南阳市徐庄地块市场及发展策略报告课件

南阳市工业路地块市场发展报告STRATEGYREPORT

NANYANGINDUSTRIALROADBLOCK南阳市工业路地块项目发展策略项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商业初步定位竞争个案分析项目发展策略项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商项目位于卧龙区，工业路光武路交叉口向北50米。项目紧邻南阳市家电建材商业中心，距南阳家电大世界约1KM；项目处于南阳市老城区，周边配套齐全；项目处于南阳市主要交通干线附近，交通便利。项目位于卧龙区，工业路光武路交叉口向北50米。项目紧邻南阳市地块周边环境：项目东侧为电业局和联通公司家属院、西侧为常绿·林溪谷、南侧为梅溪河、北侧为城中村。地块处于工业北路，周边商业、娱乐、餐饮等配套设施齐全，居住便利性较高。地块周边仍有城中村及未改造扩宽的道路，并临近西药厂，生活环境较差。光武中路光武中路人民北路工业北路范蠡路区间路金玛特工厂店工业路畅歌KTV区间路人民路光武中路光武中路西段南阳家电大世界地块周边环境：项目东侧为电业局和联通公司家属院、西侧为常绿·项目处于已发展健全的老城区，周边有大量的城中村，新楼盘大多正在开发。附近有南阳普康药厂，紧邻梅溪河，周边环境较差。项目处于已发展健全的老城区，周边有大量的城中村，新楼盘大多正项目属性界定

主城区副中心

区域已经发展成熟

交通便利，配套齐全项目属性：区域属性：项目属性界定

主城区副中心

区域已经发展成熟

交通便利，配项目发展策略项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商业初步定位竞争个案分析项目发展策略项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商限购限贷限价房产税？定向放松差别化住房信贷坚持限购政策不放松价格调控收效较好推进改革试点国八条90/70政策国六条新国十条国19条新国八条国十一条宏观政策宏观政策：限贷、限购、限价等政策继续严厉实施，十八大以后2013年全年，政策将继续趋紧维稳为主，大的松动调整可能性较小。南阳虽未限购、限价，但是受到银行收缩信贷规模、限贷、首付提高、利率调高等因素的的影响：刚需客户被提高了置业门槛、增加了置业成本；改善性置业客户受到二套房贷款的限制，被阻隔在有限的购房人群之外新国五条限购限贷限价房产税？定向放松坚持限购政策不放松价根据南阳市房管局提供数据，从供应、去化上分析，南阳市目前市场中达到预售条件的存量就达到200余万方；受城中村改造项目多（已动迁38个）、体量大（1500万方）的影响，市场主力客户严重分流。从价格分析:10年严厉的调控政策未对市场产生较大的影响，价格稳步增长，11年全市价格达到3600元/㎡；2012年刚需成为市场主力；2013年-2014年预计销量及销售价格低位运行；市场环境市场环境：商品房供应量大，去化量小，市场存量较大，呈现供大于求，价格稳定运行的局面。根据南阳市房管局提供数据，从供应、去化上分析，南阳市目前市场城中村改造·第一批城中村改造项目·第二批城中村改造项目·13-14年城中村改造项目截止2013年5月底，中心城区已批准城中村（旧区）改造项目共60个。总占地约1.81万亩。在已经批准实施的60个改造项目中，正在动迁或建设的项目有38个，体量约1500万方。······························城中村改造：城中村改造加速，大量房源涌现将严重干扰商品房的市场，造成整体市场疲软的结局。·········城中村改造·第一批城中村·第二批城中村·13-14年城中村截2013年经济、政策环境不容乐观南阳整体市场存量和供应量大，竞争态势激烈国内经济整体现企稳回升的势头还未可知，不确定性因素仍然很大，彻底摆脱低谷走向复苏的任务依然艰巨。2013年，政策将继续趋紧维稳为主，大的松动调整可能性较小。宏观政策对市场影响仍较大，差别化的房贷政策暂时不会松动。城区向东的快速扩张、南阳新区的规划，土地市场无论存量还是未来的供应量都是十分巨大的。市场商品房存量较大，去化压力较大。城中城改造项目投放量逐渐放大，扰乱整体市场。背景小结2013年经济、政策环境不容乐观国内经济整体现企稳回升的势头项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析项目发展策略商业初步定位竞争个案分析项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析项目发展策略商中心城区板块西南城区板块铁西板块东城区板块白河南板块板块竞争北城区板块中心城区板块西南城区板块铁西板块东城区板块白河南板块板块竞争房地产板块对比分析东城区城区板块发展较成熟、基础配套基本齐全，城市主要发展方向房地产板块对比分析东城区城区板块发展较成熟、基础配套基本齐全城市经济核心地带，拥有良好的发展前景，但发展空间受限；道路交通便利，基础配套设施基本齐全，生活极其便利；小结【中心城区板块——主城区经济发展核心地带】提示在市场板块竞争中，本板块无明显竞争优势，周边竞争楼盘数量较多，竞争压力较大。如何将打造出差异化产品，将会是项目运作的主要问题。小结【中心城区板块——主城区经济发展核心地带】提示竞争态势—从竞争对手分布来看，呈现“群雄逐鹿”的局面，规模品质大盘云集，潜在项目云集在售项目较多，位置集中，楼盘同质化严重，且部分楼盘规模较大，户型设计符合现代人生活习惯。因此，本项目竞争形势严峻。如何打造出差异化的产品将会成为项目从开发到营销的过程中必须严阵以待的命题，或者说，将成为项目可持续发展的关键问题。项目竞争--选取市场上有代表性项目进行比对分析，找出成功点，规避风险南阳藏珑竞争态势—从竞争对手分布来看，呈现“群雄逐鹿”的局面，规模品利益点比对市场同质产品严重，本项目竞争更多依靠产品、性价比优势。结果优于+劣与-类同···利市场同质产品严重，本项目竞争更多依靠产品、性价比优势。结果产品规划规划直接决定项目的整体产品品质，规划是项目的灵魂。整体规划分析:品质项目在规划上兼顾居住的舒适性和形象、的生动性，楼体排布错落有致，灵动的布局提升了楼盘的品质天工兰乔圣菲三川御锦台常绿林溪谷藏珑品质项目规划比对市场目前产品规划比较粗犷，不注重细节和人性化设计，有型无实，这给本项目的创新提供了空间。财富公馆产品规划规划直接决定项目的整体产品品质，规划是项目的灵魂。整产品景观优秀的景观设计应是在结合地形、实用性、经济性的前提下，尽可能地讲求细部，走向精细化。小区的景观设计影响并改善社区的居住品质。品质项目多利用水景园林和组团景观绿化的的灵动布置，营造特有观景空间。此种景观设计提高居住的舒适度，凸显居住品质。三川御锦台天工兰乔圣菲品质项目景观比对藏珑大面积水景看起来很美，但后期养护将是一大难题，加强景观的可参与性，形成于业主的互动，可使景观的吸引力更强，提升项目竞争力。产品景观优秀的景观设计应是在结合地形、实用性、经济性的前提下产品建筑建筑风格及外立面是展示项目品质形象的第一窗口，直接决定项目在客户心中的位置及项目在客户心中的价格预期。建筑风格分析:建筑风格多样，不仅有常见的简欧、artdeco风格，更有英伦、古罗马等建筑风格。通过鲜明的立面吸引客户，提升项目品质、已成为南阳房地产市场竞争标准手段之一。如意广场建业森林半岛三川御锦台藏珑现有楼盘外立面处理粗糙不精致，品质良莠不齐，给本项目的品质提升提供了的空间。品质项目立面比对产品建筑建筑风格及外立面是展示项目品质形象的第一窗口，直接决藏珑三室两厅两卫139㎡常绿林溪谷三室两厅两卫126㎡如意广场三室两厅两卫140㎡三川御锦台三室两厅两卫134㎡主流户型户型设计是项目整体设计的落脚点，是房地产有产品转化为商品的终端，直接影响力人们的最终购买需求。消费者对户型设计的要求也越来越精细化、精致化。市场畅销主力户型的基本特征：户型方正，功能明晰，南北通透，动静分区，全明设计，布局紧凑，凸窗和多阳台设计增加了室内生动性和功能性。面积赠送户型，在满足客户功能需求的同时控制的总价，市场接受度较高。品质项目户型比对藏珑三室两厅两卫139㎡常绿林溪谷三室两厅两卫126㎡如意广品质项目配套比对配套是项目品质的直接体现，随着房地产市场的不断发展，消费者由单纯的考量楼盘居住功能转向楼盘综合素质比对。会所、幼儿园、多重智能化已成为标准配置。结合项目定位，站在消费的角度去合理配置配套设施、智能化标准是项目打动消费者的因素之一。品质项目配套比对配套是项目品质的直接体现，随着房地产市场的1、区域升温加速：随着政府的搬迁，区域的基础建设及配套将大大提升，竞争优势和居住优势逐渐体现，更具客户吸引力！2、存在突破机会：市场竞争项目素质较高，但在规划、景观、户型等细节处理上存在一定问题，本项目精细化运作是突破竞争的手段之一！3、竞争项目户型面积段重叠：从个案项目的主力户型可以看出120-140㎡的三房是市场集中投放的面积段，在这两个面积段的竞争是最激烈的，因此产品如避开此类面积段或在户型及项目上增加附加值，方能减少项目面临的竞争压力！操盘机遇1、区域升温加速：随着政府的搬迁，区域的基础建设及配套将大大项目发展策略项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商业初步定位竞争个案分析项目发展策略项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商本项目

优势S区位优势：紧邻城市主干道工业路，距南阳市建材、家电集销中心仅有不到1KM的路程，周边配套齐全，生活便利。劣势S环境劣势：周边城中村较多，且紧邻梅溪河，环境较差，不利于建造高端小区。项目劣势：周边项目多处于2期、3期开发，拥有良好的口碑和宣传基础。本项目宣传将会滞后机会O市场机会：项目位于副市中心位置，受地块限制，后期项目较少，项目具有一定的市场机会。威胁T政策调控威胁：目前国家信贷政策持续收紧，需求严重抑制。板块竞争威胁：位于副市中心位置，房价普遍较高，且环境较差，东区具有环境优势，西区具有价格优势，会分流板块客户区域竞争威胁：周边竞争项目存在分流客户的情况。整体来看，目前项目打造高端小区较为困难，需分析周边市场，找出市场空缺，推出空缺档位的产品，从而促进项目快速去化项目SWOT分析SWOT分析本项目优势S劣势S机会O威胁T整体来看，目前项目打造高端小项目开发次序的选择——不是项目分期，而是要体现分阶段建设的节奏感，要充分体现市场意识和对开发节奏的尊重第一阶段（市场实现）第一阶段选择远离主干道位置，通过价格实现资金快速回笼；项目地块开发次序的选择考虑：第二阶段选择相邻位置，将主景观体系打造完备，形成完全的展示；第三阶段选择邻近主干道位置，提升价格，实现盈利速度和质量的全面提升，开发利润最大化。第三阶段（利润实现）第二阶段（价值提升）项目开发次序的选择——不是项目分期，而是要体现分阶段建设的节项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商业初步定位项目发展策略竞争个案分析项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商业初步定位项项目商业规划思路

深掘项目价值，充分实现商业价值项目商业规划思路项目的商业定位：

独山大道沿岸的商业定位：商业巨头形象店（大型超市、购物中心）以独山大道为引力、以主力购物店为依托，充分吸引顾客的光顾。商业街商业定位：打造休闲商业街区以独山大道主力商业为引力，以各入口交通为依托，变线型商业排布为组团商业，发挥商业价值的最大化。引进商业巨头打造南阳城市商业副中心项目的商业定位：引进商业巨头打造南阳城市商业独山大道商业图片示意独山大道商业图片示意项目商业街图片示意项目商业街图片示意商业初步定位项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析项目发展策略竞争个案分析商业初步定位项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析项

竞争个案翰林华府

楼盘概况：南阳市天晟房地产公司开发的翰林华府，项目由八栋高层组成。南阳天晟房地产公司集合公司的一切人力、物力、财力联合国内知名建筑公司、策划公司、园林公司、商业管理公司、立志将翰林华府项目建成为居住环境好，投资价值高、大型商业配套齐、教育资源优先为一体的综合高档社区。车位：1：0.6本月销售情况：4月住宅实际成交均价4500元/㎡，剩余房源10套左右。商业目前认筹排号排到10号左右，定一交50万，定二楼交40万，定三楼30万。本月优惠：一次性优惠总房款6个点，按揭优惠总房款的一个点，首付30%，分期优惠总房款的四个点，首付40%本月推广动作：网络、围墙工程进度：1号楼盖到20层，2014年7月份封顶，交房时间2015年12月开盘时间：2013年4月开盘，均价3700元/㎡竞争个案翰林华府楼盘概况：南阳市天晟房

竞争个案卓越凯悦国际

楼盘概况：凯悦国际项目位于张衡路与人民路交汇处，由南阳市卓越房地产开发有限公司开发承建。由三层底商和两栋27层的5A写字楼组成，是南阳市唯一的集星级酒店、5A写字楼、休闲购物商业等为一体的高级商务综体项目。楼内设施齐全，周边配套有银行、ATM、餐饮、便利店、商务中心、公共会议室、停车场、娱乐设施等项目，方便人们生活娱乐，打造南阳宜居住宅。车位：576个本月销售情况：一期销售90%，均价6500元/㎡，目前二期认筹日期未定。本月优惠：一期2万抵3万,一次性优惠总房款的4个点,按揭首付50%,只能贷10年,分期首付50%,封顶30%，交房20%本月推广动作：网络、报广、信息工程进度：一期：东塔14层以下,西塔20层以下。二期：施工到2到3层交界面开盘时间：2013年8月18日，实际成交均价6200元/㎡竞争个案卓越凯悦国际楼盘概况：凯悦国际

竞争个案常绿林溪谷

楼盘概况：“让建筑与生命常绿!”河南常绿集团,载誉挺进南阳!旗下子公司南阳常绿置业倾力开发常绿·林溪谷项目,打造城市名片,推助城市辉煌!常绿·林溪谷,位于工业路与光武路交汇处(原南阳柴油机厂),城市中心,繁华领地。规划容积率2.8,绿化率41.8%,停车位800个,为南阳首席人文生态大盘。项目由14栋大气恢弘的纯高层建筑组成,33F建筑高度,俯瞰全城,极致尊荣不言而喻。以“林溪之美”构筑诗意园林,特设四季风情双主题广场、中心景观公园及多重绿化组团,画卷意境,营造南阳首屈一指的生态、舒适环境。项目户型设计考究,面积38-150平米不等,涵盖mini公寓、精致两房、舒适三房、豪阔四房等多种户型,满足各类品位人士的居住所需。小区内配套设施完善,幼儿园、会所、商业街区等一应俱全,纯熟生活氛围。中央领地,优越大城,诗意之境,人文尚邸。车位：1:0.8（一共800个车位，已卖出200个，十三万一个车位）本月销售情况：三期2014年4月18日开始认筹，预计均价4500元/㎡本月优惠：无本月推广动作：围墙、网络工程进度：10号楼、11号楼挖基坑出地面 开盘时间：2011年开盘，一期交房，均价4000元/㎡；二期已售90%，均价4400元/㎡

2014年4月18号三期认筹开始，当天实际认筹量65套左右，对外宣称认筹量100套左右。预计均价5000。

竞争个案天工兰乔圣菲

楼盘概况：兰乔圣菲稀缺纯板式住宅，独有6000㎡中央湖景，800㎡社区双语幼儿园，8000㎡的开放式商业街和1500㎡主题会所。建筑由14栋全通透南北板式小高层、高层组成，经典全明户型，面积由85-160㎡构成。项目地处南阳城市生活核心区，东邻城市主干道工业路，南临汉冶路，西邻车站路，北临天山路，交通便捷，路网发达。周边教育资源丰富：二十一小、九中、文化宫、书法协会、图书广场为孩子的梦想护航，项目独有的底层架空会所，近万方的生态湖面，1500㎡主题会所，让业主充分享受大社区的邻里亲情；尊贵的私家服务；酒店式入户大堂，800㎡社区双语幼儿园，8000㎡的开放式商业街，六大智能系统，都将为业主诠释“生活特区”的独特魅力。车位：1:0.75本月销售情况：二期认筹中，5万抵6万，8万抵10万，预计2014年5-6月份开盘，排卡100多号（共400套房源）预计开盘均价4700-4800元/㎡本月优惠：一次性优惠总房款的3个点，按揭优惠总房款的2个点，首付30%本月推广动作：LED网络围墙工程进度：二期正在做地基开盘时间：2013年4月开盘，实际成交均价4100元/㎡竞争个案天工兰乔圣菲楼盘概况：兰乔

竞争个案德盛公馆

楼盘概况：德盛公馆，由一栋住宅楼和两栋公寓楼组成，采用世界建筑史中极为重要的现代简约主义建筑风格，以美观、新颖、简洁大气、明快、流畅为特色，在显示现代综合体的新意。精品公寓采用中原首创的百分百零浪费设计，超高得房率，超大赠送空间，30㎡左右的标准间、45㎡左右的一房一厅和55㎡左右的两房一厅让您享受到小面积大空间的完美体验。品质住宅采用两梯四户的高端形式布局，120㎡左右的三房两厅和85㎡左右的两房两厅满足您居住的全方位需求。德盛公馆雄踞城市中心，坐拥便捷生活的从容，在这里可以享受到纯熟的10分钟生活圈。本月销售情况：未定本月优惠：未定本月推广动作：LED、围墙工程进度：目前打桩阶段开盘时间：预计2014年6月份左右竞争个案德盛公馆楼盘概况：德盛公馆，由

竞争个案财富公馆

楼盘概况：项目整体位于张衡路与工业路西南角，是由南阳百利全地产开发的一项集居住、购物、餐饮、休闲为一体的大型法式风情社区，项目由19栋高层住宅和2栋公寓楼,引进4万方法式国际block商业街区组成。建成后约有5265户入住。小区内部自带景观游泳池，2400㎡双语幼儿园，紧邻21小，21中，为您孩子提供一站式服务；市政双气让您享受高品质小区为您带来的生活感受；私享法式贵族专属私人档案物业服务；现古典主义风格气势恢宏，内享六大法式主题景观花园-波尔多花园、普罗旺斯花园、戛纳花园、科尔玛花园、凡尔赛宫、伯爵广场。本批次推出的7#、9#均为两梯四户设计，共计254套高层住宅。车位：1:1本月销售情况：8号楼一单元和二单元正在认筹（排到34号），三单元已售90%本月优惠：一次性优惠总房款的五个点，分期优惠总房款的两个点，首付40%，封顶30%，封顶后五个月交20%剩下的交房时再交，按揭直接减总房款的4万，首付30%。本月推广动作：微信平台、围墙、网络工程进度：七号楼建到2层，九号楼建到15层，八号楼正在打地基开盘时间：2013年11月9日一期已开盘，开盘实际成交均价4300元/㎡，现实际成交均价4500元/㎡竞争个案财富公馆楼盘概况：项目整体位于

竞争个案三锦国际项目概况：1#楼为27层商务办公楼：1-4层为商业，5层架空层为公共休闲区域，6-27层为写字楼（每层约1000㎡）。两栋住宅：2#楼共30层分为两个单元，一个单元为两梯四户，一个单元为两梯三户；3#楼1-3层为商业，4-26层为住宅，规划为两个单元，两梯四户设计。 车位：600多个车位本月销售情况：正在认筹中，住宅排到90号左右，写字楼排到40号左右，预计五六月份开盘选房。 本月优惠：住宅2万抵3万，写字楼5万抵7万本月推广动作：单页、报纸、网络工程进度：尚未动工开盘时间：预计五六月份开盘选房

竞争个案三锦国际项目概况：1#楼为27层商务办公楼：1-项目位置张衡路与仲景路交汇处西300米开发商河南省锦寓置业有限公司项目规模占地：400亩建筑面积：100万㎡容积率4物业类型住宅公寓商铺建筑类型高层、板塔结合、板楼、塔楼规划户数一期4000户主力户型40-135㎡开发进度一期1-9#楼二期10#16#外墙粉刷26#公寓已封顶

竞争个案美丽之都

楼盘概况：美丽之都是由河南省锦寓置业有限公司开发的大型城市综合体项目，项目位于张衡中路与仲景路交叉口向西300米，总占地面积近400亩，建筑面积超百万方，是都市春天的升级篇。本项目首创健康人居生活样板，致力打造南阳首个以“健身，健心，健家”为主题的运动城邦。一期二期产品以公寓、两房、三房为主，面积区间40-135㎡。车位：1:1本月销售情况：一期1-9号楼已售95%，二期10号16号楼已售60%，现实际成交均价：4600元/㎡本月优惠：一次性优惠总房款的五个点，分期优惠总房款的两个点，首付40%本月推广动作：微信、平台、围墙、网络工程进度：一期1-9号楼、二期10号和16号楼刷外墙漆开盘时间：2011年11月10日一期已开盘，开盘实际成交均价3800元/㎡项目位置张衡路与仲景路交汇处西300米开发商河南省锦寓置业有竞争个案东盛花园项目概况：东盛花园是由南阳广宇房地产开发有限责任公司开发的精品住宅。位于南阳市高新区张衡路西段（温凉河东畔），地处北部新区核心区域，南临城市景观大道张衡路，交通便捷，是未来城市的中央生活繁华中心。项目占地约6219㎡，总建筑面积约40000㎡，由一幢28层高层住宅和3层裙房商业组成。建筑立面设计恢弘大气、现代，户型先进合理，配套设施完备齐全，环境优越，适宜居住。东盛花园项目在安全、实用的基础上，追求健康、绿色、超前、环保的生活意境，以“时尚、实用、经典”为设计理念，精选经典户型（57-139平米，一房至四房），精研生活需求，构建完美空间，打造零浪费、全功能。卧室带飘窗朝南采光户型让早晨的第一屡阳光叫醒您的耳朵,厨房餐厅相连,入户玄关设计,南北通透，为您的健康设计最舒适的户型。并引入入户花园、多飘窗等实用元素，全面提升产品舒适度，创造一个综合性的标志性建筑。项目一栋高层建筑，共31层，1层为商业，2-3层为商务办公，4-31层为住宅和公寓，规划两个单元，两梯五户设计。 项目最大优势：五证齐全车位：280个本月销售情况：总户数280套，去年1月开盘至今去化180套左右，剩余100套左右，现实际成交均价4400元/㎡本月优惠：一次性付款，优惠5%；按揭付款优惠1%

本月推广动作：单页、短信工程进度：建至13层开盘时间：2014年1月开盘，开盘实际成交均价4200元/㎡竞争个案东盛花园项目概况：东盛花园是由南阳广宇房地产开竞争个案春泉中心城项目概况：春泉中心城项目分三期开发，一期为1#2#3#楼小高层，均已交房入住；4#5#6#7#为二期工程，总建筑面积达11万余方，4#将建成地上四层、地下一层、面积约3．3万平方米的综合商场和15层、面积约1．6万平方米综合办公写字楼，5#6#7#楼3栋5．7万平方米的高层商住楼。4#为商务楼，1-4层为家电大卖场，原有的商户将乔迁入内，目前国内外知名品牌，海尔、格力、海信等都已签订入驻合同，5-19层为写字楼，现已售磬。5#楼为两梯6户34层，面积为91㎡-118㎡两房、三房，现有少量臻品准现房销售；7#为三梯16户34层60㎡-150㎡高端公寓，满足各种不同层次客户的需求。项目最大优势：五证齐全车位：1:1本月销售情况：5#楼7#楼仍有少量剩余房源，预计剩余20套左右，现均价5000元/㎡左右。6#楼为一梯2户10层花园式洋房，具体推售时间未定本月优惠：按揭无优惠本月推广动作：单页，夹报，报纸工程进度：建至16层，预计8-9月封顶，2015年交房开盘时间：2013年8月11日全城公开认筹3万抵5万，开盘均价4000元/㎡左右竞争个案春泉中心城项目概况：春泉中心城项目分三期开发竞争个案南阳银基商贸城项目概况：南阳银基商贸城项目，位于南阳市中心城区的黄金地段，文化路与八一路交汇处。项目临近火车站、汽车站，交通便利，日均人流量达30万。周边市场密布，传统四大商圈环绕分布，商业氛围浓厚。项目由南阳四友房地产开发有限公司开发建设，是河南省政府和南阳市政府的重点招商引资项目。南阳银基商贸城，定位为国际服装博览中心，区别于普通的服装零售业，倾力打造集批发、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化、经营空间多元化、经营环境规范化的超大规模的“永不落幕的服装服饰博览中心”，成为引领豫西南服装行业超级“航母”。项目商铺采用独特的复式店铺设计：每层层高6.2米，可分隔成两层，下层可以进行服装产品的展示、零售，上层可以用于仓储、批发、办公，将批发和零售有机的进行结合，又上下独立互不干扰。国际品牌中央空调、亿万升值配套、豪华精装修，打造河南首个欧式风情步行街。车位：1300个本月销售情况：4#楼5#楼仍有少量剩余房源，预计剩余20套左右。均价：5950元/㎡本月优惠：按揭优惠1%本月推广动作：招商为主（预计4月底商超开业）、项目围挡工程进度：已封顶开盘时间：2012年开盘，8月25日盛大认筹五万抵六万，开盘均价4000元/㎡左右竞争个案南阳银基商贸城项目概况：南阳银基商贸城项目，位竞争个案南阳藏珑项目概况：南阳藏珑项目所在的区域为高新区，在南阳市的东北方向。“四横四纵”交通网络核心：人民路，全南阳的贯通南北大动脉；信臣路，南阳市的迎宾大道，上级领导、贵宾参观的必经之路；仲景路，312国道版块贯通南北的南阳主干道。南阳藏珑分为南北两个地块，规划有住宅、商业、写字楼，是高新区高品质城市综合体项目，南阳藏珑总占地近200亩，总建筑面积达38万平米，其中住宅面积达32万平方米，商业面积4万平方米、写字楼2万平方米。车位：4000本月销售情况：二期二批次B9号楼1单元4月份开始认筹，截止4月20号排卡40号左右本月优惠：5千抵2万本月推广动作：报纸、单页、网络、道旗工程进度：1期封顶，2期即将封顶开盘时间：2013年9月28日一期三批次房源火热开盘，当天共推出百十套房源，推出的是10号楼的一单元和11号楼的一单元，10号楼两房的面积分别是91.35㎡和93.53㎡。其中十一号楼大三房合约面积是116.79㎡，实际面积是122.79㎡，附带赠送面积6㎡。活动当天，南阳藏珑为客户准备了五重大礼！第一重：9月28日开盘前认筹的客户（含9月28日当天），均可享受开盘2万抵5万巨额优惠；第二重：9月28日定房客户，可额外享受2000元的房款优惠；第三重：凡在10月5日之前完成签约的客户，一次性付款客户及按揭付款超过总房款的70%以上的客户（含70%）享受每平方直减100元的优惠；按揭付款超过总房款的50%以上的客户（含50%），再享受每平方直减50元的优惠；第四重：凡在9月28日购房客户，均可获赠精美大礼。第五重：若客户此次未能完成购房行为，客户可选购南阳藏珑的其他优质房源，并在购房时优先享有相应优惠和优先选房权益。开盘均价：4100元/㎡竞争个案南阳藏珑项目概况：南阳藏珑项目所在的区域为高新区，竞争个案剑桥郡项目概况：剑桥郡位居帝都城央，毗邻行政大道张衡路，城市中轴人民路、工业路。剑桥郡-宝来屋为南阳绅士阶层度身打造的14万㎡英伦风情社区，致力打造城市中央不可多得的多功能一站式生活圈，1、3万㎡购物商场及步行街，约1、6万生态园林与一体，配有国际双语幼儿园，紧邻21小。建筑全部南北向规划，楼间距50米，户户坐北朝南，采光通透，视野开阔。邻张衡路规划有4层大型购物商场，全地下车库人车分流，小区绿化率达42%，成就了近1.6万㎡皇家园林，分为生态、运动、休闲三大组团，期间设有健身广场、幽林小径、悦龙庭、玉龙溪、卧龙湖、富贵亭、童趣园、棋牌广场等主题景观。共4栋34层高层，其中1号楼为农科所安置区，2号楼规划为3个单元两梯三户设计，3号楼规划为2个单元两梯六户设计，4号楼规划为1个单元两梯十户设计。车位：1284个本月销售情况：一期准现房，采取不认筹直接开盘的形式，预计五一左右开盘本月优惠：暂时未定本月推广动作：报纸、短信、单页工程进度：2号楼封顶，3号楼建至10层开盘时间：预计五一左右开盘竞争个案剑桥郡项目概况：剑桥郡位居帝都城央，毗邻行政大道张竞争个案金域蓝郡项目概况：项目位于工业路与建设路交叉口向北50米路西，处于南阳市中心核心板块，东临工业路，南至建设路，西到车站路，紧邻三条城市主干道，交通便利，四通八达。项目共五栋楼，分两期开发，一期是由两栋高层住宅和一栋高档公寓组成，共33层，住宅为2梯4户，公寓为4梯16户设计。整个建筑设计采用国际上流行的Artdeco建筑风格，大气华丽，高耸挺拔，色彩绚丽，它介于新古典主义和现代主义之间，既摩登时尚又不至于太过激进，是古典对称和现代简约的完美结合体，属于一种永不过时的建筑风格。另外非常值得一提的是两栋高层住宅各单元之间还采用弧形设计，不但以它独特的魅力，给人以美的享受，更是人性化设计的完美体现，充分考虑到每一位业主的居住品质，增加采光面，让您更近距离的亲近阳光，享受温暖惬意的品质生活。户型布局方正合理，通风采光俱佳，南北通透，紧凑舒适，为您提供舒适和谐的居住空间。金域蓝郡产品线非常丰富，40平米的精致一房小公寓是您投资和出租的首选，也满足了年轻人的私享空间；80-84平米的精致两房，94平米的紧凑三房，更有104-119平米的豪华三房变四房设计，丰富的产品面积段，充分满足您的各种需求。车位：1300个本月优惠：一次性优惠3%分期优惠2%按揭优惠1%，实际成交均价5100元/㎡工程进度：1期挖地基本月推广动作：报纸、网络、单页本月销售情况：1期推出1栋33层四梯十六户公寓，去化约80%，实际成交均价5100元/㎡。2期预计五一左右推出开盘时间：2013年8月18日公开认筹，公寓2万抵2.5万，住宅3万抵4万，均价4500元/㎡竞争个案金域蓝郡项目概况：项目位于工业路与建设路交叉口向北TheEnd,Thanks!真诚期望携手共进！TheEnd,Thanks!真诚期望携手共进南阳市工业路地块市场发展报告STRATEGYREPORT

NANYANGINDUSTRIALROADBLOCK南阳市工业路地块项目发展策略项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商业初步定位竞争个案分析项目发展策略项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商项目位于卧龙区，工业路光武路交叉口向北50米。项目紧邻南阳市家电建材商业中心，距南阳家电大世界约1KM；项目处于南阳市老城区，周边配套齐全；项目处于南阳市主要交通干线附近，交通便利。项目位于卧龙区，工业路光武路交叉口向北50米。项目紧邻南阳市地块周边环境：项目东侧为电业局和联通公司家属院、西侧为常绿·林溪谷、南侧为梅溪河、北侧为城中村。地块处于工业北路，周边商业、娱乐、餐饮等配套设施齐全，居住便利性较高。地块周边仍有城中村及未改造扩宽的道路，并临近西药厂，生活环境较差。光武中路光武中路人民北路工业北路范蠡路区间路金玛特工厂店工业路畅歌KTV区间路人民路光武中路光武中路西段南阳家电大世界地块周边环境：项目东侧为电业局和联通公司家属院、西侧为常绿·项目处于已发展健全的老城区，周边有大量的城中村，新楼盘大多正在开发。附近有南阳普康药厂，紧邻梅溪河，周边环境较差。项目处于已发展健全的老城区，周边有大量的城中村，新楼盘大多正项目属性界定

主城区副中心

区域已经发展成熟

交通便利，配套齐全项目属性：区域属性：项目属性界定

主城区副中心

区域已经发展成熟

交通便利，配项目发展策略项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商业初步定位竞争个案分析项目发展策略项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商限购限贷限价房产税？定向放松差别化住房信贷坚持限购政策不放松价格调控收效较好推进改革试点国八条90/70政策国六条新国十条国19条新国八条国十一条宏观政策宏观政策：限贷、限购、限价等政策继续严厉实施，十八大以后2013年全年，政策将继续趋紧维稳为主，大的松动调整可能性较小。南阳虽未限购、限价，但是受到银行收缩信贷规模、限贷、首付提高、利率调高等因素的的影响：刚需客户被提高了置业门槛、增加了置业成本；改善性置业客户受到二套房贷款的限制，被阻隔在有限的购房人群之外新国五条限购限贷限价房产税？定向放松坚持限购政策不放松价根据南阳市房管局提供数据，从供应、去化上分析，南阳市目前市场中达到预售条件的存量就达到200余万方；受城中村改造项目多（已动迁38个）、体量大（1500万方）的影响，市场主力客户严重分流。从价格分析:10年严厉的调控政策未对市场产生较大的影响，价格稳步增长，11年全市价格达到3600元/㎡；2012年刚需成为市场主力；2013年-2014年预计销量及销售价格低位运行；市场环境市场环境：商品房供应量大，去化量小，市场存量较大，呈现供大于求，价格稳定运行的局面。根据南阳市房管局提供数据，从供应、去化上分析，南阳市目前市场城中村改造·第一批城中村改造项目·第二批城中村改造项目·13-14年城中村改造项目截止2013年5月底，中心城区已批准城中村（旧区）改造项目共60个。总占地约1.81万亩。在已经批准实施的60个改造项目中，正在动迁或建设的项目有38个，体量约1500万方。······························城中村改造：城中村改造加速，大量房源涌现将严重干扰商品房的市场，造成整体市场疲软的结局。·········城中村改造·第一批城中村·第二批城中村·13-14年城中村截2013年经济、政策环境不容乐观南阳整体市场存量和供应量大，竞争态势激烈国内经济整体现企稳回升的势头还未可知，不确定性因素仍然很大，彻底摆脱低谷走向复苏的任务依然艰巨。2013年，政策将继续趋紧维稳为主，大的松动调整可能性较小。宏观政策对市场影响仍较大，差别化的房贷政策暂时不会松动。城区向东的快速扩张、南阳新区的规划，土地市场无论存量还是未来的供应量都是十分巨大的。市场商品房存量较大，去化压力较大。城中城改造项目投放量逐渐放大，扰乱整体市场。背景小结2013年经济、政策环境不容乐观国内经济整体现企稳回升的势头项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析项目发展策略商业初步定位竞争个案分析项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析项目发展策略商中心城区板块西南城区板块铁西板块东城区板块白河南板块板块竞争北城区板块中心城区板块西南城区板块铁西板块东城区板块白河南板块板块竞争房地产板块对比分析东城区城区板块发展较成熟、基础配套基本齐全，城市主要发展方向房地产板块对比分析东城区城区板块发展较成熟、基础配套基本齐全城市经济核心地带，拥有良好的发展前景，但发展空间受限；道路交通便利，基础配套设施基本齐全，生活极其便利；小结【中心城区板块——主城区经济发展核心地带】提示在市场板块竞争中，本板块无明显竞争优势，周边竞争楼盘数量较多，竞争压力较大。如何将打造出差异化产品，将会是项目运作的主要问题。小结【中心城区板块——主城区经济发展核心地带】提示竞争态势—从竞争对手分布来看，呈现“群雄逐鹿”的局面，规模品质大盘云集，潜在项目云集在售项目较多，位置集中，楼盘同质化严重，且部分楼盘规模较大，户型设计符合现代人生活习惯。因此，本项目竞争形势严峻。如何打造出差异化的产品将会成为项目从开发到营销的过程中必须严阵以待的命题，或者说，将成为项目可持续发展的关键问题。项目竞争--选取市场上有代表性项目进行比对分析，找出成功点，规避风险南阳藏珑竞争态势—从竞争对手分布来看，呈现“群雄逐鹿”的局面，规模品利益点比对市场同质产品严重，本项目竞争更多依靠产品、性价比优势。结果优于+劣与-类同···利市场同质产品严重，本项目竞争更多依靠产品、性价比优势。结果产品规划规划直接决定项目的整体产品品质，规划是项目的灵魂。整体规划分析:品质项目在规划上兼顾居住的舒适性和形象、的生动性，楼体排布错落有致，灵动的布局提升了楼盘的品质天工兰乔圣菲三川御锦台常绿林溪谷藏珑品质项目规划比对市场目前产品规划比较粗犷，不注重细节和人性化设计，有型无实，这给本项目的创新提供了空间。财富公馆产品规划规划直接决定项目的整体产品品质，规划是项目的灵魂。整产品景观优秀的景观设计应是在结合地形、实用性、经济性的前提下，尽可能地讲求细部，走向精细化。小区的景观设计影响并改善社区的居住品质。品质项目多利用水景园林和组团景观绿化的的灵动布置，营造特有观景空间。此种景观设计提高居住的舒适度，凸显居住品质。三川御锦台天工兰乔圣菲品质项目景观比对藏珑大面积水景看起来很美，但后期养护将是一大难题，加强景观的可参与性，形成于业主的互动，可使景观的吸引力更强，提升项目竞争力。产品景观优秀的景观设计应是在结合地形、实用性、经济性的前提下产品建筑建筑风格及外立面是展示项目品质形象的第一窗口，直接决定项目在客户心中的位置及项目在客户心中的价格预期。建筑风格分析:建筑风格多样，不仅有常见的简欧、artdeco风格，更有英伦、古罗马等建筑风格。通过鲜明的立面吸引客户，提升项目品质、已成为南阳房地产市场竞争标准手段之一。如意广场建业森林半岛三川御锦台藏珑现有楼盘外立面处理粗糙不精致，品质良莠不齐，给本项目的品质提升提供了的空间。品质项目立面比对产品建筑建筑风格及外立面是展示项目品质形象的第一窗口，直接决藏珑三室两厅两卫139㎡常绿林溪谷三室两厅两卫126㎡如意广场三室两厅两卫140㎡三川御锦台三室两厅两卫134㎡主流户型户型设计是项目整体设计的落脚点，是房地产有产品转化为商品的终端，直接影响力人们的最终购买需求。消费者对户型设计的要求也越来越精细化、精致化。市场畅销主力户型的基本特征：户型方正，功能明晰，南北通透，动静分区，全明设计，布局紧凑，凸窗和多阳台设计增加了室内生动性和功能性。面积赠送户型，在满足客户功能需求的同时控制的总价，市场接受度较高。品质项目户型比对藏珑三室两厅两卫139㎡常绿林溪谷三室两厅两卫126㎡如意广品质项目配套比对配套是项目品质的直接体现，随着房地产市场的不断发展，消费者由单纯的考量楼盘居住功能转向楼盘综合素质比对。会所、幼儿园、多重智能化已成为标准配置。结合项目定位，站在消费的角度去合理配置配套设施、智能化标准是项目打动消费者的因素之一。品质项目配套比对配套是项目品质的直接体现，随着房地产市场的1、区域升温加速：随着政府的搬迁，区域的基础建设及配套将大大提升，竞争优势和居住优势逐渐体现，更具客户吸引力！2、存在突破机会：市场竞争项目素质较高，但在规划、景观、户型等细节处理上存在一定问题，本项目精细化运作是突破竞争的手段之一！3、竞争项目户型面积段重叠：从个案项目的主力户型可以看出120-140㎡的三房是市场集中投放的面积段，在这两个面积段的竞争是最激烈的，因此产品如避开此类面积段或在户型及项目上增加附加值，方能减少项目面临的竞争压力！操盘机遇1、区域升温加速：随着政府的搬迁，区域的基础建设及配套将大大项目发展策略项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商业初步定位竞争个案分析项目发展策略项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商本项目

优势S区位优势：紧邻城市主干道工业路，距南阳市建材、家电集销中心仅有不到1KM的路程，周边配套齐全，生活便利。劣势S环境劣势：周边城中村较多，且紧邻梅溪河，环境较差，不利于建造高端小区。项目劣势：周边项目多处于2期、3期开发，拥有良好的口碑和宣传基础。本项目宣传将会滞后机会O市场机会：项目位于副市中心位置，受地块限制，后期项目较少，项目具有一定的市场机会。威胁T政策调控威胁：目前国家信贷政策持续收紧，需求严重抑制。板块竞争威胁：位于副市中心位置，房价普遍较高，且环境较差，东区具有环境优势，西区具有价格优势，会分流板块客户区域竞争威胁：周边竞争项目存在分流客户的情况。整体来看，目前项目打造高端小区较为困难，需分析周边市场，找出市场空缺，推出空缺档位的产品，从而促进项目快速去化项目SWOT分析SWOT分析本项目优势S劣势S机会O威胁T整体来看，目前项目打造高端小项目开发次序的选择——不是项目分期，而是要体现分阶段建设的节奏感，要充分体现市场意识和对开发节奏的尊重第一阶段（市场实现）第一阶段选择远离主干道位置，通过价格实现资金快速回笼；项目地块开发次序的选择考虑：第二阶段选择相邻位置，将主景观体系打造完备，形成完全的展示；第三阶段选择邻近主干道位置，提升价格，实现盈利速度和质量的全面提升，开发利润最大化。第三阶段（利润实现）第二阶段（价值提升）项目开发次序的选择——不是项目分期，而是要体现分阶段建设的节项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商业初步定位项目发展策略竞争个案分析项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商业初步定位项项目商业规划思路

深掘项目价值，充分实现商业价值项目商业规划思路项目的商业定位：

独山大道沿岸的商业定位：商业巨头形象店（大型超市、购物中心）以独山大道为引力、以主力购物店为依托，充分吸引顾客的光顾。商业街商业定位：打造休闲商业街区以独山大道主力商业为引力，以各入口交通为依托，变线型商业排布为组团商业，发挥商业价值的最大化。引进商业巨头打造南阳城市商业副中心项目的商业定位：引进商业巨头打造南阳城市商业独山大道商业图片示意独山大道商业图片示意项目商业街图片示意项目商业街图片示意商业初步定位项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析项目发展策略竞争个案分析商业初步定位项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析项

竞争个案翰林华府

楼盘概况：南阳市天晟房地产公司开发的翰林华府，项目由八栋高层组成。南阳天晟房地产公司集合公司的一切人力、物力、财力联合国内知名建筑公司、策划公司、园林公司、商业管理公司、立志将翰林华府项目建成为居住环境好，投资价值高、大型商业配套齐、教育资源优先为一体的综合高档社区。车位：1：0.6本月销售情况：4月住宅实际成交均价4500元/㎡，剩余房源10套左右。商业目前认筹排号排到10号左右，定一交50万，定二楼交40万，定三楼30万。本月优惠：一次性优惠总房款6个点，按揭优惠总房款的一个点，首付30%，分期优惠总房款的四个点，首付40%本月推广动作：网络、围墙工程进度：1号楼盖到20层，2014年7月份封顶，交房时间2015年12月开盘时间：2013年4月开盘，均价3700元/㎡竞争个案翰林华府楼盘概况：南阳市天晟房

竞争个案卓越凯悦国际

楼盘概况：凯悦国际项目位于张衡路与人民路交汇处，由南阳市卓越房地产开发有限公司开发承建。由三层底商和两栋27层的5A写字楼组成，是南阳市唯一的集星级酒店、5A写字楼、休闲购物商业等为一体的高级商务综体项目。楼内设施齐全，周边配套有银行、ATM、餐饮、便利店、商务中心、公共会议室、停车场、娱乐设施等项目，方便人们生活娱乐，打造南阳宜居住宅。车位：576个本月销售情况：一期销售90%，均价6500元/㎡，目前二期认筹日期未定。本月优惠：一期2万抵3万,一次性优惠总房款的4个点,按揭首付50%,只能贷10年,分期首付50%,封顶30%，交房20%本月推广动作：网络、报广、信息工程进度：一期：东塔14层以下,西塔20层以下。二期：施工到2到3层交界面开盘时间：2013年8月18日，实际成交均价6200元/㎡竞争个案卓越凯悦国际楼盘概况：凯悦国际

竞争个案常绿林溪谷

楼盘概况：“让建筑与生命常绿!”河南常绿集团,载誉挺进南阳!旗下子公司南阳常绿置业倾力开发常绿·林溪谷项目,打造城市名片,推助城市辉煌!常绿·林溪谷,位于工业路与光武路交汇处(原南阳柴油机厂),城市中心,繁华领地。规划容积率2.8,绿化率41.8%,停车位800个,为南阳首席人文生态大盘。项目由14栋大气恢弘的纯高层建筑组成,33F建筑高度,俯瞰全城,极致尊荣不言而喻。以“林溪之美”构筑诗意园林,特设四季风情双主题广场、中心景观公园及多重绿化组团,画卷意境,营造南阳首屈一指的生态、舒适环境。项目户型设计考究,面积38-150平米不等,涵盖mini公寓、精致两房、舒适三房、豪阔四房等多种户型,满足各类品位人士的居住所需。小区内配套设施完善,幼儿园、会所、商业街区等一应俱全,纯熟生活氛围。中央领地,优越大城,诗意之境,人文尚邸。车位：1:0.8（一共800个车位，已卖出200个，十三万一个车位）本月销售情况：三期2014年4月18日开始认筹，预计均价4500元/㎡本月优惠：无本月推广动作：围墙、网络工程进度：10号楼、11号楼挖基坑出地面 开盘时间：2011年开盘，一期交房，均价4000元/㎡；二期已售90%，均价4400元/㎡

2014年4月18号三期认筹开始，当天实际认筹量65套左右，对外宣称认筹量100套左右。预计均价5000。

竞争个案天工兰乔圣菲

楼盘概况：兰乔圣菲稀缺纯板式住宅，独有6000㎡中央湖景，800㎡社区双语幼儿园，8000㎡的开放式商业街和1500㎡主题会所。建筑由14栋全通透南北板式小高层、高层组成，经典全明户型，面积由85-160㎡构成。项目地处南阳城市生活核心区，东邻城市主干道工业路，南临汉冶路，西邻车站路，北临天山路，交通便捷，路网发达。周边教育资源丰富：二十一小、九中、文化宫、书法协会、图书广场为孩子的梦想护航，项目独有的底层架空会所，近万方的生态湖面，1500㎡主题会所，让业主充分享受大社区的邻里亲情；尊贵的私家服务；酒店式入户大堂，800㎡社区双语幼儿园，8000㎡的开放式商业街，六大智能系统，都将为业主诠释“生活特区”的独特魅力。车位：1:0.75本月销售情况：二期认筹中，5万抵6万，8万抵10万，预计2014年5-6月份开盘，排卡100多号（共400套房源）预计开盘均价4700-4800元/㎡本月优惠：一次性优惠总房款的3个点，按揭优惠总房款的2个点，首付30%本月推广动作：LED网络围墙工程进度：二期正在做地基开盘时间：2013年4月开盘，实际成交均价4100元/㎡竞争个案天工兰乔圣菲楼盘概况：兰乔

竞争个案德盛公馆

楼盘概况：德盛公馆，由一栋住宅楼和两栋公寓楼组成，采用世界建筑史中极为重要的现代简约主义建筑风格，以美观、新颖、简洁大气、明快、流畅为特色，在显示现代综合体的新意。精品公寓采用中原首创的百分百零浪费设计，超高得房率，超大赠送空间，30㎡左右的标准间、45㎡左右的一房一厅和55㎡左右的两房一厅让您享受到小面积大空间的完美体验。品质住宅采用两梯四户的高端形式布局，120㎡左右的三房两厅和85㎡左右的两房两厅满足您居住的全方位需求。德盛公馆雄踞城市中心，坐拥便捷生活的从容，在这里可以享受到纯熟的10分钟生活圈。本月销售情况：未定本月优惠：未定本月推广动作：LED、围墙工程进度：目前打桩阶段开盘时间：预计2014年6月份左右竞争个案德盛公馆楼盘概况：德盛公馆，由

竞争个案财富公馆

楼盘概况：项目整体位于张衡路与工业路西南角，是由南阳百利全地产开发的一项集居住、购物、餐饮、休闲为一体的大型法式风情社区，项目由19栋高层住宅和2栋公寓楼,引进4万方法式国际block商业街区组成。建成后约有5265户入住。小区内部自带景观游泳池，2400㎡双语幼儿园，紧邻21小，21中，为您孩子提供一站式服务；市政双气让您享受高品质小区为您带来的生活感受；私享法式贵族专属私人档案物业服务；现古典主义风格气势恢宏，内享六大法式主题景观花园-波尔多花园、普罗旺斯花园、戛纳花园、科尔玛花园、凡尔赛宫、伯爵广场。本批次推出的7#、9#均为两梯四户设计，共计254套高层住宅。车位：1:1本月销售情况：8号楼一单元和二单元正在认筹（排到34号），三单元已售90%本月优惠：一次性优惠总房款的五个点，分期优惠总房款的两个点，首付40%，封顶30%，封顶后五个月交20%剩下的交房时再交，按揭直接减总房款的4万，首付30%。本月推广动作：微信平台、围墙、网络工程进度：七号楼建到2层，九号楼建到15层，八号楼正在打地基开盘时间：2013年11月9日一期已开盘，开盘实际成交均价4300元/㎡，现实际成交均价4500元/㎡竞争个案财富公馆楼盘概况：项目整体位于

竞争个案三锦国际项目概况：1#楼为27层商务办公楼：1-4层为商业，5层架空层为公共休闲区域，6-27层为写字楼（每层约1000㎡）。两栋住宅：2#楼共30层分为两个单元，一个单元为两梯四户，一个单元为两梯三户；3#楼1-3层为商业，4-26层为住宅，规划为两个单元，两梯四户设计。 车位：600多个车位本月销售情况：正在认筹中，住宅排到90号左右，写字楼排到40号左右，预计五六月份开盘选房。 本月优惠：住宅2万抵3万，写字楼5万抵7万本月推广动作：单页、报纸、网络工程进度：尚未动工开盘时间：预计五六月份开盘选房

竞争个案三锦国际项目概况：1#楼为27层商务办公楼：1-项目位置张衡路与仲景路交汇处西300米开发商河南省锦寓置业有限公司项目规模占地：400亩建筑面积：100万㎡容积率4物业类型住宅公寓商铺建筑类型高层、板塔结合、板楼、塔楼规划户数一期4000户主力户型40-135㎡开发进度一期1-9#楼二期10#16#外墙粉刷26#公寓已封顶

竞争个案美丽之都

楼盘概况：美丽之都是由河南省锦寓置业有限公司开发的大型城市综合体项目，项目位于张衡中路与仲景路交叉口向西300米，总占地面积近400亩，建筑面积超百万方，是都市春天的升级篇。本项目首创健康人居生活样板，致力打造南阳首个以“健身，健心，健家”为主题的运动城邦。一期二期产品以公寓、两房、三房为主，面积区间40-135㎡。车位：1:1本月销售情况：一期1-9号楼已售95%，二期10号16号楼已售60%，现实际成交均价：4600元/㎡本月优惠：一次性优惠总房款的五个点，分期优惠总房款的两个点，首付40%本月推广动作：微信、平台、围墙、网络工程进度：一期1-9号楼、二期10号和16号楼刷外墙漆开盘时间：2011年11月10日一期已开盘，开盘实际成交均价3800元/㎡项目位置张衡路与仲景路交汇处西300米开发商河南省锦寓置业有竞争个案东盛花园项目概况：东盛花园是由南阳广宇房地产开发有限责任公司开发的精品住宅。位于南阳市高新区张衡路西段（温凉河东畔），地处北部新区核心区域，南临城市景观大道张衡路，交通便捷，是未来城市的中央生活繁华中心。项目占地约6219㎡，总建筑面积约40000㎡，由一幢28层高层住宅和3层裙房商业组成。建筑立面设计恢弘大气、现代，户型先进合理，配套设施完备齐全，环境优越，适宜居住。东盛花园项目在安全、实用的基础上，追求健康、绿色、超前、环保的生活意境，以“时尚、实用、经典”为设计理念，精选经典户型（57-139平米，一房至四房），精研生活需求，构建完美空间，打造零浪费、全功能。卧室带飘窗朝南采光户型让早晨的第一屡阳光叫醒您的耳朵,厨房餐厅相连,入户玄关设计,南北通透，为您的健康设计最舒适的户型。并引入入户花园、多飘窗等实用元素，全面提升产品舒适度，创造一个综合性的标志性建筑。项目一栋高层建筑，共31层，1层为商业，2-3层为商务办公，4-31层为住宅和公寓，规划两个单元，两梯五户设计。 项目最大优势：五证齐全车位：280个本月销售情况：总户数280套，去年1月开盘至今去化180套左右，剩余100套左右，现实际成交均价4400元/㎡本月优惠：一次性付款，优惠5%；按揭付款优惠1%

本月推广动作：单页、短信工程进度：建至13层开盘时间：2014年1月开盘，开盘实际成交均价4200元/㎡竞争个案东盛花园项目概况：东盛花园是由南阳广宇房地产开竞争个案春泉中心城项目概况：春泉中心城项目分三期开发，一期为1#2#3#楼小高层，均已交房入住；4#5#6#7#为二期工程，总建筑面积达11万余方，4#将建成地上四层、地下一层、面积约3．3万平方米的综合商场和15层、面积约1．6万平方米综合办公写字楼，5#6#7#楼3栋5．7万平方米的高层商住楼。4#为商务楼，1-4层为家电大卖场，原有的商户将乔迁入内，目前国内外知名品牌，海尔、格力、海信等都已签订入驻合同，5-19层为写字楼，现已售磬。5#楼为两梯6户34层，面积为91㎡-118㎡两房、三房，现有少量臻品准现房销售；7#为三梯16户34层60㎡-150㎡高端公寓，满足各种不同层次客户的需求。项目最大优势：五证齐全车位：1:1本月销售情况：5#楼7#楼仍有少量剩余房源，预计剩余20套左右，现均价5000元/㎡左右。6#楼为一梯2户10层花园式洋房，具体推售时间未定本月优惠：按揭无优惠本月推广动作：单页，夹报，报纸工程进度：建至16层，预计8-9月封顶，2015年交房开盘时间：2013年8月11日全城公开认筹3万抵5万，开盘均价4000元/㎡左右竞争个案