天津塘沽贻和滨海安太里项目定位物业发展建议

塘沽贻和滨海安太里项目顾问投标报告谨呈：天津贻和滨海房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.05项目理解市场分析项目定位物业发展建议价格与经济测算报告提纲项目理解1目标理解：贻和滨海高端品牌形象树立入市时间：预计2010年入市工程节点：预计09年上半年拆迁，下半年进行规划营销目标：树立区域标杆，稳健销售的基础上利润最大化区位分析项目位于塘沽老城区核心/居住氛围浓厚/地段不可复制项目位于塘沽老城区核心；距塘沽区政府500米；距世纪广场500米；距洋货市场1公里；海河下游沿线，距离海河外滩公园400米，与规划中的响锣湾中心商务区隔河相望；塘沽传统居住区，周边小区林立，生活配套齐全，居住氛围浓厚；属于滨海新区：距天津市外环线30公里；距开发区2公里；距天津港15公里；30公里2公里★塘沽区政府●洋货市场●世纪广场●海河外滩公园天津市区方向开发区方向天津港方向15公里项目四至项目昭示性、通达性良好/临街面商业价值高项目四至北：上海道西：山东路南：宁波道东：河北路地块现状地块内为现状安太里住宅小区；内部共19栋建筑，基本为4-5层多层，有少量平房，房龄超过30年；东、南两侧有沿街商铺；经济指标规模体量较小/容积率高/商品房、回迁房混合社区占地面积2.76万㎡建筑面积约12万㎡用地性质居住用地容积率不大于4.5建筑密度不大于30%绿地率不小于35%建筑高度住宅不低于80米；商业不低于三层商业比例10%，约1.2万㎡主入口位置南、西车位比1：1其他受90/70限制；约4.7万㎡还迁房，可计入90/70周边配套各种城市级配套完善/各种配套齐全且均好●塘沽体育馆●塘沽育华中学●加油站●第二中心小学●海门园●贻成幼儿园●滨海外滩公园●河滨公园●塘沽一中●世纪广场●上海道小学●塘沽区政府★塘沽二中●塘沽图书馆●塘沽医院●塘沽大剧院●塘沽电视台●塘沽第一幼儿园●乐购/国美教育配套——贻成幼儿园、塘沽第一幼儿园；上海道小学、第二中心小学；塘沽一中、塘沽育华中学、塘沽二中；医疗配套——塘沽医院商业配套——乐购、国美等卖场、金街、解放路商圈景观配套——世纪广场、海门园、河滨公园、滨海外滩公园其他配套——塘沽体育馆、体育场、塘沽图书馆、塘沽大剧院、塘沽电视台、加油站交通状况公路、轨道交通非常便利/多条公交线路经过项目周边京津塘高速津滨高速津滨轻轨4公里1公里公路交通——城际交通：京津塘高速（出口距项目4公里）、津滨高速（出口距项目2公里）；城市交通：周边河北路、上海道、大连道等均为塘沽城区主要干道；轨道交通——津滨轻轨：项目距离津滨轻轨塘沽站直线距离为1公里；公交系统——项目东、南两侧分别为海门大桥站与二中心小学站，820、821、131、617等7路公交车经过，可连接市区、开发区、天津港等各个区域；2公里景观资源临近海河景观/500米内众多生态景观资源世纪广场为塘沽老城区核心景观区，占地2.4万平米主要包括21根世纪柱与，以及大型陆地音乐喷泉；塘沽世纪广场：距离项目500米海门园位于海门大桥北，占地3.7万平米，分为东西两院，绿化环绕，有石雕、不锈钢门标大型音乐喷泉及书法石碑长廊；海门园：距离项目400米海河外滩公园占地面积13万平方米，由文化娱乐区、商业休闲区、绿化景观区和高台景观区四部分组成；滨海外滩公园：距离项目500米河滨公园于1953年初建，现占地30万平米，拥有5.3万平米湖面，功能丰富，为全区最大的综合性公园；河滨公园：距离项目800米开发商背景希望实现由普通住宅到高端住宅的品牌认知转变住宅尚海国际丽水园贻顺园贻芳嘉园Ⅱ贻景花园贻成东园贻正嘉合奥林花园贻成静园贻丰家园贻欣园贻丰园商业区金街金洋商厦“中国房地地产创新楼楼盘”“中国人居居社区国际际范例奖””“天津市示示范小区””“天津市优优秀小区””“天津市安安静居住小小区”“天津市优优秀小区””“天津市安安静居住小小区贻成集团是以房地产产业为主，，集专业投投资、船舶舶制造、工工程建设、、港口物流流、风力发发电、物业业管理、商商业酒店及及文化教育育等多领域域为一体的的大型民营营企业集团团。至2007年，，已连续三三年上榜““中国服务业业企业500强”，连续四四年入围天津私营企企业前10强，连续两年年获天津企企业100强及“中国华北房房地产公司司品牌价值值TOP10”。2006年荣获获“中国房地产产企业100强”、“天津市信贷贷诚信企业业”称号。在在2007“博鳌房房地产论坛坛”上,荣荣获“中国地产二二十年最具具影响力企企业”称号。“贻成”品品牌价值4.49亿亿元。贻贻成集团的的主业房地地产开发已已涉及住宅宅、公寓、、商业、酒酒店、写字字楼等多种种类型，共计开发项项目40余余项，开发发面积300多万平平方米。塘沽首席本本土开发商商品牌认知以以开发普通通住宅为主主在高端住宅宅产品开发发领域尚显显空白贻成贻和滨海OR子品牌，开开拓高端市市场优劣势分析析地段：塘沽沽区绝对核核心地段，，普遍认可可，各种配配套齐全且且均好，且且交通便利利，景观资资源突出品牌：贻和和滨海母品品牌贻成在在塘沽享有有良好知名名度与影响响力优势劣势项目受90/70限限制商品房、还还迁房混合合社区规模较小，，缺乏号召召力项目占据城城市核心地地段，集多多面优越景景观，具备打造超超越区域平平台产品的的条件市场分析2板块划分塘沽居住区现已基本形成五大板块/价格梯次明显板块价格平台新河板块二手房4000~6000元/平米紫云板块5500~7200元/平米上北板块6500~7800元/平米老城片区二手房9000~12000元/平米开发区10000~18000元/平米开发区板块老城板块新河板块上北板块紫云板块规划响锣湾规划于家堡塘沽现有居居住区已基基本形成新新河、紫云云、上北、、老城与开开发区五大大板块；价格梯次明明显，新河河、紫云、、上北价格格平台较低低，老城与与开发区形形成价格高高点；规划中响锣锣湾与于家家堡也将成成为新兴居居住区；板块特征塘沽城区与开发区相对独立/主流卖点不同/客群相对独立板块划分板块特征代表项目主流客户关键词新河板块（二手房4000~6000元/平米）城区外围，高速沿线，房龄较老，价格、品质较低，目前无在售项目，未来规划普通住宅远洋城（未开盘）、菁华津城、欣美园、馨顺园、桂花园目前客户认知仍为郊县，以当地原住居民为主城市外围/尚未正式启动紫云板块（5500~7200元/平米）传统认知较低，启动时间较短，产品形态、品质较低端，紫云公园提升片区形象与认知紫云国际、贻芳嘉园、贻成尚海、紫云华庭塘沽城区高房价挤压的郊区栖居客户新兴居住区/景观资源上北板块（6500~7800元/平米）传统认可度较低，传统郊区、厂区，价格与产品平台较低，放量较多，吸纳能力较强贻成尚北、融科心贻湾、水域未来城、蓝山国际、首创国际城塘沽城区高房价挤压的郊区栖居客户新兴居住区/城市距离老城板块（二手房9000~12000元/平米）传统居住区，生活、商业等各种配套完善，居住氛围浓厚，认可度高，但新项目较少弘基天城、贻港城、阳光金地、世纪向阳居、悦海花园塘沽城区中高端客户、渤海石油等大型企业客户等传统住区/城市配套完善开发区板块（10000~18000元/平米）新型城区，滨海新区核心，城市形象认可度高，外地人多，投资价值明显，房地产发展水平相对较高万科金域蓝湾、万通新城国际、万通华府、华纳豪园、万科滨海新城、弘泽制造开发区大型企业中高管、私企业主、政府公务员、外地投资客等新城区/城市形象好/投资价值明显未来规划中中低端住宅宅区中端普通住住宅区中高端住宅宅区相对高端住住宅区整体格局城市发展：：开发区快快速发展领领先于塘沽沽城区，同同时引领塘塘沽城区发发展，未来来响锣湾、、于家堡板板块规划发发展高端住住宅城市板块：：塘沽城区区整体市场场以中端为为主，紫云云、上北、、新河住宅宅水平相对对较低，老老城区居住住价值认知知较高板块之间：：价格梯次次明显，品品质差异较较大板块价值排排序开发区中低端中端中高端高端新河紫云上北老城区响锣湾/于家堡板块海河沿线及南部未来将有高端居住产品放量响螺湾于家堡天碱大沽蓝鲸岛天碱：建设设生态完善善，交通便便捷，生态态宜居的国国际化居住住社区大沽地区：：发掘历史史文化资源源，发展旅旅游业，成成为新型的的宜居生态态居住社区区。老城区板块商品房市场——在售项目少，核心区位供应稀缺外滩18号号贻港城弘基天成世纪太阳居居贻信康庭安邦艺景在售售罄阳光金地项目名称开发商规模产品形式价格（元/平米）备注外滩18号佳泰商贸1万高层12000烂尾房改建，含1500精装贻港城港通置业70万两栋25F，两栋28F，两栋30F，五栋6F7000-8000——老城区板块商品房市场——供应少，消化速度快安邦艺景07年3月开开盘，2万平平米05.1206.606.1207.607.1208.5阳光金地06年11月月开盘共3万万平米贻信康庭05年底开盘盘，6万平米米弘基天城06年9月开开盘，共3.2万平米世纪向阳居06.2月开开盘，2.9万平米核心地段支撑撑价格高位贻港城外滩18号07年5月开开盘，70万万平米08年6月开开盘，1万平平米老城区板块贻港城开发商港通置业建筑形式洋房、高层占地面积28万建筑面积70万平方米容积率2.5绿化率35%分期四期总户数一期971户，后期规划未定车位1：0.8装修标准毛坯价格(元/m2)高层在售：7000-8000元/平米物业费多层0.75元/平方米．月，高层1.3元/平方米．月开盘时间一期：07年5月（06年底开始蓄客）入住时间2008-06-30月销售速度50-60套/月户型高层：70平米一居~138平米三居；洋房：90平米两局~140平米三居目标客户老城区客户与老城区外客户（市内、开发区、外省）各占一半，以自住需求为主提，投资占很小比例。老城区板块二手房市场——产品紧俏，交易频繁，核心地段支撑高价格平台悦海花园海韵园金泰新村项目周边二手房价格海韵园03年入住，全部为110平米以上大户型12000元/平米悦海花园98年入住，有少量小户型，主力为100平米以上大户型10000-11000元/平米金泰新村15年以上房龄，以50-70平米的中小户型10000-11000元/平米新村片区15年以上房龄，以50-70平米的中小户型10000元/平米解放路以北15年以上房龄，以50-70平米的中小户型10000元/平米解放路北新村片区价格平台持平平或超过商品品房宇轩二手房经纪：这一片房子出一套卖一套，很好卖；海韵园是现在塘沽最贵的房子；里面都是大户型，都是塘沽最有钱的人最开始买的。以解放路为界，北面的房子就便宜。客户看重周边的教育配套、生活配套成熟、有海河的景观。海韵园悦海花园老城区板块租赁市场——价格平台高，位于全市中高端水平塘沽区2008年住宅房屋指导租金地区名称四至范围租金（单位：元/月/建筑平方米）高层多层平房新港地区东至海滨大道、西至新港路，南至新港一号路、北至新港四号路3632

三槐路地区东至新港路、西至新华路，南至水线路、北至新港三号路

23

解放路地区东至新华路、西至河北路，南至上海道、北至大连道4237

新村地区东至河北路、西至车站北路，南至宁波道、北至大连道4036

向阳地区东至东江路、西至中心北路，南至抚顺道、北至福州道3835

杭州道地区东至河北路、西至车站北路，南至津塘公路、北至新北公路3635

新河地区东至车站北路、西至新北公路，南至津塘公路、北至福州道241712工农村地区东至河北路、西至新北路，南至津京塘高速、北至高新技术开发区2619

北塘地区东至海防路、西至新北路、南至中园路、北至杨北大街

1510大沽街地区东至海滨大道、西至河南路，南至105国道、北至海河南岸

2012区域价格参考南开37塘沽35和平34河西27开发区26河北23河东21东丽21北辰20武清20红桥16津南13大港8蓟县7老城区板块商品房市场供供应少，消化化速度快；产品形态、户户型设计等较较为低端，无无代表项目；；二手房市场交交易频繁，价价格平台持平平或高于新房房价格；租赁价格位于于天津整体的的高端水平；；区位及成熟配配套成为支撑撑高价格平台台的主要因素素。开发区板块开发区房地产市场较成熟/在售项目较多/品质较高在售项目已售完项目未开盘项目华纳豪园御景园邸万科滨海新城天保金海岸弘泽制造万通华府伴景湾爱丽榭万通新城国际万科金域蓝湾开发区板块开发区在售项目以中高端为主/未来有高端豪宅出现项目规模容积率产品形式区间面积（平米）开盘时间现均价销售速度卖点客户特征万科金域蓝湾24万49栋33层高层两居：95~120三居：130~15007年12月28日11500元/平约50套/月产品、品牌、泰达时尚广场自住为主，开发区大型企业工作人员，外地人占50%，少量塘沽居住改善客户万通新城国际36万3.212层/33层高层60~25007年4月1日10500元/平约40套/月产品、品牌、泰达时尚广场自住为主，投资客比例逐渐下降，以开发区企业工作人员、塘沽改善客户为主天保金海岸165万0.89联排、多层、小高、高层洋房：140~220高层：100~200一期05年8月，现三期未开12000元/平洋房约30套/月大盘规模、产品自住、投资约各占一半，以开发区企业中高管、私企业主、公务员为主要客群万科滨海新城16万1.3930层高层一期90~170二期未定一期06年10月，二期未定一期10000元/平约45套/月品牌、市民广场、地段自住为主，投资比例30%，主要为大型企业、私企业主，外地投资客以及小部分塘沽区居住改善客户；弘泽制造16万1.17独栋、联排、洋房、高层独栋600；联排360~450；洋房200~300；高层200预计08年中联排2.5万/平，洋房1.8万/平——地段、产品形式外地客户为主，在开发区有三缘关系的山西、北京客户，开发区私营企业主万通华府19万2.7527/29层高层200~800预计08年中1.8万/平，精装修3000——地段、产品、精装修外企中高管、私企业主，外地资产处理客户，企业团购等，自住与投资约各占一半高层总价500万以上，，别墅总价2000万以上上的高端豪宅项目目中高端产品定定位，产品形态、户户型设计均领先于塘沽沽老城区滨海新城项目基础信息占地面积总6.2万㎡二期3.2万㎡建筑面积总16万㎡二期4.4万㎡容积率1.39开盘日期一期06年10月，07年7月二次开盘，二期预计09年中风格现代简约层数3产品类型高层面积区间90~180项目销售信息（已售完）产品类型成交均价（元/平米）总价（万元）销售速度（套/月）高层一期第一次均价700065-12350高层一期第二次均价1000093-17640客户描述：一期客户整体体以自住为主主，投资客比比例约30%，主要客户户来源为滨海海新区工作的的大型企业管管理人员、私私营企业主，，其次为天津津市区及外地地投资客以及及小部分塘沽沽区居住改善善客户；开发区企业内内工作、天津津市区生活的的客户在自住住客户中也占占有重要比例例，他们看重重的是便利的的交通设施，，以及中心区区域的完善配配套以及交通通所节约的时时间成本；投资客主要看看重的是地段段的升值潜力力以及租赁市市场的火爆；；二次开盘所剩剩货量不多，，但呈现火爆爆局面，100多套产品品开盘基本消消化完毕，客客户多被万科科的品牌、产产品细节及物物业管理水平平所吸引；关键客户：开开发区工作/市区投资/塘沽区改善善关键需求：中中心地段/交交通便利/产产品细节/物物业服务水平平万科金域蓝湾湾项目基础信息占地面积6万㎡建筑面积24万㎡容积率4开盘日期07年12月28日均价12000产品类型9栋33层高层面积区间高层：两居95-120㎡三居130-150㎡项目销售信息（在售）产品类型成交均价（元/平米）总价（万元）销售速度（套/月）高层12000114-180约50客户描述：本项目前以自自住客户为主主，新政出台台之后，投资资客户有所下下降，由50%下降到20-30%；滨海本地客户户主要分为塘塘沽区客户与与开发区客户户，塘沽区客客户去年约占占30%，现现在比例约为为20%，以以改善型需求求为主；开发发区客户多来来自滨海的大大型企业与事事业单位，以以投资为主体体；白领阶层层去年占了一一定的比例，，今年相对减减少，主要原原因是房价的的上涨；市区区及其他区域域较为游离，，基本不成规规模；成交客户中外外地人约占到到50%，主主要是在开发发区有工作关关系；而没有有三缘关系的的外地纯投资资客（如山西西、北京客户户）约占到20-30%，其中外籍籍人士（包括括台湾、新加加坡、日本、、英国等）也也有很多，台台资企业大量量购买，如某某台资企业一一次性购买8套住房；关键客户：开开发区工作/塘沽改善/外地投资客客户/企业团团购关键需求：宜宜居板块/一一定景观资源源/交通便利利/升值潜力力开发区板块主打区域/产品面积较大/消化稳健/客群相对独立卖点主打区域、地段，开发区升值潜力；注重品牌树立，产品打造；产品多为中等规模，中高容积率，少有超大盘出现；以高层为主要产品形式，未来有少量别墅等高端产品；在售项目均无90/70限制，未来项目将会出现；产品面积均较大，未来有超大面积豪宅产品；120~150平米左右三室户型市场消化速度较快；销售在售项目价格差异不明显，但均高于塘沽老城区价格；未来豪宅产品出现，价格差异较大；中高端住宅销售情况良好，消化速度稳健；客户中高端住宅以自住为主，投资占有很大比重；客户主要以开发区企业员工、公务员为主；高端项目以开发区企业中高管、私企业主与外地投资客为主；未来竞争一级市场——成交量小，核心区位供应稀缺从2007年年1月-2008年4月月塘沽区共35块土地成成交，其中仅仅4块具备居居住用途：位置土地使用权人出让方式用途建筑面积（m2）容积率成交价格（亿）成交日期楼面地价（元/m2）使用年限备注塘沽区新北路南侧天津市塘沽房地产开发公司挂牌住宅30472不大于5.00.552007-1-241804.9470年——塘沽区春风道东侧天津滨海新城建设发展有限公司挂牌住宅、商服（宜建内容为住宅、商业、酒店式公寓）679504不大于3.56.91552007-12-31017.73住宅70年、商服40年——塘沽区青坨子天津生态城投资开发有限公司招标居住、公共设施、一类工业用地3358215.001.2918.672008-4-10555.82居住70年、公共设施（其他商服）40年及工业50年居住用地面积155.21公顷，平均容积率不大于1.65；塘沽区向阳北街南侧天津市天房物业管理公司挂牌住宅、商服(办公)21095.1不大于4.50.7552008-4-213579.03居住70年，商业40年——竞争板块锁定项目塘沽城区高端定位，竞争锁定老城与开发区板块开发区板块老城板块板块内竞争：：——老城板块块内高端项目目板块间竞争：：——开发区中中高端项目竞争板块对比比塘沽老城区开发区优势劣势传统住区，城城市配套完善善，居住价值值高新城发展，城城市形象好，，投资价值突突出城市形象相对对落后历史较短，缺缺少沉淀与底底蕴，缺乏人人气SWOT分析优势-----Strengths劣势-----Weaknesses区位：老城区核心，享受城市级别生活配套；景观：距离海河仅400米，景观优势明显；教育：周边教育资源丰富，条件优越品牌：在塘沽认知度高，具有号召力受9070限制；项目内有部分回迁房，在一定程度上影响项目整体形象；项目整体规模较小；品牌认知以普通住宅为主，客户缺乏高端项目开发认知。机会-----Opportunities老城区供应小，竞争不激烈滨海新区的整体发展带动老城区整体城市面貌的改造经济发展为滨海新区带来大量的中高层人口；威胁-----Threats政策风险：宏观政策的调控对整体房地产市场带来的不确定因素；市场风险：开发区产品档次高，会分流i部分高端客户；规划风险：未来周边多个板块定位高端生态住区，使项目面临竞争与客户分流局面区位+景观+教育具备打造高高端产品的天天然质素如何从客户的的需求出发，，打造与开发发区项目差异异化的老城领领导项目是本本项目的定位位关键！市场占位针对板块内竞竞争老城核心区无无直接竞争项项目，未来放放量不明显；；片区改造领头头羊，具备成成为标杆的条条件项目市场占位位为领导者针对板块间竞竞争与开发区中高高端项目存在在间接竞争，，但与开发区区中高端客群群构成相对独独立项目市场占位位为挑战者竞争策略板块内领导者板块间挑战者【突破区域局限限，抢占市场场高位，建立立区域评估标标准】战略：精准市场占位位，差异化展展现竞争优势势策略：精准客群定位位，主打区域域配套及氛围围以同开发区区形成差异，，提升产品质质量竞争力：天然景观资源源、成熟生活活氛围、总价价战略：全面建立区域域领导标准策略：充分挖掘区域域及地段价值值，建立超越越区域平台的的产品标准，，重新展现品品牌形象竞争力：地段、产品、、品牌【稳占区域高位位，制定市场场标准，巩固固品牌知名度度】核心竞争力Value1地段——老城区核心板板块，历史及及沉淀有普遍遍认知和认可可；各种配套完善善且均好，生生活氛围浓厚厚；Value2产品——现有市场产品品的全面优化化，质量及标标准提升；Value3品牌——母品牌贻成区区域市场认知知度高；区域领导品牌牌旗下的高端端子品牌定位位；客户定位3客户访谈访谈对象选取标准代表人物业内人士塘沽城区在售项目销售人员；塘沽城区二手房经纪；在售楼盘销售代表融科心贻湾项目经理周女士二手房经纪龙盛房地产销售代表孙先生典型客户置业预算或付款能力在100万元以上；有多次置业经验；塘沽大型企业中高层管理者或私营企业主；融科心贻湾业主渤海石油公司某部门经理王女士万科金域蓝湾业主塘沽某物流私营企业主董先生关于地段塘沽城区绝对核心地段/认知度与认可度均很高访谈语录——塘沽客户户对于地段有有强烈认知，，有非常明确确的市区与郊郊区的概念，，即使现在上上北片区已经经成为集中居居住区，但仍仍然摆脱不了了郊区的形象象。——塘沽中心心区没有新房房子，有也很很快就消化了了，加上一些些拆迁的刚性性需求，导致致二手房价迅迅速上涨，现现在塘沽区二二手房价比新新房要高，是是有客观原因因的。——开发区在在塘沽客户心心中的认知会会比塘沽区略略微高端，主主要是城市形形象和一些国国际大企业的的带动作用，，但老城区的的吸引作用还还是非常强大大，因为塘沽沽本地的高端端客户都有很很强的地域情情结。——老城区的的各种配套、、自然景观、、历史沉淀、、居住氛围，，是对比开发发区吸引客户户的最关键因因素。关于产品塘沽城区产品形态相对较低，流失部分地缘性高端客户访谈语录——塘沽客户户主要有两个个流向，普通通的中端客户户倾向于在塘塘沽区之内购购房，因此上上北和紫云片片区成为置业业焦点；而实实力较强的高高端客户很多多都流向了开开发区，主要要是因为开发发区的城市形形象和产品标标准都比较高高。——老城区中中心属于传统统居住区，房房龄、产品形形态相对开发发区都比较地地段，因此流流失了很大一一部分客户。。———客客户户普普遍遍都都比比较较喜喜欢欢实实用用但但包包含含了了一一些些创创新新的的户户型型，，比比如如跃跃层层、、露露台台等等在在塘塘沽沽的的接接受受程程度度都都比比较较高高，，但但目目前前塘塘沽沽普普遍遍产产品品做做的的比比如如开开发发区区。。———普普通通客客户户对对户户型型的的认认知知还还比比较较低低端端，，但但高高端端客客户户由由于于多多次次重重复复置置业业，，已已经经有有了了很很清清晰晰和和超超前前的的认认知知。。关于品牌普遍对于贻成的品牌相当认可/目前仍为普通住宅形象访谈谈语语录录———塘塘沽沽客客户户说说贻贻成成没没有有不不知知道道的的，，基基本本上上是是塘塘沽沽最最大大的的品品牌牌，，做做了了很很多多项项目目，，许许多多其其他他开开发发商商进进驻驻的的楼楼盘盘也也都都是是与与贻贻成成合合作作的的。。———客客户户也也非非常常认认可可，，觉觉得得贻贻成成的的户户型型、、物物业业等等都都可可以以满满足足普普通通消消费费者者的的购购房房需需求求，，甚甚至至成成为为区区域域的的标标准准。。———现现在在贻贻成成的的楼楼盘盘基基本本上上都都是是中中端端水水平平，，面面向向的的都都是是普普通通的的居居住住改改善善客客户户，，还还没没有有一一个个高高端端的的楼楼盘盘能能跳跳出出来来代代表表贻贻成成的的高高端端产产品品系系。。———对对于于高高端端客客户户，，首首先先塘塘沽沽客客户户对对于于贻贻成成的的认认知知度度就就已已经经很很够够，，只只是是对对于于其其高高端端形形象象还还缺缺乏乏认认可可，，但但现现在在贻贻成成的的品品牌牌策策略略趋趋于于多多元元化化，，加加上上广广泛泛的的认认知知和和认认可可度度，，相相信信还还是是有有很很多多机机会会的的。。客户户定定位位核心心客客户户本地地高高端端居居住住改改善善客客户户：：老城城区区原原居居住住客客户户，，包包括括本本地地公公务务员员、、私私企企业业主主、、教教师师等等，，看看好好项项目目核核心心地地段段以以及及各各种种配配套套及及资资源源；；重要客户户边缘客户户开发区客客户：开发区大大型企业业中高管管、私营营企业主主或公务务员等，，受项目目完善配配套及居居住氛围围驱动；；外地投资资客：以升值变变现、租租金收益益或资产产处置等等目的为为出发点点的各类类投资客客户大型企业业客户：：渤海石石油等等本地地大型型机构构的外外来中中高管管级置置业人人口；；核心客客户———公公务员员他们收收入稳稳定，，善于于投资资理财财，懂懂得如如何发发掘自自己的的价值值；他们重重视家家庭，，重视视教育育，希希望给给家人人良好好的生生活条条件，，给子子女良良好的的学习习环境境；他们懂懂得品品味生生活，，发现现生活活，充充实生生活，，中意意回家家的路路上还还可以以看一一看风风景；；他们珍珍惜现现在，，懂得得进退退，也也深知知城市市核心心所为为自己己带来来的身身份和和标签签；核心客客户———私私企业业主他们灵灵活机机动，，善于于发现现商机机，善善于发发掘身身边的的投资资机会会，勇勇于冒冒险，，勇于于奋进进；他们凭凭借自自己的的实力力与耐耐力获获得了了现在在的成成功，，深知知成功功来之之不易易，更更懂得得珍惜惜生活活；他们深深爱城城市，，期望望永远远可以以把握握这个个城市市最核核心的的脉搏搏；他们懂懂得珍珍藏，，懂得得品牌牌，懂懂得珍珍惜现现有的的一切切，更更懂得得发掘掘限量量所带带来的的无限限价值值；他们是是社会会的财财富阶阶层，，凭借借专业业、进进取、、一直直向上上的努努力，，完成成自我我价值值的实实现。。是欲望望都市市里的的实干干家，，是社社会前前进的的推动动者；他们是是品质生生活的的追求求者，希望望在成成就事事业之之后找回优优质生生活的的享受受，对于城城市有有强烈烈的情情结，，希望望找回城城市的的归属属感；他们欣欣赏专专业精精神，，讲求求技术术规范范，追追求时时间与与空间间的高高效快快捷，，对事物物有专专业化化的取取向，，欣赏赏规范范化细细节；他们敏锐的的投资资智者者，城市市的大大踏步步发展展，他他们敏敏感的的意识识到城市资资源的的日益益稀缺缺，愿意为为限量量的东东西买买单，将城市市生活活视为为自己己的成功收收藏品品；已过或或刚过过强奋奋斗期期，有有强烈烈的归归属感感，绝绝对城城市核核心资资源带带来的的身份份感、、认同同感和和成就就感目标客户的精神属性他们重视家家庭，认为为家人的的幸福福才是是自己己最大大的成成功！！他们重重视身身边对对自我我居住地地段的的认可可，将其其视为为身份感感和成成就感感的价值值体现现，愿愿意为为城市核核心地地段资资源的的强烈烈占有有而付出出更多多的投投资；；他们受受过很很好的的教育育，也也注重重孩子子教育育，认认为孩子的的良好好成长长是对对自我我价值值的延延续，在核心心区最最好的的学校校旁生生活是值得得的投投资；责任感感、家家庭感感、专专业度度；重重教教育、、重生生活、、重环环境；；归归属感感、标标志性性、亲亲切感感；目标客户的价值观描述他们重视生生活品品质，重视视生活活配套与与居所所的可可达距距离，重视视休闲、、自然然的环环境对于生生活品品质的的提升升；成就事事业后后回归归家庭庭生活活重视子子女的的教育育与健健康成成长懂得享享受生生活与与品味味城市市OurCustomersOurCustomers他们懂懂得生活是是一种种享受受城市是是一种种收藏藏教育是是一种种投资资家庭是是一种种财富富整体定定位4核心地地段：：——最最佳的的生活活配套套——最最佳的的居住住氛围围——最最佳的的自然然景观观———最最佳佳的的步步行行距距离离高端端产产品品：：———打打造造塘塘沽沽城城区区最最强强的的户户型型与与产产品品质质量量，，优优化化产产品品标标准准荣耀耀品品牌牌：：———塘塘沽沽区区最最有有广广泛泛认认知知度度与与认认可可度度的的开开发发商商品品牌牌荣荣耀耀出出击击城市市核核心心荣荣耀耀居居所所CityCenterRoyalLife高峰峰生生活活无尚尚荣荣耀耀体体验验我荣荣耀耀的的距距离离MydistrictisRoyal下午午三三点点女儿儿在在最最好好的的学学校校读读书书老婆婆在在最最棒棒的的商商场场shopping我正正在在最最美美的的河河岸岸写写生生这所所有有荣荣耀耀的的一一切切全都都在在我我家家的的楼楼下下…………五百百米米荣荣耀耀生生活活距距离离皆因因我我是是城城市市生生活活的的核核心心我荣荣耀耀的的居居所所MyproductionisRoyal我的的荣荣耀耀空空间间是可可以以尽尽情情嬉嬉戏戏是可可以以高高枕枕无无忧忧是在在我我宽宽敞敞的的露露台台上上数着着对对面面楼楼里里的的灯灯光光创新新而而实实用用的的产产品品设设计计打造造城城市市荣荣耀耀生生活活的的样样板板间间我荣荣耀耀的的私私人人标标签签MyproductionisRoyal’’我崇崇尚尚品品牌牌也崇崇尚尚品品牌牌生生活活所带带来来的的舒舒适适便捷捷与与安安心心还有有那那无无数数羡羡慕慕的的眼眼光光优质质且且安安心心的的品品牌牌生生活活创造造城城市市荣荣耀耀生生活活原原动动力力城市市荣荣耀耀生生活活指指南南———顶顶级级空空间间———顶顶级级景景观观———顶顶级级品品质质荣耀耀空空间间立面面风风格格：：现现代代立立面面风风格格凸凸显显项项目目气气质质；；面积积配配比比：：合合理理户户型型配配比比，，优优化化产产品品组组合合；；户型型设设计计：：优优质质室室内内空空间间设设计计，，合合理理户户型型创创新新，，提提升升室室内内空空间间感感与与尺尺度度感感成熟熟——契契合合不不可可复复制制的的顶顶级级地地段段稳重重——体体现现高高端端的的身身份份标标签签时尚尚——细细部部装装饰饰体体现现尊尊贵贵品品质质建筑筑立立面面——成成熟熟、、稳稳重重、、时时尚尚面积配配比———面积配配比原原则：：从市场场与客客户定定位的的角度度出发发，暂暂不考考虑还还迁房房；考虑项项目体体量较较小，，尽量量打造造社区区的纯纯粹性性；以舒适适性户户型为为主，，功能能型产产品作作为辅辅助；；考虑规规划，，以一一栋四四居室室大户户型产产品作作为楼楼王，，拔高高项目目调性性；面积配配比———物业类型产品形式面积区间（㎡）面积配比套数套数比建筑面积（㎡）住宅舒适两居85~9070%84079%75600功能三居130~14020%16015%21600舒适四居180~20010%606%10800住宅合计100%1060100%108000物业类型面积（平米）面积配比商业1200010%住宅10800090%户型设设计———高高层舒舒适型型产品品为主主力保证居居住空空间的的舒适适尺度度可通过过赠露露台、、入户户花园园、凸凸窗、、落地地窗赠赠送面面积；；在每户户入户户玄关关处设设置花花园，，在入入户门门与客客厅之之间形形成过过渡，，使客客厅不不与外外界直直接接接触，，增加加了家家庭的的私密密性，，同时时丰富富了室室内的的空间间格局局，营营造出出家庭庭温馨馨浪漫漫的氛氛围。。入户花花园实实现了了交通通面积积的转转移后后，无无意间间产生生了多多流线线入户户的用用途。。以入入户门门为起起点，，一打打开入入户门门，首首先看看到的的是入入户花花园，，同时时花园园里布布置着着通往往各个个房间间的门门，如如果想想进厨厨房，，可以以免去去以往往必须须饶进进客厅厅的烦烦恼。。户型创创新———赠送入入户花花园花园阳阳台的的设计计，保保证了了住户户享受受更多多的过过渡空空间，，沿展展室内内空间间在这个个庭院院里，，业主主不仅仅可以以观赏赏到中中心园园区的的景观观，还还可以以自己己养花花种树树，做做成一一个自自己独独有的的空中中花园园。户型创创新———赠送花花园阳阳台赠送凸窗赠送凸窗凸窗赠赠送面面积最最大化化:南南北北两侧侧大面面积凸凸窗，，双向向卧室室送凸凸窗，，卫生生间带带凸窗窗。户型创创新———赠送凸凸窗●城城市主主场大大尺度度落地地凸窗窗+=+=送落地地凸窗窗户型创创新———赠送凸凸窗户型创创新———错落送送露台台奇偶错错落送送露台台，赠赠送面面积最最大化化卧室尽尽量南南向化化，采采光最最大化化，提提升居居住品品质户型创创新———错落送送露台台三室与与两室室配合合，南南北向向奇偶偶错落落送露露台三梯二二户，，凸显显主人人尊贵贵；入户空空间通通风采采光，，自然然风流流入客客厅景观阳阳台的的创新新在于于其实实际上上是一一个链链接了了两个个卧室室+客客厅，，并与与户外外充分分交流流，形形成开开放性性的室室外空空间，，一个个空中中院落落。户型设设计———占占有景景观资资源的的产品品作为为标杆杆楼王王工人房房与主主人和和客人人活动动空间互不不干扰扰270度主主卧观观景窗窗错落6米观观景台台户型设设计——占有有景观观资源源的产产品作作为标标杆楼楼王会客厅厅———俯瞰瞰景观观的豪豪宅气气度建建立——气气度来来自高高度270度全全景观观视野野享受受；极致景景观视视野———主主卧户型设设计——占有有景观观资源源的产产品作作为标标杆楼楼王大面宽宽的餐餐厅与与客厅厅相映映成趣趣，使使人得得以享享受““慢餐餐时代代”的的家庭庭乐趣趣室内外外空间间的自自然融融合：：餐厅与与景观观对话话洗手间间与外外部交交流端头景景观式式餐厅厅厨房拥拥有270°景景观……户型设设计———占占有景景观资资源的的产品品作为为标杆杆楼王王荣耀景景观规划创创值：：通过过合理理规划划，最最大限限度的的利用用海河河景观观，打打造不不可复复制的的景观观；细节超超群：：观于于外，，感与与内，，精雕雕细致致社区区内部部的景景观小小品，，于细细节处处展现现高尚尚气质质。充分分利利用用外外部部景景观观南面面：：海海河河河河景景西面面：：河河滨滨公公园园市场场上上见见到到的的社社区区空空间间是是这这样样的的…………我们们的的条条件件是是————2.7万万的的占占地地<4.5的的容容积积率率距离离海海河河、、外外滩滩、、河河滨滨公公园园、、海海门门园园400米米市场场平平台台上上的的项项目目规规划划水水平平区区域域平平庸庸，，亮亮点点匮匮乏乏我们们的的规规划划愿愿景景是是————具有有体体现现极致致景景观观力力的条条件件能够够与与当当前前平平台台和和竞竞争争对对手手形形成成明明确确的的差差异异感感，，体体现现开发发理理念念的的领领先先性性产品品的的领领先先性性能能够够被被客客户户直直接接感感知知我们们可可以以打打造造这这样样的的社社区区吗吗？？天津江胜天鹅湖北京上元

容积率2.38占地10.5万建面25万叠拼+高层深圳淘金山

容积率2.5占地15.9万建面40万独栋+联排+高层规划划要要点点：：高高层层瞰瞰景景，，充充分分体体现现豪豪宅宅与与景景观观的的互互动动围绕绕景景观观资资源源中中心心，，形形成成孔雀雀开开屏屏式式、、多多层层次次、、多多角角度度的的观观景景面面，不仅仅在在整整体体规规模模的的““总总量量””上上，，而而且且在在““户户均均占占有有量量””上上，，真真正正成成为为客客户户可可以以感感知知的的优优景景观观体体验验。。同时时形形成成资资源源强强势势点点，，为为设设立立““价价值值标标杆杆””的的产产品品创创造造条条件件。也是是景景观观的的奢奢侈侈度度…………“三三万万英英尺尺””，，是是视视野野的的开开阔阔度度基于于上上述述核核心心理理念念，，提提供供以以下下初初步步规规划划意意向向局部部放放大大水水面面，，形形成成““楼楼王王””高层层组组团团的的疏疏阔阔意意象象规划划建建议议示示意意项目目由由9栋栋高高层层组组成成，，其其中中6栋栋33层层，，3栋栋28层层；；其中中6栋栋产产品品全全部部为为90平平米米以以下下户户型型，，2栋栋90平平米米与与130平平米米组组合合户户型型，，1栋栋200平平米米大大户户型型；；舒适性大户型型楼王位于项项目中部，兼兼顾观景性与与私密性；主入口位于西西侧山东路，，此入口位于于南侧宁波路路，均设置有有小广场景观观；商业位于人流流量较大的河河北路沿街面面，东北、东东南角为商业业集中展示面面；商业主入口交通动线细节打造豪宅宅内部尊贵景景观社区园林景观小品入户花园打造要点：多多层景观，最最亲切的高尚尚体验点缀景观小品品：私家步道林荫小径大师雕塑作品品流动的活水……荣耀品质品质增值：突突出观景主题题，分配增值值亮点智能增值：保保证安全/私私密性——智智能安防系统统生态增值：契契合区域气质质/健康需求求——隔热/防噪服务增值：礼礼宾服务/保保值增值服务务，提升项目目价值硬性配套———领导趋势与与潮流软性配套———体验尊重与与礼遇镀膜玻璃实现现外立面效果果——消失的墙（树影/天空空），建筑飘浮于云朵兼顾舒适性与与私密性建筑立面———镀膜玻璃品质增值景观电梯———立体、流动动的景观体验验社区景观一览览无余，使得得每一次升降降犹如赏景之之旅；以观光电梯梯作为高层层亮点，进进一步强化化产品的创创新性和高高端定位；；景观电梯较较普通电梯梯成本增加加约30%左右。带有观景平平台的采光光电梯厅品质增值设计方向：：以入户大大堂标准设设计，避免免入伙二次次装修大堂功能：：会客厅、、约会、信信息发布，，“闪点””－信息显显示屏入户大堂———从生活活感知出发发的关注每每一处体验验空间品质增值固定装置品质材质———五金件门号牌对讲设备入户台阶提升公共部部分用材的的品质和制制作工艺品质增值第一层防护护：小区周边设设置探测器器和摄像头头，紧急情情况下可自自动报警并并录下现场场画面，小小区内多个个招援按钮钮，可随时时呼叫管家家援助；第二层防护护：大堂门禁及及大堂管家家双重保护护，拜访者者只有经过过您的同意意才能进入入；第三层防护护：电梯管理系系统自动呼呼叫电梯，，自动达到到住户居住住的楼层，，形成客户户与楼层的的一对一进进入；第四层防护护：每户配置智智能化门锁锁等形成特特色安全保保护；第五层防护护：户内安全防防范系统设设置红外线线探测器、、紧急按钮钮，厨房设设置火灾探探测器，煤煤气泄漏探探测器等一一系列先进进的户内报报警系统。。五重安防智能安防———智能增值世界顶级德德国断断桥铝合合金窗框冬季能把阳阳光能量留留在室内的的低辐射（Low-E）玻璃璃绿色环保铝铝窗，采用用高级热阻阻断式彩色色环保铝型型材，在铝型材空空腔中灌注注有高隔热热性能的树树脂材料，，将铝壁断开开形成断桥桥，有效阻止了了热量的传传导。外玻采用镀镀银膜处理理，具有对对可见光高高透过性及及中远红外线线高反射的的特征，在住宅项目目中使用的的屈指可数数外窗子系统统北京锋尚国国际：利用用高科技提提升生活舒舒适度及品品质，对客客户购买产产生直接牵牵引人体最舒适适的空气状状况温度：20－26度度湿度：40－60％％声音：35－45分分贝大气：78％氮气21％氧氧气生态增值隔热系统———隔绝夏夏日炎热对应措施：：1.防噪音音外墙系统统和SCHÜCO窗窗、ALULUX卷卷帘,防止止室外噪音音传入2.楼板垫垫层下加隔隔音垫,防防止楼上传传入室内的的噪音3.后置式式排水系统统消除洁具具排水噪声声和异味4.同层侧侧向排水系系统，避免免直接垂直直排水带来来的噪音：：有100多年历史史的瑞士上上市公司GEBERIT公司司的同层排排水系统接接吉博力横横排防臭地地漏，这是是目前发达达国家广泛泛采用的排排水方式，，同楼层的的排水支管管与主排水水支管均不不穿越楼板板，在同楼楼层内连接接到主排水水立管上，，它从根本本上解决了了卫生间的的许多问题题，尽可能能地避开上上下邻居排排水之间的的互相干扰扰。防噪音系统统北京锋尚国国际、北京京Thehouse、深圳圳红树西岸岸：利用高高科技提升升生活舒适适度及品质质，高价的的理由防噪系统———降低临临路户型价价值贬损生态增值前台一站式式服务，体体贴周到的的安排；高质素的人人员组成和和严密的管管理架构；；为业主提供供实际性服服务，为物物业保值乃乃至升值的的保障。引进品牌物物管，借助助其品牌给给予客户物物管信心，，提供国际际化的细致致服务物业管理———礼宾式式服务服务增值致力于物业业长期保值增值的物管（保持项目目的历久弥弥新）：1.采用不不易磨损、、不易腐蚀蚀的金属材材料铺砌墙墙角地面，，包括洗手手间、厨房房等；2.采用防防潮防湿的的马赛克地地砖，保持持地下室、、车库等地地的整洁、、干净；3.定期的的楼体、墙墙体维护维维修（刨光光、打蜡）），包括会会所、大门门等各公共共空间；高端物管的的价值不限限于细节、、也不止于于招呼、微微笑，而在在于实实在在在的维持持、延续豪豪宅品质及及形象。保值增值物物管物业管理———保值增增值服务服务增值价格及经济济测算5定价策略建立市场比较体系/项目现时均价10000~11000元/平米价格比较体体系项目区域内内在售项目目及可类比比项目较少少，价格参参照项目可可选取在售售项目、周周边二手房房或开发区区中高端项项目项目名称现时均价（元/平米）说明弘基天城900008年3月售完，收盘价9000元/平米万科金域蓝湾11500开发区热销项目，中高端定位，现时均价悦海花园120003~6年房龄，二手房价10500~13000元/平米通过市场比比较法：本项目现时时均价12000~12500元/平米价格高低2008年年2009年年2010年年时间年涨幅5%高层入市均均价13200元/平米米以年涨幅5%计算，，项目2010年入入市均价约约13200元/平米按消化周期期1年计算算，全盘均均价约13800元/平米定价策略总面积12万㎡，除除去回迁房房3~4万万㎡，可售售面积按8万㎡计算算预计全盘住住宅均价13800元/㎡，，商业均价价20000元/㎡㎡全盘总销售售额11.8亿净利润率约约13%经济测算序号项目名称计算程式单价(元/㎡)面积金额(万元）一土地成本单价*总面积125012000015000二前期工程费单价*总面积2001200002400三建安成本单价*总面积500012000060000四拆迁成本单价*总面积1851200002224五管理费用前四项*3%1991200002389六不可预见费前两项*3%44120000522七其他费用单价*总面积55120000660八销售费用销售收入*3%2951200003535九销售税金及附加销售收入*5.525%5431200006511十成本总计

93241

经营收入住宅单价*面积138006800093840

商业单价*面积200001200024000十一

合计

117840十二销售毛利润经营收入-成本

24599十三应纳税所得额经营收入-成本-税金

18089十四企业所得税应纳税所得额*33%

5969十五企业净收益净利润-税

12119十六企业净收益率

13.00%附件一世联前期策策划服务内内容服务阶段服务解决的主要问题服务的主要成果服务的主要目的工作周期（日历天）前期策划总体市场研究项目整体发展战略项目市场定位、客户定位、产品定位项目经济测算项目定位及物业发展建议报告（以报告形式提交成果）确定项目的发展方向解决项目的市场定位及客户定位35日历天（特殊需求根据客户要求双方协商而定）从市场角度提出产品设计建议设计任务建议书（以报告形式提交成果）从市场角度形成设计任务书指导项目整体规划设计10日历天（特殊需求根据客户要求双方协商而定）规划设计跟踪服务设计单位对项目发展战略与定位的理解项目产品设计的市场解决方案规划调整建议书有关产品设计的各项专题报告专业性会议纪要及备忘从市场角度指导产品设计方案的调整15日历天（特殊需求根据客户要求双方协商而定）世联前期策策划各阶段段提供的服服务第一步：服务内容沟通工作目标深入了解客户需求，明确服务内容。工作内容由主管副总负责，客户经理、项目经理协同工作，与客户共同确定工作内容、签订合作协议。初步接洽客户经理1地块现场初初堪主管副总、、项目经理理拟定工作说说明项目经理、、客户经理理深入沟通客客户需求双方签订服服务合同主管副总、、项目经理理、客户经经理主管副总、、项目经理理、客户经经理23456确认服务内内容和方式式前期策划：：项目未进进入销售之之前的报告告形成流程程蓝色框图所所示部分为为该阶段关关键节点第二步：市场调查工作目标明确项目问题。工作内容实地调查由项目经理率领专案组，带着初步问题解析，采用销售项目现场市调、目标客户和业内人士深度访谈、行业主管部门咨询等方式对市场进行深入研究。内业整理专案组对市场调查结果进行深入分析和研究，结合客户开发目标对项目问题进行反复论证。工作周期通常为2周工作成果市调报告、项目MECE过程考核调研计划、会议纪要、市调工作备忘专案团队成成立制定市场调调研计划初步判断项项目问题内部讨论技技术思路调研前与客客户首次沟沟通会市场调查论证项目问问题与客户就市市调结果进进行沟通内部讨论项项目MECE撰写市调报报告确定项目问问题报告完成公司内部三三级评审提交市调报报告报告修改递交市调工工作备忘通调整调研计计划调整市调内内容递交客户会会议纪要第二步：市市场调查前期策划第三步：核心成果形成工作目标核心结果形成。工作内容项目专案组将在市调结果和项目MECE的基础上，利用世联各类研究模型和针对本项目的专项案例研究，形成本项目的核心解决方案。工作周期通常为2-3周工作成果报告核心成果过程考核会议纪要、案例研究内部讨论解解决方案内部讨论报报告思路编制报告核核心成果公司内部三三级评审报告核心成成果中期汇汇报市场资料更更新和修正正报告核心成成果完成相关案例研研究递交客户会会议纪要递交客户中中期会议纪纪要报告修改前期策划第三步：核核心成果形形成第四步：终稿编制工作目标调整方案，编制终稿。工作内容根据中期汇报期间客户提出的问