地产项目设计策划评审

桐乡项目设计策划评审新城控股设计研发中心

工程概况1管理篇21.1总图及方案技术指标1.2总图及业态划分图1.3分期开发及交付专业管理篇3需协调解决问题42.1设计团队2.2设计供应商合约规划3.3协调专篇3.2结构3.3机电3.4装饰3.5景观3.1建筑一、工程概况1总图及方案技术指标一、工程概况1总图及方案技术指标一、工程概况1总图及方案技术指标建筑方案指标（20151010）项目名称单位数值面积占比总用地面积㎡121855.72总建筑面积㎡458644.76100%地上总建筑面积㎡327765.7171.46%其中购物中心㎡73684.0516.07%可销售商业面积47488.71㎡金街㎡30033.746.55%总占比10.36%外街㎡117852.57%住宅底商㎡5669.971.24%住宅㎡202690.7244.19%配套公共设施用房㎡3902.230.85%地下总建筑面积㎡130879.0528.5%其中地下车库建筑面积㎡117704.6725.66%地下商业（计容）㎡13174.382.87%计容建筑面积㎡340940.0974.33%容积率2.80建筑占地面积㎡54350建筑密度44.6%绿地面积㎡21935绿地率18.0%一、工程概况1总图及方案技术指标户数户1463占总户数比例其中200平方米以上户10.07%140-200平方米户40827.89%80-140平方米户105472.04%80平方米以下户00.00%人口人4682机动车停车数辆2704占总机动车比例其中住宅地面辆1897.00%住宅地下辆169062.50%商业地面辆401.50%商业地下辆78529.00%非机动车停车位辆16773占总非机动车比例其中住宅地面辆00.00%住宅地下辆1243374.13%商业地面辆3552.12%商业地下辆398523.75%一、工程概况2总图及业态划分图大商业大商业金街金街住宅10#15F，45.6m住宅9#17F，51.6m住宅2#32F，96m住宅1#33F，96.3m住宅住宅11#33F，97m住宅12#32F，96.6m住宅13#西25F，东26F西73.8m，东76.7m住宅8#20F，58.6m住宅7#33F，97m住宅6#32F，96.6m住宅5#33F，97m住宅3#24F，70.2m底商物业公司管理范围新城物业住宅+底商+金街商管物业持有型大商业一、工程概况3分期开发及交付图大商业（地上四层，地下二层）金街（2层，局部3层，）住宅西区（地下二层）占地面积：25652.29建筑面积：12.6万平开工时间：2015.8.30交付时间：2017.12.30占地面积：63428.09建筑面积：17.6万平开工时间：2015.11.15

开业时间：2017.5.26住宅东区（首开1-3#楼地下一层，其余地下二层）占地面积：32775.34建筑面积：15.6万平开工时间：2015.8.30交付时间：2017.6.30一期二期三期一、工程概况3分期开发及交付图分期业态栋号面积（平米）开工时间交付时间/开业时间一期住宅1#、2#、3#5#、6#、7#156349.452015.8.302017.6.30二期住宅8#、9#、10#11#、12#、13#126003.92015.8.302017.12.30三期商业大商业、金街176284.72015.11.152017.5.26二、管理篇2.1设计团队2.1.1团队搭建思路及到岗计划岗位人员要求备注人数专业、级别过往履历及项目经验要求到岗计划招聘模式经理1C

具有一个完整的综合体开发经验(2015年7月1日到岗)公司内部调动熟悉整个开发节点计划建筑设计师1C

具有综合体开发经验(2015年7月29日到岗)

社会招聘熟悉建筑规范，具有一定的协调能力

结构设计师1D

具有综合体开发经验及设计院经验

(2015年8月11号到岗)

社会招聘

熟悉结构规范，具有较好的成本优化意识

机电设计师2C、D

具有综合体开发经验及设计院经验(2015年10月14日及11月16日到岗)

社会招聘熟悉机电规范，具有较好的逻辑思维

装饰设计师1C

具有部分综合体开发经验，住宅经验丰富(2015年11月26日到岗)社会招聘方案阶段介入景观设计师1D

具有综合体开发经验及设计院经验

(2015年8月24号到岗)

社会招聘方案阶段介入设计文员1E

具有文员工作经验

(2015年9月23号到岗)

社会招聘

具有较好的逻辑思维设计计经经理理编制制项项目目整整体体设设计计类类总总控控计计划划，，把把控控整整体体设设计计进进度度与项项目目公公司司其其他他部部门门之之间间的的有有关关设设计计类类的的协协调调工工作作配合合前前期期与与设设计计有有关关的的报报批批报报建建工工作作审核核设设计计类类供供应应商商入入库库、、评评估估、、合合同同签签订订审核核项项目目设设计计类类月月度度汇汇报报资资料料协调调设设计计团团队队日日常常其其他他工工作作建筑筑设设计计师师建筑筑方方案案深深化化、、报报批批沟沟通通建筑筑图纸纸的的质质量量把把控控———是否否符符合合公公司司标标准准化化、、是是否否符符合合设设计计规规范范灯光光立立面面、、幕幕墙墙、、动动线线、、緑緑建建等等分分项项管管控负责责协协调调其其他他专专业业的的相相关关工作作二、、管管理理篇篇—设计计团团队队2.1.2团队职能能分工二、管理理篇—设计团队队2.1.2团队职能能分工结构设计计师把控结构构图纸的质质量——是否符合合公司标标准化、、是否符符合设计计规范执行公司司会议要要求及设设计意见见控制设计计图纸中中用钢量量及混凝凝土量定期查看看现场土土建施工工质量机电设计计师全地块机电电专业的的技术管管理工作作。审核施工工图及设设计变更更。巡查查现场的的施工品品质，跟跟踪设计计变更的的实施情情况。全地块的的综合管管线配套套技术工工作。解决施工工现场出出现的问问题。负责对接接自来水水公司、、燃气公公司、设设计院、、等部门门。对接集团团条线主主任工，，配合完完成相关关工作。。完成领导导交给的的其他工工作。二、管理理篇—设计团队队2.1.2团队职能能分工装饰设计计师售楼处及及样板房房内装设设计管控控大商业内内装方案案落地检检查样板房售售楼处全全过程把把控商业、住住宅分项项管控景观设计计师装饰图纸纸的质量量把控——是否符合合公司标标准化、、是否符符合设计计规范公司会议议要求及及设计意意见的执执行现场施工工质量查查看是否否符合设设计要求求设计文员员设计合同同的跟踪踪完成计划节点点、技术术资料的的管理其它日常常事务的的汇总上上报及图图纸整理理企业文化化的理解解：在公司快快速发展展的进程程中，需需要设计计团队能能够在很很短的时时间内去去承担较较多的工工作任务务，需要要更有效效地去完完成自己己的工作作内容，，不急不不燥，面面对困难难不退缩缩，面对对压力不不胆怯，，带着一一种“蔑蔑视”的的态度去去创造奇奇迹，团团队之间间需要更更加亲密密无间的的默契去去合作，，除此之之外，在在公司的的标准化化体系下下坚决地地去执行行，在执执行的结结果中寻寻找可优优化的空空间和更更合理的的方法去去补充标标准化体体系。二、管理理篇—设计团队队2.1.3团队文化化及团队队引领企业文化化：诚实做人人，踏实实做事“骆驼””文化：1）负重——抗压压能力2）持久——锲而而不舍3）平和——保持持良好的的心态4）团结——团队队能让我我们面对对挑战迎迎来胜利利5）创新——在坚坚持公司司标准化化基础上上稳中求求变，开开拓创新企业文化化的落地地：根据总控控计划分分解工作作，将工工作合理理地分配配给设计计团队中中每一个个人，明明确自己己的工作作内容和和完成目目标，每每周汇报报自己的的工作完完成情况况，突出出重点难难点，一一起讨论论解决方方案，日日常组织织团队之之间的活活动，培培养团队队之间默默契，每每经过一一个重大大节点针针对该阶阶段内执执行标准准化之后后的成果果进行反反思，从从而完善善标准化化体系。。二、管理理篇2.2设计供应应商合约约规划（（住宅））桐乡新城吾悦广场项目设计合约规划（住宅）专业设计单位选择候选单位1候选单位2（同前）候选单位3（同前）预估单价（元）预估面积（m2）预估总价（万元）重要备注方式名称过往项目或同类工程项目单价（元）拿地拓地方案

规划免招标

江苏筑森建筑设计有限公司吴江项目、张家港、丹阳吾悦广场1

1

58388

5.8388

占地面积

建筑概念免招标

江苏筑森建筑设计有限公司吴江吾悦广场、张家港吾悦广场、丹阳吾悦广场、长春吾悦广场方案、南昌吾悦广场方案

8

211816

169.45628

地上建筑面积（包含配套用房）

方案设计深化4

69075

42.9984

地下室

扩初免招标（考察、比选价格）

华汇工程设计集团股份有限公司台州吾悦广场、桐乡吾悦广场、嵊州吾悦广场、温州平阳万达广场、金华万达广场、台州银泰MALL19

19

280891

533.6929

建筑面积施工图景观方案-施工图免招标

上海易境景观规划设计有限公司丹阳吾悦广场、张家港吾悦广场、吴江吾悦广场、桐乡吾悦广场22

22

44911

98.8042

设计面积

装饰硬装-样板房方案免招标

丹阳公寓、张家港公寓、安庆售楼处1500

1500

--

100

营销费用，不计设计费软装-样板房市场免招标

''桐乡售楼处，台州样板房、台州售楼处，吴江小公寓、张家港小公寓1500~3000

1500~3000

--

--

营销费用，不计设计费

灯光外立面免招标

深圳市千百辉照明工程有限公司青浦吾悦广场、吴江吾悦广场、张家港吾悦广场、丹阳吾悦广场1.2

1.2

211816

254179.2

地下建筑面积

幕墙外立面方案免招标（考察、比选价格）

常州吾悦广场、桐乡吾悦广场10

10

70000

70

设计面积计算

施工图二、管理理篇2.2设计供应应商合约约规划（（住宅））桐乡新城吾悦广场项目设计合约规划（住宅）专业设计单位选择候选单位1候选单位2（同前）候选单位3（同前）预估单价（元）预估面积（m2）预估总价（万元）重要备注方式名称过往项目或同类工程项目单价（元）专项设计1智能化设计免招标

厦门万安智能股份有限公司镇江丹徒项目、常州吾悦广场、张家港吾悦广场、吴江吾悦广场0.7+2万评审费

1

280891

30.0891

建筑面积

钢结构（钢雨棚设计）免招标

台州吾悦广场、桐乡吾悦广场、嵊州吾悦广场、温州平阳万达广场、金华万达广场、台州银泰MALL30万总价

--

--

30

一般预留面积

地下车库+人防优化免招标

江苏筑森建筑设计有限公司丹阳、丹徒项目、吴江二期住宅、御景湾项目住宅5

5

69075

34.5375

设计面积

综合管线设计免招标

台州吾悦广场、桐乡吾悦广场、嵊州吾悦广场、温州平阳万达广场、金华万达广场、台州银泰MALL1.5-2

1.5

58388

87582

建筑面积/用地面积

给排水免招标

当地院

----

20万总价

--

20

一般由政府垄断电力设计免招标

当地院

----

20万总价

--

20

一般由政府垄断

燃气管线设计免招标

当地院

----

20万总价

--

20

一般由政府垄断专项设计2打图费免招标

当地院

----

5

--5预估总价

绿建设计

台州吾悦广场、桐乡吾悦广场、嵊州吾悦广场、温州平阳万达广场、金华万达广场、台州银泰MALL

地震安评

--

勘察免招标

台州经开万达广场、台州吾悦广场

98

11174

109.5

综合进尺单价

顾问幕墙顾问免招标

姜伟荣

结构顾问免招标朱正肆

钢结构顾问免招标吴东峰

1、住宅地块地上总面积282357m2，其中地上面积211356m2；地下面积71001m2。2、以上不包括基坑支护设计费用设计费总计：14360844.2用地面积单价：246.0建筑面积单价：50.91、本表一项目一表（综合体项目分商业和住宅二个表填写），由公司总部设计研发中心牵头组织填写，公司财务部、成本部和各项目公司技术部协助完成。2、在建项目已发生的合同按照下述表格的填写要求补充完整。3、根据实际情况确定招标或免招标情况，并按合约框架流程进行审批，审批确定后作为今后安排工作计划的基础。4、本表格中各列中标红的部分为填写说明，此列内容按照填写说明填写，如有疑问可咨询设计研发中心综合条线。5、本表格中各列的填写请参照最新一版总控计划填写。6、本表格未列出的合同名称请根据实际需要增补，并按照表格要求填写；对于未涉及的专业以“--”标示或隐藏。7、一般情况下，候选单位1即为推荐单位。二、管理理篇2.2设计供应应商合约约规划（（商业））桐乡新城吾悦广场项目设计合约规划（商业）专业设计单位选择候选单位1候选单位2（同前）候选单位3（同前）预估单价（元）预估面积（m2）预估总价（元）重要备注方式名称过往项目或同类工程项目单价（元）建筑概念

免招标

江苏筑森建筑设计有限公司

吴江吾悦广场、张家港吾悦广场府翰苑、常州春天里等

1572801

109.2015购物中心方案设计85732645.8608地下室深化13

42361

55.0693

商业街加配套报批规划方案文本免招标

江苏筑森建筑设计有限公司

吴江吾悦广场、张家港吾悦广场、丹阳吾悦广场、长春吾悦广场方案、南昌吾悦广场方案1

163468

6.3468

占地面积

商业深化方案优化

--

扩初免招标

华汇工程设计集团股份有限公司

台州吾悦广场、桐乡吾悦广场、嵊州吾悦广场、温州平阳万达广场、金华万达广场、台州银泰MALL

3572801254.8035

购物中心

3042361127.083商业街加配套301300039地下超市施工图25832620.815地下室扣除人防面积景观方案-施工图免招标

上海帕莱登建筑景观咨询有限公司

桐乡吾悦广场、上海江桥万达广场、上海周浦万达广场、广州白云万达广场、武汉经开万达广场35

35

25157

88.0495

建筑红线内景观面积

装饰硬装-持有商业含软装方案免招标

国际广场、吴江吾悦广场、台州吾悦广场

120

22000

264

设计面积计算

灯光外立面免招标

深圳市千百辉照明工程有限公司

青浦忆华里、吴江吾悦广场、张家港吾悦广场、丹阳吾悦广场、南昌吾悦广场2.2-3.0

2.5

115162

28.7905

地上建筑面积

室内

--

幕墙外立面方案招标

江苏筑森建筑设计有限公司

新晋设计供应商安庆外立面设计

20

115162

230.3240

深化方案-扩初招标

常州吾悦广场、桐乡吾悦广场

8

115162

92.1296

施工图专项设计1智能化设计免招标

镇江丹徒项目、常州吾悦广场、张家港吾悦广场、吴江吾悦广场

2.2

17248837.94736建筑面积计算交通动线规划免招标

上海越扬国际物流有限公司

吴江吾悦广场、张家港吾悦广场、丹阳吾悦广场0.8+咨询费5万

0.8

172488

18.79904

建筑面积计算+50000咨询费

钢结构（钢雨棚设计）免招标

台州吾悦广场、桐乡吾悦广场、嵊州吾悦广场、温州平阳万达广场、金华万达广场、台州银泰MALL--

根据造价

35

预估40万，一般总价

标识导向免招标

北京视域思维城市导向系统规划设计有限公司

青浦忆华里、吴江吾悦广场、张家港、丹阳吾悦广场户外11步行街6地库停车场4

户外11步行街6地库停车场4

45

预估

人防免招标

浙江巨匠建筑勘察设计有限公司新藤中心广场、桐乡巴黎都市、星湖湾6级30

35

36000126设计面积计算二、管理理篇2.2设计供应应商合约约规划（（商业））桐乡新城吾悦广场项目设计合约规划（商业）专业设计单位选择候选单位1候选单位2（同前）候选单位3（同前）预估单价（元）预估面积（m2）预估总价（元）重要备注方式名称过往项目或同类工程项目单价（元）专项设计1可开启天窗设计免招标

吴江、张家港、丹阳、南昌吾悦广场200

175

50

总价包干

给排水免招标

----

20万总价

20

一般由政府垄断

电力设计免招标

----

20万总价

20

一般由政府垄断燃气管线设计免招标

----

20万总价

20

一般由政府垄断

综合管线设计

--

专项设计2打图费免招标

当地打印公司

----

--

10

预估

地下车库+人防优化

丹阳、丹徒项目、吴江二期住宅、御景湾项目住宅

地震安评

--

绿建申报免招标

----

0

30

无需

勘察免招标

台州经开万达广场、台州吾悦广场

98

6704

65.7

一般结合进尺单位

机电深化设计免招标

蔺科（上海）建筑设计顾问有限公司

张家港吾悦广场、长春吾悦广场、海口吾悦广场15

15

172488

258.732

设计面积计算

综合管线论证免招标

台州吾悦广场、桐乡吾悦广场、嵊州吾悦广场、温州平阳万达广场、金华万达广场、台州银泰MALL2~3

2

63468

12.6936

以用地面积计算

顾问幕墙顾问免招标

姜伟荣

结构顾问免招标朱正肆

钢结构顾问免招标吴东峰

1、商业地上面积116403m2，商业地下面积59878m2，其中人防面积36000m2，非人防10704m2，地下商业13174m2。总建筑面积为176281m22、以上不包括基坑支护设计费用设计费总计：23676380用地面积单价：373.0建筑面积单价：134.3填表说明1、本表一项目一表（综合体项目分商业和住宅二个表填写），由公司总部设计研发中心牵头组织填写，公司财务部、成本部和各项目公司技术部协助完成。2、在建项目已发生的合同按照下述表格的填写要求补充完整。3、根据实际情况确定招标或免招标情况，并按合约框架流程进行审批，审批确定后作为今后安排工作计划的基础。4、本表格中各列中标红的部分为填写说明，此列内容按照填写说明填写，如有疑问可咨询设计研发中心综合条线。5、本表格中各列的填写请参照最新一版总控计划填写。6、本表格未列出的合同名称请根据实际需要增补，并按照表格要求填写；对于未涉及的专业以“--”标示或隐藏。7、一般情况下，候选单位1即为推荐单位。二、管理理篇2.3协调专篇篇（外联联）--规划部门门规划人事负责人及及级别；；庄科长人物特点；死套桐乡乡当地规规范政策策，很难难变通处理关系系策略；；1、桐乡乡当地地规范范比较较旧，，从规规范制制定的的目的的作为为出发发点，，再参参考最最新市市场上上的产产品特特点，，从实实际考考虑产产品的的功能能性，，避开开政府府领导导担心心的风风险，，从而而说服服政府府领导导2、组织织政府府部门门的协协调会会，在在会上上讨论论方案案的可可实施施性，，以及及给政政府及及市民民带来来的便便利和和好处处审批要要求及及办事事流程程；先经设设计方方案论论证会会，之之后根根据论论证会会意见见调整整规划划报批批方案案文本本，然然后在在规委委会上上判定定方案案是否否通过过，通通过后后按照照报规规证手手续资资料办办理报报规，，最后后公示示当地特特殊要要求；；在办理理规证证之前前必须须先经经过审审图及及预测测绘报报告需特别关关注点点；1、面积积核增增：住住宅设设计层层高大大于3.6米时，，需核核增0.5，当商商铺面面积小小于2000平方米米时，，若层层高大大于5米，需需核增增0.5，当商商铺面面积大大于2000平方米米时，，若层层高大大于8米，需需核增增0.52、设备备平台台及飘飘窗宽宽度不不能超超过0.6米3、阳台台的设设计进进深不不得超超过1.8米，且且水平平投影影面积积小于于或者者等于于8平方米米，否否则需需算全全面积积二、管管理篇篇2.3协调专专篇（（外联联）--消防部部门消防人事负责人人及级级别；；严参谋谋人物特特点；；严控浙浙江当当地规规范，，但针针对模模糊的的概念念可以以按照照实际际情况况进行行沟通通处理关关系策策略；；1、平时时经常常沟通通，一一方面面解决决疑问问，另另一方方面熟熟悉关关系2、熟悉悉浙江江当地地规范范，从从制定定规范范的根根本目目的出出发解解决实实际问问题审批要要求及及办事事流程程；住宅施施工图图完成成后经经规证证完成成、审审图完完成等等其他他相应应资料料完成成后可可报入入桐乡乡消防防，之之后出出审核核意见见书，，商业业施工工图完完成后后经规规证完完成等等其他他相应应资料料完成成后可可报入入嘉兴兴消防防，之之后出出审核核意见见书当地特特殊要求；桐乡消消防要要求需需经过过审图图之后后才可可报审审消防防，嘉嘉兴消消防无无此要要求，，另报报消防防需消消防设设计文文件（（消防防专篇篇文本本），，以及及附上上每个个设计计师的的执业业证，，并签签字按按手印印需特别别关注注点；1、浙江江省消消防技技术规规范难难点问问题操操作技技术指指南2、室内内步行行街的的商铺铺可以以在特特殊条条件下下超过过300平方米米3、金街街的总总高度度（建建筑层层高之之和））不应应大于于7.8米4、有顶顶步行行街的的顶棚棚至地地面净净高不不应超超过24米二、管管理篇篇2.3协调专专篇（（外联联）--电力及及市政政配套套部门门电力人事负责人人及级级别；曹主任任人物特特点；；严控桐桐乡当当地规规定处理关关系策策略；；通过当当地配配套公公司协协调相相关事事宜审批要要求及及办事事流程程；施工图图完成成之后后可进进行市市政配配套二二次设设计当地特特殊要求；住宅区区小区区变必必须放放置地地上，，开关关站必必须放放置地地上需特别别关注注点；桐乡当当地进进线全全为20kv二、管管理篇篇2.3协调专专篇（（外联联）--审图部部门审图人事负责人人及级级别；；潘总人物特特点；；严控浙浙江当当地规规范，，对规规范的的规定定很死死板处理关关系策策略；；通过桐桐乡当当地分分公司司来协协调审审图事事宜审批要求及及办事事流程程；施工图完完成后交交给审图图公司，，之后审审图公司司出审图图意见，，然后根根据审图图意见调调整施工工图，最最终出审审图合格格意见书书当地特殊殊要求；必须经过过项目节节能评审审之后才才可出审审图合格格意见书书需特别关关注点；浙江省消消防技术术规范难难点问题题操作技技术指南南二、管理理篇2.3协调专篇篇（外联联）--房管及面面积测绘绘房管及面积测绘绘人事负责人及及级别；；范总人物特点；严控浙江江省房屋屋建筑面面积测算算实施细细则，自自我理解解意识严严重处理关系系策略；；1、平时经经常沟通通，一方方面解决决疑问，，另一方方面熟悉悉关系2、熟悉浙浙江当地地面积测测绘规则则，从功功能的基基本定义义出发协协调相关关事宜审批要求求及办事事流程；建筑图完完成就可可以办理理面积测测绘报告告，办理理规证、、人防办办审查、、公共配配套报批批等均需需房屋预预测绘报报告当地特殊殊要求；1、人防办要要求测绘绘报告中中必须体体现基础础埋深超超过3米的建筑筑面积及及基底面面积，以以及基础础埋深小小于3米的所有有建筑面面积2、单体面面积超过过20000需要甲级级测绘资资质需特别关关注点（（同规划划）；1、面积核核增：住住宅设计计层高大大于3.6米时，需需核增0.5，当商铺铺面积小小于2000平方米时时，若层层高大于于5米，需核核增0.5，当商铺铺面积大大于2000平方米时时，若层层高大于于8米，需核核增0.52、设备平平台及飘飘窗宽度度不能超超过0.6米3、阳台的的设计进进深不得得超过1.8米，且水水平投影影面积小小于或者者等于8平方米，，否则需需算全面面积二、管理理篇2.3协调专篇篇（内联联）--总经理室室总经理室室是整个个项目公公司的核核心总经理室室全部通通过的方方案必须须要坚决决执行与总经理理室经常常沟通，，了解他他们的想想法，确确保公司司标准化化内容落落地通过一定定的设计计方案调调整，排排除总经经理室的的担忧，，保证项项目的正正常推进进二、管理理篇2.3协调专篇篇（内联联）--营销部营销部是是整个项项目公司司的指向向灯方案阶段段必须与与营销部部充分沟沟通，并并达成一一致意见见，取得得设计依依据方案完成成后必须须经营销销部确认认，并完完成流转转针对铺位位的划分分，户型型的确认认、售楼楼处、样样板房的的方案必必须与营营销部沟沟通，既要满足足营销的的实际需需求，也也要满足足设计成成果及标标准的落落地全力支持持营销部部的与设设计有关关的工作作二、管理理篇2.3协调专篇篇（内联联）--工程部工程部是是整个项项目公司司的“四四肢”施工图完完成后与与工程部部共同审审图，沟沟通图纸纸中的不不足日常去现现场查看看施工质质量，私私下与工工程部沟沟通施工工质量解解决办法法及时跟进进工程部部施工进进度，从从而控制制设计的的出图进进度二、管理理篇2.3协调专篇篇（内联联）--成本部成本部是是整个项项目公司司的底线线日常与成成本部沟沟通降本本增效的的方法，，从成本本的角度度考虑方方案的调调整每发起一一个变更更都与成成本部沟沟通成本本的变动动日常与成成本部沟沟通施工工土建的的用钢量量和混凝凝土量的的变化，，从而反反馈设计计方案的的优劣二、管理理篇2.3协调专篇篇（内联联）--财务部财务部是是整个项项目公司司的标志志日常与财财务部沟沟通项目目公司的的付款情情况，从从而协调调设计供供应商的的付款给财务部部提供相相应的设设计指标标，完成成整个项项目的收收支计划划二、管理理篇2.3协调专篇篇（内联联）--行政人事事部行政人事事部是整整个项目目公司的的纽带日常与行行政人事事部沟通通设计团团队的配配置要求求和标准准多参与行行政人事事部组织织的各项项活动与行政人人事部沟沟通需要要其他部部门配合合的事项项，并盯盯催其他他部门的的配合力力度二、管理理篇2.3协调专篇篇（内联联）--总部设计计研发中中心设计研发发中心是是整个项项目公司司的规范范、标杆杆与设计研研发中心心沟通项项目开发发过程中中碰到的的“疑难难杂症””日常向设设计研发发中心反反馈执行行标准化化过程中中的优劣劣点协调设计计研发中中心经常常到项目目现场指指导工作作随时向设设计研发发中心反反馈现场场的施工工进度和和状况三、专业业管理篇篇—建筑3.1.1建筑方案案推进计计划及思思路流程关键点说明流程阶段流程关键点技术部支持文件1.立项阶段1.设计类单位选择1.参见《职能分工一览表》2.主要关注建筑设计单位、审图单位、人防设计单位。1.OA通知公告发布的《供应商管理规定》2、《项目设计合约规划作业指引》2.项目立项1．项目公司配合研发中心完成项目立项。附件1.《新城控股各阶段成果控制深度》

2.可研阶段3.项目可研1.配合设计研发中心完成资料征询及交接工作。2.要全面收集地块所在城市相关技术规定，地块用地红线周边现状资料，并整理完成地块相关土地出让要求。附件2.《项目前期规划建筑征询工作表》附件1.《新城控股各阶段成果控制深度》4.可研方案深化1.配合设计研发中心熟悉项目设计思路，把握项目方向。2.负责熟悉概念方案阶段前期征询、当地报规报建深度及要求、当地技术要求等工作的落地执行工作。

附件1.《新城控股各阶段成果控制深度》5.特殊、重点项目概念方案设计1.配合研发中心完成概念方案设计，了解项目情况。附件3《方案设计任务书》附件1.《新城控股各阶段成果控制深度》

6.售楼处专项设计1.配合研发中心完成前期资料整理。附件4.《公司标准化售楼处设计图纸》三、专业业管理篇篇—建筑3.1.1建筑方案案推进计计划及思思路3.方案设计阶段1.方案设计任务书1.配合研发中心完成前期资料整理。附件3《方案设计任务书》2.规划建筑方案的设计评审1.配合研发中心完成资料征询及交接工作。2.负责设计阶段的管理工作

附件1.《新城控股各阶段成果控制深度》3.规划建筑方案立面评审项目公司熟悉图纸

4.规划建筑夜景灯光评审项目公司熟悉图纸

5.消防专项方案评审安排项目前期人员与当地消防进行沟通附件5.《购物中心消防疏散深度文件》

6.规划建筑报批设计方案内部评审，结构、机电设备专业核对配合研发中心完成完成图纸审核附件1.《新城控股各阶段成果控制深度》，设计标准结合当地要求

7.规划建筑报批设计方案外部评审城市公司主责，安排外部相关部门审核规划建筑方案。附件1.《新城控股各阶段成果控制深度》8.项目交通性评估项目公司主责，委托专业设计公司完成。根据当地要求，满足文件深度。9.项目环境评估项目公司主责，委托专业设计公司完成。根据当地要求，满足文件深度。10.人防设计及方案评审项目公司主责，委托专业设计公司完成。根据当地要求，满足文件深度。三、专业业管理篇篇—建筑3.1.1建筑方案案推进计计划及思思路4.扩初设计阶段1.扩初设计任务书1、城市公司技术部主责，根据方案评审意见，前期征询，参照总部提供的扩初设计任务书模板、建造标准和各类技术规程等编制本项目《扩初设计任务书》。2、完成《扩初设计任务书》后需向设计单位进行交底。3、需重点落实商管业态模拟落位。附件6：《新城商业项目建造标准》附件3：《扩初设计任务书》其他规程和指引。2.扩初图纸中间审核1、城市公司技术部主责，在扩初图纸完成60%设置审图环节。2、主要审核各专业对建筑的影响，控制整体实施度附件6.《新城商业项目建造标准》附件3.《扩初设计任务书》附件7.《自审表》其他规程和指引。3.扩初图纸内部审核及评审1、城市公司技术部主责，扩初完成后组织审图，流程参照自审表审图流程。2.扩初设计需内审结束后方能报外部审查。附件6.《新城商业项目建造标准》附件3.《扩初设计任务书》附件7.《自审表》其他规程和指引。4.扩初外部评审1、根据项目所在地政府要求，城市公司技术部主责召集扩初外部评审会。2.负责初步设计图纸及后续各阶段的图纸报批。3、做到会前和相关市政部门的及时沟通，做到尽可能不提颠覆性意见。4.项目开发部向政府等相关规建部门报批，并取得初步设计文件批复。

5.人防设计城市公司主责，安排专业设计单位设计人防图纸。满足人防面积、车位数量、停车方式、出入口位置等

三、专业业管理篇篇—建筑3.1.1建筑方案案推进计计划及思思路5.施工图设计阶段1.施工图设计任务书1、城市公司技术部主责，根据扩初评审意见，前期征询，参照总部提供的施工图设计任务书模板、建造标准和各类技术规程等编制本项目施工图任务书。2、完成《施工图设计任务书》后需向设计单位进行交底。3、需重点落实商管业态落位方案。附件3：《商业项目施工图设计任务书》附件3：《住宅项目施工图设计任务书》附件6：《新城商业项目建造标准》附件7：《自审表》其他规程和指引。2、项目施工初期配合现场先出具部分施工图1、城市公司技术部主责，配合现场施工可先出部分图纸并完成审图。2、主要关注桩基础和售楼处图纸

3、一版施工图审图1、城市公司技术部主责，设计院完成自审，技术部进行复核，等设计研发中心意见到位后，反馈设计院进行修改。2、一版图主要用于报规，可利用一版图与二版图中间时间间隔提高图纸质量。附件3：《商业项目施工图设计任务书》附件3：《住宅项目施工图设计任务书》附件6：《新城商业项目建造标准》附件7：《自审表》等工具4、二版施工图设计1、城市公司技术部主责，等商管业态落位后立即开始二版施工图设计。2、需对设计院进行相关交底。3、周期一般为45天左右。

三、专业业管理篇篇—建筑3.1.1建筑方案案推进计计划及思思路5.施工图设计阶段5、二版施工图中间稿审核1、在施工图纸完成60%设置审图环节。2、主要审核施工图图纸落地情况、主力店图纸、超市、影院布置等。附件3：《商业项目施工图设计任务书》附件3：《住宅项目施工图设计任务书》附件6：《新城商业项目建造标准》附件7：《自审表》等工具6、二版图纸审核1、参照自审表审图流程完成。2、主要审核中间稿审图意见落地情况、图纸详图、细节问题及专业间配合问题。附件3：《商业项目施工图设计任务书》附件3：《住宅项目施工图设计任务书》附件6：《新城商业项目建造标准》附件7：《自审表》等工具7、施工图内部多方交底会1、二版施工图内审后召集项目管理中心、商管公司、市场营销中心联合参与第二版机电施工图交底讨论。2、明确各方要求和对图纸意见，完善图纸。3、具体时间一般在二版图完成后一个月内完成交底会。会议前给内部各方两周左右的充分审图时间。附件3：《商业项目施工图设计任务书》附件3：《住宅项目施工图设计任务书》附件6：《新城商业项目建造标准》附件7：《自审表》等工具8、编制招商条件图并向商管交底1、在一版图和二版图后分别编制招商条件图，然后组织会议向商管交底，最后OA流转经公司领导确认。2、商家提出的条件如果超过经确认的招商条件图的要求，须在公司层面经公司领导确认。附件8：《技术交底管理制度》（在编中）三、专业业管理篇篇—建筑3.1.1建筑方案案推进计计划及思思路9、完成幕墙施工图1、幕墙设计单位完成施工图后，技术部需要审核专业意见，并将意见反馈设计单位修改。2、将修改完善的图纸交设计院完成建筑配合设计并审图。

10、完成可开启天窗施工图1、可开启天窗设计单位完成施工图后，技术部需要审核专业意见，并将意见反馈设计单位修改。2、将修改完善的图纸交设计院完成建筑配合设计并审图。

11、配合招投标：1、技术部参与编制各类分包及甲供材料设备招标文件技术部分及选型定版单，并参与成本、采购组织的各类招投标，并负责技术标评审。

12、施工交底1、组织建筑施工图设计单位、深化设计单位、弱电设计单位等各类设计单位向施工单位进行施工交底和答疑。

附件8：《技术交底管理制度》三、专业业管理篇篇—建筑3.1.1建筑方案案推进计计划及思思路13、设计变更管理1、专业变更需经设计院各专业会签管理，技术部各专业核对会签，确保无误后进行流转审批，流转须经总部各条线会签。重大变更需开专项协调会。2、变更需一周汇总后提交设计研发中心审核，两周内完成相关变更流转。

14、过程巡查1、技术部每周巡查一次，并提交巡查报告，并将巡查报告发工程，抄送项目总和设计研发中心。2、主要解决图纸不合理问题和现场未按图施工问题。附件9：《项目过程管理巡查操作指引》（含3种业态巡查表）15、商家工程物业条件审核1、审核商家工程物业条件，并协助商管进行谈判。2、重点关注工程界面、消防要求、机电条件等要求。3、如有工程条件超过招商条件图要求，需商管在公司层面流转确认。附件6：《新城商业项目建造标准》附件8：《技术交底管理制度》三、专业业管理篇篇—建筑3.1.1建筑方案案推进计计划及思思路16.招标、施工配合及运营阶段1、组织相关单位对商管物业进行交底1、组织设计单位编制操作运营手册，对商管物业进行交底，主要对系统原理和运营基本常识进行交底。2、一般在开业后3个月内完成。附件8：《技术交底管理制度》2.示范区建设1.结合营销及财务意见，合理安排示范区建设。

3.户型单片审核安排设计院针对销售户型进行单片设计。附件10.《单片设计标准》4.其余材料选型定板（门窗/部品部件/围墙/门岗）根据公司要求标准核对材料选型单

5.现场施工过程关键节点巡查按公司标准要求定期巡查

5.项目后评估协助整理文件

三、专业业管理篇篇—建筑3.1.2方案设计计及重点点难点交通配建建目前政府府方案审审批已经经正式通通过，初初步设计计正在进进行中，，设备专专业的细细化，人人防的详详细设计计后可能能对车位位指标产产生影响响。应对策略略：严格格把控设设计，做做好各专专业的优优化工作作，合理理布置设设备用房房、人防防设施，，尽量减减少对停停车位的的影响，，满足规规划指标标。三、专业业管理篇篇—建筑3.1.3与拿地方方案差异异及可争争取利益益点拿地方案指标与公公示方案案指标对对比表项目名称单位拿地指标公示指标差值总用地面积㎡121855.72121855.72总建筑面积㎡464413458637.99-5775.01地上总建筑面积㎡332802327758.94-5043.06其中购物中心㎡7119774159.952962.95金街㎡2200030033.748033.74外街㎡1224011785-455底商㎡129305668.27-7261.73住宅高层㎡177195202099.8324904.83公寓性住宅㎡295800-29580配套公共设施用房㎡30504012.15962.15地下总建筑面积㎡131611130878.05-732.95其中地下车库㎡118611117704.67-906.33地下商业（自持）㎡1300013174.38174.38机动车停车位辆2908

2741-167其中地上辆240218-22地下辆26682523-145非机动车停车位辆2334416773-6571其中地上辆1293355-938地下辆22051

16418-5633居住户数户1728

1463-265居住人数个5530

4682-848基底面积㎡49235543505115建筑密度℅40.4%44.6%4.2%容积率2.842.80绿化面积㎡19260219352675绿地率℅15.81%18.0%2.19%三、专业业管理篇篇—建筑3.1.3与拿地方方案差异异及可争争取利益益点对比产生生差值原原因：一、面积积增加部部分：1、住宅部部分增加加：公示示方案取消消两栋公公寓式住住宅，分分摊面积积到高层层住宅增增加约2.49万，金街街增加0.5万。2、大商业业部分增增加：公公示方案轮廓廓比拿地地方案轮轮廓大，，大商业业两栋公公寓式住住宅的取取消也增增加了大大商业的的使用效效率，增增加面积积。3、金街增增加：拿地方案案为两层层，公式式方案为为整体两两层、局局部三层层，增加加面积。。4、配套公公共设施施用房：：满足规划划要求及及商管要要求，增增加0.096万。二、面积积减少部部分：1、取消公公寓式住住宅：公寓式住住宅减少少2.958万。2、住宅底底商减少少层数：：拿地方案案两层，，公示方方案改为为一层，，减少0.726万。地上总建建筑面积积公示面面积比拿拿地方案案地上总总建筑面面积减少少0.5万，容积积率基本本不变。三、专业业管理篇篇—建筑3.1.3与拿地方方案差异异及可争争取利益益点对比产生生差值原原因：一、面积积增加部部分：1、住宅部部分增加加：公示示方案取消消两栋公公寓式住住宅，分分摊面积积到高层层住宅增增加约2.49万，金街街增加0.5万。2、大商业业部分增增加：公公示方案轮廓廓比拿地地方案轮轮廓大，，大商业业两栋公公寓式住住宅的取取消也增增加了大大商业的的使用效效率，增增加面积积。3、金街增增加：拿地方案案为两层层，公式式方案为为整体两两层、局局部三层层，增加加面积。。4、配套公共设设施用房：满足规划要求求及商管要求求，增加0.096万。二、面积减少少部分：1、取消公寓式式住宅：公寓式住宅减减少2.958万。2、住宅底商减减少层数：拿地方案两层层，公示方案案改为一层，，减少0.726万。地上总建筑面面积公示面积积比拿地方案案地上总建筑筑面积减少0.5万，容积率基基本不变。三、专业管理理篇—建筑3.1.4后续各阶段管管控要点商业1、一版施工图审图1、设计院完成自审，技术部进行复核，等设计研发中心意见到位后，反馈设计院进行修改。2、一版图主要用于报规，可利用一版图与二版图中间时间间隔提高图纸质量。4、二版施工图设计1、等商管业态落位后立即开始二版施工图设计。2、需对设计院进行相关交底。3、周期一般为45天左右。5、二版施工图中间稿审核1、在施工图纸完成60%设置审图环节。2、主要审核施工图图纸落地情况、主力店图纸、超市、影院布置等。6、二版图纸审核1、参照自审表审图流程完成。2、主要审核中间稿审图意见落地情况、图纸详图、细节问题及专业间配合问题。7、施工图内部多方交底会1、二版施工图内审后召集项目管理中心、商管公司、市场营销中心联合参与第二版机电施工图交底讨论。2、明确各方要求和对图纸意见，完善图纸。3、具体时间一般在二版图完成后一个月内完成交底会。会议前给内部各方两周左右的充分审图时间。8、编制招商条件图并向商管交底1、在一版图和二版图后分别编制招商条件图，然后组织会议向商管交底，最后OA流转经公司领导确认。2、商家提出的条件如果超过经确认的招商条件图的要求，须在公司层面经公司领导确认。三、专业管理理篇—建筑3.1.4后续各阶段管管控要点9、完成幕墙施工图1、幕墙设计单位完成施工图后，技术部需要审核专业意见，并将意见反馈设计单位修改。2、将修改完善的图纸交设计院完成建筑配合设计并审图。10、完成可开启天窗施工图1、可开启天窗设计单位完成施工图后，技术部需要审核专业意见，并将意见反馈设计单位修改。2、将修改完善的图纸交设计院完成建筑配合设计并审图。11、配合招投标1、技术部参与编制各类分包及甲供材料设备招标文件技术部分及选型定版单，并参与成本、采购组织的各类招投标，并负责技术标评审。12、施工交底1、技术部主责，组织建筑施工图设计单位、深化设计单位、弱电设计单位等各类设计单位向施工单位进行施工交底和答疑。

三、专业管理理篇—结构3.2.1结构方案推推进计划及及思路阶段关键点推进计划及思路前期阶段1、项目前期结构征询协助设计研发中心调研，补充并落实前期设计调研内容。2、考察设计院、地勘单位配合设计研发中心，参与设计、地勘单位的考察和资格预审工作。方案阶段1、了解模拟业态落位要求商管提供模拟业态落位，并提给设计院按《新城商业项目建造标准》取荷载试算。2、完成初勘根据设计进度初勘报告，并通过设计研发中心审批。3、落实人防设计和地震安评要求取得人防设计条件，审核后上报研发中心。根据当地要求，桐乡项目无需地震安评。5、组织结构概念方案评审获取各条线前置条件后，组织结构方案评审会，编写会议纪要形成销项清单逐条落实。6、基础形式及桩型比选召开基础方案论证及试桩方案评审会，编写会议纪要形成销项清单逐条落实。三、专业管管理篇—结构阶段关键点推进计划及思路扩初阶段1、编制扩初、施工图设计任务书根据方案评审意见、前期征询结果，参照任务书模板、建造标准和各类技术规程等完成编制。2、取得业态落位图（荷载、降板）将已定、待定的业态落位图提给设计院修改模型，推进扩初图纸。3、完成详勘根据设计进度取得详勘报告，并通过设计研发中心审批。4、土方开挖方案、基坑支护方案评审审核基坑开挖图和围护图，参加评审会。5、基础方案、结构方案评审召开住基础与结构方案方案评审会,形成结论作为设计依据，并逐项落实销项表。6、试桩成果评审召开设计试桩成果评审会，形成结论作为设计依据，并逐项落实销项表。7、施工图设计交底组织关于设计条件、出图计划等对设计院交底，审核设计院反馈意见并上报研发中心。三、专业管管理篇—结构阶段关键点推进计划及思路施工图阶段1、审核施工图设计前期取得的基本条件。取得各条线提出的基本条件和设计院结构技术措施，审核后报送设计研发中心。2、明确商业设计要求及工程物业条件获取正式业态平面图和技术条件提给设计院，后续招商重大变化第一时间上报设计研发中心，并给设计院复核和修改图纸。3、确定幕墙和钢结构设计条件。确定土建设计单位，取得幕墙、钢连廊、采光顶、可开启天窗等设计条件，提给土建院及设计研发中心。4、第一版施工图内审、外审、成本测算及优化。按自审表逐项落实，进行优化。与审图公司沟通协调，获取审图意见并提交研发中心。协调成本部测算含钢量、含砼量，若超标，要求设计优化。5、第二版施工图审查。审核设计院自审结果，落实之前的意见及招商设计要求和审图意见。6、施工图会审及技术交底。图纸分发一周内，组织图纸会审和交底；将问题和优化建议汇总，在会议上讨论，并得出明确结论。三、专业管管理篇—结构3.2.2后续各阶段段管控要点点阶段关键点管控要点施工阶段1.过程巡查每周巡查一次，提交巡查报告。解决图纸不合理和现场未按图施工问题。发现问题当即纠正。2.施工技术配合对施工中遇到的难题整合设计资源提供技术支持。3.变更管理审查重大设计变更、工程洽商单，评估技术合理性、必要性、经济性。跟踪变更图纸发放以及现场落实情况。运营阶段1.项目后期改造配合取得业态改造条件后，复核相应荷载要求。然后组织方案论证，审核加固施工图。追踪落实情况，及时发现影响使用功能处予以纠正。2.设计后评估配合设计研发中心完成后评估工作落地。三、专业管管理篇—机电3.3.1机电方案推推进计划及及思路机电策划方案节点计划序号计划事项开始日期周期完成日期内控完成日期备注1项目前期市政条件征询2015.9.113

2015.9.142015.9.12完成《项目前期市政配套征询工作表》，了解当地政策及习惯做法，交设计研发中心审核确认。2机电方案设计交底2015.9.21

2015.9.2

2015.9.2

根据“物业管理界面划分要求”、《项目前期市政配套征询工作表》、建造标准，设计任务书、操作指引等，向对设计院进行交底，形成交底纪要。3各专业负荷估算2015.9.20

8

2015.9.302015.9.27

根据要求，提交给水、排水、强电、暖通的负荷估算表。4雨污水方案2015.9.22

6

2015.9.30

2015.9.27

提供雨污水市政专项方案，设计研发中心审核确认。（必须在第一次竖向论证前完成。5初步冷热源方案确定2015.9.28

11

2015.10.12

2015.10.8

初步冷热源方案确认，设计研发中心确认。6初步供电方案确定2015.9.28

11

2015.10.12

2015.10.8

初步供电方案的确定，设计研发中心确认。7完成机房布置、系统分区、机电方案比选2015.9.30

11

2015.10.12

2015.10.10

提供机房布置、系统分区、管理范围等，设计研发中心评审确认。8管井布置，隔油池规划2015.9.30

11

2015.10.12

2015.10.10

提供管井的布置，隔油池的布置规划，发设计研发中心审核确认。9确定各市政专项方案2015.10.11

10

2015.10.23

2015.10.20

提供供电、给水、弱电、燃气、采暖等市政专项方案，设计研发中心评审确认。三、专业管管理篇—机电3.3.1机电方案推推进计划及及思路机电策划方案节点计划序号计划事项开始日期周期完成日期内控完成日期备注10完成室外综合管网规划2015.10.11

10

2015.10.23

2015.10.20

提供室外综合管网规划，设计研发中心评审确认。11大商业机电扩初图2015.10.231

2015.10.31

2015.10.30

提供大商业机电扩初图，设计研发中心评审确认。12完成机电策划方案及方案论证会2015.10.23

10

2015.11.30

2015.11.11

依据前期征询结果、室外综合管网方案、公司建造标准、各类指引和规程性文件及机电方案策划汇报模板等编制项目机电策划方案，总部评审确认后，向商管物业、新城物业、营销、项管等部分汇报确认。13弱电智能化标准方案讨论会2015.11.21

10

2015.11.30

2015.11.27

调研明确商管要求，完成弱电智能化专项方案，并提交总部复核确认。三、专业管管理篇—机电3.3.2后续各阶段段管控要点点11、后续需关注或跟进事宜后续机电管管控要点：：1、供电、供供水、供气、排水水、弱电等等方案与相关关政府部门门的确认衔衔接；2、后续景观观介入对综综合管线的的影响；3、建筑深化化后地下室室顶板标高高变化及轮轮廓线调整整对室外管管网的影响响；4、当地市政政部门相关关政策规定定的变化调调整对各类类系统及构构筑物设置置要求的影影响；5、建筑内部部业态及功功能调整引引起的接口口变化对室室外管网的的影响；6、特殊节点点（如管线线交叉标高高控制点、、地下室轮轮廓与红线线最小距离离处，构筑筑物摆放位位置）的持持续关注，，有任何变变化调整时时都要核对对关注。如何理解后后续机电管管控要点：：1、供电、供供水、供气气、排水、、弱电等方方案需要相相关的政府府部门进行行二次设计计。接驳口口、大市政政和小市政政管线路由由的方案由由相关政府府部门确认认。2、景观对室室外管线综综合，尤其其是雨污水水的影响非非常大，在在保证使用用功能的前前提下，密密切配合景景观专业调调整室外综综合管线，，满足景观观效果。3、地下室顶顶板标高对对室外管线线综合，尤尤其是雨水水的影响很很大，需密密切关注地地下室顶板板标高、室室外完成面面标高以及及市政条件件（如市政政雨污水井井底的标高高），以保保证雨污水水的排放。。轮廓线的的调整会影影响室外管管线综合的的水平排布布，应密切切关注。4、当地市政政部门的相相关政策会会对构筑物物和各类机机电系统产产生很大的的影响，如如构筑物的的标高、消消防系统的的设置、给给水系统的的设置等。。应密切关关注当地市市政部门的的相关政策策。5、建筑内部部业态直接接影响了机机电各专业业的预留条条件、室内内管