房地产开发环境调研

第三章房地产市场开发与经营环境

本章内容提要

房地产市场调研不仅是房地产开发商进行项目定位、修正项目开发方案的基础，也是政府对房地产业进行调控的重要依据，对于了解和掌控房地产开发经营活动具有重要意义。本章将对房地产市场调研方法、流程、内容，调研报告的撰写方法等进行详细的阐述，并辅以相关案例分析。房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第1页!重点问题房地产市场开发环境概述房地产市场环境分析内容房地产市场调研报告的撰写房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第2页!3.1房地产开发与经营市场环境概述一、房地产开发与经营环境含义1、环境：影响企业生存与发展的外部因素的总和。2、房地产开发与经营环境：影响房地产开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和。房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第3页!三、房地产开发与经营环境特点1、关联性2、可变性3、相对性4、层次性房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第4页!房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第5页!房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第6页!房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第7页!房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第8页!（三）人口环境1、人口总量2、年龄结构3、人口地理分布4、家庭结构5、教育程度等（四）社会文化房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第9页!房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第10页!房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第11页!三、微观环境1、消费者行为调研与市场需求容量调研/col1874/col1877/col1879/index.htm1?id=1879消费者购买力水平购买倾向共同特征市场需求容量城市人口、家庭数量及变化趋势购买力居民居住现状及改善目标居民日常消费支出水平与结构不同阶层的居民数量及房地产需求特点房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第12页!房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第13页!实施"1255"城市发展战略，即：由1个主城区、2个副城区、5个中心镇和5个产业功能区共同构成的城市空间布局体系。

一是按照“提升品位、完善功能”的要求，做大做优1个主城区。继续做大主城区体量，由中心城区向东部的秀山地区和西部的滨江地区拓展，形成设施更加完备、功能更加完善的100平方公里以上的主城区。二是按照“科学规划、基础先行”的原则，建设好2个副城区。大力改造提升当涂县城区域功能，建设姑孰副城区；打造一个由丹阳、博望、新市3个镇围合起来的新的丹博副城区，力争3-5年出成效。三是按照“产业特色、扩权强镇”的思路，建设5个中心镇。加快建设雨山区向山镇和当涂县石桥镇、黄池镇、太白镇、年陡乡等5个中心乡镇，努力把中心镇建设成为产业集聚区、人口集中区、和谐社会示范区。四是按照"合理布局、错位发展"的要求，打造5个产业功能区。着力打造马鞍山经济技术开发区、南部沿江承接产业转移示范区、慈湖港口物流加工区、江心洲生态旅游区、濮塘休闲度假区等5个错位发展的产业功能区，使之成为承接产业转移的重要载体，成为实现跨越发展的重要增长极。房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第14页!房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第15页!房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第16页!一、房地产市场调研的含义什么是房地产市场调研？针对房地产开发与经营过程中的特定问题和目标，采用科学的研究方法，系统、客观地收集、整理、分析、解释和沟通有关房地产市场信息，为管理者制定、评估和改进经营决策提供依据。3.3.1房地产开发与经营调研的概述3.3房地产开发与经营环境调研房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第17页!三、房地产开发与经营调研的原则房地产调研1、真实性（客观性）2、时效性3、全面性4、计划性5、预测性6、比较性房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第18页!（二）资料收集方法资料收集方法原始资料收集方法访问法观察法试验法二手资料收集方法内部来源外部来源商业资料获取方法房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第19页!明确调研目的分析初步情况设计调研方案确定资料来源确定资料收集方法设计调查表及调查问卷1、准备阶段房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第20页!调研资料的整理与甄别验证调研数据的统计与分析撰写调研报告修订并提交调研结果3分析研究阶段房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第21页!报告主要内容导言：标题、前言正文：报告主体部分结尾：总结和说明附件：图表和附录1、房地产市场调研报告的内容（四）房地产市场调研报告房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第22页!3.房地产市场调研报告撰写原则原则1.以调研目的为核心原则2.前后逻辑合理原则3.层次鲜明性原则4.图文并茂原则房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第23页!二、房地产开发与经营环境的构成1、宏观环境2、中观环境3、微观环境房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第24页!一、房地产市场宏观环境状况（一）、政治法律环境1、政治局势与政策1）财政政策2）货币政策3）产业政策4）土地政策5）住房政策(见附件)2、相关法律3.2房地产开发与经营环境分析房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第25页!（二）经济环境1、宏观经济趋势（附件）2、居民收入和购买力(如图)_3、外贸状况(2011年3.64万亿美元)4、利率5、汇率汇率亦称“外汇行市或汇价”，是一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一种货币的价格。由于世界各国货币的名称不同，币值不一，所以一国货币对其他国家的货币要规定一个兑换率，即汇率。房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第26页!房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第27页!房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第28页!房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第29页!二、中观环境——城市房地产市场状况市场整体情况土地市场情况商品房市场情况全市房地产价格走势(2010)全市主要发展商开发销售情况二手房市场交易情况房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第30页!房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第31页!房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第32页!房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第33页!2、项目所在区域环境状况调研区域规划、功能定位、开发现状及未来定位区域交通条件shi./区域内楼盘总体价格水平与供求关系竞争对手分析./spf/detail.php?id=106870其他影响因素和条件房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第34页!房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第35页!马鞍山市朝辉东方城项目

工程类别住宅,酒店,社区,教育及研究设施,零售

子类别陈列室、零售大卖场、零售市场/学校/托儿所、幼稚园/酒店/市镇联立式房屋、公寓

外资参与非外资参与

建筑面积1260000㎡(住宅),42000㎡(酒店),42000㎡(社区),42000㎡(教育及研究设施),14000㎡(零售)

钢结构不使用

建筑物层数35

业主类型商业

工程类型新建

占地面积460897平方米

装修情况精装

外墙概/预算未透露

项目描述一项综合发展,占地面积为460,897平方米,总建筑面积约为1,400,000平方米,包括:

*30幢34层高的住宅楼,设有商铺

*九层高的花园洋房

*均设有单层高的地下室

*五星级酒店

*农贸市场

*幼儿园及小学

*一期建住宅楼、花园洋房,三期才建五星级酒店。

*项目由马鞍山中闽置业(朝辉集团安徽中闽置业发展有限公司)投资建设,整体住宅项目包含洋房,小高层,高层,超高层,公寓等多种物业产品。

项目阶段项目已于2010年11月开工建设,工期约为29个月房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第36页!房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第37页!二、房地产开发与经营环境调研的重要性重要性1、房地产项目定位的需要2、制定正确的营销策略3、企业健全决策机制的需要4、企业发现新的市场机会的需要房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第38页!（一）调查方法3.3.2房地产市场调研报告撰写调查方法全面调查法重点调查法抽样调查法随机非随机房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第39页!房地产市场调研的操作流程准备整理归档调查分析研究（三）房地产市场调研的操作流程房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第40页!试调查检验调查设计中的缺漏；为正式调查作初步准备。调研实施2调查阶段房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第41页!成果归档总结经验4整理归档阶段房地产开发环境调研共44页，您现在浏览的是第42页!2、正文主要内容主要