no29旅游导向型区域开发

老师 以下 为了更好地知 今天我也是第一次试水啊，这个利用跟大家来交流，虽然以前讲东西也还是都讲过很多次，但是用还是第一次，也在学习和适应中，而且呢是通过的手摸索的过程中间，没有什么。所以我讲错了可能也不是什么问题，也希望大家东西也比较多，我在每一个章节讲的候主要以音为主，能中间穿一些文字，讲到案例时候会有些 ，有一些上的内容时间所限也没办法开细聊，我觉如果接下来 的有机会再一步沟入探讨，那我深为。为了更好地知 首先在开始讲这个旅游导向型的这么一些开发的思路和策略之前，下规划观，那我是做什么的呢：到底是是做规划、产业、旅游、建筑景观、城乡？……我觉得这一些都不是很准确，准确的来说我最关注的就是一个人居的环境，不管是城市还是乡村、自然还是人工，只要是和人有关系，先生就讲规划观之前先简单讲一下四方的博弈关系，、企业、民众和技术方四方共赢的目的的升值。对于来讲是把环境，把健康指数，反指数，的追求和个人的也是并重的。为了更好地知 规划观也就是专业技术观是包括三个词，价值、责任和美。所谓的价值规划是指一人价值的发现整合提升的一个过程。来讲，还是一个发展中国家，发展还是主旋律，现在经济学界也有一个新名词：克强经济学，态度还 为了更好地知 第二个词是责任，开发建设是一项创造未来的工作，而未来正向我们提出。我们并不是从祖先那里继承的地球，我们是在向我们的子孙借取。过去这几十年迅猛的过程导致了前所未有的能源，环境压力。须停止过度的 为了更好地知 望能够提升国家的文明程度。那么中国当代建筑发展近三十年，还是比较的。是研究城市的，城市的美学意义，它分主动性和性两方面，它不是一般意义的这种，所以来说它巨大的美学意义不是其他的艺术形式可以比拟的，但是设计美学还远远不如其他艺术门类发展的成熟，很多我们周围的建筑，环境，城的反差，这是的一个现状，就要求要大大的提升我们的品味和美学素养。那么以上价值、责任和美这三个词就贯穿也代表了规划观。为了更好地知 老师 以下 为了更好地知 二、旅游导向型开发（TourismOrientedDevelopment）旅游导向型开发（TourismOrientedDevelopment）旅游复合产业区 发 为了更好地知 术带来了工业化的飞速发展。第三次浪潮是信息化，互联网技术提供了信息交务产业，是低碳经济的代表产业，也支柱产业之一，它通过它的复合化，发布了促进旅游产业发展的二十条工作方针，强调旅游产业的复合化发展，强调资源的应用，强调发展模式的推陈出新。有人说旅游业大发展的春天终于来了，那么我作为一个技术分子看到的的旅游开发从理论体系到方法体系到管理体系，实现性飞跃的一个机遇。为了更好地知 看一看全球的国际旅游业的发。二以后，许发达国家经历了多的经济危机以及 小，是受济 影最小一行业且一直向前发，兴盛不衰，那么有一国际旅游织的统计字，年世界各地的国际旅客总数21.3万，旅游总收亿 ，到了年际游数增加到到亿 年国旅游数加到万人次，旅游总收入增加到亿 。到了年国际旅游人数增加到亿人次，旅游总收入增加到亿 。那么我就不再念数字了，总而言之，从年，年之间国际旅游人数增长24倍，旅游总收入增长了倍这发展速度是世界上任何产业所没有。旅游经成为当最主要的济活动之。旅游业收入占五旅游占全球旅游出口的百分之三， 旅能带动就，拉动经增长，增社会 为了更好地知 呈现一些趋势：包括旅游的多样化趋势，比如空间扩展的趋势，旅游将会迅速 当然了中国旅游业的快速发展同时也存在着很多的和问题。比如说超常规的速市被忽略了，造成了区域发展的不均衡，旅游很不健全，经营秩序的，还为了更好地知 云南丽江古城、广西阳朔、湖南张家界、华侨城等项目都是由早期的资源合效益导向旅游目的题城镇复合产业的不断延伸和升级。 谈到旅游导向型的开发（TourismOrientedDevelopment）定义，我个人的理解有两大类，第一类像我之前列出的丽江古城、阳朔、张家界、华侨城等项目都是业、继而向综合效益导向旅游目 为了更好地知 那么旅游市场发展的要义还是围绕着供给旅游客群的消费产品。是更加关注这展，这些关联产业的集群恰恰是满足地方财政，满足投资中短期收益的保证，那么能够使得旅游产业的体系构件在短时期内的倾向于土地开发的模式。在后期随着发展的为旅游或者度假地产的模式，那么利用环境的差异化把区域，当然也造成了环境资源价值的快速损耗，以及城乡在开发中不断的出现，旅游产业本身也衍化成为旅游+地产开发的模式，这是一种 为了更好地知 那么我把旅游导向型开发按照它的规模，资源特征，尺度，问题所解决的重点的不同分成两大类。更宏观尺度上来讲我们叫做旅游复合产业的区域发展，那么在一个更微观的尺度上我把它叫成复合型的旅游地产，这种分类对与否，专业与否也请大家，请大家拍砖。 们面对的问题和关键因素概括为六大类。第一是要坚持生态涵养的概念，如何平衡好环境保护和开发建设的，我们叫做保护型的开发。第二，如何推动产的，由资源消耗型产业，低附加值产业，升级一二三产联动，提升产业的地，形成一个良性的市场性的。第四个问题，如何改变环境面貌，往往这些区域都是比较脏乱，比较的，那么要加快村庄环境的整治，推进政区的，有安居乐业，提高了生活品质和指数，这个区域才能够可持续的发展。第六如何纳入大的旅游市场，要求做好目标市场定位，形象包装，打造的吸引为了更好地知 旅游复合产业的区 发展 结构加上区域发展城乡空 ，现在海堂湾也成为三亚的一个热点中的热点。秦皇岛市休闲 门头沟深山区的旅游策略，等等，一系列。为了更好地知 然人文兼备型，以及人造项目型。这一类的开发的尺度以及土地的规模通常都旅游地产，大到几百亩，几千亩甚至更大，比如说的东部华侨城。这一类开发的问题和关键因素。旅游需要有的新意和独特性，产业解决什么问题呢？解决整体的经济活动的一个合理性，开发一定要侧重到生活方式的，要复合型旅游地产的分类不好分，因为标准不同，分类各异，不一而足。如果按照资源特征分，可以包括著名景区型，山水享受型，田园相伴型，小镇型，文博遗产型，创意产业型，项目型等等。如何按照旅游产品来分类，可以分为旅养老，健康运动，度假休养，商务休闲，投资置业等等，如果按照项目来分，可以分为温泉地产，地产，公园，奥特莱斯名品城，书苑地产，滑雪地为了更好地知 包括旅游度假地产，度假酒店，分时度假酒店，式度假酒店。型：包括旅游商务地产，度假延伸的商业会议，商务物业。也有叫或黄昏恋型的：包括一而足，参考，没威，可以自创。复合型旅游地产的策略也许的朋友们，或者是做开发投资的朋友们，会更关心这一类型的旅游导向型开发，那么我后面也会讲几个我亲身经历的案例，包括迪拜很著名的塔，风帆酒店，包括我们给太极湖做的武当山太极湖小镇，包括给港中旅做的青岛海泉湾，包括在松江做的泰唔士小镇，给金融街在惠州巽寮海边打造的为了更好地知 老师 以下 为了更好地知 定关键问题四 关键问题九：山寨照搬模 为了更好地知 的深刻认识，区域的竞和关系，政治环境，尤其是的政治环境，整体的经济发你要做旅游的地产的话，你一定要能够有足够打动人的地方，不仅来玩，还能为了更好地知 求到底在哪，就的去定位了，那么以我为主，这个是大错特借，一定要站在客 第五个关键的问题：没有照顾好、企景、民众各方的发展诉求，如果你要做这个旅游地产，这个是必不可少的，要去研究要什么，企业要什么，景区要什么，而又要什么，先要满足他们的需求，才能够满足您的需求。 的利为了更好地知 设指标，也没有这个的土地指标。很多开发商碰到这个很头痛的问题，因此要 第九个关键问题，很擅于模仿、，山寨成风，而恰恰这种型的旅游没有人消费，那就没有人，所以这个性非常重要。为了更好地知 老师 以下 为了更好地知 第四部分讲一下旅游导向型开发的综合解决方案，那么当旅游产业被当成的，那么为谋名，为开发商谋利，为谋福，为子孙后代留足够的发展空间。综合旅游开发，包括六个 。那么这个专业跨度确实很大，从经济，产为了更好地知 解决方法的关键我觉得是四个方面，关键之一在于策划、定位，确定的愿景，锁定你的目标客户群，这是决定你的项目成败的关键。第二个关键是创意性的设计，的创意，有爆发力的、有的、有特色的产品设计，决定了你这个项目的品质，第三个关键利益的平衡，利益相关者的一个博弈关系，那么在项目的实际中，比如说土地的获取和利用的策略等等。第四个关键是要规范性专业性的经营既要遵循地产策划的一般程序，也是为了更好地知 老师 以下 为了更好地知 为了更好地知 针对某些具体 第四特色化，就像我刚才讲到的一些关键的问题里面，包括其中的一条就是你没有特色也就意味着你没有形成一个强有力的，是一个很泛泛的一个项目的时候你的就大大下降了。为了更好地知 第十一信息化，在新信息化时代，尤其是新的使得精准成为可能，要充分利用信息化科技的来的品牌出去。为了更好地知 老师 以下 为了更好地知 迪 塔风帆酒松 士小 太极 武当山太极湖镇为了更好地知 塔风帆酒店——一座建筑成就了一个梦 为了更好地知 去一次的这么一个地方，这个就是后来的塔，这个七星极的酒店，全世界最 为了更好地知 更好地知 在迪拜的海边，这个一片沙漠的不毛之地上，化为神奇，就建成了这座酒店，在这个建筑的本身，可能有些朋友都去亲身经历过都去住过，因为太贵了我没为了更好地知 个经济的，成功的拉动 松江士小镇也项目总负责的一为了更好地知 目的是非常好的达到的，这个开发商是恒河，保证他后续又去做的开发的工作。我从2000年给市规划局做整个松江新城的规划，从到总体，到控规，到修规，到它周边一个一个的项目，当时市就提了一个要求，说要做一个英式的新城，这个说法最后被我们给否了，你做为一个几十平方公里的一个新城，松江新城应该来说新城建设里是一个典范，并没有按照英式来打造，为什么按照英式来打造呢？因为毕竟是给自己的城市，生产生活的地方，没有必要去学这种所谓的皮毛，穿上英国人的衣服。为了更好地知 环境的细节上，一草一木，一砖一瓦都非常高品质，甚至包括一个亭，一个小那么现在来讲呢这个项目呢变成区域周边的一个旅游的去处，一个都市悠闲游的目的地，而且它集合了的所有的婚庆的产业，大的企业全部在这，成为婚庆产业的一个了。为了