房地产开发与经营课件

房地产开发与经营1房地产开发与经营1第一章绪论2第一章绪论2课堂要求及需说明的几个问题1、课堂纪律要求2、教材与笔记要求3、平时成绩评定4、考核方式3课堂要求及需说明的几个问题1、课堂纪律要求3课程体系结构第一章绪论第二章房地产开发与经营理论和策略第三章房地产企业第四章房地产项目与项目定位第五章房地产用地的获取第六章房地产市场调研4课程体系结构第一章绪论4第七章房地产开发项目可行性研究第八章房地产融资第九章房地产开发项目管理第十章房地产市场营销第十一章房地产交易第十二章物业管理5第七章房地产开发项目可行性研究5第一章绪论第一节房地产开发与经营及其特点第二节房地产开发与经营形式和内容第三节房地产开发与经营学科的建设补充内容Add6第一章绪论第一节房地产开发与经营及其特点6第一节房地产开发与经营及其特点一、房地产开发与经营基本概念（一）房地产开发指在依据国家的法律取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。（二）房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略，并有意识、有计划加以实现的经济活动。7第一节房地产开发与经营及其特点一、房地产开发与经营基本概念二、房地产开发与经营的特点（一）房地产开发与经营难度较大（二）房地产开发与经营风险较大（三）房地产开发与经营政策性强8二、房地产开发与经营的特点（一）房地产开发与经营难度较大8第二节房地产开发与经营形式和内容一、房地产开发的形式与内容（一）按开发时间分为初次开发和再次开发（二）按开发内容分为外延式开发和内涵式开发（三）按开发规模分为单项开发和综合开发等9第二节房地产开发与经营形式和内容一、房地产开发的形式与内容二、房地产经营的形式与内容（一）按经营对象的相对差异1、地产经营广义上是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用，以获取经济利益的活动。狭义上是指流通过程的经营活动，即地产的出让、转让、出租和抵押等有偿流转过程，是土地产权经营。2、房产经营主要形式有出售、出租及抵押等。10二、房地产经营的形式与内容（一）按经营对象的相对差异10（二）按经营规模和经营方式1、专项经营是指房地产企业只从事，或主要从事某一方面、某一环节经营业务的形式。2、综合经营是指房地产企业从事多项房地产经营业务的形式。11（二）按经营规模和经营方式1、专项经营113、集团经营是指具有雄厚经济实力的企业集团从事土地及基础设施建设、房屋开发、工程管理、销售、出租、修缮管理等全方面服务的经营形式。4、跨国经营包括国与国之间合资、合作，到国外投资与到国外营销等多种形式。123、集团经营12（三）按活动发生过程1、房地产开发经营是指发生在房地产开发过程中的所有经济活动的总称。2、房地产流通经营主要指土地使用权出让、转让、租赁、抵押及房屋的买卖、交换、抵押等经济活动。3、房地产消费及使用经营主要指物业管理服务。13（三）按活动发生过程1、房地产开发经营13三、房地产开发与经营的程序1、选择投资机会2、项目定位3、前期工作4、建设阶段5、租售阶段6、物业管理14三、房地产开发与经营的程序1、选择投资机会14第三节房地产开发与经营学科建设一、房地产开发与经营学科的形成与发展20世纪，始于美国二、房地产开发与经营学科的研究内容和方法（一）房地产开发与经营学科的研究内容包括三个基本内容：房地产开发、房地产营销及中介服务、物业管理15第三节房地产开发与经营学科建设一、房地产开发与经营学科的形（二）房地产开发与经营学科的研究方法1、注重以经济学理论和现代经营管理理论为基础和指导思想；2、注重将理论应用于房地产实务中3、定性研究与定量研究相结合16（二）房地产开发与经营学科的研究方法16A.1房地产内涵、属性与分类补充内容Add17A.1房地产内涵、属性与分类补充内容Add17A.1.1房地产的含义房地产：土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。包括：土地、建筑物及附属物三者之间的四种组合方式及其所衍生的法律权利。18A.1.1房地产的含义房地产：181919A.1.2房地产与不动产的关系不动产包括房地产、矿产、林产、海洋：不能移动或移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。其中，地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。

20A.1.2房地产与不动产的关系不动产包括房地产、矿产、林产房地产的英文名称：RealEstate、RealProperty——真正的财产、永久性的财产RealEstate:土地及附着于土地上的构筑物和房屋RealProperty:除RealEstate之外，加上附带的各种权益，如所有权在内的及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等21房地产的英文名称：RealEstate、RealPropA.1.3房地产属性房地产位置的固定性房地产使用的耐久性房地产的异质性（独特性）土地供给的稀缺性房地产投资与消费的双重性房地产的相互影响性房地产的易受限制性房地产的难以变现性

22A.1.3房地产属性房地产位置的固定性22房地产位置的固定性上海音乐厅旧貌23房地产位置的固定性上海音乐厅旧貌23房地产位置的固定性建于1930年，原名南京大戏院。1950年更名为北京电影院。1959年更名为上海音乐厅至今。作为全国第一座音乐厅，1959年后的数十年中，一直是上海乃至全国的音乐活动中心之一。经历几次大修形成良好的建声效果，著名指挥家陈燮阳认为“除了顶级的维也纳金色大厅、阿姆斯特丹音乐厅、波士顿音乐厅这三家外，在音质上，上海音乐厅可以和任何音乐厅一较高下。”

24房地产位置的固定性建于1930年，原名南京大戏院。1950年房地产位置的固定性上海音乐厅新颜2003年：在原地顶升1.7米，然后向南移动66.46米，再在新址上顶升1.68米

25房地产位置的固定性上海音乐厅新颜2003年：25固定性是相对的向东平移75.6米，旋转后再向南平移30.7米，为南江滨路让路。26固定性是相对的向东平移75.6米，旋转26固定性是相对的2008年泛船浦教堂神父楼的平移与90°转身27固定性是相对的2008年27房地产使用的耐久性国家规定的土地使用权最高期限是：

居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合及其它用地50年28房地产使用的耐久性国家规定的土地使用权最高期限是：居住用固定性是相对的保护文物价值降低经济成本29固定性是相对的保护文物价值29房地产使用的耐久性腾王阁30房地产使用的耐久性腾王阁3050/70年后房子和土地怎么办？

自动续期收费吗？3150/70年后房子和土地怎么办？

自动续期收费吗？31房地产的异质性（独特性）

房地产位置固定不同区位的自然、社会、经济条件不同建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的差别使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同32房地产的异质性（独特性）房地产位置固定32房地产使用的异质性33房地产使用的异质性33土地供给的稀缺性

土地总供给量固定，不可复制生产位置较为优越或肥力较高的土地优先开发土地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性，在短期内土地的供给缺乏弹性34土地供给的稀缺性土地总供给量固定，不可复制生产34房地产投资与消费的双重性

生产要素，如厂房、站场生活消费，如住房、公园投资品，受固定性、耐久性、稀缺性影响

投资途径：地段好的房子、门面房、拆迁房、二手房期房、尾房、升值潜力大的房子35房地产投资与消费的双重性生产要素，如厂房、站场35房地产的相互影响性

自身状况+周围环境溢出效应和外部性如住宅的配套设施：供电、上下水、道路、车站、教育、绿化、医疗保健、环卫、邮电、商业、社区服务、行政管理、治安管理……36房地产的相互影响性自身状况+周围环境36房地产的易受限制性

37房地产的易受限制性37房地产的难以变现性

价值巨大不可移动（难以移动）独一无二

交易历时长、程序繁琐、难以快速变现交易税费高38房地产的难以变现性价值巨大38A.1.4房地产分类按其用途划分：居住物业商业物业工业物业旅游房地产农业房地产特殊用途物业

按其是否产生收益划分：

收益性房地产非收益性房地产按经营使用方式划分：

自用型房地产营业性房地产出租型房地产出售型房地产按开发程度划分：

土地在建工程建成后物业39A.1.4房地产分类按其用途划分：按其是否产生收益划分：按A.2房地产业内涵与作用40A.2房地产业内涵与作用40A.2.1房地产业的内涵从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合。主体：投资主体、开发主体、经营管理主体、建筑商、金融机构、物业管理商、中介……

活动：投资、开发、经营管理、建筑施工、金融活动、物业管理、中介服务……

41A.2.1房地产业的内涵从事房地产投资、开发、经营、服务和A.2.2在国民经济中的定位和作用基础产业&支柱产业重要作用：（1）基本生产要素（2）带动关联产业（3）改善人民生活（4）促进城市建设（5）优化产业结构（6）扩大城乡就业（7）增加政府收入42A.2.2在国民经济中的定位和作用基础产业&支柱产业4A.3房地产开发与经营的参与者43A.3房地产开发与经营的参与者43

政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者如：规划部门、工商局、市政部门、发改委、经贸委、市建委、房屋土地资源管理局

44政府如：规划部门、44

政府

开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者开发企业开发个人（开发商/建设单位）45政府开发企业45

政府开发主体

土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者原使用权人购置使用权与原使用权人合作土地征收、拆迁46政府原使用权人46

政府开发主体土地使用权人

投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者直接或间接投资开发主体；直接或间接购置房地产进行出租、经营和转售47政府直接或间接投资开发主体；47

政府开发主体土地使用权人投资主体

金融机构建筑承包商专业顾问消费者银行信托投资公司48政府银行48

政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构

建筑承包商专业顾问消费者建筑产品的直接生产者；全部物资工作的直接承担者49政府建筑产品的直接生产者；全部物资工作的直接承担者49

政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商

专业顾问消费者建筑师工程师会计师造价工程师经济师估价师经纪人律师营销与策划人员50政府建筑师50

政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问

消费者商品最终使用人收益最终实现者51政府商品最终使用人51A.4房地产市场及其运行规律52A.4房地产市场及其运行规律52A.4.1房地产市场的概念狭义：房地产商品需求者和房地产商品供给者之间进行交易活动的场所，如房地产交易中心广义：经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中所形成的经济关系和作用机制。53A.4.1房地产市场的概念狭义：房地产商品需求者和房地产商A.4.2房地产市场的分类按区域划分：安徽房地产市场北京房地产市场华北房地产市场华东房地产市场按用途划分：住宅市场商业房地产市场工业房地产市场特殊用途房地产市场按功能划分：房产市场土地市场房地产金融市场房地产信息技术市场按交易方式划分：房地产销售市场房地产租赁市场房地产担保市场房地产保险市场54A.4.2房地产市场的分类按区域划分：按用途划分：按功能划A.4.3房地产市场的影响因素内部因素：时滞、生产者和消费者的心理因素、技术和理念的革新外部因素：政治制度、国民经济、政策法律措施、金融业发展状况、通勤技术、人文社会环境、自然环境55A.4.3房地产市场的影响因素内部因素：时滞、生产者和消费A.4.4房地产市场的指标供给指标：新竣工量、灭失量、存量、空置量…需求指标：GDP、人口数、就业人口数、失业率…市场交易指标：销售量、出租量、吸纳量……56A.4.4房地产市场的指标供给指标：新竣工量、灭失量、存量A.4.5房地产周期房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏—扩张—收缩

—衰退四个环节。57A.4.5房地产周期房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济宏观经济周期波动58宏观经济周期波动58房地产周期59房地产周期59房地产开发与经营60房地产开发与经营1第一章绪论61第一章绪论2课堂要求及需说明的几个问题1、课堂纪律要求2、教材与笔记要求3、平时成绩评定4、考核方式62课堂要求及需说明的几个问题1、课堂纪律要求3课程体系结构第一章绪论第二章房地产开发与经营理论和策略第三章房地产企业第四章房地产项目与项目定位第五章房地产用地的获取第六章房地产市场调研63课程体系结构第一章绪论4第七章房地产开发项目可行性研究第八章房地产融资第九章房地产开发项目管理第十章房地产市场营销第十一章房地产交易第十二章物业管理64第七章房地产开发项目可行性研究5第一章绪论第一节房地产开发与经营及其特点第二节房地产开发与经营形式和内容第三节房地产开发与经营学科的建设补充内容Add65第一章绪论第一节房地产开发与经营及其特点6第一节房地产开发与经营及其特点一、房地产开发与经营基本概念（一）房地产开发指在依据国家的法律取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。（二）房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略，并有意识、有计划加以实现的经济活动。66第一节房地产开发与经营及其特点一、房地产开发与经营基本概念二、房地产开发与经营的特点（一）房地产开发与经营难度较大（二）房地产开发与经营风险较大（三）房地产开发与经营政策性强67二、房地产开发与经营的特点（一）房地产开发与经营难度较大8第二节房地产开发与经营形式和内容一、房地产开发的形式与内容（一）按开发时间分为初次开发和再次开发（二）按开发内容分为外延式开发和内涵式开发（三）按开发规模分为单项开发和综合开发等68第二节房地产开发与经营形式和内容一、房地产开发的形式与内容二、房地产经营的形式与内容（一）按经营对象的相对差异1、地产经营广义上是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用，以获取经济利益的活动。狭义上是指流通过程的经营活动，即地产的出让、转让、出租和抵押等有偿流转过程，是土地产权经营。2、房产经营主要形式有出售、出租及抵押等。69二、房地产经营的形式与内容（一）按经营对象的相对差异10（二）按经营规模和经营方式1、专项经营是指房地产企业只从事，或主要从事某一方面、某一环节经营业务的形式。2、综合经营是指房地产企业从事多项房地产经营业务的形式。70（二）按经营规模和经营方式1、专项经营113、集团经营是指具有雄厚经济实力的企业集团从事土地及基础设施建设、房屋开发、工程管理、销售、出租、修缮管理等全方面服务的经营形式。4、跨国经营包括国与国之间合资、合作，到国外投资与到国外营销等多种形式。713、集团经营12（三）按活动发生过程1、房地产开发经营是指发生在房地产开发过程中的所有经济活动的总称。2、房地产流通经营主要指土地使用权出让、转让、租赁、抵押及房屋的买卖、交换、抵押等经济活动。3、房地产消费及使用经营主要指物业管理服务。72（三）按活动发生过程1、房地产开发经营13三、房地产开发与经营的程序1、选择投资机会2、项目定位3、前期工作4、建设阶段5、租售阶段6、物业管理73三、房地产开发与经营的程序1、选择投资机会14第三节房地产开发与经营学科建设一、房地产开发与经营学科的形成与发展20世纪，始于美国二、房地产开发与经营学科的研究内容和方法（一）房地产开发与经营学科的研究内容包括三个基本内容：房地产开发、房地产营销及中介服务、物业管理74第三节房地产开发与经营学科建设一、房地产开发与经营学科的形（二）房地产开发与经营学科的研究方法1、注重以经济学理论和现代经营管理理论为基础和指导思想；2、注重将理论应用于房地产实务中3、定性研究与定量研究相结合75（二）房地产开发与经营学科的研究方法16A.1房地产内涵、属性与分类补充内容Add76A.1房地产内涵、属性与分类补充内容Add17A.1.1房地产的含义房地产：土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。包括：土地、建筑物及附属物三者之间的四种组合方式及其所衍生的法律权利。77A.1.1房地产的含义房地产：187819A.1.2房地产与不动产的关系不动产包括房地产、矿产、林产、海洋：不能移动或移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。其中，地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。

79A.1.2房地产与不动产的关系不动产包括房地产、矿产、林产房地产的英文名称：RealEstate、RealProperty——真正的财产、永久性的财产RealEstate:土地及附着于土地上的构筑物和房屋RealProperty:除RealEstate之外，加上附带的各种权益，如所有权在内的及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等80房地产的英文名称：RealEstate、RealPropA.1.3房地产属性房地产位置的固定性房地产使用的耐久性房地产的异质性（独特性）土地供给的稀缺性房地产投资与消费的双重性房地产的相互影响性房地产的易受限制性房地产的难以变现性

81A.1.3房地产属性房地产位置的固定性22房地产位置的固定性上海音乐厅旧貌82房地产位置的固定性上海音乐厅旧貌23房地产位置的固定性建于1930年，原名南京大戏院。1950年更名为北京电影院。1959年更名为上海音乐厅至今。作为全国第一座音乐厅，1959年后的数十年中，一直是上海乃至全国的音乐活动中心之一。经历几次大修形成良好的建声效果，著名指挥家陈燮阳认为“除了顶级的维也纳金色大厅、阿姆斯特丹音乐厅、波士顿音乐厅这三家外，在音质上，上海音乐厅可以和任何音乐厅一较高下。”

83房地产位置的固定性建于1930年，原名南京大戏院。1950年房地产位置的固定性上海音乐厅新颜2003年：在原地顶升1.7米，然后向南移动66.46米，再在新址上顶升1.68米

84房地产位置的固定性上海音乐厅新颜2003年：25固定性是相对的向东平移75.6米，旋转后再向南平移30.7米，为南江滨路让路。85固定性是相对的向东平移75.6米，旋转26固定性是相对的2008年泛船浦教堂神父楼的平移与90°转身86固定性是相对的2008年27房地产使用的耐久性国家规定的土地使用权最高期限是：

居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合及其它用地50年87房地产使用的耐久性国家规定的土地使用权最高期限是：居住用固定性是相对的保护文物价值降低经济成本88固定性是相对的保护文物价值29房地产使用的耐久性腾王阁89房地产使用的耐久性腾王阁3050/70年后房子和土地怎么办？

自动续期收费吗？9050/70年后房子和土地怎么办？

自动续期收费吗？31房地产的异质性（独特性）

房地产位置固定不同区位的自然、社会、经济条件不同建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的差别使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同91房地产的异质性（独特性）房地产位置固定32房地产使用的异质性92房地产使用的异质性33土地供给的稀缺性

土地总供给量固定，不可复制生产位置较为优越或肥力较高的土地优先开发土地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性，在短期内土地的供给缺乏弹性93土地供给的稀缺性土地总供给量固定，不可复制生产34房地产投资与消费的双重性

生产要素，如厂房、站场生活消费，如住房、公园投资品，受固定性、耐久性、稀缺性影响

投资途径：地段好的房子、门面房、拆迁房、二手房期房、尾房、升值潜力大的房子94房地产投资与消费的双重性生产要素，如厂房、站场35房地产的相互影响性

自身状况+周围环境溢出效应和外部性如住宅的配套设施：供电、上下水、道路、车站、教育、绿化、医疗保健、环卫、邮电、商业、社区服务、行政管理、治安管理……95房地产的相互影响性自身状况+周围环境36房地产的易受限制性

96房地产的易受限制性37房地产的难以变现性

价值巨大不可移动（难以移动）独一无二

交易历时长、程序繁琐、难以快速变现交易税费高97房地产的难以变现性价值巨大38A.1.4房地产分类按其用途划分：居住物业商业物业工业物业旅游房地产农业房地产特殊用途物业

按其是否产生收益划分：

收益性房地产非收益性房地产按经营使用方式划分：

自用型房地产营业性房地产出租型房地产出售型房地产按开发程度划分：

土地在建工程建成后物业98A.1.4房地产分类按其用途划分：按其是否产生收益划分：按A.2房地产业内涵与作用99A.2房地产业内涵与作用40A.2.1房地产业的内涵从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合。主体：投资主体、开发主体、经营管理主体、建筑商、金融机构、物业管理商、中介……

活动：投资、开发、经营管理、建筑施工、金融活动、物业管理、中介服务……

100A.2.1房地产业的内涵从事房地产投资、开发、经营、服务和A.2.2在国民经济中的定位和作用基础产业&支柱产业重要作用：（1）基本生产要素（2）带动关联产业（3）改善人民生活（4）促进城市建设（5）优化产业结构（6）扩大城乡就业（7）增加政府收入101A.2.2在国民经济中的定位和作用基础产业&支柱产业4A.3房地产开发与经营的参与者102A.3房地产开发与经营的参与者43

政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者如：规划部门、工商局、市政部门、发改委、经贸委、市建委、房屋土地资源管理局

103政府如：规划部门、44

政府

开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者开发企业开发个人（开发商/建设单位）104政府开发企业45

政府开发主体

土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者原使用权人购置使用权与原使用权人合作土地征收、拆迁105政府原使用权人46

政府开发主体土地使用权人

投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者直接或间接投资开发主体；直接或间接购置房地产进行出租、经营和转售106政府直接或间接投资开发主体；47

政府