某集团四新项目发展研究报告之项目发展战略分析课件

E-HOUSECHINA易居中国本文仅供客户内部使用，版权归武汉易居投资有限公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.1项目发展战略分析（Ⅰ）金地集团四新项目发展研究报告E-HOUSECHINA易居中国开发背景分析开发背景分析区域属性和项目属性的界定PART1区域属性和项目属性的界定PART1千里之行，始于足下千里之行，始于足下钟家村商圈王家湾商圈汉阳大道四新沌口琴台这是一个曾经没有话题感的城市区域钟家村商圈王家湾商圈汉阳大道四新沌口琴台这是一个曾经没有话题没有人能否认汉阳的光荣，正如没有人能否认汉阳的未来一样!没有人能否认汉阳的光荣，【武汉国际博览中心】【武汉新区规划图】【墨水湖大桥效果图】未来汉阳：“三大特色功能组团＋四湖连通水系生态网络＋五纵五横道路骨架”的生态城市。【武汉国际博览中心】【武汉新区规划图】【墨水湖大桥效果图】未悠久的历史，丰富的自然人文景观资源，令人骄傲的过去，迷失的现在，美好的未来，汉阳，不仅仅是汉阳人的，更是武汉的；汉阳，正处于其发展的重大转折点上，面临新一轮的重大发展机遇！悠久的历史，丰富的自然人文景观资源，一肩挑两头肩负了串联武汉东部、西部、南部产业走廊的重大历史使命；江城大道将与武汉大道一同构建武汉迎宾大道，贯通大武汉交通圈。重新解读四新吴家山台商投资区武汉经济技术开发区中国.光谷高新开发区CBD三环线江城大道四新板块一肩挑两头肩负了串联武汉东部、西部、南部产业走廊的重大历史使工程名称武汉国际博览中心四新道路路网建设总港工程轨道交通三环线全市贯通投资总额78亿元5.87亿元5.47亿/超过70亿实施进度目前博览中心建设中正在施工，多数道路未完工设计方已于09年5月确定，方案深化中/目前，三环线西段、南段建成通车，东西段进入收尾工程计划完工期规划于2010年博览中心竣工规划于2010年建成/3号线计划2009年内动工U6号线2012-2020后动建设2011年全线贯通重大规划实施时间表大致时间节点在2010年以后工程名称武汉国际四新道路总港工程轨道交通三环线投资总额78亿令人兴奋的消息东风来了！据可靠消息，武汉东风本田生产工厂2期工程j即将动建，预计2010年3月竣工。该基地将主要生产本田的中/高档车型，具备双班24万辆生产能力。三环线江城大道东风本田2期生产基地令人兴奋的消息东风来了！据可靠消息，武汉东风本田生产工厂2期四新，融通武汉三镇；四新，汇通各大产业发展链；四新，串联武汉经济增长的轴心四新，正处于其发展的重大转折点上，面临新一轮的重大发展机遇！武汉新的生长点理解四新四新，融通武汉三镇；武汉新的生长点理解四新四新是：武汉动力中部发展看武汉武汉发展惠新区新区建设振四新SO区域新定义四新是：武汉动力中部发展看武汉SO区域新定义项目用地位于武汉新区四新片区属于成熟片区汉阳中心区与沌口经济开发区过渡带；从东南方向，沿三环线，经白沙洲大桥直达武昌。南下由江城大道，可达武汉经济开发区，直奔京珠、沪蓉、汉宜高速公路。沿江城大道北上，经月湖桥，抵汉口和王家墩中央商务区，只需15分钟车程。传统过渡带,区域认知度低距离主城核心区15分钟车程项目所在区位项目用地位于武汉新区四新片区属于成熟片区汉阳中心区与沌口经济处于四新未来纵向景观轴上；东南向15层以上有江景资源；西南向10层以上有湖景资源；Ｊ５、Ｊ７地块项目东临江城大道，是新区黄金景观轴；跨地块的总港走廊是六湖连通重要渠道；项目西南侧的太子溪湿地及南太子湖景观资源丰富。项目所在区位公众交通配套缺失生活配套严重匮乏配套景观长江南太子湖三角湖处于四新未来纵向景观轴上；Ｊ５、Ｊ７地块项目东临江城大道，受规划条件及地块划分限制，可规划产品类型存在局限性地块四至地块东临江城大道地块南边为三环线和芳草南四街（规划路）地块西边是总纲排水走廊、四新中路（规划路）地块北边是四新南路、芳草南三街（规划路）规划要求平均容积率为1.990平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的66%；各地块停车泊位按3户不少于1个配建J5地块建筑高度不超过27米；J6J7J8规划指标受规划条件及地块划分限制，可规划产品类型存在局限性地块四至J诠释属性区位属性处于武汉新区四新片区近邻两大交通干道距离主城核心区１５分钟车程无公交线路到达无大型商场、超市、医院、餐饮、金融服务网点学校等配套城市陌生区,区域认知度及认可度极低可通达性好交通配套、生活配套及其缺失项目属性规划总净用地面积为306556㎡，约合459.83亩，平均容积率为1.9，规划总建筑面积581780.6㎡处于四新未来纵向景观轴上；东南向15层以上有江景资源，西南向10层以上有湖景资源；66%的住宅面积不得超过90平米，J5建筑限高27米规模大盘外部景观资源较丰富受规划条件及地块划分限制，可规划产品类型存在局限性项目界定：陌生区域高端大盘项目界定诠释属性区位属性处于武汉新区四新片区城市陌生区,区域认知度项目发展战略研究项目发展战略研究市场环境分析PART1市场环境分析PART1汉阳区域市场分析汉阳区域市场分析20汉阳区域发展汉阳地产发展迅速。从规模，品质，价格等众多指标已与武昌齐驱并驾。汉阳由四大版块组成分别是，以钟家村核心商圈为代表的以高层小规模高容积率社区。以王家湾为代表的小高层、高层为主的中等规模社区；以沌口开发区为代表的中大型规模新兴居住区；以蔡甸为代表的大品牌大规模大型宜居社区。钟家村版块（老商圈）-王家湾版块（新兴商圈）-沌口版块（新兴居住区）-蔡甸版块（生态居住区），版块的扩张和前移记述着汉阳的发展轨迹，也讲述着人们的置业轨迹。同样也标志着汉阳区房地产已经进入了大盘时代。住宅开发向大型化，规模化趋势发展。汉阳区域发展汉阳地产发展迅速。从规模，品质，价21市场特征汉阳区本月新增供应持续低位运行，成交量价齐齐回落，仍然处于存量快速消化阶段片区解构区域动态竞争态势个案表现武汉地铁4号线二期走向及站点设置敲定，年内开始动工人信·汉商银座开盘——投资型小户型产品热销在标杆项目带动下，钟家村片区保持在一个较高的成交价格水平本月钟家村、王家湾、沌口三大片区成交量占比均衡，钟家村片区成交价格下滑，但仍处于高位水平，其余片区价格走势趋稳。市场特征汉阳区本月新增供应持续低位运行，成交量价齐齐回落，仍22汉阳区本月新增供应持续低位运行，成交量价齐齐回落，仍然处于存量快速消化阶段。市场特征汉阳区本月新增供应持续低位运行，成交量价齐齐回落，仍然处于存2310月份汉阳区新增供应量仍然处于低位，且推出产品类型单一，尚不能缓解目前供求不平衡的矛盾。人信·汉商银座380套市场特征10月份汉阳区新增供应量仍然处于低位，且推出产品类型单一，尚24汉阳区成交在经过前几月的大量消化后，在未有大量新增供应的有效支撑下，成交量回落明显，本月同比下降17.62%。9月鑫瑞小城故事继续热销，目前整体去化过半；另华润置地中央公园、博学华府本月初新推都有很好的表现。市场特征汉阳区成交在经过前几月的大量消化后，在未有大量新增供应的有效25因钟家村板块高端项目成交量的回落，汉阳区10月份成交价格出现下滑，同比9月下降6.64%。而未来11月份有可能受到人信·汉商银座项目热销的拉动，使区域成交价格出现小幅上涨。市场特征因钟家村板块高端项目成交量的回落，汉阳区10月份成交价格出现26汉阳区本月虽成交量有所下滑，销售去化周期呈现小幅的上涨的趋势，但因未来新增供应入市有限，汉阳区将在近一段时间内仍然处于存量的快速消化期。市场特征汉阳区本月虽成交量有所下滑，销售去化周期呈现小幅的上涨的趋势27本月汉阳区首次改善产品成为成交主力产品，占整体成交量的一半多，主要集中在华润·中央公园、君融天湖、博学华府、新澳·蓝草坪等首次改善产品的成交上。11月份将因人信·汉商银座的大量成交，使区域内首次置业产品的成交比例回升。市场特征本月汉阳区首次改善产品成为成交主力产品，占整体成交量的一半多28从产品线来看，成交主力依然集中在80-100面积段两房，100-130平米三房。但相对于8、9月份各产品线成交量均有明显的萎缩，大部分楼盘都在消化前期剩余产品。市场特征从产品线来看，成交主力依然集中在80-100面积段两房，1029中心区改善型产品比较紧俏，市郊首置产品需求旺盛。

从存量结构来看，80-100两房存量主要集中在钟家村板块华润置地·中央公园、新长江香榭琴台项目上，而120-130的三房存量集中在沌口板块。华润置地·中央公园、新长江·香榭琴台、博学华府、新澳蓝草坪海天幸福小城、新澳蓝草坪、君融天湖、湘隆时代商业中心新长江·香榭琴台、湘隆时代商业中心、博学华府、人信汉商银座市场特征中心区改善型产品比较紧俏，市郊首置产品需求旺盛。

从存量结构30本月汉阳区首次置业产品价格走势较为稳定，而改善类产品与高端产品的成交价格都出现了不同幅度的下滑。下个月首置产品将会受到人信·汉商银座销售价格的拉动，出现上升趋势，而其余产品线以继续消化存量为主，成交价格将在小范围内出现浮动。市场特征本月汉阳区首次置业产品价格走势较为稳定，而改善类产品与高端产31市场特征综述区域十月份仅有一个项目有新品推出，人信·汉商银座项目推出小户型公寓类投资性产品，因地段属于区域中心，交通、商业配套优势明显，目前该产品在区域内较为稀缺，投资价值较高，因此在开盘当天即能取得去化87%的销售成绩。而本月内仅博学华府、小城故事、君融天湖等中低价位的楼盘去化表现较好外，大部分楼盘的成交量均有所下降，在没有大体量新增供应放量的刺激下，区域整体成交量呈现持续下滑的态势。目前汉阳区后期新增供应将主要集中在中高端产品，且推盘量不会很大，对市场主流产品并不会造成太大影响，而大部分楼盘逐步进入剩余存量消化期，营销节奏将放缓，成交量将不会再出现大幅提升的可能性。6-9月份区域成交价格上涨趋势明显，而10月份因高价位项目成交量下滑，使得区域成交价格回落。在未来11、12月份市场上以存量销售的项目销售价格调整可能性不大，对整体成交均价的影响主要集中在即将新推的一批中高端产品上，尚存有一定上调空间，预计将会小幅拉动区域成交价格，保持在一个相对平稳的阶段。市场特征综述区域十月份仅有一个项目有新品推出，人信·汉商银座32本月钟家村、王家湾、沌口三大片区成交量占比均衡，钟家村片区成交价格下滑，但仍处于高位水平，其余片区价格走势趋稳。片区解构本月钟家村、王家湾、沌口三大片区成交量占比均33本于成交基本平均分布在钟家村、王家湾、沌口三大板块。本月华润置地中央公园、锦合天地等项目支撑了钟家村成交量的稳定地位；鑫瑞小城故事仍为王家湾片区明星楼盘；博学华府、君融天湖项目的持续热销扩大了沌口片区的成交占比。后市鑫瑞小城故事进入尾盘，王家湾片区成交将会缩量；而钟家村片区人信·汉商银座、世茂锦绣长江、华润中央公园的加推，在价格理性增长的前提下，后市成交会放量而与沌口片区分庭抗衡。片区解构本于成交基本平均分布在钟家村、王家湾、沌口三大板块。本月华润34钟家村片区价格因高端项目成交量回落而被大幅拉低，但仍处于一个较高的水平，沌口、王家湾及四新片区价格变化幅度较小。片区2009年10月2007年11月差距历史高点差距沌口44044938-10.81%5486-19.72%王家湾53765734-6.24%6412-16.16%四新45575514-17.36%钟家村66756951-3.97%8088-17.47%片区解构钟家村片区价格因高端项目成交量回落而被大幅拉低，但仍处于一个35汉阳区本月80-100平米两房依然是成交典型产品，成交主要集中在钟家村与沌口片区。近几月钟家村片区受中央公园持续热销影响，价格提升迅速，而其他片区在一定程度上保持趋稳态势。片区解构汉阳区本月80-100平米两房依然是成交典型产品，成交主要集36汉阳各片区80-100平方米两房存量，主要集中在王家湾片区的国信馨园、新奥蓝草坪以及沌口板块的博学华府、君融天湖项目上，另外，钟家村板块该类型产品成交主力仅集中在中央公园项目上，未来价格会出现平稳态势。片区解构汉阳各片区80-100平方米两房存量，主要集中在王家湾片区的37汉阳本月120-140平米三房成交主要分布在钟家村片区和沌口片区。随着米兰小镇等项目销售陆续售罄，市郊板块的占比逐渐下降。价格方面，钟家村片区受中央公园调价拉动价格提升迅速，而其他片区则受个别项目集中成交影响，价格虽有浮动，大体上相对较稳。片区解构汉阳本月120-140平米三房成交主要分布在钟家村片区和沌口38汉阳120-140平方米三房存量主要集中在沌口片区海天幸福小城（2期）和湘隆时代商业中心和王家湾片区新奥蓝草坪以及即将开盘的水墨清华，钟家村片区该产品去化速度较快，存量不大，并且短期内新增供应断档，未来该产品成交主力还将集中在市郊。片区解构汉阳120-140平方米三房存量主要集中在沌口片区海天幸福小39钟家村片区成交总价主要集中在50-90万的范围内，100万以上高总价的产品成交也基本在钟家村片区。王家湾片区成交主要集中在30-70万的水平，沌口片区成交总价又略低，主力成交水平在50万以内。片区解构钟家村片区成交总价主要集中在50-90万的范围内，100万以40武汉地铁4号线二期走向及站点设置敲定，年内开始动工区域动态武汉地铁4号线二期走向及站点设置敲定，年内开始动工区域动态41汉阳：“地铁时代”的到来2004年，短短10公里长的轻轨在汉口通车，将武汉带入地铁时代。随后陆续开建的1号线二期、2号线一期、4号线一期把武昌、汉口连成一体，独缺汉阳。而今年，汉阳区将同步上马两条地铁线，年内将开工建设地铁3号线一期汉阳段和地铁4号线二期工程。武汉地铁4号线二期工程线路具体走向、站点设置等已基本敲定，10月14日起面向社会公示该项目概况、环境影响，征求公众意见。10月22日开始施工招标，年内也将展开施工。今年拟开工建设的地铁3号线一期和4号线二期工程，总投资需求为239亿元。区域动态汉阳：“地铁时代”的到来2004年，短短10公里长的轻轨在汉42汉阳：地铁3号线轨道交通三号线一期工程：起于汉口三金潭，经二七路、发展大道、解放大道过汉西路口，穿越汉江至王家湾、武汉体育中心，到达终点沌阳大道。线路全长约28.3公里，跨汉江段长600米。线路除车辆段、车场及出入段线为地面线外，其它均为地下隧道。根据远期规划，3号线二期工程起点将向蔡甸、汉南延伸，汉口端经建设大道延伸，可连通后湖地区，终到三金潭，将是武汉市线路最长、行经行政区最多的轨道交通线。区域动态汉阳：地铁3号线轨道交通三号线一期工程：区域动态434号线二期工程从汉阳黄金口站至武昌首义路站，线路全长16.85公里，其中高架线3.2公里，敞开段0.15公里，地下线13.50公里，设站13座。其中，高架站有黄金口站、孟家铺站，地下站分别为永安堂站、玫瑰苑站、王家湾站、十里铺站、七里庙站、五里墩站、汉阳火车站、钟家村站、拦江路站、复兴路站和首义路站。

4号线二期工程线路走向为：从黄金口工业园附近向东跨琴断口小河、三环线孟家铺立交，沿汉阳大道向东，过孟家铺站后转为地下，过永安堂、玫瑰苑、王家湾、十里铺、七里庙、五里墩、五琴路，向北偏转穿老汉阳火车站，线路下穿京广铁路和琴台路，经过琴台公园，从闽东国际东侧转入鹦鹉大道向南前行，过翠微路后转向东沿腰路堤路前行，然后下穿长江，沿紫阳路前行，过首义路后至设计终点。地铁4号线二期拟于今年底开工建设，预计2015年通车。列车最高运行时速为80公里，平均时速≥35公里。初期全日开行列车139对，全日客运总量预计为69.4万人次。汉阳：地铁4号线二期区域动态4号线二期工程从汉阳黄金口站至武昌首义路站，线路全长16.844对片区的影响武汉地铁3号线和4号线的规划建设把汉阳与汉口、武昌连线贯通，改变了汉阳区域无轨道交通的格局，大大提升了区域的地产价值。随着地铁项目的启动，人们开始重新审视汉阳的居住价值，其临湖、亲水、滨江、低价等优势进一步彰显。两条地铁的开建，跨越了汉阳的老城区、新区和开发区，形成一条明晰的经济带，将会引起一系列的连锁反应。加之汉阳有长江、汉江和月湖等景观支撑，土地资源比较丰富，必将吸引不少武昌、汉口的过江客前来购房，汉阳楼市也将快速进入武汉中心区域楼盘的发展行列。区域动态对片区的影响武汉地铁3号线和4号线的规划建设把汉阳与汉口、武45在标杆项目带动下，钟家村片区保持在一个较高的成交价格水平竞争态势在标杆项目带动下，钟家村片区保持在一个较高的成交价格水平竞争46钟家村片区与汉口中心区的成交量差异明显，主要是由于新增供应以及可售房源多少不同引起的。另外，钟家村板块09年伊始，区域两标杆项目交替放量，该板块价格逐步推高。竞争态势钟家村片区与汉口中心区的成交量差异明显，主要是由于新增供应以4710月，小城故事、博学华府、君融天湖等项目以低价销售的策略，保持着较高的成交量。而华润·中央公园与世茂锦绣长江的成交价格仍然处于区域内的领先水平。竞争态势10月，小城故事、博学华府、君融天湖等项目以低价销售的策略，48标杆项目——世茂·锦绣长江、华润·中央公园本月区域内两个高端项目成交量均有大幅回落，以消化剩余存量为主，成交价格均在80000元/平米以上，拉动了钟家村片区成交价格，保持在一个7000元/平米以上的较高水平。竞争态势标杆项目——世茂·锦绣长江、华润·中央公园本月区域内两个高端49世茂·锦绣长江剩余存量非常少，后期将加推新新品。该项目90-110平米以及160平米以上的大户型去化情况均比较好。华润·中央公园主要成交集中在90-100平米两房。两个项目的60-70平米的小户型产品去化速度均比较快。华润·中央公园剩余存量主要集中在90-100平米的两房常规产品，销售压力并不大。竞争态势世茂·锦绣长江剩余存量非常少，后期将加推新新品。该项目90-50恒大绿洲与世茂·锦绣长江报广十月报广投放力度在汉阳区最大，其次为人信·汉商银座。竞争态势恒大绿洲与世茂·锦绣长江报广十月报广投放力度在汉阳区最大，其51媒体投放明星楼盘广告版面情况

恒大绿洲一直保持着较高的媒体的曝光率，而人信·汉商银座与世茂·锦绣长江因开盘与加推预热宣传，也加大了广告的投放力度。世茂·锦绣长江10月平面广告楼盘名称广告内容世茂·锦绣长江3号观江宅邸全新上市恒大绿洲升级版全明全景精致洋房，送1200元/平米豪装，本周认购特享95折人信·汉商银座人信汉商银座瞰江精装公寓10月18日盛大开盘人信·汉商银座10月平面广告竞争态势媒体投放明星楼盘广告版面情况

恒大绿洲一直保持着较高的媒体的52新增供应为投资小户型产品：

人信·汉商银座——精装修酒店式公寓个案表现新增供应为投资小户型产品：

人信·汉商银座——精装修酒店式公53销售情况：10月18日首次开盘，本次推出380套，当日销售约270套，销售均价9000元/平米，开盘销售率为71%；人信·汉商银座个案表现销售情况：人信·汉商银座个案表现54新推户型配比：户型面积推出套数比例成交单价销售套数以售比1*1*143-58380100%900027071%新推户型设计：D3户型，55-60平米D6户型，45-50平米个案表现新推户型配比：户型面积推出套数比例成交单价销售套数55新澳蓝草坪近期推案节奏时间营销价格说明2009-10-18首次推出酒店式公寓产品9000元/平米（精装修）推出380，销售270套，开盘销售率为71%开盘现场客户有序认购个案表现新澳蓝草坪近期推案节奏时间营销价格说明2009-10-18首56汉阳片区市场分析总结结论一：从供求比看，汉阳片区市场总体呈现供不应求的趋势结论二：结论三：从价格趋势看，汉阳片区市场价格持续增长市场供应量少，需求量大，预计后续市场价涨量跌汉阳片区市场分析总结结论一：从供求比看，汉阳片区市场总体呈现57区域竞争分析PART2区域竞争分析PART2潜在竞争板块分析——主要从有一定地缘影响力和资源角度选取了汉阳临湖及金银湖板块潜在竞争板块分析——主要从有一定地缘影响力和资源角度选取了汉59墨水湖三角湖北太子湖知音湖后官湖南国明珠水墨甲秀水墨清华中恒云天国际花园金色港湾大洋彼岸千年美丽东方夏威夷板块一：汉阳临湖板块三大板块：墨水湖板块太子湖及三角湖板块后官湖及知音湖板块金桥太子湖1号墨水湖三角湖北太子湖知音湖后官湖南国明珠水墨甲秀水墨清华中恒60区域项目名称建筑面积（万方）占地面积（万方）绿化率容积率墨水湖南国明珠704740%1.4水墨甲秀4.32.935%1.4水墨清华6.97.836%1.2北太子湖金太子湖1号8.56.037.6%1.9三角湖中恒云天国际花园215.335%3.33金色港湾101340%1.1后官湖、知音湖东方夏威夷6.73.535%0.8大洋彼岸112060%0.56人信千年美丽203340%0.68官湖郡1.30.661.2%2.1汉阳临湖板块：规划指标容积率小于1的项目集中在后官湖、知音湖版块项目分别是东方夏威夷0.8、大洋彼岸0.56、人信千年美丽0.68区域项目名称建筑面积（万方）占地面积（万方）绿化率容积率墨水61项目名称独立别墅联排别墅洋房多层高层墨水湖南国明珠√水墨甲秀√√水墨清华√√北太子湖金太子湖1号√√三角湖中恒云天国际√金色港湾√√√√后官湖、知音湖东方夏威夷√√√大洋彼岸√√人信千年美丽√√√官湖郡√√墨水湖板块的物业形态是联排别墅、高层、多层为主北太子湖板块的物业形态是联排、高层为主三角湖板块的物业形态是独别、联排、洋房及高层为主后官湖、知音湖板块的物业形态主要以独别、联排、洋房为主汉阳临湖板块：物业组合项目名称独立别墅联排别墅洋房多层高层墨水湖南国明珠√水墨甲秀62(单位:㎡)项目名称独立别墅联排别墅洋房多层高层墨水湖南国明珠---138-153181-194-水墨甲秀-196-400--59-210水墨清华----130-170北太子湖金太子湖1号-280-350---三角湖中恒云天国际----81.19-89.16120.86-122.08金色港湾370311126-80后官湖、知音湖东方夏威夷-230300-33086-106--大洋彼岸312240-245---人信千年美丽300-320203-23060-105--官湖郡-198-350--88-137独立别墅300-370㎡

联排别墅集中在200-245㎡、300-350㎡

花园洋房86-105㎡

多层主要来自南国明珠138-153㎡181-194㎡

高层的供应面积段主要在80-89㎡、120-170㎡汉阳临湖板块：面积区间(单位:㎡)项目名称独立别墅联排别墅洋房多层高层墨水湖南国63单位:元/㎡项目名称独立别墅联排别墅洋房多层高层墨水湖南国明珠---5400-水墨甲秀-9150---水墨清华9月底开盘北太子湖金太子湖1号-9900---三角湖中恒云天国际花园----4800金色港湾11000108005500-4600后官湖、知音湖东方夏威夷1200055003500--大洋彼岸150005900---人信千年美丽1100052003500--官湖郡-9000--4500独立别墅均价在11000-15000元/㎡区间，总价在330万以上联排别墅均价在5200-9900元/㎡区间，总价在106-346万之间花园洋房市场集中供应为后官湖知音湖片，洋房均价为3500元，总价在21-37万多层的供应主要来自南国明珠，均价5400元/㎡，总价在75万以上高层均价在4600-4800元/㎡，总价在36-59万元之间汉阳临湖板块：成交均价单位:元/㎡项目名称独立别墅联排别墅洋房多层高层墨水湖南国64产品面积段（㎡）均价（元/㎡）总价（万元）独立别墅300-37011000-15000330以上联排别墅200-245300-3505200-9900106-346洋房6086-105350021-37多层138-153181-194540075以上高层80-89120-1704600-480036-59产品面积段（㎡）均价（元/㎡）总价（万元）独立别墅180-30011000-15000330以下联排别墅245-3005200-9900127-297洋房100以上350035以上多层153-181540082-97高层89-1204600-480040-57市场基础市场机会市场空白点：独立别墅：面积在300平米以下总价在330万以下性价比高的产品花园洋房：面积在100平米以上总价在35万以上的改善型产品汉阳临湖板块：市场机会产品面积段（㎡）均价（元/㎡）总价（万元）独立别墅300-365从价格区间，市场上独立别墅总价在300万以上，缺少性价比高的产品从面积供给，市场上250平米以下的别墅，以及100平米以上的花园洋房供给量小从物业形态看，区域主要以独立别墅、联排别墅花园洋房为主结论一：结论二：结论三：汉阳临湖板块：小结从价格区间，市场上独立别墅总价在300万以上，从面积供给，市66金银湖区域市场分析类比片区：金银湖区域市场分析类比片区：67区域概况区域概况68东西湖区发展规划——三城一新泛金银湖生态新城（用地面积77.7平方公里）吴家山新城（用地面积48平方公里）新农村建设发展区台商产业新城（现代化工业园区）重点关注区域主流住宅区东西湖区发展规划——三城一新泛金银湖生态新城吴家山新城新农村69泛金银湖生态新城——数字解读中环线区位、生态是金银湖的两大卖点，极大的提升了区域房地产市场价值用地面积：约78平方公里区位：位于主城西北部，南邻中环线，北接天河机场，包括金银湖、金银潭、常青花园和中环线以南部分地区生态资源：水域面积1.2万亩，湖岸线长4.2万米人口：约7万人房地产规模：约1000万平方米泛金银湖生态新城——数字解读中环线区位、生态是金银湖的两大卖70建立时间：2009年9月12日位置：沿海赛洛城北大附中旁占地：6000平方米首批线路：737路、621路金银湖公交总站启用片区公共交通日益完善最新规划利好——公交总站建立时间：2009年9月12日金银湖公交总站启用片区公共71市场情况市场情况72市场情况——量价走势成交量升价跌，占全市成交比重上升，价格波动主要由于成交结构的影响市场情况——量价走势成交量升价跌，占全市成交比重上升，价格波73市场情况——存量走势区域整体存量较大，去化压力明显，未来市场竞争激烈市场情况——存量走势区域整体存量较大，去化压力明显，未来市场74市场情况——成交结构120平米以下首置、首改产品为区域主力市场情况——成交结构120平米以下首置、首改产品为区域主力75市场情况——存量结构存量面积主要集中80-100m2，120-140m2，150m2以上市场情况——存量结构存量面积主要集中80-100m2，12076区域楼盘情况分析区域楼盘情况分析77环湖西板块门户板块主要物业形态：多层、花园洋房、别墅主力户型：80-96、120-150，170-260㎡均价：4550元/㎡主要卖点：生态、湖景、低价主要物业形态：小高层、花园洋房主力户型：74-140㎡均价：4000元/㎡主要卖点：生态、湖景、性价比主要物业形态：多层、花园洋房、别墅主力户型：90-110、130-140，180-247㎡均价：5400元/㎡主要卖点：交通、生态、湖景、建筑品质环湖东板块金银湖板块：市场环湖西板块门户板块主要物业形态：多层、花园洋房、别墅主要物业78区域竞争板块之楼盘分布环湖路万科西半岛水印桃源恒大城泰跃金河恋湖家园5期沿海赛洛城金珠港湾2期升华现代城银湖御园银湖翡翠高尔夫城市花园万科四季花城翠堤春晓格林春岸本案顺驰泊林金山大道三环线环湖二级竞争市场环湖西板块一级竞争市场环湖东板块三级竞争市场门户板块金湖天地金湖美景在售项目潜在项目金银湖别墅南京21世纪项目区域竞争板块之楼盘分布环湖路万科西半岛水印桃源恒大城泰跃金河79环湖西板块门户板块客户职业：周边拆迁户、三镇普通职员购房关注点：性价比、配套、舒适性置业目的：首置首改兼备客户职业：小私营业主、教师、三镇普通职员购房关注点：舒适性、性价比、配套置业目的：首置首改兼备客户职业：大型企业中高层、常青周边私营老板等购房关注点：小区环境、建筑品质、自然景观，生活配套置业目的：再改、多次改善、第二居所环湖东板块金银湖板块：客层环湖西板块门户板块客户职业：周边拆迁户、三镇普通职员客户职业80由于本项目物业类型分别为：综合型社区，将会拥有不同的产品，因此下面我们将对片区内别墅、花园洋房、高层产品的全产品线进行研究…由于本项目物业类型分别为：综合型社区，将会拥有不同的产品，因81区域别墅市场情况环湖路金山大道三环线环湖金银湖别墅银湖翡翠未来供应量：21007开盘时间：2008.6未来供应量：待定加推时间：2010年高尔夫城市花园未来供应量：2458加推时间：2010年沿海赛洛城未来供应量：16450开盘时间：2009.8金地格林春岸未来供应量：待定推出时间：3期推出具体时间待定金珠港湾未来供应量：27060开盘时间：2004.11银湖翡翠未来供应量：3套销售情况：内部消化区域别墅市场情况环湖路金山大82区域别墅市场小结竞争板块品牌高端别墅去化情况稍好；中端别墅存量大，去化周期长，市场接受度低；竞争板块存量约为7万方，未来另有格林春岸、银湖翡翠等加推，中低端存量别墅存在一定销售压力；本项目别墅产品面积较小，赠送面积多，有一定市场竞争力。区域别墅市场小结竞争板块品牌高端别墅去化情况稍好；83环湖路金山大道三环线环湖水印桃源未来供应量：14820开盘时间：2007.3恒大城未来供应量：6721.66二期加推时间：2009.12金湖美景未来供应量：待定预计开盘时间：2010区域花园洋房市场情况南京21世纪项目未来供应量：50000左右预计开盘时间：2010环湖路金山大84区域花园洋房市场小结竞争板块花园洋房放量较小，产品稀缺；花园洋房集中在环湖板块，临近本案；洋房产品以消化水印桃源存量为主，未来供应量较小。区域花园洋房市场小结竞争板块花园洋房放量较小，产品稀缺；85环路水印桃源恒大城泰跃金河恋湖家园5期沿海赛洛城金珠港湾2期银湖御园银湖翡翠高尔夫城市花园翠堤春晓格林春岸顺驰泊林金山大道三环线环湖金湖天地金湖美景区域高层市场情况环路水印桃源恒大城泰跃金河恋湖家园5期沿海赛洛城金珠港湾2期86竞争板块高层铺天盖地，同质化严重，竞争激烈竞争板块高层未来供应量约130万平方米，销售压力较大区域高层市场小结竞争板块高层铺天盖地，同质化严重，竞争激烈区域高层市场小结87金银湖板块：小结金银湖板块是目前武汉市，尤其是汉口区域“富人”享受型置业首选；虽然近年发展过程中，由于中心区房价挤压来部分相当部分的“首置”人群，但在资源和交通均好的”门户板块“依然有一批代表了较高品质的高端楼盘，也成为金银湖板块项目的标杆代表；从市场表现看，有相当部分的大型企业中高层、私营业主成为区域高端项目去化主体，也是四新项目未来争取方向；除部分对企业品牌的追随者外，这类客户的购房关注点主要集中在：交通便捷度、小区环境、建筑品质、自然景观和生活配套方面。金银湖板块：小结金银湖板块是目前武汉市，尤其是汉口区域“88客户需求分析及定位PART3客户需求分析及定位PART39090

武汉高密产品客户分析9090武汉高密产品客户分析9191高密产品客户社会特征企业单位三次置业二次置业首次置业多次置业（三次以上）置业经验9191高密产品客户社会特征企业单位三次置业二次置业首次置业9292职

业高密产品客户社会特征9292职业高密产品客户社会特征9393社会特征：

年龄集中在28-35岁，受教育水平较高大专以上学历，喜欢朋友聚会、上网/电玩。

接近一半的受访者有1辆私家车，有两次经验的占52.3%，投资途径为房产和股票。

家庭结构上多为三口之家,并且大多处于初婚或者学龄前儿童型家庭阶段，家庭年收入在10-15万元。

高密产品客户社会及小结9393社会特征：高密产品客户社会及小结94941、绝大部分受访者的购房用途为自住，占比达86.3%；单纯投资用途的客户仅为13%.2、受访者的购买因素排名前三位的是：一个更好的社区环境和有一个好的社区生活配套以及扩大住房面积、自然环境高密产品客户置业驱动94941、绝大部分受访者的购房用途为自住，占比达86.3%9595高密产品客户对汉阳四新区域价值认识受访者中认为四新片区居住环境一般的人数近4成，有37.98%的受访者认为四新区域的居住环境较好或很好。受访者中认为四新片区升值空间一般人超过4成，预计未来有很大升值潜力的占28.57%。9595高密产品客户对汉阳四新区域价值认识受访者中认为四新片9696高密产品客户购买特征及区域认知小结置业驱动及区域认知小结：

绝大多数受访者表示再次置业以自住为主，或者兼顾投资功能，单纯投资的比例为13.2%；

购房主要原因是需要更好的社区自然环境、生活配套或者是扩大住房面积，首改特征或再改性需求较为明显；对四新片区的认知普遍认为现阶段居住环境一般，只有27.69%的人认为较好；但是对于区域发展潜力有一定的认可度。但是经过调查员对四新规划的介绍，受访者的对区域的接受率会有所提高。9696高密产品客户购买特征及区域认知小结置业驱动及区域认知9797高密产品客户购房倾向分析9797高密产品客户购房倾向分析9898定量客户购房倾向小结

购买区域选择因素排序分析中，交通便利占比最高（这里主要指的公共交通），并且大大超过其他因素，其次是商业生活配套和区域工作生活环境的熟悉，因此建议在项目启动初期就应该将公共交通问题予以解决，同时在示范区内考虑商业的情景展示，以降低客户对本片区的抗性；

购买住宅主要考虑户型设计，因此户型设计方面以实用为原则，同时考虑适当面积赠送；如参考可封成房间的花园阳台的赠送面积及在两层高的空中花园和可搭建的两层高客厅或餐厅的方式；

购买物业选择上中高层物业和小高层物业占比大，被选率均超过1/3，其次是花园洋房；但是考虑到容积率贡献度和溢价能力，不建议在本项目做小高层产品；面积段选择集中在70-150平米。高密产品客户购房倾向及小结9898定量客户购房倾向小结

购买区域选择因99高密产品客户产品需求——住宅单体实用面积选择在71-150平米为主，户型集中在两房两厅一卫和三房两厅两卫上；拼接户型的接受度较低，接受拼接的面积也集中在120平米的方式。近六成受访者表示不接受经装修交房，选择精装交楼的受访者中选择部分精装和全部精装的比例相当，其全部精装比例略高。99高密产品客户产品需求——住宅单体实用面积选择在71-15100100高密产品客户产品需求——景观和建筑风格受访者非常注重住房的朝向超过，6成受访者表示房子一定要有好的朝向，而景观需求虽然重要但较为弱化，并不是消费者关注的重点；不同置业需求的受访者对景观主题的要求较为一致，认为以树木、草地、园艺绿化为主题的园林景观较好；100100高密产品客户产品需求——景观和建筑风格受访者非常101101大型综合超市、菜市场（或净菜市场）、早（晚）餐/快餐店、社区医院/诊所、洗衣店/干洗店是受访者认为重要的等生活必需的商业类配套。休闲运动类配套设施中受被访者偏爱的主要为羽毛球场、室内游泳池和健身房。公交站台和银行、教育资源是受访者认为最重要的服务类配套设施。高密产品客户产品需求——配套101101大型综合超市、菜市场（或净菜市场）、早（晚）餐/102102受访者对小区会所类型的选择较为偏重于家庭型会所，其次是休闲娱乐型会所。受访者认为可封成房间的花园阳台的赠送面积最为喜欢，两层高的空中花园和可搭建的两层高客厅或餐厅的方式为受访者较为喜欢的方式。近4成受访者希望自己社区的总体感觉是生活氛围浓厚、生活配套完备的社区；高密产品客户产品需求——其他102102受访者对小区会所类型的选择较为偏重于家庭型会所，103有车对区域的认知Spss交叉分析（1）受访者中家庭拥有车辆越多，对区域发展潜力的认可度和居住环境的认可度越高。103有车对区域的认知Spss交叉分析（1）受访者中家庭拥有104不同物业类型需求的客户对区域的认知Spss交叉分析（2）选择花园洋房、小高层产品的客户对区域的升值空间很认可；联排、花园洋房产品需求的客户对区域升值空间的看法分歧较大；花园洋房的面积需求比集中110-130平米。104不同物业类型需求的客户对区域的认知Spss交叉分析（2105选择不同物业类型的客户对产品的面积需求Spss交叉分析（3）中高层物业面积需求集中在111-130平米，占比达41.67%，71-110平米的需求占比达50%；105选择不同物业类型的客户对产品的面积需求Spss交叉分析106106

居住兼并投资的产品（实用、升值潜力）、关注交通的便利性（公交系统的完善）、社区环境（园林景观增加绿地率）、社区生活配套（教育资源、

运动型会所）和商业配套（大型生活超市）产品建议：1、两室两厅一卫71——90平米左右（满足夫妇二人合住/有子女年幼、中老年夫妇二人居住）和三室两厅两卫111-130平米左右（满足夫妇二人合住、子女读小学——高中居住）的主力户型，物业类型以中高层物业为主2、拼接户型的比例是以满足90/66的规划要求为目的；拼接面积集中在120平米（50+70拼合），建议采用毛坯交房，在产品的品质及价格被市场认可后做少量部分精装的产品。高密产品客户置业关注点总结106106高密产品客户置业关注点总结1071073、户型设计合理，分区明显，功能性强，采光通风有保障，参考可封成房间的花园阳台的赠送面积及在两层高的空中花园和可搭建的两层高客厅或餐厅的方式，扩大居住面积，提升产品力。4、会所风格偏重于运动和休闲娱乐型，会所内应配置羽毛球场、室内游泳池和健身房。5、小区内打造参与性强的园林景观，增加小品，营造生活氛围浓厚、生活配套完备的社区高密产品客户共性总结107107高密产品客户共性总结108公共交通系统教育资源生活商业配套户型方正实用采光好高密产品关键词户型面积赠送运动型的会所绿地率参与性景观108公共交通系统高密产品关键词户型面积赠送109109武汉低密产品客群研究分析109109武汉低密产品客群研究分析110110低密产品客户共性总结社会特征

30-55岁，与武汉有着血缘或地缘的关系，属于武汉客户中的高端人群。习惯大面积的居住空间。热爱工作、收入丰厚，在全市乃至全国拥有房产。武汉高端住宅小区内穿梭着他们的身影。事业成功之后，他们更注重生活和家庭，对父母、孩子都有远景规划。

注重圈层感，喜欢交朋友，不局限于行业内。

处世非常低调，以平和理性的态度对待财富，在选择物业时，注重品牌、生活氛围、圈层、教育，也看中投资升值的潜力。他们多数有钱无闲，但希望在城市中寻找一方静谧之处，对生活品质要求高。家庭结构：三口之家，重视教育，送孩子读名校或者出国深造。资产收入：年收入30万——80万之间，私家车1-2辆。投资途径主要为房产和股票，属于长线投资，很少短期变现。单位职位：第一类为私营业主、第二类为公务员、第三类为企业高管。110110低密产品客户共性总结社会特征111111置业情况：1、多次置业居多，居住兼投资，投资区域不限定，主要购置适合居住、升值空间大、性价比高、的产品。2、非常看重产品的内外部环境及物业的管理水平，比较满意的物业如：万科。普遍对教育资源十分看重，

为择校置业的比例很大。3、对目前自己的居所比较满意，遇到非常喜欢的产品才考虑更换第一居所。置业偏好：1、对低密产品如花园洋房、别墅兴趣很大。追求生活品质。2、对采光、通风要求很高。3、大面积自住户倾向于毛坯交房，对武汉大户型装修不信赖。低密产品客户共性总结111111置业情况：低密产品客户共性总结112112产品关注点：1、依次为内外部环境的打造（绿化率高的主题园林、水系景观资源）、小区的物业管理水平（安全、贴心）、施工工艺及质量（细节处理到位）、户型设计（通风、采光、实用）、车位比（1：2）、周边配套（商业、教育）、园林景观（参与性强）、会所（健身、休闲）公共部位的装修（大气、简洁、尊贵）2、商业配套比较关注的是学校、简餐厅。3、会所配套倾向于商务休闲型，希望会所在满足健身功能的同时能够具备一定的商务功能，比较关注的是健身场馆是：羽毛球馆、恒温泳池、乒乓球馆。5、对户型结构舒适度要求高、如套内卫生间的配比、客厅的面宽、主卧的景观比较认可的项目:华润中央公园、万科高尔夫、新世界汇豪邸等低密产品客户共性总结112112产品关注点：低密产品客户共性总结113

倡导新区新地产，新家新生活

项目经济指标平衡：高密度地块地块可做大，规避（90/66）的产品瑕疵，J5地块降低容积率、J8地块提高容积率

挖掘新产品形态，打造健康住宅、绿色建筑标准，可借鉴金都汉宫

由于三环线的高度，因此要重视第五立面的打造12F以下太阳能做统一规划，建议做雨水处理，高植被

定位高端，做区域内的标杆项目，打造项目核心生态价值卖点，增加产品附加值，凸显项目档次专家访谈小结113倡导新区新地产，新家新生活专家访谈小结114114客户定位建议114114客户定位建议高密客户——年龄在26-35岁之间，与武汉有着血缘或地缘的关系，事业稳定，感情稳定，相对成熟理性，但仍然处于上升阶段，收入中高，具有一定的经济能力。家庭事业兼顾，对未来同样充满信心，相信通过努力可以获得更好的生活。低密客户——30-55岁，与武汉有着血缘或地缘的关系，属于武汉客户中的高端人群。习惯大面积的居住空间。热爱工作、收入丰厚，在全市乃至全国拥有房产。武汉高端住宅小区内穿梭着他们的身影。高密客户——年龄在26-35岁之间，与武汉有着血缘或地缘的关生于70、80……城市上升阶层追求有品质的社区生活、渴望高品质生活的阶层对家的依恋，对配套的享受，对自然的渴望追求一种完善的生活……..个人判断力很强，有自己固有的看法和标准。希望通过各种事情体现自己的价值和得到更多的认可。相对经济能力更强，有一定存款，对事物有更高的要求和追求，希望能够更好一些。相对成熟稳重，较理性，更务实。他们买房子，主要是改善居住条件和首置的婚孩房。对家庭气息、生活居住环境的要求和功能的要求最高。周边企业中层管理者、政府中层公务员、私营业主，26-35岁高密客户价值观描述生于70、80……周边企业中层管理者、政府中层公务员、私营业改善型客户业主特征：26-35岁；结婚或准备结婚居多，有小孩或考虑要小孩，属于典型的首次婚孩房或首次改善。置业需求特点：需求产品集中在普通两房及小三房产品；两房需求主流面积段71-90平米，三房需求主流面积段110-130平米。购房精神需求：注重家庭，追求安定生活的同时，也同时要求具有一定的品质和品味，有一定的时尚要求，让自己和家人更舒服、更充满乐趣高密客户典型客户：“<环境要好，适合居住，有家庭气息><社区大一点，比较适合居住>。同时，对配套要求比较高<超市要有，买东西不能太远；要有餐饮；学校、幼儿园必须有；要有适当的休息放松的地方>。”改善型客户高密客户典型客户：“<环境要好，适合居住，有家庭气他们是1954-1979年出生一代........武汉客户中的高端人群。事业成功之后，他们更注重生活和家庭，对父母、孩子都有远景规划。注重圈层感，喜欢交朋友，不局限于行业内。处世非常低调，以平和理性的态度对待财富，在选择物业时，注重品牌、生活氛围、圈层、教育，也看中投资升值的潜力。他们多数有钱无闲，但希望在城市中寻找一方静谧之处，对生活品质要求高。他们在武汉高端住宅市场中所具有的领导特征，将使他们成为本项目最具代表性的意见领袖，他们将会带动外地客户、本地原住民客户逐步形成项目的价值认同。成为项目传播基础。全市及周边城市外来客户、30-55岁低密客户价值观描述他们是1954-1979年出生一代........全市及周边改善型客户业主特征：30-55岁；三口之家，或两口之家（孩子读名校或者出国深造）置业需求：别墅或洋房，面积集中在180-300平米。精神需求：思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈，存在一些显示身份的炫耀心理，重视生活的舒适性和品质、关注细节、追求适合自己的新生活方式、拥有其身份和个性的标志物。低密客户典型客户：“对汉阳有一定的抗性，若开发高端的物业，并能完善基础配套。会关注此项目。非常关注周边的环境，绿化做的是否到位，整个小区管理上是否细心、安全、负责。”改善型客户低密客户典型客户：“对汉阳有一定的抗性，若开发高端适合项目发展的方向PART4适合项目发展的方向PART4开发方向呼之欲出……开发方向呼之欲出……开发方向：区域高端大盘

全客户，全产品线产品特质—多元文化+开放空间+复合功能产品档次—区域标杆，创新代表开发方向呼之欲出……开发方向：区域高端大盘产品特质—多元文化+开放空间+复合功E-HOUSECHINA易居中国本文仅供客户内部使用，版权归武汉易居投资有限公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.1项目发展战略分析（Ⅰ）金地集团四新项目发展研究报告E-HOUSECHINA易居中国开发背景分析开发背景分析区域属性和项目属性的界定PART1区域属性和项目属性的界定PART1千里之行，始于足下千里之行，始于足下钟家村商圈王家湾商圈汉阳大道四新沌口琴台这是一个曾经没有话题感的城市区域钟家村商圈王家湾商圈汉阳大道四新沌口琴台这是一个曾经没有话题没有人能否认汉阳的光荣，正如没有人能否认汉阳的未来一样!没有人能否认汉阳的光荣，【武汉国际博览中心】【武汉新区规划图】【墨水湖大桥效果图】未来汉阳：“三大特色功能组团＋四湖连通水系生态网络＋五纵五横道路骨架”的生态城市。【武汉国际博览中心】【武汉新区规划图】【墨水湖大桥效果图】未悠久的历史，丰富的自然人文景观资源，令人骄傲的过去，迷失的现在，美好的未来，汉阳，不仅仅是汉阳人的，更是武汉的；汉阳，正处于其发展的重大转折点上，面临新一轮的重大发展机遇！悠久的历史，丰富的自然人文景观资源，一肩挑两头肩负了串联武汉东部、西部、南部产业走廊的重大历史使命；江城大道将与武汉大道一同构建武汉迎宾大道，贯通大武汉交通圈。重新解读四新吴家山台商投资区武汉经济技术开发区中国.光谷高新开发区CBD三环线江城大道四新板块一肩挑两头肩负了串联武汉东部、西部、南部产业走廊的重大历史使工程名称武汉国际博览中心四新道路路网建设总港工程轨道交通三环线全市贯通投资总额78亿元5.87亿元5.47亿/超过70亿实施进度目前博览中心建设中正在施工，多数道路未完工设计方已于09年5月确定，方案深化中/目前，三环线西段、南段建成通车，东西段进入收尾工程计划完工期规划于2010年博览中心竣工规划于2010年建成/3号线计划2009年内动工U6号线2012-2020后动建设2011年全线贯通重大规划实施时间表大致时间节点在2010年以后工程名称武汉国际四新道路总港工程轨道交通三环线投资总额78亿令人兴奋的消息东风来了！据可靠消息，武汉东风本田生产工厂2期工程j即将动建，预计2010年3月竣工。该基地将主要生产本田的中/高档车型，具备双班24万辆生产能力。三环线江城大道东风本田2期生产基地令人兴奋的消息东风来了！据可靠消息，武汉东风本田生产工厂2期四新，融通武汉三镇；四新，汇通各大产业发展链；四新，串联武汉经济增长的轴心四新，正处于其发展的重大转折点上，面临新一轮的重大发展机遇！武汉新的生长点理解四新四新，融通武汉三镇；武汉新的生长点理解四新四新是：武汉动力中部发展看武汉武汉发展惠新区新区建设振四新SO区域新定义四新是：武汉动力中部发展看武汉SO区域新定义项目用地位于武汉新区四新片区属于成熟片区汉阳中心区与沌口经济开发区过渡带；从东南方向，沿三环线，经白沙洲大桥直达武昌。南下由江城大道，可达武汉经济开发区，直奔京珠、沪蓉、汉宜高速公路。沿江城大道北上，经月湖桥，抵汉口和王家墩中央商务区，只需15分钟车程。传统过渡带,区域认知度低距离主城核心区15分钟车程项目所在区位项目用地位于武汉新区四新片区属于成熟片区汉阳中心区与沌口经济处于四新未来纵向景观轴上；东南向15层以上有江景资源；西南向10层以上有湖景资源；Ｊ５、Ｊ７地块项目东临江城大道，是新区黄金景观轴；跨地块的总港走廊是六湖连通重要渠道；项目西南侧的太子溪湿地及南太子湖景观资源丰富。项目所在区位公众交通配套缺失生活配套严重匮乏配套景观长江南太子湖三角湖处于四新未来纵向景观轴上；Ｊ５、Ｊ７地块项目东临江城大道，受规划条件及地块划分限制，可规划产品类型存在局限性地块四至地块东临江城大道地块南边为三环线和芳草南四街（规划路）地块西边是总纲排水走廊、四新中路（规划路）地块北边是四新南路、芳草南三街（规划路）规划要求平均容积率为1.990平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的66%；各地块停车泊位按3户不少于1个配建J5地块建筑高度不超过27米；J6J7J8规划指标受规划条件及地块划分限制，可规划产品类型存在局限性地块四至J诠释属性区位属性处于武汉新区四新片区近邻两大交通干道距离主城核心区１５分钟车程无公交线路到达无大型商场、超市、医院、餐饮、金融服务网点学校等配套城市陌生区,区域认知度及认可度极低可通达性好交通配套、生活配套及其缺失项目属性规划总净用地面积为306556㎡，约合459.83亩，平均容积率为1.9，规划总建筑面积581780.6㎡处于四新未来纵向景观轴上；东南向15层以上有江景资源，西南向10层以上有湖景资源；66%的住宅面积不得超过90平米，J5建筑限高27米规模大盘外部景观资源较丰富受规划条件及地块划分限制，可规划产品类型存在局限性项目界定：陌生区域高端大盘项目界定诠释属性区位属性处于武汉新区四新片区城市陌生区,区域认知度项目发展战略研究项目发展战略研究市场环境分析PART1市场环境分析PART1汉阳区域市场分析汉阳区域市场分析142汉阳区域发展汉阳地产发展迅速。从规模，品质，价格等众多指标已与武昌齐驱并驾。汉阳由四大版块组成分别是，以钟家村核心商圈为代表的以高层小规模高容积率社区。以王家湾为代表的小高层、高层为主的中等规模社区；以沌口开发区为代表的中大型规模新兴居住区；以蔡甸为代表的大品牌大规模大型宜居社区。钟家村版块（老商圈）-王家湾版块（新兴商圈）-沌口版块（新兴居住区）-蔡甸版块（生态居住区），版块的扩张和前移记述着汉阳的发展轨迹，也讲述着人们的置业轨迹。同样也标志着汉阳区房地产已经进入了大盘时代。住宅开发向大型化，规模化趋势发展。汉阳区域发展汉阳地产发展迅速。从规模，品质，价143市场特征汉阳区本月新增供应持续低位运行，成交量价齐齐回落，仍然处于存量快速消化阶段片区解构区域动态竞争态势个案表现武汉地铁4号线二期走向及站点设置敲定，年内开始动工人信·汉商银座开盘——投资型小户型产品热销在标杆项目带动下，钟家村片区保持在一个较高的成交价格水平本月钟家村、王家湾、沌口三大片区成交量占比均衡，钟家村片区成交价格下滑，但仍处于高位水平，其余片区价格走势趋稳。市场特征汉阳区本月新增供应持续低位运行，成交量价齐齐回落，仍144汉阳区本月新增供应持续低位运行，成交量价齐齐回落，仍然处于存量快速消化阶段。市场特征汉阳区本月新增供应持续低位运行，成交量价齐齐回落，仍然处于存14510月份汉阳区新增供应量仍然处于低位，且推出产品类型单一，尚不能缓解目前供求不平衡的矛盾。人信·汉商银座380套市场特征10月份汉阳区新增供应量仍然处于低位，且推出产品类型单一，尚146汉阳区成交在经过前几月的大量消化后，在未有大量新增供应的有效支撑下，成交量回落明显，本月同比下降17.62%。9月鑫瑞小城故事继续热销，目前整体去化过半；另华润置地中央公园、博学华府本月初新推都有很好的表现。市场特征汉阳区成交在经过前几月的大量消化后，在未有大量新增供应的有效147因钟家村板块高端项目成交量的回落，汉阳区10月份成交价格出现下滑，同比9月下降6.64%。而未来11月份有可能受到人信·汉商银座项目热销的拉动，使区域成交价格出现小幅上涨。市场特征因钟家村板块高端项目成交量的回落，汉阳区10月份成交价格出现148汉阳区本月虽成交量有所下滑，销售去化周期呈现小幅的上涨的趋势，但因未来新增供应入市有限，汉阳区将在近一段时间内仍然处于存量的快速消化期。市场特征汉阳区本月虽成交量有所下滑，销售去化周期呈现小幅的上涨的趋势149本月汉阳区首次改善产品成为成交主力产品，占整体成交量的一半多，主要集中在华润·中央公园、君融天湖、博学华府、新澳·蓝草坪等首次改善产品的成交上。11月份将因人信·汉商银座的大量成交，使区域内首次置业产品的成交比例回升。市场特征本月汉阳区首次改善产品成为成交主力产品，占整体成交量的一半多150从产品线来看，成交主力依然集中在80-100面积段两房，100-130平米三房。但相对于8、9月份各产品线成交量均有明显的萎缩，大部分楼盘都在消化前期剩余产品。市场特征从产品线来看，成交主力依然集中在80-100面积段两房，10151中心区改善型产品比较紧俏，市郊首置产品需求旺盛。

从存量结构来看，80-100两房存量主要集中在钟家村板块华润置地·中央公园、新长江香榭琴台项目上，而120-130的三房存量集中在沌口板块。华润置地·中央公园、新长江·香榭琴台、博学华府、新澳蓝草坪海天幸福小城、新澳蓝草坪、君融天湖、湘隆时代商业中心新长江·香榭琴台、湘隆时代商业中心、博学华府、人信汉商银座市场特征中心区改善型产品比较紧俏，市郊首置产品需求旺盛。

从存量结构152本月汉阳区首次置业产品价格走势较为稳定，而改善类产品与高端产品的成交价格都出现了不同幅度的下滑。下个月首置产品将会受到人信·汉商银座销售价格的拉动，出现上升趋势，而其余产品线以继续消化存量为主，成交价格将在小范围内出现浮动。市场特征本月汉阳区首次置业产品价格走势较为稳定，而改善类产品与高端产153市场特征综述区域十月份仅有一个项目有新品推出，人信·汉商银座项目推出小户型公寓类投资性产品，因地段属于区域中心，交通、商业配套优势明显，目前该产品在区域内较为稀缺，投资价值较高，因此在开盘当天即能取得去化87%的销售成绩。而本月内仅博学华府、小城故事、君融天湖等中低价位的楼盘去化表现较好外，大部分楼盘的成交量均有所下降，在没有大体量新增供应放量的刺激下，区域整体成交量呈现持续下滑的态势。目前汉阳区后期新增供应将主要集中在中高端产品，且推盘量不会很大，对市场主流产品并不会造成太大影响，而大部分楼盘逐步进入剩余存量消化期，营销节奏将放缓，成交量将不会再出现大幅提升的可能性。6-9月份区域成交价格上涨趋势明显，而10月份因高价位项目成交量下滑，使得区域成交价格回落。在未来11、12月份市场上以存量销售的项目销售价格调整可能性不大，对整体成交均价的影响主要集中在即将新推的一批中高端产品上，尚存有一定上调空间，预计将会小幅拉动区域成交价格，保持在一个相对平稳的阶段。市场特征综述区域十月份仅有一个项目有新品推出，人信·汉商银座154本月钟家村、王家湾、沌口三大片区成交量占比均衡，钟家村片区成交价格下滑，但仍处于高位水平，其余片区价格走势趋稳。片区解构本月钟家村、王家湾、沌口三大片区成交量占比均155本于成交基本平均分布在钟家村、王家湾、沌口三大板块。本月华润置地中央公园、锦合天地等项目支撑了钟家村成交量的稳定地位；鑫瑞小城故事仍为王家湾片区明星楼盘；博学华府、君融天湖项目的持续热销扩大了沌口片区的成交占比。后市鑫瑞小城故事进入尾盘，王家湾片区成交将会缩量；而钟家村片区人信·汉商银座、世茂锦绣长江、华润中央公园的加推，在价格理性增长的前提下，后市成交会放量而与沌口片区分庭抗衡。片区解构本于成交基本平均分布在钟家村、王家湾、沌口三大板块。本月华润156钟家村片区价格因高端项目成交量回落而被大幅拉低，但仍处于一个较高的水平，沌口、王家湾及四新片区价格变化幅度较小。片区2009年10月2007年11月差距历史高点差距沌口44044938-10.81%5486-19.72%王家湾53765734-6.24%6412-16.16%四新45575514-17.36%钟家村66756951-3.97%8088-17.47%片区解构钟家村片区价格因高端项目成交量回落而被大幅拉低，但仍处于一个157汉阳区本月80-100平米两房依然是成交典型产品，成交主要集中在钟家村与沌口片区。近几月钟家村片区受中央公园持续热销影响，价格提升迅速，而其他片区在一定程度上保持趋稳态势。片区解构汉阳区本月80-100平米两房依然是成交典型产品，成交主要集158汉阳各片区80-100平方米两房存量，主要集中在王家湾片区的国信馨园、新奥蓝草坪以及沌口板块的博学华府、君融天湖项目上，另外，钟家村板块该类型产品成交主力仅集中在中央公园项目上，未来价格会出现平稳态势。片区解构汉阳各片区80-100平方米两房存量，主要集中在王家湾片区的159汉阳本月120-140平米三房成交主要分布在钟家村片区和沌口片区。随着米兰小镇等项目销售陆续售罄，市郊板块的占比逐渐下降。价格方面，钟家村片区受中央公园调价拉动价格提升迅速，而其他片区则受个别项目集中成交影响，价格虽有浮动，大体上相对较稳。