办公楼提高物业管理服务水平的整体设想及策划

1、

2、

一、

高标准、高水平管理的措施（一）

项目定位1、

市场定位：地理位置优越，楼宇设施完善，以办公和客户服务为主业，具备优质服务的办公场所。2、

形象定位：安全、舒适、文明、洁净(1)

安全通过完善的综合管理体系，及时完成福田地税办公楼物业的管理各项事宜，确保客户的各项工作正常进行。(2)

舒适按照规范标准，完成楼宇的各项检修、保养，确保楼宇设备、设施完好，配以观赏性佳的室内外植物点缀，为客户提供一个舒适、优雅的办公、纳税场所。(3)

文明通过对公共秩序有效的疏导和维持,做好各项物业服务工作,营造活跃、轻松的办公氛围。(4)

（二）

管理目标１、

自接管之日起，第

1

年接收并管理好客户移交的所有设备、设施，并达到福田区物业管理优秀大厦标准，取得相关证书，第2

年内达到市物业管理优秀大厦管理水平。２、

自接管之日起，2

年内通过

ISO9002国际质量体系认证。（三）

管理优势１、

体制优势物业公司是深圳市物业管理行业中率先实行员工持股改制的甲级企业。员工持股60％，占控股地位。因此，企业的命运取决于全体员工共同努力的结果，公司每一位员工的行为，都忧。物业公司凭借体制上的优势，通过不断输入新的血液，同时加强员工的综合素质培养，逐居同行前列。近几年内，业务范围还扩展到上海（别墅区）、北京（工业区）、江西（政府接待中心、商品批发市场）、河南（商业批发市场）等地。２、

地理优势地税征收工作的特殊性和实际征收过程人流量的不均衡性，物业公司可凭借优越的地理优势，随时调集充足的人力、物力及各类交通和维修工具，来满足客户临时性的多方面需求。３、

住房优势

个

9

晚

6

均不需要客户提供住宿用房，遇有突发事件发生，公司将在最短时间内增派人力去现场支援。４、

经验优势物业公司自

88

业管理已有

8

公楼、招商街道办事处办公楼、青海大厦（青海省政府驻深办公楼）、鸣翠谷、上海西郊华城别墅区等高档楼宇的管理经验，可确保公司新接管各类管理项目的正常运作。５、

信心保证社会效益，为此我公司将充分利用体制上的优势，集中精力，从各管理处抽调最优秀人才，组●

对于因管理不善导致大楼的财产被盗，承担全部责任。●

对于因物业管理单位内部人员有违法行为导致业主损失，赔偿全部损失。●

对于因管理不善导致物业设施损坏，承担赔偿责任。●

因管理不善或操作不当等原因造成责任事故，承担责任事故所造成的损失。●

损失外，愿承担所有违约责任。（四）

有针对性的管理措施获悉福田地税拟公开招聘物业管理单位的信息后，物业公司立即组织人力，对《深圳市地方税务局福田征收管理分局物业委托管理》进行分析研究，了解该办公楼的管理特点，并从其项高标准、高水平的管理措施，以确保管理目标得以实现。１、

建立快捷客户服务系统物业公司将始终坚持“客户至尊，服务至上”的企业宗旨，把客户满意与否作为工作业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足客户需求。通过运用创新的客户服务理念，建立全方位客户服务系统，提供高档次的精品服务，不断提高客户满意度。根据客户的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作，设立客户信息档案，高效反馈、处理客户意见及需求。每月按期将客户需求和回访结果进行深入细致的分析，调整工作思路，真正体现“真诚服务，精心管理”的服务理念。２、

实施物业整体形象工程主体形象通过定期维护和管理，确保楼宇完好率达99％。ll 设备管理设备标识清晰规范，设备档案完善，所有设备无油污、无锈斑、无故障运行。l 环境维护实施水质和空气监测、排污及垃圾分类处理，完善标识系统，倡导环境文化，保洁效果达到“洁净”目标。l 员工形象强化员工自律意识与服务观念，通过规范员工行为和实施隐性化服务，减少服务过程中对客户的影响，体现对员工和客户的尊重。３、

建立严谨的管理运作体系l 在物业交接阶段，管理处主任将制订详细的工作计划，按照管理处组织架构，选调和培训人员，组织实施维修保养、保洁等工作，虚心听取福田地税相关负责人的意见，以达到平稳过渡，顺利接管。l 在物业接管以后，按照科学的管理机制和严格的安全制度，制定和实施机电设备的运行保养和维修计划。在环境管理、公共秩序等方面管理处均按专业程序予以安排。l 推行

ISO9002

质量保证体系，在福田地税办公楼物业管理工作中实施物业公司已成熟运行的

ISO9002

质量保证体系，并结合该物业特点，通过征询客户的意见，确定适宜的质量目标，确保接管

2

年内通过

ISO9002

认证。

采用成本倒算原则，制定切实可行的年度预算案，征求客户同意后组织实施。l

规范操作，以客户满意为目标，提供优质的物业管理服务。l

1、

建立“全方位联合”概念，满足福田地税办公楼各项服务的客观要求。“全方位联合”指的是充分利用企业内部资源，合理有效与外联单位合作，完成物业管理任务。如：企业内部集中采购、企业内部专业培训、专家小组的管理、技术指导，与外联企业如水、电、通讯等相关单位及邻近小区、大厦合作、相互支持关系的建立。2、

充分利用现代科技，通过网上及电子媒体等手段，提高全方位服务的效率。3、

物业公司公司通过礼仪培训，规范员工的言行举止，倡导员工文明服务和敬业爱岗，使员工质素符合高尚办公环境及文明社会环境的要求。三、

创造优美、舒适、安全、文明、洁净环境的设想1、

垃圾分类从接管之日起即采取垃圾分类收集办法，根据福田地税办公楼的特点，设立可回收垃圾、一般垃圾和有害有毒垃圾箱。可回收垃圾以报纸、书刊、瓶罐为主，一般垃圾以日用废物、尘土为主，有害垃圾主要为污水排放沉淀物、废旧电池等。对垃圾分类处理，我们将配合政府相关部门，采取有效措施进行妥善处理。2、

环保控制中央空调的冷风量以及新风量，保证室内空气质量。根据环保要求，对福田地税办公楼食堂所产生废气、废水的排放情况提出合理化建议。3、

精神文明建设我公司在精神文明建设方面有以下几点设想：(1)

在重大节日协助做好节日装饰，营造节日气氛。(2)

配合、支持福田地税举办的各类职工文化活动。(3)

协助接待来访福田地税进行参观、学习的企事业团体。(4)

协助办好墙报、宣传栏、读报栏等工作。4、

风险控制及时发现安全隐患，并将其消灭在萌芽状态，从而为福田地税办公楼提供一个安全、舒适的工作环境。四、

管理学前沿理论的掌握与运用管理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、权变理论等。随着科要集中在以人为本、系统理论、动