商务租赁物业的管理方案

顺利进行，维护双方当事人的合法权益。一、租赁物业的管理内容1．物业租赁主体、客体的资质管理要求租赁双方都必须具备各自进入物业租赁市场的条件。(1)物业出租人必须具备的条件托管理证件。政管理机关核发的营业执照。3)出租人对所出租的物业应具有管理和修缮的能力。(2)物业承租人必须具备的条件有有关机关核发的暂住证。2)单位承租公房，必须具有区、县级或市级政府批准的证明；单位承租私房，必须事先报房地产行政机关或当地政府批准。3)承租人承租物业应以自住自用为主。

4)承租人必须是具有民事行为能力的人。5)承租人必须具备合理使用房屋和支付租金的能力。(3)出租的房屋必须具备的条件规定。不能出租；房。3)结构安全，设备齐全，能够正常使用的房屋。危险房屋和违章建筑房屋不得出租。出租。2．租金的管理有重大影响。(1)做好租金的评定工作 出租物业不论规模大小，数量多少以及何种方式，都要做到合理准确评定租金。这是保证租金收入，搞好租金管理的首要条件。

租金的评定，必须符合国家政策、规定，以物业价值为基础，适当考虑城镇居民的支付能力、市场供求状况、房屋质量水平等因素，同时要兼顾企业的经济利益，有利于物业经营活动的开展。实现的。(2)建立租金底帐 物业经营管理单位对出租的物业都要以承租户为单位建立租金底帐，将每月、每季和每年应收租金全部登记入帐。交上来。努力提高收租率，清理拖欠租金。(3)按时收取租金 物业经营管理单位要坚决按租赁契约规定的时系，保证租金收交活动的顺利开展。(4)坚持专款专用 为了保持物业的使用价值与增值保值，防止国有资产流失，对收取的租金必须专户存储、专款专用。经营单位对收理方面，以提高房屋的完好率和使用功能。租金中的折旧费和利息，应用在翻建危旧房屋和增添新房上，以增加国有资产的数量和总值。己掌握使用。3．租赁关系的管理租赁关系即租赁契约关系，是出租者与承租者之间的经济合同关系。租赁关系管理就是对体现这种关系的各项活动所进行的组织、指导、

监督和调节活动，以保证租赁关系的建立和正常进行。租赁关系管理主要是由房地产行政主管部门实施的，其主要内容有：（1）按规定的条件和程序组织签订租赁契约，建立租赁关系。（2）组织落实租赁契约中应有出租方享有的权利和履行的义务。（3）监督检查承租者行使租赁契约中规定的权利和履行应尽的义务。（4）处理租赁双方在履行租赁契约过程中出现的矛盾和纠纷以及其他意外情况。（5）审核租赁关系的变更与终止。（6）租赁契约终止时，组织办理停、退租手续。4．衡量物业租赁经济效果的指标衡量物业租赁经济效果的指标主要有以下几个：（1）租赁房屋总量 就是投人出租经营的房屋数量，可以用面积足能力，是考察经营单位经营水平的基础性指标。（2）租赁房屋结构 就是投入租赁经营的房屋中各类房屋所占比与质量划分的别墅、花园公寓、普通住宅、简易房屋的构成；按地理位置划分的中心地段、繁华地段、一般地段和偏远地段的构成等。该营单位保持整体平衡的重要指标。

（3）房屋完好率 就是租赁经营房屋中使用功能与质量完好或基营单位对房屋建筑的维修保养状况。（4）房屋租出率 就是实现出租的房屋占投入租赁经营的房屋的竞争能力，因而是衡量租赁经营效果的最主要指标之一。（5）租金收缴率 就是某一租赁期内实收租金总额占同期内应收了承租人的配合与支持状况。（6）利税额及其增长率 就是经营单位在一定时期内上缴税金，及自身的经营状况和发展潜力。（7）员工收入水平及增长率 就是一定时期内经营单位员工的实效益，也反映其内部人力资源的利用状况。二、租赁物业的管理程序1．捕捉潜在租户（1）通过广告捕捉潜在租户 要挖掘和寻找到最好的潜在租户，物业管理者就必须使用广告。广告有多种形式，如做标志牌、在报纸

或通过赞助体育比赛、戏剧、音乐会等形式。问题是物业管理者如何的类型。1）不同类型物业的潜在租户适用的广告形式。对工业物业的潜在租楼或就在写字楼上竖立广告牌或在大型橱窗里和城市报纸的特定版面上频繁登广告等方法寻找；而一个潜在的家庭租户有租赁需求时，赁广告可通过在物业上悬挂广告牌或在报纸上刊登。2）不同类型物业的潜在租户适用的广告内容。出色的广告在人们的参观时间和联系方式等。①标志牌广告。物业的类型不同，潜在租户不同，通过标志牌寻找的效果也不同。如大型的工业、商业物业就经常使用户外广告牌，来吸引潜在租户。

引住宅类的潜在租户则要在房地产报纸上做较大版面的广告。着潜在租户多，所以这个方法会受到限制。 费”噱头来寻找潜在租户，比如物业管理者可以提供一次免费旅行、月的租金，或在一个特定的时期内有某种优惠。（3）引导参观捕捉潜在租户 物业管理者要通过引导潜在租户参在租户的爱好，在潜在租户对某地段、某单元感兴趣时，就应该带领要说明他们所能提供的服务，如保洁方面、便利服务方面、设备的维修保养和常规操作情况以及管理的方针和行为规范等。（4）建立租售中心捕捉潜在租户 对于大型综合住宅和商业物业

后物业的情况。2．租户资格的审查的。（1）潜在租户的登记 每一个前来咨询或参观物业的潜在租户都要填写一份来客登记表。（2）潜在租户的身份证明 核对居住或商业物业租赁者的身份证明很重要，尤其是零售性的商业物业，如混合租赁的零售购物中心。户。（3）租赁经历 由于经常改变租户的花费较高，再加上一般家庭户，其以往租赁是否稳定则更为重要。如果潜在租户有多个，物业管理者或业主在选择时，往往会不考虑那些规模业务迅速膨胀的公司。以提供的情况。

（4）资信状况 业主或物业管理者可以从租户以往的拖欠记录中者可通过调查得到所需要的潜在租户的以往信用资料。3．租约条款谈判合理的租约，物业管理公司往往要监控谈判的全过程。（1）控制签约进程 要使谈判有所进展，物业管理者就要有能够在开始谈判前拟订谈判策略，使业主不至于太早进入面对面的谈判中。（2）利用经纪人 在办公物业、零售及商业物业和工业物业的租很好地与这类经纪人配合，否则，他们的介入会使谈判更加复杂。在谈判开始前，物业管理者与经纪人应已商定好由谁直接去面对租户。

业管理者就比租赁经纪人更能建立这种关系。（3）谈判妥协1）谈判妥协的原则。妥协是指业主降低原始条款而给租户的一种优业主的立场，在业主不可能作出的让步上不妥协。一般来说，租赁妥协的原则是租用规模越大、租期越长，租价妥协的空间越大。但要注妥协。2）谈判妥协的小技巧。在谈判中不管妥协的大小，都要让租户感到是在业主不情愿的情况下作出的，是来之不易的。值得注意的是，有的需求是非常必要的。3）妥协的程度。租约中几乎所有的条款都有谈判的余地，关键在于署租约，成为真正租户。因此，物业管理者在谈判中要考虑的是妥协程度多大时才能打动租户，即妥协的尺度。一般来说，决定妥协程度

竞争的情况，三是租户租赁的紧迫性。4）租价与折扣的谈判。在租金上作出让步，无疑是最具吸引力的，能在市场状况最坏的时候作出。的，提升租价的可能性不大，那么最好的做法是让物业空着，留待市场好转，租价合适时再租。因为长期以低廉价格出租物业，会使租金收入与物业的日常营运开支相抵后所剩无几甚至无利可图或收支倒挂，这是比物业空置还要糟糕的事。层的增高而增加，因为楼层越高越安静，如同样位置的房间在

21

层的要比在

14

层的高

2～3

元往往比其他单元的租价高2

的一面的单元，其租价就要比其他的单元贵一些。

单元的租价贵。行，而不是在租期开始的第一个月免租。如租赁期是一年，则在最后损失大。（4）租期的确定 在租户更迭时，业主为寻找新租户要花费广告支出，对新租户的资格审查要花费成本，谈判要花时间和费用，而每一些损失。

1）居住物业的租期。对居住物业，如果租金随时间推移而增长，租期才会超过一年，否则一般不超过一年。当然也有例外，如对新建或新改造的物业，业主为提升物业的声望，些人的租用会提高物业在租户及邻里间的声望。2）办公、商用和工业物业的租期。办公、商用物业则不同于居住物业，其租期最短也在

5～10

年间，而工业厂房租期则要高达

年或更长。业主一般在长期租约中要加入租金随时间而增加的条款。金，当然对那些声誉很高的大型商业企业租户可以例外。件，如提高租金等。为适应其租用要求而改造的费用，则要求租户退租时补缴齐。（5）关于物业改造的谈判 新租户在入住前，一般总会提出这样

负，或由业主提供并在租金中收回。在市场疲软或租户需要的时候，次，每六年更换一次地毯等。1）居住物业的改造装修要求。租户对居住物业的要求一般局限在物业的装饰上，如重新粉刷、重换窗帘、更新地毯等。有些新建住宅的入住时，如果租户愿意，可以由业主提供材料，租户自行完成，物业管理者要注意把这些口头协议记录下来以免造成误解。2）工商业物业的改造要求。工商物业的租赁谈判中，物业管理者在考虑由此而增加的业主负担。一般谈判的结果是用其他条款来交换，以避免给业主带来损失。物业管理者要给租户一个可以改造的上限，允许租户在此范围内确定标准。的出口、灯具、窗户等，这些费用一般都归业主承担。但超出这些标准的任何设备设施，如附加的楼梯、空间分隔、门、喷淋系统等的费

用应由租户负担。租户按每平方米计算的补贴。但物业管理者要监督租户的装修过程，的一部分，租户对其没有所有权。对设备设施的要求则可能更高。（6）扩租权的谈判 扩租权就是指允许租户在租用一段时间后根据需要增加租用邻近的物业。对居住物业而言，扩租并不常见。但对已被占用或被预约租用。（7）限制竞争租户条款的谈判 限制竞争租户条款就是指租户在业主的利益，或租户愿意为此交付额外的补偿，就可以考虑采纳；如

不能同意。存，从而展开竞争，刺激商业和商场的发展。4．缔约技巧业是否是所出的价位上最好的？妥协条款是否符合我的需要？是否可以再等等再说？面对租户的迟疑，物业管理者的缔约技巧是：（1）单刀直入式 单刀直入式就是直接让对方提出他们自己满意吗？”（2）总结式 总结式就是强调物业的优点和对租户的适用性，在租户查看物业和洽谈过程中始终反复强调，以显示该物业十分理想。5．核查物业租户离开时也将使用该表。双方必须填写，以免发生争议。

6．提供有效的租赁服务，建立良好的租赁关系一旦双方签署了租赁合同，租赁关系即告成立。租户搬进，物业管理户建立良好的关系，是成功的一半；另一方面，租户如果满意物业管理的服务，一般多数都愿意续签合同。（1）建立租赁共识 要与租户建立良好的关系，物业管理者在租物业管理条约、制度、处理维修的要求、租金缴纳程序、租约中止时个清楚的交代，从而使双方在有关的租赁问题上基本达到共识。（2）建立联系途径 物业管理者可以通过电话或私人拜访等途径征求他们对舒适、服务、维修、管理等方面的意见。（3）开展租赁服务 物业管理者在所开展的租赁服务中要最重视

或逃避。物业管理公司在处理租户的各类要求时，要尽量使其满意。戴整洁，最好穿制服。7．收缴租金要非常熟悉。一般来说，无论是办公、商业还是工业与居住物业，提统。（1）租金缴纳时间的管理 物业管理者一般在月初开始租金收缴物业管理者对交费时间不在乎，租户就不会尊敬他。（2）滞纳金的管理 一般物业管理者对迟交租金的租户要么采取取一定的滞纳金。

（3）收费通知单的管理 由于各种物业的管理服务不同，加上同业物业的租金通知单，则要列出电力、公共照明、门厅服务、管道工很少这样做。8．续签租约契约的条款内容。因此新契约的条款作如何的改变是很关键的。款的内容主要集中在租赁期限，维修、更换、再装修的程度和租金水平上。过原来的水平。比如，可以通过简单地做做门面改进，来增加租户的

满意度。9．租赁终(中)止（1）租赁终(中)止的种类1）租户提出的租赁终止。租户提出搬迁的通告按租约条款规定办。们取得联系，并检讨一下是否是管理过失所致。如果是这样的话，物以后如何