房地产营改增课件房协讲课

房地产营改增课件房协讲课房地产营改增课件房协讲课1课程提纲一、“营改增”真的来了;二、增值税简介；三、剖析“营改增”后房地产、建安企业的增值税抵扣票据；四、“营改增”后房地产、建安企业将面临的涉税风险问题；五、营改增工作计划的推进；课程提纲一、“营改增”真的来了;2第一部分“营改增”真的来了房地产营改增课件房协讲课3“营改增”真的来了

“营改增”真的来了

4房地产营改增课件房协讲课5“关于全面推开营业税改征增值税试点的通知”财税【2016】36号2016年3月24日,财政部和国家税务总局联合发布：附件1：营业税改征增值税试点实施办法;附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定;附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定;附件4：跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定;公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和政策，该文件自2016年5月1日起生效。“关于全面推开营业税改征增值税试点的通知”财税【2016】36五个管理办法1、2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》；2、2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》；3、2016年第16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》；4、2016年第17号《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》5、2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》五个管理办法1、2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征7房地产营改增课件房协讲课8所有行业税负只减不增所有行业税负只减不增9房地产行业税负分析房地产行业税负分析10建筑服务业税负建筑服务业税负11取得不动产可以抵扣取得不动产可以抵扣12第二部分增值税简介房地产营改增课件房协讲课13增值税改革的发展历程

增值税改革的发展历程

141、促进产业分工优化；2、拉长产业链；3、带动制造业升级。用政府收入的“减法”，换取：1、企业效益的“加法”2、市场活力的“乘法”。为什么要推行营改增？1、创新驱动的“信号源”；2、经济转型升级的强大“助推器”。用政府收入的“减法”，为什么要推行营改增？1、创新驱动的“信15营业税与增值税的差别

营业税与增值税的差别

16纳税人的分类管理

一般纳税人（一般计税方法）试点纳税人划分标准小规模纳税人（简易计税方法）1，增值税年应税销售额是否达标应税行为：500万、商业：80万、工业：50万、2，会计核算制度是否健全能够提供准确税务资料的二者在计税方法、凭证管理等方面都有所不同纳税人的分类管理1，增值税年应税销售额是否达标17一般计税方法应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额<当期进项税额不足抵扣，其不足部分可以结转下期继续抵扣扣缴义务人应扣缴税额=接受方支付的价款÷（1+税率）×税率一般计税方法一般计税方法扣缴义务人应扣缴税额=一般计税18简易计税方法适用简易计税方法计税的纳税人包括：1、特定的增值税一般纳税人；2、小规模纳税人；应纳税额=销售额×征收率一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。简易计税方法适用简易计税方法计税的纳税人包括：19针对房地产建筑服务主要政策条款建筑服务：老项目简易计税，3%，预征2%针对房地产建筑服务主要政策条款20房地产开发项目增值税房地产开发项目增值税21建筑服务增值税建筑服务增值税22房地产营改增课件房协讲课23房地产营改增课件房协讲课24增值税一般纳税人实行登记制《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》（2015年第18号）规定：自2015年4月1日起，增值税一般纳税人实行登记制，纳税人只需要向主管税务机关填报《增值税一般纳税人资格登记表》，符合条件的即可登记为一般纳税人。主营收入只要达到一般纳税人的的额度标准，即使不登记，也是会被强制转为一般纳税人的。增值税一般纳税人实行登记制《国家税务总局关于调整增值税一般纳25一般企业销售额未达标，但会计核算健全，能够提供准确税务资料的，有固定经营生产场所，可申请成为一般纳税人。一经认定为一般纳税人，不能再转为小规模纳税人。能上不能下一般企业销售额未达标，但会计核算健全，能够提供准确税务资料的26达到标准不登记一般纳税人的后果

1、一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。2、应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。（1）按销售额和适用增值税率计算应纳增值税额；（2）不得抵扣进项税额；（3）不得使用增值税专用发票；达到标准不登记一般纳税人的后果1、一般纳税人会计核算不健全27那么，如果收入达标了但考虑到进项税额不多，不想成为一般纳税人，怎么办？

拆分企业，使每个企业的年收入低于500万元；但此时，管理成本将会上升。需要综合考虑。那么，如果收入达标了但考虑到进项税额不多，不想成为一般纳税人28目前增值税税率及征收率目前增值税税率及征收率29简易计税征收率简易计税征收率30房地产营改增课件房协讲课31可抵扣增值税销项税额“三票一证”增值税扣税凭证，是指：1、增值税专用发票；包括税控《机动车销售统一发票》2、海关进口增值税专用缴款书；3、农产品收购发票、农产品销售发票；4、完税凭证；纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。可抵扣增值税销项税额“三票一证”增值税扣税凭证，是指：32农产品进项税额抵扣

农产品进项税额抵扣

33增值税扣税凭证抵扣期限规定--180天增值税扣税凭证抵扣期限规定--180天34纳税信用A、B级一般纳税人

取消专用发票扫描认证1、2016年5月1日起，纳税信用A、B级增值税一般纳税人取得销售方使用新系统开具的增值税发票（包括专票，货运专票，机动车销售统一发票），可以不再进行扫描认证。2、通过增值税发票税控开票软件，登陆本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息;3、未查询到对应发票信息的，仍可进行扫描认证。纳税信用A、B级一般纳税人

取消专用发票扫描认证1、35增值税专用发票逾期未抵扣怎么办？国家税务总局公告2011年第78号：1、未按照规定期限申报抵扣的纳税人，属于发生真实交易且符合规定的客观原因的，经主管税务机关审核，允许纳税人继续申报抵扣其进项税额。2、客观原因包括如下类型：（1）因自然灾害、社会突发事件等不可抗力原因造成增值税扣税凭证未按期申报抵扣；（2）有关司法、行政机关在办理业务或者检查中，扣押、封存纳税人账簿资料，导致纳税人未能按期办理申报手续；（3）税务机关信息系统、网络故障，导致纳税人未能及时取得认证结果通知书或稽核结果通知书，未能及时办理申报抵扣；（4）由于企业办税人员伤亡、突发危重疾病或者擅自离职，未能办理交接手续，导致未能按期申报抵扣；（5）国家税务总局规定的其他情形；增值税专用发票逾期未抵扣怎么办？国家税务总局公告2011年第36不得从销项税额中抵扣的进项税额—进项转出1、当采购物品用于简易征税办法、免税项目、集体福利、个人消费；2、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务；招待费；火车票飞机票、船票；旅游；洗浴、歌舞厅消费；3、购进货物、在产品、产成品、在建工程及不动产的非正常损失；非正常损失：是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。不得从销项税额中抵扣的进项税额—进项转出1、当采购物品用于简37未开具销售清单，只开具汇总发票-不可以抵扣国税发[2006]156号第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。供应商未开具销售清单，而只开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票，不可以抵扣进项税金。未开具销售清单，只开具汇总发票-不可以抵扣38进项税额转出的计算对不能抵扣的进项税额划分原则：1、对于能够准确划分的进项税额，直接按照归属进行区分；2、对于不能够准确划分的进项税额，按税法规定方法区分；进项税额转出的计算对不能抵扣的进项税额划分原则：39房地产营改增课件房协讲课40视同销售范围扩大下列视同销售服务、无形资产或不动产1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。视同销售范围扩大下列视同销售服务、无形资产或不动产41兼营---财务未分开核算，从高适用税率纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。

3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。兼营---财务未分开核算，从高适用税率纳税人兼营销售货物、劳42混合销售行为增值税的规定混合销售:一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。按企业类别分：1、从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务在内.2、其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。混合销售行为增值税的规定混合销售:一项销售行为如果既涉及服务43营改增后：混合销售是为了解决按照什么税目的问题。混合：1、既有货物和货物的混合；2、也有货物和服务的混合；3、还有服务和服务的混合。先把货物和服务混合分开，以什么为主按什么缴税。营改增后：混合销售是为了解决按照什么税目的问题。44房地产企业销售不动产

同时提供精装修及家具家电房地产开发企业在销售商品房，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，此时将涉及兼营和混合销售问题。1、一项销售行为是前提；2、企业类别是关键；房地产企业销售不动产

同时提供精装修及家具家电房地产开发企业45不得开具增值税专用发票的情形属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。（二）适用免征增值税规定的应税行为。不得开具增值税专用发票的情形属于下列情形之一的，不得开具增值46纳税义务发生时间1、在提供服务、无形资产、不动产转让期间，合同约定的付款日、收到款项日和开具发票日三者以最早的时间为纳税义务时间；2、如果提供服务期间未收到款项，且合同未约定付款日；或视同销售规定情形的，则以服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。纳税义务发生时间1、在提供服务、无形资产、不动产转让期间，合47建筑、租赁服务纳税义务时间1、签署合同，收到首笔预付款，为收到当日；2、在提供建筑服务期间，合同约定的付款日、收到款项日和开具发票日三者以最早的时间为纳税义务时间；3、如果提供服务期间未收到款项，且合同未约定付款日，则以服务完成的当天为纳税义务时间。建筑、租赁服务纳税义务时间1、签署合同，收到首笔预付款，为收48例如：某试点纳税人出租房子，租金5000元/月，一次性预收了对方一年的租金共60000元。则应在收到60000元租金的当天确认纳税义务发生，并按60000元确认收入。

房地产营改增课件房协讲课49在哪缴纳增值税在哪缴纳增值税50汇总纳税汇总纳税51整体产权转让缴纳增值税吗？

在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。整体产权转让缴纳增值税吗？52统借统还业务纳税问题统借统还业务：1、企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位(包括独立核算单位和非独立核算单位)，并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。2、企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。统借统还业务纳税问题统借统还业务：53统借统还业务的税务处理：1、统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值税。2、统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。统借统还业务的税务处理：54试点实施前发生的业务如何处理？

1、试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的：（1）试点之日前尚未扣除的部分，不得在增值税应税销售额时抵减；营业税计税营业额=全部价款和价外费用-允许扣除项目金额=负数（2）应当向原主管地税机关申请退还营业税；试点实施前发生的业务如何处理？

1、试点纳税人发生应税行为，552、试点之日前已缴纳营业税，试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。3、试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。2、试点之日前已缴纳营业税，试点后因发生退款减除营业额的，应56第三部分：“营改增”后房地产企业的增值税抵扣票据

房地产营改增课件房协讲课57那些成本支出有进项，那些没有？

那些成本支出有进项，那些没有？

58序号业务环节序号业务环节1立项环节6工程建设环节2规划设计环节7预售环节3融资环节8销售环节4土地取得环节9出租环节5拆迁安置环节10项目清算环节注：1、上述房地产行业各业务环节之间可能会有一定的交叉。

房地产开发项目经营周期序号业务环节序号业务环节1立项环节6工程建设环节2规划设计环59房地产税务规划整体策略图房地产税务规划整体策略图60土地取得环节可能涉及的票据种类1土地出让金或土地转让金1、土地规费省级财政专用收据（抵减收入额）2、行政事业单位结算凭证（不能抵减收入）3、转让无形资产发票（11%）2契税税票（不能抵减收入）3规费行政事业单位结算凭证（不能抵减收入）4土地变更费行政事业单位结算凭证（不能抵减收入）5土地评估费现代服务业、增值税发票（6%）（3%）6其他应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证（不能抵减收入）注意：上述部分服务业发票在2013年8月1日后改为增值税票，以下类同。土地取得环节可能涉及的票据种类1土地出让金或土地转让金1、土61土地征用及拆迁补偿费中票据1拆迁费协议、（不能抵减收入）建筑安装发票（11%）（3%）2安置费协议、非经营性收入专用发票（不能抵减收入）3补偿费协议、非经营性收入专用发票（不能抵减收入）4青苗补偿费协议、非经营性收入专用发票（不能抵减收入）5其他应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据（不能抵减收入）注：上述协议中应注明当地政府的补偿标准文件及具体内容。土地征用及拆迁补偿费中票据1拆迁费协议、（不能抵减收入）2安62前期工程费中票据序号项目有效凭证6招标费服务业发票1测绘费服务业发票（6%）（3%）7垃圾处理费服务发票（6%）（3%）或行政收据（不能）2规划设计费服务业发票（6%）（3%）8咨询服务费服务业发票（6%）（3%）3勘察费服务（6%）（3%）建安发票（11%）（3%）9场地平整费建筑安装发票（11%）（3%）4质检费服务业发票（6%）（3%）10临时设施费建筑安装发票（11%）（3%）5审核费服务业发票（6%）（3%）11其他应税行为要发票，非应税行为要行政票据或自制凭证前期工程费中票据序号项目有效凭证6招标费服务业发票1测绘费服63工程建设环节涉及的票据序号项目合法有效凭证1道路建筑安装发票（11%）（3%）2供水建筑安装发票（11%）（3%）3供电建筑安装发票（11%）（3%）4煤气建筑安装发票（11%）（3%）5有线电视建筑安装发票（11%）（3%）6消防建筑安装发票（11%）（3%）7绿化建筑安装发票（11%）（3%）（自产免税农业产品无论开具免税货物（劳务）发票，还是通过防伪税控系统开具增值税普通发票均属于“农产品销售发票”范围，13%）8地下管网建筑安装发票（11%）（3%）9人防设施建筑安装发票（11%）（3%）10其他应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证基础设施费工程建设环节涉及的票据序号项目合法有效凭证1道路建筑安装发票64工程建设环节涉及的票据建筑安装工程费序号项目合法有效凭证1建筑安装费建筑安装发票（11%）（3%）2附属工程费建筑安装发票（11%）（3%）3门窗工程工商业发票（17%）（3%）或建筑安装发票（11%）（3%）4防水工程建筑安装发票（11%）（3%）5土方工程建筑安装发票（11%）（3%）6装饰工程建筑安装发票（11%）（3%）7桩基费建筑安装发票（11%）（3%）8其他附属工程建筑安装发票（11%）（3%）9材差费建筑安装发票（11%）（3%）10监理费服务业发票（6%）（3%）11电梯工商业发票（17%）（3%）或建筑安装发票（11%）（3%）12其他应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证工程建设环节涉及的票据建筑安装工程费序号项目合法有效凭证1建65工程建设环节涉及的票据公共配套设施费序号项目合法有效凭证1门卫房建筑安装发票（11%）（3%）2电动门工商业发票（17%）（3%）或建筑安装发票（11%）（3%）3围墙设施建筑安装发票（11%）（3%）4智能化系统工商业发票（17%）（3%）或建筑安装发票（11%）（3%）5信报箱工商业发票（17%）（3%）或建筑安装发票（11%）（3%）6路灯设施工商业发票（17%）（3%）或建筑安装发票（11%）（3%）7车棚建筑安装发票（11%）（3%）8公厕建筑安装发票（11%）（3%）9幼儿园建筑安装发票（11%）（3%）10会所建筑安装发票（11%）（3%）11健身运动设施工商业发票（17%）（3%）12其他应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证工程建设环节涉及的票据公共配套设施费序号项目合法有效凭证1门66工程建设环节涉及的票据开发间接费用序号项目合法有效凭证1利息支出银行票据或地税代开利息票据（不能抵扣）2水电费水电专业票据（13%）或（3%）3办公费工商业发票（17%）（3%）4工程人员工资自制凭证5低值易耗品工商业发票（17%）（3%）6维修费用工商业发票（17%）（3%）或建筑安装发票（11%）（3%）7差旅费差旅费报销单（住宿费：（6%）（3%）；其他：（不能）8其他应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证工程建设环节涉及的票据开发间接费用序号项目合法有效凭证1利息67建筑服务可抵扣项目分析建筑服务可抵扣项目分析68三项费用的扣除三项费用的扣除69购买加油卡时能否取得增值税专用发票？购买加油卡时能否取得增值税专用发票？70第四部分：“营改增”后企业将面临的涉税风险问题房地产营改增课件房协讲课71“营改增”后企业将面临的涉税风险问题1、企业的账务处理难度增加；2、营改增后税务管理工作比较复杂；3、发票风险进一步加大；

4、税负管控难度加大；“营改增”后企业将面临的涉税风险问题1、企业的账务处理难度增72影响应纳增值税的关键因素

影响应纳增值税的关键因素

73一、企业的账务处理难度增加“营改增”对企业的账务处理提出了新要求。由于营业税是对营业额直接征税，只需增加一个会计科目，“应交税金-应交营业税”核算模式简单易懂。而增值税采用抵扣的核算模式，其应纳税额等于销项税额减进项税额，需增加会计科目，核算难度较原来大幅增加。一、企业的账务处理难度增加“营改增”对企业的账务处理提出了新74房地产营改增课件房协讲课75应交税费-应交增值税应交税费-应交增值税76会计核算，基于新政策、制定新规则

会计核算，基于新政策、制定新规则77二、增值税管理工作比较复杂1、企业应建立发票管理制度，发票需专人管理、专人开具2、开具发票需通过防伪税控系统，红字发票不可随意开具3、当月开具发票次月申报之前要抄税；4、取得专用发票的当月要认证（不认证进项税额当月不能抵扣）；5、取得专用发票时应将发票开具人，与该业务的收款人、货物或劳务提供人进行核对，只有三者一致才能申报抵扣；6、取得的专用发票抵扣联要装订成册进行保管；7、发票认证后，如果采购的货物劳务进项税额不应抵扣（如食堂采购水、电、实物等）应将其进项税额转出等。二、增值税管理工作比较复杂1、企业应建立发票管理制度，发票需78营改增后税务管理工作的影响分析

营改增后税务管理工作的影响分析

79增值税税务管理的“三统一”增值税税务管理的“三统一”80房地产营改增课件房协讲课812014年第39号不属于虚开增值税专用发票规定2014年第39号不属于虚开增值税专用发票规定82国税发【2000】187号善意取得增值税专用发票的处理国税发【2000】187号善意取得增值税专用发票的处理83三、发票及法律责任风险

三、发票及法律责任风险

84金税三期增值税系统金税三期增值税系统85新的增值税专票票样新的增值税专票票样86老的增值税专票票样老的增值税专票票样87海南最大虚开增值税发票案告破涉案400多亿元

海南省公安机关、国税部门近日联合破获公安部、国家税务总局重点督办、涉案金额高达400多亿元的“5·18”利用黄金交易虚开增值税专用发票案,海口恒功贸易有限公司等51家公司涉嫌虚开增值税专用发票，抓获以钟某成、赵某溪为首的8名犯罪嫌疑人,捣毁开票窝点3处。目前,8名犯罪嫌疑人已全部批准逮捕。犯罪嫌疑人通过代办公司注册工具公司,聘用财务代理人员代理记账并申领、对外虚开增值税专用发票,利用上海黄金交易所进项发票抵扣税款,在没有真实黄金交易的情况下,按照受票单位的需求虚开增值税专用发票。

海南最大虚开增值税发票案告破涉案400多亿元

88四、税负管控难度加大房地产项目的成本费用构成非常复杂，而三大主要成本土地成本、建筑安装成本、利息，在收入中所占比重并不高：1、一、二线城市约40%~60%；2、二、三线城市约占60%~70%。四、税负管控难度加大房地产项目的成本费用构成非常复杂，而三大89无差别平衡点抵扣率

在不考虑发票开具和出口退税的情况下，纳税人选择身份时，可以用无差别平衡点抵扣率判别法。当纳税人实际抵扣率高于无差别平衡点抵扣率时，选择一般纳税人身份，反之则选择小规模纳税人身份。1、房地产业：（11%）是在假设销售税率与采购税率相同的情况下计算出的结果54.55%；2、建筑服务：（11%）72.73%3、金融业、生活服务业：（6%）实际抵扣率50%无差别平衡点抵扣率

在不考虑发票开具和出口退税的情况下，纳90销项与进项不同步，

税负测算与平衡难度大

销项与进项不同步，

税负测算与平衡难度大

91不同的发票类型，效果不一样

不同的发票类型，效果不一样

92材料采购，是否会加大甲供材比例？

材料采购，是否会加大甲供材比例？

93建筑成本将如何变化？

建筑成本将如何变化？

94人工成本如何抵扣？进行产品、服务外包，增加抵扣项，提高专业性和创新能力。工程部、设计部、营销部、采购部、成本部剥离。人工成本如何抵扣？进行产品、服务外包，增加抵扣项，提高专业性95合同结算，还是越晚越好吗？

合同结算，还是越晚越好吗？

96付款流程可能的变化

付款流程可能的变化97收发票、付款，注意:

必须遵守合同约定的税率与额度

收发票、付款，注意:

必须遵守合同约定的税率与额度98第五部分：营改增工作计划的推进房地产营改增课件房协讲课99清理地税局未完结事项1、已纳税未开具发票。补开；2、2016年4月30日前营业税纳税行为已发生。补税、开票；3、面积差的补、退处理。补、退款，票据，退补税处理；4、清理未用完发票，登记造册，准备缴销；清理地税局未完结事项1、已纳税未开具发票。补开；100营改增前到国税提前办理一次性业务

1、设立登记—税务登记；2、税种核定；3、一般纳税人资格登记；4、增值税税控器具的领购、配置、学习；金税盘、报税盘5、认定领购适合自己身份的发票；专票、普票、定额；6、税银协议维护；7、老项目向税务机关报备营改增前到国税提前办理一次性业务

1、设立登记—税务登记；101金税盘金税盘102税控专用设备和技术维护费用抵减增值税税额财税[2012]15号规定：自2011年12月1日起，增值税纳税人购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费可在增值税应纳税额中全额抵减。税控专用设备和技术维护费用抵减增值税税额财税[2012]15103营改增工作计划的推进

营改增工作计划的推进

104天道无亲，常与善人谢谢大家天道无亲，常与善人谢谢大家105 谢谢大家！ 谢谢大家！106房地产营改增课件房协讲课房地产营改增课件房协讲课107课程提纲一、“营改增”真的来了;二、增值税简介；三、剖析“营改增”后房地产、建安企业的增值税抵扣票据；四、“营改增”后房地产、建安企业将面临的涉税风险问题；五、营改增工作计划的推进；课程提纲一、“营改增”真的来了;108第一部分“营改增”真的来了房地产营改增课件房协讲课109“营改增”真的来了

“营改增”真的来了

110房地产营改增课件房协讲课111“关于全面推开营业税改征增值税试点的通知”财税【2016】36号2016年3月24日,财政部和国家税务总局联合发布：附件1：营业税改征增值税试点实施办法;附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定;附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定;附件4：跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定;公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和政策，该文件自2016年5月1日起生效。“关于全面推开营业税改征增值税试点的通知”财税【2016】3112五个管理办法1、2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》；2、2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》；3、2016年第16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》；4、2016年第17号《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》5、2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》五个管理办法1、2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征113房地产营改增课件房协讲课114所有行业税负只减不增所有行业税负只减不增115房地产行业税负分析房地产行业税负分析116建筑服务业税负建筑服务业税负117取得不动产可以抵扣取得不动产可以抵扣118第二部分增值税简介房地产营改增课件房协讲课119增值税改革的发展历程

增值税改革的发展历程

1201、促进产业分工优化；2、拉长产业链；3、带动制造业升级。用政府收入的“减法”，换取：1、企业效益的“加法”2、市场活力的“乘法”。为什么要推行营改增？1、创新驱动的“信号源”；2、经济转型升级的强大“助推器”。用政府收入的“减法”，为什么要推行营改增？1、创新驱动的“信121营业税与增值税的差别

营业税与增值税的差别

122纳税人的分类管理

一般纳税人（一般计税方法）试点纳税人划分标准小规模纳税人（简易计税方法）1，增值税年应税销售额是否达标应税行为：500万、商业：80万、工业：50万、2，会计核算制度是否健全能够提供准确税务资料的二者在计税方法、凭证管理等方面都有所不同纳税人的分类管理1，增值税年应税销售额是否达标123一般计税方法应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额<当期进项税额不足抵扣，其不足部分可以结转下期继续抵扣扣缴义务人应扣缴税额=接受方支付的价款÷（1+税率）×税率一般计税方法一般计税方法扣缴义务人应扣缴税额=一般计税124简易计税方法适用简易计税方法计税的纳税人包括：1、特定的增值税一般纳税人；2、小规模纳税人；应纳税额=销售额×征收率一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。简易计税方法适用简易计税方法计税的纳税人包括：125针对房地产建筑服务主要政策条款建筑服务：老项目简易计税，3%，预征2%针对房地产建筑服务主要政策条款126房地产开发项目增值税房地产开发项目增值税127建筑服务增值税建筑服务增值税128房地产营改增课件房协讲课129房地产营改增课件房协讲课130增值税一般纳税人实行登记制《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》（2015年第18号）规定：自2015年4月1日起，增值税一般纳税人实行登记制，纳税人只需要向主管税务机关填报《增值税一般纳税人资格登记表》，符合条件的即可登记为一般纳税人。主营收入只要达到一般纳税人的的额度标准，即使不登记，也是会被强制转为一般纳税人的。增值税一般纳税人实行登记制《国家税务总局关于调整增值税一般纳131一般企业销售额未达标，但会计核算健全，能够提供准确税务资料的，有固定经营生产场所，可申请成为一般纳税人。一经认定为一般纳税人，不能再转为小规模纳税人。能上不能下一般企业销售额未达标，但会计核算健全，能够提供准确税务资料的132达到标准不登记一般纳税人的后果

1、一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。2、应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。（1）按销售额和适用增值税率计算应纳增值税额；（2）不得抵扣进项税额；（3）不得使用增值税专用发票；达到标准不登记一般纳税人的后果1、一般纳税人会计核算不健全133那么，如果收入达标了但考虑到进项税额不多，不想成为一般纳税人，怎么办？

拆分企业，使每个企业的年收入低于500万元；但此时，管理成本将会上升。需要综合考虑。那么，如果收入达标了但考虑到进项税额不多，不想成为一般纳税人134目前增值税税率及征收率目前增值税税率及征收率135简易计税征收率简易计税征收率136房地产营改增课件房协讲课137可抵扣增值税销项税额“三票一证”增值税扣税凭证，是指：1、增值税专用发票；包括税控《机动车销售统一发票》2、海关进口增值税专用缴款书；3、农产品收购发票、农产品销售发票；4、完税凭证；纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。可抵扣增值税销项税额“三票一证”增值税扣税凭证，是指：138农产品进项税额抵扣

农产品进项税额抵扣

139增值税扣税凭证抵扣期限规定--180天增值税扣税凭证抵扣期限规定--180天140纳税信用A、B级一般纳税人

取消专用发票扫描认证1、2016年5月1日起，纳税信用A、B级增值税一般纳税人取得销售方使用新系统开具的增值税发票（包括专票，货运专票，机动车销售统一发票），可以不再进行扫描认证。2、通过增值税发票税控开票软件，登陆本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息;3、未查询到对应发票信息的，仍可进行扫描认证。纳税信用A、B级一般纳税人

取消专用发票扫描认证1、141增值税专用发票逾期未抵扣怎么办？国家税务总局公告2011年第78号：1、未按照规定期限申报抵扣的纳税人，属于发生真实交易且符合规定的客观原因的，经主管税务机关审核，允许纳税人继续申报抵扣其进项税额。2、客观原因包括如下类型：（1）因自然灾害、社会突发事件等不可抗力原因造成增值税扣税凭证未按期申报抵扣；（2）有关司法、行政机关在办理业务或者检查中，扣押、封存纳税人账簿资料，导致纳税人未能按期办理申报手续；（3）税务机关信息系统、网络故障，导致纳税人未能及时取得认证结果通知书或稽核结果通知书，未能及时办理申报抵扣；（4）由于企业办税人员伤亡、突发危重疾病或者擅自离职，未能办理交接手续，导致未能按期申报抵扣；（5）国家税务总局规定的其他情形；增值税专用发票逾期未抵扣怎么办？国家税务总局公告2011年第142不得从销项税额中抵扣的进项税额—进项转出1、当采购物品用于简易征税办法、免税项目、集体福利、个人消费；2、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务；招待费；火车票飞机票、船票；旅游；洗浴、歌舞厅消费；3、购进货物、在产品、产成品、在建工程及不动产的非正常损失；非正常损失：是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。不得从销项税额中抵扣的进项税额—进项转出1、当采购物品用于简143未开具销售清单，只开具汇总发票-不可以抵扣国税发[2006]156号第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。供应商未开具销售清单，而只开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票，不可以抵扣进项税金。未开具销售清单，只开具汇总发票-不可以抵扣144进项税额转出的计算对不能抵扣的进项税额划分原则：1、对于能够准确划分的进项税额，直接按照归属进行区分；2、对于不能够准确划分的进项税额，按税法规定方法区分；进项税额转出的计算对不能抵扣的进项税额划分原则：145房地产营改增课件房协讲课146视同销售范围扩大下列视同销售服务、无形资产或不动产1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。视同销售范围扩大下列视同销售服务、无形资产或不动产147兼营---财务未分开核算，从高适用税率纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。

3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。兼营---财务未分开核算，从高适用税率纳税人兼营销售货物、劳148混合销售行为增值税的规定混合销售:一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。按企业类别分：1、从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务在内.2、其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。混合销售行为增值税的规定混合销售:一项销售行为如果既涉及服务149营改增后：混合销售是为了解决按照什么税目的问题。混合：1、既有货物和货物的混合；2、也有货物和服务的混合；3、还有服务和服务的混合。先把货物和服务混合分开，以什么为主按什么缴税。营改增后：混合销售是为了解决按照什么税目的问题。150房地产企业销售不动产

同时提供精装修及家具家电房地产开发企业在销售商品房，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，此时将涉及兼营和混合销售问题。1、一项销售行为是前提；2、企业类别是关键；房地产企业销售不动产

同时提供精装修及家具家电房地产开发企业151不得开具增值税专用发票的情形属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。（二）适用免征增值税规定的应税行为。不得开具增值税专用发票的情形属于下列情形之一的，不得开具增值152纳税义务发生时间1、在提供服务、无形资产、不动产转让期间，合同约定的付款日、收到款项日和开具发票日三者以最早的时间为纳税义务时间；2、如果提供服务期间未收到款项，且合同未约定付款日；或视同销售规定情形的，则以服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。纳税义务发生时间1、在提供服务、无形资产、不动产转让期间，合153建筑、租赁服务纳税义务时间1、签署合同，收到首笔预付款，为收到当日；2、在提供建筑服务期间，合同约定的付款日、收到款项日和开具发票日三者以最早的时间为纳税义务时间；3、如果提供服务期间未收到款项，且合同未约定付款日，则以服务完成的当天为纳税义务时间。建筑、租赁服务纳税义务时间1、签署合同，收到首笔预付款，为收154例如：某试点纳税人出租房子，租金5000元/月，一次性预收了对方一年的租金共60000元。则应在收到60000元租金的当天确认纳税义务发生，并按60000元确认收入。

房地产营改增课件房协讲课155在哪缴纳增值税在哪缴纳增值税156汇总纳税汇总纳税157整体产权转让缴纳增值税吗？

在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。整体产权转让缴纳增值税吗？158统借统还业务纳税问题统借统还业务：1、企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位(包括独立核算单位和非独立核算单位)，并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。2、企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。统借统还业务纳税问题统借统还业务：159统借统还业务的税务处理：1、统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值税。2、统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。统借统还业务的税务处理：160试点实施前发生的业务如何处理？

1、试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的：（1）试点之日前尚未扣除的部分，不得在增值税应税销售额时抵减；营业税计税营业额=全部价款和价外费用-允许扣除项目金额=负数（2）应当向原主管地税机关申请退还营业税；试点实施前发生的业务如何处理？

1、试点纳税人发生应税行为，1612、试点之日前已缴纳营业税，试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。3、试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。2、试点之日前已缴纳营业税，试点后因发生退款减除营业额的，应162第三部分：“营改增”后房地产企业的增值税抵扣票据

房地产营改增课件房协讲课163那些成本支出有进项，那些没有？

那些成本支出有进项，那些没有？

164序号业务环节序号业务环节1立项环节6工程建设环节2规划设计环节7预售环节3融资环节8销售环节4土地取得环节9出租环节5拆迁安置环节10项目清算环节注：1、上述房地产行业各业务环节之间可能会有一定的交叉。

房地产开发项目经营周期序号业务环节序号业务环节1立项环节6工程建设环节2规划设计环165房地产税务规划整体策略图房地产税务规划整体策略图166土地取得环节可能涉及的票据种类1土地出让金或土地转让金1、土地规费省级财政专用收据（抵减收入额）2、行政事业单位结算凭证（不能抵减收入）3、转让无形资产发票（11%）2契税税票（不能抵减收入）3规费行政事业单位结算凭证（不能抵减收入）4土地变更费行政事业单位结算凭证（不能抵减收入）5土地评估费现代服务业、增值税发票（6%）（3%）6其他应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证（不能抵减收入）注意：上述部分服务业发票在2013年8月1日后改为增值税票，以下类同。土地取得环节可能涉及的票据种类1土地出让金或土地转让金1、土167土地征用及拆迁补偿费中票据1拆迁费协议、（不能抵减收入）建筑安装发票（11%）（3%）2安置费协议、非经营性收入专用发票（不能抵减收入）3补偿费协议、非经营性收入专用发票（不能抵减收入）4青苗补偿费协议、非经营性收入专用发票（不能抵减收入）5其他应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据（不能抵减收入）注：上述协议中应注明当地政府的补偿标准文件及具体内容。土地征用及拆迁补偿费中票据1拆迁费协议、（不能抵减收入）2安168前期工程费中票据序号项目有效凭证6招标费服务业发票1测绘费服务业发票（6%）（3%）7垃圾处理费服务发票（6%）（3%）或行政收据（不能）2规划设计费服务业发票（6%）（3%）8咨询服务费服务业发票（6%）（3%）3勘察费服务（6%）（3%）建安发票（11%）（3%）9场地平整费建筑安装发票（11%）（3%）4质检费服务业发票（6%）（3%）10临时设施费建筑安装发票（11%）（3%）5审核费服务业发票（6%）（3%）11其他应税行为要发票，非应税行为要行政票据或自制凭证前期工程费中票据序号项目有效凭证6招标费服务业发票1测绘费服169工程建设环节涉及的票据序号项目合法有效凭证1道路建筑安装发票（11%）（3%）2供水建筑安装发票（11%）（3%）3供电建筑安装发票（11%）（3%）4煤气建筑安装发票（11%）（3%）5有线电视建筑安装发票（11%）（3%）6消防建筑安装发票（11%）（3%）7绿化建筑安装发票（11%）（3%）（自产免税农业产品无论开具免税货物（劳务）发票，还是通过防伪税控系统开具增值税普通发票均属于“农产品销售发票”范围，13%）8地下管网建筑安装发票（11%）（3%）9人防设施建筑安装发票（11%）（3%）10其他应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证基础设施费工程建设环节涉及的票据序号项目合法有效凭证1道路建筑安装发票170工程建设环节涉及的票据建筑安装工程费序号项目合法有效凭证1建筑安装费建筑安装发票（11%）（3%）2附属工程费建筑安装发票（11%）（3%）3门窗工程工商业发票（17%）（3%）或建筑安装发票（11%）（3%）4防水工程建筑安装发票（11%）（3%）5土方工程建筑安装发票（11%）（3%）6装饰工程建筑安装发票（11%）（3%）7桩基费建筑安装发票（11%）（3%）8其他附属工程建筑安装发票（11%）（3%）9材差费建筑安装发票（11%）（3%）10监理费服务业发票（6%）（3%）11电梯工商业发票（17%）（3%）或建筑安装发票（11%）（3%）12其他应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证工程建设环节涉及的票据建筑安装工程费序号项目合法有效凭证1建171工程建设环节涉及的票据公共配套设施费序号项目合法有效凭证1门卫房建筑安装发票（11%）（3%）2电动门工商业发票（17%）（3%）或建筑安装发票（11%）（3%）3围墙设施建筑安装发票（11%）（3%）4智能化系统工商业发票（17%）（3%）或建筑安装发票（11%）（3%）5信报箱工商业发票（17%）（3%）或建筑安装发票（11%）（3%）6路灯设施工商业发票（17%）（3%）或建筑安装发票（11%）（3%）7车棚建筑安装发票（11%）（3%）8公厕建筑安装发票（11%）（3%）9幼儿园建筑安装发票（11%）（3%）10会所建筑安装发票（11%）（3%）11健身运动设施工商业发票（17%）（3%）12其他应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证工程建设环节涉及的票据公共配套设施费序号项目合法有效凭证1门172工程建设环节涉及的票据开发间接费用序号项目合法有效凭证1利息支出银行票据或地税代开利息票据（不能抵扣）2水电费水电专业票据（13%）或（3%）3办公费工商业发票（17%）（3%）4工程人员工资自制凭证5低值易耗品工商业发票（17%）（3%）6维修费用工商业发票（17%）（3%）或建筑安装发票（11%）（3%）7差旅费差旅费报销单（住宿费：（6%）（3%）；其他：（不能）8其他应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证工程建设环节涉及的票据开发间接费用序号项目合法有效凭证1利息173建筑服务可抵扣项目分析建筑服务可抵扣项目分析174三项费用的扣除三项费用的扣除175购买加油卡时能否取得增值税专用发票？购买加油卡时能否取得增值税专用发票？176第四部分：“营改增”后企业将面临的涉税风险问题房地产营改增课件房协讲课177“营改增”后企业将面临的涉税风险问题1、企业的账务处理难度增加；2、营改增后税务管理工作比较复杂；3、发票风险进一步加大；

4、税负管控难度加大；“营改增”后企业将面临的涉税风险问题1、企业的账务处理难度增178影响应纳增值税的关键因素

影响应纳增值税的关键因素

179一、企业的账务处理难度增加“营改增”对企业的账务处理提出了新要求。由于营业税是对营业额直接征税，只需增加一个会计科目，“应交税金-应交营业税”核算模式简单易懂。而增值税采用抵扣的核算模式，其应纳税额等于销项税额减进项税额，需增加会计科目，核算难度较原来大幅增加。一、企业的账务处理难度增加“营改增”对企业