房地产基本业态划分

房地产基本业态划分 易居中国天津公司“新员工上岗”培训课程2011.10房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第1页!(一)居住用地【70年】；(二)工业用地【50年】；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地【50年】；(四)商业、旅游、娱乐用地【40年】；(五)综合或者其他用地【50年】。1.不同类型土地使用划分房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第2页!(一)居住用地——住宅；(二)工业用地——工业、交通、仓储用房；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地——教育、医疗卫生、科研、文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房；(四)商业、旅游、娱乐用地——商业、金融、信息、办公用房；(五)综合或者其他用地——住宅、商业、金融、信息、办公用房。2.不同类型土地对应房屋性质房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第3页!1、低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。

特点：一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。3.住宅房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第4页!房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第5页!房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第6页!房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第7页!2、多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4–7层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第8页!房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第9页!房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第10页!4、高层：超过一定高度和层数的多层建筑。1972年国际高层建筑会议将高层建筑分为4类：类为9～16层（最高50米）第二类为17～25层（最高75米)第三类为26～40层（最高100米）第四类为40层以上(高于100米）超高层：30层以上的建筑称为超高层。3.住宅房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第11页!（1）高层住宅【板式高层】3.住宅1）南北通透，便于采光通风。板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板楼的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。2）板楼均好性强。眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小，均有若干套朝北的户型难于处理。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。3）管理成本不高。通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，多层板式住宅可以不设电梯，不设变频供水系统，包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要比塔楼便宜得多。4）住户使用率很高。板楼户型的使用率通常高达90%以上，而塔楼户型的使用率通常仅为75-80%，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房，板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10平方米。房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第12页!房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第13页!（2）高层住宅【塔式高层】3.住宅1）均好性差，居住密度高。塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。而且，塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。2）使用率不高，存在灰色空间。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称“灰色空间”。房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第14页!（3）高层住宅【蝶式高层】3.住宅蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点，让我们拿宝星圆举例说明。一、很好地解决了通风和采光的问题。人们喜欢板楼无非是它具有良好的通风和日照，宝星园的蝶型建筑使朝东、朝西的房间向外伸展，不仅真正做到了户户朝阳，而且处于翅膀位置的四户还可以享受到爽快的通风效果。二、较高的使用率。宝星园为两梯六户的设计，有效压缩了电梯间的面积，保证了每户较高的使用率，避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊。三、户型方正。蝶式建筑有一个通病——房间的边角多，而宝星园就对此做了良好的改善，把边角尽量设计在电梯间从而保证了户型的方正。房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第15页!酒店4.商业现代所谓的酒店，应具备下列基本条件：１、它是一座设备完善的众所周知且经政府核准的建筑。２、它必须提供旅客的住宿与餐饮。３、他要由为旅客以及顾客提供娱乐的设施。４、还要提供住宿、餐饮、娱乐上的理想服务。５、它是营利的，要求取得合理的利润。房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第16页!房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第17页!购物中心4.商业国际购物中心协会的解释为：购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为"摩尔"(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第18页!写字楼4.商业写字楼就是专业商业办公用楼的别称。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第19页!城市综合体HOPSCA5.综合HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA为HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT构成。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第20页!低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层16层以上为高层住宅3.住宅房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第21页!（1）低层住宅【独栋别墅、House,Villa】3.住宅单楼独栋的别墅即是独栋别墅，这种别墅上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下前后左右都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。其主要特点表现为私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质，一般有很好的环境配套。房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第22页!（2）低层住宅【双拼别墅】3.住宅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。特征：1）与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。2）是低层小楼加上私家花园，这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了Townhouse兵营式排列的呆板面孔。3）双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第23页!（3）低层住宅【联排别墅，Townhouse】3.住宅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米以上。特征：1）比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2）价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3）户型设计丰富而前卫，有特色。房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第24页!在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段———住宅郊区化的一种代表形态。房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第25页!（1）多层住宅【花园洋房，GardenHouse】3.住宅6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。特征：花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排别墅）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。广义花园洋房所定位的客群仍然是中产阶级，而且有一定文化品位。房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第26页!（3）多层住宅【普通多层】3.住宅普通多层一般为4-6层，条状建筑，定位低于花园洋房。特征：一般来说，多层住宅的容积率较低，环境较好，建筑形式多为条状，所以基本上是户户朝南，建造成本低，一般售价不高，且得房率较高。房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第27页!3、小高层：人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，3.住宅房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第28页!高层住宅和多层住宅的优缺点：

一般来说多层住宅的容积率较低，环境较好，建筑形式多为条状，所以基本上是户户朝南，建造成本低，一般售价不高，得房率较高。高层住宅一般地段较好，由于地段好，地价较高，为降低楼板地价只能提高建筑容积率，往高空发展。高层基础较复杂，结构要求高，十分坚固，但成本也高。高层配有电梯，人们进出较为便利。高层建筑的中上楼层，视野开阔，通风采光极佳。但下部楼层较为压抑，采光较差。3.住宅房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第29页!（1）高层住宅【板式高层】3.住宅1）成本高，房价高。板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适很强，但房价会高，特别是在城区内寸土寸金的地段，主流产品仍旧是塔楼，为数不多的板楼非工薪阶层能消费得起。2）户型格局不宜改造，板楼特别是砖混结构的板楼，户内多数墙体起重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第30页!（2）高层住宅【塔式高层】3.住宅1）节约土地资源，房价较低。由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。2）空间结构灵活，宜于改造。塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。3）结构强度高，抗震性好。高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第31页!房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第32页!房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第33页!酒店4.商业（一）根据酒店的经营性质分１、商业（务）性酒店２、度假性酒店３、长住性酒店（公寓）４、汽车酒店５、机场酒店６、旅游酒店７、会议性酒店（二）根据饭店客房数量和规模划分１、大型饭店客房六百间以上２、小型饭店客房三百间以下３、中型饭店客房三百～六百间（三）根据酒店地理位置划分１、公路性２、机场３、城市中心４、风景区房地产基本业态划分共38页，您现在浏览的是第34页!酒店式公寓4.商