某地产项目发展策略思考课件

『数码港』项目发展策略思考『数码港』项目发展策略思考1报告提纲发展方向研判目标客户锁定项目产品攻略项目营销攻略项目优劣势分析办公竞争格局分析项目发展战略思考2报告提纲发展方向研判项目优劣势分析2产品特点：别墅：1.12万平米主力面积段：250-300㎡，32套设计：10-12.5米的大开间、送双层地下室、1.5倍的赠送面积系数复式公寓：8300平米主力面积段:200㎡,40套7.5米入户空间、

7.5米大露台，南北通透、两梯两户、赠送面积大，别墅式的空间感受办公楼:97100平米,(22层、6层)7.5米公寓剖面图片区特点：邻近华侨城生态人文居住片区项目优势:赠送面积多,人性化设计/居住功能/3产品特点：别墅：1.12万平米7.5米公寓剖面图片区特点：邻交通组织杂乱：大量货柜车、运输车辆快速行使，声音噪杂，人行系统存在极大安全隐患；产业环境不高：周边为传统物流工业片区，群集汽车城/销售/、天虹商场物流中心等产业，环境杂乱、人群混杂，片区档次较低；周边配套较差：生活、商务配套极为欠缺，目前为相对孤立的。项目劣势:与华侨城一路之隔,环境截然不同与华侨城截然不同的外部环境4交通组织杂乱：大量货柜车、运输车辆快速行使，声音噪杂，人行系1、政府规定：08年国家再次明文规定：

规定工业用地禁建宾馆、专家楼和别墅2、销售瓶颈：房产证（厂房性质）

销售上，给客户心理带来相当的不利影响3、二手流转：抵押消费、三级市场买卖，只能以周边的厂房价值作为评估标准

造成投资客户将对本项目失去兴趣，自用客户将成为主力项目劣势:工业用地性质，局限性大51、政府规定：08年国家再次明文规定：项目劣势:工业用地性质优劣势组合分析——发展方向如何？(别墅+复式)产品设计优势:工业用地劣势+噪杂环境劣势=当豪宅卖不可能;工业用地性质+传统工业片区=工业厂房用途太可惜,开发商利润不能最大化;(别墅+复式)产品设计优势+工业用地性质=(个性化\差异化)办公用途项目的出路如何？用地性质：工业用地物业类型：居住类型物业外部环境：杂乱的工业区××？6优劣势组合分析——发展方向如何？(别墅+复式)产品设计优势:项目发展方向研讨：办公功能问题：如何与深圳众多高级写字楼办公区域竞争制约：片区制约：商务办公不成熟、各类配套不齐全物业类型制约：别墅＋复式产品用地性质制约：工业用地性质优势：优越的产品特点地铁规划前景临近华侨城片区7项目发展方向研讨：办公功能问题：如何与深圳众多高级写字楼办公基本数据：占地15145.20，建面74613.51用地性质：工业用地，销售过程按揭正常主打卖点：华侨城区位、4.8米/9.6米层高、内肺空间、分体空调客户类型:客户以自用为主，行业主要为电子、服装设计、建筑/室内设计，面对服装设计行业统一招商，欲打造服装行业聚集地；价格：1.6万起价，成交均价1.6-1.8万/㎡销售情况：35％香年广场案例在一个陌生片区，常规的运营方式。凭项目之力树立片区标杆，显势单力薄！8基本数据：香年广场案例在一个陌生片区，常规的运营方式。8生存之道：差异化竞争单纯的办公概念无法与市场竞争进行抗衡竞争对手：优势明显片区劣势：相对突出9生存之道：差异化竞争单纯的办公概念无法与市场竞争进行抗衡竞争项目发展战略思考本案OCT创意文化园何香凝美术馆华侨城生态广场主题公园组团片区知名企业形成华侨城生态商务圈，适合脑力产业成长的沃土项目发展战略：借势，源于华侨城生态/创意商务圈10项目发展战略思考本案OCT创意文化园何香凝美术馆华侨城生态广大势环境——关键词：华侨城功能的升级换代，土地价值利用最大化

华侨城功能转换：优化功能，提升价值——加快推进城区的更新改造和功能重组，释放土地潜能——企业宜合理安排物业经营的组合以保持对城区发展足够的影响力——“强边活心、动静分离”的空间安排华侨城创意产业片区－政府支持创意产业发展11大势环境——关键词：华侨城功能的升级换代，土地价值利用最大化将”在别墅里办公”融入华侨城创意文化\生态商务圈源于华侨城,高于华侨城于：项目内部生态\文化环境的打造=延续华侨城创意产业的影响于：别墅\复式舒适\人性化的办公环境PK华侨城厂房改造环境别墅＋生态办公＝？源高项目发展战略：别墅办公，华侨城生态商务圈升级版以别墅/复式办公为标竿，提升项目整个档次借势：“别墅”与“生态办公”进行组合12将”在别墅里办公”融入华侨城创意文化\生态商务圈别墅＋生态办案例借鉴：上丁企业公园在重庆写字楼的淡市，异军突起，销售业绩良好入驻企业多为脑力型产业类型客户满意点：环境、身份上丁企业公园，地处重庆市行政中心北移的北部新区，身边的邻居及规划中的邻居具有强大的辐射力；在一公里范围内有800万常住人口的居住区，其中有高达72%的户主想在该区域内找办公楼；在独栋别墅办公社区中，身边皆是非富即贵的巨无霸商业企业，能给上丁企业公园7号楼的买家创造商机。关键点：地处生态区，低密度独栋办公顶级EOD（生态办公区）13案例借鉴：上丁企业公园在重庆写字楼的淡市，异军突起，销售业绩标志•麓谷坐标就位于长沙市西部城区岳麓山风景区北侧，湖南长沙麓谷高科技园中心，南接岳麓山大学城。长沙首个EOD生态办公群，坐拥12万M2的麓谷生态公园构成一个生态园区。麓谷依托软件、新材料、传感技术和动漫产业等十大国家级专业产业基地的品牌优势和集聚效应，重点发展先进制造、电子信息、新材料、生物医药四大支柱产业。目前已引进了摩托罗拉、诺基亚、思科、日立电器等世界500强企业依托岳麓山自然资源以高新技术产业和创意产业为核心引进商家，形成生态办公园区案例借鉴：麓谷坐标关键点：地处岳麓生态区，高新技术产业园区14标志•麓谷坐标就位于长沙市西部城区依托岳麓山自然资源案例借鉴EOD：低密度、创意、生态办公区EOD（ecologicalofficedistrict）是生态办公区的缩写；生态办公区是运用生态学原理、环境学原理和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展的原则，合理设计、规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换、从而获得一种高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给的新型办公方式；EOD办公区对片区的商务氛围要求不高，不会像CBD形成一整块区域，而是散落在各个适宜建筑生态办公区的区域EOD提倡生态、舒适、环保、健康的办公环境，同时也强调高效商务、低能耗；

EOD办公区是智力型、创意型企业如广告、建筑设计、影视、高科技企业的向往之地15EOD：低密度、创意、生态办公区EOD（ecological华侨城·创意EOD中文：华侨城创意·生态·商务区项目物业定位：EOD生态创意空间独立办公空间16华侨城·创意EOD中文：华侨城创意·生态·商务区项目物业定站在2010年，我们展望……地铁开通，BRT开通，往城市任何一个地方，甚至香港都极之便捷；与华侨城波托菲诺步行零距离（地铁通道），与华侨城2分钟地铁距离，享受华侨城所有成熟商务、生活配套；华侨城创意产业园进一步扩展，影响力日益扩大，商务配套不断完善，租金不断提高；侨香村福利房入住，沿侨香路改造在建或完成，片区商务环境日益成熟，片区形象档次提升，这时，我们的优点突显了，别墅、生态、创意、生态办公区，与华侨城创意产业园连成一片。华侨城·创意EOD源于华侨城，高于华侨城！17站在2010年，我们展望……地铁开通，BRT开通，往城市任大胆假设，小心求证——市场支撑点在哪里？研究出发点：创意EOD的使用客户在哪里？——我们从目标客户群智力型、创意型产业入手创意EOD的购买客户在哪里？——我们从客户置业需求、办公成本入手18大胆假设，小心求证18报告提纲发展方向研判目标客户锁定项目产品攻略项目营销攻略对创意型产业（含设计行业/IT通讯类行业）等行业发展、办公现状、办公需求进行深入的分析19报告提纲发展方向研判对创意型产业（含设计行业/IT通讯类行业2006年，深圳文化创意产业增加值近382亿元，比上年增长25.9％，高出同期GDP增长10.9个百分点

大势环境——关键词：创意智力型产业已经成为深圳的重要经济增长点动漫、网络游戏、创意设计、数字视听等优势产业快速成长。目前深圳有各类影视制作机构近60家，动画制作机构200余家。工业设计占全国近一半的市场份额，拥有一支2万多人的专业设计队伍产业结构：创意产业成为深圳重要经济增长点创意型产业发展状况如何？202006年，深圳文化创意产业增加值近382亿元，比上年增长2大势环境——关键词：政府重点扶持发展产业培育“3个核心产业群”：创意产业群、传播产业群、文化服务产业群；建设“4个基地”：国际文化产业博览交易基地、全国创意设计基地、区域文化产品制造基地和区域文化产业服务基地；打造“5个一批”：建设一批标志性现代文化产业发展重点设施；建成一批特色文化产业园区基地；形成一批具有竞争实力的文化企业和品牌；启动一批文化产业重点项目；培育一批具有较强集聚和辐射功能的文化产品交易市场；形成一个由上游创意创作、中游生产制作和下游拓展操作组成的完整价值链条和产业发展链条。政策趋势：创意型产业成为政府重点扶持发展产业21大势环境——关键词：政府重点扶持发展产业培育“3个核心产业群行业现状：深圳目前主要的创意产业园概况22行业现状：深圳目前主要的创意产业园概况22创意型办公空间市场供应量逐步放大，近年有接近40万平米的办公面积供应市场市场需求量大，多个项目租赁情况良好，几乎无空置率，如OCT创业园、招商意库创意型办公主要目标企业为：建筑设计，景观设计，室内设计，工业设计，服装设计，广告设计，影视动漫制作、视觉艺术创作、家具设计、展示设计、艺术创作、空间设计、陶艺设计等等租金水平目前普遍比较合理，物业为只租不售多为旧工厂整改而成的办公空间，外部环境得到了有效整改，但内部小环境差、硬件以及服务差市场结论：经营良好，需求旺盛23创意型办公空间市场供应量逐步放大，近年有接近40万平米的办公广告类企业目前办公现状在工业旧厂房：在工厂区设置办公区域

硬件条件差，企业门面形象差更多是一些小企业，集中在华强北的旧厂房改造的写字楼这些小企业处于求生存的状态，如诺文广告租金水平：45-50元/月，需求面积在200平米中心区周边的写字楼

硬件条件较好，形象较好这是一群处于发展阶段的企业，他们已经有一定的市场份额，但是他们租不起或者买不起中心的写字楼，但是他们有喜欢依托着中心区的便利性和客户群，如在彩田路、设计之都、车公庙片区租金水平：80-90元/平米不等，面积在200-400平米崇尚生态办公的企业

环境好办公环境舒适或者已经进驻创意产业园区，或者公司在环境优美的地点建立了企业总部，如风火、黑弧租金水平：100-120元/平米不等，面积需求在500-1000平米行业数据：以06年为例：广告经营单位约2600家，从业人员1.55万人，全市广告经营额50.8亿元广告行业办公现状：数量多，分布散创意型产业办公现状如何？24广告类企业目前办公现状行业数据：广告行业办公现状：数量多，分服装类企业目前办公现状工业区：在工厂区设置办公区域

硬件条件差，设备陈旧更多是一些小企业，这些小企业是求生存的状态，但也存在相当一批知名品牌的企业，如台茗还在八卦岭工厂区办公，目的是方便管理，以及方便及时与生产部沟通，但是目前也在积极寻找更好的办公场所。租金水平：八卦岭35-45元/月，车公庙70元/平米环境：设备陈旧，硬件条件很差车公庙片区的写字楼

硬件条件好，形象好，但仅仅满足办公功能已经搬入硬件条件好，形象好的写字楼，城市俪人、歌力思等知名企业在，如杭钢富春、喜年、天安数码、创新科技大厦等硬件条件更好的写字楼办公，但是仅仅是满足了办公需求，缺乏艺术氛围租金水平：90-120元/平米不等需求面积在500-800平米已经进入创意产业园

环境好艺术氛围浓厚但硬件条件较差进驻了创意产业园，享受创意产业园舒适的外部环境，以及整体的艺术人文气息，获得创作灵感，但是外部环境好，内部小环境较差，硬件差、物业服务差租金水平：70-80元/平米不等，需求面积在1000平米服装行业办公现状：分布在老工业区或周边行业现状：深圳目前该类企业集中了大量的集设计、生产、加盟连锁为一体的服装公司，目前主要以工业区为生产基地，配备专业的设计队伍则在办公楼里做设计研发25服装类企业目前办公现状服装行业办公现状：分布在老工业区或周边建筑设计类企业目前办公现状拥有自己的办公物业

一些资历比较老的企业，设计院，由于在早期受到政府的扶持政策，拥有自己的办公物业。在政府早期兴建的专业设计大厦里

如：市政设计大厦、设计大厦主要集中在华强北，由于硬件落后，环境较差，企业已经不满足现在的办公环境租金水平：90-120元/平米不等需求面积在500-800平米崇尚生态办公的企业环境好艺术氛围浓厚享受舒适的外部环境，获得创作灵感租金水平：100-120元/平米不等，需求面积在1000平米建筑设计行业办公现状：参差不齐，环境需求高26建筑设计类企业目前办公现状建筑设计行业办公现状：参差不齐，环动漫设计类企业目前办公现状自主研发和原创能力较低，以引进、加工、代理运营为主深圳的动画企业大量的做“来料加工”，这使深圳的动画企业竞争力主要集中在中期制作环节上，也让深圳动画在国内排名渐渐落后，仍然处于求生存的状态深圳目前有怡景路动漫、南山动漫城，租金在50-60元/平米目前主要集中在政府目前重点扶持的动漫城动漫行业办公现状：政策扶持，相对集中27动漫设计类企业目前办公现状目前主要集中在政府目前重点扶持的动研究行业：IT通讯行业建筑设计类企业目前办公现状科技园

扎堆效应深圳市最集中的it类企业集散地，享受政府特殊的扶持政策，几乎无可售的办公空间，更多是的生产研究类企业华强北、南山、南油片区

稳固生意圈该类企业在该片区长年累月的形成了较为稳固的生意圈、朋友圈。依赖了生意圈的办公区域。IT通讯行业办公现状：扎堆科技园周边28研究行业：IT通讯行业建筑设计类企业目前办公现状IT通讯行业面积段承受价格100以内100-400400-10001000以上10000以内10000-2000020000-4000012.4%28.3%19.4%18.6%5.3%面积段100以内10000--12.4%28.3%7.2%19.4%18.6%5.3%公司发展阶段目标企业目前办公现状中小型企业占绝对地位；多数客户对写字楼的价格承受能力较低企业月租金承受能力为70-100元/平方米·月；主流办公单位需求区间在100-400平方米。创意型产业目标客户需求分析29面积段承受价格100以内100-400400-1000100发展阶段：急速成长阶段起步阶段：处于求生存的阶段需求更舒适的办公环境，更人性化、更个性化的办公空间，希望企业能包围在文化艺术氛围当中，非常关注企业形象需要突破企业发展的瓶颈，寻求人性化、个性化办公空间，开始关注企业形象，以及学术氛围普通的工业厂房以及住改商满足需求，更多强调的纯粹是功能性的需求以租或者购买便宜的工厂作为主要办公购买能力及办公空间需求企业所处发展阶段成熟阶段：寻求更好的空间发展创意型产业企业不同阶段对办公空间的需求30发展阶段：急速成长阶段起步阶段：处于求生存的阶段需求更舒适的创意EOD的购买客户是谁？在当前市场下行状况、限外令、以及银行贷款政策的限制下，以及本项目工业用地性质制约，投资者的比重急剧下降…本项目自用：投资比例=8：2投资者1：投资兼自用购买较大面积，先分割一部分出租，考虑未来公司规模壮大后使用。投资者2：纯投资客，与商铺、别墅类投资客雷同；看重华侨城办公物业升值潜力；看重别墅办公的产品稀缺性。31创意EOD的购买客户是谁？在当前市场下行状况、限外令、以及银目标客户购买心理分析：追求最高性价比建面实用率实用面积单价建面总价使用面积单价250180%4503000075000001.6万/㎡本项目:750万购买450平米实用面积本项目/别墅中心区写字楼建面总价中心区价格能购买建面中心区实用率能购买实用面积使用面积单价75000002500030070%2103.6万/㎡中心区写字楼:750万只能购买210平米实用面积结论:本项目实用面积性价比是中心区项目的450/210=2.14倍!32目标客户购买心理分析：追求最高性价比建面实用率实用面积单价建南山片区的创意产业企业、It通讯产业其他区域、关外的企业主力推广客户重点客户主力客户50~60%重点客户30~40%偶得客户10~20%辐射偶得客户Oct创业园区的自用客户八卦岭、华强北、车公庙创意型创作型（建筑设计、室内设计、服装设计）客户自用购买客户锁定33南山片区的创意产业企业、It通讯产业其他区域、关外的企业主力创意EOD自用客户购买心理分析：企业壮大到一定规模，需要增加办公面积，企业内有相当数量的脑力劳动者（最典型如设计部门），且其对企业贡献度较高，成为企业的核心竞争力之一，原有的办公环境较恶劣，某种程度上限制了脑力劳动者的生产力，有改善企业办公环境的需求，个别企业考虑在中心区办公成本高，往往将业务部门办公放在中心区写字楼，便于树立公司门面，及商务往来的需求，而将决策部门、设计部门、后勤部门等部门迁至租金低的办公区域；这些部门商贸往来不多，对商务配套的要求也不高，对办公物业的形象有一定要求，要求办公成本相对合理，追求舒适、个性化、生态的办公空间，渴望有一种文化艺术交流的平台。34创意EOD自用客户购买心理分析：企业壮大到一定规模，需要增加报告提纲发展方向研判目标客户锁定项目产品攻略项目营销攻略有别于市场传统产品，我们需建立自己独特的标准，包括产品体系、价值体系35报告提纲发展方向研判有别于市场传统产品，我们需建立自己独特的为了真实的取证客户的真实想法，项目组成员对针对创意产业园以及相关产业的客户进行了电话访谈或深度访谈，有以下知名企业缔博建筑师事务所(新加坡)私人有限公司BOB、深圳电子设计院、及时沟通、金马盟、天下广告……深入访谈客户36为了真实的取证客户的真实想法，项目组成员对针对创意产业园以及典型访谈客户：舒适、自然、个性、人性、艺术氛围37典型访谈客户：舒适、自然、个性、人性、艺术氛围37传统写字楼使用者关注点前5位排序：1、区域知名度；2、项目形象及品质；3、入口大堂及前广场；4、停车位、电梯、中央空调等；5、银行等配套。6、物业管理创意产业办公空间需求：整体的舒适创作氛围，以及文化气息具备个性化、人性化客户关注点－－有别于传统写字楼的关注点38传统写字楼使用者关注点前5位排序：创意产业办公空间需求：客户创意产业办公硬件需求：希望有自由的交流空间、希望有放松的娱乐设施倡导是一种专业的、放松的、自然的、办公空间客户关注点－－强调办公空间的舒适度39创意产业办公硬件需求：客户关注点－－强调办公空间的舒适度39KPI指标项目条件发展潜力政策环境政府政策支持和行动支持位于华侨城创意产业片区，政府有所扶持产业和产业链企业集群和一定准入标准项目所在尚未形成产业群区域因素区域环境的生态要求——高绿化率周边遍布厂房，临路噪音大绿化区域只可远观非传统城市核心区域临近中心区，周边地块发展前景未知建筑要求融入生态循环，对生态环境的开放性，降低能耗项目整体布局已定，改造空间不大清洁能源和无害、可循环再生建材的使用建筑结构已经成型，只能在装饰装修方面改进建筑内部空气、声音、绿化环境系统的人性化项目可做适度调整，营造整体绿化节能系统社区&物管24小时办公保障项目需要发展的趋势充分的配套设施（多为私设）邻近地块不成熟，自身空间可做必要配套高标准的人性化物业管理需要引入，成为项目的附加值附加值富有生态文化和艺术内涵建筑形体难以改变，可在公共区域改善移动办公的需求（无线网络）可在后期实现总体评价EOD项目打造KPI体系契合测验40KPI指标项目条件发展潜力政策环境政府政策支持和行动支持位于项目条件的限制使得凭借EOD概念的引入和生态办公环境的改造还不足以打造高端EOD办公社区在与OCT创意园竞争中胜出，需要更多的附加值——心理生态的KPI指标实现更多的是公共区间和理念情感的变化，对项目产品依赖较少自由的办公环境创意氛围移动办公和开放的空间被尊重感独立私享空间和人性化服务空间的艺术雕琢和充分的公共交流场所亲近自然生态符号的突出和室内绿化存在领先用户，综合体是区域活力中心心理生态KPI休闲娱乐配套和生态环境心态减压EOD心理生态的引入41项目条件的限制使得凭借EOD概念的引入和生态办公环境的改造还产品改进建议声环境系统生态节能系统绿化系统心理生态系统产品力打造建议项目功能转换住宅功能转换写字楼功能节能、环保绿色、环保从植物、水等意识形态上的42产品改进建议声环境系统生态节能系统绿化系统心理生态系统产品力产品功能转换项目功能转换需要解决的几个问题：对上下通透挑高空间，用模块化可拆卸楼板填充楼板；下水管道的统一包装遮蔽，使房屋内部的拆装不影响楼体整体的排水系统和排污系统平面区隔和挑高空间过多，平面被分割成众多小面积区间室内下水管道使用或废弃，不同楼层业主会相互影响和冲突住宅功能办公功能43产品功能转换项目功能转换需要解决的几个问题：对上下通透挑高空草皮、腐质的作用，吸附低频噪音高植物的作用：吸附高频噪音项目外围绿化围廊核心作用为隔绝噪音，一定的美化作用。使项目形成区隔感。绿化系统－－多级绿化围廊示意图音频：临街噪音频率分布较广——林带对高频噪音降噪效果优良；草皮吸附低频噪音，搭配使用功能：绿篱防止践踏；色彩植被美化整体；乔木提供路荫，并与芭蕉、乔木组成构成垂直生态体系密度：高低立体搭配，提高屏障密度，增强隔音效果44草皮、腐质的作用，吸附低频噪音高植物的作用：吸附高频噪音项目绿化系统－内部三级绿化系统园区内部形成三级绿化系统地面园林绿化裙房屋顶绿化高层屋顶绿化绿化的蒸腾作用也能够带走大量热量45绿化系统园区内部形成三级绿化系统地面园林绿化45声环境系统

—美化环境，隔音效果示意图隔音玻璃罩与水帘结合增强隔音效果南侧入口处采用喷泉产生的水雾组成完整水帘系统，保证园区隔音效果最佳液体的声音衰减效果强于固态和气态物体玻底水帘与绿化廊形成双重隔音系统，兼提高生态氛围和景观效果46声环境系统示意图隔音玻璃罩与水帘结合增强隔音效果液体的声音衰光环境系统—自然采光&太阳能在产品生态化系统中，光环境系统的应用最为独立。在项目产品已经定型、可改范围较小的条件下，生态系统中光环境系统应用最为可行太阳能板：顶层太阳能量板提供顶棚遮阳板电能主动式幕墙系统：夏季利用格栅反射，减少空调使用光反射板利用反光板，增加室内自然采光面积LOW-E玻璃的使用47光环境系统在产品生态化系统中，光环境系统的应用最为独立。太阳生态节能系统—适合本项目的新型断桥铝合金窗框，使窗结构不再成为热桥！遮阳百叶调节日光防止西晒中空Low-E玻璃，外包钢化玻璃，中间填充惰性气体——氩气，外玻采用镀银膜处理，具有对可见光高透过性及中远红外线高反射的特征，有效阻隔热量传导；冬季透过日光，防止室内红外线透过，起到保温作用；夏季防止紫外线透过，隔绝室外热量进入室内；48生态节能系统新型断桥铝合金窗框，使窗结构不再成为热桥！中空L生态节能系统—适合本项目的传统通风由于开窗需求，引起大量热损失，还造成噪声干扰及安全隐患等问题；现在市场流行的新风系统在厨房、卫生间装设排风机及排风管道等配套设施，形成负压，带来新鲜空气；空气调节的新风系统49生态节能系统传统通风由于开窗需求，引起大量热损失，还造成噪声智能化系统—适合本项目的示意图智能化系统BAS楼宇智能化系统OAS办公智能化系统FAS消防智能化系统SAS安防智能化系统CAS通信智能化系统智能化内容BAS楼宇智能化中央空调（VRV系统）给排水、供电系统公共照明系统智能电梯系统三表自动抄送系统OAS办公智能化系统停车场管理系统商务中心24小时办公系统FAS消防自动化系统自动火灾报警自动喷淋系统SAS安防自动化系统电视监控系统巡更系统工程（保安定时巡查）边界保卫系统报警系统门禁系统CAS通信自动化系统网络宽频，无线网络有线电视及国际电话通讯网络系统综合布线系统50智能化系统示意图智能化系统BAS楼宇智能化系统智能化内容物业服务—适合本项目的示意图良好的物管形象有利于项目的保值及项目的销售：

建议聘请仲量联行或世邦魏理仕作为物管。仲量联行建议要点：

物管公司建议选择世界著名一线品牌物管顾问，确保项目整体经营管理，借助其品牌给予客户物管信心，提供园区个性化服务。-前台一站式服务，体贴周到的安排。-高质素的人员组成和严密的管理架构，确保突发事件第一时间得到有效解决；-对业主使用的实际性服务和物业保值乃至升值的保障51物业服务示意图良好的物管形象有利于项目的保值及项目的销售：仲感官体验整体格调建筑个性生态符号和谐关系享受生活生活观察自由舒适独立自由空间24小时办公休闲配套尊享服务人性物管平台资源交流氛围会展论坛交流空间整体格调探索学习自我实现心理欲望生态符号建筑个性休闲配套平台资源交流空间会展论坛24小时办公人性物管独立自由空间心理生态KPI的实现框架对于心理生态的条理化、指标化，我们从生活观察和心理欲望(《哈佛商业评论》对于“成功”的调研解析)两个纬度进行系统思考，臻求全面系统的挖掘到人性化系统措施，而不仅限于对已知的模仿52感官体验和谐关系享受生活生活观察自由舒适尊享服务交流氛围整体心理生态KPI的落实小区氛围建筑个性生态符号交流空间休闲配套人性化关怀53心理生态KPI的落实小区氛围53心理生态系统示意图整体氛围小区氛围建筑个性生态符号交流空间休闲配套人性化关怀54心理生态系统示意图整体氛围小区氛围54心理生态系统示意图小区氛围建筑个性生态符号交流空间休闲配套人性化关怀项目结构基本已经成型，外立面可以考虑适当的调整，建筑外观的个性化和艺术化将成为项目一大卖点，创意创作类公司非常追求个性化的特性55心理生态系统示意图小区氛围项目结构基本已经成型，外立面可以考心理生态系统示意图小区氛围建筑个性生态符号交流空间休闲配套人性化关怀独立为项目旗舰产品别墅的一个核心价值点，我们要在包装上继续强调这种私享的感受和身份尊贵感身份专属标签56心理生态系统示意图小区氛围独立为项目旗舰产品别墅的一个核心价心理生态系统示意图小区氛围建筑个性生态符号交流空间休闲配套人性化关怀与项目的生态主题统一协调的符号，使企业员工置身，能产生完全放松，惬意的感受57心理生态系统示意图小区氛围与项目的生态主题统一协调的符号，使心理生态系统示意图小区氛围建筑个性生态符号交流空间休闲配套人性化关怀为创意者、为脑力工作者，提供写意的交流空间进行创意火花的迸发交流氛围的营造：无线网络，户外移动办公公共场所——生态广场、草坪、林荫、座位、活动的布置茶吧等聚集地的配合设立会展中心，成体系的定期举办展览与论坛，促进交流可与美术馆或行业协会合作，可寻求政策支持58心理生态系统示意图小区氛围为创意者、为脑力工作者，提供写意的心理生态系统示意图小区氛围建筑个性生态符号交流空间休闲配套人性化关怀在现代化流程细化的企业运营中，创新能力取代执行监管成为最核心的竞争力尤其在高强脑力劳动的创意产业中，灵感与枯燥无法并存59心理生态系统示意图小区氛围在现代化流程细化的企业运营中，创新心理生态系统示意图小区氛围建筑个性生态符号交流空间休闲配套人性化关怀个性化服务，子女托管、宠物寄养，不会因工作疏远亲情，无所不能的管家服务60心理生态系统示意图小区氛围个性化服务，子女托管、宠物寄养，不创意EOD的成本投入点：园林设计费用—聘请国际名师规划生态、人文氛围园林施工费用文化氛围营造：雕塑等人文符号、文化交流平台打造节能生态功能设备—一般写字楼都需要提供得61创意EOD的成本投入点：园林设计费用—聘请国际名师规划生态、报告提纲发展方向研判目标客户锁定项目产品攻略项目营销攻略如何通过营销快速引爆市场？怎样树立项目的价格体系？62报告提纲发展方向研判如何通过营销快速引爆市场？62嫁接华侨城成熟生态文化资源本项目立意：生态化新艺术风潮独立概念的演绎公共交流空间的升华学院生活概念的演绎嫁接：何香凝美术馆华侨城oct创意园文化氛围63嫁接华侨城成熟生态文化资源本项目立意：嫁接：63以别墅为先导的产品推向市场，以鲜明的独立生态办公引爆市场，建立市场的明星效应通过前期营销奠定的项目形象，作为项目的主要现金流－－多层和高层产品，逐步实现项目价值举高打低，逐步实现项目价值12别墅生态办公：市场新鲜敏感点，引爆市场64以别墅为先导的产品推向市场，以鲜明的独立生态办公引爆市场，建创意EOD别墅办公体验馆园林部分展示完善别墅外立面展示完成绿化隔音带完成别墅办公体验馆文化氛围营造到位开售条件65创意EOD别墅办公体验馆园林部分展示完善开售条件65第一招:联合政府形成项目的公信力寻求政府扶持政策第二招:舆论炒作－－制造市场热点呼吁尊重脑力劳动者工作环境为什么需要EOD办公空间/市场的稀缺产品—别墅办公第三招:联合行业协会以行业口碑影响力，制造相关行业业内影响力第四招:针对目标客户集中地点，拦截式、渗透式吸引第五招:中原引爆式营销引爆点式营销：与目标客户群为之契合的推广建筑设计研讨会建筑设计展览会广告形象设计博览会服装设计研讨会66第一招:联合政府引爆点式营销：与目标客户群为之契合的推广建筑舆论造势：呼吁尊重脑力劳动者，改善工作环境营造脑力基地：服装设计界IT界建筑设计界广告设计界网络动漫界……舆论造势：明天我们在哪里办公？-创意EOD67舆论造势：呼吁尊重脑力劳动者，改善工作环境营造脑力基地：服装产品面积区段套数别墅250左右3211F公寓20040高层办公--对于项目的启动营销阶段，需要为32套别墅，寻找并选择他们的主人寻找影响中国脑力界的32位首脑！为别墅寻找合适的主人服装设计界IT界建筑设计界广告设计界网络动漫界……68产品面积区段套数别墅250左右3211F公寓20040高层办关键人法则：具有中原特色的引爆式圈层营销可信关键人权威阶层关键联系人购房意见领袖第三方信任圈圈层营销的关键人物联系员：行业协会会员、购买者内行：行业协会专家、权威人士推销员：中原强大的销售团队中原的TOPsales69关键人法则：具有中原特色的引爆式圈层营销可信关键人权威阶项目价格探讨片区办公物业价格区间别墅定价：市场比较法、收益法70项目价格探讨片区办公物业价格区间70公寓租金还原法计算价格类似产品中租金水平为：70-90元/平米;V=a/r[1-1/(1+r)n]其中：V代表评估价值，a代表年净收益（年租金），r代表投资回报率，n代表使用年限按租还原法：按70-90平米/月，年回报率6%，用地年限50年计算：高层&公寓最低售价16131元/平米71公寓租金还原法计算价格类似产品中租金水平为：70-90元/平公寓市场比较法计算价格中心西区同物业类型价格区间为：13500-19000元/平米片区价格为：18000元/平米金谷三号：凭借车公庙成熟产业链，售价为17300元/平米香年广场：凭借产品优势，售价为16000-18000元/平米以及项目的生态绿化打造溢价10％综合，中原建议：回笼资金的区间16000-19000元/㎡价值最大化区间：18000-21000元/㎡72公寓市场比较法计算价格中心西区同物业类型价格区间为：1350别墅价格建议第一步：按照住宅来卖，通过打分别墅均价为：37503元／平米;第二步：按市场，工业需要乘于折价系数：38430*0.8=30000元／平米；市场比较法计算：租还原法：片区写字楼租金平均水平，70-90元/平米，本项目别墅赠送面积50％，租金水平溢价乘于40％，租金为120元/平米计算得出，别墅价格为24000-26000元/平米综合考虑，别墅价格范围为：27000~33000元／平米产品溢价：项目在生态办公体系的打造下，项目溢价10％-15％，别墅价格为27000-33000元/平米73别墅价格建议第一步：按照住宅来卖，通过打分别墅均价为：375项目整体回收资金办公公寓回收资金为：18亿元－20亿元别墅回收资金为：3.192亿元项目整体回收资金为：21.2－23.2亿元74项目整体回收资金办公公寓回收资金为：18亿元－20亿元项目整预祝项目开发成功！谢谢75预祝项目开发成功！75『数码港』项目发展策略思考『数码港』项目发展策略思考76报告提纲发展方向研判目标客户锁定项目产品攻略项目营销攻略项目优劣势分析办公竞争格局分析项目发展战略思考77报告提纲发展方向研判项目优劣势分析2产品特点：别墅：1.12万平米主力面积段：250-300㎡，32套设计：10-12.5米的大开间、送双层地下室、1.5倍的赠送面积系数复式公寓：8300平米主力面积段:200㎡,40套7.5米入户空间、

7.5米大露台，南北通透、两梯两户、赠送面积大，别墅式的空间感受办公楼:97100平米,(22层、6层)7.5米公寓剖面图片区特点：邻近华侨城生态人文居住片区项目优势:赠送面积多,人性化设计/居住功能/78产品特点：别墅：1.12万平米7.5米公寓剖面图片区特点：邻交通组织杂乱：大量货柜车、运输车辆快速行使，声音噪杂，人行系统存在极大安全隐患；产业环境不高：周边为传统物流工业片区，群集汽车城/销售/、天虹商场物流中心等产业，环境杂乱、人群混杂，片区档次较低；周边配套较差：生活、商务配套极为欠缺，目前为相对孤立的。项目劣势:与华侨城一路之隔,环境截然不同与华侨城截然不同的外部环境79交通组织杂乱：大量货柜车、运输车辆快速行使，声音噪杂，人行系1、政府规定：08年国家再次明文规定：

规定工业用地禁建宾馆、专家楼和别墅2、销售瓶颈：房产证（厂房性质）

销售上，给客户心理带来相当的不利影响3、二手流转：抵押消费、三级市场买卖，只能以周边的厂房价值作为评估标准

造成投资客户将对本项目失去兴趣，自用客户将成为主力项目劣势:工业用地性质，局限性大801、政府规定：08年国家再次明文规定：项目劣势:工业用地性质优劣势组合分析——发展方向如何？(别墅+复式)产品设计优势:工业用地劣势+噪杂环境劣势=当豪宅卖不可能;工业用地性质+传统工业片区=工业厂房用途太可惜,开发商利润不能最大化;(别墅+复式)产品设计优势+工业用地性质=(个性化\差异化)办公用途项目的出路如何？用地性质：工业用地物业类型：居住类型物业外部环境：杂乱的工业区××？81优劣势组合分析——发展方向如何？(别墅+复式)产品设计优势:项目发展方向研讨：办公功能问题：如何与深圳众多高级写字楼办公区域竞争制约：片区制约：商务办公不成熟、各类配套不齐全物业类型制约：别墅＋复式产品用地性质制约：工业用地性质优势：优越的产品特点地铁规划前景临近华侨城片区82项目发展方向研讨：办公功能问题：如何与深圳众多高级写字楼办公基本数据：占地15145.20，建面74613.51用地性质：工业用地，销售过程按揭正常主打卖点：华侨城区位、4.8米/9.6米层高、内肺空间、分体空调客户类型:客户以自用为主，行业主要为电子、服装设计、建筑/室内设计，面对服装设计行业统一招商，欲打造服装行业聚集地；价格：1.6万起价，成交均价1.6-1.8万/㎡销售情况：35％香年广场案例在一个陌生片区，常规的运营方式。凭项目之力树立片区标杆，显势单力薄！83基本数据：香年广场案例在一个陌生片区，常规的运营方式。8生存之道：差异化竞争单纯的办公概念无法与市场竞争进行抗衡竞争对手：优势明显片区劣势：相对突出84生存之道：差异化竞争单纯的办公概念无法与市场竞争进行抗衡竞争项目发展战略思考本案OCT创意文化园何香凝美术馆华侨城生态广场主题公园组团片区知名企业形成华侨城生态商务圈，适合脑力产业成长的沃土项目发展战略：借势，源于华侨城生态/创意商务圈85项目发展战略思考本案OCT创意文化园何香凝美术馆华侨城生态广大势环境——关键词：华侨城功能的升级换代，土地价值利用最大化

华侨城功能转换：优化功能，提升价值——加快推进城区的更新改造和功能重组，释放土地潜能——企业宜合理安排物业经营的组合以保持对城区发展足够的影响力——“强边活心、动静分离”的空间安排华侨城创意产业片区－政府支持创意产业发展86大势环境——关键词：华侨城功能的升级换代，土地价值利用最大化将”在别墅里办公”融入华侨城创意文化\生态商务圈源于华侨城,高于华侨城于：项目内部生态\文化环境的打造=延续华侨城创意产业的影响于：别墅\复式舒适\人性化的办公环境PK华侨城厂房改造环境别墅＋生态办公＝？源高项目发展战略：别墅办公，华侨城生态商务圈升级版以别墅/复式办公为标竿，提升项目整个档次借势：“别墅”与“生态办公”进行组合87将”在别墅里办公”融入华侨城创意文化\生态商务圈别墅＋生态办案例借鉴：上丁企业公园在重庆写字楼的淡市，异军突起，销售业绩良好入驻企业多为脑力型产业类型客户满意点：环境、身份上丁企业公园，地处重庆市行政中心北移的北部新区，身边的邻居及规划中的邻居具有强大的辐射力；在一公里范围内有800万常住人口的居住区，其中有高达72%的户主想在该区域内找办公楼；在独栋别墅办公社区中，身边皆是非富即贵的巨无霸商业企业，能给上丁企业公园7号楼的买家创造商机。关键点：地处生态区，低密度独栋办公顶级EOD（生态办公区）88案例借鉴：上丁企业公园在重庆写字楼的淡市，异军突起，销售业绩标志•麓谷坐标就位于长沙市西部城区岳麓山风景区北侧，湖南长沙麓谷高科技园中心，南接岳麓山大学城。长沙首个EOD生态办公群，坐拥12万M2的麓谷生态公园构成一个生态园区。麓谷依托软件、新材料、传感技术和动漫产业等十大国家级专业产业基地的品牌优势和集聚效应，重点发展先进制造、电子信息、新材料、生物医药四大支柱产业。目前已引进了摩托罗拉、诺基亚、思科、日立电器等世界500强企业依托岳麓山自然资源以高新技术产业和创意产业为核心引进商家，形成生态办公园区案例借鉴：麓谷坐标关键点：地处岳麓生态区，高新技术产业园区89标志•麓谷坐标就位于长沙市西部城区依托岳麓山自然资源案例借鉴EOD：低密度、创意、生态办公区EOD（ecologicalofficedistrict）是生态办公区的缩写；生态办公区是运用生态学原理、环境学原理和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展的原则，合理设计、规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换、从而获得一种高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给的新型办公方式；EOD办公区对片区的商务氛围要求不高，不会像CBD形成一整块区域，而是散落在各个适宜建筑生态办公区的区域EOD提倡生态、舒适、环保、健康的办公环境，同时也强调高效商务、低能耗；

EOD办公区是智力型、创意型企业如广告、建筑设计、影视、高科技企业的向往之地90EOD：低密度、创意、生态办公区EOD（ecological华侨城·创意EOD中文：华侨城创意·生态·商务区项目物业定位：EOD生态创意空间独立办公空间91华侨城·创意EOD中文：华侨城创意·生态·商务区项目物业定站在2010年，我们展望……地铁开通，BRT开通，往城市任何一个地方，甚至香港都极之便捷；与华侨城波托菲诺步行零距离（地铁通道），与华侨城2分钟地铁距离，享受华侨城所有成熟商务、生活配套；华侨城创意产业园进一步扩展，影响力日益扩大，商务配套不断完善，租金不断提高；侨香村福利房入住，沿侨香路改造在建或完成，片区商务环境日益成熟，片区形象档次提升，这时，我们的优点突显了，别墅、生态、创意、生态办公区，与华侨城创意产业园连成一片。华侨城·创意EOD源于华侨城，高于华侨城！92站在2010年，我们展望……地铁开通，BRT开通，往城市任大胆假设，小心求证——市场支撑点在哪里？研究出发点：创意EOD的使用客户在哪里？——我们从目标客户群智力型、创意型产业入手创意EOD的购买客户在哪里？——我们从客户置业需求、办公成本入手93大胆假设，小心求证18报告提纲发展方向研判目标客户锁定项目产品攻略项目营销攻略对创意型产业（含设计行业/IT通讯类行业）等行业发展、办公现状、办公需求进行深入的分析94报告提纲发展方向研判对创意型产业（含设计行业/IT通讯类行业2006年，深圳文化创意产业增加值近382亿元，比上年增长25.9％，高出同期GDP增长10.9个百分点

大势环境——关键词：创意智力型产业已经成为深圳的重要经济增长点动漫、网络游戏、创意设计、数字视听等优势产业快速成长。目前深圳有各类影视制作机构近60家，动画制作机构200余家。工业设计占全国近一半的市场份额，拥有一支2万多人的专业设计队伍产业结构：创意产业成为深圳重要经济增长点创意型产业发展状况如何？952006年，深圳文化创意产业增加值近382亿元，比上年增长2大势环境——关键词：政府重点扶持发展产业培育“3个核心产业群”：创意产业群、传播产业群、文化服务产业群；建设“4个基地”：国际文化产业博览交易基地、全国创意设计基地、区域文化产品制造基地和区域文化产业服务基地；打造“5个一批”：建设一批标志性现代文化产业发展重点设施；建成一批特色文化产业园区基地；形成一批具有竞争实力的文化企业和品牌；启动一批文化产业重点项目；培育一批具有较强集聚和辐射功能的文化产品交易市场；形成一个由上游创意创作、中游生产制作和下游拓展操作组成的完整价值链条和产业发展链条。政策趋势：创意型产业成为政府重点扶持发展产业96大势环境——关键词：政府重点扶持发展产业培育“3个核心产业群行业现状：深圳目前主要的创意产业园概况97行业现状：深圳目前主要的创意产业园概况22创意型办公空间市场供应量逐步放大，近年有接近40万平米的办公面积供应市场市场需求量大，多个项目租赁情况良好，几乎无空置率，如OCT创业园、招商意库创意型办公主要目标企业为：建筑设计，景观设计，室内设计，工业设计，服装设计，广告设计，影视动漫制作、视觉艺术创作、家具设计、展示设计、艺术创作、空间设计、陶艺设计等等租金水平目前普遍比较合理，物业为只租不售多为旧工厂整改而成的办公空间，外部环境得到了有效整改，但内部小环境差、硬件以及服务差市场结论：经营良好，需求旺盛98创意型办公空间市场供应量逐步放大，近年有接近40万平米的办公广告类企业目前办公现状在工业旧厂房：在工厂区设置办公区域

硬件条件差，企业门面形象差更多是一些小企业，集中在华强北的旧厂房改造的写字楼这些小企业处于求生存的状态，如诺文广告租金水平：45-50元/月，需求面积在200平米中心区周边的写字楼

硬件条件较好，形象较好这是一群处于发展阶段的企业，他们已经有一定的市场份额，但是他们租不起或者买不起中心的写字楼，但是他们有喜欢依托着中心区的便利性和客户群，如在彩田路、设计之都、车公庙片区租金水平：80-90元/平米不等，面积在200-400平米崇尚生态办公的企业

环境好办公环境舒适或者已经进驻创意产业园区，或者公司在环境优美的地点建立了企业总部，如风火、黑弧租金水平：100-120元/平米不等，面积需求在500-1000平米行业数据：以06年为例：广告经营单位约2600家，从业人员1.55万人，全市广告经营额50.8亿元广告行业办公现状：数量多，分布散创意型产业办公现状如何？99广告类企业目前办公现状行业数据：广告行业办公现状：数量多，分服装类企业目前办公现状工业区：在工厂区设置办公区域

硬件条件差，设备陈旧更多是一些小企业，这些小企业是求生存的状态，但也存在相当一批知名品牌的企业，如台茗还在八卦岭工厂区办公，目的是方便管理，以及方便及时与生产部沟通，但是目前也在积极寻找更好的办公场所。租金水平：八卦岭35-45元/月，车公庙70元/平米环境：设备陈旧，硬件条件很差车公庙片区的写字楼

硬件条件好，形象好，但仅仅满足办公功能已经搬入硬件条件好，形象好的写字楼，城市俪人、歌力思等知名企业在，如杭钢富春、喜年、天安数码、创新科技大厦等硬件条件更好的写字楼办公，但是仅仅是满足了办公需求，缺乏艺术氛围租金水平：90-120元/平米不等需求面积在500-800平米已经进入创意产业园

环境好艺术氛围浓厚但硬件条件较差进驻了创意产业园，享受创意产业园舒适的外部环境，以及整体的艺术人文气息，获得创作灵感，但是外部环境好，内部小环境较差，硬件差、物业服务差租金水平：70-80元/平米不等，需求面积在1000平米服装行业办公现状：分布在老工业区或周边行业现状：深圳目前该类企业集中了大量的集设计、生产、加盟连锁为一体的服装公司，目前主要以工业区为生产基地，配备专业的设计队伍则在办公楼里做设计研发100服装类企业目前办公现状服装行业办公现状：分布在老工业区或周边建筑设计类企业目前办公现状拥有自己的办公物业

一些资历比较老的企业，设计院，由于在早期受到政府的扶持政策，拥有自己的办公物业。在政府早期兴建的专业设计大厦里

如：市政设计大厦、设计大厦主要集中在华强北，由于硬件落后，环境较差，企业已经不满足现在的办公环境租金水平：90-120元/平米不等需求面积在500-800平米崇尚生态办公的企业环境好艺术氛围浓厚享受舒适的外部环境，获得创作灵感租金水平：100-120元/平米不等，需求面积在1000平米建筑设计行业办公现状：参差不齐，环境需求高101建筑设计类企业目前办公现状建筑设计行业办公现状：参差不齐，环动漫设计类企业目前办公现状自主研发和原创能力较低，以引进、加工、代理运营为主深圳的动画企业大量的做“来料加工”，这使深圳的动画企业竞争力主要集中在中期制作环节上，也让深圳动画在国内排名渐渐落后，仍然处于求生存的状态深圳目前有怡景路动漫、南山动漫城，租金在50-60元/平米目前主要集中在政府目前重点扶持的动漫城动漫行业办公现状：政策扶持，相对集中102动漫设计类企业目前办公现状目前主要集中在政府目前重点扶持的动研究行业：IT通讯行业建筑设计类企业目前办公现状科技园

扎堆效应深圳市最集中的it类企业集散地，享受政府特殊的扶持政策，几乎无可售的办公空间，更多是的生产研究类企业华强北、南山、南油片区

稳固生意圈该类企业在该片区长年累月的形成了较为稳固的生意圈、朋友圈。依赖了生意圈的办公区域。IT通讯行业办公现状：扎堆科技园周边103研究行业：IT通讯行业建筑设计类企业目前办公现状IT通讯行业面积段承受价格100以内100-400400-10001000以上10000以内10000-2000020000-4000012.4%28.3%19.4%18.6%5.3%面积段100以内10000--12.4%28.3%7.2%19.4%18.6%5.3%公司发展阶段目标企业目前办公现状中小型企业占绝对地位；多数客户对写字楼的价格承受能力较低企业月租金承受能力为70-100元/平方米·月；主流办公单位需求区间在100-400平方米。创意型产业目标客户需求分析104面积段承受价格100以内100-400400-1000100发展阶段：急速成长阶段起步阶段：处于求生存的阶段需求更舒适的办公环境，更人性化、更个性化的办公空间，希望企业能包围在文化艺术氛围当中，非常关注企业形象需要突破企业发展的瓶颈，寻求人性化、个性化办公空间，开始关注企业形象，以及学术氛围普通的工业厂房以及住改商满足需求，更多强调的纯粹是功能性的需求以租或者购买便宜的工厂作为主要办公购买能力及办公空间需求企业所处发展阶段成熟阶段：寻求更好的空间发展创意型产业企业不同阶段对办公空间的需求105发展阶段：急速成长阶段起步阶段：处于求生存的阶段需求更舒适的创意EOD的购买客户是谁？在当前市场下行状况、限外令、以及银行贷款政策的限制下，以及本项目工业用地性质制约，投资者的比重急剧下降…本项目自用：投资比例=8：2投资者1：投资兼自用购买较大面积，先分割一部分出租，考虑未来公司规模壮大后使用。投资者2：纯投资客，与商铺、别墅类投资客雷同；看重华侨城办公物业升值潜力；看重别墅办公的产品稀缺性。106创意EOD的购买客户是谁？在当前市场下行状况、限外令、以及银目标客户购买心理分析：追求最高性价比建面实用率实用面积单价建面总价使用面积单价250180%4503000075000001.6万/㎡本项目:750万购买450平米实用面积本项目/别墅中心区写字楼建面总价中心区价格能购买建面中心区实用率能购买实用面积使用面积单价75000002500030070%2103.6万/㎡中心区写字楼:750万只能购买210平米实用面积结论:本项目实用面积性价比是中心区项目的450/210=2.14倍!107目标客户购买心理分析：追求最高性价比建面实用率实用面积单价建南山片区的创意产业企业、It通讯产业其他区域、关外的企业主力推广客户重点客户主力客户50~60%重点客户30~40%偶得客户10~20%辐射偶得客户Oct创业园区的自用客户八卦岭、华强北、车公庙创意型创作型（建筑设计、室内设计、服装设计）客户自用购买客户锁定108南山片区的创意产业企业、It通讯产业其他区域、关外的企业主力创意EOD自用客户购买心理分析：企业壮大到一定规模，需要增加办公面积，企业内有相当数量的脑力劳动者（最典型如设计部门），且其对企业贡献度较高，成为企业的核心竞争力之一，原有的办公环境较恶劣，某种程度上限制了脑力劳动者的生产力，有改善企业办公环境的需求，个别企业考虑在中心区办公成本高，往往将业务部门办公放在中心区写字楼，便于树立公司门面，及商务往来的需求，而将决策部门、设计部门、后勤部门等部门迁至租金低的办公区域；这些部门商贸往来不多，对商务配套的要求也不高，对办公物业的形象有一定要求，要求办公成本相对合理，追求舒适、个性化、生态的办公空间，渴望有一种文化艺术交流的平台。109创意EOD自用客户购买心理分析：企业壮大到一定规模，需要增加报告提纲发展方向研判目标客户锁定项目产品攻略项目营销攻略有别于市场传统产品，我们需建立自己独特的标准，包括产品体系、价值体系110报告提纲发展方向研判有别于市场传统产品，我们需建立自己独特的为了真实的取证客户的真实想法，项目组成员对针对创意产业园以及相关产业的客户进行了电话访谈或深度访谈，有以下知名企业缔博建筑师事务所(新加坡)私人有限公司BOB、深圳电子设计院、及时沟通、金马盟、天下广告……深入访谈客户111为了真实的取证客户的真实想法，项目组成员对针对创意产业园以及典型访谈客户：舒适、自然、个性、人性、艺术氛围112典型访谈客户：舒适、自然、个性、人性、艺术氛围37传统写字楼使用者关注点前5位排序：1、区域知名度；2、项目形象及品质；3、入口大堂及前广场；4、停车位、电梯、中央空调等；5、银行等配套。6、物业管理创意产业办公空间需求：整体的舒适创作氛围，以及文化气息具备个性化、人性化客户关注点－－有别于传统写字楼的关注点113传统写字楼使用者关注点前5位排序：创意产业办公空间需求：客户创意产业办公硬件需求：希望有自由的交流空间、希望有放松的娱乐设施倡导是一种专业的、放松的、自然的、办公空间客户关注点－－强调办公空间的舒适度114创意产业办公硬件需求：客户关注点－－强调办公空间的舒适度39KPI指标项目条件发展潜力政策环境政府政策支持和行动支持位于华侨城创意产业片区，政府有所扶持产业和产业链企业集群和一定准入标准项目所在尚未形成产业群区域因素区域环境的生态要求——高绿化率周边遍布厂房，临路噪音大绿化区域只可远观非传统城市核心区域临近中心区，周边地块发展前景未知建筑要求融入生态循环，对生态环境的开放性，降低能耗项目整体布局已定，改造空间不大清洁能源和无害、可循环再生建材的使用建筑结构已经成型，只能在装饰装修方面改进建筑内部空气、声音、绿化环境系统的人性化项目可做适度调整，营造整体绿化节能系统社区&物管24小时办公保障项目需要发展的趋势充分的配套设施（多为私设）邻近地块不成熟，自身空间可做必要配套高标准的人性化物业管理需要引入，成为项目的附加值附加值富有生态文化和艺术内涵建筑形体难以改变，可在公共区域改善移动办公的需求（无线网络）可在后期实现总体评价EOD项目打造KPI体系契合测验115KPI指标项目条件发展潜力政策环境政府政策支持和行动支持位于项目条件的限制使得凭借EOD概念的引入和生态办公环境的改造还不足以打造高端EOD办公社区在与OCT创意园竞争中胜出，需要更多的附加值——心理生态的KPI指标实现更多的是公共区间和理念情感的变化，对项目产品依赖较少自由的办公环境创意氛围移动办公和开放的空间被尊重感独立私享空间和人性化服务空间的艺术雕琢和充分的公共交流场所亲近自然生态符号的突出和室内绿化存在领先用户，综合体是区域活力中心心理生态KPI休闲娱乐配套和生态环境心态减压EOD心理生态的引入116项目条件的限制使得凭借EOD概念的引入和生态办公环境的改造还产品改进建议声环境系统生态节能系统绿化系统心理生态系统产品力打造建议项目功能转换住宅功能转换写字楼功能节能、环保绿色、环保从植物、水等意识形态上的117产品改进建议声环境系统生态节能系统绿化系统心理生态系统产品力产品功能转换项目功能转换需要解决的几个问题：对上下通透挑高空间，用模块化可拆卸楼板填充楼板；下水管道的统一包装遮蔽，使房屋内部的拆装不影响楼体整体的排水系统和排污系统平面区隔和挑高空间过多，平面被分割成众多小面积区间室内下水管道使用或废弃，不同楼层业主会相互影响和冲突住宅功能办公功能118产品功能转换项目功能转换需要解决的几个问题：对上下通透挑高空草皮、腐质的作用，吸附低频噪音高植物的作用：吸附高频噪音项目外围绿化围廊核心作用为隔绝噪音，一定的美化作用。使项目形成区隔感。绿化系统－－多级绿化围廊示意图音频：临街噪音频率分布较广——林带对高频噪音降噪效果优良；草皮吸附低频噪音，搭配使用功能：绿篱防止践踏；色彩植被美化整体；乔木提供路荫，并与芭蕉、乔木组成构成垂直生态体系密度：高低立体搭配，提高屏障密度，增强隔音效果119草皮、腐质的作用，吸附低频噪音高植物的作用：吸附高频噪音项目绿化系统－内部三级绿化系统园区内部形成三级绿化系统地面园林绿化裙房屋顶绿化高层屋顶绿化绿化的蒸腾作用也能够带走大量热量120绿化系统园区内部形成三级绿化系统地面园林绿化45声环境系统

—美化环境，隔音效果示意图隔音玻璃罩与水帘结合增强隔音效果南侧入口处采用喷泉产生的水雾组成完整水帘系统，保证园区隔音效果最佳液体的声音衰减效果强于固态和气态物体玻底水帘与绿化廊形成双重隔音系统，兼提高生态氛围和景观效果121声环境系统示意图隔音玻璃罩与水帘结合增强隔音效果液体的声音衰光环境系统—自然采光&太阳能在产品生态化系统中，光环境系统的应用最为独立。在项目产品已经定型、可改范围较小的条件下，生态系统中光环境系统应用最为可行太阳能板：顶层太阳能量板提供顶棚遮阳板电能主动式幕墙系统：夏季利用格栅反射，减少空调使用光反射板利用反光板，增加室内自然采光面积LOW-E玻璃的使用122光环境系统在产品生态化系统中，光环境系统的应用最为独立。太阳生态节能系统—适合本项目的新型断桥铝合金窗框，使窗结构不再成为热桥！遮阳百叶调节日光防止西晒中空Low-E玻璃，外包钢化玻璃，中间填充惰性气体——氩气，外玻采用镀银膜处理，具有对可见光高透过性及中远红外线高反射的特征，有效阻隔热量传导；冬季透过日光，防止室内红外线透过，起到保温作用；夏季防止紫外线透过，隔绝室外热量进入室内；123生态节能系统新型断桥铝合金窗框，使窗结构不再成为热桥！中空L生态节能系统—适合本项目的传统通风由于开窗需求，引起大量热损失，还造成噪声干扰及安全隐患等问题；现在市场流行的新风系统在厨房、卫生间装设排风机及排风管道等配套设施，形成负压，带来新鲜空气；空气调节的新风系统124生态节能系统传统通风由于开窗需求，引起大量热损失，还造成噪声智能化系统—适合本项目的示意图智能化系统BAS楼宇智能化系统OAS办公智能化系统FAS消防智能化系统SAS安防智能化系统CAS通信智能化系统智能化内容BAS楼宇智能化中央空调（VRV系统）给排水、供电系统公共照明系统智能电梯系统三表自动抄送系统OAS办公智能化系统停车场管理系统商务中心24小时办公系统FAS消防自动化系统自动火灾报警自动喷淋系统SAS安防自动化系统电视监控系统巡更系统工程（保安定时巡查）边界保卫系统报警系统门禁系统CAS通信自动化系统网络宽频，无线网络有线电视及国际电话通讯网络系统综合布线系统125智能化系统示意图智能化系统BAS楼宇智能化系统智能化内容物业服务—适合本项目的示意图良好的物管形象有利于项目的保值及项目的销售：

建议聘请仲量联行或世邦魏理仕作为物管。仲量联行建议要点：

物管公司建议选择世界著名一线品牌物管顾问，确保项目整体经营管理，借助其品牌给予客户物管信心，提供园区个性化服务。-前台一站式服务，体贴周到的安排。-高质素的人员组成和严密的管理架构，确保突发事件第一时间得到有效解决；-对业主使用的实际性服务和物业保值乃至升值的保障126物业服务示意图良好的物管形象有利于项目的保值及项目的销售：仲感官体验整体格调建筑个性生态符号和谐关系享受生活生活观察自由舒适独立自由空间24小时办公休闲配套尊享服务人性物管平台资源交流氛围会展论坛交流空间整体格调探索学习自我实现心理欲望生态符号建筑个性休闲配套平台资源交流空间会展论坛24小时办公人性物管独立自由空间心理生态KPI的实现框架对于心理生态的条理化、指标化，我们从生活观察和心理欲望(《哈佛商业评论》对于“成功”的调研解析)两个纬度进行系统思考，臻求全面系统的挖掘到人性化系统措施，而不仅限于对已知的模仿127感官体验和谐关系享受生活生活观察自由舒适尊享服务交流氛围整体心理生态KPI的落实小区氛围建筑个性生态符号交流空间休闲配套人性化关怀128心理生态KPI的落实小区氛围53心理生态系统示意图整体氛围小区氛围建筑个性生态符号交流空间休闲配套人性化关怀129心理生态系统示意图整体氛围小区氛围54心理生态系统示意图小区氛围建筑个性生态符号交流空间休闲配套人性化关怀项目结构基本已经成型，外立面可以考虑适当的调整，建筑外观的个性化和艺术化将成为项目一大卖点，创意创作类公司非常追求个性化的特性