昆山综合商业体项目市场调研报告(结论版)课件

2022/12/13昆山综合商业体项目

市场调研报告（结论版）谨呈：江苏衡山置业有限公司2022/12/12昆山综合商业体项目

市调报告提纲总领

昆山市宏观经济分析

昆山市城市规划与现状分析

昆山市商业市场调研分析

昆山市商业市场消费者访谈问卷分析

昆山市写字楼市场调研分析

昆山市酒店市场调研分析市调报告提纲总领昆山市宏观经济分析昆山市城市规划与现昆山市宏观经济分析昆山市宏观经济分析昆山市宏观经济分析(1)城市角色昆山市地处上海与苏州中部，是长江三角洲地区核心城市，苏锡常都市圈中连接苏沪，并依托于上海和苏州发展，属于外向型经济发展城市、同时也是上海等周边城市的重要的制造业基地；经济地位昆山发展速度较快，吸引外资和世界500强企业,在全国县级市排列第一房地产发展阶段昆山人均GDP水平高于上海，剔除高估因素之后，依然可说明本地房地产市场处于高速发展阶段城市发展潜力昆山目前处于第五梯队向第四梯队城市过渡过程中，城市发展潜力大商业业态发展水平昆山市商业业态发展进程与人均GDP水平和可支配收入水平存在明显错位产业结构昆山处于二产占主导的发展阶段，但已出现向三产占主导阶段开始过渡的趋势，三产目前发展相对滞后，但有发展潜力。商业将在第三产业的发展过程中成为最先增长的行业和增长的主力军昆山市宏观经济分析结论昆山市宏观经济分析(1)城市角色昆山市宏观经济分析结论昆山市宏观经济分析(2)人口结构昆山市的人口结构与产业结构关系紧密。受产业影响，昆山市总人口以外来暂住人口居多．并有持续上升趋势。目前人口结构属于哑铃状分布特征，外来人口大于本地人口数量，外来人口的大量进入为昆山的商业发展提供了机会和市场，同时为三产的发展奠定良好的需求基础人民消费习惯及潜在消费能力昆山市高收入消费者普遍存在到上海、苏州购物、娱乐的消费习惯昆山人均可支配收入增长率高于人均消费性支出增长率，人民潜在消费能力大昆山市外来人口以经商、务工和服务人员为主。经商和务工人员中的高层人员具有较高消费力会更多刺激酒店、餐饮、娱乐等行业的发展人民消费重点昆山家庭结构为两三口之家,整体年龄偏向年轻，支出均集中于衣着、交通通讯、娱乐教育文化服务方面昆山市居民的消费重点正在发生急剧的变化，耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐正在成为消费热点商业聚集需求昆山市社会消费品零售额快速增长，市区对商业集聚效应的需求有所增长昆山市宏观经济分析结论昆山市宏观经济分析(2)人口结构昆山市宏观经济分析结论昆山市宏观经济分析结论世联认为：（1）昆山市为外向型经济城市，依托上海和苏州发展。属全国百强县市，可列入第四阶梯城市群，房地产处于高速发展阶段，城市发展潜力大；（2）受商业业态错位关系、产业结构及商业发展机会、人口结构、人民现有消费习惯、人民潜在消费能力等因素影响，本地商业的未来发展潜力巨大，目前尚未被挖掘出来；（3）昆山市居民消费重点正在发生变革，逐渐转向“耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐”；为商业业态升级和新业态的出现提供了市场基础；（4）昆山市区对集中型商业的需求有所增长，但目前本市商业依然规模普遍过小，集中和连锁水平落后，不能有效满足需求；昆山市宏观经济分析结论总结昆山市宏观经济分析结论世联认为：昆山市宏观经济分析结论7昆山市整体规划与房产市场现状分析7昆山市整体规划与房产市场现状分城市规划与现状分析(1)总体规划及政府意图昆山市整体规划和职能定位，将会大力促进商业等第三产业的发展昆山规划为七大片区，其功能定位透露了政府巩固第二产业，加速第三产业的意图七大规划片区的功能定位北部片区为制造业基地之一，着重发展第二产业，是昆山和太仓发展联动的重要区域东部片区为主要的商贸区和制造业基地，二三产业并重发展，花桥着重发展三产吴凇江工业园片区为制造业基地之一，但相对独立，着重发展第二产业中部生态农业片区为主要农业生产基地，主要发展第一产业，居住片区为辅，数量较少阳澄湖休闲旅游片区为旅游度假为主，服务于周边城市，居住社区为辅南部水乡古镇旅游片区为服务于世界的特色旅游基地，发展农业和旅游业，严格控制土地供给中心城综合片区定位于商业配套和行政中心，辐射其他片区，二三产业并列发展，控制土地供给本报告规划及现状研究重点中心城综合片区的商业及住宅规划对本项目定位有直接影响，是规划研究的重点所在。并可划分为城中片区、城西片区、城东片区、城南片区、城北片区昆山市规划与现状分析结论城市规划与现状分析(1)总体规划及政府意图昆山市规划与现状城市规划与现状分析(2)规划及现状重点研究部分——所得结论（一）城南片区规划建成昆山市新兴中高档商住区。目前仍以居住和工业为主，居住以中高端大社区为主，集中在规划中火车站南广场周边，商业以社区底商为主，未成气候。靠火车站南广场住宅未来仍具发展潜力，且有向南发展的趋势，并随着南广场的建成，将会进一步带动火车站南广场周边商业和城南片区南部商业发展城北片区是昆山老住宅区，档次中低，商业发展潜力有限，将以社区商业为主，未来有一些中大型商业入市，但与其他片区相关性不大城西片区适合发展住宅，是昆山传统高端住宅集合地，规划大力发展住宅，但短期内不会有大幅发展，长期内，伴随住宅项目的兴起，商业将会发展迅速，新的项目的建成和开业，将支撑起其金融商业一条街城东片区将发展为商务办公区，住宅无大体量的发展，商业以中小体量、高档次的形态出现，发展潜力小规划及现状重点研究部分——所得结论（二）昆山市居住区将重点往西、南扩展，城北依然作为老居住区存在，城东发展空间小昆山市商业区将往西、南发展，重点发展区域为火车站广场周边、前进中路到西路火车站南广场的功能定位、具体建设方案、相关配套，以及本项目周边公共交通配套规划和落实至关重要，要充分利用规划的稀缺性，对政府规划密切关注，要积极争取政府支持昆山市规划与现状分析结论城市规划与现状分析(2)规划及现状重点研究部分——所得结论（10昆山市商业整体调研分析10昆山市商业整体调研分析11昆山现有商业以街区商业为主

布局分散，缺乏规划，物业不佳商业发展基础——以老城区为基础向四周不断延伸；商业体系中心——目前，商业体系仍以人民路商业中心为主；商业分布格局——多数表现为以沿街一条线的形式呈“条状商业带”格局；商业核心区（以人民路为中心，辐射周边商业）相对较为集中；但就各区域发展而言，商业区域相对偏少，目前仅以“人民路”和“亭林路”为主商业表现形式——以街区商业为主，集中式商业严重缺乏。目前暂无具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所；商业分布档次——商业层次相对较低，市场缺乏高档、主导以及综合性的商业氛围；商业经营状况——商业经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依市场调节,由经营者自发形成，商铺换租率频繁；商铺售价水平——市场均价集中在8000元/㎡——9000元/㎡左右；商业租金水平——城南片区租金最低为0.83元/平方米/天中心城区租金最高为15-20元/平方米/天商业物业特点——以独立分割小面积商铺为主，多为1拖2式；返回整体商业分析结论11昆山现有商业以街区商业为主

12昆山的商业分布于各片区

以中心城区最为密集中心城区人民路商业街亭林路商业街中山路商业街柏庐中路商业街前进西(中)路商业街城北片区北门路商业街城南片区火车站北广场商业火车站南广场商业城东片区春晖路商业街中心城区城南片区城西片区城东片区城北片区整体商业分析结论12昆山的商业分布于各片区

以中心城区最为密中心城区7大商业街分析结论人民路商业街辐射范围可达全市，是昆山当地认知度和繁华度最高的时尚购物商业街。底商形式为主，租金为15-20元/平方米/天。以运动休闲品牌零售店、服装大卖场和手机数码大卖场为主；档次中低。经营状况较好。主要消费群体以女性为主，单身未婚，收入低于2000元,属普通工薪阶层，年龄多低于30岁，偏向年轻，学历偏低，整体可认定为昆山中等收入人群。随着政府的改造实施，人民路商业街将面临不断升级，未来依然是本地中心商圈；亭林路商业街辐射范围可达全市，认知度和繁华度略低于人民路，是昆山当地的“高档消费”一条街。底商形式为主，租金为15-25元/平方米/天，以珠宝首饰店、售楼处和品牌女装服饰店为主。档次中高。其南段发展潜力大于北段，未来会形成本地中高档时尚街区；中山路商业街辐射范围可达全市，认知度等同于亭林路，繁华度低于亭林路，是昆山当地的餐饮休闲娱乐一条街。底商形式为主，租金约为15元/平方米/天，以茶坊、餐饮、小型休闲酒吧、咖啡吧、足浴店，档次中等。中山路商业街未来功能会更加复合，但西侧需要大规模改造；主要商业街分析结论中心城区7大商业街分析结论人民路商业街辐射范围可达全市，是昆中心城区7大商业街分析结论柏庐中路商业街由专业市场和中茵莱茵广场组成。专业市场辐射范围可达全市，中茵莱茵广场辐射范围仅限区域，属于典型的中高端社区型商业；其中，中茵广场为典型社区商业，辐射范围以雍景湾及周边住宅居民为主，消费群体以中偏端女性居多。部分为社区底商，部分为独立型多层商铺，租金约为1.6元/平方米/天，以零售、休闲、餐饮和生活服务等业态为主，档次中高，经营情况不甚理想；前进路主要为机关、医院所在。没有商业特色，规划建成金融商业一条街；震川路以通讯类为主，称为通讯一条街；朝阳路以机电、五金为主，被称为机电五金一条街；主要商业街分析结论中心城区7大商业街分析结论柏庐中路商业街由专业市场和中茵莱茵15中心城区未来发展趋势及依据（1）随着欧尚、嘉信贸广场、世贸广场、巴黎春天、温莎堡等的建成和开业，昆山目前以商业街为主的线状商业布局将会向路段交汇处的块状商业布局发展.昆山的商业形态将从街区商业为主阶段快速向集中商业为主的阶段发展。昆山商业形态正在发生剧烈变革。昆山市五年之内的主导业态为百货、大卖场，然后逐步向都市MALL的形态发展;（2）以人民路、亭林路为主的南北线状商业布局将会向东、西两个方面发展、延伸;（3）人民路、亭林路商业街作为昆山的传统商业街，将会不断升级、改造;其中人民路商业街潜力更大，随着昆山商厦的调整，以及新的百货店的可能加入，本商业街的业态等级将会逐步升级，并且随着大型商业企业的入驻，本商业街的辐射能力将会进一步增强。档次方面，人民路将以中档为主，少量高档，目前较低档次的服装大卖场、小商品市场将会逐步被淘汰。

亭林路目前已经成为本地中高档定位的商业街，亭林路将会保持这种定位，但是目前此处多以品牌专卖店的形式存在，而且也缺乏可供大型商场入驻的空间，因此，此处的发展潜力不及人民路，甚至不及中山路等处。中心城区商业趋势分析结论15中心城区未来发展趋势及依据（1）随着欧尚、嘉信贸广场、世中心城区未来发展趋势及依据（4）中山路的功能将会更加复合。中山路目前定位于餐饮、休闲、娱乐。随着世贸广场的建成以及周边嘉信茂广场的开业，将会带动中山路的功能更加复合化，成为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多功能为一体商业街。中山路与前进路交汇处路段的发展潜力看好。（5）柏庐中路商业街与震川路交汇处随着巴黎春天的入驻，加之原有的莱茵广场，将有望兴起一个块状商圈。中心城区商业趋势分析结论中心城区未来发展趋势及依据中心城区商业趋势昆山市火车站北广场及南广场商业现状火车站北广场商业普遍被认为脏乱差，辐射范围仅限火车站北广场周边，繁华度较高，但认知度不高，底商形式为主，租金约为1.5元/平方米/天，档次中低。除KFC外，北广场主要业态包括小型服装批发市场、服装小铺、超市，公用电话营业亭、报刊等，业态分布凌乱。以昆山站商务旅客和外来务工人员为主，营业状况差。消费者对于火车站北广场的未来发展潜力认知高火车站南广场商业辐射范围仅限城南片区住宅聚集区，繁华度和认知度都很低，社区底商形式为主，租金约为0.83元/平方米/天—1元/平方米/天，档次中低。属典型的社区配套，餐饮、美容美发、网吧、超市等各种业态比例相当且凌乱；营业状况一般。火车站广场商业分析结论昆山市火车站北广场及南广场商业现状火车站广场商业18火车站北广场、南广场商业

未来发展趋势及依据（1）火车站北广场商业潜力巨大，但同时难度也高，面临着摆脱火车站商业普遍被认为脏、乱、差的偏见。（2）昆山火车站客流多为短途客、商务客流，此类客流在此进行服装、珠宝等单件额度高的购物消费的比例将比较低，而即时性、参与性的餐饮、娱乐、休闲等消费比例相对较大，因此，火车站商业业态更多的是强化休闲、娱乐、餐饮功能,弱化购物功能。

除超市等日常用品之外，服装、珠宝等购物的比重会较低，引入中高档百货的可能性会比较低。（3）火车站南北的人行天桥的建成对于火车站广场商业圈的形成具有重要意义，但是人流动线需要高水平规划，将人流有效地向南广场引导。此外，仅仅人流的通行，而车流的阻隔，使火车站南广场商业与人民路商业整体贯通的可能性降低，火车站商业将形成一个独立于人民路商圈的次级商业圈。（4）周边商业地块的开发时间、开发形态等需要政府整体规划，整体规划有助于商圈的早日形成。火车站商圈的形成离不开政府的支持配套。火车站广场商业趋势分析结论18火车站北广场、南广场商业

19中心城区未来发展趋势

对火车站南广场商业发展的影响中心城区的升级与向东、西两个方向的延伸，整体上对城南商业的影响不大中心城区新的时尚百货店的进入和点状商圈的形成，在时尚百货方面将会辐射城南居民。但是即使没有中心城区的存在，城南商业也不适于发展时尚百货。除此之外，在商业业态其他方面，城南商业与中心城区由于地段的相对区隔性和主力客群的差异性，竞争性相对不大。对于本市居民，火车站商圈和人民路商圈更多的可以通过错位经营，进行互补。中心城区、火车站相互关系分析结论19中心城区未来发展趋势

百货、大卖场、餐饮、休闲娱乐(夜总会、电影)等业态分析结论百货业态目前在昆山仅有一家昆山商厦可代表。昆山商厦楼层品牌以中高档为主，并且已引入数个国际一线品牌专卖店。品牌多以买断为主，或者多层代理，缺乏源头品牌，所以货品更新慢，价格折扣刚性大世联认为：昆山商厦与上海或苏州的百货业态对比，无明显吸引力，但未来是本地现有的最具发展潜力的商业企业，其正向现代百货过渡，代表了昆山市百货业态的发展趋势。且在没有外来百货店进入的前提下，昆山商厦将是高档品牌进入本市的首选之地。世联认为：百货行业正处于从传统百货向现代百货过渡中随着外来百货巨头的进入，昆山的百货行业竞争将趋于激烈；世联认为：大卖场是目前昆山商业的主力业态，面临着被外资垄断整体市场的危险，特定区域有发展空间；世联认为：昆山餐饮市场存在比较大的市场空白；昆山市高档夜总会经营状况好；主要以台湾商人与当地商务消费为主，越高档越有市场，但中端年轻时尚消费略显不足;世联认为：电影类消费不景气同样表明昆山缺乏年轻时尚类消费;特定业态分析结论百货、大卖场、餐饮、休闲娱乐(夜总会、电影)等业态分析结论百“雍景湾”商业和“怡景湾莱茵广场”商业项目

分析结论“雍景湾”商业南段呈现社区商业，北段为专业市场和社区商业混杂，整体层次低，布局混乱其五金建材专业市场辐射范围较广，但处于整体区域的从属地位，其他业态业种主要辐射周边人口。目前整体定位依然不够准确，使有限的体量更加分散，降低了项目的辐射能力，同时，规划存在硬伤。同时受限于道路和停车，此处商业发展潜力中等，随着周边人口增多，可能发展为纯社区商业，辐射范围可达周边3公里左右“怡景湾莱茵广场”商业定位中档，偏休闲、娱乐、服务定位。“怡景湾莱茵广场”目前经营一般物业结果存在硬伤，如停车场规划错误导致废弃。随着巴黎春天的开业，“怡景湾莱茵广场”未来看好，但中高档时尚服装品牌专卖店会退出重点商业项目分析结论“雍景湾”商业和“怡景湾莱茵广场”商业项目

分析结论22昆山市消费者问卷调研分析22昆山市消费者问卷调研分析消费者问卷调研分析结论（1）①喜欢光顾的消费地点：人民路、亭林路。喜欢光顾地点与光顾频次之间的正比关系；②目前关注：商品齐全度、交通便利和购物便捷性、价格、购物环境，但逐渐由关注价格由关注购物体验过渡；③新的商业项目应该关注三个方面：（1）交通和停车的便利。（2）购物环境和商品布局。（3业态复合度和商品齐全性；④对于新建大型商业项目，百货、大卖场、或餐饮组合、休闲场所组合可以承担起主力店、带动人流、聚集人气的作用；⑤从单次额度来看，大卖场最适合作为大型商业项目主力店。餐饮和百货存在一定风险；⑥现有电影院经营不善，此方面存在市场空间。但是消费者同时缺乏此消费习惯，需要培育；消费者问卷调研分析结论消费者问卷调研分析结论（1）①喜欢光顾的消费地点：人民路、亭消费者问卷调研分析结论（2）①消费者对火车站商业脏、乱、差、档次低存在成见，是本项目需要克服的难点②消费者对目前火车站南广场的知名度和认知度较低,多数没来过此处，是本项目需要克服难点③火车站商圈的形成需要大型商场的进入和交通条件的改善，同时需要时间培育④昆山消费者对街区商业存在很高的认知度⑤昆山消费者的出行方式和出行时间有一定的特殊性。多依赖公共交通，包括公交和出租，对于私家车和自行车的选择较小，但私家车是一个趋势，在路程上的花费时间普遍过长，出行距离相对较远；因此新建商业项目在重视公共交通便捷性的同时，必须提前规划好停车设施，以适应将来的发展趋势。消费者问卷调研分析结论消费者问卷调研分析结论（2）①消费者对火车站商业脏、乱、差、昆山市写字楼市场调研分析昆山市写字楼市场调研分析昆山市办公物业分析（1）发展水平第三产业总量反映昆山写字楼整体容量处于较低水平，经验值反映昆山写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低水平；发展阶段昆山市写字楼市场处于市场化启动期：住宅开发商开始进入商住产品开发，小投资客占主流；未来发展空间未来随着昆山市外贸的持续增长和招商引资的稳定增长，将会带动企业的扩张和进入,带来更多的潜在需求量，办公物业有一定发展空间；并集合昆山办公物业的发展水平、发展阶段、未来发展空间、主力企业客户类型（规模、行业、现有办公场所）、潜在需求规模、发展阶段、赢利模式，综合可得：昆山不适合发展纯写字楼！昆山市办公物业分析结论昆山市办公物业分析（1）发展水平昆山市办公物业昆山市办公物业分析（2）昆山市的写字楼集中在”花桥国际商务城”和中心城综合片区；中心城综合片区的现有写字楼呈点状零星分布且极不规律,主要分布在中心城区、前进西路到中路段（贯穿东西）、城南片区；规划和在建写字楼分布多集中于“前进西路至东路”和“城南片区推出量较大；中心城区依托政府机关发展，区域配套成熟、交通便利，但商务氛围依然不浓，典型写字楼项目共5个，分布零散，很多是改建楼，由市场引发需求，入住企业以房地产、银行、保险和服务业为主，目前租金是30-35元/平方米/月，售价是4500-7000元/平方米，处于城市办公物业中端水平，未来发展空间有限；城南片区依托于城市发展趋势和产业聚集趋势，主要由出口加工业和交通组织带动发展，是贸易、物流行业的热点集中区域，目前租金35-40元/平方米/月，售价6600-8500元/平方米，虽目前区域配套不成熟，商务氛围未形成，但未来是昆山最具发展潜力的商务圈，，将形成昆山写字楼最高水平的区域；前进西路到中路的写字楼项目部分为行政机关办公使用，大多数现存写字楼陈旧且品质不高，物业形态以商住的形式为主，客户有外溢；昆山市办公物业分析结论昆山市办公物业分析（2）昆山市的写字楼集中在”花桥国际商务城昆山市办公物业分析（3）以城南片区和城中片区办公客户为主，城南片区商务氛围尚未形成，城中片区写字楼配套较低。目前大部分客户对城南片区和城中片区认可度高客户类型客户以中小型企业为主，现在办公面积100-200平方米的企业占多数公司现有办公人数10-49人居多所属行业以电子、贸易、物流客户居多公司成立时间多为5-6年，属于成长型公司企业类型以私营为主关注因素选择楼层时以中低区为主，注重性价比需求面积100-200平方米占主流可承受购买单价是6000-7000元/平方米。可承受总价范围是100-200万元客户喜欢的写字楼现代简约型占34%，其次是大气尊贵型客户对配套设施需求前三位的是：银行、商场、餐饮客户最关注的项目本体条件：电梯、停车位、物业管理客户最关注的项目外部条件：商务氛围、周边环境、交通配套推广渠道客户购买写字楼主要通过朋友介绍、房地产信息网等渠道获取信息，有近50%客户会到房地产信息网查询项目信息次外，对于直邮和楼盘广告推广的接受度较高；昆山市办公物业分析结论昆山市办公物业分析（3）以城南片区和城中片区办公客户为主，城昆山市办公物业分析（4）昆山市写字楼开始向高端发展，已出现所谓5A甲级写字楼的现代广场，但即便是现代广场，也不是纯写字楼。结合昆山的产业格局、企业类型和发展历程而言，纯写字楼现阶段不适合于在昆山发展；昆山市商务办公在未来很长一段时间内应以商业综合体和商住两用楼为主；随高铁的建设，城南地区将会成为昆山的交通枢纽地。由于其良好的交通条件和邻近出口加工区，城南片区的写字楼需求相对旺盛，但在很长一段时间内仍然无法形成火车站商务圈；昆山的写字楼企业客户以成长型企业为主，规模多为10-49人，多为贸易、物流类公司，中心城区有部分的保险、广告类公司，整体注重性价比，能够承受的总价为100-200万，能够接受的单价为6000-7000元，能够接受的面积为150-300平方米或更小；昆山市写字楼企业客户认知度最高的办公区域为“中心城区”和“城南片区”；昆山市办公物业分析结论昆山市办公物业分析（4）昆山市写字楼开始向高端发展，已出现所各类型客户特征及对办公物业的关注点客户特征关注点外地企业办事处及分支机构资金雄厚，对租金不敏感只租不买要求形象对昆山现状写字楼不满意形象高档市中心繁华地段、交通便利配套完善成长型及贸易服务型中小企业规模不大，对办公面积要求不高有一定实力对使用成本和租金较敏感对改善环境较急迫高性价比形象贴近写字楼、商务配套齐全户型空间可变，能自由组合可24小时办公初创型企业处在发展阶段，实力不强对租金和物管费很敏感可换可不换，不急迫总价实用率高办公和居住一体投资客台湾、上海的投资客居多大型企业的高管地段总价升值潜力区域发展前景和规划易于出租租金回报按揭方式产权年限昆山市办公物业分析结论各类型客户特征及对办公物业的关注点客户特昆山市酒店市场调研分析昆山市酒店市场调研分析酒店市场调研分析（1）昆山市酒店主要分布在前进路沿线、及火车站附近。主要以经济型商务酒店为主，休闲度假型酒店主要分布在各大风景区从入驻率来看，四、准五星酒店出租率在70-80%之间，商务型、三星酒店在80-90%之间，经济酒店在70%左右，，各种档次酒店入住率都较高结合酒店行业“入驻率与供求关系”判定模型，昆山市酒店客房供求总体平衡高星级酒店处于合理供求范围，但略显紧缺，尤其4星级以上酒店不多三星级以下酒店处于合理供求范围，但略显过剩接待量市场份额与收入市场份额出现剪刀差高星级酒店客源构成中商务会展比重有增大趋势，且以外资企业的商务客户、江浙沪参加会议人员为主，每年会议频次非常高同档次酒店价格差别不大，单人间及套间出租率相对较高未来有较多高星级酒店项目入市昆山市酒店市场分析结论酒店市场调研分析（1）昆山市酒店主要分布在前进路沿线、及火车酒店市场调研分析（2）1.酒店业每一轮长周期的时间约为10年

2.需求扰动是导致景气下降的动因，而供给减小则是景气见底回升的动力

3.景气上升阶段，出租率提高领先于房价提高1-2年景气下降阶段，出租率下降先于房价下降1-2年4.中心城市景气高峰出租率可能达到非常高水平，而景气低谷出租率则仍然维持相当高水平酒店的最佳规模是由“临界点”决定的，200间客房是一个临界点，超过这个临界点，管理方式就要改变，由“夫妻”式经营变为更复杂的管理方式；500-1000间客房是产生规模经济效益的临界点。昆山市酒店市场分析结论酒店市场调研分析（2）1.酒店业每一轮长周期的时间约为10

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2022/12/13昆山综合商业体项目

市场调研报告（结论版）谨呈：江苏衡山置业有限公司2022/12/12昆山综合商业体项目

市调报告提纲总领

昆山市宏观经济分析

昆山市城市规划与现状分析

昆山市商业市场调研分析

昆山市商业市场消费者访谈问卷分析

昆山市写字楼市场调研分析

昆山市酒店市场调研分析市调报告提纲总领昆山市宏观经济分析昆山市城市规划与现昆山市宏观经济分析昆山市宏观经济分析昆山市宏观经济分析(1)城市角色昆山市地处上海与苏州中部，是长江三角洲地区核心城市，苏锡常都市圈中连接苏沪，并依托于上海和苏州发展，属于外向型经济发展城市、同时也是上海等周边城市的重要的制造业基地；经济地位昆山发展速度较快，吸引外资和世界500强企业,在全国县级市排列第一房地产发展阶段昆山人均GDP水平高于上海，剔除高估因素之后，依然可说明本地房地产市场处于高速发展阶段城市发展潜力昆山目前处于第五梯队向第四梯队城市过渡过程中，城市发展潜力大商业业态发展水平昆山市商业业态发展进程与人均GDP水平和可支配收入水平存在明显错位产业结构昆山处于二产占主导的发展阶段，但已出现向三产占主导阶段开始过渡的趋势，三产目前发展相对滞后，但有发展潜力。商业将在第三产业的发展过程中成为最先增长的行业和增长的主力军昆山市宏观经济分析结论昆山市宏观经济分析(1)城市角色昆山市宏观经济分析结论昆山市宏观经济分析(2)人口结构昆山市的人口结构与产业结构关系紧密。受产业影响，昆山市总人口以外来暂住人口居多．并有持续上升趋势。目前人口结构属于哑铃状分布特征，外来人口大于本地人口数量，外来人口的大量进入为昆山的商业发展提供了机会和市场，同时为三产的发展奠定良好的需求基础人民消费习惯及潜在消费能力昆山市高收入消费者普遍存在到上海、苏州购物、娱乐的消费习惯昆山人均可支配收入增长率高于人均消费性支出增长率，人民潜在消费能力大昆山市外来人口以经商、务工和服务人员为主。经商和务工人员中的高层人员具有较高消费力会更多刺激酒店、餐饮、娱乐等行业的发展人民消费重点昆山家庭结构为两三口之家,整体年龄偏向年轻，支出均集中于衣着、交通通讯、娱乐教育文化服务方面昆山市居民的消费重点正在发生急剧的变化，耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐正在成为消费热点商业聚集需求昆山市社会消费品零售额快速增长，市区对商业集聚效应的需求有所增长昆山市宏观经济分析结论昆山市宏观经济分析(2)人口结构昆山市宏观经济分析结论昆山市宏观经济分析结论世联认为：（1）昆山市为外向型经济城市，依托上海和苏州发展。属全国百强县市，可列入第四阶梯城市群，房地产处于高速发展阶段，城市发展潜力大；（2）受商业业态错位关系、产业结构及商业发展机会、人口结构、人民现有消费习惯、人民潜在消费能力等因素影响，本地商业的未来发展潜力巨大，目前尚未被挖掘出来；（3）昆山市居民消费重点正在发生变革，逐渐转向“耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐”；为商业业态升级和新业态的出现提供了市场基础；（4）昆山市区对集中型商业的需求有所增长，但目前本市商业依然规模普遍过小，集中和连锁水平落后，不能有效满足需求；昆山市宏观经济分析结论总结昆山市宏观经济分析结论世联认为：昆山市宏观经济分析结论41昆山市整体规划与房产市场现状分析7昆山市整体规划与房产市场现状分城市规划与现状分析(1)总体规划及政府意图昆山市整体规划和职能定位，将会大力促进商业等第三产业的发展昆山规划为七大片区，其功能定位透露了政府巩固第二产业，加速第三产业的意图七大规划片区的功能定位北部片区为制造业基地之一，着重发展第二产业，是昆山和太仓发展联动的重要区域东部片区为主要的商贸区和制造业基地，二三产业并重发展，花桥着重发展三产吴凇江工业园片区为制造业基地之一，但相对独立，着重发展第二产业中部生态农业片区为主要农业生产基地，主要发展第一产业，居住片区为辅，数量较少阳澄湖休闲旅游片区为旅游度假为主，服务于周边城市，居住社区为辅南部水乡古镇旅游片区为服务于世界的特色旅游基地，发展农业和旅游业，严格控制土地供给中心城综合片区定位于商业配套和行政中心，辐射其他片区，二三产业并列发展，控制土地供给本报告规划及现状研究重点中心城综合片区的商业及住宅规划对本项目定位有直接影响，是规划研究的重点所在。并可划分为城中片区、城西片区、城东片区、城南片区、城北片区昆山市规划与现状分析结论城市规划与现状分析(1)总体规划及政府意图昆山市规划与现状城市规划与现状分析(2)规划及现状重点研究部分——所得结论（一）城南片区规划建成昆山市新兴中高档商住区。目前仍以居住和工业为主，居住以中高端大社区为主，集中在规划中火车站南广场周边，商业以社区底商为主，未成气候。靠火车站南广场住宅未来仍具发展潜力，且有向南发展的趋势，并随着南广场的建成，将会进一步带动火车站南广场周边商业和城南片区南部商业发展城北片区是昆山老住宅区，档次中低，商业发展潜力有限，将以社区商业为主，未来有一些中大型商业入市，但与其他片区相关性不大城西片区适合发展住宅，是昆山传统高端住宅集合地，规划大力发展住宅，但短期内不会有大幅发展，长期内，伴随住宅项目的兴起，商业将会发展迅速，新的项目的建成和开业，将支撑起其金融商业一条街城东片区将发展为商务办公区，住宅无大体量的发展，商业以中小体量、高档次的形态出现，发展潜力小规划及现状重点研究部分——所得结论（二）昆山市居住区将重点往西、南扩展，城北依然作为老居住区存在，城东发展空间小昆山市商业区将往西、南发展，重点发展区域为火车站广场周边、前进中路到西路火车站南广场的功能定位、具体建设方案、相关配套，以及本项目周边公共交通配套规划和落实至关重要，要充分利用规划的稀缺性，对政府规划密切关注，要积极争取政府支持昆山市规划与现状分析结论城市规划与现状分析(2)规划及现状重点研究部分——所得结论（44昆山市商业整体调研分析10昆山市商业整体调研分析45昆山现有商业以街区商业为主

布局分散，缺乏规划，物业不佳商业发展基础——以老城区为基础向四周不断延伸；商业体系中心——目前，商业体系仍以人民路商业中心为主；商业分布格局——多数表现为以沿街一条线的形式呈“条状商业带”格局；商业核心区（以人民路为中心，辐射周边商业）相对较为集中；但就各区域发展而言，商业区域相对偏少，目前仅以“人民路”和“亭林路”为主商业表现形式——以街区商业为主，集中式商业严重缺乏。目前暂无具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所；商业分布档次——商业层次相对较低，市场缺乏高档、主导以及综合性的商业氛围；商业经营状况——商业经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依市场调节,由经营者自发形成，商铺换租率频繁；商铺售价水平——市场均价集中在8000元/㎡——9000元/㎡左右；商业租金水平——城南片区租金最低为0.83元/平方米/天中心城区租金最高为15-20元/平方米/天商业物业特点——以独立分割小面积商铺为主，多为1拖2式；返回整体商业分析结论11昆山现有商业以街区商业为主

46昆山的商业分布于各片区

以中心城区最为密集中心城区人民路商业街亭林路商业街中山路商业街柏庐中路商业街前进西(中)路商业街城北片区北门路商业街城南片区火车站北广场商业火车站南广场商业城东片区春晖路商业街中心城区城南片区城西片区城东片区城北片区整体商业分析结论12昆山的商业分布于各片区

以中心城区最为密中心城区7大商业街分析结论人民路商业街辐射范围可达全市，是昆山当地认知度和繁华度最高的时尚购物商业街。底商形式为主，租金为15-20元/平方米/天。以运动休闲品牌零售店、服装大卖场和手机数码大卖场为主；档次中低。经营状况较好。主要消费群体以女性为主，单身未婚，收入低于2000元,属普通工薪阶层，年龄多低于30岁，偏向年轻，学历偏低，整体可认定为昆山中等收入人群。随着政府的改造实施，人民路商业街将面临不断升级，未来依然是本地中心商圈；亭林路商业街辐射范围可达全市，认知度和繁华度略低于人民路，是昆山当地的“高档消费”一条街。底商形式为主，租金为15-25元/平方米/天，以珠宝首饰店、售楼处和品牌女装服饰店为主。档次中高。其南段发展潜力大于北段，未来会形成本地中高档时尚街区；中山路商业街辐射范围可达全市，认知度等同于亭林路，繁华度低于亭林路，是昆山当地的餐饮休闲娱乐一条街。底商形式为主，租金约为15元/平方米/天，以茶坊、餐饮、小型休闲酒吧、咖啡吧、足浴店，档次中等。中山路商业街未来功能会更加复合，但西侧需要大规模改造；主要商业街分析结论中心城区7大商业街分析结论人民路商业街辐射范围可达全市，是昆中心城区7大商业街分析结论柏庐中路商业街由专业市场和中茵莱茵广场组成。专业市场辐射范围可达全市，中茵莱茵广场辐射范围仅限区域，属于典型的中高端社区型商业；其中，中茵广场为典型社区商业，辐射范围以雍景湾及周边住宅居民为主，消费群体以中偏端女性居多。部分为社区底商，部分为独立型多层商铺，租金约为1.6元/平方米/天，以零售、休闲、餐饮和生活服务等业态为主，档次中高，经营情况不甚理想；前进路主要为机关、医院所在。没有商业特色，规划建成金融商业一条街；震川路以通讯类为主，称为通讯一条街；朝阳路以机电、五金为主，被称为机电五金一条街；主要商业街分析结论中心城区7大商业街分析结论柏庐中路商业街由专业市场和中茵莱茵49中心城区未来发展趋势及依据（1）随着欧尚、嘉信贸广场、世贸广场、巴黎春天、温莎堡等的建成和开业，昆山目前以商业街为主的线状商业布局将会向路段交汇处的块状商业布局发展.昆山的商业形态将从街区商业为主阶段快速向集中商业为主的阶段发展。昆山商业形态正在发生剧烈变革。昆山市五年之内的主导业态为百货、大卖场，然后逐步向都市MALL的形态发展;（2）以人民路、亭林路为主的南北线状商业布局将会向东、西两个方面发展、延伸;（3）人民路、亭林路商业街作为昆山的传统商业街，将会不断升级、改造;其中人民路商业街潜力更大，随着昆山商厦的调整，以及新的百货店的可能加入，本商业街的业态等级将会逐步升级，并且随着大型商业企业的入驻，本商业街的辐射能力将会进一步增强。档次方面，人民路将以中档为主，少量高档，目前较低档次的服装大卖场、小商品市场将会逐步被淘汰。

亭林路目前已经成为本地中高档定位的商业街，亭林路将会保持这种定位，但是目前此处多以品牌专卖店的形式存在，而且也缺乏可供大型商场入驻的空间，因此，此处的发展潜力不及人民路，甚至不及中山路等处。中心城区商业趋势分析结论15中心城区未来发展趋势及依据（1）随着欧尚、嘉信贸广场、世中心城区未来发展趋势及依据（4）中山路的功能将会更加复合。中山路目前定位于餐饮、休闲、娱乐。随着世贸广场的建成以及周边嘉信茂广场的开业，将会带动中山路的功能更加复合化，成为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多功能为一体商业街。中山路与前进路交汇处路段的发展潜力看好。（5）柏庐中路商业街与震川路交汇处随着巴黎春天的入驻，加之原有的莱茵广场，将有望兴起一个块状商圈。中心城区商业趋势分析结论中心城区未来发展趋势及依据中心城区商业趋势昆山市火车站北广场及南广场商业现状火车站北广场商业普遍被认为脏乱差，辐射范围仅限火车站北广场周边，繁华度较高，但认知度不高，底商形式为主，租金约为1.5元/平方米/天，档次中低。除KFC外，北广场主要业态包括小型服装批发市场、服装小铺、超市，公用电话营业亭、报刊等，业态分布凌乱。以昆山站商务旅客和外来务工人员为主，营业状况差。消费者对于火车站北广场的未来发展潜力认知高火车站南广场商业辐射范围仅限城南片区住宅聚集区，繁华度和认知度都很低，社区底商形式为主，租金约为0.83元/平方米/天—1元/平方米/天，档次中低。属典型的社区配套，餐饮、美容美发、网吧、超市等各种业态比例相当且凌乱；营业状况一般。火车站广场商业分析结论昆山市火车站北广场及南广场商业现状火车站广场商业52火车站北广场、南广场商业

未来发展趋势及依据（1）火车站北广场商业潜力巨大，但同时难度也高，面临着摆脱火车站商业普遍被认为脏、乱、差的偏见。（2）昆山火车站客流多为短途客、商务客流，此类客流在此进行服装、珠宝等单件额度高的购物消费的比例将比较低，而即时性、参与性的餐饮、娱乐、休闲等消费比例相对较大，因此，火车站商业业态更多的是强化休闲、娱乐、餐饮功能,弱化购物功能。

除超市等日常用品之外，服装、珠宝等购物的比重会较低，引入中高档百货的可能性会比较低。（3）火车站南北的人行天桥的建成对于火车站广场商业圈的形成具有重要意义，但是人流动线需要高水平规划，将人流有效地向南广场引导。此外，仅仅人流的通行，而车流的阻隔，使火车站南广场商业与人民路商业整体贯通的可能性降低，火车站商业将形成一个独立于人民路商圈的次级商业圈。（4）周边商业地块的开发时间、开发形态等需要政府整体规划，整体规划有助于商圈的早日形成。火车站商圈的形成离不开政府的支持配套。火车站广场商业趋势分析结论18火车站北广场、南广场商业

53中心城区未来发展趋势

对火车站南广场商业发展的影响中心城区的升级与向东、西两个方向的延伸，整体上对城南商业的影响不大中心城区新的时尚百货店的进入和点状商圈的形成，在时尚百货方面将会辐射城南居民。但是即使没有中心城区的存在，城南商业也不适于发展时尚百货。除此之外，在商业业态其他方面，城南商业与中心城区由于地段的相对区隔性和主力客群的差异性，竞争性相对不大。对于本市居民，火车站商圈和人民路商圈更多的可以通过错位经营，进行互补。中心城区、火车站相互关系分析结论19中心城区未来发展趋势

百货、大卖场、餐饮、休闲娱乐(夜总会、电影)等业态分析结论百货业态目前在昆山仅有一家昆山商厦可代表。昆山商厦楼层品牌以中高档为主，并且已引入数个国际一线品牌专卖店。品牌多以买断为主，或者多层代理，缺乏源头品牌，所以货品更新慢，价格折扣刚性大世联认为：昆山商厦与上海或苏州的百货业态对比，无明显吸引力，但未来是本地现有的最具发展潜力的商业企业，其正向现代百货过渡，代表了昆山市百货业态的发展趋势。且在没有外来百货店进入的前提下，昆山商厦将是高档品牌进入本市的首选之地。世联认为：百货行业正处于从传统百货向现代百货过渡中随着外来百货巨头的进入，昆山的百货行业竞争将趋于激烈；世联认为：大卖场是目前昆山商业的主力业态，面临着被外资垄断整体市场的危险，特定区域有发展空间；世联认为：昆山餐饮市场存在比较大的市场空白；昆山市高档夜总会经营状况好；主要以台湾商人与当地商务消费为主，越高档越有市场，但中端年轻时尚消费略显不足;世联认为：电影类消费不景气同样表明昆山缺乏年轻时尚类消费;特定业态分析结论百货、大卖场、餐饮、休闲娱乐(夜总会、电影)等业态分析结论百“雍景湾”商业和“怡景湾莱茵广场”商业项目

分析结论“雍景湾”商业南段呈现社区商业，北段为专业市场和社区商业混杂，整体层次低，布局混乱其五金建材专业市场辐射范围较广，但处于整体区域的从属地位，其他业态业种主要辐射周边人口。目前整体定位依然不够准确，使有限的体量更加分散，降低了项目的辐射能力，同时，规划存在硬伤。同时受限于道路和停车，此处商业发展潜力中等，随着周边人口增多，可能发展为纯社区商业，辐射范围可达周边3公里左右“怡景湾莱茵广场”商业定位中档，偏休闲、娱乐、服务定位。“怡景湾莱茵广场”目前经营一般物业结果存在硬伤，如停车场规划错误导致废弃。随着巴黎春天的开业，“怡景湾莱茵广场”未来看好，但中高档时尚服装品牌专卖店会退出重点商业项目分析结论“雍景湾”商业和“怡景湾莱茵广场”商业项目

分析结论56昆山市消费者问卷调研分析22昆山市消费者问卷调研分析消费者问卷调研分析结论（1）①喜欢光顾的消费地点：人民路、亭林路。喜欢光顾地点与光顾频次之间的正比关系；②目前关注：商品齐全度、交通便利和购物便捷性、价格、购物环境，但逐渐由关注价格由关注购物体验过渡；③新的商业项目应该关注三个方面：（1）交通和停车的便利。（2）购物环境和商品布局。（3业态复合度和商品齐全性；④对于新建大型商业项目，百货、大卖场、或餐饮组合、休闲场所组合可以承担起主力店、带动人流、聚集人气的作用；⑤从单次额度来看，大卖场最适合作为大型商业项目主力店。餐饮和百货存在一定风险；⑥现有电影院经营不善，此方面存在市场空间。但是消费者同时缺乏此消费习惯，需要培育；消费者问卷调研分析结论消费者问卷调研分析结论（1）①喜欢光顾的消费地点：人民路、亭消费者问卷调研分析结论（2）①消费者对火车站商业脏、乱、差、档次低存在成见，是本项目需要克服的难点②消费者对目前火车站南广场的知名度和认知度较低,多数没来过此处，是本项目需要克服难点③火车站商圈的形成需要大型商场的进入和交通条件的改善，同时需要时间培育④昆山消费者对街区商业存在很高的认知度⑤昆山消费者的出行方式和出行时间有一定的特殊性。多依赖公共交通，包括公交和出租，对于私家车和自行车的选择较小，但私家车是一个趋势，在路程上的花费时间普遍过长，出行距离相对较远；因此新建商业项目在重视公共交通便捷性的同时，必须提前规划好停车设施，以适应将来的发展趋势。消费者问卷调研分析结论消费者问卷调研分析结论（2）①消费者对火车站商业脏、乱、差、昆山市写字楼市场调研分析昆山市写字楼市场调研分析昆山市办公物业分析（1）发展水平第三产业总量反映昆山写字楼整体容量处于较低水平，经验值反映昆山写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低水平；发展阶段昆山市写字楼市场处于市场化启动期：住宅开发商开始进入商住产品开发，小投资客占主流；未来发展空间未来随着昆山市外贸的持续增长和招商引资的稳定增长，将会带动企业的扩张和进入,带来更多的潜在需求量，办公物业有一定发展空间；并集合昆山办公物业的发展水平、发展阶段、未来发展空间、主力企业客户类型（规模、行业、现有办公场所）、潜在需求规模、发展阶段、赢利模式，综合可得：昆山不适合发展纯写字楼！昆山市办公物业分析结论昆山市办公物业分析（1）发展水平昆山市办公物业昆山市办公物业分析（2）昆山市的写字楼集中在”花桥国际商务城”和中心城综合片区；中心城综合片区的现有写字楼呈点状零星分布且极不规律,主要分布在中心城区、前进西路到中路段（贯穿东西）、城南片区；规划和在建写字楼分布多集中于“前进西路至东路”和“城南片区推出量较大；中心城区依托政府机关发展，区域配套成熟、交通便利，但商务氛围依然不浓，典型写字楼项目共5个，分布零散，很多是改建楼，由市场引发需求，入住企业以房地产、银行、保险和服务业为主，目前租金是30-35元/平方米/月，售价是4500-7000元/平方米，处于城市办公物业中端水平，未来发展空间有限；城南片区依托于城市发展趋势和产业聚集趋势，主要由出口加工业和交通组织带动发展，是贸易、物流行业的热点集中区域，目前租金35-40元/平方米/月，售价6600-8500元/平方米，虽目前区域配套不成熟，商务氛围未形成，但未来是昆山最具发展潜力的商务圈，，将形