古镇生态旅游景区开发可行性报告

雅安市上里古镇生态旅游景区开发

建设项目可行性研究报告

策划人:林世国作者:姜爱民编辑:张毅可行性研究报告

纲要（一）上里古镇景区概况（二）上里古镇景区环境分析（三）上里古镇景区开发建设指导思想与规划原则（四）上里古镇开发建设条件分析（五)市场环境分析（六）上里古镇景区开发建设方案分析（七）经济效益分析（八）结论引言上里古镇景区名胜古迹众多，古镇建筑别具一格，历史文化厚重，生态环境良好，四季气候宜人，随着返璞归真的生态旅游和访古（镇）休闲热潮的迅速升温，规划开发建设上里古镇生态旅游景区，顺应中国旅游产业由“观光主导期”向“休闲主导期”系统升级的发展新趋势，发展前景十分可观。

上里古镇景区概况上里古镇旅游景区，位于四川省雅安市雨城区以北，地理坐标处于神秘的北纬30度（东经102°55′～103°23′,北纬28°51′～30°56′），相距成都市146公里,南邻国家AAAA级风景区——碧峰峡（相距15公里），北接邛崃山脉著名风景区——天台山（相距26公里），东连石象湖、朝阳湖省级风景区（相距约30公里），西距天全喇叭河自然保护区和宝兴蜂桶寨大熊猫核心保护区（分别为34、86公里）。

上里古镇镇域面积75.8平方公里，地形地貌独特，古镇核心区为平坝，四周黄家坝、共和村、庙下村和仁安沟则为丘陵地貌，再向四周延伸至牛栏沟、黄茅溪、箭杆岭、许家湾一带则为山地。域内最低海拔910米，最高海拔1700米，相对高差790米。古镇核心区南侧有郁郁葱葱平地兀立的十八个窝头状的小山包，与古镇北侧连绵森林覆盖下的山峦形成了上里一绝景：“十八罗汉拜观音”。项目选址范围内大部份为平地和浅丘，周围山峦峡谷内涓涓溪流汇集至古镇西侧形成上里河，从古镇核心区环绕穿过二仙桥（古拱桥）和众多的小桥向东南中里、下里方向流去。小桥、流水、古镇、人家，连同“十八罗汉拜观音”，演绎出一幅至善至美的水墨上里山水画卷。上里古镇景区环境分析生态旅游资源分析

一植被覆盖率及植物分布情况分析二动物分布情况分析自然气候环境分析

一气候带环境分析二温度相对湿度云层分布情况日照及降雨量分析三空气负离子及植物芬多精资源分析旅游舒适期分析历史文化旅游开发建设条件分析生态旅游资源分析上里具有世界罕见的生物生态旅游资源。上里所在的雅安市位于夹金山脉东坡被世界生物学界称之为“第四纪冰川时期古老生物的避难所”，是中国稀有种类和特有种类动植物（如大熊猫和珙桐等）保存最丰富的地区之一；上里地处川藏、川滇要道，是古南丝绸之路西线“牦牛道”的重要地段，也是茶马古道通衢，境内人类历史文化深厚，是世界茶文化的发祥地，是中国汉代文化的集大成地，具有非常丰富的自然生态旅游资源和人文生态旅游资源，各种资源分布广泛、相互交叠；上里具有优良的生态环境，城市空气质量达国家一级标准，地表水质达国家II类标准，生态旅游资源具有储量丰富、类型众多、文化多元和区位优势良好等特色。

一植被覆盖率及植物分布情况分析上里古镇景区森林覆盖率为50.79﹪,植被覆盖率逾82﹪，森林覆盖率名列四川省之冠，较全省森林覆盖率27.94﹪高出22.85﹪，较全国森林覆盖率18.21﹪高出32.58﹪。境内分布的植物约185科869属3000多种，其中木本植物(不含木质藤本)计97科890种。分布的国家一级重点保护植物有：珙桐、光叶珙桐、苏铁、四川苏铁、银杏、水杉、红豆杉、独叶草等8种，二级重点保护植物有：桫椤、四川红杉、油麦吊杉、巴山榧、圆叶玉兰、西康玉兰、厚朴、连香树、樟树、油樟、润楠、楠木、喜树、水青树、香果树、黄皮树、红椿、峨眉含笑、岷江柏木、梓叶槭、红豆树等21种。此外，雅安上里独特的兰花品种在世界上也很具魅力。

二动物分布情况分析境内有大熊猫、金丝猴、扭角羚、小熊猫、白唇鹿、黑颈鹤等国家保护的陆生野生兽类470余种，野生鸟类330余种。在1989年国家公布的一类重点保护野生动物中，陆生野生兽类有：大熊猫、金丝猴、云豹、豹、虎、雪豹、马麝、林麝、白唇鹿、扭角羚等10种；野生鸟类有：黑鹳、白尾海雕、胡兀鹫、雉鹑、绿尾虹雉、黑颈鹤等6种。二级保护动物中，陆生野生兽类有：藏酋猴、小熊猫、棕熊、黑熊、豺、黄喉貂、水獭、大灵猫、小灵猫、斑林狸、丛林狸、金猫、猞猁、水鹿、马鹿、斑羚、岩羊、鬣羚、弥猴等19种，1990年省政府公布的四川省重点保护野生动物中，雅安上里分布的有：赤狐、藏狐、香鼬、豹猫、毛冠鹿、大鼯鼠、小鸊鷉、黑颈鸊鷉、凤头鸊鷉、普通鸬鹚、绿鹭、董鸡、鹰鹃、普夜鹰、白喉针尾雨燕、红头咬鹃、灰胸薮鹛、横斑锦蛇、鲈鲤等19种。域内分布有89种野生鱼类，隶属于7目，15科。其中，国家Ⅱ级重点保护水生野生动物三种：川陕哲罗鲑（俗称“猫子鱼”）、大鲵（俗称“娃娃鱼”）、水獭；省重点保护水生野生动物10种（1990年公布：鲈鲤、岩原鲤、隐鳞裂腹鱼；2000年公布：异唇裂腹鱼、重口裂腹鱼、青石爬鮡、四川鮡、稀有鱼句鲫），特别是主产野生“雅鱼”，早已声名远扬。这是大自然赐予上里百姓的宝贵财富。

自然气候环境分析上里属于中亚热带湿润季风气候区，但由于地势高低差异很大，立体气候特征十分明显，这为境内生物具有丰富的多样性提供了气候保障，也为生态旅游提供了不可多得的气候资源。

雅安上上里(1971年年-2000年年)30年各各月月平平均均温度度和相相对湿湿度雅安上上里1971～～2000年年年平均均气温温和平平均相相对湿湿度(图a为年年平均均气温温，单单位为为℃，，图b为年年平均均相对对湿度度，单单位为为﹪)雅安上上里(1971年-2000年)30年各各月平平均温温度上里古古镇属属亚热热带湿湿润气气候，，据最最新的标标准气气候值值（1971～～2000年30年平均均气候候资料料）分分析，，雅安安上里里年平均均气温温为16.2℃℃，月月平均均温度度最高为为25.1℃，，30年最最高温温度为为27℃℃，夏夏季日日平均均温度度要比比成都都、重庆两两市低低6-8℃℃，夜夜晚温温度低低8-10℃℃.雅雅安上上里总总的气气候特特点是是：冬冬无严寒寒、夏夏无酷酷热、、气温温日较较差小小、四季分分明、、雨量量充沛沛、雨雨热同同步、、无霜期期长、、热量量充足足；春春季回回暖早早、秋季多多绵雨雨、冬冬季霜霜雪少少；全全年风风速小、、夜雨雨多、、雾霾霾少、、无沙沙尘天天气、气气象灾灾害轻轻。属属于具具备最最优良良人居环环境和和生态态旅游游气候候资源源的区区域之一一。云层层分分布布情情况况由全球球卫星星云图图观测测资料料算出出的全全球雨雨层云云气候候分布布图地处雅雅安市市北部部的上上里是是全球球层状状云气气候分分布最最高的的地区区，使使太阳阳紫外外线强度度大为为削弱弱，对对外出出旅游游十分分有利利；上上里的的空气气相对对湿度度常年年接近近于成人人表皮皮中的的水分分含量量，加加之温温度适适宜，，对人人的皮皮肤美美容十十分有有利。。日照风风速速情况况雅安市市各县县区1971～～2000年年年平均均日照照时数数和平平均风风速(图a为年年平均均日照照时数数，单单位为为小时时，图图b为为年平平均风风速，，单位位为米米/秒秒)在青藏藏高原原东坡坡以东东沿30°°附近近的中中国大大陆地地区比比较：：雅安安上里里1月月（冬冬季）），平均气气温和和平均均最低低气温温都是是最大大值区区，是是最暖暖地区区之一一；7月（（夏季季），，平均均气温和和平均均最高高气温温都是是最小小值区区，是是最凉凉地区区之一一；年年、1月（（冬））、4月（春））、7月（（夏））和10月月（秋秋）平平均气气温日日较差差都是是最小小值区区之一一，具具有国国内罕见的的“冬冬无严严寒、、夏无无酷暑暑、气气温平平和””的气气候资资源。。上里里每年年、冬冬、春春、夏和秋秋的平平均风风速为为0.7～～1.8m/s，是是外出出旅游游人体体感觉觉最为为“和和煦””的风风速。降雨量量及降降雨率率分析析雅安市市各县县区1971～～2000年年年平均均降水水量和和平均均夜雨雨率(图a为年年平均均降水水量，，单位位为㎜㎜，图图b为为年平平均夜夜雨率率，单单位为为﹪)上里所所处的的雅安安地区区的降降水极极为丰丰沛，，无论论是年年雨量量，还还是降降雨日日数，，都是是全球球大陆内内最多多地区区之一一，历历来素素有““天漏漏”和和“雨雨城””之称称，雅雅安虽虽然雨雨量大大、雨雨日多，，但全全市年年平均均夜雨雨率高高达72%～78%，是是“巴巴山夜夜雨””现象象最为为突出出的地地区，所所以，，“雅雅雨””虽多多，但但并不不妨碍碍旅游游观景景，如如烟如如丝的的“雅雅雨””反而而是雅雅安生态态旅游游的品品牌标标志，，丰沛沛的降降水造造就了了“水水墨上上里””的自自然景景观，，保障障了世世界独有有的珍珍稀动动植物物如大大熊猫猫、雅雅鱼、、珙桐桐、独独叶草草等的的生存存条件件，润润育了了举世世闻名的的“雅雅女””，所所以说说“雅雅雨””是雅雅安及及其上上里生生态旅旅游资资源之之魂。。空气负负离子子植植物物芬多多精资资源上里所所在的的雅安安市被被称之之为““天府府之肺”，，有““天然然氧吧吧”之之称。。尤其其是被人们们称之之为““中国国西部部生态态第一一镇”的上上里古古镇，，具有有优异异的空空气负负离子和植植物芬芬多精精资源源，对对于人人体健健康和长寿寿十分分有利利。植植被、、峡景景、溪溪流和古泉泉是上上里鲜鲜明的的地方方生态态特色色。景区内林木木葱郁，苍苍翠欲滴，，峰峦叠嶂，丘陵起起伏。雨后后在上里河河与白马泉的空气负负离子浓度度可达5万万个/cm3—6万个/cm3。这这样优异的的空气，当当然宜于人人的长寿。史料记记载，在上上里，唐、、清两朝都都曾出现过过九世同堂堂的家族，，康熙年间间，康熙皇皇帝还曾向九九世同堂的的陈氏家族族颁赐了““华夏第一一家”的金金匾。森林植物散散发出来的的挥发性物质即即植物精气气又称“芬芬多精”，，能杀死细菌、病病毒，有镇镇痛，驱虫虫，抗菌，，抗组胺，抗炎，，抗风湿，，抗肿瘤，，促进胆汁汁分泌，利尿，祛祛痰，降血血压，解毒毒，镇静，，止泻等作用。上上里古镇景景区植被覆覆盖率高达达82﹪，植物芬多多精资源位位四川省之之首，在全全国也位于前列，，其植物芬芬多精资源源的开发和和利用有着极其广广阔的前景景。旅游舒适期期分析月份123456789101112雅安市区月月平均BCMI等级级333455555443雅安上里月月平均BCMI等级级334455555543拉萨市月平平均BCMI等级233344444332成都市月平平均BCMI等级333455665543重庆市月平平均BCMI等级334556665543武汉市月平平均BCMI等级233456765533杭州市月平平均BCMI等级233455665533上海市月平平均BCMI等级233455665543上里的“旅旅游舒适期期”为270天，为为一类适宜宜旅游地区区，“旅游游最舒适期期”基本上都出出现在夏秋秋两季（5～10月月），达180天。。是“天造造的避暑胜胜地”。旅旅游气候资资源远比““上有天堂堂，下有苏苏杭”的杭杭州市还好好，和举世闻名的““春城”昆昆明市相当当。优于美美国新奥尔尔良、日本本鹿儿岛、、印度新德里、奥奥地利维也也纳、匈牙牙利布达佩佩斯、菲律律宾马尼拉拉等城市。。历史文化旅旅游开发建建设条件分分析漫步在上里里古镇景区区，小桥流流水引人入入胜：曾被被封侯的白白马泉还在在涌潮；白白马寺的钟钟声还在回回响；塔林林古墓还残残留当年圣圣地的香火火袅袅；双双节孝石牌牌坊展现了了封建思想想枷锁的沉沉重；九世世同堂的碑碑记表明，，上里自古古就是一个个颐人养人人，使人长长寿的地方方；韩家大大院那精雕雕细刻、气气势宏伟的的明清建筑筑群落积淀淀了别具一一格的建筑筑文化和民民俗风情。。上里的民民俗文化条条件主要表表现在以下下四个方面面：一白白马泉景区区二五五家文化三民民俗文化四茶茶马古道文文化白马圣泉孕孕育了上里里古镇的神神韵白马泉距古古镇核心区区4公里，，地处昔日日“南方丝绸绸之路”临临邛古道上上，是大自自然鬼斧神工工造就的奇奇特天然恒恒温间歇泉。该泉始始建于唐贞贞观元年（（公元627年），池池潭长6.25米，，宽5.96米，深深2.12米米，泉池四四周潭壁用用板石而砌砌，涌泉处突出出一自然巨巨石刻“龙龙马”浮雕雕，临水面面刻有直径径20厘米米的“龙洞洞”二字，，潭壁处有有一出水隧隧洞，两边边各有一垂垂带石阶伸伸入潭中，，连接一小小石桥。宋宋代敕封为为“渊泽侯侯”。宋乾乾道元年丁丁玄（公元元1165年），因因川西南连续续三年大旱旱，附近州州县官民到此求雨。。巧遇泉池池涨潮，随随之风云交加，天降降甘露，解解除旱情，，禾苗反青，奏章上上述，封泉泉池为“渊渊泽侯”。。成为附近州州县（嘉盾盾邛雅）之之圣地。每岁州县县官民和过过往商贾士士庶皆到此朝圣，，一千三百百多年来，，庙宇屡有兴废，，至今仍保保其秀丽的的景色。白马泉又又名“龙渊渊”，《蜀蜀中名胜记》曰：：“雅州北北四十里，，山谷中涌泉，深深不可测，，一日三潮潮，风浪如雷，昔昔日白马出出没田野间间，云涌之覆没，，名曰白马马泉”。白白马泉是一一涨潮无规规律的间歇歇泉，明弘弘治十八年年（1505年）雅州州牧黄大中中“白马泉泉碑”上记记述了泉水水涨潮的自自然景观,“或一日一至，，或日三、、五至焉，，或竟日连连旬不至，，至则没测测其来，退退则没知其其去，盖有神神灵而使之之自然，其其异也如此此”，实为为今古奇观观。涨潮潮时，泉水水便从潭壁壁石缝和和“龙马马”浮雕雕下洞口口溢出，，水势越来来越大，，渐成喷喷涌之势势，水涌涌满潭，，淹没两边边阶梯，，由内向向外溢出出，流经经出水隧隧洞，形成成小溪。。退潮时时，水位位节节下下降至“龙马””浮雕下下刻有““龙洞””之“洞洞”字，，洞口便发发出“得得得”的的响声，，犹如骏骏马奔驰驰的马蹄声声，美妙妙悦耳，，十分离离奇。白马泉水水质特好好，经有有关部门门多次取取样化验验证明，，白马泉泉水系优优质无菌菌饮用水，，水中含含有大量量对人体体健康长长寿的数数十种微微量元素素，尤以以低高钙钙为佳，长长期饮用用，对高高血压和和心血管管病人有有一定的的防治作作用。所所以明代代诗人赞为为“甘露露”。根根据史籍籍和泉池池边的碑碑刻记载载，白马马泉唐以以前为道道教玄观，，道家用用泉水炼炼丹，为为民治病病，今境境内尚存存有药王王塔，塔塔上一付付对联为：：“百千千万转修修君子，，一十七七世为大大夫”。。白马马圣泉喷喷涌的涓涓涓细流自自北向南南沿途汇汇集了周周边峡谷谷的众多多溪流，，形成了了上里河河，孕育育了上里古古镇天地地灵气和和神韵，，白马圣圣泉是““上里的的命脉””、“上上里之魂”，也也是后来来开发者者取之不不尽、用用之不竭竭的生态态之源。。五家文化化五家文化化是上里里民俗文文化的主主要内容。发发展到明明清时期期，上里里镇内主要以以韩、杨杨、陈、、张、许许五大家族各各自称霸霸一方，，因此这这里又叫“五五家口””。至至今仍流流传着这五大大家族各各自的千千秋伟业业，即：杨家家的顶子子（官宦宦世家））、韩家的银银子（经经商钱多多）、陈陈的谷子子（粮田田众多））、许家家的女子子（靓丽丽娴淑）、张张家的碇碇子（习习武设镖镖）。目前古镇镇景区内内仍残留留五大家家族的建筑院落落。五家家文化亦亦是上里里古镇的一个靓靓点。民俗俗文文化化上里民俗俗文化是是历史多多元文化化的融合结结晶。据据史书记记载，上上里古镇在在汉代以以前为青青衣羌人人领地，汉汉至隋归归严道县县管辖，，隋末唐初初曾一度度隶属临临邛郡，，尔后归雅雅州府。。古时的的西蜀称称“西南夷夷”，为为开发这这片宝地地从先秦到到明清间间，曾有有几次大大规模的移移民活动动，如秦秦灭赵国国后，徒赵赵国臣来来巴蜀，，汉代迁迁楚国臣民民来青衣衣，明末末清初又又一次大大规模的的湖广填填四川移移民。上上里早期期为民族聚集区区，民族族中主要要以本地地土著的的巴蜀民民族———青衣羌羌人为主主。由于于南方丝绸之路路的不断断繁华，，常有外外地民族族来此定定居，他他们带来来了先进进的中原原文化、、境外文化化、民族族文化、、西域文文化同当当地文化化融合成成了自己己独特的的上里文文化。茶马古古道道文化化茶马古道道文化的的孕育，，使上里里在明末末清初盛盛极一时时。上里里古名称“罗罗绳”，，地外川川藏、川川滇要道道，是古古代南方方丝绸之之路上“牦牛牛之道””重要的的官方驿驿站，又又是唐蕃蕃古道上上的重要要边茶关隘和和茶马司司所在地地。明末末清初，，这里更更是远近近驰名。。目前，古茶茶马驿道道之遗迹迹古镇区区域内处处处可见见。上里古镇镇景区开开发建设设指导思思想与规规划原则则一上里里古镇景景区开发发利用建建设指导导思想以生态休休闲旅游游理论为为基础，，以避暑暑休闲旅旅游为支支撑，利利用先进进的科研研成果，把第第二房产产（旅游游房产））和避暑暑休闲旅旅游康康体保保健紧密密结合，，在充分保护和和利用生生态旅游游资源的的基础上上，把上上里古镇镇建设成成高品质质国际化化的避暑休闲闲旅游目目的地和和居住地地。以一一流的规规划、一一流的设设施和一一流的管管理服务天下下休闲旅旅游者和和居住者者。二规规划建设设原则一突突出“生生态环境境”。生生态环境境是上里里古镇最最重要的的特性和和资源，，现有的的植被和水水源必须须严格保保护保留留。为保保护核心心景区的的生态环环境，特特别是水水源，必须把区区域内的的所有农农民住户户，搬迁迁至安置置新区。。项目建建成后即即是一个个森林山水型的的生态康康体休闲闲中心渡渡假区。。二体体现“以以人为本本”。充充分发挥挥上里古古镇景区区独特的的气候特特点,以以及与成成都重庆两地地的温差差(夏季季比成都都重庆庆两市低低6--8度,夜晚低低8--10度度),建建设养生生保健居住住区保保健疗养养医院和和康乐中中心等生生态保健健设施与与避署度度假设施施，为四四川省会城城市成都都和重庆庆直辖市市的中高高端消费费人群提提供避暑暑休闲的的第二住住宅，顺应社会会发展趋趋势，满满足人们们生活需需求。具具体设施施和环境境景观处处理依据据人的行为规律律，结合合原有及及环境特特征，以以人工之之巧，得得自然之之利，合合使用之之途。三遵遵循“因因地制宜宜”。景景区内植植被丰茂茂，而黄黄茅溪沟沟口东南南侧地块块用地，，地形起伏伏较大，，规划布布局及景景观设计计必需紧紧密结合合场地情情况，以以平衡保保留、改变利用用等方式式，达到到合理布布局规划划。四凸凸现“避避暑特色色”。““山水生生态保健健”是项项目的核核心理念念，项目目设置与与环境景观观营造都都要突出出这个特特征。上里古镇镇开发建建设条件件分析一古古镇景区区旅游开开发现状状二旅旅游收入入及游客客数量统统计三旅旅游者及及旅游目目的性分分析古镇景区区旅游开开发现状状为了保证证雅安经经济的可可持续发发展，雅雅安市委委、市政政府制定定了围绕绕一个目目标，加快快一个进进程、加加速“四四轮驱动动”、培培育两个个增长点点、构建建一个条条经济发展展高速路路的“11421”发发展战略略。旅游游发展是是雅安经经济发展展“四轮轮驱动”的的一个轮轮子。为为此，雨雨城区委委、区政政府于2005年以第第三届四四川旅游发展大大会在雅雅召开为为契机，，加大了了古镇开开发建设设力度，，投入3500余万元资金，，完成建建设项目目18个个，开发发建设区区域1.5平方方公里，，开发利利用面积积2250多多亩亩，，规规划划建建设设区区域域内内游游览览道道路路里里程程5000多多米米。。完完成成了了上上里里古古镇镇旅旅游开开发发的的第第一一期期工工程程，，展展现现了了白白马马泉泉、、红红军军碑碑刻刻、、古古桥桥牌牌坊坊、、民民居居大大院院、、田园园风风光光、、小小桥桥流流水水、、古古镇镇人人家家等等一一些些风风景景名名胜胜。。新新建建餐餐馆馆42家家，，小小吃吃店13家家，，住住宿宿客客栈栈48家家，，（（约约2000个个床床位位）），，商商品品销销售售49家家，，旅旅游游商商品品9家，，已已初初步步行行成成了了一一定定的的低低水水平平接接待待能能力力.目前前古古镇镇景景区区的的主主要要问问题题:优优异异的的生生态态休休闲闲避避暑暑环环境境条条件件与与接接待待能能力力的的矛矛盾日日益益尖尖锐锐突突出出.在在尚尚未未深深度度宣宣传传推推广广的的前前提提下下,近近两两年年来来,景景区区对对前前来来避避暑休休闲闲的的旅旅游游者者的的滞滞流流居居住住需需求求,根根本本无无法法满满足足,前前来来避避暑暑的的游游客客必必须须提提前半半月月预预定定客客房房,才才有有满满足足需需求求的的可可能能.供供求求矛矛盾盾严严重重,接接待待能能力力明明显显不不足足,是开开发发建建设设上上里里古古镇镇需需要要解解决决的的首首要要问问题题.旅游游收收入入及及游游客客数数量量统统计计据不不完完全全统统计计：：至至2005年年10月月，，上里里古古镇镇第第一一期期开开发发竣竣工工，，正正式式对外外开开放放至至年年底底，，共共接接待待游游客客19.3万万人人次次，，门门票票收收入入10.8万万元元,旅游游综综合合收收入入7720万万元元。。2006年年上半半上上统统计计，，游游客客数数量量达达到到31.2万人人次次,旅旅游游综综合合收收入入达达1.56亿亿元人人民民币币。。结结至至2007年年10月月，，游游客数数量量已已达达42.3万万人人次次，，旅旅游游综综合收收入入达达2.38亿亿元元人人民民币币。。旅游游者者及及旅旅游游目目的的性性分分析析上里里古古镇镇游游客客目目的的分分析析图图上上里里古古镇镇夏夏季季游游客客目目的的分分析析图图客源源以以成成都都、、重重庆庆、、绵绵阳阳、、广广元元、、南南充充和和雅雅安安本本地地游游客客为为主主，，陕陕西西、、河河南、、湖湖北北、、湖湖南南、、贵贵州州和和云云南南亦亦有有少少数数游游客客夏夏天天前前来来上上里里古古镇镇避避暑暑度度假假。。从旅旅游游的的目目的的性性来来分分析析：：前前来来避避暑暑度度假假约约占占50%，，观观光光约约占占35%，，写写生生采采风约约占占15%。。而而在在夏夏季季，，避避暑暑游游客客达达75%以以上上，，其其主主要要以以自自助助旅旅游游为为主主，，很少少有有旅旅行行社社组组团团经经营营。。上里里古古镇镇与与成成都都周周边边城城市市(两两小小时时生生活活圈圈)土地地征征用用价价格格比比较较上里里古古镇镇旅旅游游景景区区75.8平平方公公里里内内可可开开发发利利用用的的土土地共共有有25000多多亩亩,首首期期开开发的的约约3000亩亩土土地地,在在征征用用土地地价价格格上上远远远远低低其其它它成成都周周边边区区县县.价价格格在在10万万元元/亩亩,如如:成成都都东东面面的的龙龙泉泉东东山国国际际平平均均价价格格在在160万万元元/亩亩;西西面面的的都都江江堰堰青青城城后后山平平均均价价格格在在260万万元元/亩亩;南面面的的黄黄龙龙溪溪旅旅游游风风景景区区平均均价价格格在在100万万元元/亩亩.上里里古古镇镇预预计计售售价价与与成成都都周周边边城城市市(两两小小时时生生活活圈圈)平均均销销售售价价格格比比较较上里里古古镇镇景景区区开开发发建建设设方方案案分分析析一古古镇镇核核心心区区和和白白马马泉泉景景区区一一期期建建设设项项目目（（征征用用土土地地约约3000亩亩））预计计投投资资3亿亿元元人人民民币币，，征征用用土土地地价价格格为为12万万元元/亩亩。。二古古镇镇核核心心区区商商业业街街及及景景观观建建设设（（征征用用土土地地约约300亩亩））预计计投投资资1亿亿元元人人民民币币。。三旅旅游游房房产产开开发发项项目目（1））征征地地2500亩亩，，地地价价12万万元元/亩亩。。（2））休休闲闲避避署署公公寓寓用用地地1300亩亩，，按按0.7的的容容积积率率修修建建，，总建建筑筑面面积积60万万㎡㎡，，预预计计售售价价2200元元——2800元元/㎡㎡。。（3））独独栋栋别别墅墅用用地地600亩亩，，按按0.5的的容容积积率率修修建建，，总建建筑筑面面积积20万万㎡㎡，，预预计计售售价价4200元元——4800元元/㎡㎡（4））连连排排别别墅墅用用地地600亩亩，，按按0.6的的容容积积率率修修建建，，总建建筑筑面面积积24万万㎡㎡，，预预计计售售价价3000元元——3600元元/㎡㎡。。四产产权权分分时时度度假假酒酒店店项项目目(征征用用土土地地约约200亩亩)预计计用用地地200亩亩。。总总投投资资1.2亿亿元元，，总总建建筑筑面面积积4.5万万㎡㎡，，旅旅游游客客房房900间间。经济效益益分析一休休闲避暑暑公寓收收益分析析二独独栋别墅墅收益分分析三连连排别墅墅收益分分析休闲避暑暑公寓收收益分析析（1）建建筑总成成本:7.86亿元元人民币币{260元/㎡㎡（地价价）+800元元/㎡（（建安））+200元/㎡（配配套）+50元/㎡㎡（税））}X60万㎡=1310元/㎡X60万㎡=7.86亿亿元（2）销销售总总收入:15亿元人人民币（以2500元元/㎡均均价计算算）2500/㎡X60万㎡㎡=15亿亿元（3）销销售总总收益:7.14亿亿元人民民币13亿元元–7.86亿元元=7.14亿亿元独栋别墅墅收益分分析（1）建建筑总成成本:3.32亿元元人民币币{360元/㎡㎡（地价价）+1000元/㎡㎡（建安安）+250元/㎡（（配套））+50元/㎡（税税）}X16万㎡㎡=1660元元/㎡X20万㎡㎡=3.32亿亿元（2）销销售总总收入:9亿亿元人民民币（以4500元元/㎡均均价计算算）4500/㎡X20万㎡㎡=9亿元元（3）销销售总总收益:5.68亿亿元人民民币9亿元––3.32亿元=5.68亿亿元连排别墅墅收益分分析（1）建建筑总成成本:3.36亿元人人民币{300元/㎡㎡（地价价)+800元元/㎡（（建安））+250元/㎡（（配套））+50元/㎡(税税)}X21万㎡㎡=1400元元/㎡X24万㎡㎡=3.36亿亿元（2）销销售总总收入:7.92亿亿元人民民币（以3300元元/㎡均均价计算算）3300元/㎡㎡X24万万㎡=7.92亿亿元（3）销销售总总收益:4.56亿亿元人民民币7.92亿元––3.36亿元=4.56亿亿元土地整理理项目收收益一土地地整理成成本:12万万/亩(加配套套)二土地地整理面面积:2万亩亩三挂牌牌上市价价格:30万/亩(预预计挂牌牌上市均均价)四上激激土地出出让金:扣除成成本后土土地出让让价格的的30%五土地地整理利利润:25.2亿元元人民币币={(挂