南昌筑城奥斯卡房地产营销推广定位

筑城·奥斯卡营销定位大纲天睿企划最重要的公寓作品前言

房地产营销的领先是行业进步的标志，项目成功的砝码。正是出自对项目的荣誉感，我们不懈奋斗，期待创新。.（.....）纲要：第一部分：简要市场环境评估第二部分：项目前期阶段性解析第三部分：开发战略指导第四部分：客户分析与项目定位第五部分：项目硬软件提升策略建议第六部分：营销策略构想第七部分：推广手法与费用预算

宏观市场微观行业市场竞争环境市场第一部分：简要市场环境评估.（.....）

据江西省统计局资料显示：2007年1-10月，南昌市城市居民家庭总收入人均11334.7元，同比增长18.9%，其中可支配收入人均10804.1元，同比增长20.0%，扣除物价因素，实际增长15.5%。经济基础：经济蓬勃发展，形势良好居民收入增加，必将导致生活品质提升。闲置资金富足，将货币流通投向投资领域。企业抵抗政策风险的最佳保障在于：产品定位是否满足市场对“质”的需求9.27新政Key:开发贷款不得超过评估值的70%，贷款年限不超过2年；第二套住房按揭首付不低于40%，利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍，取消循环抵押按揭；商业用房按揭首付不低于50%，利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍。有效抑制了投资与投机的需求，长期效果需观望。政策解读：政策调控加紧，市场观望情绪蔓延。

政府政绩考核不再以单纯的城市GDP生产总值进行考核，全面解决和谐民生问题，成为国内城市主流政治方向。依靠出让土地金及房地产相关高额税收等提升GDP的手法已逐渐成为历史。政策解读：政治是经济的风向标。.（.....）

低价经济适住房大量入市、有效的挤压了投资泡沫。商品房销售真正面向社会中产人群，质量及消费差异化竞争逐步升级。加强经济适用房建设明确年内建设经济适用房70万㎡，陆续推售13宗限套型、限房价的商品房814亩，规划建筑面积97.6万㎡

。不断完善租赁住房制度通过实物配租、租金配租和租金核减等方式，加大廉租房建设力度，由人均7㎡住房使用面积增加到人均8㎡；提高了租金配租标准，由原先的10元/㎡提高到12元/㎡。南昌市场：多种房屋建设体制，将房地产导向稳步发展公寓微观市场.（.....）南昌公寓发展历程及特点第一阶段：低总价，低首付的成功

时间：02～04年代表项目：洪城时代广场、东方巴黎、爵士馆、江滨威尼斯；特点：自02年8月“东方巴黎”上市以来，酒店式公寓正式进入南昌地产市场，此阶段的项目主要特点为户型设计较为简单，产品与大户型住宅没有很大区别，功能配置尚不完善，主要依托低总价、低首付获取成功；代表项目目：铂金特区区、江信信国际金金领域、、胜利广广场、时时代广场场。第二阶段段：精装装修、性性价比的的成功时间：05-06年特点：精装修成成为公寓寓的必备备元素，，开始提提供高于于平常的的酒店式式服务。。第三阶段段：服务务、包装装、品牌牌等多元元化元素素成为致致胜之道道。时时间：07年-08年后特点：引进知名名酒店的的服务，，完善的的会所配配套，豪豪华装修修，准确确有效的的包装手手法等成成为新的的公寓趋趋势。代表项目目：海航、皇皇冠国际际.（.....）2005年-2006年是小户户型倍受受青睐的的黄金置置业期。。根据南南昌市房房管局备备案资料料数据显显示：2006年南昌市市60M2以下商品品住宅成成交套数数为：3716套，成交交面积约约为157620M2，年度环环比增涨涨17.15%2007年随着房房价的上上涨，小小户型依依然有着着较大市市场。而而新政后后的08小户型市市场，将将面临首首付，利利率等方方面阻碍碍。公寓竞争争市场供应量：：本项目目预计明明年3月份入市市，届时时供应量量达4500套之多，，面临着着激烈的的竞争3季4季1季2季3季4季正售项目目正在蓄客客2007年2008年世纪风情情星座公公寓约100套星河国际际约420套金域名都都约600多户高式音乐乐花园小小户型220套皇冠国际际200余套青山湖香香寓600多套第一街区区500多套1720套2800多套本项目直直接竞争争对手象湖2008800余套玉河明珠珠795余套格林晴天天晶屋320余套.（.....）与证券保保险、实实业相比比，投资资房产具具有投资资时间短短、收益益高、风风险低的的特点，，特别是是小户型型公寓，，尤为显显著。因因此，在在新政前前，小户户型公寓寓都是供供不应求求。目前，由由于市场场的观望望情绪，，小户型型公寓收收到较大大影响，，因此，，需求量量要根据据市场发发展情况况具体研研判。需求量：：一定程程度上受受市场观观望情绪绪影响。。在户型和和装修趋趋向同质质化的今今天，优优质的服服务是项项目取得得竞争优优势的重重要法宝宝之一。。项目名称区位户型/面积（平米）装修标准服务金域名都洪都北大道（体育公园南侧）1房/22～68精装修普通物业服务青山湖香域洪都北大道（体育公园对面）1房/30-81知名品牌精装修普通物业服务海航白金汇红谷滩区中心区红谷大道单间、1房、2房38～57四星级品牌装修海航酒店服务皇冠国际南昌大桥头·西湖区政府西侧

未出精装修假日酒店服务第一街区红谷大道与春晖路交汇处未出精装修富豪酒店服务星河国际洪城路778号（远东国际花园斜对面）1房/33-392房/63～711200元标准装修酒店式服务价格750075008000未出未出7000.（.....）位置，产产权年限限，配套套成为竞竞争卖点点主流。。项目名称卖点诉求推广语推广调性金域名都区位、配套梦想成就未来具有发展前景的SOHO空间青山湖香域70年产权、区位一湖只此一栋占据青山湖美景的70年产权公寓海航白金汇服务个人的王朝，一生的荣耀尊崇服务皇冠国际服务、地段未出未出第一街区地段、尊贵CBD源核，CEO院馆核心地段，尊贵星河国际区位、景观城市第一排，江景公寓区位良好，无敌江景我们的直直接竞争争对手，，有着区区隔我们们项目的的优势

项目金域名都青山湖香寓

主推广语梦想成就未来南昌首席70年国际精装修小豪邸

形象定位核心地位，SOHO空间南昌最具投资价值的精装小户型营销手段媒体传播、公交车等户外、活动营销媒体传播、活动营销

活动营销发起“最具魅力样板房”评选活动荣获中国地交会"2007中国最具投资价值精装小户型"大奖2007开展“捐助贫困学生”活动

推广调性通过媒体宣传其地段优势，并推出SOHO概念，在色彩上采用绿色象征希望。主要通过媒体强调优越的地段以及70年产权首付2成的低首付

核心卖点成熟区位、大社区、完善配套70年产权、2成首付的付款方式竞争市场场小结4、面对直直接竞争争对手具具有明显显的优势势，本案案在推广广上，应应避实就就虚，不不与对手手短兵相相接，通通过拔高高姿态，，打造具具有区隔隔力的形形象，防防止在同同一层面面竞争。。1、小户型型市场竞竞争激烈烈，本项项目应找找到自己己独特的的竞争优优势以突突出重围围；2、服务在在南昌小小户型公公寓目前前营销上上体现的的不够到到位，对对本项目目而言是是个机会会。3、在地段段、产品品等层面面，本项项目在市市场并不不独占优优势；难难以成为为本项目目超越市市场的砝砝码；.（.....）第二部分分：项目目前期阶阶段性解解析ONE传统第一一要素：：

项目目区位：：随着阳阳明东路路的贯通通，将将成为南南昌一商商业中心心与交通通中心。。.（.....）规划解读：：“阳明东路拟拟建成为一一条集商业业、休闲、、景观于一一体的既现代又“年轻”商业街，使之与洪都都北大道商商业街共同同形成新的商业圈圈”。阳明东路二二期工程还还要继续向向东延伸，，与青山湖湖东岸火炬炬大街衔接接，成为一一条东西贯贯穿的主干干道。1、缓解南京京路、北京京路拥堵的的交通状况况，使南昌昌东西向主主干流通快快速便捷。。2、泛青山湖湖区域有成成为新的区区域商业中中心的潜力力；TWO差异元素：：产品质素分分析：项目目科技元素素较多，科科技SOHO概念可作为为本项目卖卖点。五A智能化系统统24*7*365全天侯在线线服务商务务秘书服务务数字光纤网网络系统专属大堂移移动秘书商商务舱新风系统.（.....）THREE：

特色元元素——项目建筑风风格1、中心区地地标建筑符符号，ArtDeco代言精英阶阶；2、ARTDECO建筑立面，，在南昌已已属稀缺，，10米挑高大堂堂，更增添添尊贵感。。.（.....）FOUR：项目主形象象：以城市市封面人物物的气质，，代言本项项目气势。。主打广告语语：以科技技SOHO为主要诉求求点.（.....）传统第一要要素：地段段优势差异第二要要素：科技技性SOHO特色第三要要素：建筑筑特征整体调性分分析：综上所述，，无论是产品品，还是包包装，以项项目目前的的属性，都都不足以平平定天下，，不足以出出类拔萃；；令人叹为为观止。。改变，提提升，势在在必行。项目分析总总结：第三部分：：开发战略略指导.（.....）项目基于企企业品牌的的战略意义义思考：筑城地产，，南昌房地产产发展的见见证者、实实践者，本本土第一阵阵营开发团团队的代表表；第一阶段：：资本积累累与项目扩扩张期代表作品：：御锦城、、阳明锦城城、锦和嘉嘉园、爵士士馆等。第二阶段：：

品牌与与市场地位位树立期：：代表作品：：奥园：新生生活领跑者者，全全国房房地产领先先连锁品牌牌，第第一个个以运动主主题为地产产开发特色色的企业在依托奥林林匹克花园园的品牌效效应中，逐逐步提升项项目品牌向向企业品牌牌的过渡，，并被市场场接受。……这一阶段，，需要新的的标杆来支支撑企业的的影响力，，丰富品牌牌内涵。.（.....）第三阶段：：地方区域性性品牌向全全国性品牌牌过渡期。。【本土市场的的做大做强强和外地区区域的品牌牌延伸和扩扩张】董事长对项项目要求：：品质略高高，价格略略低。.（.....）项目决策者者总是在语语言上提纲纲挈领；而，项目执执行者认为为筑城奥斯卡卡：作为城市中中心区的公公寓产品，，当以敢为为天下先的的勇气，树树立企业在在公寓市场场的行业地地位。第四部分：：客户分析析与项目定定位投资型产品品自住兼投资资保值增值、、区位、装装修、配套套、定制化服务务绝对的舒适适性过渡型产品品第一居所要求生活便便利低总价、低低首付、低低月供服务、私秘秘性客户群消费心理产品要求区位、装修修、配套满足自住要要求消费动机第三空间尊贵地位体体现生活圈子财富新贵中产阶层青年起步阶层1、公寓产品品购买客户户隐性因素素分析.（.....）2、公寓产品品购买客户户显性因素素分析30～50薪水、投资资等4000～1万元/月依靠投资月收入万元元以上首次置业主要依靠薪薪水一般位于4000元/月以下二次置业以以上年龄经济结构二次置业或或以上20～29置业经历30～35财富新贵中产阶层青年起步阶层财富新贵客客户形态总总结

价值点基本特点年龄：30-35岁圈子小，很多人之间相互认识，传播速度快事业心强，工作比较忙有私家车，对周边的生活配套要求不高同阶层人员之间具有频繁的互动性，相互之间影响力人生观倡导独立意识和独创风格，彰显反对趋同的个性化和自我化，崇尚个性自由精神。追求精英主义，从而获得品味脱俗和出类拔萃的心理和情感满足。消费观物质上追求奢侈品，以体现自己的品味；愿意接受新事物，对新概念、新潮流总是敏锐的；即使有Audi，仍然喜欢开Minicooper；对价格不敏感，愿意为自己欣赏的东西多掏钱；项目客户群群定位本项目目标标客户：财财富新贵绝对高端、、金字塔尖尖、前卫人人士.（.....）环境压力决策动力客户选择塑造顶级产产品，匹配配颠峰人士士第五部分：：项目硬软软件提升策策略建议项目定位推推演形象定位产品及服务务体系商业及酒店店定位营销手法BOUTIQUE——科技豪宅·奢华小户——一、全新产产品形象概概念定位.（.....）起源于法语语的“Boutique””，原意是指指专卖时髦髦服饰的小小店。当今，“Boutique””概念，它意意味着：精品经营、、富个性、、讲究独特特设计感、、标榜量身身订造的贴贴心服务。。重视细节，，代表了新新世纪新一一代高薪族族精致生活活、时尚品品味的消费费形态，是是当下最In的时髦，也也将是时尚尚的生活指指标。Boutique是什么？从BoutiqueHotel到BoutiqueServicedApartmentBoutiqueHotel(精品酒店)——是指那些规规模小而提提供贴身服服务的酒店店，每间均均有其特色色设计。在酒店的设设置和环境境上，强调调“小而精精致”。所所谓小，是是指它的客客房数量要要少，以60间为上限；；精致则则是指它的的内部装修修要极豪华华或具有特特色，与““Boutique””精品店的概概念一样，，不豪华或或没有特色色难以称精精品。在服务方面面，“BoutiqueHotel”采用的是管管家式服务务，这是顶顶级城市商商务近几年年刚刚采用用的一种服服务方式，，但在BoutiqueHotel，这是最基基本的。BoutiqueHotel的服务人员员与客房的的比例是3:1甚至4:1，就是说三三四个服务务人员服务务一个客房房；而在星星级酒店，，这个数字字通常是1:1，最多是2:1。BoutiqueServicedApartment——一种源于BoutiqueHotel的服务式公公寓体验同样的具备备优势地段个性化的空空间设计细致入微的的服务但，更多的的，强调自自我居住的的价值实现现。.（.....）奢侈艺术的的装饰风格格；相应成趣的的空间布局局与商业氛氛围；绝对的主人人，也是绝绝对的宾客客（高端多多对一服务务）。BOUTIQUE精神在产品品中的演绎绎：售楼处形象墙入口售楼处导示系统楼梯走道大堂主体核心体验系统过渡性体验验系统核心售卖系系统导示系统样板房14325精心布置卖卖场，对现现场环境的的着力包装装，释放本本项目看得得见和看不不见价值，，使之成为为最有说服服力的销售售说辞。5现场展示构构成要素Action：导视系统——精致品位细细节传递项目入口制制作指引性性导示牌，，至项目沿沿路设置路路旗，传递递项目阶段段信息，营营造卖场氛氛围。导视系统包包装：售楼处广告告牌、灯光光、条幅、、广场道旗旗等方面指指引性导示示牌要求制制作精致，，功能性提提示牌制作作要求体现现项目品质质与品位。。.（.....）售楼处装饰饰－从细节节处打造奢奢华情调豪华时尚的的吊灯，毫毫无保留的的展示了项项目的奢华华感。不仅完成单单纯意义的的室内装潢潢设计，并并将进行包包括所有的的家具、陈陈列品的设设计、挑选选和布置使使得建筑内内部与外部部的风格、、情调统一一而和谐，，令一切细细节臻于完完美。.（.....）墙面：在售售楼处的一一个墙面或或部分空间间，装饰成成奢侈品展展柜。Chanel夏奈尔Hennessy轩尼诗Prada普拉达VacheronConstantin江诗丹顿主要产产品：：用时时装、、眼镜镜、高高级干干邑、、香水水手表表等世世界奢奢侈品品品牌牌，彰彰显本本项目目尊贵贵和高高端特特性。。售楼处处打造造——奢侈品品展馆馆售楼处处打造造关键键点高品质质区域域规划划模型型、项项目整整体模模型高科技技材料料展示示区奥斯卡卡视听听影院院——视听鉴鉴赏区区、经经典电电影片片。带精致致礼品品盒的的尊贵贵《楼书》、《产品手手册》等由于本本项目目的高高端定定位，，楼书书的制制作必必须精精美，，高贵贵，可可读性性强，，且限限量赠赠送。。使之之成为为客户户的珍珍藏品品。并并附送送奥斯斯卡项项目光光碟一一份。。Action：销售中中心打打造要要点——尊贵感感、稀稀缺感感和时时尚感感营造造——.（.....）装修：：软装装选择择靠近近boutiquehotel的新贵贵时尚尚匹配多多元化化消费费风格格的样样板房房设计计。.（.....）产品重庆金金科廊桥水水岸－东南南亚风风格武汉万万科西半岛岛－摩洛洛哥风风情.（.....）深圳金地香香蜜山山一期－－英式式乡村村深圳金地香香蜜山山一期－－简约约奢华华主义义.（.....）重庆金金科天湖美美镇－后雅雅皮风风格重庆金金科天湖美美镇－后雅雅皮风风格.（.....）家电品品牌要要体现现奢侈侈形象象；Action：样板板房打打造关关键点点服务人人员人人性化化配备备，充充分考考虑客客户现现场感感知，，使客客户在在参观观样板板房时时体验验高品品质服服务；；室内家家居装装饰体体现品品质感感，在在风格格上靠靠近boutique的新贵贵时尚尚采用自自动鞋鞋套机机（高高档次次）、、湿纸纸巾机机提升升客户户品质质感受受配备保保险柜柜等设设置配备保保险柜柜等设设置，，可以以有效效提升升项目目的安安保档档次，，增加加客户户对项项目安安全性性的认认同，，增强强客户户对项项目的的认可可度。。.（.....）样板房房打造造——零距离离体验验奢华华生活活3、在样样板房房公开开的前前期，，举办办南昌昌第一一个样样板房房试住住活动动，专专门请请客户户在样样板房房生活活1晚，并并以零零距离离体验验奢华华，全全方位位感受受品质质为题题对活活动进进行传传播。。1、样板板房软软装方方面，，建议议采用用顶级级品牌牌，如如凯奇奇床垫垫等类类似品品牌。。2、可考考虑在在样板板房提提供水水果营营养餐餐服务务，样样板房房可坐坐可摸摸可躺躺，让让客户户真正正的体体验到到居住住的奢奢华。。BOUTIQUE精神在在服务务体系系中的的演绎绎：销售服服务体体系：：让客客户在在销售售过程程中体体验高高质量量的服服务组织一一支高高水准准的销销售服服务团团队，，使之之成为为销售售有力力的保保证。。前广场场入口售楼处处泊车、、洗车车服务务楼梯走走道大堂哈根达达斯式式服务务样板房房15325客户门童服服务MBA讲解服服务4递鞋套套，开开门，，水果果入口处处：门门童开开门行行礼服服务要求：：所有门门童及及现场场服务务人员员，要要求身身高一一样，，最佳佳范围围为1.8～1.83米，长长相相相近。。对人员员进行行礼仪仪培训训，使使客户户享受受到尊尊贵感感。前广场场：车车辆干干洗及及遮盖盖防晒晒服务务为前来来看房房客户户提供供洗车车等服服务，，让客客户在在看楼楼之余余收获获意外外惊喜喜，继继而感感动，，认同同本项项目的的服务务质量量。提示：：干洗设设备前前期在在售楼楼处为为看楼楼客户户提供供，销销售结结束后后可作作为物物业服服务的的一项项内容容。给给购房房者使使用。。售楼处处服务务1、哈根根达斯斯式服服务小小组客户进进入售售楼处处后，，有专专门的的哈根根达斯斯服务务人员员上前前，调调酒师师和工工作人人员免免费提提供奶奶茶、、冰激激凌、、咖啡啡等，，让客客户感感受到到项目目的尊尊贵和和高品品质。。2、MBA及模模特特讲讲解解服服务务招聘聘MBA，专专门门为为客客户户讲讲解解项项目目，，体体现现项项目目的的高高档档次次与与专专业业服服务务。。在大大堂堂周周末末时时间间，，安安排排西西洋洋乐乐四四重重奏奏或或其其他他音音乐乐形形式式，，代代替替平平时时的的背背景景音音乐乐。。在在乐乐韵韵悠悠扬扬的的大大堂堂享享受受各各种种下下午午茶茶。。现场场演演绎绎高高雅雅音音乐乐商务务服服务务体体系系出行行服服务务体体系系：：代订订机机票票、、代代订订房房，，出租租车车辆辆代叫叫出出租租车车基本本服服务务：：保洁洁、、叫叫醒醒服服务务、、留留言言等等常规规服服务务：：接机机、、酒酒店店预预订订、、24小时时定定餐餐、、手手机机充充电电、、临临时时储储物物、、报报刊刊杂杂志志订订阅阅、、会会议议室室租租赁赁打印印、、复复印印、、私人人管管家家服服务务体体系系管理理公公司司会会备备““私私人人管管家家””若若干干，，受受理理业业主主或或使使用用人人委委托托的的私私人人事事务务酒店店服服务务体体系系品牌牌物物业业英英式式管管家家标标准准，，打打造造影影子子式式物物业业服服务务物业业管管理理体体系系公共共部部分分的的清清洁洁维维护护、、物物业业维维护护维维修修、、安安全全保保障障、、公公共共设设施施维维护护、、公公共共部部分分的的水水电电费费用用等等，，代租租A、不提提供客客房服服务的的代租租服务务；B、“长长包客客房””的代代租服服务；；代售；；代收收代寄寄租金金；；日常起起居生生活服服务体体系入户清清洁（（地板板、被被子、、洁具具、窗窗户清清洁等等）餐饮服服务（（送餐餐、代代订餐餐）洗衣（（干洗洗、湿湿洗、、整熨熨、收收送、、其他他织物物的洗洗涤））健康服服务体体系健身房房、体体能健健康检检测（（与中中体倍倍力合合作））医务室室（提提供日日常检检查、、常规规针剂剂药品品服务务、急急重症症联系系并护护送到到医院院）商业及及酒店店定位位1、酒店店：粤海国国际酒酒店引引入引进粤粤海国国际酒酒店，，并为为项目目提供供酒店店管理理服务务。作用：：通过顶顶级酒酒店凸凸现本本项目目的高高端形形象，，提升升项目目销售售价值值。2、其它它备选选酒店店推荐荐：我们看看到希希尔顿顿、洲洲际、、万豪豪、喜喜达屋屋、凯凯悦、、雅高高等国国际酒酒店业业巨头头纷纷纷抢滩滩中国国。选选择择其中中酒店店及管管理模模式，，成为为长期期提供供给客客户的的服务务，提提升物物业潜潜在价价值。。喜达屋屋酒店店集团团万豪国国际酒酒店集集团商业配配套：：LV引入通过LV的顶级级品牌牌形象象，来来印证证项目目的Boutique特征。。LV的引入入，将将极大大提升升本项项目的的销售售价值值和项项目的的品牌牌知名名度，，使项项目成成为南南昌公公寓市市场一一个不不可逾逾越的的标杆杆。同时，，LV的进驻驻，也也可作作为项项目营营销上上的一一个大大事件件。向向目标标客户户推广广。星幕会会所-把高端端元素素引入入在休闲闲设施施上可可引入入星巴巴克、、肯德德基、、麦当当劳等等餐厅厅或咖咖啡厅厅。完完善了了商业业品牌牌形象象，提提升商商业价价值，，增强强了项项目公公寓销销售价价值。。南昌昌市民民的追追捧对对象，，完全全可以以对外外营业业，自自负盈盈亏，，同时时也增增加了了商业业的销销售价价值。。肯德基基800万的加加盟门门槛要要降到到200万。餐餐饮巨巨头肯肯德基基在中中国所所属中中国百百胜餐餐饮集集团对对外宣宣布，，肯德德基将将改变变持续续了7年且一一直限限制在在中国国三、、四线线城市市开放放的特特许加加盟局局面，，将特特许加加盟扩扩大到到中国国二、、三线线城市市，并并且将将增加加加盟盟的店店数。。不仅仅如此此，在在加盟盟价格格方面面此次次也将将有更更宽的的选择择。在运动动设施施上可可引进进中体倍倍力，并可可结合合中体体倍力力，建建立业业主健健康档档案，，提供供体能能测试试等服服务。。科技豪豪宅·奢华小小户核心竞竞争力力：科科技创创新核心竞竞争力力：服服务致致胜核心竞竞争力力：商商业领领衔潜在利利器：：地段段价值值第六部部分：：营销销策略略构想想第一步步：开开盘气气势（（2008年2月28日--2008年3月30日）建立影影响力力——大事件件气势势，豪豪宅展展示，，锁定定前期期积累累客户户，完完成第第一批批30套试水水任务务；项目销销售节节奏第二步步：扩扩散影影响力力（2007年4月初-5月中旬旬）通过建建立的的豪宅宅形象象和价价值体体系，，造成成轰动动,引导客客户进进行价价值感感知，，项目目进行行第二二次开开盘,完成第第二批批整案案销售售50％的任任务；；第三步步：巩巩固影影响力力（2007年6月中-2007年9月）——通过印印证项项目豪豪宅形形象来来维持持和巩巩固项项目的的影响响力；；销售售完成成。销售节节点－－－推推广节节点蓄客期

造势1月中-3月中旬开盘期

聚焦3月中旬－3月底强销期

维持4月初-5月底新推2批6月初

聚焦三次引引爆

二次引爆6月初9月底新推3批

聚焦

引爆3月底项目营营销手手法区隔营营销·圈层营营销·舆论营营销1、傍大大款：：牵手手高端端时尚尚人物物、事事件和和品牌牌2、耍大大牌：：预约约看房房，强强调看看楼资资格3、小圈圈子：：圈层层营销销，以以部分分核心心客户户影响响整个个目标标客户户群4、献殷殷勤：：通过过完美美的服服务，，超越越市场场，获获取压压倒性性胜利利1、BOUTIQUE筑城奥奥斯卡卡，缔缔造BOUTIQUE奢华时时代。。08筑城地地产奥运元元年·奢华力力作第一步步：形形象区区隔08筑城地地产奥运元元年·奢华力力作2、精英英，只只为更更高精精英服服务。。第二步步：形形象区区隔、、服务务区隔隔——MBA销售服服务团团队，，全城城招募募。（（MBA学位或或其他他硕士士学位位；））——MODEL销售服服务团团队。。（各各届大大赛中中获奖奖选手手。））08筑城地地产奥运元元年·奢华力力作主题：奢奢享家，，南昌顶顶级奢华华部落炒作要点点：5万元入会会门槛，，一个奢奢享家的的摇篮免费奥运运门票北京之夜夜，五星星级酒店店星期套套票（ONENIGHTINBEIJING）深圳观澜澜国际高高尔夫挥挥杆，与与老虎伍伍兹惊鸿鸿一杆；；上海FI大奖赛套套票欧洲杯决决赛阶段段观摩票票全球达沃沃斯经济济论坛，，与世界界500强CEO共进晚餐餐。08筑城地产产奥运元年年·奢华力作作主题：如果·爱——筑城奥斯斯卡样板板房试住住体验时间：2008年3月9日炒作要点点：——源自法国国，1868年，最无无与伦比比的舒适适睡眠。。与凯奇奇大师一一样，筑筑城奥斯斯卡，关关注社会会影响力力的同时时，更关关注您的的健康与与睡眠。。科技为为此，服服务亦为为此。本次活动动合作联联盟：后续阶段段推广思思路后续推广广可根据据项目进进展设置置LV进驻仪式式、红酒酒、雪茄茄品鉴会会、VIP卡客户联联欢会、、青年企企业家联联谊会等等活动，，并在舆舆论和报报广上进进行配合合。第二阶段段引爆：：活动电电影明星星签售会会时间:开盘日地点:项目体验验中心参与人员员:意向客户户、媒体体人员、、社会名名流形式:体验营销销。作用：以以电影明明星为项项目代言言，体现现项目的的奢侈调调性；吸吸引客户户前来项项目，认认购落定定。时尚车展展（或概概念车展展）时间:开盘前一一周地点:项目体验验中心参与人员员:高端客户户、媒体体人员、、社会名名流形式:体验营销销。作用：让客户在在项目体体验高质质量的服服务与生生活，感感觉到Boutique的价值，，促进项项目销售售。第三阶段段：开盘盘引爆推广渠道道推广费用用布排第七部分分：推广广手法与与费用预预算推广渠道道渠道之一一：杂志志广告杂杂志广广告运用用方式有有：1、与生活活365合作，制制作奢侈侈品专刊刊。2、时尚杂杂志《时尚先生生》、《东方航空空》、《中国国家家地理杂杂志》连续1/4版广告。。3、项目专专署网站站；在受众较较为集中中的小圈圈子内进进行营销销，如在在机舱通通道广告告。南昌星级级酒店（（嘉莱特特）及高高档餐饮饮场所（（阿一鲍鲍鱼）杂杂志投放放。只做做顶级场场所。赠送送私私家家车车主主并并参参观观过过项项目目的的客客户户，，不不论论是是否否买买房房，，送送带带有有项项目目LOGO的车车载载香香水水或或熏熏香香。。小众众营营销销手手法法在万万达达影影城城接接待待处处，，设设置置一一个个类类似似于于纽纽约约纽纽约约的的小小型型秀秀场场的的活活动动区区。。通过过定定期期举举行行小小型型SP活动动，，派派发发时时尚尚礼礼品品，，聚聚集集项项目目人人气气，，扩扩大大影影响响力力。。接待待处处聚聚众众手手法法营销销费费用用预预算算：：建议议：：由由于于本本项项目目是是开开发发商商全全力力打打造造的的市市场场明明星星项项目目，，同同时时是是企企业业走走向向品品牌牌多多元元化化的的开开端端，，建建议议项项目目的的营营销销费费用用在在原原定定计计划划上上适适当当增增加加。。建建议议总总费费用用控控制制在在300万元元左左右右。。总推推广广费费用用:按照照建建筑筑面面积积18000M2，销销售售7000元/M2价格格计计算算，，总总销销售售额额为为1，26亿元元。。销售售费费用用按按照照总总销销售售金金额额2%计算算,共计计252万元元。。（（不不包包括括前前期期广广告告投投入入））。。费用用安安排排（三三））不不同同用用途途分分解解：：1.大众众传传媒媒宣宣传传广广告告费费用用:(约占占总总额额的的40%，即即120万元元)(1)报纸纸约约占占50%60万元(2)杂志约约占20%24万元(3)户外约约占15%18万元(4)电台或其他他约约占15%18万元2.公关与促销销活动:(约占总额的的30%，即90万元)3.工地与售楼楼中心包装装:(约占总额的的10%，即30万元)4.销售资料与与工具准备备（印刷等等）：(约占总额的的15%，即45万元)5.其它:(约占总额的的5%，15万元)。（一）不同同物业类型型分解：1.公寓楼:250万元2.商铺:50万元（二）不同同营销推广广阶段分解解：1.蓄势期08.1-08.02.28约占总额15%，约45万2.升温开盘期期08.3.1-08.3.31约占总额20%，约60万3.二次聚焦期期08.4.1-08.6.31约占总额35%，约105万4.三次聚焦期期:08.7.1-08.9.30约占总额25%，约75万5.扫尾期:08.10-约占总额5%，约15万营销总控图图时间二次聚焦、、持续销售售蓄势8月7月6月5月4月1月销售节点展示安排媒体推广活动营销相关物料售楼处的展展示、样板板房出街奢享家摇篮篮户外、航空空杂志、国国家地理杂杂志、时尚尚媒体户外、生活活365、国家地理理杂志户外、楼书书、产品手手册、模型型、户型手手册、影影视广告升温引爆3月工程节点3月中现场售售楼处、样样板间装修修完毕、绿绿化完成舆论炒作二批200套试水30套推售策略：：强调客户户渠道先行行，前期锁锁定目标客客户，大形形象立势，，结合系列列活动及高高端定位，，以惊人的的成交速度度与销售业业绩全面引引爆市场。。2月名车展览9月三次聚焦、、持续销售售MBA的服务明星签售会会三批182套销售100套二批220套三批80套“Boutique”概念奢享家入会会如果·爱样板试住住感谢聆听！！斧正。THANKS附件：案例例参考位置：东直门外使使馆区；规模：总建面：5万平米；容积率：2.98；绿化率：42.6%；均价：30000元/平米；户型：面积区间45～70平方米；建筑形式：：高层；物业管理公公司：CELECTbyJonesLangLaSalle室内设计：：HAVERKAMP|WILMS建筑设计:王董国际景观设计：泛亚易道道停车位：1459个。海晟国际公公寓项目概况项目06年9月开盘，四四个月销售售过半，实实现月均回回款1.3亿元，可谓谓高端小户户型销售奇奇迹。成功案例1产品配置：：拥有8000平方米会所所，共设有50项休闲、运运动设施，，如：壁球球场、羽毛毛球场、乒乒乓球场、、健身馆、、跆拳道馆馆、棋牌室室、桌球室室、芭堤雅雅香薰SPA、舞蹈室、、YOGA、市中心唯唯一拥有室室内及室外外泳池、影影音室、双双语幼儿园园、咖啡馆馆、高级私私房菜馆、、商务中心心、便利店店、洗衣店店等。海晟国际公公寓物业服务：：由国际知名名的仲量联联行高档物物业服务品品牌CELECT针对海晟国国际公寓专专门量身定定造，彻底底超越当下下服务极限限。真正贴贴心，24小时点对点点服务随时时恭候，直直接对需求求负责。基本服务：：保洁、叫醒醒服务、留留言等常规服务：：接机、酒店店预订、代代客泊车、、24小时定餐、、手机充电电、临时储储物、机票票、火车票票订购、外外币兑换（（外包服务务）、报刊刊杂志订阅阅、会议、、学生接送送等（免费费）。非常服务：：提供供首首脑脑级级安安保保服服务务、、私私人人豪豪华华游游艇艇等等服服务务。。位置置：：位于于静静安安区区江江宁宁路路武武定定路路口口，，紧紧邻邻南南京京西西路路；；规模模：：占地地面面积积:8341平方方米米；；总总建建面面:51891平方方米米容积积率率：：4.60；绿化化率率：：35%；均价价：：未出出；；户型型：：面积积区区间间45～70平方方米米；；建筑筑形形式式：：一一幢主主楼楼，，一一幢幢副副楼楼和和三三层层裙裙房房。。总户户数数:331停车车位位:201开发发商商:上海海宝宝业业房房地地产产开开发发有有限限公公司司静安安紫紫苑苑项目目概概况况成功功案案例例1l房地地产产E网房地地产产E网-..倾力力打打造造房房地地产产物物业业管管理理资资料料库库,汇聚聚海海量量的的免免费费管管理理资资料料。。产品品打打造造商业业配配套套：：一至至三三层层裙裙房房，，建建筑筑面面积积约约为为4831平方方米米