综合百货主力店招商策略建议

综合百货主力店招商策略建议

2007-52007-72008-12008-62008-8第二阶段为期5个月第三阶段为期5个月第四阶段为期3个月 计划招商阶段第一阶段为期2个月第一阶段 :2007年5月至2007年6月工作重点 ：对所有目标商家进行接触 第一阶段RefNo.BrandsType1BallyFashion2HugoBossFashion3EmperiorArmaniFashion4GiorgioArmaniFashion5EscadaFashion6Cerruti1881Fashion7ErmenegildoZegnaFashion8RobertoCavalliFashion9KenzoFashion10SalvatoreFerragamoFashionRefNo.BrandsType11BurberryFashion12MaxmaraFashion13AnterprimaFashion14LouisVittonFashion15FendiFashion16LoeweFashion17CelineFashion18GivenchyFashion19PradaFashion20MiuMiuFashion 第一阶段RefNo.BrandsType21Tod'sFashion22GianniVersaceFashion23VersusFashion24ChanelFashion25GucciFashion26LancelFashion27a.TestoniFashion28TrussardiFashion29BllumarineFashion30DAKSFashion31DiorFashion32AlfredDunhillFashion33FerreFashion34LanvinFashion35YvesSt.LaurentFashion36HermèsFashion37ChloéFashion38AlvieroMartiniFashion39CoachFashion40Dolce&GabbanaFashionRefNo.BrandsType41RauphLaurenFashion42S.T.DupontFashion43LongchampFashion44MissoniFashion45ValentinoFashion46JeanPaulGaultierFashion47CanaliFashion48PaulSmithFashion49MarcByMarcjacobFashion50VivienneTamFashion51S.T.JohnFashion52BlumarineFashion53MoschinoFashion54GuessFashion55DKNYFashion56CalvinKleinFashion57HelmutLangFashion58TommyHilfigerFashion59DieselFashion60BrooksBrothersFashion 第一阶段RefNo.BrandsType61AlexandredeParisJewelry&Accessories62FolliFollieJewelry&Accessories63SwarovskiJewelry&Accessories64LaliqueJewelry&Accessories65MikimotoJewelry&Accessories66MontBlancJewelry&Accessories67BvlgariJewelry&Accessories68Tiffany&CoJewelry&Accessories69CartierJewelry&Accessories70SwatchJewelry&Accessories71ChopardJewelry&Accessories72VertuJewelry&Accessories73BaccaratJewelry&Accessories74SteubenJewelry&Accessories75GeorgJensenJewelry&Accessories76RolexJewelry&Accessories77ClarinsPersonalCare&Beauty78CliniquePersonalCare&Beauty79EsteeLauderPersonalCare&Beauty80~H2OPersonalCare&Beauty81LancomePersonalCare&BeautyRefNo.BrandsType82LaneigePersonalCare&Beauty83DiorPersonalCare&Beauty84ShishedoPersonalCare&Beauty85ChanelPersonalCare&Beauty86SK-IIPersonalCare&Beauty87LaMerPersonalCare&Beauty88LaPrairePersonalCare&Beauty89SisleyPersonalCare&Beauty90AnnaSuiPersonalCare&Beauty91BobbiBrownPersonalCare&Beauty92BiothermIPersonalCare&Beauty93HRPersonalCare&Beauty94GuerlainPersonalCare&Beauty95BorghesePersonalCare&Beauty96L’occitanePersonalCare&Beauty97Watson'sPersonalCare&Beauty98ManningPersonalCare&Beauty99琉璃工房Books,Arts&Gifts100DaviddoffCigar101MariefranceHealth&Fitness102SamsoniteTravelAccessories103VictorinoxTravelAccessories第一阶段 :2007年5月至2007年6月在报告的基础上，确定商场主要品牌的招商路线 第一阶段时尚感性第一阶段 :2007年5月至2007年6月工作重点 ：重点对15家顶级品牌服装及珠宝商户进行推介品牌级别最高在市场上具极大号召力品牌尚未在深圳市场上经营 第一阶段第一阶段 :2007年5月至2007年6月工作目标 ：获取进驻意向反馈为接续的工作方向及调整提供基础预计工作成果 ：争取获取5个顶级品牌客户的初步进驻意向对市场趋向及接受程度进行分析，确定下一步工作 第一阶段第二阶段

2007-7至2007-12第二阶段 :2007年7月至2007年12月工作重点 ：签订5家以上从未进入深圳或极具市场影响力之顶级品牌以顶级品牌作为招徕，为第三阶段全面招商建立稳固基础对所有零售类别客户进行深入接触确定高楼层的餐饮客户确定美容中心确定高档生活超市 第二阶段第二阶段 :2007年7月至2007年12月工作目标 ：在2007年圣诞节前，首层引进4家服装及2家珠宝首饰商家并签订合作文件 第二阶段-首层首层珠宝首饰服装服装第二阶段 :2007年7月至2007年12月工作目标 ：二层主要为复式服装店的楼上部分 第二阶段-二层二层服装服装第二阶段 :2007年7月至2007年12月工作目标 ：三层确定餐饮店铺商家，美容护肤中心 第二阶段-三层三层美容护肤中心餐饮第二阶段 :2007年7月至2007年12月工作目标 ：四层确定餐饮店铺 第二阶段-四层四层餐饮第二阶段 :2007年7月至2007年12月工作目标 ：负二层确定高档生活超市 第二阶段-负二层负二层 第二阶段楼层出租率第二阶段 :2007年7月至2007年12月预计工作成果 ：目标出租率50%以上首层共出租实用面积600平方米以上，楼层出租率近45%以上二层共出租实用面积650平方米以上，楼层出租率达到45%以上三层共出租实用面积1,200平方米以上，楼层出租率达到50%以上四层共出租实用面积600平方米以上，楼层出租率超过25%负二层超市1,717平方米已确定，楼层出租率100%第三阶段

2008-1至2008-5第三阶段 :2008年1月至2008年5月工作重点 ：在2008年元旦日后，全面招商进入高潮阶段主要客户签订合作文件在清明节前，进入全面的合作文件签订期主要客户开始出具装修文件、设计图样等及开始进场确定三层的银行商家，并同时对服装类零售品牌进行筛选确定四层的瑜珈馆/家居生活，并同时对高尔夫用品，音响等商家进行筛选 第三阶段第三阶段 :2008年1月至2008年5月工作目标 ：首层继续引进品牌服饰商家并签订合作文件 第三阶段-首层首层珠宝首饰服装服装第二阶段第三阶段水晶、化妆品名表服装服装名表第三阶段 :2008年1月至2008年5月工作目标 ：二层确定楼层其他主要品牌服饰商家 第三阶段-二层二层服装服装第二阶段第三阶段服装服装服装皮具、手袋第三阶段 :2008年1月至2008年5月工作目标 ：三层确定银行，并对零售商家进行品牌筛选 第三阶段-三层三层美容护肤中心餐饮银行第二阶段第三阶段筛选阶段第三阶段 :2008年1月至2008年5月工作目标 ：四层确定瑜珈馆/家居产品店，并对生活品味商家进行筛选 第三阶段-四层四层餐饮家居生活产品Or瑜珈馆第二阶段第三阶段筛选阶段第三阶段 :2008年1月至2008年5月预计工作成果 ：目标出租率70%以上首层共出租实用面积1,000平方米以上，楼层出租率近75%以上二层共出租实用面积1,000平方米以上，楼层出租率达到75%以上三层共出租实用面积1,500平方米以上，楼层出租率达到70以上四层共出租实用面积1,000平方米以上，楼层出租率超过50%负二层超市1,717平方米出租完毕，楼层出租率100% 第三阶段楼层出租率第四阶段

2008-6至2008-8第四阶段 :2008年6月至2008年8月工作重点 ：开业前招商最后冲刺实施租金最高价值全部商户入场装修商户上货阶段物业管理公司配合 第四阶段第四阶段 :2008年6月至2008年8月工作目标 ：首层确定餐饮客户并签订合同 第四阶段-首层首层珠宝首饰服装服装第二阶段第三阶段第四阶段餐饮水晶、化妆品名表服装服装服装名表开业后第四阶段 :2008年6月至2008年8月工作目标 ：二层确定楼层其他主要品牌服饰商家 第四阶段-二层二层服装服装第二阶段第三阶段第四阶段服装服装商务、名表服装皮具、手袋开业后三层美容护肤中心餐饮银行第二阶段第三阶段 第四阶段-三层第四阶段 :2008年6月至2008年8月工作目标 ：三层确定服装，首饰及个人护理产品商家第四阶段首饰服装个人护理店开业后第四阶段 :2008年6月至2008年8月工作目标 ：四层确定发型中心及其他零售商家 第四阶段-四层四层餐饮家居生活产品Or瑜珈馆第二阶段第三阶段第四阶段音响，高尔夫用品等发型中心开业后 第四阶段楼层出租率第四阶段 :2008年6月至2008年8月预计工作成果 ：目标出租率85%以上首层共出租实用面积1,200平方米以上，楼层出租率近92%二层共出租实用面积1,400平方米以上，楼层出租率达到88%以上三层共出租实用面积2,200平方米以上，楼层出租率达到86%以上四层共出租实用面积1,700平方米以上，楼层出租率超过76%负二层超市1,717平方米出租完毕，楼层出租率100% 计划招商进度85%70%50%2007-122008-062008-08租金草拟情况其他租赁条款总述租金将分为按固定租金计算及营业额扣点提成方式两种以营业额扣点提成计算租金的客户，在后述预测计算年度租金收益的时候按下表所列数据在实用面积基础上进行计算本建议内所述之条款并不涉及任何装修补助，而以免租期形式表现

首层二层三层四层负二层预计租金(元/平方米)30030015015055其他租赁条款总述租赁年期因应不同类别之客户要求不同及不同阶段洽商之客户实行长短不一的阶段性策略，平均租期约为3.8年(包括银行及超市客户在内)免租期之应用策略与租赁年期相同，惟部分重要客户可享有之较长免租期将计划分配在2年内使用免租期以客户正式对外营业开始起计，并不包括客户装修店铺所需的期间

其他租赁条款总述跟随中心区商圈的发展增长及总体经济环境的持续向好，预计零售类店铺租金将在10年内按照以下目标比率计算递增

第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年递增率006%8%9%10%10%12%10%10%而餐饮、家居、银行、娱乐类功能店铺超市租户之租金在10年内将按照以下目标比率计算递增第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年递增率003%0%5%0%0%5%0%6%其他租赁条款总述 上述所有租赁条款之预测均是在基于首二层之复式店铺成功引进国际顶级品牌之基础上预计之理想情况，以上数据将有可能随着市场状况的改变而发生变更。

十年租金收入预测预计商场全幢出租完毕后，首年租金总额约为人民币19,296,589元

(首年计算期从2008年8月至2009年8月，包括免租期)

首层平均租金约为335元/每平方米/月（按实用面积）二层平均租金约为313元/每平方米/月（按实用面积）三层平均租金约为285元/每平方米/月（按实用面积）四层平均租金约为155元/每平方米/月（按实用面积）租金预测总述预计商场全幢出租完毕后，首十年租金总收益约为355,117,330.40(3.55亿)每年租金收益如下表

第1年第2年第3年第4年第5年19,296,589.0028,057,477.0029,475,339.5831,278,181.1133,712,786.99第6年第7年第8年第9年第10年36,085,435.8538,695,349.5942,639,750.6445,855,164.3750,021,256.27首层租金第二阶段第三阶段第四阶段*红字：第一阶段重点引进商户之店铺开业后二层租金第二阶段第三阶段第四阶段*红字：第一阶段重点引进商户之店铺开业后三层租金第二阶段第三阶段第四阶段*红字：第一阶段重点引进商户之店铺开业后四层及负一层租金第二阶段第三阶段第四阶段开业后管理费及推广费情况市场现状

总面积(平方米)商场实用率管理费推广费加时空调费备注万象城188,00062%456每小时0.30元/建筑面积平方米，不足1小时的按1小时计算---中信城市广场60,000负一层60%，首至三层55%45包含在管理费中------金光华广场120,00050%50元，餐饮店铺按17元计算包含在管理费中每小时0.12元/建筑面积平方米，不足1小时按1小时计算除冷却水外，不提供店内基本空调设备如风机盘管等益田假日广场100,00050%456待定---注：上述费用按建筑面积计算管理费-收费标准建议管理费为商场正常的日常运营提供资金，作为标准化的计量单位，在商务条件谈判时，一般不作任何弹性处理。而且在日后经营中也甚少出现变化，惟于商场营业初期业主方通常会对该费用作出相应补助，以支持商家前期营运，互惠共赢。经过工程计算，在商场总面积约为15,870平方米，实用率为62.75%的基础上，管理公司收取管理费之标准为商场平均管理费为48元/每平方米/月（按建筑面积计算）总额为每月761,800元管理费-收费标准建议基于以下方面的考虑，制定出管理费为48元/每平方米/每月的标准，本商场规模相对较小，而产生的管理成本却不比同类商场低，因此管理费整体收费较目前市场水平高商场经营定位为顶级世界名牌，须保持高质素的管理，高标准的收费将给予管理水平的保证在商场经营初期，为建立与各大品牌商家共同发展商场的信心，建议租金包括管理费形式进行市场工作。而在内部处理上，发展商应对于前期管理费作出综合补助拔备推广费-收费标准建议推广费由商场统一收取后用于作商场推广及宣传活动、媒体广告等，增加人流及推动客户创造更高生意额，以为租金之调升奠定稳固基础。在前期经营阶段此费用弹性较大，通常业主方对该费用作出优惠，或以较低标准向客户收取，不足部分由业主方负责根据过往经验，推广费之作用在于为商户谋求更高之营业额，在分配合理且明细清晰的情况下，接受程度