小户型住宅产品研究教材课件

中小户型住宅产品

中小户型住宅产品小空间里面的大文章——深圳小户型住宅产品发展演变趋向小空间里面的大文章——深圳小户型住宅产品发展演变趋向目录小户型住宅产品的定义小户型产生的历史根源和发展阶段花样年“花”系列小户型产品的发展小户型产品的特殊性小户型产品规划和单体上的趋向近年来小户型产品的户型设计新手法日本小户型住宅的分析以及对我们的启发小户型常规营销手段。小户型今后的发展趋向目录小户型住宅产品的定义一、小户型住宅产品的定义一、小户型住宅产品的定义以户型面积定义的小户型产品类型代表项目功能种类纯粹小户型项目（公寓类）汇展阁、趣园、世金汉宫、鸿隆107、澎柏白金公寓等以酒店型、商务型公寓和单身公寓为主。紧凑型小面积户型项目花好园、名仕阁、御风庭、时代骄子、双城世纪、都市E站、金色假日、丽阳天下等以白领型公寓、酒店服务公寓，小户型住宅为主。一、小户型住宅产品的定义以户型面积定义的小户

功能上划分的小户型住宅种类类型项目代表服务人群居家型花好园、丽阳天下、旭飞花园、城市新天地、城市主场、金色假日等白领类、港人度假类、中港家庭类、粉领类等商务型都市E站、世金汉宫、都会100、金茂礼都等深港两地商务人员、小型企业一、小户型住宅产品的定义功能上划分的小户二、小户型产生的历史根源和发展阶段二、小户型产生的历史根源97年深圳小户型典型1997年以汇展阁为代表开创了深圳酒店式公寓的先河，这也是深圳最早的高档小户型产品97年深圳小户型典型1997年以汇展阁为代表开创97年深圳小户型典型汇展阁的单体通廊式97年深圳小户型典型汇展阁98年深圳小户型典型1998年以“旭飞花园”和“紫薇阁”为代表的小户型住宅热销，引发了地产商对小户型产品的关注。98年深圳小户型典型1998年以“旭飞花园”和“98年深圳小户型典型华天苑三梯32户的布局，会造成电梯实用的紧张98年深圳小户型典型华天苑三梯32户的布局，会造成电梯实雕塑家园首次出现了公建化的小户型。首创了ＬＯＦＴ空间99年深圳小户型典型雕塑家园首次出现了公建化的99年深圳小户型典型2000年深圳小户型典型

都市E站已经开始注意到了内部的采光和通风。2000年深圳小户型典型都市E站已经开始注意到了内部的产品规划集约化程度较高---丹枫白露。

2002年深圳小户型典型产品规划集约化程度较高---丹枫白露。

2002年深圳小户型朗钜御风庭注重户型采光的均好性。

并在走廊设计了空中花园。2004年深圳小户型典型朗钜御风庭注重户型采光的均好性。

并在走廊设计了空中花园。22004年苹果园创造了关外小户型开始的时代2004年深圳小户型典型2004年苹果园创造了关外小户型开始的时代2004城市主场首个采用大面积送凸窗的手法。对共用空间的处理较好。2005年深圳小户型典型城市主场首个采用大面积2005年深圳小户型典型城市主场采光良好的走廊和电梯间2005年深圳小户型典型城市主场采光良好的2005年深圳小户型典型城市主场公共空中庭院2005年深圳小户型典型城市主场公共空中庭院2005年深圳小户型典型星河世纪采用奇偶层错层送露台和赠送凸窗的模式。2005年深圳小户型典型星河世纪采用奇偶2005年深圳小户型典型小户型产生的几种情况代表楼盘先天规划条件有缺陷：地块小、噪音干扰大、景观资源差。旭飞华天苑、翠雅居、鹏盛公寓、名仕阁、深蓝季节、澎柏假日公寓、美丽湾国际公寓、蓝馨苑等。有问题楼盘，烂尾楼改建，有些改建后功能变化。双城世纪、佳兆业中心、红桂皇冠、祥云天都世纪等度假和临时性居住水云间、优品艺墅、湖心岛、心海假日、海世界等大社区的产品补充鸿翔御景东园、万科城、东海岸、万科高尔夫城市花园等政策导向

2006年6月1号开始实行的”国六条“90平方米以下占70%,将形成小户型的新的市场需求。小户型产生的几种情况小户型产生的几种情况代表楼盘先天规划条件有缺陷：地块小、噪音时间代表楼盘市场特征1997－1999年汇展阁、名仕阁、紫薇阁、旭飞花园、华达园、华天苑、鹏盛公寓、华清园等小户型住宅起步阶段

2000－2003年今日家园、都市E站、都会100、丽阳天下、彩田名苑、枫丹白露、苹果园、星桂园、时代骄子、百分白公寓等小户型住宅发展提升阶段2004－2005年星河世纪广场、趣园、花好园、御景华城、世金汉宫、城市主场、城市天地广场、御风庭、鸿隆107、金贸礼都、友邻国际公寓、风格名苑、海世界、I领海等小户型进入多元化发展阶段小户型发展的历史阶段时间代表楼盘市场特征1997片区位置代表项目受众人群口岸片区罗湖、文锦渡、皇岗等口岸地带汇展阁、双城世纪、置地逸轩、阳光新干线、御风庭、城市天地广场、港城华庭、绿茵阁金、御庭园等香港客户、深港家庭、深港投资客旧厂改造区八卦岭工业区、上步工业区、天健工业区等鹏盛公寓、城市主场、翠馨居、都会100、东方时代、金贸礼都、TT国际公寓等深圳白领、粉领、投资客等旧城改造区东门、蔡屋围、水贝等东门168、蓝馨苑、风格名苑、今日家园、名仕阁、星桂苑等深圳白领、深港家庭、深港商务人员、投资客等旧村改造区岗厦、新州、沙嘴、泥岗、皇岗等星河世纪广场、花好园、丽阳天下、星座传奇、皇庭世纪、翠雅居、华天苑等深圳白领、投资客等海景度假区盐田海世界、倚天阁、I领海、湖心岛等老板阶层、高级金领其他片区南山、宝安、龙岗等时代骄子、百分白公寓、友邻国际公寓、新一代公寓、米兰公寓、鸿隆107、五米阳光、苹果园、信和爱琴居等深圳白领、深港家庭、投资客等片区位置代表项目受众人群口岸片区罗湖、文锦渡、皇岗四、小户型住宅产品的特殊性四、小户型住宅产品的特殊性1、小户型产品的多义性

：●小户型适用的人群广泛：从终极消费者来看，小户型消费的人群非常广泛，不仅是刚到深圳不久积蓄有限的白领，深港小家庭，单身人士，深港商务人员，还是高级白领、BOBO族、外地驻深机构、老板阶层等都有小户型的消费市场。●小户型功能的多义性：小户型的适应的消费功能广泛，除了自住、出租、投资、赠品等，还有可以用于第二居所、度假、休闲、办公、商务活动、老板的灰色空间等多种用。●小户型档次的多重性：不再是过去理解的单纯安置型物业，小户型实际也可以做出不同的档次。1、小户型产品的多义性：●小户型适用的人群广泛：从终极小户型产品适用于广泛的消费人群小户型产品适用于广泛的消费人群2、容易异化的功能●小户型产品在功能上的转化是经常出现的。●深圳不少小户型开始还有居家的功能，随着城市发展的成熟和客户的不断变化，许多小户型的住宅开始出现了功能上的异化。●例如都市E站、雕塑家园、都会100、鹏盛公寓开始从居家为主，之后变成办公为主。●模糊功能的小户型产品，像深南路边的自由广场，是按住宅建的写字楼。2、容易异化的功能●小户型产品在功能上的转化是经常出现的小户型功能容易异化为办公小户型功能容易异化为办公●小户型住宅功能转换成办公，户型也随之改变。小户型功能容易异化为办公●小户型住宅功能转换成办公，户型也随之改变。小户型功能容一．灵活的LOFT设计

●弱化居住功能，提供灵活的大空间，给使用者自由发挥

●平层大空间方式—只预留厨卫管线

●高空间方式（可增设夹层）案例一：马赛公寓小户型功能容易异化为办公一．灵活的LOFT设计小户型功能容易异化为办3、产品缺陷不可避免●小户型住宅由于面积的限制，住宅所要求的许多功能难以满足。●小户型住宅的私密性较差。●小户型住宅的入驻人员复杂，安全性差，管理难度大。3、产品缺陷不可避免●小户型住宅由于面五、小户型产品规划和单体上的趋向五、小户型产品规划和单体上的趋向（一）小户型在产品规划上的趋向1、小户型产品规划上注重私密性考虑。2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计。3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件（一）小户型在产品规划上的趋向1、小户型产品规划上注重私密性楼道错开的设计，以保障小户型的私密性。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：楼道错开的设计，以保障小户型的私密性。1、小户型

在景尚公寓中同样采用了

楼道错开的处理方式，住户的私密性较好。迷你两房两厅，面积仅为58－62平方米,做到户型通风采光较好。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：在景尚公寓中同样采用了

楼道错开的处理方金茂礼都的走道采取了三段式的设计，避免了大通道。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：金茂礼都的走道采取了三段式的设计，避免了大通道。1、小户型产1、小户型产品规划上注重私密性考虑：避免大通道，减少单元的户数。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：避免大通道，减少单万科17英里的楼道处理

——改变楼道和入户门的设计。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：万科17英里的楼道处理

——改变1、小户型产品规划上注重私密性考虑：万科17英里的楼道处理和入户门的设计。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：万科17英里的楼道利用走廊的变化增加私密性1、小户型产品规划上注重私密性考虑：折线型的走廊，和锯齿状的入户方式，增加私密性。利用走廊的变化增加私密性1、小户型产品规划上注重私密性考虑：折线型的走廊锯齿状的入户方式1、小户型产品规划上注重私密性考虑：折线型的走廊锯齿状的入户方式1、小户型产品规划上注重私密性考2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计五米阳光通过改变交通组织，采用了外挂廊布局的方式，每层的外廊同时服务两层单位。2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计五米阳按国家的建筑面积计算规范：“有永久性的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算”。外挂廊既能节省建筑面积，又能够形成一梯两户的格局。2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计按国家的建筑面积计算规范：“有永久性的室外楼梯，应按2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计两房两厅带入户花园，南北通透，厅和房间全部朝南，进深仅为5.7米。面积仅为58平方米。小户型实现南北通透。带玄关的单身公寓南北通透。面积仅为27.58平方米2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计两房两厅带入户3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件领尚时代利用天井增加小户型的采光通风条件。3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件领尚时代利用天井增加蜜园利用天井和凹槽增加小户型的采光通风条件3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件蜜园利用天井和凹3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条（二）近年来小户型产品在户型设计上的趋向

1、近年来小户型的集约化程度明显提高2、尽量的缩小进深，增加采光面。3、空间使用的合理性和舒适性。（二）近年来小户型产品在户型设计上的趋向金茂礼都的单房可以做到23平方米，旭飞华达园的单房在26平方米左右，实现了厅、房、厨房、卫生间、阳台齐全。1、近年来小户型的集约化程度明显提高集约化的小户型公寓，尽量用有限的空间创造出更多的功能来。金茂礼都的单房可以做到23平方米，旭飞华达园的单房在22、尽量的缩小进深，增加采光面。早期小户型产品进深较大，单房采光通风效果都会有些问题2、尽量的缩小进深，增加采光面。早期小户型产品进深较大，单房锒钜·御风庭的单身公寓的进深为6米，置地逸轩的一房两厅的进深不算阳台为5.7米，加上阳台为6.8米，从采光的效果来看现阶段的小户型的采光效果更佳。改良后的小户型进深都比较小2、尽量的缩小进深，增加采光面。锒钜·御风庭的单身公寓的进深为6米，置地逸轩的一房3、空间使用的合理性和舒适性客厅餐厅玄关厨房洗手间卧室一房两厅的小户型，面积仅为42平方米，还有穿堂风，加上阳台进深仅为6米。3、空间使用的合理性和舒适性客厅餐厅玄关厨房洗手间卧室一房两3、空间使用的合理性和舒适性凸窗凸窗卧室卧室阳台餐厅客厅厨房卫生间玄关两房两厅、阳台、卫生间、厨房、玄关、凸窗等一应俱全，面积仅为51.76平方米。纳米化的小户型设计3、空间使用的合理性和舒适性凸凸窗卧室卧室阳台餐厅客厅厨房卫卧室转角大凸窗客厅带多功能厅充分的四面采光采光良好的小户型3、空间使用的合理性和舒适性卧室转角大凸窗客厅带多功能厅充分的四面采光采光良好的小户型3六、近年来小户型产品的户型设计创新手法六、近年来小户型产品的1、小户型中也采用了入户花园入户花园1、小户型中也采用了入户花园入户2、步入式凸窗扩大室内面积凸窗顶部的反梁也做成了吊柜。

城市主场的一房一厅建筑面积32平方米，室内面积24平方米，两个大凸窗附送面积10平方米.注:2006年深圳新的房屋测量规范已经不允许这样做了.

2、步入式凸窗扩大室内面积凸窗顶部的反梁也做成了吊柜城市主场硕大的凸窗设计2、步入凸窗扩大室内面积利用夹层做的吊柜城市主场的凸窗进深超过1.5米，一房一厅赠送面积有10平方米。注:2006年深圳房屋测量规范明确凸窗的进深不能超出0.6米.城市主场硕大的2、步入凸窗扩大室内面积利用夹层做的吊柜城市主3、小户型采用隔层送露台手法注:2006年深圳房屋测量规范明确允许做两层高露台,但是中间不能做隔栅,如做隔栅,按两层面积计算.3、小户型采用隔层送露台手法空中院馆“空中院馆”虽然只“送”了一半面积，但不失为改善建筑品质，增加实用空间的有效手段4、空中院馆空中院馆“空中院馆”虽然只4、空中院馆空中院馆替换了连接客厅与个人卧室的走廊，通过巧妙的分隔，将连贯性和私密性都得到前所未有的重视。4、空中院馆空中院馆替换了4、空中院馆5、隔层送出的露台为一些发展商利用，为小业主暗示可以隔出一间房来。5、隔层送出的露台为一些发展商利用，为小业主暗示6、超高入户花园在小户型中便于二次改造6、超高入户花园在小户型中便于二次改造7、利用户型的二次改造，扩大室内空间.澎柏假日寓利用阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成了两房一厅。表面上看该公寓有许多缺陷，关键是二次改造之后的效果。7、利用户型的二次改造，扩大室内空间.澎柏假日寓利用阳台空间澎柏假日公寓利用阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成了两房两厅。7、利用户型的二次改造，扩大室内空间.澎柏假日公寓利用阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成了7、利8、小户型复式房的做法，可以隔出更多的空间来小户型复式下层复式上层在入户花园和客厅上空都有隔出房间的可能8、小户型复式房的做法，可以隔出更多的空间来小户型复式下层复式一房一厅49－52平方米，带入户花园，通过二层改造可以多出11平方米。8、小户型复式房的做法，可以隔出更多的空间来复式一房一厅49－52平方米，带入户花园，通过二层改造可以多9、利用2.2米层高局部偷出面积将厨房和卫生间都做成2.2米以下的凸窗形式。9、利用2.2米层高局部偷出面积将厨房和卫生间都做成9、利用2.2米层高局部偷出面积多重组合送出空间的做法●

入户花园赠送1/2●

落地凸窗全送

●玻璃前厅全送

●浴缸位全送●建筑面积71m²9、利用2.2米层高局部偷出面积多重组合送出空间的做法●入10、通过改变厨房和浴卫的位置扩大生活空间煤气灶、抽油烟机、盥洗台、洗衣机都放到阳台上，节省空间。10、通过改变厨房和浴卫的位置扩大生活空间煤气灶、抽油烟机、小户型公寓不专门设计厨房，而设计出开敞式灶台10、通过改变厨房和浴卫的位置扩大生活空间小户型公寓不专门设计厨房，而设计出开敞式灶台10、通过改变厨11、适应小户型空间的家具设计可以折叠的床，白天和夜晚两用。11、适应小户型空间的家具设计可以折叠的床，白天和夜晚两用。折叠床塌塌米11、适应小户型空间的家具设计折叠床塌塌米11、适应小户型空间的家具设计11、适应小户型空间的家具设计迷你餐桌11、适应小户型空间的家具设计迷你餐桌迷你沙发11、适应小户型空间的家具设计迷你沙发11、适应小户型空间的家具设计11、适应小户型空间的家具设计利用凸窗下空间设计的塌塌米和写字台.11、适应小户型空间的家具设计利用凸窗下空间设计七、日本小户型住宅的分析以及对我们的启发七、日本小户型住宅的分析以及（一）、日本住宅的分类按组合形态分类：a、独户住宅b、集合住宅（一）、日本住宅的分类按组合形态分类：

面积：普遍90—100平米，个别豪华型200平米以上；层数1-3层；在日本土地私有化，个人买下土地后，找开发商进行建造，即定购。a、独户住宅面积：普遍90—100平米，个别豪华型200平米以上；层数

●面积：普遍住宅套型面积都在90平方米以下，三居室的套内面积也基本上在80平方米左右；●形式有：中央楼梯型、单走廊型、跃廊型；●楼宇有物业管理，遍布城区及郊外。城区内一般都单幢式开发；郊外都较成规模开发，享有小区环境，密度较低。a、集合住宅●面积：普遍住宅套型面积都在90平方米以下，三居室的套日本集合住宅的特点

1.独特的平面布局2.和室和玄关3.丰富的储物空间4.分离的洗、浴、卫5.强调公共配套6.适应“生活方式”和“年龄段”变化的住宅7.“菜单式”和“自由选择”的建造方案8.其它（立面、技术、设施、景观等）日本集合住宅的特点1.独特的平面布局1.独特的平面布局●“田字形”户型平面

卧室靠近北部入口处厨房以及一套洗、浴、卫在中间起居厅、餐厅在南侧●外部交通多为单外廊式内部走廊连通玄关至起居空间南侧阳台基本连通室内的“洄游空间”面宽6-8米，基本两个房间朝南进深11-14米●采用框架结构1.独特的平面布局●“田字形”户型平面

卧室靠近北部入口处

2.和室和玄关●和室是日本住宅独有的多功能生活空间，●它兼有第二“起居空间”的作用，●内铺榻榻米（多为6帖，每帖2x0.98米），●采用推拉门，空间上与周边可分可合，●通常还附有一个较大的储物空间（壁柜），

2.和室和玄关●和室是日本住宅独有的多功能●玄关作为日本住宅的入户空间，同时具备换鞋、收藏，以及空间过渡的作用。●一般拥有较大的鞋子收藏空间；往往还要考虑换鞋的座凳或扶手

2.和室和玄关●玄关作为日本住宅的入户空间，2.和室和玄关日本住宅非常重视储物功能，每户拥有很多的各种各样的储藏空间；3.丰富的储物空间日本住宅非常重视储物功能，3.丰富的储物空间日本住宅一般只拥有一套洗、浴、卫设施；洗、浴、卫之间是彼此分离，彼此干扰小；比较重视洗浴空间。

4.分离的洗、浴、卫

日本住宅一般只拥有一套洗、浴、卫4.分离的洗日本住宅销售因为只计算套内使用面积（阳台面积也不计入），因此比较强调公共设施的配套。如社区集会所、公共入户大堂、停车库等……

5.强调公共配套东京多摩住宅区社区集会所日本住宅的社区集会所是为了解除居民的孤独感，增进居民之间相互交往而设计的，贴近日常生活，便于利用，规模通常小型化（以适合集和住宅社区的规模为准），内部可设厨艺交流、公共餐厅、幼儿看护等功能……

日本住宅销售因为只计算套内使用面积（居民交纳少量的费用就可以使用社区集会所，进行厨艺交流、室外就餐。

5.强调公共配套东京多摩住宅区社区的幼儿看护室

居民交纳少量的费用就可以使用社5.强调公共配套东京多摩住宅区社区的公共入户大堂

5.强调公共配套东京多摩住宅区社区的5.强调公共配套东京六本木住宅区的公共入户大堂

东京幕张新城住宅区的公共入户大堂

5.强调公共配套东京六本木住宅区的东京幕张新城住宅区的公共入户住宅区日本多发地震，故很少设地下车库，一般做地上多层车库

5.强调公共配套住宅区日本多发地震，故很少5.强调公共配套

5.强调公共配套节约空间的双层自行车停车位

5.强调公共配套节约空间的双层自行车停车位

5.强调公共配套注重无障碍设计5.强调公共配套注重无障碍设计6.适应生活方式和年龄段变化的住宅根据家庭人口结构和年龄段的变化而变化的日本住宅设计。6.适应生活方式和年龄段变化的住宅根据家庭人口结构和年龄段的6.适应生活方式和年龄段变化的住宅房间的分隔采用“可移动的家具”、“推拉门”、“隔音良好的轻质隔墙”，住户可以自己根据各自的生活方式喜好随意组合；

StevenHoll设计的福冈“融合的世界”，采用了“合页空间”，丰富了室内空间的变化。

真正意义上的“长效住宅”；6.适应生活方式和年龄段变化的住宅房间的分隔采用“可移动的家●

“计划菜单”：在外形一致，给排水管线不变的前提下，室内可以自由分隔；●“彩色菜单”：为墙壁、地板、顶棚和家具设备提供传统、现代、自然等多种色调组合搭配，让住户选择；●“选择权”方式：在计划菜单的基础上，增加室内物品和设备的种类，并加以相应收费；也可以对设备的表面材料加以改变。

7.“菜单式”和“自由选择”的建造方案

●“计划菜单”：在外形一致，给排水管线不变的前提下，室内可

8.其它（立面、技术、设施、景观等）日本住宅的立面都比较简洁，装饰少，色彩以灰、白为主；立面材料多为面砖、质感涂料、成品外墙砖等；立面简洁但并不简陋，部品、材料、工艺等非常精致、耐看，体现很高的工业化建造技术。

8.其它（立面、技术、设施、景观等）日本住宅的立面都比较简一体化的成品外窗以灰、白为主的立面；立面材料为成品外墙砖；8.其它（立面、技术、设施、景观等）一体化的成品外窗以灰、白为主的立面；8.其它（立面、技术、设成品转角外墙面砖8.其它（立面、技术、设施、景观等）成品转角外墙面砖8.其它（立面、技术、设施、景观等）8.其它（立面、技术、设施、景观等）良好保温隔热性能的复合外墙

成品空心外墙饰面砖8.其它（立面、技术、设施、景观等）良好保温隔热性能的复合外8.其它（立面、技术、设施、景观等）手摇式平开窗，开启角度自由控制；具有防盗、防台风功能的半开启窗；8.其它（立面、技术、设施、景观等）手摇式平8.其它（立面、技术、设施、景观等）成品压顶板:工业化产品，及起到收边作用，又形成滴水线保护墙面的清洁。使建筑物的线条更加挺括及精致。8.其它（立面、技术、设施、景观等）成品压顶板:8.其它（立面、技术、设施、景观等）空调套管：室内、外均有工业化成品，排气孔洞扣帽8.其它（立面、技术、设施、景观等）空调套管：排气孔洞扣帽8.其它（立面、技术、设施、景观等）晒衣架：与栏杆一体化设计、生产；可折叠、升降，晒衣高度在栏杆（磨砂玻璃）范围内，不影响外立面美观；8.其它（立面、技术、设施、景观等）晒衣架：8.其它（立面、技术、设施、景观等）工业化整体卫浴8.其它（立面、技术、设施、景观等）工业化整体卫浴8.其它（立面、技术、设施、景观等）●给排水系统：管道的组装均在工厂完成90%以上，并作严格的试水检测后，装箱后运到现场,工人只需完成接口部分的操作；●房屋全部采用同层排水，并设有集水器装置；卫浴大部分采用整体式工业化品；●给排水设计一般由专业的设计公司完成，设计的自动化及标准化程度高；8.其它（立面、技术、设施、景观等）●给排水系统：管道的8.其它（立面、技术、设施、景观等）同层排水系统8.其它（立面、技术、设施、景观等）同层排水系统8.其它（立面、技术、设施、景观等）平时小风量换气系统8.其它（立面、技术、设施、景观等）平时小风量换气系统8.其它（立面、技术、设施、景观等）日本住宅区的景观设计追求清新、自然的气息8.其它（立面、技术、设施、景观等）日本住宅区的景观设计追求8.其它（立面、技术、设施、景观等）沿步行者专用道两侧形成街道景观,它给布满绿色的街道以活力,并促进居住者与该地区人们的交流8.其它（立面、技术、设施、景观等）沿步行者专用9.日本住宅对我们的启示

1.节能省地，节约资源2.房间尺度不在大，而在精细化，人性化的设计3.高效多用空间，灵活性可变性4.注重公共空间的设计9.日本住宅对我们的启示1.节能省地，节约资源八、小户型常规营销手段八、小户型常规营销手段1、投资诉求：小户型消费群体占较大比例的消费群是投资客户，通过投资小户型获取租金回报。2、客户群诉求：小户型消费者有特定的消费群体，以特定消费群体为诉求点，在许多小户型营销占有较大的市场空间。3、产品诉求：以空间变化和产品的创新性来吸引消费者的注意。4、E时代诉求：强调信息畅通，办公和商务功能强。5、位置诉求：深圳有许多口岸区域是小户型大量产生的区域，因而不少小户型以位置做文章。（一）小户型概念面面观1、投资诉求：小户型消费群体占较大比例的消费群是投资客户，通1、投资概念吸引投资客是许多小户型的卖点所在。1、投资概念吸引投资客是许多2、针对人群●针对小户型产品瞄准的对象：●70年代或80后对象。代表产品：花好园2、针对人群●针对小户型产品瞄准的对象：代表产品：御风庭、丽阳天下、苹果园、城市主场等2、针对人群代表产品：御风庭、丽阳天下、苹果园、城市主场等2、针对人群3、产品诉求强调室内空间的变化代表楼盘：鸿隆107、澎柏白金公寓3、产品诉求强调室内空间的变化西岸观邸春花四季园3、产品诉求西岸观邸春花四季园3、产品诉求4、E时代诉求：强调产品的信息功能.代表楼盘：都市E站、格林网苑。4、E时代诉求：强调产品的信息功能.5、位置诉求强调口岸概念。代表楼盘：双城世纪、阳光新干线、锦上花、汇展阁等。5、位置诉求强调口岸概念。6、产品的年轻化塑造在立面表现上的年轻化倾向.代表楼盘：金地梅龙镇，80后街，韵动领地等。6、产品的年轻化塑造在立面表现上的年轻7、体验营销主题化的设计：代表楼盘：朗钜御风庭、米兰公寓、苹果园等7、体验营销主题化的设计：九、小户型今后的发展趋向九、小户型今后的发展趋向小户型≠低档次≠低标准。

随着小户型产品的不断深入，小户型不在是单纯意义上的安置型物业，小户型可以有不同档次的分类。产品功能的多元化和消费者的多层次化。

小户型住宅的消费层面广泛，小户型住宅其实也不是完全是普通白领消费的，高级白领，金领都有小户型的消费需求。小户型住宅的使用功能除了自用之外，还兼有商务、投资、度假等多种功能。因而小户型住宅产品今后的发展应该是进一步细分市场，产品分级，超多元化方向前进。

小户型的发展趋向小户型≠低档次≠低标准。小户型的发展趋向小户型住宅产品在规划的合理性和产品细化上走出新路

小户型产品对规划的要求较高，搞得不好小户型住宅就成了熙熙攘攘的宿舍楼，解决通风采光和隐私问题一直是小户型住宅的一个重点考虑的问题，随着小户型产品研究的进一步深化，精装修越来越多渗透到小户型产品中，小户型在细部空间的利用方面还会有更多的创新。比如增加储物空间等。将康居型住宅的创新手法运用到小户型中。早期的小户型住宅没有入户花园、超高露台、步入式凸窗等，现在不少小户型住宅都将一些康居型住宅的创新手法运用到了小户型住宅产品中，在空间的集约化、合理性、舒适性等方面都有所创新。小户型的发展趋向小户型住宅产品在规划的合理性和产品细化上走出新路小户型的发展小户型虽然不是终极置业的主流型的产品，但仍是城市发展过程中补充型的产品。而且随着国家新的的宏观调控的实施，小户型住宅产品将会是热点项目。

随着国家对房地产的宏观调控的实施，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。”今后小户型产品的开发将会成为热点项目。小户型的发展趋向小户型虽然不是终极置业的主流型的产品谢谢！谢谢！中小户型住宅产品

中小户型住宅产品小空间里面的大文章——深圳小户型住宅产品发展演变趋向小空间里面的大文章——深圳小户型住宅产品发展演变趋向目录小户型住宅产品的定义小户型产生的历史根源和发展阶段花样年“花”系列小户型产品的发展小户型产品的特殊性小户型产品规划和单体上的趋向近年来小户型产品的户型设计新手法日本小户型住宅的分析以及对我们的启发小户型常规营销手段。小户型今后的发展趋向目录小户型住宅产品的定义一、小户型住宅产品的定义一、小户型住宅产品的定义以户型面积定义的小户型产品类型代表项目功能种类纯粹小户型项目（公寓类）汇展阁、趣园、世金汉宫、鸿隆107、澎柏白金公寓等以酒店型、商务型公寓和单身公寓为主。紧凑型小面积户型项目花好园、名仕阁、御风庭、时代骄子、双城世纪、都市E站、金色假日、丽阳天下等以白领型公寓、酒店服务公寓，小户型住宅为主。一、小户型住宅产品的定义以户型面积定义的小户

功能上划分的小户型住宅种类类型项目代表服务人群居家型花好园、丽阳天下、旭飞花园、城市新天地、城市主场、金色假日等白领类、港人度假类、中港家庭类、粉领类等商务型都市E站、世金汉宫、都会100、金茂礼都等深港两地商务人员、小型企业一、小户型住宅产品的定义功能上划分的小户二、小户型产生的历史根源和发展阶段二、小户型产生的历史根源97年深圳小户型典型1997年以汇展阁为代表开创了深圳酒店式公寓的先河，这也是深圳最早的高档小户型产品97年深圳小户型典型1997年以汇展阁为代表开创97年深圳小户型典型汇展阁的单体通廊式97年深圳小户型典型汇展阁98年深圳小户型典型1998年以“旭飞花园”和“紫薇阁”为代表的小户型住宅热销，引发了地产商对小户型产品的关注。98年深圳小户型典型1998年以“旭飞花园”和“98年深圳小户型典型华天苑三梯32户的布局，会造成电梯实用的紧张98年深圳小户型典型华天苑三梯32户的布局，会造成电梯实雕塑家园首次出现了公建化的小户型。首创了ＬＯＦＴ空间99年深圳小户型典型雕塑家园首次出现了公建化的99年深圳小户型典型2000年深圳小户型典型

都市E站已经开始注意到了内部的采光和通风。2000年深圳小户型典型都市E站已经开始注意到了内部的产品规划集约化程度较高---丹枫白露。

2002年深圳小户型典型产品规划集约化程度较高---丹枫白露。

2002年深圳小户型朗钜御风庭注重户型采光的均好性。

并在走廊设计了空中花园。2004年深圳小户型典型朗钜御风庭注重户型采光的均好性。

并在走廊设计了空中花园。22004年苹果园创造了关外小户型开始的时代2004年深圳小户型典型2004年苹果园创造了关外小户型开始的时代2004城市主场首个采用大面积送凸窗的手法。对共用空间的处理较好。2005年深圳小户型典型城市主场首个采用大面积2005年深圳小户型典型城市主场采光良好的走廊和电梯间2005年深圳小户型典型城市主场采光良好的2005年深圳小户型典型城市主场公共空中庭院2005年深圳小户型典型城市主场公共空中庭院2005年深圳小户型典型星河世纪采用奇偶层错层送露台和赠送凸窗的模式。2005年深圳小户型典型星河世纪采用奇偶2005年深圳小户型典型小户型产生的几种情况代表楼盘先天规划条件有缺陷：地块小、噪音干扰大、景观资源差。旭飞华天苑、翠雅居、鹏盛公寓、名仕阁、深蓝季节、澎柏假日公寓、美丽湾国际公寓、蓝馨苑等。有问题楼盘，烂尾楼改建，有些改建后功能变化。双城世纪、佳兆业中心、红桂皇冠、祥云天都世纪等度假和临时性居住水云间、优品艺墅、湖心岛、心海假日、海世界等大社区的产品补充鸿翔御景东园、万科城、东海岸、万科高尔夫城市花园等政策导向

2006年6月1号开始实行的”国六条“90平方米以下占70%,将形成小户型的新的市场需求。小户型产生的几种情况小户型产生的几种情况代表楼盘先天规划条件有缺陷：地块小、噪音时间代表楼盘市场特征1997－1999年汇展阁、名仕阁、紫薇阁、旭飞花园、华达园、华天苑、鹏盛公寓、华清园等小户型住宅起步阶段

2000－2003年今日家园、都市E站、都会100、丽阳天下、彩田名苑、枫丹白露、苹果园、星桂园、时代骄子、百分白公寓等小户型住宅发展提升阶段2004－2005年星河世纪广场、趣园、花好园、御景华城、世金汉宫、城市主场、城市天地广场、御风庭、鸿隆107、金贸礼都、友邻国际公寓、风格名苑、海世界、I领海等小户型进入多元化发展阶段小户型发展的历史阶段时间代表楼盘市场特征1997片区位置代表项目受众人群口岸片区罗湖、文锦渡、皇岗等口岸地带汇展阁、双城世纪、置地逸轩、阳光新干线、御风庭、城市天地广场、港城华庭、绿茵阁金、御庭园等香港客户、深港家庭、深港投资客旧厂改造区八卦岭工业区、上步工业区、天健工业区等鹏盛公寓、城市主场、翠馨居、都会100、东方时代、金贸礼都、TT国际公寓等深圳白领、粉领、投资客等旧城改造区东门、蔡屋围、水贝等东门168、蓝馨苑、风格名苑、今日家园、名仕阁、星桂苑等深圳白领、深港家庭、深港商务人员、投资客等旧村改造区岗厦、新州、沙嘴、泥岗、皇岗等星河世纪广场、花好园、丽阳天下、星座传奇、皇庭世纪、翠雅居、华天苑等深圳白领、投资客等海景度假区盐田海世界、倚天阁、I领海、湖心岛等老板阶层、高级金领其他片区南山、宝安、龙岗等时代骄子、百分白公寓、友邻国际公寓、新一代公寓、米兰公寓、鸿隆107、五米阳光、苹果园、信和爱琴居等深圳白领、深港家庭、投资客等片区位置代表项目受众人群口岸片区罗湖、文锦渡、皇岗四、小户型住宅产品的特殊性四、小户型住宅产品的特殊性1、小户型产品的多义性

：●小户型适用的人群广泛：从终极消费者来看，小户型消费的人群非常广泛，不仅是刚到深圳不久积蓄有限的白领，深港小家庭，单身人士，深港商务人员，还是高级白领、BOBO族、外地驻深机构、老板阶层等都有小户型的消费市场。●小户型功能的多义性：小户型的适应的消费功能广泛，除了自住、出租、投资、赠品等，还有可以用于第二居所、度假、休闲、办公、商务活动、老板的灰色空间等多种用。●小户型档次的多重性：不再是过去理解的单纯安置型物业，小户型实际也可以做出不同的档次。1、小户型产品的多义性：●小户型适用的人群广泛：从终极小户型产品适用于广泛的消费人群小户型产品适用于广泛的消费人群2、容易异化的功能●小户型产品在功能上的转化是经常出现的。●深圳不少小户型开始还有居家的功能，随着城市发展的成熟和客户的不断变化，许多小户型的住宅开始出现了功能上的异化。●例如都市E站、雕塑家园、都会100、鹏盛公寓开始从居家为主，之后变成办公为主。●模糊功能的小户型产品，像深南路边的自由广场，是按住宅建的写字楼。2、容易异化的功能●小户型产品在功能上的转化是经常出现的小户型功能容易异化为办公小户型功能容易异化为办公●小户型住宅功能转换成办公，户型也随之改变。小户型功能容易异化为办公●小户型住宅功能转换成办公，户型也随之改变。小户型功能容一．灵活的LOFT设计

●弱化居住功能，提供灵活的大空间，给使用者自由发挥

●平层大空间方式—只预留厨卫管线

●高空间方式（可增设夹层）案例一：马赛公寓小户型功能容易异化为办公一．灵活的LOFT设计小户型功能容易异化为办3、产品缺陷不可避免●小户型住宅由于面积的限制，住宅所要求的许多功能难以满足。●小户型住宅的私密性较差。●小户型住宅的入驻人员复杂，安全性差，管理难度大。3、产品缺陷不可避免●小户型住宅由于面五、小户型产品规划和单体上的趋向五、小户型产品规划和单体上的趋向（一）小户型在产品规划上的趋向1、小户型产品规划上注重私密性考虑。2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计。3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件（一）小户型在产品规划上的趋向1、小户型产品规划上注重私密性楼道错开的设计，以保障小户型的私密性。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：楼道错开的设计，以保障小户型的私密性。1、小户型

在景尚公寓中同样采用了

楼道错开的处理方式，住户的私密性较好。迷你两房两厅，面积仅为58－62平方米,做到户型通风采光较好。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：在景尚公寓中同样采用了

楼道错开的处理方金茂礼都的走道采取了三段式的设计，避免了大通道。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：金茂礼都的走道采取了三段式的设计，避免了大通道。1、小户型产1、小户型产品规划上注重私密性考虑：避免大通道，减少单元的户数。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：避免大通道，减少单万科17英里的楼道处理

——改变楼道和入户门的设计。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：万科17英里的楼道处理

——改变1、小户型产品规划上注重私密性考虑：万科17英里的楼道处理和入户门的设计。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：万科17英里的楼道利用走廊的变化增加私密性1、小户型产品规划上注重私密性考虑：折线型的走廊，和锯齿状的入户方式，增加私密性。利用走廊的变化增加私密性1、小户型产品规划上注重私密性考虑：折线型的走廊锯齿状的入户方式1、小户型产品规划上注重私密性考虑：折线型的走廊锯齿状的入户方式1、小户型产品规划上注重私密性考2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计五米阳光通过改变交通组织，采用了外挂廊布局的方式，每层的外廊同时服务两层单位。2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计五米阳按国家的建筑面积计算规范：“有永久性的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算”。外挂廊既能节省建筑面积，又能够形成一梯两户的格局。2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计按国家的建筑面积计算规范：“有永久性的室外楼梯，应按2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计两房两厅带入户花园，南北通透，厅和房间全部朝南，进深仅为5.7米。面积仅为58平方米。小户型实现南北通透。带玄关的单身公寓南北通透。面积仅为27.58平方米2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计两房两厅带入户3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件领尚时代利用天井增加小户型的采光通风条件。3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件领尚时代利用天井增加蜜园利用天井和凹槽增加小户型的采光通风条件3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件蜜园利用天井和凹3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条（二）近年来小户型产品在户型设计上的趋向

1、近年来小户型的集约化程度明显提高2、尽量的缩小进深，增加采光面。3、空间使用的合理性和舒适性。（二）近年来小户型产品在户型设计上的趋向金茂礼都的单房可以做到23平方米，旭飞华达园的单房在26平方米左右，实现了厅、房、厨房、卫生间、阳台齐全。1、近年来小户型的集约化程度明显提高集约化的小户型公寓，尽量用有限的空间创造出更多的功能来。金茂礼都的单房可以做到23平方米，旭飞华达园的单房在22、尽量的缩小进深，增加采光面。早期小户型产品进深较大，单房采光通风效果都会有些问题2、尽量的缩小进深，增加采光面。早期小户型产品进深较大，单房锒钜·御风庭的单身公寓的进深为6米，置地逸轩的一房两厅的进深不算阳台为5.7米，加上阳台为6.8米，从采光的效果来看现阶段的小户型的采光效果更佳。改良后的小户型进深都比较小2、尽量的缩小进深，增加采光面。锒钜·御风庭的单身公寓的进深为6米，置地逸轩的一房3、空间使用的合理性和舒适性客厅餐厅玄关厨房洗手间卧室一房两厅的小户型，面积仅为42平方米，还有穿堂风，加上阳台进深仅为6米。3、空间使用的合理性和舒适性客厅餐厅玄关厨房洗手间卧室一房两3、空间使用的合理性和舒适性凸窗凸窗卧室卧室阳台餐厅客厅厨房卫生间玄关两房两厅、阳台、卫生间、厨房、玄关、凸窗等一应俱全，面积仅为51.76平方米。纳米化的小户型设计3、空间使用的合理性和舒适性凸凸窗卧室卧室阳台餐厅客厅厨房卫卧室转角大凸窗客厅带多功能厅充分的四面采光采光良好的小户型3、空间使用的合理性和舒适性卧室转角大凸窗客厅带多功能厅充分的四面采光采光良好的小户型3六、近年来小户型产品的户型设计创新手法六、近年来小户型产品的1、小户型中也采用了入户花园入户花园1、小户型中也采用了入户花园入户2、步入式凸窗扩大室内面积凸窗顶部的反梁也做成了吊柜。

城市主场的一房一厅建筑面积32平方米，室内面积24平方米，两个大凸窗附送面积10平方米.注:2006年深圳新的房屋测量规范已经不允许这样做了.

2、步入式凸窗扩大室内面积凸窗顶部的反梁也做成了吊柜城市主场硕大的凸窗设计2、步入凸窗扩大室内面积利用夹层做的吊柜城市主场的凸窗进深超过1.5米，一房一厅赠送面积有10平方米。注:2006年深圳房屋测量规范明确凸窗的进深不能超出0.6米.城市主场硕大的2、步入凸窗扩大室内面积利用夹层做的吊柜城市主3、小户型采用隔层送露台手法注:2006年深圳房屋测量规范明确允许做两层高露台,但是中间不能做隔栅,如做隔栅,按两层面积计算.3、小户型采用隔层送露台手法空中院馆“空中院馆”虽然只“送”了一半面积，但不失为改善建筑品质，增加实用空间的有效手段4、空中院馆空中院馆“空中院馆”虽然只4、空中院馆空中院馆替换了连接客厅与个人卧室的走廊，通过巧妙的分隔，将连贯性和私密性都得到前所未有的重视。4、空中院馆空中院馆替换了4、空中院馆5、隔层送出的露台为一些发展商利用，为小业主暗示可以隔出一间房来。5、隔层送出的露台为一些发展商利用，为小业主暗示6、超高入户花园在小户型中便于二次改造6、超高入户花园在小户型中便于二次改造7、利用户型的二次改造，扩大室内空间.澎柏假日寓利用阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成了两房一厅。表面上看该公寓有许多缺陷，关键是二次改造之后的效果。7、利用户型的二次改造，扩大室内空间.澎柏假日寓利用阳台空间澎柏假日公寓利用阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成了两房两厅。7、利用户型的二次改造，扩大室内空间.澎柏假日公寓利用阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成了7、利8、小户型复式房的做法，可以隔出更多的空间来小户型复式下层复式上层在入户花园和客厅上空都有隔出房间的可能8、小户型复式房的做法，可以隔出更多的空间来小户型复式下层复式一房一厅49－52平方米，带入户花园，通过二层改造可以多出11平方米。8、小户型复式房的做法，可以隔出更多的空间来复式一房一厅49－52平方米，带入户花园，通过二层改造可以多9、利用2.2米层高局部偷出面积将厨房和卫生间都做成2.2米以下的凸窗形式。9、利用2.2米层高局部偷出面积将厨房和卫生间都做成9、利用2.2米层高局部偷出面积多重组合送出空间的做法●

入户花园赠送1/2●

落地凸窗全送

●玻璃前厅全送

●浴缸位全送●建筑面积71m²9、利用2.2米层高局部偷出面积多重组合送出空间的做法●入10、通过改变厨房和浴卫的位置扩大生活空间煤气灶、抽油烟机、盥洗台、洗衣机都放到阳台上，节省空间。10、通过改变厨房和浴卫的位置扩大生活空间煤气灶、抽油烟机、小户型公寓不专门设计厨房，而设计出开敞式灶台10、通过改变厨房和浴卫的位置扩大生活空间小户型公寓不专门设计厨房，而设计出开敞式灶台10、通过改变厨11、适应小户型空间的家具设计可以折叠的床，白天和夜晚两用。11、适应小户型空间的家具设计可以折叠的床，白天和夜晚两用。折叠床塌塌米11、适应小户型空间的家具设计折叠床塌塌米11、适应小户型空间的家具设计11、适应小户型空间的家具设计迷你餐桌11、适应小户型空间的家具设计迷你餐桌迷你沙发11、适应小户型空间的家具设计迷你沙发11、适应小户型空间的家具设计11、适应小户型空间的家具设计利用凸窗下空间设计的塌塌米和写字台.11、适应小户型空间的家具设计利用凸窗下空间设计七、日本小户型住宅的分析以及对我们的启发七、日本小户型住宅的分析以及（一）、日本住宅的分类按组合形态分类：a、独户住宅b、集合住宅（一）、日本住宅的分类按组合形态分类：

面积：普遍90—100平米，个别豪华型200平米以上；层数1-3层；在日本土地私有化，个人买下土地后，找开发商进行建造，即定购。a、独户住宅面积：普遍90—100平米，个别豪华型200平米以上；层数

●面积：普遍住宅套型面积都在90平方米以下，三居室的套内面积也基本上在80平方米左右；●形式有：中央楼梯型、单走廊型、跃廊型；●楼宇有物业管理，遍布城区及郊外。城区内一般都单幢式开发；郊外都较成规模开发，享有小区环境，密度较低。a、集合住宅●面积：普遍住宅套型面积都在90平方米以下，三居室的套日本集合住宅的特点

1.独特的平面布局2.和室和玄关3.丰富的储物空间4.分离的洗、浴、卫5.强调公共配套6.适应“生活方式”和“年龄段”变化的住宅7.“菜单式”和“自由选择”的建造方案8.其它（立面、技术、设施、景观等）日本集合住宅的特点1.独特的平面布局1.独特的平面布局●“田字形”户型平面

卧室靠近北部入口处厨房以及一套洗、浴、卫在中间起居厅、餐厅在南侧●外部交通多为单外廊式内部走廊连通玄关至起居空间南侧阳台基本连通室内的“洄游空间”面宽6-8米，基本两个房间朝南进深11-14米●采用框架结构1.独特的平面布局●“田字形”户型平面

卧室靠近北部入口处

2.和室和玄关●和室是日本住宅独有的多功能生活空间，●它兼有第二“起居空间”的作用，●内铺榻榻米（多为6帖，每帖2x0.98米），●采用推拉门，空间上与周边可分可合，●通常还附有一个较大的储物空间（壁柜），

2.和室和玄关●和室是日本住宅独有的多功能●玄关作为日本住宅的入户空间，同时具备换鞋、收藏，以及空间过渡的作用。●一般拥有较大的鞋子收藏空间；往往还要考虑换鞋的座凳或扶手

2.和室和玄关●玄关作为日本住宅的入户空间，2.和室和玄关日本住宅非常重视储物功能，每户拥有很多的各种各样的储藏空间；3.丰富的储物空间日本住宅非常重视储物功能，3.丰富的储物空间日本住宅一般只拥有一套洗、浴、卫设施；洗、浴、卫之间是彼此分离，彼此干扰小；比较重视洗浴空间。

4.分离的洗、浴、卫

日本住宅一般只拥有一套洗、浴、卫4.分离的洗日本住宅销售因为只计算套内使用面积（阳台面积也不计入），因此比较强调公共设施的配套。如社区集会所、公共入户大堂、停车库等……

5.强调公共配套东京多摩住宅区社区集会所日本住宅的社区集会所是为了解除居民的孤独感，增进居民之间相互交往而设计的，贴近日常生活，便于利用，规模通常小型化（以适合集和住宅社区的规模为准），内部可设厨艺交流、公共餐厅、幼儿看护等功能……

日本住宅销售因为只计算套内使用面积（居民交纳少量的费用就可以使用社区集会所，进行厨艺交流、室外就餐。

5.强调公共配套东京多摩住宅区社区的幼儿看护室

居民交纳少量的费用就可以使用社5.强调公共配套东京多摩住宅区社区的公共入户大堂

5.强调公共配套东京多摩住宅区社区的5.强调公共配套东京六本木住宅区的公共入户大堂

东京幕张新城住宅区的公共入户大堂

5.强调公共配套东京六本木住宅区的东京幕张新城住宅区的公共入户住宅区日本多发地震，故很少设地下车库，一般做地上多层车库

5.强调公共配套住宅区日本多发地震，故很少5.强调公共配套

5.强调公共配套节约空间的双层自行车停车位

5.强调公共配套节约空间的双层自行车停车位

5.强调公共配套注重无障碍设计5.强调公共配套注重无障碍设计6.适应生活方式和年龄段变化的住宅根据家庭人口结构和年龄段的变化而变化的日本住宅设计。6.适应生活方式和年龄段变化的住宅根据家庭人口结构和年龄段的6.适应生活方式和年龄段变化的住宅房间的分隔采用“可移动的家具”、“推拉门”、“隔音良好的轻质隔墙”，住户可以自己根据各自的生活方式喜好随意组合；

StevenHoll设计的福冈“融合的世界”，采用了“合页空间”，丰富了室内空间的变化。

真正意义上的“长效住宅”；6.适应生活方式和年龄段变化的住宅房间的分隔采用“可移动的家●

“计划菜单”：在外形一致，给排水管线不变的前提下，室内可以自由分隔；●“彩色菜单”：为墙壁、地板、顶棚和家具设备提供传统、现代、自然等多种色调组合搭配，让住户选择；●“选择权”方式：在计划菜单的基础上，增加室内物品和设备的种类，并加以相应收费；也可以对设备的表面材料加以改变。

7.“菜单式”和“自由选择”的建造方案

●“计划菜单”：在外形一致，给排水管线不变的前提下，室内可

8.其它（立面、技术、设施、景观等）日本住宅的立面都比较简洁，装饰少，色彩以灰、白为主；立面材料多为面砖、质感涂料、成品外墙砖等；立面简洁但并不简陋，部品、材料、工艺等非常精致、耐看，体现很高的工业化建造技术。

8.其它（立面、技术、设施、景观等）日本住宅的立面都比较简一体化的成品外窗以灰、白为主的立面；立面材料为成品外墙砖；8.其它（立面、技术、设施、景观等）一体化的成品外窗以灰、白为主的立面；8.其它（立面、技术、设成品转角外墙面砖8.其它（立面、技术、设施、景观等）成品转角外墙面砖8.其它（立面、技术、设施、景观等）8.其它（立面、技术、设施、景观等）良好保温隔热性能的复合外墙

成品空心外墙饰面砖8.其它（立面、技术、设施、景观等）良好保温隔热性能的复合外8.其它（立面、技术、设施、景观等）手摇式平开窗，开启角度自由控制；具有防盗、防台风功能的半开启窗；