广西东兴房地产发展趋势报告

2009年东兴房地产发展趋势分析®房地产发展趋势®演讲人：TUL国际联合机构·董事王忠先生别人贪婪的时候我恐惧，别人恐惧的时候我贪婪。——巴菲特[关键字]：关键字：房地产发展趋势、北部湾、东盟、东兴城市价值报告纲要壹·中国房地产市场的独特性贰·

城市梯度研究叁·关于市场走势的基本看点肆·锦绣华庭投资优势分析壹·中国房地产市场的独特性与国际相比，城市人口问题、规划问题和土地使用权问题等使中国的房地产市场具有自己的特性注：M型社会是指社会正逐渐形成一种双峰结构:收入高的一小部分人和收入低的一小邵分人,各居收入群体两端,并且彼此的距高越来越远,大部分人(中产阶级)则向下沉沦为中下层阶级,如同M型一般。发展历程：1994年以后中国房地产市场经历了促进、规范、严格控制等三个发展阶段发展历程：2008年5月以后开始从地方政府到中央开始救市，11月温州民间资本开始抄底今年9月以来，随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。11月中央力度空前出台的“4万亿投资计划”,吹响了拯救经济的号角。在国内外经济形势不容乐观的情况下,我国楼市走向更加引人关注。今年以来,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。针对这种情况,从5月份开始,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市,而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。我们认为:2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑，估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。人口结构：城市与农村的人口互动加速了“常住人口”+“暂住人口”+“流动人口”的城市人口结构变化城市化目标：解决4亿农民进城问题城市规划划：规划划赶不上上变化，，频繁变变更的规规划给房房地产发发展带来来诸多不不确定性性18亿亩亩耕地生生命线：：城市发发展与土土地保护护之争城乡一体体化：新新农村建建设的路路径选择择城乡一体体化案例例：成渝渝获批““全国统统筹城乡乡综合配配套改革革试验区区”社会结构构：中国国社会开开始进入入“M””型社会会雏形社会结构构：中国国社会开开始进入入“M””型社会会雏形社会结构构：中国国社会开开始进入入“M””型社会会雏形贰·城市梯度度划分城市的发发展势头头，决定定了房价价的空间间！中国已经经形成及及即将形形成的十十七个城城市群与与城镇密密集区根据经济济总量水水平，我我国城市市群明显显划分为为四个等级级GDP一级城市市群经济济总量达达到10000亿以上上，包括括：长三三角城市市群、珠珠三角城城市群、、京津冀冀城市群群、山东东半岛城城市群；；二级城市市群经济济总量在在5000~7000亿，包包括：辽辽中南城城市群、、川渝城城市群、、中原城城市群、、海峡西西岸城市市群、湘湘中城市市群；三级城市市群经济济总量在在2000~3000亿，包包括：关关中城市市群、长长江中游游城市群群、哈大大齐城市市群等；；经济总量量2000亿以以下为四四级城市市群以我国最最为成熟熟的两大大城市群群内城市市的经济济水平等等级作为为划分标标准，将将城市分分为顶级级城市、、一级城城市、二二级城市市与三级级城市以目前中中国最为为成型的的城市群群为标杆杆（长三三角、珠珠三角）），建立立城市等等级划分分标准一级城市市划分标标准：两两大城市市群中区区域次中中心及区区域功能能性中心心城市的的平均经经济水平平；二级城市市划分标标准：两两大城市市群中区区域重要要增长型型城市的的平均经经济水平平；顶级城市市划分：：上海、、深圳、、北京、、广州四四个城市市的经济济水平均均超过5000亿元，，明显高高于全国国其他城城市，划划分为顶顶级城市市中国代表表城市梯梯级模型型东兴，一一个价值值被严重重低估的的城市《广西北北部湾经经济区发发展规划划》明确确了东兴市按按照中等等城市规规模规划划建设，，依托边边境贸贸易、、加工工和旅旅游等等产业业发展展，促促进城城市发发展。。2020年年城市市建成成区人人口发发展到到18～20万万人，，城市市建成成区建建设用用地控控制在在20平方方公里里以内内，东东兴市市房地地产投投资发发展环环境因因此广广受外外界瞩瞩目。东兴市市城市市发展展主要要向东东拓展展。功能组组团：：东兴（（凭祥祥）组组团。。主要要包括括防城城港东东兴市市、崇崇左凭凭祥市市城区区和边边境经经济合合作区区及周周边重重点开开发区区，发挥通通向东东盟陆陆海大大通道道的门门户作作用，，发展展边境境出口口加工工、商商贸物物流和和边境境旅游游，拓展展凭祥祥经济济技术术合作作区功功能，，建立立凭祥祥边境境综合合保税税区。。2008年年1月月，国国家正正式批批准实实施《《广西西北部部湾经经济区区发展展规划划》，，北部部湾经经济区区发展展上升升为国国家战战略，，中国国－东东盟自自由贸贸易区区建设设进程程加快快，为为边境境贸易易创造造了更更加良良好的的环境境。根根据规规划预预测，，未来来东兴兴的城城市发发展应应向深深圳、、天津津滨海海新区区、上上海浦浦东看看齐，，相比比于目目前城城市房房价，，东兴兴的升升值空空间不不言而而喻。。东兴，，一个个价值值被严严重低低估的的城市市一是推推进陆陆海物物流通通道建建设。。加快快推进进东兴兴至防防城港港高速速公路路和东东兴至至防城城铁路路建设设。同同时进进一步步加快快潭吉吉港建建设，，形成成多泊泊位的的千吨吨级码码头，，成为为对接接东南南亚中中小吨吨位船船只的的港口口。二是扩扩大和和完善善口岸岸基础础设施施建设设。加加快推推进中中越北北仑河河二桥桥建设设，建建立新新的通通关口口岸。。在此此基础础上，，围绕绕二桥桥的建建设，，划出出2000亩土土地建建设上上规模模、上上档次次、上上水平平的商商贸物物流园园区，，积极极搭建建商贸贸物流流平台台。三是构构建商商品大大市场场。根根据东东盟各各国及及我国国需要要，发发展特特色商商品市市场，，逐步步形成成以乡乡镇为为基础础，以以口岸岸为支支撑，，以东东兴为为中心心，以以会展展为平平台，，布局局合理理，规规模适适度，，辐射射东南南亚的的多层层次类类型商商品市市场体体系。。四是培培育现现代商商贸物物流企企业。。鼓励励传统统物流流企业业加速速向现现代商商贸物物流业业领域域转变变，加加强与与国内内外知知名企企业联联合，，建立立跨国国、跨跨地区区、具具有现现代企企业制制度的的物流流企业业。五是打打造商商贸物物流平平台。。加强强江平平工业业园区区建设设，加加快推推进进进出口口加工工区、、跨境境经济济合作作区建建设，，构建建贸工工互动动发展展，打打造商商贸物物流平平台。。随着中中国-东盟盟自由由贸易易区建建设步步伐加加快，，泛北北部湾湾经济济合作作区新新格局局的形形成，，国家家把东东兴单单列为为北部部湾开开放开开发的的重要要部分分，东东兴紧紧紧抓抓住发发展机机遇，，全力力打造造区域域性的的物流流基地地、商商贸基基地和和进出出口加加工基基地。。东兴，，一个个价值值被严严重低低估的的城市市近几年年东兴兴口岸岸年均均进出出境人人数超超过300万人人次，，东兴兴已成成为中中国陆陆地第第三大大进出出境人人数口口岸（（其中中，越越南入入境人人数连连年攀攀高，，今年年预计计超过过20万人人次））。2008年年前10个个月经经东兴兴口岸岸出入入境人人数为为384.49万人人（次次），，增长长30%；；口岸岸进出出口货货物达达1.87亿美美元。。随着中中国——东盟盟自由由贸易易区的的构建建，特特别是是泛北北部湾湾经济济合作作区的的提出出，东东兴成成为了了对接接东盟盟的商商贸桥桥头堡堡，是是迈向向东盟盟的第第一城城，区区位优优势更更显突突出。。要把把东兴兴的区区位优优势变变为经经济优优势，，提升升东兴兴城市市的综综合竞竞争力力，加加快城城市建建设具具有重重要的的意义义。东兴市市以争争创““全国国优秀秀旅游游城市市”为为契机机，进进一步步加大大旅游游基础础设施施建设设，投投入近近1000万元元，推推进了了京岛岛风景景名胜胜区创创“AAAA””级景景区和和口岸岸景区区创““AAA””级景景区建建设。。东兴是是对接接东盟盟的商商贸桥桥头堡堡，是是中国国与东东盟唯唯一海海陆相相连的的口岸岸城市市，是是国务务院批批准的的沿海海开放放城市市，年年均进进出境境人数数超过过300万万人次次，已已成为为大陆陆第三三大进进出境境人数数口岸岸城市定定位———创创建集集口岸岸、加加工业业、商商贸、、旅游游为一一体的的全国国一流流边境境口岸岸城市市从东兴兴的区区位和和特色色看，，东兴兴的城城市建建设定定位为为：创建集集口岸岸、加加工业业、商商贸、、旅游游为一一体的的全国国一流流边境境口岸岸城市市，成为为独具具特色色、优优美俊俊秀的的市容容，实实现国国门城城市、、旭日日东兴兴。突出实实施““五四四三二二一””城市市建设设工程程，就就是建建五个功功能区区：城城北行行政文文化中中心区区、口口岸商商务经经济区区、城城东商商贸区区、罗罗浮市市政新新区、、竹山山江平平旅游游商住住区；四条条路：：防东东城市市大道道、东东兴大大道、、罗浮浮江滨滨大道道、东东盟大大道；；三座座桥：：罗浮浮四桥桥、深深沟大大桥、、北仑仑河中中越二二桥；；二廊廊：防防东城城市大大道工工业廊廊、东东兴工工业长长廊；；一改改：旧旧城区区改造造。重点抓抓城市基基础设设施，，城市公公用事事业和和房地地产业业这三三大主主战场场。同时时，抓抓好城城区、、江平平镇、、京岛风风景名名胜旅旅游区区的综合合环境境整治治工作作，加加强环环卫、、城监监、园园林等等城市市管理理工作作，从从而为为城市市发展展带来来新的的活力力。东兴，，一个个价值值被严严重低低估的的城市市东兴，，一个个价值值被严严重低低估的的城市市防城港港核电电站工工程————该核电电项目目厂址址位于于广西西防城城港市市江山山半岛岛南端端，项项目规规划建建设6台百百万千千瓦级级核电电机组组，计计划分分两到到三期期建设设，广广西白白龙核核电站站项目目规划划建设设规模模600万万千瓦瓦。一一期工工程规规模为为200万万千瓦瓦，总总投资资约250亿元元人民民币。。防城港港钢铁铁项目目———２０００５年年，武武钢、、柳钢钢联合合重组组发起起设立立了广广西钢钢铁集集团有有限公公司，，公司司初始始注册册资本本为４４４００亿元元，其其中武武钢以以现金金出资资占８８０％％股比比，自自治区区国资资委以以柳钢钢集团团经评评估审审计后后的全全部净净资产产出资资，占占２００％股股比。。根据据规划划，一一期项项目规规模为为１０００００万吨吨钢，，工程程投资资为６６８６６亿元元，三三期规规模累累计投投资将将达到到２００４９９亿元元，建建成后后产能能将达达到３３００００万万吨钢钢，年年销售售收入入２００７５５亿元元，年年税利利４４４８亿亿元。。北部湾湾的政政策扶扶植，，大型型企业业的引引进，，为城城市可可持续续发展展提供供了良良好的的发展展潜力力。东兴，，一个个价值值被严严重低低估的的城市市东兴改改变以以往单单一通通道型型贸易易向加加工型型贸易易和工工业经经济发发展，，以及及通过过开发发旅游游资源源，逐逐步带带动了了地方方人口口、经经济、、财富富的集集聚能能力，，为房房地产产开发发提供供了有有力的的经济济基础础。今年前前10个月月，东东兴市市规模模以上上工业业总产产值同同比增增长52.16%，，固定定资产产投资资增长长60%，，边贸贸互市市进出出口总总额增增长63%。工业和贸贸易同步步高速增增长，意意味着东东兴市的的工业经经济发展展速度已已紧随贸贸易之后后，进入入快速发发展行列列。跨境旅游游带旺边边境市场场——上山下海海又出国国，是东东兴丰富富旅游资资源的真真实写照照，既有有美丽的的山海风风光、浓浓郁的京京族风情情，又有有京岛风风景名胜胜区、大大清国1号界碑碑、三圣圣宫、妈妈祖庙等等丰富的的旅游资资源。这这些资源源的开发发，带动动了第二二产业的的发展，，最明显显的是一一些专业业市场的的兴起。。像木材材加工、、红木家家具、中中草药、、服装等等一批专专业市场场纷纷崛崛起，而而现有的的轻纺、、海产品品等专业业市场以以及各大大型商场场、超市市，均随随着旅游游人数的的增多而而不断扩扩大。据据统计，，今年前前10个个月经东东兴口岸岸出入境境人数为为384.49万人（（次），，增长30%；；口岸进进出口货货物达1.87亿美元元，很大大一部分分是来自自于东兴兴市海产产品、红红木家具具和服装装等专业业市场。。东兴市经经济多年年来以贸贸易为主主，讲到到发展工工业经济济，很多多人曾经经不理解解，认为为发展一一个新产产业，不不如把原原有贸易易做强做做大。然然而通过过学习科科学发展展观，大大家逐步步认识到到必须发发挥东兴兴独特的的区位优优势，利利用两种种资源、、两个市市场，充充分利用用好“贸贸工互动动”政策策，全面面推进工工业经济济建设，，使全市市经济由由以前单单一通道道型贸易易向加工工型贸易易和工业业经济发发展。东兴，一一个价值值被严重重低估的的城市东兴于周周边城市市人均GDP、房价价比较分分析图东兴人均均GDP与北海海、南宁宁相差不不大，但但房价相相对较低低，升值值空间较较大。近年来，，东兴经经济发展展连年保保持快速速增长态态势。据据统计，，东兴市GDP年年均增长长超过12%，，财政收收入年均均增长超超过16%，均高于于全区平平均增长长水平。。今年上上半年，，全市GDP同同比增长长25.1%，，社会固固定资产产投资增增长105.09%，，财政收收入增长长26.51%，城镇镇居民人人均可支支配收入入增长20.7%，农农民人均均纯收入入增长29.54%。。叁·关于市场场走势的的基本看看点趋势看点点看点1：：资本市市场：股股市与房房市走势势看点2：：一级城城市群梯梯度明显显，城市市分工合合理性显显现城市群成成熟度看点3：：高台阶阶下房地地产发展展趋势看点1：：资本市市场：股股市与房房市走势势走势一、、不成熟熟的股市市+不成成熟的房房市股市表现现（一）股股市继续续反复上上升，不不断创新新高，没没有一个个基本的的震荡盘盘整；（二）当当耗尽投投资者或或投机者者的购买买力之后后，股市市突然狂狂泻。房地产市市场表现现（一）进进入危机机期———有泡沫沫的城市市价格下下跌，成成交量亦亦跌；（二）过过度借贷贷的房子子成为负负资产———杠杆杆的放大大效应；；（三）租租金回报报可以抵抵月供的的房子成成为避风风塘；（四）财财富负效效应开始始发生，，资产越越多，生生活愈难难。+看点2：：一级城城市群梯梯度明显显，城市市分工合合理性显显现城市市群成熟熟度看点2：：一级城城市群梯梯度明显显，城市市分工合合理性显显现城市市群成熟熟度看点2：一一级城城市群群梯度度明显显，城城市分分工合合理性性显现现城市市群成成熟度度注：环环渤海海城市市群包包含京京津冀冀、半半岛、、辽中中南三三个城城市群群部分分城市市看点3：高高台阶阶下房房地产产发展展趋势势肆·锦锦绣华华庭投投资优优势分分析优势解解读新城中中央，，奢享享二中中、体体育中中心、、市行行政中中心以以及原原生态态森林林美景景，升升值潜潜力触触手可可及！！靠山临临水，，明堂堂部分分地势势宽敞敞、格格局四四正、、藏风风聚气气，是是风水水极佳佳之地地。沿袭欧欧式风风格的的园林林景致致、法法式庭庭院的的造园园特点点，根根植自自然，，塑造造大型型水生生态园园林。。外立面面运用用较多多线条条和弧弧形，，以淡淡黄色色为主主，与与法式式建筑筑一脉脉相承承又融融入更更多现现代元元素。。户型面面积在在90M2至140M2之之间，，皆南南北朝朝向，，设有有观景景大阳阳台和和大飘飘窗，，保证证自然然通风风和采采光，，实用用率较较高。。投资回回报率率按照100平方方米的的房型型，均价2400元/㎡㎡，租租金1600元元/㎡㎡（东东兴商商品房房普遍遍租金金在1600-2000元/月））计算算：CAPRATE=年年毛毛租金金/房房价=1600*12/240000=8%结论：：东兴兴大量量外地地人口口流入入极大大带动动当地地房屋屋出租租市场场，相相比较较于其其它城城市当当前住住宅出出租回回报率率4%左右右，东东兴住住宅出出租回回报率率远远远高出出。也也远高高出当当前银银行一一年固固定存存款利利率2.58%。谢谢谢!中国还还是一一个人人多地地少的的国家家，温温总理理说18亿亿亩的的耕地地战略略储备备是一一个红红线。。土地地越来来越稀稀缺，，从中中长期期来看看，只只有上上升，，而下下跌的的空间间不大大。第二个个大的的趋势势就是是房屋屋的资资产化化。房房屋的的资产产化是是个综综合效效应。。1、财财富效效应。。中国国从80年年之后后，基基本是是GDP增增长都都在10%左右右；2、、人人民民币币的的升升值值；；3、、金金融融创创新新，，带带来来了了财财富富效效应应。。如如果果房房屋屋只只是是一一个个消消费费品品，，拥拥有有更更多多的的住住房房是是没没有有意意义义的的，，现现在在的的房房子子越越来来越越多多地地变变成成了了一一种种资资产产，，带带来来溢溢价价和和增增值值的的。。现现在在应应该该已已经经进进