标山地高尔夫球场无可复制的首席配套——东部原生态旅游景区南中国山地顶级度假酒店茵特拉根酒店以瑞士文化为主题的茵特拉根酒店是一所超五星级主题酒店；拥有中国规模最大室内动感SPA馆、唯一纯欧式户外山林SPA体验地——茵特拉根矿泉SPA。深圳·东部华侨城【配套优势】自身配套功能体系的建立以满足旅游功能为主海拔47距珠三角其它城市2小时车程距深圳20分钟车程珠三角腹地客源市场深圳客源市场东部华侨城的区位交通体系东部华侨城与周边区域的距离车程时间深圳20分钟车程珠三角其它城市2小时车程【城市关联】依托腹地都市深圳和珠三角区域交通体系支撑，但体现城市功能的关联较弱深圳·东部华侨城交通距离：东部华侨城距离宝安机场60公里，距离罗湖车站40公里，距离蛇口码头50公里;距深圳市中心仅20分钟车程，2小时车程范围内可辐射深圳、香港、澳门、东莞及珠江三角洲各城市。距珠三角其距深圳珠三角深圳东部华侨城的区位交通体系东部华侨城深圳东部华侨城区域客源市场结构构成深圳客源市场珠三角客源市场短假休闲度假、一居短假休闲旅游观光度假居住常住一居…主要市场构成区域性旅游度假客源有效支撑东部华侨城发展，并形成较大的客源支撑【市场效应】区域都市旅游度假消费市场支撑，珠三角和深圳是区域发展核心客源市场来源深圳·东部华侨城旅游度假城市居住＞客户来源：以深圳为主力，少量的东莞、上海客户。其中深圳客户以南山和福田客户居多，其中南山客户集中在华侨城、科技园和蛇口片区，福田客户主要集中在香蜜湖片区。另外罗湖片区占少量；置业目的：度假占60%，第一居所客户占28%，其余为商务接待和投资客户占6%；链接：天麓二区、七区开盘客户分析深圳东部华侨城区域客源市场深圳珠三角客源市场短假休闲短假休闲东部华侨城主营业务构成：旅游项目运营：主题公园是华侨城主营业务的之一配套地产开发：单纯的主题公园运营不是东部华侨城盈利的主要来源，度假地产销售支撑区域的持续收益

我们的优势在于，旅游业务带来稳定现金流，地产业务快速回笼资金。——华侨城董事长刘平春东部华侨城虽然也是旅游园区，但近期业绩迅速增长的主要动力，还是来自与景区同步开发的地产售。

——华侨城董秘李柯辉2008年上半年：门票收入毛利率为52.36％，旅游业务对总体利润贡献为1.71亿元东部华侨城1号别墅推出2007年2008年大侠谷、海菲德红酒小镇、观音座莲天麓2008年上半年：旅游地产销售收入1.7亿元区域总体收益开发历程两者相结合的的区域收益特征旅游+地产开发模式初期35亿元【盈利特征】初期投入35亿资金打造旅游，旅游业务带来稳定现金流，地产业务快速回笼资金深圳·东部华侨城东部华侨城主营业务构成：旅游项目运营：主题公园是华侨城主营业纵观国内与国际旅游地产，其发展模式主要有三种类型——“旅游地产

三种发展模式模式一：旅游功能主导型深圳东部华侨城典型案例天津京津新城深圳华侨城发展模式模式一：城市功能主导型模式三：旅游+城市混合功能主导型实现土地增值和规避启动风险，首先需要处理旅游和地产的关系——世联研究模型纵观国内与国际旅游地产，其发展模式主要有三种类型——“旅游地水边的阿狄丽娜别墅组团(一期)和园主题公园度假休闲区北科大天津学院高等教育基地桃园酒店区高尔夫练习场嵘园顺园水上运动中心潮白河游艇会高尔夫球场帝景高尔夫俱乐部公寓+风情商业街酒店度假村运动区商业街+公寓别墅区别墅区高尔夫+别墅高尔夫+别墅教育区水上运动区启动区【资源特征】项目不具有强势自然资源，依托高档的人工度假设施启动开发天津·京津新城水边的阿狄丽娜别墅组团(一期)和园主题公园度假休闲区北科大天发展阶段2004-2005年2006年2007-2008年未来三至五年配套建设及环境营造9洞高尔夫球场80个打位的高尔夫练习场亚洲最大的4A级温泉度假村风情商业街北京科技大学天津学院超市、银行、邮局、书店、移动通信16万平方米水上皇宫大酒店超五星级度假酒店（凯悦）18洞高尔夫球场马术俱乐部至天津、北京的公交线路室内网球、健身场馆天津财经学院珠江学院帝景高尔夫体育俱乐部天主教堂水上运动中心一期博物馆医院中小学、幼儿园奥特莱斯潮白河游艇会【配套特征】配套自成体系，体现新城开发的特征，城市属性突出天津·京津新城配套开发进程：承担城市功能的配套与旅游设施同步开发，如超市、银行、邮局、书店、移动通信等；未来规划配套：引奥特莱斯、医院、中小学校、幼儿园、大学等，逐步完善“新城”的城市配套。发展阶段2004-2005年2006年2007-2008年未【城市关联】京津新城位于京津塘之间，城市关联较弱交通：项目区域位于京津塘之间，距离北京通州区70公里，距离唐山80公里，距离天津市中心25公里；京津新城滨海国际机场首都第二机场80km70km25km天津·京津新城【城市关联】京津新城位于京津塘之间，城市关联较弱交通：项目区天津·京津新城深圳京津新城区域客源市场构成北京客源市场环渤海客源市场短假休闲度假居住短假休闲度假居住一居养老型一居…区域度假客户为主，城市功能的配套成为度假有效支撑项目发展的关键旅游度假城市居住＞【市场效益】以区域市场为主，京津唐客户占绝对比例，并涵盖环渤海区域外围客户从2004年开盘以来，京津新城别墅产品一直占据天津别墅市场份额的50%以上；客户主要以来源涵盖了天津、北京、唐山、深圳、山西、上海以及海外地区；促成别墅买家最后下购买决定的重要原因是宏大的配套和无可限量的区域发展前景。

——京津新城老总访谈链接：天津·京津新城深圳京津新城区域客源市场构成北京环渤海客源市项目游客接待比例营业额贡献率比例游客经营收入贡献率超五星级度假酒店（凯悦）35%53%1.5温泉度假村40%20%0.5高尔夫球场20%20%1综合教育基地------网球俱乐部3%3%1马术俱乐部2%4%2水上运动中心（规划）------潮白河游艇会（规划）------奥特莱斯（规划）及其他配套------开发收益京津新城模式发展的动态财务特征以设施带动的新城开发模式、初期主要启动温泉、酒店、高尔夫为项目开发启动点；酒店以服务和涵盖广泛的配套组合，形成以温泉、会议、娱乐、健身等为一体的综合性配套设施酒店、温泉、高尔夫成为区域发展收益的核心主体设施；马术俱乐部、教育基地等设施的收益率较低。房地产收益变化旅游设施收益构成区域开发的财务指标特征发展历程2008年营业额约2.2亿元。主要依托酒店收益，投资回报率较低初期投资约30亿天津·京津新城【盈利特征】初期投入资金30亿元，依靠酒店、高尔夫等核心设施收益带动地产，增长相对缓慢项目游客接待比例营业额贡献率比例游客经营超五星级度假酒店（凯纵观国内与国际旅游地产，其发展模式主要有三种类型——“旅游地产

三种发展模式模式一：旅游功能主导型深圳东部华侨城典型案例天津京津新城深圳华侨城发展模式模式一：城市功能主导型模式三：旅游+城市混合功能主导型实现土地增值和规避启动风险，首先需要处理旅游和地产的关系——世联研究模型纵观国内与国际旅游地产，其发展模式主要有三种类型——“旅游地深圳·华侨城【资源特征】项目不具有强势自然资源，前期区域环境改造、主题旅游及配套设施提高区域价值1983年的华侨城“二十年前来华侨城时，深南路还是汽车一过尘土飞扬，大片荒丘中只有几处工地……”——深圳市民当时的深南大道华侨城早期状况华侨城早期开发类别旅游设施占地规模概况时间旅游设施锦绣中华30公顷82个景点1989民俗文化村20公顷内含24个村寨1991住宅小区东方花园11.2公顷建面6万㎡1986海景花园2.9公顷建面10.2万㎡1990生活配套菜市场—仅为当时的基础性配套，满足已建小区的居住配套需求1987华侨城医院—1990邮电局—1989华侨城中学4公顷1981产业康佳公司—华侨城控股19801987年华侨城的建设状况深圳·华侨城【资源特征】项目不具有强势自然资源，前期区域环境分别于2001、2006年开始运营，都是深圳目前最顶级的酒店之一，较好地提升了区域形象；威尼斯皇冠假日酒店、洲际酒店开业于1998年开始运营，至今接待游客人次在2000万左右，与锦绣中华、世界之窗共同成为国家5A级景区；分别于2001、2002年进入华侨城区域，形成辐射周边的区域商圈，与逐步形成的食街、酒吧街共同构成城市化的商业体系；于2004年12月28日开通，从罗湖火车站至世界之窗，作为连接深圳城市东西两端的主干线，使华侨城进入轨道交通时代。欢乐谷开放进一步强化主题游乐区的地位沃尔玛、铜锣湾百货的进驻形成了区域商业中心地铁一号线的开通，大幅缩短华侨城与城市的时间距离红树西岸中信红树湾锦绣中华世界之窗波托菲诺沙河高尔夫燕栖湖天鹅湖欢乐谷华侨城生态广场红树湾小区白石洲小区白石洲农民房深圳湾畔132华侨城居住区4华侨城居住区燕晗山中学小学华侨城居住区产业区康佳集团碧海云天锦绣花园红树湾未开发地块未开发地块56华侨城居住区何香凝美术馆华夏艺术中心洲际大酒店威尼斯皇冠假日酒店沃尔玛益田购物广场123456华侨城丰富的配套深圳·华侨城【配套特征】以城市的模式配建设施，随着区域逐渐融为城市的一部分分别于2001、2006年开始运营，都是深圳目前最顶级的酒店深圳关内4km新中心老中心与城市关联特征位于深圳市西部，距深圳中心区约4公里，贯穿华侨城的深南大道提供了优越的交通条件，保持与城市有效关联；保持相对独立的城市组团，但承担城区功能，并随着区域城市化，配套日渐城市化并完善，最终发展成为复合城市资源与生态环境，以居住、旅游和高端产业为主要功能。深圳·华侨城【城市关联】通过便捷交通与城市保持有效关联，同时又保持相对独立的组团居住区商业区旅游区文教体育居住区产业区产业区居住区旅游区旅游区深圳关内4km新中心老中心与城市关联特征深圳·华侨城【城市关不同的地区考虑的因素不一样，除了政府的支持力度外，主要考虑三大方面的内容：首先是区域市场，其次是资源条件，要有成片的土地及良好的生态等，再次是成本概念。——华侨城投资总监丁伟明华侨城选择进入一个城市通常考虑哪些因素？华侨城是真正开发旅游的，地产是为旅游服务的，为旅游提供现金流，华侨城的地产和旅游是分开管理的。

——华侨城投资总监丁伟明华侨城的旅游+地产的模式是如何发展的？华侨城选择旅游地产需要考虑当地的地产消化量、消费量，海南缺乏支撑，无产业，单靠旅游支撑，房地产缺乏本地市场支撑，空置率较高。——华侨城投资总监丁伟明华侨城为什么没选择海南的滨海旅游地产？华侨城还是擅长于城市旅游开发，主题公园主要以一线城市为主，二线城市对大型主题公园的支撑不足，华侨城长沙的项目是参股的形式，现在的经营现状较好。——华侨城旅游总策划师刘小鸣华侨城老总访谈语录：国内的主题公园与国外有那些差别？深圳·华侨城【市场效益】以区域市场客户是项目有效支撑不同的地区考虑的因素不一样，除了政府的支持力度外，主要考虑三深圳·华侨城【盈利特征】初期投入资金1亿元，依靠主题公园资源强势旅游设施，带动地产实现高溢价替换深圳·华侨城【盈利特征】初期投入资金1亿元，依靠主题公园资源案例研究小结——三种发展模式所具备的条件与要求三种发展模式所具备的条件1资源特性2城市关联3驱动要素4盈利模式5客户市场6企业要求旅游功能主导模式国家级稀缺资源体系，具备唯一性与城市功能无关，主打高端旅游度假客户自然资源、旅游配套设施，同时启动地产前期高投入，酒店、高尔夫高利润回现，地产赚取高价值重点是旅游，地产实现高溢价区域综合运营能力城市功能主导模式区域资源一般与城市关联性强，主打城市中高端游客和商务会议客以地产为核心的旅游配套设施，旅游为地产服务初期高投入，地产支撑，赚取现金流重点是地产区域综合运营能力混合功能主导模式具备一定资源优势，但不具备唯一性承担城市功能，主打中高端游客、度假居住与居住客户旅游设施和承担城市功配套设施同时启动，互为驱动旅游和地产投入搭配合理，开发稳健；重点是旅游和地产，地产价值稳步增长区域，后期辐射全国综合运营能力核心不同点说明白，主要是盈利模式和影响力案例研究小结——三种发展模式所具备的条件与要求三种发展模式所本项目发展模式选择审视城市关联性——城市属性明显，承担城市功能审视项目目标和自身条件，对位三种发展模式，遴选适合项目的发展模式：本项目发展模式：

以旅游+城市混合功能为主导的发展模式，旅游树形象，房地产有效支撑，旅游和地产同时启动互为驱动，带动区域实现高价值。审视发展目标——国际一流、国内唯一、放眼全国，项目的客户市场将是全国型审视资源特性——具备北湖、温泉一定资源，但稀缺性不足本项目发展模式选择审视城市关联性——城市属性明显，承担城市功破局。项目旅游和地产机会研究——项目发展机会研究破局。项目旅游和地产机会研究——项目发展机会研究旅游市场项目发展机会研究模型全国旅游市场机会研究区域旅游市场机会研究本地旅游市场机会研究项目发展机会研究模型

地产市场区域旅游地产发展现状本地房地产市场分析旅游地产的成长规律旅游市场项目发展机会研究模型全国旅游市场机会研究项目发展机会一、旅游发展机会研究全国旅游市场机会研究区域旅游市场机会研究本地旅游市场机会研究一、旅游发展机会研究全国旅游市场机会研究区域旅游市场机会研究案例选择原则全国目的地型旅游地产综合开发案例研究——重点借鉴其成功先决条件和发展历程三亚亚龙湾旅游度假区着重分析了其中两个复合功能型旅游新城昆明滇池旅游度假区全国目的地旅游大规模、区域型开发案例选择原则全国目的地型旅游地产综合开发案例研究——重点借鉴亚龙湾占地18.6㎞2，依托三亚城市影响力和强势海滩资源，成为中国目前引人注目的度假胜地核心资源优质海滩、山麓、湖泊等自然景观资源区位三亚市以东约二十公里处，距离凤凰机场车程20分钟定位以热带海洋风光、南国民族风情、中国传统文化为特色的国际一流避寒度假旅游胜地。主要项目度假区内分为八大功能区，由滨海酒店、高尔夫球场、别墅、度假村、游乐设施等构成。大力投入基础设施建设外，不断推出各种旅游设施：筹资1亿元人民币，建成亚龙湾的标志性建筑——中心广场；投入20多亿元建设道路、电站、供水排水管网、污水处理厂、燃气站和管道、光缆等；数十家国际一流水平的滨海度假酒店。国际品牌五星级度假酒店的引入，被业界认为是亚龙湾真正实现脱颖而出的关键要素。；一个国际标准的高尔夫球场；一个占地面积约20万平方米集海上运动、旅游观光、餐饮娱乐为一体的滨海公园蝴蝶谷等国家4A级旅游景区；湖滨商业街。1.三亚·亚龙湾亚龙湾占地18.6㎞2，依托三亚城市影响力和强势海滩资源，成区域整体规划和多个项目聚集开发，使区域成为开发热点，区域影响力日趋提升补充完善说明一下区域整体规划和多个项目聚集开发，使区域成为开发热点，区域影响亚龙湾经历了从培育-发展-日渐成熟的动态发展过程，政府标签和城市营销活动是提升区域知名度的关键1988年1992年1996年1997年1998年2001年2003-2005年建设进度海南成为特区，三亚升格为地级市凤凰机场建成“东龙西凤”组建亚龙湾开发全民所有股份有限公司，进行土地运营和基础建设完成中心广场建设和滨海大道、东污水处理厂、变电站、邮电中心、卫视中心等项目经营策略从过去单纯的土地转让走向对度假区的综合性、全方位的旅游开发生态园林旅游景区蝴蝶谷、贝壳馆正式向游人开放经济型酒店仙人掌度假酒店建成进口大批水上运动设施，引进潜水项目；湾内的海上游乐活动大为丰富海南省旅游局确定为旅游指定景区；被评为海南省优秀旅游景区被评为国家4A级旅游景区全面引入ISO9001／ISO14001亚龙湾海洋乐园的项目立项工作完成世界小姐选美大赛决赛在三亚举行说明三亚的城市发展目标定位为国际热带滨海旅游城市南巡讲话推动光大国信、海南国信、海南旅游、海南证券、三亚城建。注册资本1亿元96中国度假休闲游开幕式的如期举行，获得鲁班奖，中心广场成为标志性建筑“自我发展、自我调节、自我运作、自创效益”良性开发蝴蝶谷投资1000万元、占地1.5公顷贝壳馆投资1500万元，占地3000余平方米仙人掌投资1.5亿元，600间客房，墨西哥玛雅风情，室内游泳池占地6000平米政府免收市政配套费从1999年开始免征土地增值税5年与世姐机构新的合作模式，降低特许费，参与大中国区商业运作和推广承办’96中国度假休闲游开幕式，是加速亚龙湾开发建设，树立亚龙湾度假旅游品牌，进而提升三亚和海南旅游形象的千载难逢的机遇。通过承办’96中国度假休闲游开幕式，亚龙湾发展度假旅游的资源优势和巨大潜力得到中央领导和社会各界的承认。三亚·亚龙湾总结出三个发展阶段，每个阶段的核心设施及标签是什么？亚龙湾经历了从培育-发展-日渐成熟的动态发展过程，政府标签和政府政策及社会各界的大力支持，是亚龙湾成功发展的另一关键要素三亚市政府同意对亚龙湾内建设项目市政配套费予以减收优惠，并规定凡1998年底前报建开工项目免收市政配套费公司参照国家有关规定，就亚龙湾土地开发实现首次转让可适当延长免缴土地增值税期限问题，向政府税务部门提出申请，并最终于1999年8月获国家税务总局批准同意，继续免征土地增值税5年党和国家领导人江泽民、李鹏等曾亲临亚龙湾，对亚龙湾的开发建设提出具体明确的要求接待过许多外国政要、28个国家的党政代表团、39个国家的驻华外交官受到各部委、海南省、三亚市领导，从专家学者、旅游业人士等社会各界的关怀与支持积极争取政府有关部门支持，使区域内的发展商受惠良多受到社会各界的支持和认同三亚·亚龙湾政府政策支持，城市动作（交通改善等）政府政策及社会各界的大力支持，是亚龙湾成功发展的另一关键要素滇池为昆明旅游的重要节点，依托景观及民族特色风情，是全国首批12个国家级旅游度假区之一滇池介绍：位置位于昆明市中心南部，面积297平方公里，素有“高原明珠”之美誉，是昆明风景名胜中心昆明滇池国家旅游度假区，是经国务院批准，于1992年10月成立的全国12个国家级度假区之一，也是我国唯一地处内陆的国家级度假区度假区控制规划面积18.06平方公里。南濒滇池、北连市区、东与官渡接壤、西与著名风景区西山隔水相望目前已经形成功能区：以高尔夫球场、中央酒店、度假别墅组成的度假中心；以游乐园为中心游乐区；以云南民族村为重点的民族风情园；以大型旅游商品城为中心商业中心区核心资源滇池优质景观、国际标准和民族特色区位南濒滇池、北连市区、东与官渡接壤、西与著名风景区西山隔水相望定位结合滇池景观与民族特色为一体的国家级旅游度假区主要项目十个功能区：①云南民族村；②度假别墅区；③高尔夫球场；④现代游乐园；⑤赛马场；⑥可供国际比赛的高水准垂钓基地；⑦水上娱乐中心；⑧珍稀动植物观赏区；⑨大型淡水沙滩浴场；⑩综合服务区。2.昆明·滇池滇池为昆明旅游的重要节点，依托景观及民族特色风情，是全国首批历经16年，滇池经历了从最初统一规划-分阶段建设-趋于成熟的发展过程，政府标签与度假区的自我营销起到了关键作用年份1991年1992年1996年1997年2001年2002年2004年2007年2008年建设进度云南省、昆明市政府决定在原海埂五七农场筹建集中展示云南26个民族丰富多彩民族文化的主题公园——云南民族村傣家寨、白族村落成，昆明滇池国家旅游度假区开始启动度假区基础设施建设基本完成，建成民族村8个村寨、云南民族博物馆、中国民航安保培训中心、龙华别墅、明珠村及海埂公园至西山旅游观光索道昆明市委、市政府分别下发了《关于加快昆明滇池国家旅游度假区开发建设的决定》和《昆明滇池国家旅游度假区管理办法》两个文件，明确指出度假区是昆明辖区内的“特区”。云南民族村被国家旅游局评为全国首批4A级旅游景区，成为中国旅游业的著名景区之一和大连万达集团达成协议开发新的度假项目，财政收入和旅游总收入均创历史新高度假区实现了经济、社会、旅游、文化、环境等飞跃的发展，地方财政收入年年大幅度增长，年均增长13．9％，实现固定资产和基础设施大量投入管委会新的领导班子果断决策，实施“二次创业”的发展战略接待游客627.6人次，实现产值33.6亿元。未来开发项目有：大渔新区的开发建设，投资5—8亿美元的中美联合赛车场项目、投资20亿元人民币的国际养生基地项目，极地海洋世界项目。

政府的政策驱动，及成功承办国际民间艺术节、东盟外长会议、国际旅游节等大型活动，极大地提高了度假区的知名度昆明·滇池总结出三个发展阶段，每个阶段的核心设施及标签是什么？历经16年，滇池经历了从最初统一规划-分阶段建设-趋于成熟的经国务院批准，决定于1992年将滇池度假区建成全国12个国家级度假区之一

1997年，昆明市委、市政府分别下发了《关于加快昆明滇池国家旅游度假区开发建设的决定》和《昆明滇池国家旅游度假区管理办法》两个文件，明确指出度假区是昆明辖区内的“特区”。1999年召开的世界园艺博览会在度假区中建有4个大型项目：八卦迷宫、云南民族文化艺术中心、昆明现代大型游乐场、国际旅游保健中心。

2001年，云南民族村被国家旅游局评为全国首批4A级旅游景区

成功承办国际民间艺术节、东盟外长会议、国际旅游节等多个国际、国内大型活动，极大地提高了度假区的知名度2004-2007年期间，度假区管委会实施“二次创业”的发展战略

在市委、市政府正确领导下，度假区工委、管委会领导班子的带领下，滇池国际旅游度假区全面参与现代新昆明建设、进军呈贡大渔新区开发建设、实现度假区“第三次腾飞”。滇池国家旅游度假区在政府政策导向下，是昆明旅游开发的热点区域政府政策支持昆明·滇池经国务院批准，决定于1992年将滇池度假区建成全国12个国家成功的先决条件：依托城市影响力如旅游城市的吸引力、区域景观资源和标签；是区域内开发热点区域，聚集效应提升了其影响力；其发展历程均经过了一个较为长期的动态发展过程。全国目的地型旅游度假区域案例研究小结全国目的型旅游度假区其成功的关键因素总结成功的先决条件：依托城市影响力如旅游城市的吸引力、区域景观资参照成功案例与本项目对位研究1：大庆拥有一定的旅游资源，但是非强势旅游资源，旅游的吸引力不高石油文化资源

石油文化旅游独具特色。以铁人纪念馆、大庆油田历史陈列馆和油田科技博物馆为代表的石油文化是大庆特色旅游的拳头产品，在黑龙江省也是独一无二的旅游产品，在国际国内都有很大影响，大庆石油工业旅游2002年被国家旅游局列为全国推介的十条工农业旅游线路之一地热资源

大庆是国内罕见的大规模地热富集区，静态储量达3000亿立方米，水源充足；温度较高，地热水出口温度在40℃—90℃之间；水质优良，水中含有锌、硒、钙等20多种对人体有益的微量元素。湿地资源

大庆地处松嫩平原，地势低平，形成了独特的原始湿地。具有面积大、发育成熟、类型丰富的特点。湿地面积有120多万公顷，占全国已知湿地总面积的4.95%，全市散布着150多个大小湖泊，有北国“百湖之城”的美誉民族风情资源

杜尔伯特蒙古族自治县是省内唯一的少数民族自治县，有着悠久的历史和古朴的民风，传统的民居、饮食、文化、体育、祭祀，构成了杜尔伯特草原独特的人文风景线。古文化资源

肇源县白金宝古文化遗址、辽金遗存、青铜文化遗址被列为国家一级文物保护单位，先后出土的猛犸象化石、披毛犀化石、东北野牛化石极具历史价值，具有白金宝遗址、大庙旅游区、衍福寺（双塔、照壁）、出河店古战场遗迹、寿山将军墓等古文化旅游景点城市价值资源

大庆城市价值逐步成上升趋势，大庆成为中国内陆首家“国家环境保护模范城市”、“全国优秀旅游城市”。先后获得联合国“迪拜改善居住环境良好范例奖”和“中国人居环境范例奖”，2006年被评为全国十大魅力城市。旅游资源大庆城市旅游资源参照成功案例与本项目对位研究1：大庆拥有一定的旅游资源，但是参照成功案例与本项目对位研究2：项目所在区域属于大庆城市规划的重点区域，但非热点区域，缺乏大型旅游项目的聚集效应大庆市地图大庆重点规划“庆北新城”，规划范围是五湖地区（含空港地区），以黎明湖、滨洲湖、兰德湖、北湖和萨北湖为核心的东城区北部临湖滨水地区，北湖片区是未来发展规划的重点区域庆北新城规划图北湖片区内部项目只有北国之春梦幻城项目，周边无其它在建设项目，因此该区域非大庆市开发的热点区域图不对参照成功案例与本项目对位研究2：项目所在区域属于大庆城市规划对位研究小结：本项目先天条件不足，自身无强势资源，非城市开发热点区域，因而必将经历培育-发展-成熟较为漫长的发展过程亚龙湾、滇池本项目依托条件开发区域发展过程三亚、昆明城市影响力高；有强势的海景、湖景资源优势大庆城市影响力不高；资源优势不明显时间较长，动态发展时间较长，动态发展

属于城市开发热点区域

是重点区域，不属于城市开发热点区域对位研究小结：本项目先天条件不足，自身无强势资源，非城市开发一、旅游发展机会研究全国旅游市场机会研究区域旅游市场机会研究本地旅游市场机会研究一、旅游发展机会研究全国旅游市场机会研究区域旅游市场机会研究1、发展阶段：东北旅游圈形成以冰雪自然景观及反季节旅游的为特色，处于观光旅游发展阶段东北旅游圈西南旅游圈华南旅游圈中西部旅游圈华东旅游圈京津旅游圈旅游圈核心城市依托资源旅游发展阶段接待人群西南旅游圈昆明、丽江、成都、重庆、拉萨自然景观民俗风情历史古迹生态温泉观光旅游向休闲旅游过渡阶段国内为主，大量国外游客华南旅游圈深圳、广东、海南等自然景观主题乐园气候条件休闲度假阶段国内游客为主，入境游客约占1/4华东旅游圈上海、苏杭、南京、青岛等自然风光、民俗遗迹工业旅游商务会展、红色旅游等休闲旅游过阶段国内游客为主，入境游客占比3%中西部旅游圈西安等人文古迹红色旅游观光旅游向休闲旅游阶段国国内游客为主京津旅游圈北京、天津、张家界等人文古迹自然景观商务会议主题公园休闲旅游阶段国内游客为主，入境游客约占2%东北旅游圈大连、沈阳、哈尔滨等冰雪为主的季节景观观光旅游阶段国内游客为主，入境游客约占2%观光旅游阶段旅游圈阶段华南旅游圈华东旅游圈西南旅游圈中西部旅游圈京津旅游圈休闲旅游阶段度假旅游阶段东北旅游圈大陆大旅游圈所处发展阶段中国大陆旅游圈格局及发展阶段1、发展阶段：东北旅游圈形成以冰雪自然景观及反季节旅游的为特1、发展阶段：东三省接待游客以国内游客为主，停留时间一般为2-3天，旅游发展处于观光旅游阶段2008年，东三省共接待国内外旅游客群约32948万人次，较2005年增长了90%以上，实现了量的飞跃；2005-2008年，入境游也呈快速增加的势头，2008年达到了504.63万人次，较2005年增长了102%；根据2008年黑龙江省统计过夜游平均停留时间为2.2天，大庆为1.8天旅游人群中，国内游占有主导地位，占比高达98%；入境游的游客主要以:泰国、马来西亚、俄罗斯、韩国、日本、及我国港澳台地区游客为主；数据来源：东三省各省政府报告1、发展阶段：东三省接待游客以国内游客为主，停留时间一般为22、旅游开发：按照旅游市场发展的一般规律，区域市场已经达到休闲度假规模化发展阶段，区域应该具有多个中高端旅游度假项目指标人均GDP>300$300<人均GDP<1000$1000<人均GDP<3000$3000<人均GDP<5000$人均GDP>5000$阶段观光旅游启动阶段观光旅游快速发展阶段休闲度假启动阶段休闲度假规模化发展阶段

休闲度假高层次发展阶段特征产生观光旅游动机居民开始选择近距离观光旅游观光旅游快速发展旅游地点由近至远，观光旅游产品逐渐丰富休闲度假开始启动，只集中在少数高端人群观光旅游占据主导地位观光旅游增长减缓休闲度假业呈规模化发展趋势，向普通人群普及休闲度假产品供应相应增长观光旅游保持平稳休闲度假目的地向远程及跨国化发展休闲度假目的地向置业目的地发展休闲度假产业逐步成熟判断*2008东北三省人均GDP水平已达3700美元休闲度假市场发展的一般规律2、旅游开发：按照旅游市场发展的一般规律，区域市场已经达到休2、旅游开发：当前区域市场提供的旅游产品以冰雪旅游体验为主，形式单一，发展档次以中低档次为主，陷于重复竞争之中观光快速发展度假启动期度假规模化发展度假高层次发展可提供的观光、文化旅游功能度假功能单一无法满足需求…………主题式单一中低档次为主…度假主题：高尔夫度假……如：五龙高尔夫盛京高尔夫…多元化创新化复合化…观光主题：人文古迹……如：九.一八历史博物馆大庆油田历史陈列馆…体验主题：冰雪……如：亚布力滑雪场太阳岛度假区……主题文化主题：主题公园……如：海林威虎山影视城嘉荫恐龙地质公园中影世纪城……休闲度假的发展阶段需求度假产品多样化趋势休闲度假呈逐步增加观光游仍占主导地位文化主题的发展成熟……2、旅游开发：当前区域市场提供的旅游产品以冰雪旅游体验为主，2、旅游开发：以度假区为单元的主题旅游产品供给总量较少，目前没有形成复合化的知名的主题旅游度假区东北三省区域旅游体系自然风光旅游度假区其他（人文历史）特色主题旅游度假区苇海鼎翔生态旅游度假区丹东天华山风景名胜区沈阳怪坡风景区锦州市博物馆名胜风景区千山国家级风景名胜区沈阳棋盘山旅游开发区镜泊湖风景名胜区齐齐哈尔扎龙自然保护区松花湖景区…医巫闾山沈阳昭陵沈阳棋盘山旅游开发区张氏帅府博物馆锦州辽沈战役纪念馆金源文化旅游区金源文化旅游区大庆铁人王进喜纪念馆黑龙江电视塔…沈阳棋盘山旅游开发区鞍山汤岗子温泉旅游度假区大连金石滩国家旅游度假区沈阳绿岛旅游度假区哈尔滨太阳岛公园亚布力滑雪旅游度假区长影世纪城2、旅游开发：以度假区为单元的主题旅游产品供给总量较少，目前3、消费者诉求：东北地区现阶段主题旅游设施单一，近年来消费者对主题旅游消费需求升温，高端度假需求外溢大庆人到外地旅游的比较多，有单位集体组织的一般人数比较多，算是大单，散客也非常多，我们去年总共有3万的客人。一般境内游夏天都喜欢去沿海城市，大连、青岛、烟台、辽宁。冬天一般去海南三亚，云南。大庆本地没有什么可玩的地方，要是度假肯定还是去外地，顺便购物。

——大庆中国国旅旅行社经理东北的休闲度假市场高端客户对主题旅游的需求难以满足到东北旅游人群对东北旅游第一印象就是冰雪艺术，其次是森林风光、火山景观胜地、中俄边境文化、抗战遗址纪念教育基地，夏季旅游避暑，近些年有发展起来的势头，但是没有形成规模化，冬季就是冰雪艺术节、滑雪、看雪，冬季接待80%去东北旅游的客户都是和雪有关系。——哈尔滨某旅游社王总3、消费者诉求：东北地区现阶段主题旅游设施单一，近年来消费者区域旅游市场小结人均GDP处于旅游度假稳定发展阶段，但旅游市场主题单一，低水平开发，缺乏度假体验产品供应，导致需求外溢

提供复合旅游、休闲娱乐、度假为主的产品有市场支撑区域旅游市场小结人均GDP处于旅游度假稳定发展阶段，但旅游市一、旅游发展机会研究全国旅游市场机会研究区域旅游市场机会研究本地旅游市场机会研究一、旅游发展机会研究全国旅游市场机会研究区域旅游市场机会研究旅游业成为大庆由能源型城市向旅游型城市转型的重点，旅游业政策扶持力度加大旅游业发展三年行动计划：以发展“石油文化、生态湿地、特色温泉”旅游产品为重点，利用三年时间，高标准打造一批在国内具有影响力的旅游精品，全面提高大庆旅游业的竞争能力和发展水平，塑造“绿色油化之都、天然百湖之城、北国温泉之乡”的城市形象，使旅游产业成为全市科学和谐跨越发展的重要推动力量大庆市旅游定位：国家“十一五”规划已把我市列为首批资源型经济转型城市，要将旅游业作为发展开放型经济的重点和第三产业的核心，努力把旅游业培育发展成为我市新的经济增长点。充分发挥大庆旅游资源优势，进一步加快旅游产业发展，做大做强旅游产业，把大庆建设成为旅游经济强市--------------大庆市人民政府印发关于发展大庆旅游产若干意见“绿色油化之都、天然百湖之城、北国温泉之乡——魅力大庆”

习近平副主席叮嘱大庆加快城市转型：

9月22日，中共中央政治局常委、中央书记处书记、国家副主席习近平来到大庆，出席大庆油田发现50周年庆祝大会，他一再叮嘱大庆要加快城市转型，努力建设更具发展活力、更适宜人居的大庆。旅游业成为大庆由能源型城市向旅游型城市转型的重点，旅游业政策冬季严寒而漫长的气候特征，使发展旅游受到严重季节影响，但有利于利用挖掘反季节旅游特色大庆市地处北纬45度46分至46度55分之间，由于维度偏高，冬长严寒，夏秋凉爽；全市年平均气温4.2℃，最冷月平均气温－18.5℃，极端最低气温－39.2℃；最热月平均气温23.3℃，极端最高气温39.8℃。气候：冬季漫长，夏秋凉爽，年平均气温4.2度；年降雨量不丰沛，水资源匮乏图1大庆年平均气温分布图图2大庆年平均降水量分布图由于大陆性和季风共同影响，大庆年气候变化多端，秋季多寒潮，降温急剧，春温高于秋温，春雨少于秋雨，水资源严重匮乏。冬季严寒而漫长的气候特征，使发展旅游受到严重季节影响，但有利景点少、分散，内容不丰富，旅游相关配套设施档次较低，对当地人群吸引力不足景点少、分散，内容不丰富，配套档次较低，难以满足当地需求铁人广场石油科技博物馆铁人王进喜纪念馆大庆油田历史陈列馆工人文化宫油田文化艺术中心工人文化宫拓荒者雕塑儿童公园大庆油田乐园小江南生态园大庆市区旅游景点分布图水上公园大庆市主要景点分布图大庆市主要酒店一览来大庆旅游的人大部分是政府接待之类的，旅游景点就是石油纪念馆，铁人纪念馆等等，还有参观石化企业生产流程的，一般都是官方组织的居多，都是红色旅游。——大庆中国旅行社经理张玉妍女士大庆市周边有一些设施，像林甸温泉、龙凤湿地、泰康自驾游，但是好玩的地方不多；在市里面也没有什么好玩的，像儿童乐园，一般都是有孩子的才去，但是去的也比较少。——大庆石油学院教师李先生访谈语录：景点少、分散，内容不丰富，旅游相关配套设施档次较低，对当地人旅游市场机会研究结论1、从全国市场角度看，大庆在先天条件不足的情况下，未来发展成全国目的地旅游城市需要有经历培育、发展过程，但站在未来的发展趋势上应该放眼全国2、区域市场：东北区域市场基础较好，但处于观光旅游阶段，旅游产品低水平开发，难以满足高端度假需求，导致需求外溢，因而应立足于区域3、本地市场：旅游成为政府重点发展产业，政策推动力强，气候具有反季节旅游优势，以石油为特色的红色旅游市场吸引了省内外游客，立足本地，消化本地内生市场；旅游市场机会研究结论1、从全国市场角度看，大庆在先天条件不足旅游市场

地产市场项目发展机会研究模型全国旅游市场机会研究区域旅游市场机会研究本地旅游市场机会研究区域旅游地产发展现状本地房地产市场分析旅游地产的成长规律项目发展机会研究模型旅游市场地产市场项目发展机会研究模型全国旅游市场机会研究区二、旅游地产发展机会研究区域旅游地产发展现状本地房地产市场分析旅游地产成长规律二、旅游地产发展机会研究区域旅游地产发展现状本地房地产市场分整体发展状况：旅游地产主要分布在以大连为主的沿海城市，东北内陆城市市场供应较稀缺，旅游地产尚在起步阶段东北区域旅游地产发展现状，东北区域旅游地产发展处于两极化发展在大连及周边沿海城市，旅游地产发展迅速，多数以沿海海景景观资源为依托，主要旅游地产项目为沿海国际中心、星海湾一号、大连渔人码头等，购房人群主要是东三省人群及大连本地人士在东北黑龙江、吉林、辽宁等内陆省市，旅游地产发展处于起步阶段，项目不多，成散点式分布，但有发展的趋势，主要项目有哈尔滨东方红星水库旅游地产项目，长白山国际旅游度假区（建设中）等项目长白山国际旅游度假区东方红星水库项目沿海国际中心星海湾一号渔人码头星海湾一号沿海国际中心大连渔人码头整体发展状况：旅游地产主要分布在以大连为主的沿海城市，东北内辽东南城市群：以沈阳、大连为中心，包括鞍山、抚顺、本溪、丹东、辽阳、营口、盘锦、铁岭等城市；哈尔滨城市群：包括齐齐哈尔、绥化、牡丹江、大庆、鸡西、双鸭山、鹤岗、七台河等城市,辐射到伊春和佳木斯；长春城市群：长春为中心，包括吉林、四平、松原、辽源等城市东北城三大市群在空间构成区域核心城市发展所处阶段1.长三角城市群2.珠三角城市群3.京津冀城市群4.半岛城市群5.辽中南城市群6.海峡西岸城市群7.中原城市群

8.徐州城市群9.武汉城市群10.成渝城市群11.长株潭城市群12.哈尔滨城市群13.关中城市群14.长春城市群

15.合肥城市群城市化阶段初期阶段加速阶段后期阶段城市化水平0-30%30-65%＞65%阶段特征城市化水平较低、发展缓慢人口向城市迅速集聚城镇人口比重增长趋缓甚至停滞前工业化社会，以第一产业发展为主工业化社会，以第二产业为主导，第三产业比重逐步上升后工业化社会，第三产业占主导地位以农业聚落为主城市数量迅速增加，城市地域拓展城乡区域一体化，并出现逆城市化和中心城市郊区化现象截至2008年底，东北区域四大核心城市城市化率，基本处于城市化快速发展阶段：哈尔滨城市化率47%；长春城市化率为46%；沈阳为65%；大连为59%。东北区域中心城市处于快速城市化发展阶段，选择哈尔滨作为典型城市，研究其旅游地产项目发展水平辽东南城市群：以沈阳、大连为中心，包括鞍山、抚顺、本溪、丹东哈市典型案例——阿卡迪亚，是哈尔滨城市远郊度假项目，依托高尔夫、滑雪场、温泉等特色配套设施，实现了城市最顶尖豪宅价格占地面积：550000平方米建筑面积：70000平方米位置：地处哈尔滨阿城玉泉鸽子洞，紧邻哈阿高速公路和301国道，驾车从哈尔滨市中心到达项目需一个小时左右。资源条件：稀缺的自然资源，高尔夫、滑雪场、温泉等特色配套设施，是其实现价值峰值的重要依托产品情况：共有150套别墅，产品形式为独栋和双拼，目前实现单价约10000元/平米，总价和哈尔滨市最高端项目哈公馆看齐。独栋、双拼普通住宅太阳城哈公馆200300400500阿卡迪亚总价哈公馆太阳城阿卡迪亚哈尔滨汇集松花江及城市资源于一体的豪宅项目；哈市典型案例——阿卡迪亚，是哈尔滨城市远郊度假项目，依托高尔产品形式：全部为独栋产品，本身即体现稀缺性。户型设计：6个可选户型，248-1241平米。在条件允许情况下也可以根据业主要求单独设计建造。项目特点——依托优势资源条件，打造旅游度假设施，通过独栋别墅的稀缺形式，哈市本地客户第二居所旅游度假为主项目策略：项目依托国家级生态保护林，实现0.127的全城首低容积率，绿化率高达91.7%，通过营造自然资源的稀缺及超大的产品占地，实现项目的成功稀缺的地形资源：项目位于距哈尔滨市最近的浅山区。北面群山而立、南面森林绵绵，为项目创造出特色产品提供了条件稀缺的自然资源：本项目具有丰富的地表水。地下100米深处就是富含锶和偏硅酸的优质矿泉水，再往下近千米就是储量巨大的地热田。客户：客户主要以哈尔滨本地客户为主，一定数量的周边城市群客户，少量的东三省客户；产品形式：全部为独栋产品，本身即体现稀缺性。项目特点——依托哈市典型案例——东方红星水库旅游地产项目，休闲度假主题，购房多为哈尔滨当地人群红星水库位于阿城东部，距离哈尔滨47公里，距离哈尔滨车程50分钟，是目前哈尔滨周边最近的山水特色鲜明、文化底蕴浓厚、生态保护完好的大型旅游度假风景区。红星水库是一个集旅游、度假、休闲、饮食娱乐、体育运动为一体的旅游度假国家AAAA级综合项目楼盘情况：占地面积:179000平方米

总建筑面积:76800平方米总投资：17.6亿楼盘周边配套：游泳馆、会所、滑翔翼、滑雪场等水上娱乐项目容积率：2.69绿化率：25%规划户数：956户购房人群：东三省人群，主要是哈尔滨当地人群，满足休闲度假需要哈市典型案例——东方红星水库旅游地产项目，休闲度假主题，购房区域旅游地产小结旅游地产尚在起步阶段，主要分布在以大连为主的沿海城市，东北内陆城市供应较稀缺；在城市未发展到城市人口外溢条件下，具备创新设施的旅游地产项目也是可以吸引当地旅游度假置业客群。区域旅游地产研究结论：区域旅游地产小结旅游地产尚在起步阶段，主要分布在以大连为主的二、旅游地产发展机会研究区域旅游地产发展现状本地房地产市场分析旅游地产成长规律二、旅游地产发展机会研究区域旅游地产发展现状本地房地产市场分依托城市行政区划分住宅市场已经发展成为新村板块和让胡路板块，其余区域项目供应相对较少城市之光洋房联排高层鑫苑小区高层丽水华城多层高层银亿阳光城多层高层未来城多层高层阳光佳苑多层高层怡水湾多层高层学府花园洋房联排高层锦绣华城多层高层万城华府多层洋房高层沿湖城联排双拼洋房高层瀚城国际高层多层别墅新村板块让胡路板块格林小镇高层多层大唐世家联排叠拼多层高层让胡路板块特征：依托成熟配套/学区/湖景资源，以多层为主导，均价5500-6000元/平米，去化速度快，客群以油田系职工改善置业为主新村板块特征：依托湖景/学区资源，市场供应多层和高层及少量低密产品，高层与多层拉差不明显，整体去化速度快，以油公司职工/公务员为主依托城市行政区划分住宅市场已经发展成为新村板块和让胡路板块，让胡路板块：依托成熟配套，以多层为主导，均价5500-6000元/㎡，去化速度快，客群以油田系职工改善置业为主学区资源、成熟配套资源、湖景资源依托资源5500－6000元/平米平台价格平层占主导地位，高层loft产品形式150－200套/月销售速度基本上都是本地油田体系职工，外来客户很少客户特征项目鑫苑小区阳光佳苑丽水华城位置让胡区龙南西寨市场让胡区龙南昆仑大街油田书店南侧让湖路区新潮装饰材料城南侧规模建筑面积：8.7万㎡，466户建筑面积：19万㎡，约2100户建筑面积：130万㎡，近期开盘1100套左右容积率4.51.91.28建筑类型高层平层、小高层多层、高层户型三居（loft）82-95㎡，三居（平层）132-135㎡三居（loft）86-90㎡平层二居86-89㎡平层三居106-136㎡小户型公寓30-44㎡两居90平米，三居110㎡、115-120㎡、120-130㎡，四居140-160㎡、160-214㎡（170、180、190）㎡，客户构成油田职工占到了80%，其他为打工的和私营企业主基本都是油田职工，基本上都有私家车，改善性需求和子女结婚用房为主，投资客主要集中在公寓部分客户主要为油田职工和管局员工，能占到80%以上；价格均价（loft）5600元/㎡（平层）4500元/㎡均价（loft）5600元/㎡（平层）5000元/㎡均价：6000元/㎡销售状况销售火爆，4月份到现在基本售罄，月均消化速度销售状况还可以，现就剩余公寓部分户型，平层106-122三居最畅销售罄了共开盘1100套，基本上在26-29号销售700多套，现在在销控状态；现在好多客户都在等待更好的房源让胡路板块：依托成熟配套，以多层为主导，均价5500-600新村板块：依托湖景/学区资源，产品相对复合，高层与多层价差不明显，去化速度快，以油公司职工/公务员为主湖景资源、学区资源依托资源高层：4100-4500元/平米多层：4500-5000元/平米别墅：8000-8500元/平米平台价格平层和高层产品形式平均200－300套/月销售速度主要为油田职工、公务员。客户特征项目瀚城国际学府花园格林小镇位置世纪大道，三永湖畔实验中学旁环城路与经九街相交处规模建面114万㎡，2450户总建筑面积6万㎡，共610户总建筑面积47.5万㎡，三四期共1200户容积率0.285-1.19建筑类型多层高层别墅洋房联排小高层多层小高层电梯洋房户型两居87㎡-100㎡，三居130㎡多层：一居：50-60㎡；两居：80-100㎡；三居：110-130㎡；高层：小公寓：67㎡，两室一厅一卫小高层：一居：59㎡；两居：95-97㎡电梯洋房：三居126㎡-130㎡，四居160㎡-180㎡客户构成本地客户居多，占90%以上，主要为油田职工、公务员。外来客户较少。主要为油公司、管理局为主；也有市政的；多层置业目的以子女就学陪读为主；高层小公寓以投资为主机关干部、领导、厂矿油田人员、生意型客户，以经贸、餐饮、个体为主价格高层4400元/㎡；多层5000元/㎡；别墅8580元/㎡多层：4300-4800元/㎡；高层小公寓：5518-6318元/㎡；小高层：4100元/㎡多层：4500元/㎡电梯洋房：5000元/㎡销售状况销售状况良好，月均200套的去化速度多层：开盘当日即售罄，高层：小公寓目前还剩7、8套，月均200套左右去化速度每月销售300-400套，销售速度较快，价格优势较强新村板块：依托湖景/学区资源，产品相对复合，高层与多层价差不市场项目分期供应量总结板块划分项目名称容积率物业类型分期开发量年消化量（万平米）主力客户新村板块锦绣华城1.08多层、高层一期开发5.8未开盘石油职工，教师万城华府1.19叠拼、多层、高层一期12二期711周边石油