三亚卓达产权式酒店可行性报告

三亚卓达产权式酒店可行性报告三亚卓达产权式酒店可行性研究报告三亚卓达房地产公司资产经营管理公司、销售部联合制作二00—年四月六日目录第一部分：产权酒店概述第二部分：卓达产权酒店背景分析第三部分：卓达产权式酒店经营模式第四部分：业主权益及投资收益分析第五部分：投资回报预算及与其它投资方式的分析比较第六部分：可持续经营和盈利保障第一部分：产权酒店概述一、产权酒店的概念解析1、产权酒店的来源产权酒店由“时权酒店”演变而来“时权酒店”即由消费者或个人投资者买断旅游目的地酒店客房特定时间里的所有权。这一概念的首创者是瑞士的亚历山大.耐提。1976年法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权酒店经营即向旅客出售特定时间内旅馆住宿和娱乐设施的权利。产权酒店则是买断产权而不是买断时段即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者投资者一般不在酒店居住而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。2、产权酒店的发展产权式酒店最早诞生于欧洲瑞士、法国并迅速在美国佛罗里达州和夏威夷等风景优美气候迷人的旅游胜地盛行全球产权式酒店已逾1000家丰富的旅游资源所吸引的大批游客使得酒店入住率长期保持在较高的水准为投资者带来丰厚的回报90年代初全球产权酒店收入达40亿美元据专家预计20—年全球产权酒店销售将突破300亿美元。二、产权酒店的基本特点1、地点要求产权酒店一般位于著名旅游城市如夏威夷拥有充足的客源能够保证足够的客房出租率。2、经营方式投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理获取分红以及一定时间的免费入住权。3、投资收益巨大业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖变现。4、运营成本低酒店开业之前已收回部分投资在运营当中避免了巨大的财务费用运营成本比常规酒店低的多从而在经营政策上非常灵活在行业竞争中占据绝对主动。第二部分：卓达产权酒店背景分析一、卓达集团简介卓达集团创建于国家实行宏观调控房地产跌入低谷的1993年7月秉承“追求卓越德达天下”的企业理念以“关注社会、产业报国”为宗旨从河北省会石家庄起步现已发展成为以房地产为龙头涵盖教育、文化、科技、农机、商贸、旅游开发、建筑安装、物业管理等项目的大型企业集团集团地跨北京、三亚、呼盟、净资产逾25亿元负债率不足3%。7年时间卓达集团在河北省石家庄市开发建设全国名牌小区书香园、卓苑、中苑等120万平方米住宅托资3亿元的占地362亩的现代化卓达高素质教育中心卓达东方服装城、河北两院院士园1999年7月卓达集团在北京创建了房地产开发公司总投资60亿元占地3万亩的北京卓达大学正式开学首批莘莘学子已入读卓达大学；位于北京延庆的中华民族大团结村已开发1600亩。2000年卓达集团北上内蒙古呼伦贝尔盟南下海南三亚结合当地资源优势在房地产、城建、旅游、教育、高科技等行业进行全方位综合开发以极强的人文关怀精神铸就卓达品牌。二、产权酒店在中国的现状1995年以来青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、上海、南京、杭州、海南等地均开始陆续建设形势各异的产权酒店产权酒店将酒店业与房地产业进行了完美的投资组合形成了独特风格在市场开拓和盘活房地产方面有着不可低估的潜力。三、三亚概况1、旅游资源概况三亚市位于海南岛的最南端是我国唯一的热带滨海城市汇聚了阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情等十大景源要素是世界上热带海洋旅游资源最密集的地区之一有天涯海角、鹿回头、南山寺等著名的旅游景点它南望南沙、西沙北顾五指山、万泉河漪旎的热带风光如诗如画它的空气负氧离子浓度为北京的八倍空气质量全国第一年平均温度24度是世界上最适合人类居住的地区之一三亚更素有“不是夏威夷胜似夏威夷”的美誉。得天独厚的自然条件和众多的人文景观是三亚风景旅游开发的优势也使三亚具备了建设现代国际避寒冬泳、旅游度假胜地的条件三亚被列入中国首批全国优秀旅游城市中国唯一的国际化热带滨海旅游城被誉为中国最佳旅游名胜并被世界旅游组织认证为AA级旅游城市。2、城市交通状况三亚拥有一个4E级的凤凰国际机场目前已开通了北京、上海、广州等三十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国的十几条国际航线。20_—年11月粤琼跨海铁路即将建成通车届时游客可通过全国各地火车直通三亚极大的促进包括旅游在内的各种产业的发展。3、旅游配套产业概况随着世界经济一体化进程的蓬勃发展城市建设发展的规模向国际化迈进三亚旅游业不断发展国内外游客纷至沓来旅游形势越来越好。但在旅游业不断发展的同时阻碍旅游业发展的因素也显现出来第一：旅游配套设施存在着许多缺陷如没有大型的购物中心、没有综合性的娱乐休闲、餐饮、会议中心等。第二：酒店业的产业结构的合理性与日益发展的旅游业相比仍显滞后至旅游旺季星级酒店家家爆满一些游客只得入住条件较差的酒店因而不能享受到好的服务极大的挫伤了游客热情。建一些档次高、配套全、服务好的酒店缓解三亚当地高档酒店入住压力势在必行。小结：综合以上因素充分利用三亚旅游资源在三亚开发建设产权式酒店对启动海南房地产促进三亚旅游业的发展有着积极的意义投资产权酒店有着光明的前景。第三部分：卓达产权式酒店经营模式一、名牌酒店管理公司管理酒店特委托瑞士香格里拉、希尔顿的国际名牌酒店参与管理（尽快确定为那家公司）。二、业主委托经营业主投资后委托酒店管理公司代为经营管理。酒店管理公司对卓达产权酒店进行全权经营管理业主获得协议承诺的消费权利和投资收益不得干涉酒店管理公司的日常管理。三、业主权益保障1、从酒店开业起即成立业主委员会对酒店经营和财务管理进行监督。2、委托会计师事务所对产权酒店的财务进行审计保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明度和公正性。四、客房利润多元化为满足进货企业客户及常客的需要同时建立一个固定的客户网络酒店管理公司专门设计了酒店客房会员卡该卡以一定面值进行销售持卡人将获得本酒店客房优先定房权和根据不同消费额确定的不同折扣优惠。会员卡的销售收入将作为客房营业收入的一部分参与到利润分配。五、多点开发连锁经营卓达集团凭借自身实力在三亚和呼盟同时启动产权酒店建立连锁经营体系实现资源共享倡导“夏游呼盟冬住三亚，一处置业两处为家”的崭新消费模式同时使投资者的回报更具潜力。六、客源保障体系配合两地产权酒店卓达集团已注册成立了卓达国际旅行社且与多家旅行社达成合作协议并将相继启动福如东海旅游区、敖包山等旅游项目致力于卓达产权酒店形象推广建立最广泛的销售网络保证酒店源源不断的客源。第四部分：业主权益及投资收益分析一、业主权益1、基本权益1.1）业主每年可享受4-10月份（除法定节假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定节假日8天的免费度假入住权（二者选其一并提前一个月通知酒店管理公司）1.2）业主可将免费使用天数折合成使用套数。1.3）如当年没有享用或没有享用完可累计至下一年.1.4）业主可将应享有的免费度假入住权自由转移、赠送。1.5）业主在自用期间可享受酒店配套服务6-8折优惠。1.6）业主在其他时间入住本酒店可享受最低折扣优惠即：淡季4-10月5折旺季及节假日8折（均以当时市价为基数）。2、附加权益充分发挥卓达集团的资源优势业主可将应享有的免费度假入住权按其价值折合成三亚卓达其他类似项目以及呼伦贝尔盟卓达产权酒店的消费权真正体现“一处置业多处为家”。二、投资收益1、客房利润分红年度客房出租总收入扣除经营成本营业费用由酒店管理公司提取其中30%其余70%归业主所有按每位业主所拥有的分红系数进行分红。A单位分红系数二A单位首次交易额/总面积的对应首次交易总额A单位年度利润分红二业主可分配年度利润总额XA单位分红系数2、附加承诺如20、20、20―年三个经营年度年投资回报率低于5.5%,20__年1月1日——3月31日期间可按原值回购业主投资购买的客房。其中涉及费用由卓达集团承担。注：一次性付款客户“原值”指购房时所付总房款数；银行按揭类客户“原值”指首付款和业主已还银行本金。小结：业主只需交纳20%的首期款便可获得如下回报：a、还清按揭贷款后便可获得这套酒店房间的100%的永久物业产权。b、淡季1400天（或旺季560天）的免费入住权（70年总和）并可转移赠送给亲朋好友。c、近70年的客房利润分红。d、70年客房房产的增值空间。目前全球经济复苏国内经济保持持续稳定的增长增长了人们消费的信心银行8次降息政策向消费倾斜促使人们寻找新的消费点、投资点随中国加入WTO日益临近中国的各种产业将受到面临严峻的考验但旅游、房地产等以不可再生资源为依托的产业将保持强劲的增长势头卓达产权酒店是将旅游和房地产相结合的一种新的投资方式必将成为新的投资热点和消费热点。为了更好的促进海南的大发展海南省加大了基础设施建设的力度作为海南南部中心城市的三亚现已拥有一个4E级的凤凰国际机场目前已开通了北京、上海、广州等三十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国的十几条国际航线。并且在20_—年11月粤海铁路将建成通车便利的交通将三亚的优势和国际、国内的大环境紧密的联系起来。93年94年受经济过热的影响海南房地产一直在低谷徘徊经过几年的沉淀积累已经到了触底反弹的时候产业主在此时购买的卓达产权酒店客房必将有一个巨大的升值空间。e、酒店配套设施消费优惠权。一、客房规划第五部分：客房规划经济效益分析：一、客房规划1、客房总建筑面积3万平米总值3亿元。2、房间数642间每间50平米。3、客房类型：项目间数单位面积总面积房价（元）标准间42050平方米面积20400平米688商务标间2650平方米面积1300平米788蜜月间3750平方米面积1850平米688普通套间20100平方米面积3600平米1238家庭套间34100平方米面积3000平米1268商务套间13100平方米面积2000平米1398豪华套间5150平方米面积750平米1888总统套间1500平方米面积500平米8888总计客房数：556间套注：全国五星级酒店114家平均出租率高达71.43%在2000年全部盈利有的利润高达37%。三亚市五星级酒店的平均开房率为75%为了将预算做到百分之百保险故开房率按60%计算。二、经济效益分析（一）、客房营业收入卓达产权式酒店556间客房的加权平均价为790元房价打六折为474元。平均开房率按60%计计算如下：每天的营业收入为：474元X556间X60%=158126元每月的营业收入为：158126元X30天=4743792元每年的营业收入为：4743792元X12月=56925504元（二）、客房营业成本：通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的8—10%我们按10%计算为：4743792元X10%=474379元/月（三）酒店管理公司提取的毛利：通常为毛利润的2%即（4743792-474379）X2%=85388元（四）、客房营业费用总计：2380986元/月详细如下1、工资：客房人员配备二客房总数量（556间）X0.6=334人人均工资按1500元/月计算每月工资总额为334X1500=45万元；2、广告费：按营业收入的1%计为474379元/月3、水、电、油费：按营业收入的5%计为237189.5元/月4、维修保养费：按营业收入的2%计为94875.8元/月5、培训费：每年10万元合8333元/月6、服装费：每年10万元，合8333元/月7、办公差旅费：按营业收入的0.5%计为23718.9元/月8、招待费：按营业收入的1%计为47437.9元/月9、绿化费：按营业收入的0.5%计为23718.9元/月10、酒店公司管理费：按营业收入的2%计为94875.8元/月11、保险费：20000元/月12、其他费：按营业收入的2%计为94875.8元/月13、税项：①营业税5%，计237189.5元/月②所得税三减两免，暂不计。14、折旧费计：96万元/月①预备费：2700万元折旧期50年折旧费计4.5万元/月。土建费：5400万元，折旧期50年.折旧费计9万元/月。装修费：5400万元，折旧期10年.折旧费计45万元/月。设备费：4500万元，折旧期10年.折旧费计37.5万元/月。（五）利润核算毛利润二月营业总收入-营业成本-营业费用-提取毛利二1803039元/月管理公司提取毛利润的2%净利润的6%剩余可分配利润为1803039X94%=1694846元/月投资回报率为：每年6.78%三、回报方案分析1、投资情况举例例：以投资卓达产权酒店五层a标准间简单情况如下：A、a房间面积50平方米B、a房间交易价格10000元/平方米C、总房款500000元D、付款方式8成30年按揭E、首期付款100000元F、按揭总款400000元G、月供款元H、分红系数0.0016667I、分红2825.3元J、投资收益元二、投资住达产权酒店与各种其他投资方式比较1、投资卓达产权酒店与银行储蓄比较源于“家无余粮心、底慌”的传统理财观念银行储蓄一直是中国人投资理财的首选。但随着中产阶级的形成社会的大理财观已发生了根本性的变化。银行在三年中进行了8次利率的调整（包括7次降息、1次征收利息税）也是政府对居民理财观念的政策引导。在如此的宏观背景下银行储蓄将不再是居民尤其是中产阶级投资理财的首选。比较项目银行储蓄投资卓达产权酒店投资回报率年存款利息最高为2.85%（加征20%利息税）仅承诺固定回报就高达7.55%,二倍于银行储蓄。投资风险较小但面临通货膨胀的贬值风险经济增长伴随一定的通货膨胀这种风险在经济处于上升阶段的中国是必然的立足经营广辟销售渠道使业主绝对零风险投资坐享无尽的回报空间。连带回报无拥有多项连带回报如：70年物业产权增值潜力淡季1400天的免费入住权等。2、投资卓达产权酒店与投资其他地产品种比较比较项目投资住宅投资商铺投资卓达产权酒店投资回报方式增值后转让变现出租、增值后转让变现、自用委托经营获取年度分红增值后可变现、同时享有免费入住权等多种回报产权通常为70年通常为50年70年投资额投资较大单价高投资额根据铺面大小浮动。仅需交纳20%的首期款投资小。升值保障国家宏观经济保持持续增长地价保持不跌国家宏观经济相好所在商铺保持长久竞争力商铺供需平衡等。国际或国内宏观经济向好酒店所在城市旅游业发展情况酒店的管理等市场现状市场供需基本平衡近年内房价只有微幅上调商铺面积供大于求商业竞争持续加剧价格下跌国际经济复苏、三亚旅游业保持持续增长星级酒店供应不足投资前景广阔3、投资卓达产权酒店与投资股票证券比较比较项目投资股票投资卓达产权酒店投资额多少不限几万元投资风险股市瞬息万变可能一夜暴富也可能倾家荡产风险巨大零风险投资坐享广阔回报空间精神成本承受巨大压力专业酒店管理公司经营管理签订承诺书无需业主费心。投资回报低吸高抛赚取差价利润分红等利润分红、经营良好创造的广阔房产增值空间、淡季1400天免费入住权、连锁消费权等4、投资卓达产权酒店与投资人寿保险的比较比较项目投资股票投资卓达产权酒店投资额分期小额投资总额几万元一次性投资几万元性质储蓄型抗意外投资低风险高回报投资投资期数年、数十年不等一次付清20%即可回报时间退休或遇到意外伤害时刻得到回报通常只有20~30年的回报期。70年回报期可获得利润分红物业增值等多种回报第六部分：可持续经营和盈利保障一、业界联盟联合营销卓达集团凭借自身实力依托三亚和呼盟旅游资源在两地同时启动产权酒店建立连锁经营体系配合两地产权酒店卓达集团已注册成立了卓达国际旅行社并将相继启动旅游项目同时和青旅、中旅等大型旅行社建立了联系组建最广泛的销售网络实现资源共享共同致力于卓达产权酒店形象推广保证卓达产权酒店历久弥新的强大吸引力和稳定的客源。二、超一流的酒店管理酒店特委托瑞士香格里拉、希尔顿的国际名牌酒店参与管理鼎力推行“以人为本”的个性化、高品质的亲情式服务追求“管理零缺陷服务零距离”的管理标准正符合三亚市政府提出的“精品立市”的发展战略。我们的酒店管理公司必将成为您值得信赖的好管家更将是您投资回报的坚强保证。三、产权酒店自身运营成本优势酒店开业之前已收回投资在运营当中避免了巨大的资金占用运营成本比常规酒店低的多从而在经营政策上要灵活客人在此住五星级的宾馆享受五星级服务，却只需付出住三星级酒店的钱在行业竞争中占据绝对主动。四、商业互动开拓经营围绕酒店建设开拓经营思路设立会议开发中心、游艇俱乐部等多种机构组织各类国际、国内活动和会议如21世纪海洋资源开发论坛、旅游年会等等提高酒店的入住率。海南岛的会议资源极其丰富许多重要会议都在此召开每年在海南召开的会议不下200个其中包括影响巨大的亚洲论坛、全球经济一体化论坛等重要国际会议这些会议不仅给海南带来了丰富的信息提高了海南的知名度同时也为当地带来了巨大的经济效益在未来酒店的经营过程中会议将成为酒店稳定的客户来源之一充分挖掘三亚当地的会议资源组织一个精干强大的会议组织机构是非常必要的。卓达会议开发中心成员由社会科学界和自然科学界的多名专家组成会议组织经验极其丰富。会议开发中心将在未来五年中，每年组织10个500人以上的固定的大型年会仅会议一项就将为卓达产权酒店保证至少25%的客房入住率。五、经典的建筑营造惬意生活酒店采用五星级标准装修既拥有现代化的装置又体现返朴归真“家”的温馨并添置个性化装修布置营造一种舒适宁静的居住氛围。酒店由著名建筑设计师执笔设计结合三亚特有的热带滨海城市自然环境在建筑设计中融入中国古典文化、现代建筑理念和浓浓的南洋风情体现吉祥如意的建筑主题形成一种凝重又活泼的建筑风格酒店裙楼共三层四层全部架空形成一个10000余平方米的特大楼顶花园上设健身娱乐场所、大型游泳池、月光酒吧。酒店每个房间阳台均设有花槽七彩花朵顺阳台自然垂下远远望去好似七色彩虹清雅秀丽。设计师在注重酒店外部景观的同时充分体现酒店功能上的合理性使环保和节能的概念得以充分表达现代建筑学在此得到科学而完美的诠释。清晨您迎着美丽晨曦舒展庸懒身形到四楼露天泳池畅游一番一阵花香随风飘过灵台无比清明新的一天就此开始。夜晚在淡淡的月光下听着柔柔的钢琴曲品着醇香的的葡萄酒与友人轻声低语一切烦恼均随风化去在您心中只有祥和宁静……经典建筑营造惬意生活保持酒店恒久魅力！六、超五星级标准的配套完美诠释“度假365天”酒店以五星级标准建设总建筑面积70000平方米公共配套面积33000平方米内含九大中心是三亚目前规模最大配套最全的超大型酒店这九大中心指的是：①健身娱乐中心：健身娱乐中心设有网球场4个、台球、乒乓球各12个球台保龄球12道、游泳池9个（最大的泳池6000平方米）、健身、武术、棋牌室、卡拉ok歌舞厅、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴、按摩室、美容美发室老年活动中心、等场馆建设标准均高于五星级酒店同类场馆。③美食中心：特色餐厅、西餐厅、园林咖啡厅、月光酒吧④会务中心：可容500人的会议中心、各国语言翻译、并设有专门的会务部为酒店客人举办各种研讨会、展览会、定货会等活动提供服务。信息中心：专人负责每日从网上下载各种有用资料进行分门别类的整理酒店客人可免费查阅也可以根据需要预定资料仅收工本费。文化艺术中心：不定期的举行各种音乐会、演唱会、书法展、画展等活动使客人入住卓达会员制宾馆的同时还可感受到高雅的艺术气息。医疗康复中心：优质的空气、美好的阳光辅以良好的医疗康复设备使整日埋头于繁琐的工作而心烦意乱