某旧城改造项目发展战略研究报告课件

“郑州金水区旧城改造”项目

谨呈粤华投资“郑州金水区旧城改造”项目谨呈粤华投资工作思路与进程第二阶段案例研究体量分析案例调研成功模式研究项目整体开发战略各物业体量分析《体量分析专项研究报告》《经济测算》第三阶段物业定位发展建议分项发展战略及定位分项物业发展建议分期开发原则与滚动开发建议启动区物业发展建议项目营销组织建议《定位与物业发展建议报告》第一阶段市场调研宏观经济背景、城市研究房地产市场调研住宅市场调研商务市场调研商业市场调研酒店业市场调研区域调研项目经济测算《市场调研报告》工作项目工作任务工作成果200703/9至今工作200703/25200704/06200704/302工作思路与进程第二阶段第三阶段第一阶段工作工作工作2007至调研结论回顾：商业部分1、城市商业格局：城市类商业主要集中在城市中部，未来东部将大量发展，而北部较为缺乏；专业市场分散在城市正中心与外围，已基本成型，且各自具备历史沉淀、品牌号召力。2、区域电子市场：当前电子科技市场的实际经营面积为7.8—8.5万，其余主要为办公仓储，共19万左右；现有商户对市场前景总体抱乐观态度，近半希望继续扩大经营；电子相关产业中，通讯市场的垄断格局基本形成，但家电零售将是本项目机会点。3、配套商业市场：本区域所处核心圈层内，大型商超属于空白点；本区域的餐饮、娱乐、休闲均有待升级；由于学校消费的存在，文具、小商品市场有一定的空间，图书市场须慎重。3调研结论回顾：商业部分1、城市商业格局：3调研结论回顾：商业部分可行性论证项目可行方向专业电子市场扩容电子市场相关产业中白色电子（家电）区域生活配套类的大型商超百货区域生活配套类的餐饮、娱乐、休闲区域学校经济中的小商品、文具市场机会点较小，须慎重电子市场相关产业中通讯市场区域学校经济中的图书市场其他专业市场（如建材、汽配、服装、医药、生鲜、花卉等）4调研结论回顾：商业部分可行性论证项目可行方向专业电子市场扩容调研结论回顾：住宅部分1、市区共有六大住宅板块，其中郑东新区、金水区处于第一等级，相互竞争明显；本项目属于第一等级竞争圈；2、从典型项目综合分析来看，新古典主义、现代主义是城市主流，较为客户认同；异国风情由于与气候不相符，因此指标盘采用较少；3、住宅小型化趋势明显；城内项目平均5—8万/年销售；4、本项目需要争取两类客户群体：城市客户（企事业单位高管、企业主、个体户、成熟家庭）与外地户口客户；5、相较而言，本项目的核心优势在于四大物业类型之间的互动、支撑关系5调研结论回顾：住宅部分1、市区共有六大住宅板块，其中郑东新区调研结论回顾：商务、酒店部分1、本区域公寓式写字楼具有良好的发展空间，电子科技产业所产生的客户为主要支撑；2、本区域现有商务总体量18－19万平米，具备一定规模，未来随着本项目与中原数码港的商务体落成，将形成浓厚的商务氛围；3、本区域现有商务物业档次较低，硬软件配套设施尤为欠缺，其中配套、停车位、办公环境、电梯是受到诟病的主要方面；4、本项目核心目标客户：扎根于区域范围内的IT、电子、数码等相关行业企业，以及少量补充行业，如：运输、贸易等；5、从纯写字楼的用家市场来看，与本项目周边目前的用家不相符合，短期内不支撑纯写字楼市场，但长期发展具备可能性。酒店业：高档酒店与经济型酒店是本项目的机会点；三、四星级酒店在郑州市场定位尴尬，经营状况不佳。6调研结论回顾：商务、酒店部分1、本区域公寓式写字楼具有良好的战略研究思路电子市场案例分析综合体案例分析电子市场成功模型体量分析发展战略综合体成功模型经济测算7战略研究思路电子市场案例分析综合体案例分析电子市场成功模型体电子市场案例分析：

深圳·华强北——分布振华路振中路振兴路红荔路华强北路赛格广场宝华大厦康乐大厦工业大厦经济大厦现代之窗大厦华联发综合楼赛格科技园华强电子世界华强广场港澳城新亚洲电子商城都会电子城华强大厦华发北路桑达大厦龙胜手机批发市场中电信息时代广场高科德数码城太平洋安防专业市场明通数码城汇通安防专业市场深南中路集中电子市场沿华强北路、深南中路、华发北路分布，共计21家；8电子市场案例分析：

深圳·华强北——分布振电子市场案例分析：

深圳·华强北——规模项目名称商业体量在营面积项目名称商业体量在营面积华强大厦 65093300万商电脑城2600018400都会电子城 180008000港澳城 11001050新亚洲电子商城1617815000桑达电子通讯市场70004000赛格广场\宝华大厦5000036800高科德数码城2800019200深圳国际电子城57002700明通数码城 180008000华强电子世界4300014400太平洋安防专业市场120009000华强广场 530000汇通安防专业市场30003000深圳通信市场60002700龙胜手机批发市场2600016000工业产品展销中心2000850赛格电子市场（万商汇）数码城2000020000赛博宏大数码广场1000010000华强地铁电子商场90000华联发综合楼1500012800总计374487205200全国规模最大的电子专业市场，总经营面积共计20.5万。9电子市场案例分析：

深圳·华强北——规模项目名称商业体量在营电子市场案例分析：

深圳·华强北——品牌与设铺方式赛格及赛博两大龙头电子企业，由此产生的品牌效应辐射周边，并拉动了一批相关产业的发展开放式柜台成为主流，高楼层多为独立铺位品牌经营格局设铺方式赛格广场F1电子元器件F2电子元器件（二极管、LCD、电路板块）F3电脑及配件（以经营电脑配件为主）F4品牌电脑专卖店F5—F8电脑及配件（以电脑配件为主）1-6楼以柜台为主，7楼主要以独立铺经营为主，少量柜台8楼基本为独立铺为主赛博数码广场F1易天手机F2品牌电脑笔记本数码产品F3数码产品电脑DIYF4电脑配件数码产品1楼主要以手机超市为主，2-4楼主要以柜台为主，四周为独立铺10电子市场案例分析：

深圳·华强北——品牌与设铺方式赛格及赛博电子市场案例分析：

深圳·华强北——物业与配置早期各项规划较为保守，相关配套设置不足，与市场不断扩容所需之间的矛盾已日趋明显；单层经营面积在3000—4000上下利于铺位分割及交通动线组织；项目名称电梯扶梯车位层面积商业布置华强大厦 上下扶手电梯各1部，垂直货梯1部10611001楼主要以柜台为主，2楼四周主要为独立商铺，柜台面积为2.5平米，独立商铺面积约10平米都会电子城 1部货梯，1部观光梯，上下扶手电梯各1部，20020001-3楼主要为柜台，4楼主要为独立商铺，柜台面积1.5-3平米，独立铺面积约为12平米新亚洲电子商城 上下扶手电梯各1部，垂直客梯2部，垂直货梯1部25030001-3楼柜台位，4-6楼独立铺，柜台面积约为3平米，独立铺面积约为18平米赛格广场 6个垂直客梯，2组上下扶手电梯4部，垂直货梯2部400多3600市场一层有银行、商务中心，主要经营电子元器件；二层经营电子元器件；四层为精品店，专营品牌电子产品；三、五、六层经营电脑DIY及电脑外设与耗材；七、八层经营电脑软件、通信、网络、安防、视听等产品11电子市场案例分析：

深圳·华强北——物业与配置早期各项规划较电子市场案例分析：

深圳·华强北——历史发展与经营状况主要品牌为2000年后进驻，目前经营状况良好，日均人流量高达30－50万人次、年销售额近200亿元；主要辐射珠三角，并可辐射全国市场。商场名称商场性质主要辐射范围经营品种出租率历史发展赛博数码广场零售为主首先覆盖深圳市市场、进而辐射整个珠三角市场、一定程度上影响华北、华东、西部城市电子市场手机、品牌电脑、笔记本、电脑配件、数码产品100%2003年6月开始经营，以数码产品、电脑、手机零售为主，填补当时市场空白，形成自身特色赛格电子市场（万商汇）数码城零售为主数码产品、相机、摄像机、办公数码系列产品等90%2004年开始经营，主营各类型数码产品，是国内最大的ＭＰ３批发市场，力图打造深圳规模最大的数码专卖场赛格广场批零兼营电子元器件、电脑及配件、办公等100%2000年5月开始经营，以电子、电脑、网络等零售和批发业务为主，并汇集大量科研、开发力量。赛格二期宝华大厦批零兼营电脑和安防类电子产品100%赛格广场二期，在一期经营空前成功的形势下，扩容而来，经营产品创新以安防类电子产品为特色，同时兼顾电脑。高科德数码城批零兼营品牌手机、手机及配件、手机相关产品70%原铜锣湾广场改建，2006年底开始经营，定位为通讯、数码产品专业市场，目前商家进驻状况良好。12电子市场案例分析：

深圳·华强北——历史发展与经营状况主要品电子市场案例分析：

深圳·华强北——结论1、区域内电子商业总体量37.4万，在营各类专业电子市场共计21个，电子市场总经营面积共计20.5万，全国规模最大的电子专业市场。2、区域内汇集赛格及赛博两大龙头电子企业，由此产生的品牌效应辐射周边，并拉动了一批相关产业的发展，在经营方式上多种模式相结合。3、区域现有发展受早期规划所限，相关配置不足与市场不断扩容所需之间的矛盾已日趋明显，但随着片区相关改造的落实，这一情况有望得到缓解。4、区域发展成熟，目前经营状况良好，日均人流量高达30－50万人次、年销售额近200亿元。13电子市场案例分析：

深圳·华强北——结论1、区域内电子商业总电子市场案例分析：

北京·中关村——分布四环路中关村大街三环路集中商业电子市场海淀大街中关村广场购物中心中关村e世界海龙大厦鼎好电子城鼎好电子城二期中芯大厦（未开业）津乐汇名店运动城家乐福太平洋数码电脑城北京硅谷电脑城科贸电子城市中科大厦中海电子市场四通大厦集中电子市场在三环和四环之间，沿中关村大街分布，规模较大的共计9家。14电子市场案例分析：

北京·中关村——分布四环电子市场案例分析：

北京·中关村——规模项目名称商业体量商业在营面积出租率中关村E世界600002610050%鼎好电子商城5500055000100%科贸电子城560003500095%海龙大厦1002210022100%四通大厦3758250660%中海电子市太平洋数码电脑城1020010200100%北京硅谷电脑城68006800100%总计203280147128电子商业总体量20.3万，在营电子市场共计8个，总经营面积达到15万。15电子市场案例分析：

北京·中关村——规模项目名称商业体量商业电子市场案例分析：

北京·中关村——品牌及经营方式注重品牌效应，引入大型专业经营顾问公司统一管理，经营方式灵活多样；同时存在零散带租约销售的模式。品牌支撑经营格局经营业态经营方式中关村E世界（目前规模最大的）B1动漫游戏F1品牌形象馆F2数码广场F3DIYF4配件、耗材F5餐饮F6多功能新品发布中心B1手机市场、亿国空间游戏中心、动漫酷地带F1国际品牌体验中心、数码形象馆、笔记本中心F2笔记本、数码、品牌电脑F3品牌DIY、耗材、OA、外设F4DIY配件、耗材、安防设备F5时尚美食广场F6时尚IT新品发布展厅部分楼层直接由开发商持有统一经营；部分楼层整体规划招商先行，后带租约出售；其余部分零售，但对经营业态统一规划要求。鼎好电子城（目前经营最成功的）B2采购及维修B1数码通讯区F1国际IT旗舰广场F2数码笔记本专区F3DIYF4DIYF5餐饮B2政府采购区、维修区B1鼎好IT新时空F1国际IT品牌体验中心、数码形象馆F2国际国内数码产品、笔记本F3品牌DIY、耗材F4DIY配件、耗材、软件F5快餐、酒楼由专门的经营管理公司统一规范化管理经营16电子市场案例分析：

北京·中关村——品牌及经营方式注重品牌效电子市场案例分析：

北京·中关村——物业与配置整体统一规划，相关配置相对充足，但早期产品（如：海龙、鼎好一期）配置依旧紧缺；单层经营面积差异较大；布置上柜台独铺相结合，低区展厅、中高区柜台位；中关村区域共有车位近1万个，其中包含了3000个公共停车位，目前已形成地下地面多重立体停车体系。项目名称自动扶梯停车位单层面积商业布置中关村E世界498085001-2楼展厅式独立商铺，3-4楼柜台位为主鼎好电子商城450078571楼大型展厅体验馆，2楼四周展厅式独立商铺，中间少量柜台位，3-4楼柜台位为主科贸电子城4——70001-5楼均为独立商铺为主海龙大厦2——16701楼全柜台位，2-5楼外围独立铺位，中间柜台位，6楼全独立铺位四通大厦210012531楼邮政及少量临街商铺，2-3楼集中商业大中电器中海电子市场无无1500仅有1层，全部为单独散铺太平洋数码电脑城450025501-2楼展厅式独立商铺，3-4楼柜台位为主北京硅谷电脑城23602260大量柜台位设置，极少单独铺位在四周补充17电子市场案例分析：

北京·中关村——物业与配置整体统一规划，电子市场案例分析：

北京·中关村——历史及经营现状在营商家经营状况良好，目前可辐射华北、东北、西北；但由于区域内经营面积扩容带来竞争不断加剧、其他城市独立发展市场日趋成熟、本市场辐射力不断削弱等因素的影响，导致近期推出商业出现大量空置现象。商场名称商场性质主要辐射范围经营品种出租率历史发展中关村E世界批零兼营覆盖北京市场、辐射华北、东北西北等城市电子市场手机、动漫、数码产品、笔记本、品牌电脑、品牌DIY、耗材、OA、外设、安防设备50%中关村最早由北科建集团拿地独家开发，总占地50多公顷，前期北科建集团出让了部分土地以筹措项目开发资金，在所出让土地上，最早一批电子市场开始面市（海龙大厦）；在海龙经营火爆的形势下，鼎好电子商城紧随其后推出面市；而北科建集团自身从02年开始开发，首先推出的是写字楼金融中心和大型商超家乐福，随后二期开发的是集写字楼和集中商业为一体的中关村E世界，最后第三期开发的为凯宾斯基酒店。鼎好电子商城批零兼营数码产品、电脑、笔记本、DIY配件、软件等100%海龙大厦零售数码产品、电脑、笔记本、DIY配件、软件等100%科贸电子城零售电脑、笔记本、DIY配件、软件等95%太平洋数码电脑城批零兼营数码、笔记本、电脑配件、耗材、办公用品等100%18电子市场案例分析：

北京·中关村——历史及经营现状在营商家经电子市场案例分析：

北京·中关村——结论1、区域内电子商业总体量20.3万，在营电子市场共计8个，总经营面积达到15万，体量上已经趋于饱和。2、本区域在专业市场上注重品牌效应，大多由大型专业经公司统一管理，经营方式灵活多样。3、本区域的发展经过集中规划，相关配置相对充足，物业品质较优，商业档次规模较高。4、本区域目前在营商家经营状况良好，但伴随着不断扩容、外部市场发展日趋成熟导致本市场竞争白热化、辐射力不断削弱，近期新推商业出现大量空置现象。19电子市场案例分析：

北京·中关村——结论1、区域内电子商业总电子市场案例分析：

沈阳·三好街——分布文化路三好街文萃路街铺街铺三好SOHO长城资产管理公司奉天硅谷街铺新业电脑城街铺百脑汇中科院沈阳计算技术研究所东软软件城维用大厦赛博数码港裕宁店街铺东软电脑城东软电脑桌椅专卖城东软摄影器材城东科电子赛博数码广场街铺辽宁物产科贸大厦沈阳信息产业大厦沈阳南湖科技大厦写字楼商业街铺集中电子市场沿三好街分布，共计5家；沿街商铺临文萃路及三好街分布，共计128家；20电子市场案例分析：

沈阳·三好街——分布文化电子市场案例分析：

沈阳·三好街——规模项目名称建筑面积商业经营面积办公仓储面积出租率（含办公物业）

商业百脑汇 约60000221252760090%维用科技大厦996016608300100%东软电脑城 60996384122258470%赛博数码裕宁店——10284——60%赛博数码广场180006048806490%街铺（130间）1255045508000100%商务三好SOHO21600——1840050%长城资产管理公司20800——17600100%奉天硅谷16317——14141100%辽宁物产科贸大厦31200——2730090%沈阳信息产业大厦24000——1950090%沈阳南湖科技大厦27300——2160080%总计30272383079193089在营专业电子市场总面积共计8.3万；各市场上方办公及仓储面积7.4万，其他办公仓储11.8万，办公仓储面积总计19.3万（不含住宅出租）经营状况良好的是：百脑汇、维用科技大厦、赛博诚大店。21电子市场案例分析：

沈阳·三好街——规模项目名称建筑面积商业电子市场案例分析：

沈阳·三好街——品牌及经营方式引入大型品牌商家进驻，以此形成规模经营和品牌效应，带动区域内市场其他商家的繁荣发展。品牌支撑经营格局经营业态经营方式百脑汇B1装机配件区F1品牌专区F2数码专区F3电脑超市F4餐饮娱乐B1耗材、办公用品、配件、二手电脑F1笔记本、品牌电脑、电脑医院、F2数码、网络、投影、IT综合超市、办公设备F3DIY、配件、外设、耗材F4餐饮、软件、动漫、航模B1小柜台为主F1独立品牌展厅为主F2四周独立展厅中间柜台F3柜台22电子市场案例分析：

沈阳·三好街——品牌及经营方式引入大型品电子市场案例分析：

沈阳·三好街——物业与配置项目名称扶梯停车位层面积商业布置百脑汇 650044251楼展厅式独立商铺，2-3楼柜台位为主，外围独立商铺维用科技大厦无无1660全部为零散柜台位设置，铺位面积狭小购物环境拥乱东软电脑城 24009660由东北摄影器材城、电脑桌椅专卖、电脑软件城、耗材专卖城、数码电脑广场、网络监控安防专卖等部分构成，各区域独铺柜台皆有分布赛博数码裕宁店221825711楼展厅式独立商铺，2-3楼柜台位为主，外围独立商铺赛博数码广场220020161楼全柜台位，2-3楼外围独立铺位，中间柜台位早期面市商业配置低端、品质较差（如维用、东软），近期推出商业经过统一规划配置领先、品质较高（如百脑汇、赛博裕宁）；商业布置整体以柜台位为主，出现部分档次较高的展厅式独立商铺。23电子市场案例分析：

沈阳·三好街——物业与配置项目名称扶梯停电子市场案例分析：

沈阳·三好街——历史与经营现状已完成商业的网点布局，目前进入商业规模扩容和档次升级的过程；通过访谈在营商家得知目前经营状况良好，经营大势看好；短时期内整体市场还将继续扩容、不断发展。商场名称商场性质主要辐射范围经营品种出租率历史发展百脑汇 批零兼营覆盖沈阳市场、辐射东北三省其他城市电子市场电脑、笔记本、数码产品、办公用品、耗材等90%三好街从地理上看位于中科院沈阳计算技术研究所和东北大学下设的软件学院之间，最初90年代中期就在此基础之上发展而来，最早开发的是东软电脑城和维用科技大厦；90年代末随着经营面积不断扩容，原有商业面积不能满足经营需求，于是三好街沿线传统政府办公楼、部分民居开始改建改造成沿街一层商铺，二三层办公的商业模式，此时三好街已初具规模；02年以后伴随着商业规模的升级，商业档次也亟待升级，于是统一规划修建的集中商业百脑汇、东软电脑城A座等开始出现。维用科技大厦批零兼营文具、办公耗材专营100%东软电脑城 批零兼营由几大独立的区域组成，分为：东北摄影器材城、电脑桌椅专卖、电脑软件城、耗材专卖、数码电脑专卖、网络监控安防专卖70%赛博数码裕宁店零售为主电脑、笔记本、数码产品、办公用品、软件等60%赛博数码广场零售为主电脑、笔记本、数码、配件、外设、耗材、二手市场等100%24电子市场案例分析：

沈阳·三好街——历史与经营现状已完成商业电子市场案例分析：

沈阳·三好街——结论1、区域内的商业面积共计8.3万，办公仓储面积共计19.3万，考虑到商业与办公面积差距较大，故商业面积数据仍将继续扩大。2、区域内电子市场开始进入品牌化经营时期，大型商家进驻带来片区商业形象档次不断升级。3、区域发展前期自发形成，缺乏一定集中规划，故现有各项配置缺乏，有待在后期改造中逐步完善。4、区域内在营商家经营状况良好、经营信心十足，短时期内区域市场还将持续不断扩容，对于东北三省的影响力和辐射力也将不断加强。25电子市场案例分析：

沈阳·三好街——结论1、区域内的商业面积战略研究思路电子市场案例分析综合体案例分析电子市场成功模型体量分析发展战略综合体成功模型经济测算26战略研究思路电子市场案例分析综合体案例分析电子市场成功模型体电子市场成功模型：品牌升级通过吸纳具有知名度的成功商家进驻，以此形成品牌效应，塑造良好的市场形象，借此聚集人气促进整体市场的繁荣发展。知名商家进驻形成品牌效应以鼎好电子商城、太平洋数码电脑城为核心打造高形象的品牌购物空间。引进行业龙头赛博数码广场及百脑汇。赛博数码——全国最大3C卖场连锁，旗下拥有31家旗舰店，其中华东10家，华南5家，华西9家，华北7家，基本形成全国卖场布局。百脑汇——台湾蓝天旗下电脑卖场品牌，截止06年，已在中国25个主要城市成立平价电脑大卖场，成为“全中国最具代表性的IT行销网络”。以赛格电子和赛博电子为龙头促进了整体市场的竞争和发展。赛格电子——拥有行业内居领先地位的赛格电子市场以及正在形成的亚洲最大规模的专业电子配套市场。赛博数码——全国最大3C卖场连锁，旗下拥有31家旗舰店，其中华东10家，华南5家，华西9家，华北7家，基本形成全国卖场布局。三好街华强北中关村27电子市场成功模型：品牌升级通过吸纳具有知名度的成功商家进驻，电子市场成功模型：经营方式升级改变以往散户杂乱的经营方式，由开发商统一持有招商或者引进大商家统一规划经营，注重经营方式多元化，低楼层以品牌形象店为主，中高楼层设置散户柜台位及仓储等。中关村打造以品牌店、体验馆为核心的精品形象，打破以往DIY攒机和散户柜台为主的经营格局。开放式经营，为顾客提供更人性的体验式售卖。如：鼎好电子商城、太平洋数码城三好街临街面集中卖场均设置品牌形象店，中高楼层设置散户柜台和仓储空间。如：百脑汇、赛博裕宁店华强北经营形式多元化，精品品牌店及散户柜台式经营按照地段、人流不同皆有分布。注重特色经营、避免同质竞争，以实现市场内部不同产品之间互补共同发展。1、统一规划、集中管理2、多元化经营方式3、打造品牌形象店，改变传统散乱格局4、注重特色经营、避免同质竞争28电子市场成功模型：经营方式升级改变以往散户杂乱的经营方式，由电子市场成功模型：管理服务升级通过针对商家的严格规范化的市场管理，形成良好有序的经营环境；同时尽量为顾客提供便捷人性的服务。针对商家：统一规范的市场管理，促成商家良型竞争打造良好购物环境。如:规定柜台尺寸摆放、提供统一标示水牌等。针对顾客：提供更加人性化的服务，延长经营时间（如鼎好经营至晚9点）、提供义务咨询服务向导（如鼎好每层两名咨询员）、加强保安巡视维持良好秩序等等。针对商家：为商家提供全方位服务，免除后顾之忧。如：赛格电子提供从供货到销售到涉外运输及保税仓储、对外贸易、代理销售、物业出租等一系列现代综合物流与服务业务。针对顾客：打造放心的购物环境，如赛格电子商户入驻严格审核，缴纳产品质量保证金；提供便捷的一站式购物，购物、银行、餐饮、娱乐齐备，便捷快速购物的同时，还能享有其他休闲娱乐设施。1、统一规范的市场管理秩序华强北中关村2、便捷人性化的客户服务理念29电子市场成功模型：管理服务升级通过针对商家的严格规范化的市场电子市场成功模型：区域环境升级选择具有一定商业基础和规模的市场扩容和改造，并注重打造交通的便捷流畅。所在区域原有商业氛围浓厚，人流量大。如：中关村、华强北、三好街均为人流密集、商业氛围成熟片区位于城市主干道沿线，交通通达性良好，区域内交通微循环组织畅通。丰富便捷的停车位以满足人流车流通行需要。如：中关村在开发之初就统一由开发商北科建集团规划了1万个公共停车位，形成了地下地面立体停车系统。充足的仓储面积。临近高新产业园区或高校区域。如：中关村范围内聚集大量高新科技研发机构、三好街紧邻东北大学及中科院沈阳计算技术研究所在原有自发形成具有一定规模的电子市场基础上升级扩容而来，原有电子产业商家、客户、产品等资源充足。1、选址区位商业条件成熟、人流量大2、具有一定规模的产业基础、拥有技术支撑3、打造便捷交通及停车系统30电子市场成功模型：区域环境升级选择具有一定商业基础和规模的市电子市场成功模型：物业品质升级外在注重形象打造；内部注重铺位、走道、停车位等细部处理；相关硬件设施更加完善并提供相应配套服务。区域统一规划，楼体挺拔、昭示性强、形象高端，具有标志性建筑符号。如：中关村E世界、鼎好电子城；华强北赛格电子广场、三好街百脑汇打造集中商业，集散为整，改变以往杂乱零碎的惯有模式。电梯：品质上选用进口高速电梯，降低等候时间、改善乘坐舒适性，数量上满足商业及商务人群需求，保证商业商务货物三者电梯分流。其他：提供其他相关服务，如银行、餐饮、休息等等，将购物的初级化市场，向购物、餐饮、休闲、娱乐等多样化的市场转变。铺位划分上：根据业态设计优化与顾客动态流线的要求划分铺位，确保每个商铺面向通道，没有死角；进行多种规格、面积区间的分割，便于后期组合销售；尽量确保较高实用率。停车位设计：充分考虑商业未来车流需求，设计充足停车位，可充分利用空间形成立体停车场或者修建大型公共停车场。如：华强北高科德数码广场配备六层高立体停车场2、物业内部建筑设计合理3、物业软硬件配套完善1、物业外在品质形象高档31电子市场成功模型：物业品质升级外在注重形象打造；内部注重铺位电子市场成功模型：

规划化、协同化、专注化规模化带来市场影响力、协同化形成良性市场竞争、专注化打造专业领域专家形象和市场口碑，由此可以促进市场的不断发展繁荣。商业形态上应注重特色经营、打造细分市场。避免同质竞争，以实现商业互补共同发展。能够较好经营的商业普遍都通过发展商长期持有，或通过发展商持有部分主力店或统一招商带租约销售来形成规模化经营；这是将商业价值最大化的途径之一。2、各经营品种形成协同互补发展格局，避免同质恶性竞争3、专注于一个领域的经营，以形成市场长久口碑和传播效应1、形成规模化经营态势对于所经营领域长久专注，逐步形成一定规模，在市场上形成深刻记忆点，达到口碑传播的效应。32电子市场成功模型：

规划化、协同化、专注化规模化带来市场影响电子市场成功模型总结内容总结表现品牌升级通过吸纳具有知名度的成功商家进驻，以此形成品牌效应，塑造良好的市场形象，借此聚集人气促进整体市场的繁荣发展。知名商家进驻经营方式升级改变以往散户杂乱的经营方式，由开发商统一持有招商或者引进大商家统一规划经营，注重经营方式多元化统一规划、集中管理多元化经营方式打造品牌形象店，改变传统散乱格局注重特色经营管理服务升级通过针对商家的严格规范化的市场管理，形成良好有序的经营环境；同时尽量为顾客提供便捷人性的服务。统一规范的市场管理便捷人性化的服务理念区域环境升级选择具有一定商业基础和规模的市场扩容和改造，并注重打造交通的便捷流畅。选址区位商业条件成熟、人流量大具有一定规模的产业基础、拥有技术支撑打造便捷交通及停车系统物业档次升级外在注重形象打造；内部注重铺位、走道、停车位等细部处理；相关硬件设施更加完善并提供相应配套服务。外在品质形象高档内部建筑设计合理软硬件配套完善规模化、协同化、专业化、规模化带来市场影响力、协同化形成良性市场竞争、专注化打造专业领域专家形象和市场口碑，由此可以促进市场的不断发展繁荣。形成规模化经营态势各经营品种形成协同互补发展格局，避免同质恶性竞争不同的行业专注于本领域的经营33电子市场成功模型总结内容总结表现品牌通过吸纳具有知名度的成功战略研究思路电子市场案例分析综合体案例分析电子市场成功模型体量分析发展战略综合体成功模型经济测算34战略研究思路电子市场案例分析综合体案例分析电子市场成功模型体综合体案例分析：类型选择1、多项平衡型：Complex=hotel+office+shopping+apartment案例：太古城、东方广场2、商务驱动型：Complex=OFFICE+apartment+hotel+shopping案例：广州中信广场、信兴广场3、酒店驱动型：Complex=HOTEL+apartment+office+shopping案例：上海商城4、商业驱动型：Complex=SHOPPING+apartment+office+hotel案例：华润中心、福冈博多运河城35综合体案例分析：类型选择1、多项平衡型：案例：2、商务驱动型综合体案例分析：华润中心投资40亿人民币建设模式十家国际知名合作单位参与设计和包装；包括设计、建筑、景观、营销、招商、广告等相关行业经营模式华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范；直接在海外进行招商，且国际招商与项目建设同步完成；50%的国际一线品牌；30%的亚洲一线品牌、20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌；全部只租不售，长期经营。商业驱动型综合体代表作，高立意、复合商业、重视核心驱动力的便利与昭示华润中心占地面积77292平方米，总建筑面积480935平方米，设置车位2988个，其中一期项目车位1034个。分北、中、南三个部分，整体是一座以大型购物中心为核心，集休闲娱乐、不同功能特点的写字楼、服务公寓、五星级酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。关键规划动作：一期从深南大道开始开发，推出项目核心“万象城”，打造深圳一流商业品牌。同时依靠地王金融商务圈，规划甲级写字楼。商业为道路所分割，顺地形营造街区，上部商业实现无缝连接，下部与道路及地铁对接。36综合体案例分析：华润中心投资40亿人民币建设十家国际知名合作综合体案例分析：福岗博多运河商业城商业驱动型综合体代表作，融通而便利的空间交通体系，丰富的景观与节点运河城市中心包括2个饭店、1个大型购物娱乐场所和1栋办公楼。商业、酒店和办公的配比约为4：4：1。商业核心动作：商业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中，在室内创造室外化的互通内街。水平体系设置了三个节点：太阳广场、星星庭院和海洋庭院，三者通过月亮街和地球街相连，并形成5大主题区域；竖直体系包括“运间”和“百老汇街”，是创造节日气氛的地方。鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观光性。写字楼商场福冈剧院及商场酒店37综合体案例分析：福岗博多运河商业城商业驱动型综合体代表作，融商业驱动型综合体规划设计关键本项目并非纯粹的商业驱动型综合体，必须参考多项平衡型综合体，才能达到各物业之间的协调发展。关键动作案例实践造街造坊，营造步行氛围万象城底部街区，内部街巷；运河城月亮街与地球街水平与竖直互通互联良好万象城上部无缝连接，多层停车，沟通道路与地铁；运河城以多条街道、连廊实现内部交流整体风格和谐统一的基础上，商业建筑风格特点鲜明，其他建筑外形为公建风格万象城现代派风格统一全区；运河城统一为欧式古典风格，结合现代元素内部节点营造万象城街区、下沉式广场、瀑布、溜冰场等；运河城太阳广场、星星庭院和海洋庭院充分利用昭示面，突出商业核心驱动力万象城充分利用主干道作为商业昭示面，从深南大道与宝安南路交汇处启动项目38商业驱动型综合体规划设计关键本项目并非纯粹的商业驱动型综合体综合体案例分析：太古广场各物业保持统一的形象与档次，相互间形成全时段错峰使用，相互连通但互不干扰太古广场总占地3.2万，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近50万的建面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。39综合体案例分析：太古广场各物业保持统一的形象与档次，相互间形综合体案例分析：东方广场充分利用临街面，形成上下共3条大型街区，设置多个独立大堂与商业入口位于北京CBD核心位置；总占地10万㎡；包括购物中心、写字楼、酒店、公寓等功能。购物中心——东方新天地：包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。写字楼——东方经贸城：内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的会议厅及先进的视像会议中心。五星级酒店——东方君悦大酒店：拥有531间豪华舒适的客房和超过1600平方米的会议及宴会设施。公寓——东方豪庭公寓：共有四幢住宅大厦（尊萃豪庭、君汇豪庭、金悦豪庭、汇贤豪庭），提供豪华服务式公寓。40综合体案例分析：东方广场充分利用临街面，形成上下共3条大型街多项平衡型综合体规划设计关键多项平衡型综合体地块形式多样、规划特点不统一，因此必须以高密度物业的规划案例作为补充关键动作案例实践互联但独立的各个功能体太古广场全时段错峰使用，内部连通；东方广场各街区之间的相互连通，写字楼与公寓设置于顶层街区，多个大堂均保持独立各功能体保持统一的形象与档次太古广场为顶级物业集合；东方广场保证所有功能体块为中上档次功能物业齐备，形成良好的综合价值共享太古广场与东方广场，均为酒店、商业、商务、住宅（或公寓）的全面集合体由于不存在核心驱动，因此各物业均形成强烈的视觉冲击太古广场多个超高层形成建筑群；东方广场的千米街区、形式统一的大型公建群41多项平衡型综合体规划设计关键多项平衡型综合体地块形式多样、规紧缩城市理论：

一种可持续发展的城市状态紧缩城市涵义紧缩城市以提高居住密度和集中化来增加城市空间的使用效率，以实现土地利用的整合化和紧缩化为目的，满足既定的社会生活、经济和环境的标准。理论依据对简.雅各布斯的研究成果的再发现；建筑师对城市形态进行了理性的现代分析；在建筑形式方面，一种折中主义的后现代设计方法的应用；社会对建筑景观及城市活力的向往；对犯罪问题的关注，以及希望通过密集化的开发和对公共空间的人性化利用获得社会安全的美好愿望；无论是在实际上还是在象征意义上，城市在本地区、本国乃至国际社会中扮演的重要角色；降低城市开发对当地乃至全球环境的影响的需要。42紧缩城市理论：

一种可持续发展的城市状态紧缩城市涵义紧缩城市紧缩城市典型案例：格林威治村

纽约最具人气的街区格林威治村位于纽约曼哈顿上城西14街至西休斯敦街之间，方圆不足一平方公里的一个区域。于1910年前后在形成，聚集了各种各样的艺术工作者、理想主义者、文人墨客，成为美国现代思想的重要发源地。格林威治村是城中最有人气的社區之一，是异域色彩与放荡不羁的综合象征。咖啡厅、商店和酒吧林立，聚中在华盛顿广场公园(WashingtonSquarePark)周围，是世界上最拥挤的休闲区。43紧缩城市典型案例：格林威治村

纽约最具人气的街区格林威治村位紧缩城市典型案例：格林威治村打破传统的棋盘式规划/在高覆盖率中实现城市的多样性/混合功能，成就多元活力高覆盖率：这一地区道路错综复杂，迥异于棋盘式的规划。建筑覆盖率达到了60%至80%，密度在每英亩125到200栋之间。高密度涵盖了种类繁多的建筑，建筑的多样性导致用途的多样性，也必然导致生活的多样性。混合功能的街区：频繁的街道与高覆盖率加强了多样性的需要。通过对公共空间的利用，包括路旁步行道、街区小公园和城市邻里，形成了高密度与多类型建筑的完美融合。44紧缩城市典型案例：格林威治村打破传统的棋盘式规划/在高覆盖率紧缩城市典型案例：洛克菲勒中心

最繁华的商贸中心，超高容积率建筑群洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的商贸金融中心———曼哈顿岛中部，占地8.9公顷，共有建筑19座，总建筑面积74万平方米，容积率达18。每天在这里上班的总人数达65000人，空间构图生动，环境外部富于变化，中心布局上同时满足了城市景观和人们进行商业、文化娱乐活动的需要。45紧缩城市典型案例：洛克菲勒中心

最繁华的商贸中心，超高容积率紧缩城市典型案例：洛克菲勒中心

最繁华的商贸中心，超高容积率建筑群第五大道第六大道RCA大楼下沉广场步行街国际大厦英国馆法国馆国际大厦美联社大楼无线电音乐厅REO大厦洛克菲勒广场道50街51街49街48街西蒙和舒斯特大厦广场10号时代生活大厦多样性的源泉：频繁短促的街道，充分利用每一块路面，形成多元化的内部集群单体建筑的魅力：70层高的RCA大楼是整个中心的标志性主体建筑，高259米，外观强调垂直线条。此外，还有36层的时代与生活大厦、41层的国际大厦和6层的车库等。整组建筑群的布局：该中心还有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施，地下步行系统把零售设施、地铁车站以及各种不同用途的建筑物连成一体，整组建筑群布局紧凑，建筑密集有序。洛克菲勒中心创造了繁华市中心中一个富有生气的、集功能与艺术为一体的经典的紧缩城市规划设计案例。46紧缩城市典型案例：洛克菲勒中心

最繁华的商贸中心，超高容积率紧缩城市类型项目规划设计关键项目内容实施前提高密度人口、高覆盖率、高容积率、城市密集区域办公、酒店、购物、居住、休闲娱乐混合体综合利用空间互通、具有弹性，有效整合各物业混合各物业的首要用途，业主可方便的改造功能，以适应街区的经济变化合理多样性多样化建筑设计、多主题空间、商业业态丰富频繁、短促的街道，打破沉闷，同时均衡各物业价值多中心、各功能分散流向，避免过于集中带来的副作用47紧缩城市类型项目规划设计关键项目内容实施前提高密度人口、高覆战略研究思路电子市场案例分析综合体案例分析电子市场成功模型体量分析发展战略综合体成功模型经济测算48战略研究思路电子市场案例分析综合体案例分析电子市场成功模型体综合体成功模型：要点提炼项目关键规划动作多项平衡型综合体的启示互联但独立的各个功能体各功能体保持较统一的档次由于不存在核心驱动，因此各物业均形成强烈的视觉冲击物业功能齐备，共享综合价值商业驱动型综合体的启示造街造坊，营造步行氛围水平与竖直互通互联良好内部节点营造紧缩城市案例的启示混合各物业的首要用途，业主可方便的改造功能，以适应街区的经济变化多样化建筑设计、多主题空间、商业业态丰富频繁、短促的街道，打破沉闷，同时均衡各物业价值多中心、各功能分散流向，避免过于集中带来的副作用49综合体成功模型：要点提炼项目关键规划动作多项平衡型综合体的启对本项目的启示：多样化、街区化、灵活化、多中心、高畅通关键规划动作规划启示物业功能齐备，共享综合价值尽量多的物业功能，提升综合价值；打造酒店、甲级写字楼物业，提升形象商业由多专业、多经营方式综合而成丰富的商业业态由于不存在核心驱动，因此各物业均形成强烈的视觉冲击有可能的情况下，规划超高层，设置高档物业；内部造街，作为串联各物业之间的关键联系之一；街道应多而短促，尽量制造变化；内部营造多个景观与休闲空间，同时以多个中心避免人流与经济元素的过度集中；提升配置，重视垂直交通关系，以多类型的垂直交通（自动扶梯、电梯、观光梯）提升内部通畅程度；横向交通体系可通过连廊、街道来完成；物业设计为后期的灵活改造提供最大的可能性，实现各物业功能之间的无障碍转换；建筑设计、景观设计应丰富多样。互联但独立的各个功能体各功能体保持较统一的档次造街造坊，营造步行氛围水平与竖直互通互联良好内部节点营造混合各物业的首要用途，业主可方便的改造功能，以适应街区的经济变化多样化建筑设计、多主题空间频繁、短促的街道，打破沉闷，同时均衡各物业价值多中心、各功能分散流向，避免过于集中带来的副作用50对本项目的启示：多样化、街区化、灵活化、多中心、高畅通关键规战略研究思路电子市场案例分析综合体案例分析电子市场成功模型体量分析发展战略综合体成功模型经济测算51战略研究思路电子市场案例分析综合体案例分析电子市场成功模型体体量分析：1、电子市场市场名称辐射力电子市场体量（㎡）深圳华强北大量产品为产地批出，辐射全国205200北京中关村少量产品为本地研发，辐射华北、东北150000沈阳三好街主要作为中转地，辐射东北、内蒙83079郑州文化路主要作为中转地，辐射本省为主除本项目外，现还有4.5万左右市场名称所在城市人均GDP所在城市常住人口电子市场体量（㎡）深圳华强北66625828万205200北京中关村480031580万150000沈阳三好街28160740万83079郑州文化路27798669万除本项目外，现还有4.5万左右第一层级：辐射全国，体量为20万第二层级：辐射多个省份，体量为8—15万第三层级：辐射本省为主，体量的上限应为不超过第二层级因此，本项目所能设置的电子专业市场体量上限为15万-4.5万=10.5万人口经济及辐射力论证：10—11万为合理值52体量分析：1、电子市场市场名称辐射力电子市场体量（㎡）深圳华体量分析：1、电子市场经营状况与商家意向论证：9—10.2万为合理值根据调查与计算：目前商家的营业额通常为10—30万，单位面积营业额产出为8928元；按照平均每个商户55平方米营业面积计算，平均营业额为49万（含大型商家加入平均值）；按照行业平均4—6%的毛利润率计算，平均毛利润为24553元，单位面积毛利润446元。结论：本区域内的商户，一般利润情况较为理想；确定希望扩大经营的占50%，不确定的商户中按照50%将继续扩大的计算，则本区域将有73%的商户继续扩大经营。未来本区域可容纳面积为：7.8×（1+73%）=13.5万8.5×（1+73%）=14.7万本项目可容纳面积为：13.5∽14.7-4.5=9∽10.2万53体量分析：1、电子市场经营状况与商家意向论证：9—10.2万体量分析：1、电子市场结论：本项目电子市场体量合理值为12—14万平方米项目数值人口经济及辐射力论证10—11万经营状况与商家意向论证9—10.2万未来五年年自然增长率模拟5%未来五年本项目可容纳总量11.5—14万按照政府规划，电子市场的增长率应达到20%/年，但实际上由于各地市专业市场的逐渐兴起，批发领域的市场份额将被分流，而逐渐向零售为主转型，因此规划的增长率将为虚数。本次论证按照5%的实际可能值进行估算。54体量分析：1、电子市场结论：本项目电子市场体量合理值为12—体量分析：2、电子相关市场白色电子体量：0.5—0.6万商家名称单店面积大店面积备注苏宁43285000—6000截止06年上半年国美世界级先进门店2万亚洲先进门店1—1.5万中国及城市级先进门店0.5—1万通常商家经营规律为：按照辐射力不同，分别为2、1.5、1、0.5四个档次按照本项目所面临的竞争状况及辐射力判断，应为0.5—0.6万左右55体量分析：2、电子相关市场白色电子体量：0.5—0.6万商家体量分析：2、电子相关市场通讯市场体量：0.1—0.2万郑州的通讯及器材已在火车站及二七商圈形成历史沉淀和品牌影响力；零售市场广泛分布，但在本项目的生活辐射范围内，缺乏有影响力的品牌店商家名称单店情况迪信通通常为500—1000，少数店铺达1200—1500协亨旗舰店为3000—5000，一般店铺为800—1000中域直营店可达300—1000，加盟店从数十平米到数百不等由于本项目本身为电子科技市场，因此手机经营的伴生作用大于一般商场，可设置2家零售店铺单店经营面积建议为500—100056体量分析：2、电子相关市场通讯市场体量：0.1—0.2万郑州体量分析：2、电子相关市场单店上方仓储、展示、洽谈合体类经营物业：3.4—4万从华强北、中关村、三好街、文化路的经营规律来看，商业的高楼层（通常为4—5F）存在着仓储、展示、洽谈合体类的经营物业，属于商业与商务的综合性质市场名称商业楼层综合类物业楼层创新大厦1—4F5F百脑汇1—4F5F电子大厦1—3F4F中关大厦1—3F4F创新大厦与百脑汇的商业面积与综合类物业面积比为4：1、电子大厦与中关大厦为3：1，取中间值为3.5：1该类物业面积为12÷3.5=3.4万、14÷3.5=4万57体量分析：2、电子相关市场单店上方仓储、展示、洽谈合体类经营体量分析：3、区域生活配套类市场一类城市级辐射：综合型商业体体量：建议为7.1—9.5万类别数值金水区人口95万城市级商业面积人均需求0.2—0.3平米/人修正因子未来其他大型商业（2—3个）分流，按照0.075—0.1平米/人计算最终测算7.1—9.5万平米辐射区域：为金水区打造综合型商业，集购物、休闲、娱乐为一体的大型集中商业发展前景：当前金水区的商圈主要集中经三路、农业路、经纬各路沿街，商业体量小、各自为政，缺乏一站式服务供应；本项目集中规划商业，有条件填补这一空白，直接改变金水区（尤其是北部）居民缺乏大型商业的现状58体量分析：3、区域生活配套类市场一类城市级辐射：综合型商业体体量分析：3、区域生活配套类市场二类区域级辐射：其他生活配套体量：2.8—3.8万类别面积物业类型超市1.5—2万集中商业生活配套（金融、服务、杂物等）1.6—2万街铺为主其他特色购物0.5—0.8万街铺为主伴生经营规律检验：超市卖场为1.5—2万，生活配套、特色购物合计为1.6—2万，二者之间的比例关系基本为：1：1，基本符合伴生经营规律总体合计为2.8—3.8万区域内（东风路、文化路各社区）常住居民约5万人，加流动人口约10万，现规划生活配套体量相当于0.3—0.4平米/人，符合商业经营规律类别占总体比例本项目体量本项目占总体比例社区服务型2—2.5%//区域中心型5%//城市服务型10%10.7—14.3万8.17—10.9%59体量分析：3、区域生活配套类市场二类区域级辐射：其他生活配套体量分析：4、学生消费市场小商品市场：作为便利之选，分流火车站商圈份额，为区域市场服务，因此按照0.8—1万规划文体用品市场：作为小商品市场的补充，从轻工业产品中单列而出，可按照0.5万规划图书市场：城市图书市场已稳固的在中原区经营，本项目将难以大量分流，批零书店可共同规划0.3—0.5万小商品、文体用品、图书共计1.8万当前周边十所高等院校，共有约6万学生及教职员工；另有各类中学、补习、中专等学校按照各类市场人均0.1平米计算，则共需求1.8万60体量分析：4、学生消费市场小商品市场：文体用品市场：图书市场体量分析：5、商业体量合成商业经营体系合成、体量合成：28—34万类别下限体量上限体量电子市场1214电子市场相关白色电子0.50.6通讯市场0.10.2综合类商业（仓储、办公、商业）3.44区域配套综合商业7.19.5超市卖场1.52其他生活配套1.62特色购物0.50.8学生消费1.81.8合计28.534.961体量分析：5、商业体量合成商业经营体系合成、体量合成：28—体量分析：6、商务体量电子市场升级带来的商务市场升级论证：28—32万为安全值区域类电子市场经营面积区域内商务办公总体面积比例关系7.8—8.5万18—19万2.2—2.3：1现有商务市场出租率一般在80—95%之间，需求较为旺盛，因此按照当前比例配置商务面积属于安全范围；12×2.3=27.6万14×2.3=32.2万62体量分析：6、商务体量电子市场升级带来的商务市场升级论证：2体量分析：6、商务体量区域大商务圈发展潜力论证：未来可容纳35—36万目前办公位置调查A暂时未设专门办公空间B周边写字楼C周边住宅43%39%18%主要提升因素：当前约有18%的商户有办公需求，但受限于区域供应、物业条件等原因，仍在住宅中办公，未来这一部分客户将是本项目可以提升的商务客户其他提升因素：随着中原数码港东风路规划写字楼的落成，沿东风路将形成浓厚的商务氛围，进一步吸引其他客户入驻；区域商业中心作用的强化，将进一步提升本区域的商务需求。按照年递增5%的保守值计算，本项目可容纳的商务体量将为35—36万左右63体量分析：6、商务体量区域大商务圈发展潜力论证：未来可容纳3体量分析：6、商务体量构成商务体量构成分析：商务公寓为主，纯写字楼、服务式公寓为辅类别体量比例商务公寓27—28万77%纯写字楼5万14%服务式公寓3万9%合计35—36万100%纯写字楼主流客户：国际国内知名大中型企业驻豫总部，注重公司形象有较强经济实力的企业，金融、保险、实业等行业居多。当前区域内基本为适合商务公寓类型的客户，且未来电子市场的进一步发展将强化这一趋势，纯写字楼将作为项目完全升级换代后的形象产品，为区域内的高端客户服务64体量分析：6、商务体量构成商务体量构成分析：商务公寓为主，纯体量分析：7、酒店体量经济型酒店体量：建议为1—1.3万档次名称位置规模价格开房率经济型新香江温泉酒店东风路约200间约160元85%经济型中洲商务酒店文化路约100间16890%经济型索克快捷酒店文化路90间13095%经济型博维海鑫商务酒店农业路约15016890%酒店名称客房数价格Moto168深圳麒麟店202220—320Moto168深圳龙华店227Moto168上海金陵店239Moto168上海安远店388Moto168上海延安店516维也纳酒店平均285168—208如家东门店164179—289如家火车站店125如家罗湖口岸店126经济型酒店房间数一般为125—250间，本项目可按200间规划按照中高档次要求，客房中、高档次的经济型酒店，客房使用面积为30—40㎡，在包含配套与公摊后的建筑面积通常为40—60㎡左右，按照50㎡计算200×50=10000250×50=1250065体量分析：7、酒店体量经济型酒店体量：建议为1—1.3万档次体量分析：7、酒店体量高档酒店体量：3.8—4.5万为宜地区酒店名称客房数量建筑面积客房建筑面积郑州兴亚建国饭店342//中洲国际酒店222//裕达国贸3567.8万219索菲特241//深圳东方银座酒店4854.1万85威尼斯酒店3715.8万156圣廷苑酒店2972.9万98南海酒店3683.8万103丹枫白露2983.1万104高档酒店房间数一般在250—350之间，建议本项目控制数量，250—300为宜高档酒店客房建筑面积（含配套设施分摊）一般为100—150，为适应郑州本地情况，建议本项目按照150设计：250×150=3.8万300×150=4.5万66体量分析：7、酒店体量高档酒店体量：3.8—4.5万为宜地区体量分析：8、总体指标合成类别体量下限比例体量上限比例商业2821.48%3525.93%酒店4.83.56%5.84.30%商务3525.93%3626.67%住宅66.249.04%58.243.11%合计135100%135100%67体量分析：8、总体指标合成类别体量下限比例体量上限比例商业2体量分析：9、车位数量论证总体车位数量：建议按照5900个车位进行规划，若规划地上车位，则地下室仅1.5层项目名称总建筑面积车位数量平均性质深圳华润中心48.1万29881车位/160平米商业、酒店、商务北京中关村商业圈130万左右100001车位/130平米商业、商务华强广场23万13601车位/169平米商业、商务赛格广场17万10001车位/170平米商业、商务住宅项目总建筑面积车位数量平均性质御景华城18.7万10321车位/181中、小户型住宅第五公社8.2万5121车位/161城市印象4.9万2381车位/206蓝山美墅5.39万2601车位/207梅陇镇15万9001车位/167商务、商业、酒店平均130—170平米/1车位，中、小户型住宅则为160—210平米/1车位，建议本项目按照住宅200平米/1车位、其他150平米/1车位，其中住宅与商业可有30%的错峰使用。住宅车位=68万÷200=3400；其他车位=63万÷150=4200，合计7600按照30%错峰使用计算，最终值为：7600÷1.3=584668体量分析：9、车位数量论证总体车位数量：建议按照5900个车战略研究思路电子市场案例分析综合体案例分析电子市场成功模型体量分析发展战略综合体成功模型经济测算69战略研究思路电子市场案例分析综合体案例分析电子市场成功模型体1、物业分布：商业分布建议地上车库地上车库电子市场生活配套生活配套相关产业电子市场：因拆迁回迁的限制，目前仅有东风路沿线可供开发商业，因此电子市场应沿东风延伸至文化路，形成整体；电子市场相关产业：伴生于电子市场，可设置于文化路上，紧邻电子市场南侧；生活配套：对昭示面要求最低、对本项目的意义最小，可放置于电子市场的东、南两侧；步行商业街：沿渠道形成内部主轴，在主轴西侧，可多安排步行街道，增加人流穿插流动的可能性，增加”临街商业“；沿白庙路与文博西路，可设置纯街铺；地上车库：地面剩余商业价值较小的用地，可设置1—2层地上车库，以减少成本，同时抬高内部建筑的起始层，并营造出相对独立的社区感。701、物业分布：商业分布建议地上地上车库电子市场生活生活相关电1、物业分布：商务、住宅、酒店建议纯写字楼与星级酒店：对昭示性要求最高，可设置于文化路与东风路交叉处；经济酒店与服务公寓：属于酒店的伴生物业，可直接设置在南侧紧邻星级酒店处；商务公寓：尽量沿街设置，在剩余有限的空间内提升昭示性；住宅：在地块中央形成较为规整、独立的社区。商务公寓纯写字楼星级酒店经济酒店服务公寓商务公寓住宅住宅住宅711、物业分布：商务、住宅、酒店建议纯写字楼与星级酒店：对昭示2、开发时序1：将还迁部分与住宅部分基本建设完毕；2：从东风路中间段开始开发商业与商务公寓；3：开始开发写字楼、酒店、服务公寓；商业继续向西开发；4：在文化路南段开发商务公寓与集中商业；地块中央部分的住宅顺次开发。2商务公寓集中商业3写字楼酒店集中商业3酒店公寓集中商业4商务公寓集中商业1住宅街铺1住宅集中商业1住宅街铺2、3、4住宅街铺722、开发时序1：将还迁部分与住宅部分基本建设完毕；23341战略研究思路电子市场案例分析综合体案例分析电子市场成功模型体量分析发展战略综合体成功模型经济测算73战略研究思路电子市场案例分析综合体案例分析电子市场成功模型体1、经济数据与运营指标序号项目总用地规划指标备注1用地面积(㎡)228,720.10分A、B、C、D、E五个地块2容积率6其中E地块容积率为44总建筑面积1,351,650.405其中：计容积率面积(㎡)1,351,650.406

住宅(㎡)641,650.40其中：还迁房(㎡)299,520.40商品房(㎡)342,130.007

商业(㎡)350,000.00其中：还迁房(㎡)80,000.00商品房(㎡)270,000.008

商务(㎡)360,000.00其中：还迁房(㎡)47,833.60商品房(㎡)312,166.40741、经济数据与运营指标序号项目总用地规划指标备注1用地2、开发销售计划模拟项目总面积开发节奏200720082009201020112012还迁住宅2995205990414976089856

商品住宅3421308553310263985533684260还迁商业8000080000

商品商业270000

108000810006750013500

还迁商务47834

47834

商品商务312166

93650780427804262433合计135165013990439112636714523107415996862433项目总面积销售节奏200820092010201120122013商品住宅3421307697992375769796158334213

商品商业2700008640064800540001080054000

商品商务312166

8428570237702375619031217合计92429616337924146020121714262114440331217还迁部分按2年半完成开发计算；主开发期为2008—2010年；按5年半全部竣工计算商品住宅与商务按照当年度销售90%计算，商品商业按照当年度销售80%计算752、开发销售计划模拟项目总面积开发节奏2007200823、总体投资成本项目数据比例单价开发成本投资278976.1746%2064财务费用58162.759%430销售费用16263.723%120经营税金及附加42692.277%316所得税50187.308%371土地增值税166567.6127%1232合计612849.82100%4534763、总体投资成本项目数据比例单价开发成本投资278976.4、总体收益与现金流项目数值经营收入813,186.16利润总额250,523.64净利润200,336.34税前成本利润率=利润总额/总投资=40.88%税后成本利润率=净利润/总投资=32.69%项目合计2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年累计净现值475875-82079-347963167891083121525171789176677动态投资回收期=2.48年销售价格按照商业15000元/平米、住宅6000元/平米、商务6500元/平米计算；酒店部分由于暂未纳入计算体系，暂按全部指标作为住宅销售计算；整体于2009年实现收益平衡，当年度下半实现盈利。774、总体收益与现金流项目数值经营收入813,186.16利润报告结论体系电子市场升级要素：品牌升级、经营方式与管理服务升级、物业档次升级，整体实现规模化、专业化、协同化综合体成功要素：多样化、街区化、灵活化、多中心、高畅通体量分析结论：商业35万（其中电子市场14万）、酒店5.8万、商务36万、住宅58.2万经济测算结论：总投资61亿，平均单位成本4534，可实现20亿的净利润，并在2009年实现收支平衡，当年度下半年实现盈利78报告结论体系电子市场升级要素：品牌升级、经营方式与管理服务升第二次工作汇报到此结束第二次工作汇报到此结束“郑州金水区旧城改造”项目

谨呈粤华投资“郑州金水区旧城改造”项目谨呈粤华投资工作思路与进程第二阶段案例研究体量分析案例调研成功模式研究项目整体开发战略各物业体量分析《体量分析专项研究报告》《经济测算》第三阶段物业定位发展建议分项发展战略及定位分项物业发展建议分期开发原则与滚动开发建议启动区物业发展建议项目营销组织建议《定位与物业发展建议报告》第一阶段市场调研宏观经济背景、城市研究房地产市场调研住宅市场调研商务市场调研商业市场调研酒店业市场调研区域调研项目经济测算《市场调研报告》工作项目工作任务工作成果200703/9至今工作200703/25200704/06200704/3081工作思路与进程第二阶段第三阶段第一阶段工作工作工作2007至调研结论回顾：商业部分1、城市商业格局：城市类商业主要集中在城市中部，未来东部将大量发展，而北部较为缺乏；专业市场分散在城市正中心与外围，已基本成型，且各自具备历史沉淀、品牌号召