复合房地产产品规划

第四章

复合房地产

产品规划

主要内容

第一节复合房地产概述

第二节教育房地产开发

第三节旅游房地产开发第四节体育房地产案例——广州奥林匹克花园介绍第五节音乐房地产案例——北京乐澜宝邸—音乐·家介绍

第一节复合房地产概述

一、复合房地产的涵义二、如何开发复合房地产三、复合房地产的主要类型一、复合房地产的涵义

将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，更好地实现房地产对消费者的适用性功能价值，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的人居生活。

二、如何开发复合房地产

复合房地产是对传统房地产的一种更新。它属于自选动作，难度系数很高。一个成功的复合地产项目，应该在开发理念、功能价值、生活体现、开发模式、资源整合五方面体现出特色，否则复合地产就不是完整的复合，而是有缺陷的复合。例如，要开发体育房地产，就要把复合理念渗透到理念设计、规划设计、园林设计、户型设计、物业管理等每一个角落、每一个毛孔，并把这些理念充分、完整地表达出来，具备权威性、排他性、唯一性，才能在市场里具有主动性和吸引力，才能在市场里站住脚。三、复合房地产的主要类型

1.与教育产业相整合，一石三鸟一是用教育储备金的方式筹集到一笔建设资金，减轻了住宅建设方面的负担；二是聚集了人气，许多家长不断前来探望学校的孩子，带动了房产销售；三是打出名气，数千名家长从全国各地来，也把项目的好名声带到了全国各地。三、复合房地产的主要类型

2.与体育产业相整合，一箭双雕住宅产业与体育产业的整合，提升了房地产开发商的品牌意识，有利于销售业绩的增长，为社区内住户提供了健康生活的保证。3.与旅游产业相整合，一枝独秀使向往绿树蓝天和新鲜空气的城里人到城外购楼置业成为现实。三、复合房地产的主要类型

4.与IT产业相整合，走向双赢智能住宅最大的受益者就是都市中的“SOHO”一族。这一原本弱小的群体正在发展壮大，越来越多的人从根本上改变了生活方式、工作方式。电信公司涉足住宅小区智能化建设，与开发商共同营造“网络社区”，向人们展示了一个通过网络实现远程购物、远程娱乐、远程教育等的崭新生活模式，同时拓展了业务范围。在知识经济时代，生命周期较长的房地产业与“IT产业”的整合将让双方走向共赢。三、复合房地产的主要类型

第二节教育房地产开发

在房地产开发中搞好教育规划和学校设计意义重大。开发商要注意以下几个问题。1.教育定位小区学校的教育定位非常重要。需要进行教育市场调查。2.名校的选择不少大的地产商在教育规划中特别注重名校的引入，依靠名校的知名度和牌子来抬升楼盘的文化品质。但需要注意慎重选择。3.学校资源源的综合利用用学校的各种资资源应纳入小小区的统一协协调管理之中中。这些资源源除了保证学学校正常的教教学需要外，，可以对业主主开放，把它它作为整个小小区建设的共共同资源。可可以学校为中中心，把小区区设计成一个个学习型社区区。第二节教教育房地产开开发第三节旅旅游房地产开开发旅游房地产是是指以旅游度度假为目的的的房地产开发发、营销模式式，开发项目目全部或部分分实现了旅游游功能。一、旅游房地地产的类型旅游房地产的的开发对象为为旅游物业。。一般而言，，旅游物业包包括以下几类类：1）发展商利利用旅游开发发区、旅游景景区、休闲度度假区的优越越自然条件、、地理位置开开发的具有投投资回报和多多种功能的住住宅项目。如如：景区住宅宅、海景住宅宅、风景名胜胜度假村（风风格别墅）、、民俗度假村村等。2）高尔夫、、登山、滑雪雪运动度假村村。指在高尔尔夫球场、登登山、滑雪等等运动地附近近开发的度假假别墅项目。。3）旅游（休休闲）培训基基地、国际休休闲度假中心心。是指具有有集旅游、观观光、休闲、、度假、运动动健身、会议议、培训等多多功能的房地地产开发项目目。4）时权酒店店是将酒店的每每个单位分为为一定的时间间份（如：一一年51周）），出售每一一个时间份的的一定年限（（如20年每每年1周）的的使用权给消消费者。消费费者拥有一定定年限内在该该酒店每年一一定时间的居居住权。5）产权酒店店是指将酒店的的每一个单位位分别出售给给投资人，投投资人一般不不在酒店居住住，而是委托托酒店管理公公司或分时度度假网络管理理，获取一定定的投资回报报。养老型酒店是是产权酒店的的一种特殊形形式，它是指指投资人（往往往是最终消消费者）在退退休前购买退退休养老度假假村的某一个个单位，委托托管理公司经经营管理直至至退休后自用用。委托管理理期间，将获获取一定的投投资回报。产权酒店既是是消费又是存存储，既是服服务又是资产产，既可自用用又可赠送的的特别商品，，是房地产业业和旅游酒店店业的有效综综合。6）时值度假假型酒店是指消费者购购买一定数量量的“分数””，这些“分分数”就成为为他们选购产产品的货币。。他们可以使使用这些“分分数”在不同同时间、地点点、档次的度度假村灵活选选择其分数所所能负担的住住宿设施，消消费者不拥有有使用权或产产权。7）分时度假假系统分时度假系统统是在产权酒酒店和时权酒酒店的基础上上产生的，是是当今国际旅旅游业的时尚尚产品。分时时度假系统是是指拥有度假假房产使用权权的消费者，，可以将自己己的度假房产产使用权，换换取位于其他他地区的度假假房屋使用权权。二、旅游房地地产在国内外外的发展情况况1.国外旅游游房地产业早早已发展旅游房地产发发源于法国地地中海沿岸。。20世纪60年代，法法国阿尔卑斯斯山地区的别别墅度假村首首先以分时销销售的方式招招揽客户。2.我国旅游游房地产正在在起步北京、上海、、大连、青岛岛、海南、广广东、福建、、深圳等地已已开工的旅游游房地产项目目达到近百个个，以“高尔尔夫、山地、、滑雪、冲浪浪、野外运动动”为主题的的休闲度假住住宅、别墅、、酒店超过80家。第四节体体育房地产案案例——广州奥林林匹克花园介介绍一、产品1.奥林匹匹克大厦奥林匹克大厦厦这个标志设设施及其具高高科技、高技技术含量的项项目设置，使使其成为整个个奥园的标志志性建筑物和和体育概念的的集中体现。。2.依托于大大厦的体能检检测中心、健健身健美中心心、氧吧（富富氧水、养生生呼吸器）、、国际乒乓球球、羽毛球学学校、各类培培训班、集训训班、联谊会会、比赛、冬冬夏令营等和和园区内各类类体育设施，，不但实现了了自我积累、、自我发展的的产业化道路路，对于细化化体育社区概概念，营造社社区文化氛围围，起到了不不可或缺的作作用；3.奥园还合合作或联办了了航空俱乐部部、乒乓球俱俱乐部等体育育团体等。二、服务奥园并不简简简单单提供体体育设施，提提供运动场地地，而是紧紧紧围绕“科学学运动，健康康生活”的核核心理念，为为每位业主量量身定做科学学运动计划和和健康生活方方式指导，提提供健康管理理顾问服务体体系、运动处处方、健康生生活方式指导导。三、文化1.首先“奥奥林匹克”这这四个字是奥奥园享受到了了其带来的巨巨大的无形资资产。2.对接点另另一个突出表表现就是为奥奥林匹克花园园的各类平面面以及影视、、电台甚至互互联网广告赋赋予了特色，，在具体表现现形式上和表表现载体上均均与运动和健健康有关，特特别是运用了了很多象征奥奥林匹克文化化和体育文化化的图片和形形象。3.在在““科科学学运运动动、、健健康康生生活活””核核心心理理念念的的指指导导下下，，奥奥园园着着力力突突出出了了社社区区文文化化的的建建设设，，充充分分利利用用业业主主期期刊刊、、软软性性新新闻闻、、文文化化长长廊廊、、小小区区海海报报、、展展板板等等宣宣传传形形式式，，阐阐述述了了他他们们诉诉求求点点和和核核心心竞竞争争力力。。4.举举办办了了““业业主主乒乒乓乓球球比比赛赛””、、““广广州州中中小小学学乒乒乓乓球球比比赛赛””安安排排了了X————GAME和攀攀岩岩、、航航空空表表演演（（热热气气球球、、动动力力伞伞））等等活活动动还还赞赞助助了了““99年年广广州州奥奥林林匹匹克克花花园园杯杯全全民民健健身身月月活活动动””。。5.在在园园区区内内设设置置多多处处体体现现““运运动动、、健健康康””和和奥奥林林匹匹克克文文化化的的雕雕塑塑小小品品和和艺艺术术品品，，包包括括金金手手印印、、金金脚脚印印、、风风水水球球、、雕雕塑塑等等，，提提升升了了奥奥林林匹匹克克花花园园的的文文化化品品位位、、渲渲染染了了整整个个社社区区的的文文化化氛氛围围。。四、、环环境境奥园园精精心心设设计计了了长长达达1600米米健健身身步步径径（（5条条步步径径）），，近近4000平平方方米米的的泳泳湖湖，，将将体体育育设设施施、、园园景景、、道道路路巧巧妙妙地地融融和和在在一一起起，，并并赋赋予予了了相相应应的的主主题题，，不不但但形形成成了了特特色色景景观观，，还还蕴蕴涵涵了了浓浓郁郁的的文文化化气气息息，，使使密密布布于于社社区区内内的的体体育育设设施施和和从从事事运运动动、、健健身身的的人人群群共共同同营营造造出出小小区区健健康康生生活活的的主主题题环环境境。。成都都奥奥林林匹匹克克花花园园———梦里里水水乡乡，，岛岛居居生生活活第五五节节音音乐乐房房地地产产案案例例———北北京京乐乐澜澜宝宝邸邸——音音乐乐··家家介介绍绍一、、楼楼盘盘命命名名：：乐乐澜澜宝宝邸邸————音音乐乐··家家起乐乐澜澜宝宝邸邸————音音乐乐··家家这这个个名名字字，，就就是是要要将将音音乐乐融融入入建建筑筑之之中中，，使使音音乐乐与与建建筑筑完完美美融融合合，，为为购购房房者者提提供供一一个个与与音音乐乐紧紧密密连连在在一一起起的的家家，，一一个个以以音音乐乐为为主主题题的的家家。。二、、建建筑筑风风格格楼盘盘楼楼顶顶的的设设计计采采用用简简洁洁的的钢钢琴琴形形状状，，楼楼立立面面采采用用仿仿似似琴琴键键的的设设计计，，停停车车场场是是用用大大理理石石地地面面铺铺装装出出的的黑黑白白相相同同的的区区隔隔。。通通过过仿仿钢钢琴琴这这种种形形式式，，从从楼楼顶顶到到楼楼立立面面，，从从停停车车位位到到园园林林景景观观，，全全部部融融进进音音乐乐元元素素，，并并使使它它们们环环环环相相扣扣，，处处处处呼呼应应，，达达到到了了音音乐乐与与建建筑筑的的完完美美结结合合。。三、、园园林林景景观观中心心绿绿化化广广场场占占地地8000平平方方米米，，园