企业所得税汇算清缴概述-讲义课件

企业所得税汇算清缴概述6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯第一讲企业所得税汇算清缴概述一、企业汇算清缴的概念与企业范围（一）企业所得税汇算清缴：是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内（或实际经营终止之日起60日内），依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。1.主体：纳税人——企业和其他取得收入的组织；2.依据：纳税人应当按照企业所得税法及其实施条例和企业所得税的有关规定，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额。3.程序：（1）自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额；（2）根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定本纳税年度应补或者应退税额；（3）如实、正确填写企业所得税年度纳税申报表及其附表；（4）向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料并结清全年企业所得税税款。4.时间要求：纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内。企业所得税汇算清缴概述6、法律的基础有两个，而且只有两个……1第一讲企业所得税汇算清缴概述

一、企业汇算清缴的概念与企业范围

（一）企业所得税汇算清缴：是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内（或实际经营终止之日起60日内），依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。第一讲企业所得税汇算清缴概述2

1.主体：纳税人——企业和其他取得收入的组织；2.依据：纳税人应当按照企业所得税法及其实施条例和企业所得税的有关规定，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额。3.程序：（1）自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额；（2）根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定本纳税年度应补或者应退税额；（3）如实、正确填写企业所得税年度纳税申报表及其附表；（4）向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料并结清全年企业所得税税款。4.时间要求：纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内。1.主体：纳税人——企业和其他取得收入的组织；3

（二）企业汇算请教的企业范围：

1.按经营期限分：（1）凡在纳税年度内从事生产、经营（含试生产、试经营）（2）在纳税年度中间终止经营活动的企业；以上企业都是企业所得税汇算清缴的纳税人。2.按征税方式分：（1）查账征收所得税的企业；（2）核定征收中定率征收所得税的企业。（二）企业汇算请教的企业范围：4

二、纳税人的责任1.纳税人需要报经税务机关审批、审核或备案的事项，应按有关程序、时限和要求报送材料等有关规定，在办理企业所得税年度纳税申报前及时办理。含减免税、资产损失等。2.纳税人应当按照企业所得税法及其实施条例和企业所得税的有关规定，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额，如实、正确填写企业所得税年度纳税申报表及其附表，完整、及时报送相关资料，并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。3.纳税人未按规定期限进行汇算清缴，或者未报送《管理办法》规定资料的，按照税收征管法及其实施细则的有关规定处理。二、纳税人的责任5

三、纳税人的权利

1、延期申报权：2、重新申报权：3、结清税款权：4、延期缴款权：

《征管法》第31条：纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳税款，但是最长不得超过三个月。三、纳税人的权利6

四、纳税人汇算清缴报送的资料

（1）企业所得税年度纳税申报表及其附表；（2）财务报表；（3）备案事项相关资料；（4）总机构及分支机构基本情况、分支机构征税方式、分支机构的预缴税情况；（5）委托中介机构代理纳税申报的，应出具双方签订的代理合同，并附送中介机构出具的包括纳税调整的项目、原因、依据、计算过程、调整金额等内容的报告；

四、纳税人汇算清缴报送的资料7

（6）涉及关联方业务往来的，同时报送《中华人民共和国企业年度关联业务往来报告表》；（7）主管税务机关要求报送的其他有关资料。纳税人采用电子方式办理企业所得税年度纳税申报的，应按照有关规定保存有关资料或附报纸质纳税申报资料。（6）涉及关联方业务往来的，同时报送《中华人民共和国8

五、跨地区经营汇总纳税企业的汇算清缴实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人，由统一计算应纳税所得额和应纳所得税额的总机构，按照上述规定，在汇算清缴期内向所在地主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报，进行汇算清缴；分支机构不进行汇算清缴。应将分支机构的营业收支等情况在报总机构统一汇算清缴前报送分支机构所在地主管税务机关。总机构应将分支机构及其所属机构的营业收支纳入总机构汇算清缴等情况报送各分支机构所在地主管税务机关。“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”

五、跨地区经营汇总纳税企业的汇算清缴9六、合并纳税企业的汇算清缴经批准实行合并缴纳企业所得税的企业集团，由集团母公司（简称汇缴企业）在汇算清缴期内，向汇缴企业所在地主管税务机关报送汇缴企业及各个成员企业合并计算填写的企业所得税年度纳税申报表，本办法规定的有关资料及各个成员企业的企业所得税年度纳税申报表，统一办理汇缴企业及其成员企业的企业所得税汇算清缴。成员企业向汇缴企业报送的上述资料，应经成员企业所在地的主管税务机关审核。六、合并纳税企业的汇算清缴10

七、主管税务机关的审核（一）纳税人企业所得税年度纳税申报表及其附表与企业财务报表有关项目的数字是否相符，各项目之间的逻辑关系是否对应，计算是否正确。（二）纳税人是否按规定弥补以前年度亏损额和结转以后年度待弥补的亏损额。（三）纳税人是否符合税收优惠条件、税收优惠的确认和申请是否符合规定程序。七、主管税务机关的审核11（四）纳税人税前扣除的财产损失是否真实、是否符合有关规定程序。跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人，其分支机构税前扣除的财产损失是否由分支机构所在地主管税务机关出具证明。（五）纳税人有无预缴企业所得税的完税凭证，完税凭证上填列的预缴数额是否真实。跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人及其所属分支机构预缴的税款是否与《中华人民共和国企业所得税汇总纳税分支机构分配表》中分配的数额一致。（六）纳税人企业所得税和其他各税种之间的数据是否相符、逻辑关系是否吻合。（四）纳税人税前扣除的财产损失是否真实、是否符合有关规定12第二讲试决算技巧在汇算清缴中的应用试决算是企业在会计年度结束前的1～2个月，为全面检查各项财务指标完成情况，采用会计决算的程序、方法、报表格式而作的一次阶段性会计决算。一、试决算的目的1.根据年度预算指标检查收入、成本、费用、税金、利润等指标实际完成情况，找出差距，分析原因，采取有效措施，确保企业年度预算的全面完成。2.利用各项财务指标，分析企业的偿债能力、获利能力、资产利用效率、现金流量等，并与预算指标比较，找出差距，采取必要措施，力争使全年各项指标更加完美。第二讲133.结合预算指标完成进度，检查各项纳税指标的完成情况，进行一次决算前的纳税自查，检查2009年度与本年度有无漏缴、多缴税款，分析、预测年末前有无纳税筹划的可能性，力争在不违反税法的情况下，规避纳税风险，使企业全年综合税负最小。4.进行资产全面盘点，为申报资产损失准备能够证明资产损失确属已实际发生的合法证据，包括：具有法律效力的外部证据、具有法定资质的外部机构的经济鉴证证明和特定事项的企业内部证据。5.分析本年度预算指标预计完成情况，总结经验教训，预测下年，为下年度的预算编制提供充足的依据。3.结合预算指标完成进度，检查各项纳税指标的完成情况14

二、试决算前的准备工作1．与开户银行进行帐务核对，是否笔笔对应、金额相符。2．对企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等各种其他货币资金进行核对，对交易事项已结束的各种其他货币资金结余款项，及时收回到企业基本帐户。3．盘点库存现金，检查帐款是否相等，有无白条抵库。4．清查企业的结算款项，包括应收款项，应付款项，应交税金等是否确实存在，与对方单位的债权、债务金额是否核对一致。有无企业股东长期占用企业资金的情况。二、试决算前的准备工作155．对应收款项各债务人的财务状况、信用记录进行评价，并结合帐龄分析，分析结算风险，对账龄超过三年、确已收回无望、符合坏帐核销标准的应收款项，应准备核销必备资料，按程序申报为坏账损失。对帐龄超过三年的应付款项，积极与债权人联系，如果确实无法支付，应作为因债权人原因确实无法支付的款项确认当年收入。6．盘点原材料、在产品、自制半成品、库存商品、周转材料、低值易耗等各项存货是否帐实一致，对盘亏、盘盈、报废、积压的存货按规定程序申报处理。7．各项投资资产是否确实存在，是否已经减值，投资收益的计量和确认是否符合会计制度的规定。5．对应收款项各债务人的财务状况、信用记录进行评价，16

8．对房屋及建筑物、机器设备、运输工具等各项固定资产进行盘点，对盘盈、盘亏、损毁、报废的固定资产按规定申报处理。9．对工程物资进行盘点核实，检查在建工程的实际发生额与帐面记录是否一致，库存工程物资帐实是否相符，有无盘亏、变质、损失等情况，对需要报损的工程物资准备必要的资料，准备申报损失。10．请技术人员对无形资产的价值进行评估，对已减值和已无使用价值的无形资产做出书面鉴定，为无形资产报损准备资料。8．对房屋及建筑物、机器设备、运输工具等各项固1711．与贷款银行核对借款余额并复核银行计息清单的正确性，检查有无多计、漏计的利息。12．核对应付债券，检查余额是否正确，已付或应付利息计算是否正确，有无漏计的应付利息。13．检查固定资产折旧计提情况，无形资产、长期待摊费用摊销情况，对漏计折旧、漏计摊销的予以补提、补计。11．与贷款银行核对借款余额并复核银行计息清单的正确18

三、试决算的方法1．在试决算日（一般选在10月末或11月末）根据会计账簿记录编制资产负债表、利润表、现金流量表，在此基础上编制企业所得税纳税申报表。2．预计试决算日至年末各项财务指标增减变化情况，各项损益指标完成情况，测算纳税指标完成情况，现金流入流出的可能性，编制试决算日至年末的预计资产负债表、预计利润表、预计现金流量表、预计企业所得税纳税申报表。3．根据1、2两项诸指标，编制全年预计资产负债表、全年预计利润表、全年预计现金流量表和全年预计企业所得税纳税申报表。三、试决算的方法194.与年度预算指标比较，找出差异，分析原因，探讨在年末前全面完成预算指标的可能性。

5．分析年度纳税筹划方案预计完成情况，研究制订年末前进行纳税筹划应采取的具体措施。对漏缴税、误交税情况进行补正。6．对试决算前不符合会计制度和税法的业务进行调帐处理。有一点要注意，试决算时只作表不结账（即不要结月计、累计），把应进行调帐处理的业务解决在试决算的当月。7．提出强有力的措施，对试决算到年末前的生产经营业务进行严格控制，确保预算指标和纳税筹划指标的全面完成。四、对2009年企业所得税纳税情况进行复查、补正4.与年度预算指标比较，找出差异，分析原因，探讨在年20

第三讲流转税改革对房地产业纳税的影响第一节增值税改革对房地产业纳税的影响一、房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择《增值税暂行条例实施细则》：年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税；非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规么纳税人。二、税率与应纳税额的计算

1、征收率：小规模纳税人增值税征收率为3％。第三讲流转税改革212、应纳税额的计算小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额＝销售额×征收率

3、销售额的计算小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）2、应纳税额的计算224、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税

财税[2009]9号：（1）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按2％征收率征收增值税。

“已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。（2）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3％的征收率征收增值税。4、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税23

例2－1、某房地产公司2006年3月购入2台运货车，每台车单价200000元，增值税税率17％，货车折旧年限为5年。为了提高运输能力，更新车辆，2009年4月公司将这两台汽车出售，每台售价60000元，应如何缴纳增值税。5、房地产企业处理废旧物资怎样纳税例2－2、甲房地产公司开发的A小区已经竣工，在清理施工现场时，将建筑废旧物资变卖，收入110000元，缴纳了营业税5500元。这样纳税对么？

例2－1、某房地产公司2006年3月购入2台运货24第二节营业税改革对房地产业纳税的影响一、关于营业税“境内、境外”的判断在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：（1）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；（2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内。（3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；（4）所销售或者出租的不动产在境内。第二节营业税25财税[2009]111号：

1、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。2、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的《营业税暂行条例》规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。财税[2009]111号：26

例2－3、甲建筑施工企业2009年在境内从事建筑安装劳务取得营业收入5000万元。承包A国建筑工程，取得劳务收入1000万美元（美元对人民币汇率为6.80元），计算该公司2009年应交营业税额。境内建筑劳务应交营业税额＝5000×5％＝250（万元）境外建筑劳务折合人民币＝6.80×1000万＝6800（万元）但是，此项建筑劳务属于境内单位或者个人在中华人民共和国境外提供建筑业劳务，免征营业税。所以，该公司2009年应交营业税额为250万元。例2－3、甲建筑施工企业2009年在境内从事建27

（四）对跨年度老合同实行营业税过渡政策：

财税[2009]112号规定：

跨年度老合同涉及的境内应税行为的确定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外汇转贷及其他营业税应税行为营业额的确定，按照合同到期日和2009年12月31日(含12月31日)孰先的原则，实行按照原《营业税暂行条例》及实施细则与相关规定执行的过渡政策。——境内境外的判断、营业额

上述跨年度老合同涉及的税率、纳税义务发生时间、纳税地点、扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等其他涉税问题，自2009年1月1日起，应按照新条例和新细则的规定执行。文到之前纳税人已缴、多缴、已扣缴、多扣缴的营业税税款，允许从其以后的应纳税额中抵减或予以退税。（四）对跨年度老合同实行营业税过渡政策：28

例2－4、2009年3月15日，某房地产公司委托A国的设计院进行开发小区的设计，按合同规定支付设计费100万美元。A国设计院在我国境内没有代理机构，该公司应当代扣营业税和外国公司的企业所得税。已知当天美元与人民币的汇率中间价为6.8373。应当代扣营业税＝6.8373×1000000×5％＝341,865元代扣预提所得税＝6.8373×1000000×10％＝683,730元假设：（1）如果合同是2008年8月26日签订，合同到期日为2009年6月30日。——上述扣缴应予退税。（2）合同到期日为2010年2月28日，实际付款日为1月21日例2－4、2009年3月15日，某房地产公司29

二、自建房产自用是否缴纳营业税？

例2－5、山东省某市一个房地产企业，由于业务发展的需要，2008年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价1900万元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税。经评估机构评估，公允价格为2800万元，缴纳营业税及附加154万元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问，对么？

30《细则》第五条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：

（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。《细则》第五条纳税人有下列情形之一的，31三、价外费用怎样缴纳营业税财税[2003]16号：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。《条例》第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

三、价外费用怎样缴纳营业税32

（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。[讨论]：1、“营业外收入”交营业税么？2、企业“主营业务收入”金额与《营业税纳税申报表》的“应税营业额”完全相等么？（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，33

3、关于价外收费营业税与所得税的差异营业税的规定价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。企业所得税的规定企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。3、关于价34

四、混合销售的税种选择（一）混合销售：一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。（二）混合销售适用税种的判定：

1、销售单位的性质2、销售额占交易额的比重：年销售额年销售额＋年营业额

＜50％四、混合销售的税种选择＜50％35

（三）特殊形式的混合销售纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：

（1）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。（三）特殊形式的混合销售36

五、兼营行为如何纳税（一）兼营营业税的不同税目

《条例》第三条纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务(简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（统称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。（二）兼营营业税的应税劳务和增值税的货物销售《细则》第八条纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。

五、兼营行为如何纳税37六、企业承包、承租经营纳税人的确定原细则规定：企业租赁或承包给他人经营的,以承租人或承包人为纳税人新细则规定：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。

六、企业承包、承租经营纳税人的确定38

七、甲供材料政策的变化（一）原《细则》第18条：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业,无论与对方如何结算,其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业,凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的,其营业额应包括设备的价款在内。注意：营业税的计税基数是营业收入，而不是施工成本。

七、甲供材料政策的变化39

例3－6、甲房地产公司将一项开发工程出包给乙建筑施工公司，合同采取甲供钢材的承包方式，乙方现场领用。根据当地建委规定，各项取费标准如下：材料价差3％，临时设施费2％，法定税金4％，法定利润3.5％，管理费2.5％，计15％。该工程决算：直接费1000万元（其中钢材预算价格200万元），各项取费150万元，包工包料结算价格为1150万元。由于甲方供钢材，实际结算价款为950万元。乙公司开具发票950万元，请计算乙公司应交营业税税额；甲公司钢材采购成本220万元，怎样计入“开发成本”？

例3－6、甲房地产公司将一项开发工程出包给乙建筑施40建筑安装工程计税营业额计算示意图工程施工：1.人工费2.材料费3.机械使用费4.施工间接费

工程结算（售价）1.直接费＝工程量×预算定额（人工费、材料费、机械使用费）工程结算价款2.各项取费：按直接费一定比例计取材料价差、临时设施费、长途搬迁费法定税金、法定利润、社保统筹、管理费用

计税营业额包工包料甲供材料包工包料保设备计税营业额＝按包工包料方式计算的工程结算价款工程价款结算办法施工企业会计制度建筑安装工程计税营业额计算示意图工程施工：工程结算（售价）41（二）财税[2003]16号：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。计税营业额＝工程结算价款－设备价款（二）财税[2003]16号：通信线路工程和输送管道42（三）新《细则》第16条：除提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。要点：

1、建筑业的纳税人？建筑施工企业。2、建筑劳务划分为：装饰性建筑劳务、非装饰性建筑劳务。3、非装饰性建筑劳务的甲供材料也要征营业税，但是，材料费是指定额材料费，动力价款是指定额机械费。

4、装饰性建筑劳务计税营业额不包括甲供材料。5、甲供设备不征营业税。

（三）新《细则》第16条：除提供建筑业劳务的同时销43例3－7、A企业新建一栋写字楼，楼内配电梯、中央空调等设备。设计概算为3000万元，其中设备价款400万元。请问，在工程出包时，应当怎样签订合同对A企业有利？包工包料包设备应交营业税＝30000000÷（1＋3％)×3％＝873786元甲方提供设备应交营业税＝[30000000÷（1＋3％)－4000000]×3%＝753786元差额＝873786－753786＝120000元例3－7、A企业新建一栋写字楼，楼内配电梯、中央空调44（四）装饰劳务的清包工以清包工形式提供的装饰劳务：是指工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。财税[2006]114号规定：纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。非装饰性建筑劳务——含甲供材料装饰性建筑劳务——不含甲供材料第16条建筑劳务（四）装饰劳务的清包工第16条建筑劳务45

例3－8、甲房地产开发公司在开发别墅100套，准备精装修后出售，根据设计图纸计算，装修直接成本需要1980万元。其中材料费占60％，采取何种出包方式，可以减少对装修工程的营业税支出？包工包料乙方计提营业税额＝1980×3％＝59.4万元清包工乙方计提营业税＝1980×40%×3％＝23.76万元节税＝59.4－23.76＝35.64万元讨论：怎样减少装饰材料的浪费？例3－8、甲房地产开发公司在开发别墅100套，46

八、利用新《条例》降低税基的方法（一）交通运输业计税营业额＝全部价款和价外收费－支付其他单位的运费（二）旅游业计税营业额＝全部价款和价外收费－代旅游者支付的宿费、餐费、交通费、门票－支付给其他企业的旅游费（三）建筑施工业计税营业额＝全部价款和价外费用－支付其他的单位分包款

八、利用新《条例》降低税基的方法47（四）金融保险业的金融商品买卖业务计税营业额＝卖价－买价（五）劳务公司计税营业额＝全部价款－转付的工资和职工福利费－“五险一金”－其他费用（六）物业公司计税营业额＝全部收入－代业主支付的水、电、燃气费－代承租者支付的水、电、燃气费、房屋租金（四）金融保险业的金融商品买卖业务48（七）邮政电信业计税营业额＝全部收入－支付给合作方的价款（八）广告代理业计税营业额＝全部收入－支付给其它广告公司或广告媒体的广告发布费（九）销售不动产、转让土地使用权计税营业额＝全部收入－购置（受让）原价或抵债作价（十）金融企业代收费用计税营业额＝全部收入－支付给委托方的价款（七）邮政电信业49

九、土地一级开发怎样纳税？总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。计税营业额＝全部收入－代委托方支付的拆迁补偿费九、土地一级开发怎样纳税？50

十、合法有效凭证：（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；

十、合法有效凭证：51

（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。《国家税务总局关于企业销售未取得发票的抵债不动产和土地使用权征收营业税问题的批复》（国税函[2005]77号）：合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。52

十一、救市政策：个人售房营业税的优惠（财税[2009]157号）自2010年开始：（1）普通标准住宅：不足5年，差额征税；超过5年免税。（2）非普通标准住宅：不足5年全额征税；超过5年差额征税个人购房优惠：（财税[2008]137号）：自2008年11月1日起：1.对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。2.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。十一、救市政策：53第四讲土地增值税新政对房地产业纳税的影响

1、2010年4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）2、2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文）；

3、2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）；

4、2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）；5、2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号）；第四讲土地增546、2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）；

7、2009年5月20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）；8、2010年5月19日，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号）；9、2010年5月25日，国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）。6、2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征55第一节土地增值税法规解读

一、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（一）纳税人：（二）征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。１、“国有土地”是指法律规定属于国家所有的土地；2、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。第一56（三）征税范围的界定：1．土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为征税。只对转让国有土地使用权征税，转让集体所有土地是违法行为；2．土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。不包括出让；不包括未转让（出租、自用）；3．土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。虽转让未取得收入不征税。

（三）征税范围的界定：57

二、收入总额的确认（一）《清算管理规程》：重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，以实测面积确认收入。（二）220号函：（1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；（2）未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（3）合同所载房产面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。二、收入总额的确认58

（三）视同销售和自用房地产的收入确定

（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、职工奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生所有权转移时应视同销售房地产,缴纳土地增值税。（六种）（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果土地使用权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。

（三）视同销售和自用房地产的收入确定59

三、扣除项目内容：将开发成本分为土地使用权所支付的金额、房地产开发成本。（一）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包括地价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。1.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。2.是否存在将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。3.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。三、扣除项目内容：60

（二）房地产开发成本

1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。（1）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（2）企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费。

（二）房地产开发成本61

（3）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（4）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。《清算管理规程》：审查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

（3）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房622.前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3.基础设施费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。审查时应当重点关注：（1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。（2）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。（3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。2.前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文63

4.建筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（1）发生的费用是否与工程结算报告（书）、工程决算报告（书）、审计报告、工程施工合同记载的内容相符。（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。（3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（4）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具（例，铝合金门窗）。4.建筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各64

5.公共配套设施费：指在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。（2）是否将房地产开发费用计入公共配套设施费。（3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。5.公共配套设施费：指在开发区内建造的会所、65

6.开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、利息支出、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。——属于弹性较大的费用项目。审核开发间接费用时应当重点关注：

①是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。②开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

6.开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所66

（三）房地产开发费用：房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。—依附“制造成本法”，简称“按照建造成本的10％扣除”（四）财政部规定的其他扣除项目：是指从事房地产开发的纳税人可按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本之”

之和加计20％的扣除；简称按照建造成本的20％加计扣除（五）与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。（三）房地产开发费用：房地产开发费用是指与房地产67

（六）旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。财税[2006]21号第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5％计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过6个月、未满12个月的，可以视同为一年。（意味着不足6个月的不计算扣除额）（六）旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的68四、扣除项目的具体要求（一）对原始凭证的要求：根据《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。《清算管理规程》：在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的，应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

四、扣除项目的具体要求69

（1）拆迁补偿费的规定：《清算管理规程》

第22条：拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。（2）扣留质量保证金的规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。解决办法：在合同中约定。（1）拆迁补偿费的规定：《清算管理规程》第22条70（二）对单位面积建安造价的规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用”的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

《清算管理程序》第25条：参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。（二）对单位面积建安造价的规定：71房地产类型竣工年代核定单位成本（元/平方米）多层住宅及底商2001及以前138620021402200314692004150220051486200615122007158620081798高层住宅及底商2001及以前242520022435200326212004280720052769200627902007298720082997北京市分类房产单位面积四项成本核定表20021402200314692004150220051472

（三）房地产开发费用中利息的计算：

1.《细则》规定：利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5％以内计算扣除。2.《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）规定：财务费用中的利息支出，凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用（指销售费用、管理费用、财务费用）的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10％以内计算扣除。

（三）房地产开发费用中利息的计算：733.国税函[2010]220号：（1)利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除（2）全部使用自有资金没有利息支出的，按照以上方法扣除（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（1）、（2）项所述两种办法。——选择一种（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。4.财税字[1995]048号：贷款逾期利息、加罚息不得扣除。3.国税函[2010]220号：74

5.关于房地产开发费用计算的变化

国税发[2000]84号第三十五条从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。国税发[2007]132号：在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。国税函[2010]220号：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。结论：企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，开发费用按税收规定的10％计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的利息允许据实扣除，其余开发费用按5％扣除。5.关于房地产开发费用计算的变化75审核利息支出时应当重点关注：①是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。——计算土地增值税时，将利息支出“从开发成本”中剔除②分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。——按照直接成本法分配。③利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。审核利息支出时应当重点关注：76

6.土地增值税的计算方法及程序：

（1）增值额＝销售收入总额－扣除项目金额（2）扣除项目金额＝建造成本＋开发费用＋加计扣除额＋相关税金＝建造成本＋10％建造成本＋20％建造成本＋5.5％销售收入总额

＝1.3×建造成本＋营业税金及附加（3）增值率＝（增值额÷扣除项目金额）×100%（4）选择适用税率：四档税率（5）土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除率前提：《实施细则》规定的建造成本中不含利息支出。6.土地增值税的计算方法及程序：77

7.根据清算规定调整后的扣除项目的计算公式：（1）企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的：扣除项目金额＝（建造成本－已计入开发成本的借款利息）×1.3＋与转让房地产有关的税金＝1.3×不含息建造成本＋营业税及附加

（2）企业开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的：扣除项目金额＝（1.25×不含息建造成本＋营业税及附加）＋实际支付的利息金融机构利息支出＞5%建造成本据实扣除法金融机构利息支出≤5%建造成本比例扣除法7.根据清算规定调整后的扣除项目的计算公式：78

五、土地增值税的税收优惠

（一）建造普通标准住宅的税收优惠1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。财税[2006]141号规定：“普通标准住宅”的认定，可在各省级人民政府根据国办发[2005]26号制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。

五、土地增值税的税收优惠79

国办发[2005]26号对普通标准住宅规定的原则条件是：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在120平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。经济适用住房建设单位利润要控制在３％以内。

国办发[2005]26号对普通标准住宅规定的原80（二）国家征用、收回房地产的税收优惠《条例》第八条因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《细则》解释：是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财税[2006]21号进一步明确：（1）因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；（2）因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

（二）国家征用、收回房地产的税收优惠81（三）个人转让房地产的税收优惠1、《细则》：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税；居住未满三年的,按规定计征土地增值税。2、财税字[1999]210号规定：对居民拥有的普通标准住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。3、个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。4、自2008年11月1日起对个人销售住房暂免征收土地增值税。（三）个人转让房地产的税收优惠82（四）企业以房地产投资联营的税收优惠财税字[1995]048号第一条：对于以房地产进行投资联营的（含单位及个人），投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。财税[2006]21号补充：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。

（四）企业以房地产投资联营的税收优惠83（五）合作建房的税收优惠对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。（六）企业兼并的税收优惠在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

（五）合作建房的税收优惠84

（七）旧房转为廉租住房、经济适用住房的优惠《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）：第一条（三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房转作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2007年8月1日起执行，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。（七）旧房转为廉租住房、经济适用住房的优惠85第二节房地产企业土地增值税的清算

一、土地增值税的征收管理

1、《细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。

2、财税[2006]21号：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

第二节863、国税发[2010]53号：第二条、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。（1）除保障性住房外——保障性住房不预征；（2）东部地区省份预征率不得低于2%；（3）中部和东北地区省份不得低于1.5%；（4）西部地区省份不得低于1%；各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

3、国税发[2010]53号：87

二、土地增值税清算：是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。（一）税务机关的责任：

1、提供优质服务2、对纳税人申报情况进行审核。（二）纳税人的责任：纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

二、土地增值税清算：是指纳税人在符合土地增值税清88

三、土地增值税的前期管理

1、主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。按项目分别建立档案、设置台帐，对房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。国税发[1995]90号：从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》。2、主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。3、对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。三、土地增值税的前期管理89四、土地增值税的清算受理（一）土地增值税的清算单位1、以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；2、对分期开发的项目，以分期项目为单位清算；3、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

四、土地增值税的清算受理90（二）土地增值税清算项目的确定

1.应当进行土地增值税清算的项目：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

（二）土地增值税清算项目的确定91

2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。④省级税务机关规定的其他情况。要求清算的项目由主管税务机关决定并下达《清算通知》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《税收征收管理法》有关规定处理。2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清92

五、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）土地增值税清算表及其附表；（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。五、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料93

六、收到清算资料后的处理方式《清算管理规程》第十三条，明确规定了主管税务机关是否受理土地增值税清算的处理方式有三种：

1、对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。2、对符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。3、对不符合清算条件的项目，不予受理。意味着可能对该项目的土地增值税清算，按照《清算管理规程》第三十三条规定实行核定征收。

六、收到清算资料后的处理方式94七、土地增值税清算项目的审核鉴证

国税发[2006]187号：税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。《清算管理规程》第12条：纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

国税发[2010]53号：有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。七、土地增值税清算项目的审核鉴证95八、土地增值税清算的审核国税发[2010]53号：土地增